Démembrement de SCPI – Les investissements immobiliers représentent une opportunité intéressante pour les entreprises souhaitant faire fructifier leur trésorerie. Parmi ces investissements, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se démarquent car elles permettent aux dirigeants d’entreprise de faire du démembrement temporaire en achetant à titre personnel la nue-propriété et en laissant l’usufruit à leur société (la personne morale). Ce que l’on appelle aussi le démembrement croisé.
Dans cet article, nous allons expliquer en détail cette stratégie qui permet de dynamiser la trésorerie d’une entreprise tout en optimisant la fiscalité du dirigeant et de sa société . Il y a quelques termes compliqués, mais rassurez-vous, nous commencerons par expliquer tout cela avant d’aborder les mécanismes du démembrement croisé.
Si vous n’êtes pas familier avec les SCPI, je vous redirige vers l’article qui vous explique le fonctionnement d’une SCPI.
Le partenaire de l’article : Louve Invest
L’article ci-dessous a été coécrit avec Louve Invest dans le cadre de notre partenariat. Par conséquent, Louve Invest sera citée et présentée dans l’article.
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Quelques définitions (démembrement de SCPI, nue-propriété, usufruit, etc…)
Il y a un jargon propre à la thématique que l’on va aborder, vous allez vite comprendre c’est finalement très simple.
Le démembrement de SCPI
Le démembrement temporaire en SCPI est le fait de séparer, sur une durée fixée par 2 parties, la propriété des parts de SCPI (la nue-propriété) et le droit de percevoir les revenus issus de ces parts (l’usufruit).
La durée de démembrement peut s’étaler entre 3 et 20 ans, la durée idéale pour investir est souvent située entre 7 et 10 ans.
Un autre démembrement, mais cette fois-ci permanent, est bien connu dans le monde de l’investissement immobilier, sous le nom de viager, dans lequel, il y a d’un côté le propriétaire du bien et de l’autre la personne qui a le droit d’occuper ce bien.
La nue-propriété
Le nu-propriétaire, est la personne qui détient la propriété des parts de SCPI. Au terme du démembrement, il récupère le droit percevoir les revenus.
Dans la plupart des cas, la nue-propriété est acquise par des investisseurs particuliers fortement imposés sans besoin de revenus immédiats. Cela permet d’acquérir des parts de SCPI avec une décote et comme vous ne percevez pas de revenus, vous n’êtes pas imposés à l’impôt sur le revenu (IR).
Plus subtil, si vous achetez une part de SCPI à 80 € en nue-propriété alors que la part classique vaut 100 €, vous récuperez 100% de la valeur à la fin du démembrement, soit 100 € sans aucune fiscalité. Les 20 € de valeur “récupérés” ne sont pas considérés comme de la plus-value et donc non-imposable
L’usufruit
L’usufruit est le droit d’user d’un bien ou d’en percevoir les revenus sans en être pleinement propriétaire. Il en est de même avec les parts de SCPI.
Les investisseurs en usufruit de SCPI perçoivent la totalité des loyers, mais ne possèdent plus rien à l’issue de la période de démembrement.
Au-delà du risque limité d’investir en SCPI, les motivations à investir en usufruit de SCPI sont surtout liées à une fiscalité avantageuse (via usufruit temporaire).
La pleine propriété
Acheter des parts de SCPI en pleine propriété fait que vous devenez propriétaire des parts à 100%, vous détenez ainsi la propriété ET les revenus générés.
L’achat en pleine propriété de parts de SCPI est le cas le plus répandu.
Pour simplifier votre compréhension retenez :
Pleine propriété = Nue-propriété + Usufruit
Séparer la Nue-propriété et l’usufruit = Démembrement
Le démembrement de SCPI : Le cas classique d’un particulier
L’investissement en SCPI en pleine propriété est le placement le plus connu et utilisé.
Néanmoins, il est aussi possible d’acquérir uniquement la nue-propriété ou l’usufruit des parts de SCPI. Ce démembrement de SCPI peut avoir lieu sur un laps de temps prédéfini, il s’agit d’un démembrement temporaire de SCPI.
Comme son nom l’indique, il consiste en une dissociation, sur une durée fixée, de l’usufruit et de la nue-propriété sur une SCPI, c’est un cas différent du démembrement viager (qui est plus connu, surtout dans l’investissement immobilier classique).
Nu-propriétaire et usufruitier vont tous les deux tirer avantage du démembrement de SCPI :
- Le nu-propriétaire va acheter la part de SCPI avec une décote (pouvant aller jusqu’à 45% en fonction de la SCPI et de la durée du démembrement). Ne percevant aucun revenu, il ne sera pas assujetti à l’IR pendant le démembrement et récupéra 100% de la valeur des parts de SCPI à son terme sans aucun impact fiscal.
- L’usufruitier va percevoir 100% des loyers de la SCPI pendant la durée du démembrement avec un investissement de départ moindre. N’étant pas propriétaire, il ne sera pas exposé aux fluctuations du marché immobilier et à une potentielle baisse du prix de la part de SCPI. En revanche, il paiera des impôts sur les dividendes touchés.
