Présentation Bricks – L’immobilier tokenisé (ou fractionné) est une industrie naissante, en pleine effervescence. Plusieurs acteurs arrivent sur le marché, plus ou moins sérieux. Aujourd’hui, c’est l’heure de vous présenter un des nouveaux acteurs français : Bricks .

Bricks est une jeune société créée début 2021, elle vient de terminer sa deuxième vente immobilière et d’être inscrite à l’ORIAS. Il y a beaucoup de raisons de croire dans ce projet, même s’il n’est pas sans risque.

Dans cet article, nous allons voir, je vais revenir sur ce qu’est l’immobilier fractionné avant de vous parler de Bricks, son fonctionnement, ces points forts et bien entendu les facteurs de risques.

[UPDATE SEPTEMBRE 2021] : J’ai mis à jour l’article notamment sur les frais de Bricks, j’avais loupé des informations (ou cela a été mise à jour). Merci de lire attentivement le paragraphe « Comment se rémunère Bricks? » et la conclusion.

L’immobilier fractionné

Le problème de l’immobilier classique

L’investissement en immobilier locatif est extrêmement rentable grâce à l’effet de levier bancaire, mais reste très chronophage :

  • Recherche du bien immobilier (plusieurs semaines/mois)
  • Procédure d’achat et recherche de crédit bancaire (2 à 4 mois)

De plus, un investissement locatif vous demandera des fonds propres. Vous devrez d’apporter les frais (environ 10%) dans le crédit, et vous devriez avoir entre 9 mois et 12 mois de loyer de côté pour anticiper de potentiels problèmes.

Pour votre premier achat locatif, vous choisissez de commencer par un studio à 80 000 € hors frais dans une ville moyenne, il est louable 650 € une fois meublé. Vous devrez avoir

  • environ 8 500 € pour les frais de notaire et bancaire
  • 2 500 € pour les meubles
  • 6 000 € de réserve

Pour investir dans ce studio, vous y passerez probablement 3 à 6 mois et vous devrez mobiliser 17 000 € de fonds propres.

Des solutions existent ne pas perdre plusieurs mois et mobiliser autant d’argent. Je vais vous présenter l’immobilier fractionné au travers de Bricks.

La solution de l’immobilier fractionné

Le fractionnement de l’immobilier est très simple à comprendre. Un bien avec un besoin de financement de 250 000 € sera découpé en 10 000 parts, un investisseur peut alors acheter une fraction de bien à 25 €. C’est un mécanisme puissant qui permet de rendre accessible l’immobilier.

Ce mécanisme n’est pas nouveau, depuis toujours les SCPI existent. Une SCPI est une société qui vous permet d’acquérir des parts pour des sommes raisonnables (minimum quelques centaines jusqu’à un millier d’euros). En détenant des parts de la SCPI, vous détenez une fraction des biens de cette société et vous recevez les loyers associés.

Mais alors quoi de nouveau avec Bricks ?

Les nouveaux acteurs de l’immobilier fractionné comme Bricks ou RealT (article de présentation) changent les règles du jeu :

  • Disruption du marché
  • Rendement élevé
  • Investissement liquide (revente facile)
  • Sélectionnez les biens à acheter
  • Plus accessible, plus moderne, plus transparent, plus agiles …

Vous l’aurez compris, ils cassent les codes et tente de rendre l’investissement beaucoup plus agréable.

Comment ça fonctionne ? – Avis Bricks

Bricks propose des parts de biens immobiliers fractionnés avec un prix d’appel entre 10 et 20 € par part. Pour le prix d’un menu maxi best of à Mac Do, vous devenez “proprio” (ça sonne bien).

Bricks a pour objectif de rendre accessible l’investissement immobilier et d’offrir de bons rendements. Les biens proposés ne seront pas des appartement ou immeuble haussmannien en plein cœur de Paris, mais plutôt des immeubles mixtes dans des villes moyennes de provinces.

Un autre point important, Bricks utilise l’effet de levier ! Ce qui leur permet de proposer des rendements encore plus intéressant, lorsqu’une acquisition à 300 000 € est prévue, les investisseurs apportent 150 000 € et Bricks emprunte 150 000 € auprès d’une banque.

