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Avis RealT 2024 – Après 3 ans d’investissement sur cette plateforme d’immobilier fractionné, je peux vous faire un retour complet. Pour rassurer les personnes qui sont réticentes à investir sur des produits liés à la blockchain, sachez que je vais montrer comment vérifier la légitimité du projet. Il est légitime (et sain) de se poser des questions. Effectivement, RealT vous permet d’acheter de l’immobilier « tokenisé » c’est-à-dire investir dans des biens immobiliers pour profiter des produits locatifs et de la potentielle plus-value à la revente. Le mot tokenisé fait justement référence à la blockchain sur lequel sera inscrit votre « titre de propriété » qui n’est autre qu’une action.

Mon avis RealT pour l’année 2024 sera très factuel et le ton sera neutre durant une grosse partie de l’article. Si après lecture de mon analyse, il vous reste des questions, utilisez l’espace commentaire.

Disclaimers : les liens vers RealT sont des liens d’affiliations/parrainages. La plateforme est une partenaire d’Investissement Faciles, cependant cet article ne fait pas partie du « deal ». Je suis donc libre de donner l’avis que je souhaite !

Table des matières

Mon avis sur RealT en 2024

RealT est une plateforme d’immobilier fractionné qui propose des biens principalement dans la Rust Belt (Détroit, Chicago, Cleveland etc..) au État-Unis. Vous pouvez investir dès 50 $, ce qui rend la solution accessible à tous les utilisateurs, avec des rendements de 7 % à 13 % net de loyer. Ce rendement élevé va avec un niveau de risque relativement élevé aussi, puisqu’il s’agit d’un secteur géographique compliqué.

À mon avis, une des grandes forces de RealT est de proposer ces services au travers de la blockchain, ce qui apporte des fonctionnalités très intéressantes. RealT n’oublie pas les investisseurs qui ne souhaitent pas avoir à gérer cet aspect avec la fonctionnalité « Walletless », qui permet d’investir sans avoir à se soucier de cet aspect blockchain.

Parmi les fonctionnalités possible grâce à la blockchain :

  • Un marché secondaire relativement liquide (le YAM) ;
  • La possibilité de faire levier ou d’obtenir des intérêts sur les loyers perçus (le RMM).

RealT offre aussi la possibilité de réinvestir automatiquement ses loyers dans des propriétés, ce qui permet de profiter de l’effet boule de neige. Ces fonctionnalités sont aujourd’hui uniques, et confère à RealT une avance indéniable sur ses concurrents.

Points forts

  • Une expérience utilisateur très agréable
  • Dès 50 $
  • Rendement locatif moyen > 10 %
  • Le nombre de propriété proposé
  • Vacances locatives correct
  • Fonctionnalité très riche grâce à la blockchain
  • Le développement en cours du walletless
  • Communauté très impliquée (outils de suivi, statistiques etc.)

Points faibles

  • Description de projets à améliorer
  • Aucune statistique fournie pas RealT
  • Limite actuelle du Walletless
  • Incertitude fiscale (aucun dogme fiscal existant)
  • Investissement potentiellement peu liquide
  • Risque de perte en capital

Mon avis RealT en vidéo, et bilan de mon expérience

Il y a quelques mois, je présentais mon expérience et mon avis RealT au travers d’une vidéo sur ma chaîne Youtube. Je vous invite à regarder cette vidéo en complément de l’article. Ayez en tête que cette vidéo est une vision à un instant précis et que cet article sera, lui, mis à jour régulièrement.

Mon avis RealT sur Youtube

Comment fonctionne RealT ? Quels types de biens sont proposés ?

RealT est une société qui rend accessible l’immobilier au plus grand nombre.

Concrètement, la plateforme en ligne RealT met à disposition des biens tokenisés. Derrière ce terme se cache une procédure en plusieurs étapes :

  • Trouver des biens immobiliers : repérage et vérification de la qualité des biens ;
  • Préparer le bien pour la mise en vente sur RealT : rénovation, recherche de locataire, changement de locataire, etc. ;
  • La propriété est transmise à la société qui gérera ce bien : mise en place de la tokenisation ;
  • RealT met en vente « la propriété » sur son site web en deux phases :
    • une première avec 80 % des tokens,
    • 12 h plus tard, une deuxième vague de token est commercialisée avec les 20 % restants.

Je mets « la propriété » entre guillemets, car, lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.