Au travers de ce point vous comprenez qu’une personne fortement taxée bénéficiera du démembrement de SCPI au travers de l’acquisition de part en nue-propriété puisqu’il n’aura aucun revenu (et impôts sur ces derniers). Elle pourrait obtenir un rendement net plus élevé de cette manière.
Pour connaître la répartition du prix d’achat entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, il existe la clé de démembrement qui permet de définir le pourcentage du prix à payer par le nu-propriétaire, le reste étant à la charge de l’usufruitier :
Voici les 10 meilleurs rendements en nue-propriété parmi les SCPI proposées par Louve Invest, ces rendements sont exprimés net d’impôt puisque le remembrement est indolore fiscalement.
Dirigeant : Optimisez votre fiscalité avec le cumul de la nue-propriété et de l’usufruit ?
Dans une recherche de placement à long terme, le dirigeant d’entreprise :
- peut prendre la nue-propriété de la SCPI, en tant qu’investisseur particulier, et acheter des SCPIs à bon compte
- et prendre l’usufruit avec sa société pour investir et optimiser sa trésorerie d’entreprise.
Cette opération est aussi appelée démembrement croisé. Ainsi, le dirigeant bénéficie des avantages liés à la propriété (plus-value) et l’entreprise, elle, peut profiter des revenus locatifs de la SCPI en optimisant sa trésorerie et sa fiscalité.
Cette stratégie offre également un excellent moyen pour les dirigeants d’entreprise d’optimiser leur fiscalité, nous y reviendrons en détail plus loin.
À l’issue de la période du démembrement temporaire de SCPI, l’usufruit est restitué au dirigeant, et celui-ci peut ainsi jouir des revenus liés à ses parts de SCPI.
Il est cependant important de souligner que le démembrement temporaire de SCPI est une stratégie appropriée pour les dirigeants d’entreprise disposant d’une trésorerie à immobiliser sur le long terme.
C’est une manière simple et efficace de diversifier les placements de l’entreprise, en investissant dans un parc immobilier de qualité sans avoir à gérer la location ou la maintenance. Cela permet également de bénéficier d’une source de revenus réguliers et stables sur le moyen terme, donc de renforcer la santé financière de l’entreprise. Nous détaillons tous les avantages dans le paragraphe suivant.
La fiscalité de l’usufruit en société
Du côté de l’entreprise, cela va dépendre du statut de celle-ci, et si elle est imposée à l’IR (à l’Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (à l’Impôt sur les Sociétés).
Société à l’IR
Si nous considérons une société imposée à l’IR, les revenus locatifs générés par des parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers (comme pour une personne physique).
Société à l’IS
Considérons maintenant, une société imposée à l’IS qui acquiert l’usufruit de SCPI pour 5 ans. Elle acquiert la valeur de 20 000 € d’usufruit de SCPI sur 5 ans :
- Sur 5 ans, la décote dépend des SCPI, on la fixe à 20% pour l’exemple.
- La pleine propriété vaut 100 000 €.
- Si l’on considère un rendement de 5%, les revenus perçus s’élèvent à 5 000€ par an.
- Soit 25 000 € sur 5 ans
D’un point de vue comptable, vous réduirez le résultat imposable de votre société car vous pourrez amortir chaque année une partie de la valeur investie initialement, soit 4 000 € par an (20 000 € / 5 années de démembrement) .
Voici un petit tableau récapitulatif de cette simulation d’un placement de trésorerie en usufruit temporaire sur un cas avec des “chiffres ronds” :
| Nature du placement | Achat de l’usufruit temporaire (5 ans) de SCPI pour 20% de leur valeur en Pleine Propriété (100 000 €) |
| Montant investi | 20 000 € |
| Revenus annuels | 5 000 € / an (rendement de la SCPI : 5% sur 100 000 €) |
| Total des revenus sur 5 ans | 25 000 € |
| Valeur du capital en fin de période | 0 € (l’usufruit est « rendu » au Nu-Proprétaire) |
| Amortissement total | 20 000 € (4 000 € x 5 ans) |
| Gains net constatés sur 5 ans | 5 000 € (25 000 € – 20 000 €) |
| Impôt sur les sociétés (si bénéfice) | 1 250 € (25 % * 5 000 €) |
| Trésorerie disponible en fin de période | 23 750 € |
Autre exemple chiffré d’un usufruit temporaire avec la SCPI Activimmo :
L’amortissement est égal au Montant initial de l’usufruit (UF) divisé par 7 ans.
Le Cash Flow net correspond au montant annuel net de fiscalité reçu.
Les avantages du démembrement de SCPI pour les dirigeants d’entreprise
Une optimisation de la trésorerie de l’entreprise
Le démembrement temporaire de SCPI permet aux dirigeants d’entreprise de rentabiliser la trésorerie. En effet, le capital investi en SCPI va générer des revenus locatifs réguliers. Grâce à cette stratégie, l’entreprise peut ainsi disposer d’un flux de revenus réguliers, qui contribuent à la stabilité financière de celle-ci.