Pour faire simple, voici comment se déroule une vente :

  1. Bricks recherche et sélectionne le bien à mettre en vente
  2. Bricks prépare la vente : administratif, bancaire et commercial
  3. Mise en vente du bien pour récolter les fonds propres de l’opération – Vous investissez à cette étape.
  4. Obtention et signature du prêt
  5. Signature chez le notaire, mise en place de la gestion locative

Une offre pour votre premier investissement

Dans le cadre de cet article, je me suis renseigné auprès de Bricks, j’ai pu échanger avec Cédric O’Neill. Ce dernier me permet de vous proposer une offre exclusive, obtenez un bonus de 1 % des montants investis pendant les 3 mois suivants votre inscriptions. Pour cela, inscrivez vous par ce lien.

Investissez dans l'immobilier
Investissez dans l’immobilier tokenisé – Avis Bricks

Qu’est-ce qu’une brick ?

Une brick est le nom donné par la société Bricks à une fraction du bien vendu. Cette brick vous permet d’obtenir une fraction des loyers, réduite des frais (gestion, frais courants et remboursement du crédit).

En plus de cela, la valeur d’une brick évolue grâce :

  • au remboursement du prêt immobilier
  • et l’évolution des prix de l’immobilier

Reprenons l’exemple de notre immeuble à 300 000 € avec 10 000 bricks. Ce dernier est financé à 50 % par le prêt, chaque brick vaut donc 15 €. Cet immeuble :

  • génère 8% de revenus
  • l’emprunt remboursera environ 4% du capital la première année (prêt amortissable sur 20 ans), soit 144 000 € restants
  • sur cette première année la valeur du bien a augmenté de 2 % soit 306 000 €

Si vous disposez de 1 brick (15€) alors :

  1. vous obtiendrez alors 1,2 € de revenus
  2. votre brick vaudra 16,2 €, je l’ai défini avec le calcul suivant : (306 000 – 144 000) / 10 000

Vous aurez gagné 1,2 € de capital + 1,2 € de revenu soit 16 % de rendement total.

Exemple de l’immeuble dont la vente vient de se terminer

Présentation d'une vente Bricks
Présentation d’une vente Bricks – Avis Bricks

C’est un immeuble de rapport à Pézenas, le montant total de l’opération est de 331 000 € et Bricks recherche 165 500 € de financement. Le taux de revenus est de 8,6 % de la somme investie et le rendement total est de 15,6 %.

Vous avez accès à un lot d’informations au sujet de l’immeuble en question :

  • composition détaillée de l’immeuble
  • la vidéo de la visite
  • la situation locative
  • les travaux envisagés
  • les éléments financiers de l’opération

Les informations financières

C’est un des points forts des acteurs comme Bricks, ils donnent beaucoup d’éléments.

Détails financiers d'une vente Bricks
Détails financiers d’une vente – Avis Bricks

Une foule d’information

Vous retrouverez des d’informations sur l’opération :

  • le budget (prix d’achat, frais de notaire, enveloppe travaux)
  • le calcul des revenus avec une hypothèse de 0 % de vacances locatives
  • les conditions de l’emprunt bancaire
  • la valorisation d’une brick

Tous ces éléments, plus les informations de contexte du bien, nous permettent de prendre une décision éclairée d’investissement.

Cependant, je trouve un point gênant : Bricks se veut transparent, mais ne va pas jusqu’au bout de la démarche.

Le point à revoir

On se retrouve avec des enveloppes de “Autres frais d’acquisition” ou encore “Frais de gestion” qui sont élevés et sur lesquels nous n’avons pas de détail (en juillet 2021). Or ces frais correspondent pour partie aux frais pris par Bricks, mais aussi à des frais liés à la gestion.

Par exemple, dans les frais de gestion, on retrouve :

  • les frais de bricks
  • la gestion locative
  • les assurances (Propriétaire Non Occupant et Garanti Loyer Impayé)

Pour instaurer la confiance envers un public d’investisseurs larges, Bricks devrait détailler les frais afin que nous puissions mieux les comprendre.

Comment investir ?

C’est extrêmement simple, en 3 étapes :

  1. Renseignez vos informations et validez de votre identité (transmettre une pièce d’identité)
  2. Ajouter de l’argent sur votre portefeuille Bricks par carte bancaire ou virement
  3. Acheter des bricks depuis la page de détail du bien.