Cela a plusieurs conséquences :

  • Vous n’êtes pas propriétaire direct, mais actionnaire d’une société ;
  • Les loyers perçus sont des dividendes (ou des retours sur capitaux), d’après les derniers éléments que nous avons.
Type plateforme Immobilier Fractionné
Type d’immobilier Rendement
Agréments Régulation des actions
Pays USA 🇺🇸
Dirigeants et fondateurs Jean-Marc Jacobson
Remy Jacobson
Année de création 2019
Avis clients (trustpilot) 4.4 / 5
Rendement locatif moyen 10,2 %
Investissement minimum 50 $
Montant financé > 100 000 000 $
Bonus parrainage Aucun, 2 % pour le parrain
Update : Décembre 2023

Statistiques RealT

Des outils communautaires d’une grande qualité

La plateforme d’immobilier fractionné RealT a construit l’une des communautés les plus (pro)actives du monde de l’investissement et cette dernière permet de significativement améliorer l’expérience RealT, alors… merci à eux !

Ils mettent à disposition plusieurs outils :

RealT devient accessible à aux investisseurs débutants !

En septembre 2022, RealT a annoncé une EXCELLENTE nouvelle pour toutes les personnes qui hésitaient encore à franchir le pas. Vous pouvez maintenant investir dans RealT avec le mode « Walletless », sans interaction avec la blockchain.

Bien commencer avec le walletless proposé par RealT

Le walletless vous permet de commencer en douceur. Vous n’avez besoin d’aucune connaissance en blockchain.

Pour accéder à cette fonctionnalité, il suffit :

  • De créer votre compte ;
  • Passer le KYC ;
  • Aller dans « My Account puis Portfolio » ;
  • Choisir le mode « Walletless ».
Walletless - Avis RealT
Walletless – Avis RealT 2024

Cette fonctionnalité vous permettra :

  • D’acheter des fractions de maison en carte bancaire ;
  • De recevoir vos premiers loyers sur votre compte ;
  • Vous pourrez réinvestir automatiquement dans les maisons dédiées aux réinvestissements ;
  • De revendre vos factions de maisons ;
  • De récupérer votre solde avec des frais raisonnables.

Les fonctionnalités sont encore limitées, mais plusieurs évolutions sont prévues ou à l’étude. Néanmoins, ces dernières ne semblent pas forcément prioritaires aujourd’hui :

  • Dans un avenir proche, vous pourrez automatiser la récupération des loyers directement sur votre compte en banque ;
  • Dans un avenir proche, vous pourrez acheter de nouveaux tokens avec le solde de votre compte ;
  • RealT étudie la possibilité que vous puissiez participer au marché secondaire.

Techniquement, comment ça fonctionne ?

Je ne vais pas rentrer dans le détail, mais il est important de comprendre la base. Vos tokens ne sont pas détenus par RealT, vos tokens sont dans la blockchain (sur un smartcontract) à votre nom. Vous restez propriétaires de ces tokens.

Ce point extrêmement important d’un point de vue comptable : les tokens ne sont pas inscrits à l’actif (ce que détient une société) de la société RealT. En cas de faillite, le liquidateur ne pourra pas vous prendre vos tokens pour rembourser les dettes de RealT contrairement à ce qui se passe pour des sociétés comme Celsuis.

Mon avis détaillé sur le site web de RealT

RealT propose un site web : realt.co. Ce dernier est amélioré en continu depuis que j’ai débuté mes investissements. Si vous lisez cet article dans quelques mois, il est possible qu’il y ai encore de nombreuses améliorations.

Page de présentation - Avis RealT
Page de présentation – Avis RealT 2024

La page d’accueil est classique, et il n’y a pas grande chose à redire sur cette dernière. Vous y retrouverez quelques informations sur le but et l’objectif de RealT ainsi que les dernières maisons proposées à la vente.

Depuis la page d’accueil vous pouvez accéder à un ensemble de fonctionnalités :

  • Marketplace ;
  • DeFi ;
  • Sell Tokens ;
  • Team ;
  • Learn ;
  • FAQ ;
  • Blog ;
  • My Account.

La Marketplace RealT

La marketplace liste les biens en vente et les derniers biens vendus. La présentation de RealT est succincte, mais efficace :

  • La photo principale du bien ;
  • L’adresse du bien ;
  • Les caractéristiques principales : montant de l’acquisition, prix d’un token, le rendement attendu et le type de propriété.
Marketplace - Avis RealT
Marketplace – Avis RealT 2024

Toutes ces infos vous permettent d’avoir un aperçu du bien en quelques secondes. Mais pour vous faire votre avis, il faut vous rendre sur la fiche descriptive du bien.

Fiche descriptive du bien

La fiche descriptive contient des photos supplémentaires, 2 à 3 paragraphes avec une description succincte du bien et de la ville.