Une optimisation de la fiscalité de l’entreprise
Assimilé à une immobilisation incorporelle, l’investissement en usufruit de SCPI est amortissable sur 5 ans, ce qui permet d’ajouter chaque année une charge équivalente à 1/5ème de la valeur investie. Cet amortissement viendra abaisser le résultat imposable de la société et permettra de dégager une économie d’impôt.
Une optimisation de la fiscalité du dirigeant
En optant pour le démembrement temporaire de SCPI, les dirigeant d’entreprise peuvent également optimiser leur propre fiscalité. Ne percevant aucun revenu, ils ne seront soumis à aucune imposition pendant la durée du démembrement.
Cette opération est particulièrement avantageuse pour les dirigeants qui se situent dans une tranche d’imposition importante.
De plus, ils récupèreront 100% de la valeur des parts de SCPI au terme du démembrement sans aucune fiscalité. Le remembrement est indolore fiscalement. Dans l’hypothèse d’une revalorisation du prix de la part, ils demeureront toutefois imposés sur la plus-value.
Cerise sur le gâteau, pendant la phase de détention en nue-propriété, les parts de SCPI ne sont pas assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Du côté de l’entreprise, cela va dépendre du statut de celle-ci, et si elle est imposée à l’IR (à l’Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (à l’Impôt sur les Sociétés).
- Prenons une SCPI avec une clé démembrement à 70% sur 10 ans.
- Sur 10 000€ d’achat de parts de SCPI, le dirigeant va en acquérir la nue-propriété pour 7 000 €.
- Il ne touchera aucun loyer (puisque c’est l’usufruitier, son entreprise qui touchera les dividendes),
- Au bout de 10 ans, il récupère la pleine propriété des parts de SCPI.
- Le dirigeant a payé 7 000 € pour avoir des parts valant 10 000€ après 10 ans et ceci est net d’impôt.
En plus de ce gain net d’impôt vous profiterez d’une potentielle revalorisation du prix de la part qui est en moyenne de 1.5 % par an.
Une diversification du patrimoine
Investir en SCPI permet aux dirigeants d’entreprise de diversifier leur portefeuille immobilier sans gestion. En SCPI, la gestion de la SCPI est déléguée à une société de gestion qui assure une gestion efficace du patrimoine. Cette stratégie permet également de mutualiser les risques et d’éviter une concentration immobilière sur un seul bien.
Les inconvénients liés au démembrement de SCPI
Comme dans tout investissement, il est important de ne pas occulter les inconvénients. Voici les points à prendre en considération.
Une certaine complexité dans la mise en place
Le démembrement temporaire de SCPI peut sembler complexe pour les dirigeants d’entreprise qui ne sont pas experts en la matière. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel (CGP, courtier ou son expert-comptable) pour éviter les éventuelles erreurs qui pourraient impacter négativement la rentabilité de l’investissement.
Complexité dans la déclaration fiscale
Le démembrement temporaire de SCPI est soumis à une réglementation complexe et évolutive. Il faut se faire accompagner pour éviter les erreurs dans la déclaration.
Risque de baisse du rendement
Il est important de souligner que cette stratégie peut être sensible à la conjoncture économique. En cas de difficultés économiques, les SCPI peuvent voir leurs revenus varier, le rendement de l’opération pourrait être moins intéressant que projeté initialement.
Il y a même un risque de perte en capital, notamment pour la société. Cependant, vous pouvez limiter ce risque en choisissant soigneusement vos SCPI. D’où l’importance d’être bien accompagné pour ce type d’investissement.
Un placement très peu liquide
N’investissez que les sommes dont vous êtes certains de ne pas avoir besoin pendant la durée de démembrement. Les parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit sont peu liquides.
Si vous investissez des sommes trop importantes, vous pourriez vous retrouver avec des problèmes de liquidités personnelles ou mettre en difficulté votre entreprise.
N’ayez pas les yeux plus gros que le ventre. Les dirigeants d’entreprise sont particulièrement exposés au fait d’avoir une situation imprévisible qui demanderait un besoin de cash.
Conclusion sur le démembrement de SCPI pour les dirigeants d’entreprise
Le démembrement croisé de SCPI est un moyen d’optimiser la fiscalité du dirigeant d’entreprise et de sa société.
Elle permet à l’entreprise d’investir une partie de sa trésorerie dans un investissement relativement peu risqué tout en faisant bénéficier à son dirigeant d’une réduction sur le prix d’achat des SCPI.
Cette réduction sur le coût d’une part de SCPI peut être vu comme un moyen très indirect de sortir de l’argent de sa société avec un frottement fiscal faible.
Cette solution peut être ajustée selon les moyens de l’entrepreneur et de l’entreprise pour maximiser l’efficacité du montage.
Si vous souhaitez découvrir d’autres moyens d’optimiser la fiscalité et l’utilisation des SCPI dans votre patrimoine, je vous invite à lire l’article en lien.
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L’article ci-dessus a été écrit par Louve Invest dans le cadre de notre partenariat.
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