Depuis peu de temps, il est possible de payer par carte bancaire (nouveauté) ou virement. A l’avenir, il n’est pas exclue que de nouveaux moyens de payement, comme les cryptomonnaies apparaissent.

Comment revendre ?

Au moment de la rédaction de cet article, ce n’est officiellement pas possible. Un marché de la revente est prévu pour le second semestre 2021.

Comment se rémunère Bricks ?

Bricks a pour le moment 2 sources de revenus.

La première est un frais de 10 % sur l’enveloppe de l’investissement (Acquisition + frais de notaire + travaux), le montant de ses frais est cohérent avec le marché.

La seconde est un frais annuel correspondant à 1 % de la valeur du bien, qui sera actualisé tous les 6 mois. Ce second frais est un peu élevé et impacte fortement le rendement global de l’investissement.

[UPDATE SEPTEMBRE 2021] : Il y a en plus de cela d’autres frais que j’avais loupé :

  • 7 % de frais de gestion sur les loyers encaissés (celui je pensais en avoir parlé … désolé)
  • 5 000 € pour mettre en place le financement, je viens d’apprendre l’existance de ce frais, je le trouve disproportionné
  • 10 % en cas de refinancement, je viens aussi d’apprendre l’existance de ce frais, que je ne trouve pas clair et dont je ne parviens pas à comprendre l’objectif

Au global, Bricks a des frais équivalent voir un peu supérieur à une SCPI, ce n’est pas du tout ce que j’attends d’un acteur disruptif.

Qu’est ce qui se passe en cas de gros travaux, vacances locatives ?

C’est une question importante. Lors de la mise en vente, Bricks prévoit une réserve d’argent mise en place pour anticiper :

  • les travaux de rénovation
  • gros dégâts non couverts par une assurance
  • une vacance locative entraînant une incapacité à rembourser le prêt

Si cette somme n’est pas suffisante, la situation est prévue dans le contrat que vous signez à l’achat. Dans ce cas, Bricks peut créer de nouvelles bricks pour le bien en question afin de récupérer de l’argent. Les investisseurs seraient alors dilués et la valeur d’une brick diminuerait.

Je trouve cette solution intelligente, car elle permet de gérer les situations exceptionnelles en sollicitant uniquement les investisseurs qui souhaitent remettre au pot.

Prenons une fois de plus un exemple chiffré, je possède 100 bricks sur 10 000 d’une valeur de 20 € unitaire au moment du sinistre, le bien vaut lui 300 000 €. Pour faire des travaux importants, Bricks a besoin de 20 000 € :

  • La valeur de la brick passe de 20 € à 18,18 €
  • 1 100 nouvelles bricks seront créées pour payer les travaux

Qu’est-ce que je détiens réellement quand j’achète une brick ?

Lorsque vous achetez une brick, vous ne détenez pas vraiment une partie du bien. Les biens sont détenus par une société qui a pour seul but d’être le propriétaire de ces biens.

Qu’est-ce que vous détenez ? Vous détenez un contrat avec cette société qui dit :

  • que la société conserve la propriété du bien
  • que la société vous cède l’intégralité des loyers et du prix de revente.

C’est ce que l’on appelle un contrat de redevance (ou royalties).

Quelles fiscalités pour les revenus ?

Bricks fonctionne sur un système de royalties. L’imposition de ces revenus est particulière puisque vous ne payez des impôts qu’à partir du moment où les royalties cumulées perçues dépassent le montant investi au départ (Plus d’informations).

Les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) de 30 % sur la plus-value réalisée sur votre investissement.

Ce sera plus clair avec un exemple, vous avez acheté 100 bricks à 10 € unité d’un immeuble qui vous rapporte 8% par an, vous revendez vos 100 bricks à 20 € unité au bout de 10 ans.

  • Durant les 10 années, vous toucherez 80 € par an soit 800 €, cela ne couvre pas votre investissement de départ, vous ne payerez pas d’impôt
  • À la revente, vous toucherez 2000 €, mais seulement 1 800 € seront imposés (il reste 200 € à compenser du montant investi). Vous payerez alors 540 € d’impôts (30 % de 1 800 €)

Le gros avantage de cette fiscalité est que pendant les 10 ans, vous pouvez réinvestir 100 % des revenus générés sans payer d’impôt.

Bricks vous transmettra le montant imposable et devra apparaître dans la case 2TT de votre fiche d’impôt.

Bricks est-il régulé ?