Description, photo du bien - Avis RealT
Description, photo du bien Avis RealT 2024

Ces deux paragraphes sont les points faibles de la description des biens. Il mériterait d’être enrichi pour mieux comprendre le contexte du bien (ville, quartier, voisinage direct). RealT est très transparent et partage ce genre d’informations très régulièrement lors des community calls (live youtube toutes les 2 semaines). De mon point de vue, il est important que tous les investisseurs aient le même niveau de connaissance.

Un tableau avec 3 onglets vient compléter cette description.

Les points clefs

Dans ce premier tableau, vous retrouvez la date de début de location, la tokenomics (nombre de token, prix, loyer), mais aussi les informations principales sur la propriété :

  • Le type de bien et le nombre de lot ;
  • Le quartier ;
  • L’année de construction ;
  • Le type de location (LCD, longue durée, loyer sponsorisé, etc.).
Description, highlights - Avis RealT
Description, highlights Avis RealT 2024

Le montage financier

Le second onglet du tableau montre le montage financier, la composition du prix de vente :

  • Le prix d’achat ;
  • Les 10 % de frais de RealT ;
  • La réserve initiale pour les petites réparations ;
  • La réserve pour la rénovation initiale.
Description financière - Avis RealT
Description financière Avis RealT 2024

Cela détaille également les loyers ainsi que les frais appliqués sur ces derniers :

  • Les frais de la gestion immobilière (6 % à 8 %) et de RealT (2 %) ;
  • Les frais de maintenance ;
  • Les taxes de propriétés
  • L’assurance
  • L’électricité ;
  • Etc.

Ce volet est très important. En recoupant aux autres informations disponibles (surface, nombre et type de lot), vous pouvez en conclure plusieurs informations importantes :

  • Le bien est-il bien acheté ?
  • Le bien est-il bien loué ? Il y a-t-il un potentiel d’augmentation du loyer ?

Des détails supplémentaires

Le dernier onglet permet d’obtenir des détails techniques supplémentaires sur la propriété :

  • La surface ;
  • Le type de construction (mur, toiture, fondation) ;
  • Le système de chauffage et de climatisation ;
  • Les places de parking.
Description, details - Avis RealT
Description, details Avis RealT 2024

La revente de tokens

La revente de token est possible depuis le menu principal « Sell Tokens » ou depuis le portefeuille, grâce au bouton « Sell ». Vous débarquez sur une interface qui vous permet de sélectionner le réseau sur lequel vous serez payé.

Revente de token - Avis RealT
Revente de token – Avis RealT 2024

Vous pouvez sélectionner la propriété à revendre ainsi que la quantité de tokens à revendre. Si vous souhaitez revendre des tokens de plusieurs propriétés, il faire une demande par propriété.

Le contenu de votre portefeuille

Vous pouvez visualiser l’ensemble de vos propriétés, mais aussi le paramétrage de votre portefeuille depuis « My Account » puis « Portfolio« .

La première partie vous rappelle les informations de la livraison des tokens avec l’adresse et le réseau (Gnosis ou Ethereum) utilisé actuellement, ainsi que la liste des portefeuilles enregistrés dans le passé. Par ailleurs, vous pouvez changer de portefeuille ou de réseau.

Liste des portefeuilles - Avis RealT
Liste des portefeuilles Avis RealT 2024

Ensuite, vous retrouvez la gestion de vos loyers et des maisons de réinvestissement. D’ici, vous pouvez choisir le réseau de réception des loyers ou d’investir dans la maison de réinvestissement.

Loyers et réinvestissement - Avis RealT
Loyers et réinvestissement Avis RealT 2024

Pour terminer, vous avez la liste des propriétés que vous détenez. Vous pouvez également vendre des tokens ou demander à être whitelisté sur des propriétés.

Votre compte et vos informations

Depuis le menu « My Account« , vous avez accès à un ensemble de fonctionnalité :

  • Vos informations personnelles ;
  • Vos ordres d’achats et de réinvestissement ;
  • L’affiliation / Le parrainage ;
  • Les documents produits par RealT (rapport de loyer).

Learn, FAQ et blog

Learn vous permet d’avoir une présentation du fonctionnement global de RealT alors que la FAQ va répondre à plus de questions pratiques sur RealT.

Le blog quant à lui permet de communiquer sur les nouvelles fonctionnalités et les nouveautés autour de RealT.

Team

Vous retrouverez le profil de la plupart des collaborateurs de RealT, ce qui vous permet d’en savoir plus sur le parcours des membres de l’équipe et voir que RealT investis massivement à la fois dans le développement technique (7 personnes) mais aussi dans le légale et l’administratif (5 personnes).

