Présentation Bricks – L’immobilier tokenisé (ou fractionné) est une industrie naissante, en pleine effervescence. Plusieurs acteurs arrivent sur le marché, plus ou moins sérieux. Aujourd’hui, c’est l’heure de vous présenter un des nouveaux acteurs français : Bricks .

Bricks est une jeune société créée début 2021, elle vient de terminer sa deuxième vente immobilière et d’être inscrite à l’ORIAS. Il y a beaucoup de raisons de croire dans ce projet, même s’il n’est pas sans risque.

Dans cet article, nous allons voir, je vais revenir sur ce qu’est l’immobilier fractionné avant de vous parler de Bricks, son fonctionnement, ces points forts et bien entendu les facteurs de risques.

[UPDATE MARS 2022]: Bricks n’est plus IFP auprès de l’ORIAS, je vous laisse lire le paragraphe « Bricks est-il régulé? » pour avoir plus d’éléments

[UPDATE AVRIL2022]: Bricks souhaite lever des fonds…. Voici mon point de vue

[UPDATE MAI 2022]: Bricks a annoncé que leur propre levée de fonds n’est pas légale ! Retrouvé cela dans mon mon point de vue au sujet de leur levée de fond.

L’immobilier fractionné

Le problème de l’immobilier classique

L’investissement en immobilier locatif est extrêmement rentable grâce à l’effet de levier bancaire, mais reste très chronophage :

  • Recherche du bien immobilier (plusieurs semaines/mois)
  • Procédure d’achat et recherche de crédit bancaire (2 à 4 mois)

De plus, un investissement locatif vous demandera des fonds propres. Vous devrez d’apporter les frais (environ 10%) dans le crédit, et vous devriez avoir entre 9 mois et 12 mois de loyer de côté pour anticiper de potentiels problèmes.

Pour votre premier achat locatif, vous choisissez de commencer par un studio à 80 000 € hors frais dans une ville moyenne, il est louable 650 € une fois meublé. Vous devrez avoir

  • environ 8 500 € pour les frais de notaire et bancaire
  • 2 500 € pour les meubles
  • 6 000 € de réserve

Pour investir dans ce studio, vous y passerez probablement 3 à 6 mois et vous devrez mobiliser 17 000 € de fonds propres.

Des solutions existent ne pas perdre plusieurs mois et mobiliser autant d’argent. Je vais vous présenter l’immobilier fractionné au travers de Bricks.

La solution de l’immobilier fractionné

Le fractionnement de l’immobilier est très simple à comprendre. Un bien avec un besoin de financement de 250 000 € sera découpé en 10 000 parts, un investisseur peut alors acheter une fraction de bien à 25 €. C’est un mécanisme puissant qui permet de rendre accessible l’immobilier.

Ce mécanisme n’est pas nouveau, depuis toujours les SCPI existent. Une SCPI est une société qui vous permet d’acquérir des parts pour des sommes raisonnables (minimum quelques centaines jusqu’à un millier d’euros). En détenant des parts de la SCPI, vous détenez une fraction des biens de cette société et vous recevez les loyers associés.

Mais alors quoi de nouveau avec Bricks ?

Les nouveaux acteurs de l’immobilier fractionné comme Bricks ou RealT (article de présentation) changent les règles du jeu :

  • Disruption du marché
  • Rendement élevé
  • Investissement liquide (revente facile)
  • Sélectionnez les biens à acheter
  • Plus accessible, plus moderne, plus transparent, plus agiles …

Vous l’aurez compris, ils cassent les codes et tente de rendre l’investissement beaucoup plus agréable.

Comment ça fonctionne ? – Avis Bricks

Bricks propose des parts de biens immobiliers fractionnés avec un prix d’appel entre 10 et 20 € par part. Pour le prix d’un menu maxi best of à Mac Do, vous devenez “proprio” (ça sonne bien).

Bricks a pour objectif de rendre accessible l’investissement immobilier et d’offrir de bons rendements. Les biens proposés ne seront pas des appartement ou immeuble haussmannien en plein cœur de Paris, mais plutôt des immeubles mixtes dans des villes moyennes de provinces.

Un autre point important, Bricks utilise l’effet de levier ! Ce qui leur permet de proposer des rendements encore plus intéressant, lorsqu’une acquisition à 300 000 € est prévue, les investisseurs apportent 150 000 € et Bricks emprunte 150 000 € auprès d’une banque.

Pour faire simple, voici comment se déroule une vente :

  1. Bricks recherche et sélectionne le bien à mettre en vente
  2. Bricks prépare la vente : administratif, bancaire et commercial
  3. Mise en vente du bien pour récolter les fonds propres de l’opération – Vous investissez à cette étape.
  4. Obtention et signature du prêt
  5. Signature chez le notaire, mise en place de la gestion locative

Une offre pour votre premier investissement

Dans le cadre de cet article, je me suis renseigné auprès de Bricks, j’ai pu échanger avec Cédric O’Neill. Ce dernier me permet de vous proposer une offre exclusive, obtenez un bonus de 1 % des montants investis pendant les 3 mois suivants votre inscriptions. Pour cela, inscrivez vous par ce lien.