La réponse est oui, depuis le 16 juillet Bricks est Intermédiaire de Financement Participatif (IFP – numéro d’immatriculation 21006108), c’est un pas en avant très intéressant qui rassurera pas mal d’investisseurs.

Orias Bricks
Orias – Avis Bricks

Des risques à ne pas négliger

Bricks propose d’investir dans de l’immobilier et est soumis aux mêmes risques.

Le risque de vacances locatives, par exemple, les immeubles misent en vente ne sont pas forcément loué à 100 %. Ce risque sera probablement important à considérer pour la plupart des biens puisqu’une haute rentabilité va souvent de pair avec des vacances locatives plus importantes.

Le risque de travaux est le même que pour tout bien immobilier, il y a des maintenances régulières et mais aussi d’autres plus extraordinaires qui peuvent être coûteuses.

Pour ces deux derniers risques, Bricks a choisi une solution intéressante qui permet de générer de nouvelles bricks si la situation financière du bien devient délicate. Cela laisse la chance à de nouveaux entrants de financer les travaux et au contraire ceux qui ne veulent pas mettre la main à la poche n’ont pas à le faire.

Le troisième risque est celui du crédit, pour augmenter les rendements, Bricks met en place un levier bancaire. Cela augmente mécaniquement certains autres risques, surtout celui de la vacance locative ou des travaux, puisque vous devrez continuer à rembourser malgré tout.

Bricks peut faire faillite. C’est une start-up très intéressante, mais de nombreuses start-up finissent par fermer leurs portes, c’est donc un risque à considérer. Bricks est divisé en deux sociétés, la société de détention des biens et la société commerciale.

En cas de faillite de la société commerciale, la société de détention des biens appliquera un plan de fin d’activité. En cas de cession d’activité, Bricks vendra toutes les propriétés et payera les investisseurs en fonction du nombre de bricks possédé sur chaque bien.

Un bonus pour bien commencer

Si vous êtes intéressé par Bricks, vous obtenez un bonus de 1 % des montants investis pendant les 3 mois suivants votre inscriptions . Pour cela, inscrivez vous autre travers de ce lien.

Investissez dans l'immobilier
Investissez dans l’immobilier tokenisé – Avis Bricks

Si vous avez plus de questions

Si vous avez plus de questions, je vous invite à consulter la FAQ de Bricks pour y trouver la réponse. Si la réponse n’y est pas, n’hésitez pas à la poser en commentaire, je ferai en sorte d’obtenir la réponse à votre question.

Points forts

  • Facilite l’investissement dans l’immobilier à l’extrême
  • Les biens proposés : immeuble mixte ou habitation
  • Le ticket d’entrée très faible (10 à 30 €)
  • Les très bons rendements proposés (11-16 %)
  • Effet de levier x2
  • Description des projets
  • La liquidité de l’investissement (lorsque le marché secondaire sera présent)
  • Le CEO est un entrepreneur expérimenté

Points faibles

  • Transparence des frais
  • Cumul des frais
  • Le marché secondaire va arriver, mais n’est pas encore là
  • Le manque de volume actuel (investisseurs et affaires) -> Il y a du mieux
  • La société est très jeune : risque de faillite

Pour conclure

Voici comment je résumerai Bricks en quelques points :

  1. Une entreprise qui utilise le fractionnement des biens immobiliers pour rendre l’immobilier accessible au plus grand nombre.
  2. Vous pouvez investir dès 10 € et recevoir des loyers chaque mois
  3. Lors de la revente, vous bénéficiez de la plus-value et du remboursement du capital amorti.
  4. Bricks vous permet de diversifier facilement et bénéficier de l’effet de levier
  5. Ces investissements comportent bien entendu des risques, prenez le temps de lire le chapitre dédié

Si je dois donner un avis plus subjectif sur Bricks, le projet est encore jeune mais à un potentiel énorme.

[UPDATE SEPTEMBRE 2021] : Je garde un avis positif car il s’agit d’un moyen simple et rapide d’investir dans de l’immobilier, cependant avec les nouveaux frais dont j’ai la connaissance, j’estime que les frais de Bricks pèse trop lourd sur le long terme.

SI vous êtes encore là, je vous propose un channel Telegram regroupant les oppotunités d’investissements que je trouve intéressantes dont les nouveaux immeubles de Bricks.