Optimiser vos investissements RealT avec le RMM

Le RMM est un des outils développés par RealT qui démontre toute la puissance et la pertinence de leur modèle. Je vais faire court car le RMM mériterait un article complet.

Le RMM est basé sur AAVE, un protocole de lending DeFi. Ainsi sur le RMM, vous pourrez :

  • Mettre en collatéral (garanti) certains de vos tokens RealT ;
  • Emprunter jusqu’à 50 % du montant placé en garantie à un taux qui est en général entre 6 % et 9 % ;
  • Pour emprunter, il faut des prêteurs. Vous pourrez placer vos stables (dont vos loyers) pour générer des intérêts.

Vous pourrez utiliser le montant emprunté pour :

  • Investir les stablecoins en cryptomonnaie ;
  • Racheter de nouveaux tokens RealT pour générer des loyers entre 8 % et 12 % ;
  • Et même récupérer de la monnaie fiat (euros), et vous constituer un apport pour un projet immobilier physique !

Si vous voulez approfondir vos connaissances sur le RMM, je vous invite à regarder la vidéo dédiée :

Le RMM de RealT sur Youtube

Comment vérifier que RealT n’est pas une arnaque ?

La première question à se poser est de savoir s’il est possible légalement de faire ce que propose RealT. Et effectivement, certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise, les actions, sont représentés par des tokens. Pour le reste, le principe est le même qu’une société « classique ».

Prenons un exemple :

  • La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée ;
  • Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens ;
  • Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10 % de la société.

La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.

Maintenant, est-ce que la société RealT est sérieuse ou est-ce une arnaque ?

Point légale sur les actions tokenisées de RealT

Les tokens RealT sont considérés comme des security token car ils ont la particularité d’être directement ié à un véritable actif financier (les fameuses actions).

Dans ce cas, l’administration Française considère que vous possédez ce que représente le token, c’est-à-dire une action et pas simplement une simple cryptomonnaie comme peuvent l’être le Bitcoin et l’Ethereum.

Mon avis sur la structuration de RealT

RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.

Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chacune de ces sociétés est société « fille » de la LLC principale. Elles sont indépendantes et possèdent uniquement le bien.

Afin de nous assurer que tout cela correspond à la réalité, nous allons vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, que les sociétés existent et que les LLC possèdent effectivement les biens.

Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :

Présentation structure RealT
Présentation structure RealT Avis RealT 2024

Depuis début 2022, RealT a fait de petits ajustements pour répondre à des contraintes réglementaires liées au nombre d’investisseurs étrangers croissant. Le principe reste exactement le même, mais le type de société qui détient le bien est une INC.

RealToken Inc.

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :

  • Lister le bien lors de la vente sur realt.co ;
  • Gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales, etc.) ;
  • Mettre en place les solutions techniques de paiement sur la blockchain.

RealToken LLC

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.

Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer. Elles sont introuvables sur le registre des sociétés.

Je ne peux pas vérifier l’existence des séries via le registre des sociétés

Lien entre la LLC Series et le bien immobilier

Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notariés. D’ailleurs, il m’a permis de découvrir que RealT utilise des sociétés comme MICHIGAN REALTOKEN I LLC pour réaliser l’achat et préparer le bien pour la vente aux investisseurs et transmettre à la LLC Series.

Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :

Comment trouver les informations pour d’autres propriétés RealT ?

Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration a entre 6 et 9 mois de retard en ce début 2021.

La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, nous pouvons effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, saisissez le nom de la société dans le troisième champ de recherche.

Recherche RealT - Filtre registre notariale
Recherche RealT – Filtre registre notariale

Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :

Filtre Michigan RealToken LLC
Filtre Michigan RealToken LLC

Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.

Filtre Series #
Filtre Series #

Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».

Liste de résultats de recherche
Liste de résultats de recherche Avis RealT 2024

Avec le changement de structuration, au travers de INC, il est possible que cette démarche de recherche évolue.

Le travail de RealT avec les régulateurs

La plateforme d’immobilier fractionné travaille étroitement avec les régulateurs, pour plusieurs raisons :

  • Ils deviennent trop gros pour passer dans les exemptions ;
  • Ils souhaitent étendre le produit à d’autres pays.

Ainsi grâce à ce travail de fond, les investisseurs qualifiés américains commencent à investir sur la plateforme aux côtés des investisseurs internationaux. RealT continue de travailler avec le régulateur pour élargir cette possibilité à tous les citoyens américains.