Investissez dans l'immobilier
Investissez dans l’immobilier tokenisé – Avis Bricks

Qu’est-ce qu’une brick ?

Une brick est le nom donné par la société Bricks à une fraction du bien vendu. Cette brick vous permet d’obtenir une fraction des loyers, réduite des frais (gestion, frais courants et remboursement du crédit).

En plus de cela, la valeur d’une brick évolue grâce :

  • au remboursement du prêt immobilier
  • et l’évolution des prix de l’immobilier

Reprenons l’exemple de notre immeuble à 300 000 € avec 10 000 bricks. Ce dernier est financé à 50 % par le prêt, chaque brick vaut donc 15 €. Cet immeuble :

  • génère 8% de revenus
  • l’emprunt remboursera environ 4% du capital la première année (prêt amortissable sur 20 ans), soit 144 000 € restants
  • sur cette première année la valeur du bien a augmenté de 2 % soit 306 000 €

Si vous disposez de 1 brick (15€) alors :

  1. vous obtiendrez alors 1,2 € de revenus
  2. votre brick vaudra 16,2 €, je l’ai défini avec le calcul suivant : (306 000 – 144 000) / 10 000

Vous aurez gagné 1,2 € de capital + 1,2 € de revenu soit 16 % de rendement total.

Exemple de l’immeuble dont la vente vient de se terminer

Présentation d'une vente Bricks
Présentation d’une vente Bricks – Avis Bricks

C’est un immeuble de rapport à Pézenas, le montant total de l’opération est de 331 000 € et Bricks recherche 165 500 € de financement. Le taux de revenus est de 8,6 % de la somme investie et le rendement total est de 15,6 %.

Vous avez accès à un lot d’informations au sujet de l’immeuble en question :

  • composition détaillée de l’immeuble
  • la vidéo de la visite
  • la situation locative
  • les travaux envisagés
  • les éléments financiers de l’opération

Les informations financières

C’est un des points forts des acteurs comme Bricks, ils donnent beaucoup d’éléments.

Détails financiers d'une vente Bricks
Détails financiers d’une vente – Avis Bricks

Une foule d’information

Vous retrouverez des d’informations sur l’opération :

  • le budget (prix d’achat, frais de notaire, enveloppe travaux)
  • le calcul des revenus avec une hypothèse de 0 % de vacances locatives
  • les conditions de l’emprunt bancaire
  • la valorisation d’une brick

Tous ces éléments, plus les informations de contexte du bien, nous permettent de prendre une décision éclairée d’investissement.

Cependant, je trouve un point gênant : Bricks se veut transparent, mais ne va pas jusqu’au bout de la démarche.

Le point à revoir

On se retrouve avec des enveloppes de “Autres frais d’acquisition” ou encore “Frais de gestion” qui sont élevés et sur lesquels nous n’avons pas de détail (en juillet 2021). Or ces frais correspondent pour partie aux frais pris par Bricks, mais aussi à des frais liés à la gestion.

Par exemple, dans les frais de gestion, on retrouve :

  • les frais de bricks
  • la gestion locative
  • les assurances (Propriétaire Non Occupant et Garanti Loyer Impayé)

Pour instaurer la confiance envers un public d’investisseurs larges, Bricks devrait détailler les frais afin que nous puissions mieux les comprendre.

Comment investir ?

C’est extrêmement simple, en 3 étapes :

  1. Renseignez vos informations et validez de votre identité (transmettre une pièce d’identité)
  2. Ajouter de l’argent sur votre portefeuille Bricks par carte bancaire ou virement
  3. Acheter des bricks depuis la page de détail du bien.

Depuis peu de temps, il est possible de payer par carte bancaire (nouveauté) ou virement. A l’avenir, il n’est pas exclue que de nouveaux moyens de payement, comme les cryptomonnaies apparaissent.

Comment revendre ?

[UPDATE DECEMBRE 2021] Le marché secondaire est sorti il y a quelques jours !

La revente peut être faites :

  • Sur les biens dont la vente a été actée (environ 3 mois après la vente)
  • Un frais de 3 % est appliqué sur l’acheteur

Initialement, il ne devait pas y avoir de frais, le frais de 3% est une suprise assez négative.

Comment se rémunère Bricks ?

Bricks a pour le moment 2 sources de revenus.

La première partie des frais est prélevé à l’acquisition. Il est mention d’un frais de 10 % sur l’enveloppe de l’investissement (Acquisition + frais de notaire + travaux) + 5 000 € pour la mise en place du financement, soit en moyenne 20 % de la somme levée, c’est très élevé par rapport à une SCPI!

La seconde est un frais annuel correspondant à 1 % de la valeur du bien + 7 % de frais de gestion. Cet seconde partie des frais correspondra en moyenne à environ 15% des loyers chaque année, c’est dans la moyenne haute si l’on compare aux SCPIs.