Côté français nous ne sommes pas en reste : RealT travaille étroitement avec l’AMF, et on le constante, Jean Marc Jacobson est régulièrement en France lors des appels communautaires.
On commence à en voir le résultat avec la publication de Documents d’Informations Synthétiques (DIS) sur chacun des projets depuis juin 2022. Je vous incite fortement à lire cet exemple de DIS, ce dernier contient des informations très intéressantes.

Globalement, on va vers une réglementation plus étroite de cette plateforme d’immobilier fractionné, ce qui est probablement complexe pour les équipes de RealT, mais valide le sérieux de l’entreprise.

NB : Cette version de DIS m’a été partagé par RealT, ils ont volontairement retiré du contenu afin de protéger certaines informations.

L’équipe RealT : experts de l’immobilier et de la blockchain

Sur certains scams, l’équipe permet de détecter des failles potentielles (incohérence dans le parcours, illustres inconnus, etc.).

Les fondateurs de Realt

Sur le site de RealT, les frères Jacobson partagent leur histoire entrepreneuriale qui est composée principalement de société liée à la blockchain, mais également d’immobilier.

En recherchant, j’ai pu trouver plusieurs d’articles en lien avec les sociétés cités et les frères Jacobson. Il y a aussi un site web dédié à un projet immobilier important de Rémy Jacobson en Floride. Je trouve également des traces de Gary Krat qui est le dernier arrivé dans l’équipe dirigeante.

L’histoire de l’équipe dirigeante est cohérente et l’on trouve des traces de leurs anciennes sociétés associées à leur nom. Il n’y a pas de mauvaises surprises à ce niveau-là, non plus.

La communication de l’équipe

Cette équipe de fondateurs et les employés sont accessibles et proposent des échanges réguliers avec la communauté sur les réseaux sociaux (Discord, Telegram) et lors de conférence interactive bimensuelle sur YouTube en français ET en anglais. Ils proposent également des tutoriels.

Introduction à LevinSwap – Avis RealT 2024

De manière générale, ils ne cachent pas les difficultés qu’ils rencontrent et cette transparence donne une certaine confiance en l’équipe. Depuis mi-2022, l’équipe est plus sur la défensive et partage un peu moins d’informations que dans le passé. La concurrence qui se développe et la pression des investisseurs pour avoir des deadlines ne doit pas être étranger à cela.

À mon avis, RealT développe un produit novateur avec une équipe de taille modeste. Il y a parfois quelques couacs, voire quelques beaux ratés, ce qui engendre un peu de frustration du côté investisseur. Avec une vingtaine de personnes dans l’équipe, la qualité des nouvelles fonctionnalités s’améliore progressivement. Cependant, il faut garder à l’esprit que l’équipe évolue dans un environnement législatif et technique très changeant. Parfois, avant même qu’une fonctionnalité sorte, elle est obsolète et doit être redéveloppée.

Cependant, tout n’est pas rose, avec un nombre de propriétés croissant, RealT semble à la peine pour réaliser certaines tâches administratives de suivis de propriétés. Nous avons beaucoup de retard sur les réévaluations des propriétés et les assemblés générales obligatoires des sociétés « INC » sont en retard. Il va être temps pour eux d’agrandir leurs équipes.

Mon avis sur les axes d’amélioration possibles de RealT en 2024

Des informations complémentaires sur les biens présentés

Ces derniers mois, la plateforme d’immobilier fractionné a fait beaucoup d’efforts sur la clarté des informations, notamment sur les fiches de ventes d’immeubles. Cependant, j’ai partagé de nombreuses suggestions à l’équipe pour améliorer cette description.

Les ventes sont concentrées sur quelques villes (Détroit, Chicago majoritairement), il serait très intéressant pour les investisseurs d’avoir une analyse du marché de l’immobilier de ces villes. On pourrait y retrouver :

  • Une analyse du marché de l’état, de la ville et du quartier ;
  • L’évolution du prix dans la zone du bien ;
  • Les dernières ventes de comparables ;
  • Les gros employeurs et services à proximité ;
  • La criminalité ;
  • Etc.

En somme, une partie les informations utilisées et récoltées dans le choix des acquisitions par l’équipe de RealT.

L’inconnu de la fiscalité de RealT

La fiscalité à appliquer n’est pas encore claire, et il faudrait que RealT apporte quelques éléments supplémentaires pour permettre aux Français d’avoir moins de doute sur la fiscalité à appliquer. En plus de cette fiscalité, et une meilleure communication est importante :

  • Être plus clair sur les déclarations faites par RealT aux USA ;
  • Être plus clair sur les potentielles déclarations à réaliser par les investisseurs aux USA ;
  • Proposer un relevé des dividendes (existe déjà) et un relevé des plus-values idéalement.

Améliorer la gestion administrative des propriétés

La gestion immobilière semble être bien réalisé comme en témoigne la faiblesse du turn-over, qui peut s’expliquer par le choix de RealT de ne pas réévaluer les loyers des propriétés dans un contexte d’inflation.

Cependant, j’ai quelques petites choses à redire sur la gestion administrative dans laquelle RealT ne met pas assez de moyens :

  • Il y a des retards importants sur les réévaluations ;
  • Nous attendons toujours les premières Assemblées générales des INC.

Il devient urgent de recruter une personne, au moins, dédiée à ces aspects.

Retrouvez mes avis et analyses des biens de la plateforme RealT

Je partage très régulièrement des analyses et descriptifs de projets de RealT mais aussi de biens d’autres plateformes d’immobilier fractionné / tokenisé et de crowdfunding immobilier.

Exemple de description de projet sur Telegram
Exemple de description de projet sur Telegram – Avis RealT 2024

Pour avoir accès à ces analyses, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Les risques inhérents à la solution proposée par RealT

À mon avis, RealT propose des actifs sur plusieurs domaines risqués, les cryptomonnaies et l’immobilier. De plus, de nombreux défis attendent l’équipe de RealT dans les mois à venir. Le premier défi est réglementaire, toutes les activités autour de la finance décentralisée sont en train d’être régulées, apportant parfois des contraintes supplémentaires à RealT.

Ce premier risque s’accompagne d’un risque technique : la blockchain, un élément technique qui pourrait « planter ». Bien que cela ne soit jamais arrivé, RealT conserve une copie de ce qui se passe dans la blockchain pour limiter ce risque.

Le risque immobilier est probablement le risque le plus important à évaluer lors de vos investissements. Les produits proposés proposent certes des rendements relativement élevés, mais si ce rendement est élevé c’est que les marchés de cette zone sont compliqués. Prenons l’exemple de Detroit qui est une ville en reconstruction. C’est donc un pari : si la ville ne se relève pas, les prix des biens et les loyers pourraient flancher.

Dans le risque immobilier, il faut aussi intégrer les vacances locatives, que le bien puisse être dégradé lors de la location ou encore que la plupart des propriétés sont relativement âgés et nécessite des rénovations régulières.

Il est possible que RealT fasse faillite. C’est une start-up très prometteuse, mais de nombreuses start-up font faillite, c’est donc un risque à considérer. Rassurez-vous, vous ne perdrez pas vos tokens ou vos propriétés, mais cela compliquera la gestion, car il faudra :

  • Définir un gestionnaire par propriété ;
  • Et les investisseurs devront définir s’ils souhaitent continuer l’exploitation avec ce gestionnaire ou revendre le bien.

Mon avis final sur l’immobilier fractionné chez RealT en 2024

À mon avis, il n’y a aucun problème avec RealT sur les différents éléments que j’ai analysés. Bien que ce genre de business soit récent, il semble répondre aux obligations légales. J’ai pu vérifier le lien entre plusieurs projets vendus sur la plateforme et des biens immobiliers grâce aux registres notariaux. Même s’il y a des retards dans la publication des actes notariaux (due à l’administration), nous avons pu vérifier que RealT vend des maisons réelles.

Globalement, j’ai un avis positif sur RealT : le projet est avant-gardiste mais propose une alternative intéressant pour investir dans l’immobilier US. C’est pourquoi RealT occupe aujourd’hui une part importante de mon portefeuille de crowdfunding.

Pour finir, je vous invite à posez vos questions en commentaire si vous avez encore des points de doutes sur RealT.

Points forts

  • Une expérience utilisateur très agréable
  • Dès 50 $
  • Rendement locatif moyen > 10 %
  • Le nombre de propriété proposé
  • Vacances locatives correct
  • Fonctionnalité très riche grâce à la blockchain
  • Le développement en cours du walletless
  • Communauté très impliquée (outils de suivi, statistiques etc.)

Points faibles

  • Description de projets à améliorer
  • Aucune statistique fournie pas RealT
  • Limite actuelle du Walletless
  • Incertitude fiscale (aucun dogme fiscal existant)
  • Investissement potentiellement peu liquide
  • Risque de perte en capital

FAQ : les questions récurrentes pour mieux comprendre et investir sur RealT

Faut-il choisir la blockchain Gnosis Chain (ex-xDai) ou Ethereum ?

Ici, le choix est sans appel à mes yeux. Lors de la configuration de votre compte, il vous sera demandé de choisir la blockchain sur laquelle vous allez recevoir les loyers et les tokens. Il est fortement recommandé de choisir Gnosis Chain si vous n’utilisez pas le walletless.

Sur Gnosis Chain, vous pouvez faire quelques centaines de transactions avec 1$ alors qu’il vous faudra plusieurs dollars par transaction sur Ethereum.

Comment acheter des tokens RealT ? Plusieurs solutions possibles

La plus simple : acheter des tokens avec votre carte bancaire

Il est possible d’acheter vos tokens RealT directement en carte bancaire. Attention cependant aux frais de change qui sont appliqués par les banques traditionnelles qui peuvent vous coûter cher.

Il y a quelques solutions peu coûteuses :

  • Boursorama Banque avec sa carte Ultim (parrainage possible) ;
  • N26 ;
  • Wise, que j’utilise régulièrement ;
  • Revolut.

RealT est susceptible d’applique un frais supplémentaire pour compenser les frais de CB.

Le moins de frais : paiement en cryptomonnaies

Il est possible de payer dans différentes cryptomonnaies (BTC, ETH, USDT, LTC, xDai et USDC) via différentes blockchains. Vous avez quelques heures au maximum pour faire le payement à compter de votre réservation dans ce cas. Il est possible de payer depuis un de vos wallets ou depuis un exchange.

Pour réduire les frais, voici les possibilités les plus intéressantes à mes yeux :

  • Payer en LTC pour profiter des frais de réseaux faibles. Vous pouvez passer par une exchange, mais il existe toujours un risque que le payement soit trop lent ;
  • Payer en xDai ou USDC, soit grâce aux loyers collectés. Vous pouvez aussi alimenter votre portefeuille grâce à Mt Pelerin (lien de parrainage) qui propose un niveau de frais intéressant.

C’est la solution la plus optimale pour éviter les frais de CB pris par RealT.

Pour optimiser la boule de neige : réinvestissement des loyers sur Gnosis Chain

Cette plateforme d’immobilier fractionné vous permet d’investir sur des tokens avec vos loyers de 3 manières :

  • Le réinvestissement autotmatique dans une maison dédiée ;
  • Payer avec les USDC ou XDAI sur Gnosis lors des ventes traditionnelles ;
  • Rachat sur le marché secondaire (voir plus bas).

Le marché secondaire via la Finance Décentralisée (DeFi)

Deux solutions peuvent vous permettre d’acheter des tokens à d’autres investisseurs si vous êtes sur Gnosis Chain via l’échange avec le YAM, un dérivé de SwapCat géré par l’équipe RealT

Attention : vous devez être white listé sur les propriétés que vous essayez d’acheter. Si vous ne possédez pas encore le token, il faut faire une demande via RealT.

Définition : Que veux dire être « whitelisté » ?

Les propriétés sont achetables via des protocoles DeFi (LevinSwap, SwapCat etc..), pour des raisons légales évidentes. Pour ce faire, il est nécessaire de connaître l’identité de tous les acheteurs. C’est pour cela qu’il faut que RealT vous whitliste sur les propriétés.

Si votre identité est vérifiée, vous pouvez demander à vous faire whitelister sur toutes les maisons, possible via votre portefeuille sur le site internet de RealT.

Comment revente ses RealToken (token RealT) ?

Solution 1 : directement à RealT

Comme décrit au-dessus, il est possible de revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine à RealT contre des frais de 3 % de la valeur du token.

Revendre grâce au YAM et la Finance Décentralisée (DeFi)

Une des grosses forces de RealT est que les propriétés sont tokenisées. Par conséquent, vous pouvez revendre vos tokens grâce au YAM, un dérivé de SwapCat directement géré par l’équipe de RealT.

Comment sortir mes loyers RealT distribués en USDC/XDAI vers des euros ?

Il existe beaucoup de façon de faire, mais je vais vous donner la plus simple, utiliser la fonctionnalité de retrait de MtPelerin, que ce soit directement depuis l’application ou le BridgeWallet.

Il est également possible de :

  • Déposer du xDai sur Ascendex ;
  • Utiliser un bridge (comme Connext) pour passer par la Binance Smart Chain, puis Binance.

Disclamer : je détiens quelques actions MtPelerin pour profiter des avantages qu’elles donnent (Tokens MPS)

Quelle est la fiscalité pour les revenus de RealT ?

Après plus de deux ans de doute sur la question, RealT a eu une réponse ferme et nous a communiqué que les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières (des actions en l’occurrence). Cependant, il reste un doute sur la nature des revenus que nous percevons. La solution la plus simple est de considérer cela comme des dividendes en provenance des USA.

Pour les propriétés aux USA :

  • Lorsque vous recevez vos « loyers », il s’agit de dividendes qui proviennent des USA :
    • il faudra les déclarer comme des dividendes étrangers ;
  • Les plus-values réalisées sur les maisons doivent être déclarées également ;
  • Pour le moment, aucun prélèvement à la source n’est réalisé. Vous serez probablement prélevé à 30 % en France.

L’autre possibilité est due au fait que RealT explique que nous ne recevons pas des dividendes, mais des « return of capital ». Je vais prendre des pincettes ici, car il reste des zones d’ombre :

  • Il s’agirait d’un remboursement du capital social de la société ;
  • Dans ce cas, nous ne serions pas imposés immédiatement (comme c’est le cas aux US) ;
  • Mais il est fort probable que nous soyons imposés plus dans le futur.

Il est important de préciser que personne n’est certain de la solution à choisir. Dans tous les cas, je vous conseille fortement d’ajouter une « mention express » (champs texte en fin de déclaration) à votre déclaration d’impôt pour expliquer votre position. Ainsi, en cas de redressement, vous ne devriez pas être pénalisé puisque vous expliquez de bonne foi vos doutes et votre parti pris.

RealT a-t-il prévu de se diversifier dans d’autres pays en 2024 ?

Realt a proposé quelques propriétés au Panama et prévoit de s’étendre à l’Europe dans les mois et années à venir. Il est difficile de se projeter sur une date, RealT est au carrefour de plusieurs réglementations (cryptomonnaies, immobilier, crowdfunding) et chaque pays dispose de ses complexités juridiques.

Par exemple, le modèle actuel de RealT (actionnaire d’une société qui détient le bien), n’est pas viable en France et dans beaucoup de pays d’Europe car il existe une notion de société à prépondérance immobilière qui réponds à un cadre réglementaire particulier.

Il est possible que le modèle de RealT soit amené à évoluer pour répondre aux contraintes réglementaires des différents pays. Affaire à suivre !

Que se passe-t-il en cas de travaux sur une propriété RealT ?

Pour les petits travaux, il existe une réserve de maintenance qui permet de gérer ces travaux sans impacts majeurs sur le payement des loyers. Une réflexion est menée pour assurer la pérennité de cette cagnotte (l’alimenter avec les loyers par exemple).

Pour les rénovations plus profondes et importantes, il faut déjà savoir que :

  • Les travaux de rénovation importants sont réalisés à l’achat ;
  • RealT prend de bonnes assurances. En cas de sinistre, les investisseurs sont bien couverts.

Cependant, dans quelques années, cela sera inévitable. Si le fond de maintenance ne suffit pas, RealT avancera les fonds qu’ils récupèreront sur les futurs loyers. Nous aurons probablement quelques mois sans loyer. Ce point montre l’importance de la diversification.

Comment sont réévalués les propriétés et les loyers ?

La réévaluation des propriétés devait théoriquement être réalisé tous les ans et le token est réévalué en conséquence. Cependant, le coût élevé, notamment pour les immeubles, et les délais pour les réévaluations sont en train de leur faire revoir leur feuille de route sur ce point. J’apporterai des précisions quand des décisions seront prises.

En cas de réévaluation, RealT retire les 10 % de frais pris à l’achat de la valeur de la propriété. Si la valeur du bien d’augmente pas, la valeur du token perdra 10 %.

Pour les loyers, cela est différent. Aux USA, les loyers peuvent être réévalués librement à la fin du contrat de location (durée de 1 an en général).

La politique de RealT est :

  • De tirer le maximum de leurs logements ;
  • D’appliquer les réévaluations importantes (si l’indice de loyer augmente fortement) ;
  • Mais d’être plus coulant pour les petites réévaluations pour fidéliser les locataires ;
  • Les loyers subventionnés sont soumis à des règles de réévaluations strictes ;
  • De faire les choses en bonne intelligence car la vacance locative coûte cher !

Quelle est la durée d’un investissement chez RealT ?

Il n’y a pas de date de fin prévue pour les investissements sur RealT. La plateforme en ligne peut mettre en vente les biens dès lors qu’ils ont une bonne opportunité. En tant qu’investisseur, vous pouvez revendre à RealT ou sur le marché secondaire (YAM).

Que se passe-t-il en cas d’impayés ou de vacances locatives ?

Vous ne recevez pas de loyer des lots inoccupés car les versements correspondent aux loyers nets perçus.

Est-ce que RealT est adapté aux investisseurs débutants ?

Oui, grâce au mode Walletless. Vous pourrez commencer à investir avec RealT sans avoir besoin de connaître les notions de cryptomonnaies ou de la blockchain.

Je souhaite investir en société, est-ce possible ?

Oui, RealT propose d’investir en société.

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