Il y a en plus de cela un autre frais :

  • 10 % en cas de refinancement, je viens aussi d’apprendre l’existance de ce frais, que je ne trouve pas clair et dont je ne parviens pas à comprendre l’objectif

Au global, Bricks a des frais supérieurs à une SCPI, ce n’est pas du tout ce que j’attends d’un acteur disruptif, ce point va s’avérer problématique à mes yeux.

Un exemple concret

Prenons un des biens disponibles à la vente en Janvier 2022 qui est acheté avec 50 % de crédit.

Exemple de frais - Avis Bricks
Exemple de frais – Avis Bricks

Les frais à l’achat se montent à 209 500 € de frais bricks + 125 000 € de frais de notaire pour une acquisition à 2 199 500 € dont 1 099 750€ de crédit.

Les frais représentent 30.4% du montant levé, soit 3 fois plus qu’une SCPI. Une fois la propriété acquise, ces frais peuvent être considéré comme perdus puisque la valeur de la propriété est à considérer sans frais.

De plus, les frais de gestion pris par Bricks représentent 17 % des loyers (gestion locative + frais), c’est un peu élevé que les SCPIs qui se situe entre 10 et 15 % en général.

Qu’est ce qui se passe en cas de gros travaux, vacances locatives ?

C’est une question importante. Lors de la mise en vente, Bricks prévoit une réserve d’argent mise en place pour anticiper :

  • les travaux de rénovation
  • gros dégâts non couverts par une assurance
  • une vacance locative entraînant une incapacité à rembourser le prêt

Si cette somme n’est pas suffisante, la situation est prévue dans le contrat que vous signez à l’achat. Dans ce cas, Bricks peut créer de nouvelles bricks pour le bien en question afin de récupérer de l’argent. Les investisseurs seraient alors dilués et la valeur d’une brick diminuerait.

Je trouve cette solution intelligente, car elle permet de gérer les situations exceptionnelles en sollicitant uniquement les investisseurs qui souhaitent remettre au pot.

Prenons une fois de plus un exemple chiffré, je possède 100 bricks sur 10 000 d’une valeur de 20 € unitaire au moment du sinistre, le bien vaut lui 300 000 €. Pour faire des travaux importants, Bricks a besoin de 20 000 € :

  • La valeur de la brick passe de 20 € à 18,18 €
  • 1 100 nouvelles bricks seront créées pour payer les travaux

Qu’est-ce que je détiens réellement quand j’achète une brick ?

Lorsque vous achetez une brick, vous ne détenez pas vraiment une partie du bien. Les biens sont détenus par une société qui a pour seul but d’être le propriétaire de ces biens.

Qu’est-ce que vous détenez ? Vous détenez un contrat avec cette société qui dit :

  • que la société conserve la propriété du bien
  • que la société vous cède l’intégralité des loyers et du prix de revente.

C’est ce que l’on appelle un contrat de redevance (ou royalties).

Quelles fiscalités pour les revenus ?

Bricks fonctionne sur un système de royalties. L’imposition de ces revenus est particulière puisque vous ne payez des impôts qu’à partir du moment où les royalties cumulées perçues dépassent le montant investi au départ (Plus d’informations).

Les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) de 30 % sur la plus-value réalisée sur votre investissement.

Ce sera plus clair avec un exemple, vous avez acheté 100 bricks à 10 € unité d’un immeuble qui vous rapporte 8% par an, vous revendez vos 100 bricks à 20 € unité au bout de 10 ans.

  • Durant les 10 années, vous toucherez 80 € par an soit 800 €, cela ne couvre pas votre investissement de départ, vous ne payerez pas d’impôt
  • À la revente, vous toucherez 2000 €, mais seulement 1 800 € seront imposés (il reste 200 € à compenser du montant investi). Vous payerez alors 540 € d’impôts (30 % de 1 800 €)

Le gros avantage de cette fiscalité est que pendant les 10 ans, vous pouvez réinvestir 100 % des revenus générés sans payer d’impôt.

Bricks vous transmettra le montant imposable et devra apparaître dans la case 2TT de votre fiche d’impôt.

Devenez actionnaire de Bricks (non je rigole, vous n’aurez aucun droit !)

Bricks avait initialement prévu une levée de fonds en fin 2021 auprès d’investisseurs institutionnels et privés sans y parvenir, semble-t-il. Ils se tournent vers la masse (crowdfunding) pour se financer à hauteur de 5 000 000 €, sur le papier, je n’ai rien à redire à cela. Et j’étais même motivé à l’idée d’y participer. Mais Bricks a le chic pour faire les choses de travers, je vous explique!

L’explication qui va suivre ne concerne pas les tickets supérieurs à 100 000 € qui peuvent être actionnaire direct de Bricks.

UPDATE MAJEURE : Le montage de la levée de fonds est illégale !

Le format de leur levée de fonds est illégal, c’est ce que Bricks a annoncé à la fin de la levée. Comment ont-ils pu faire une levée de fonds de 20M€ sans même faire vérifier le montage fiscal en amont ? Quel amateurisme !

Les conséquences :

  • Il sera nécessaire pour Bricks de réaliser une nouvelle levée de fonds
  • Bricks a annoncé transformer le contrat de revenus futurs en obligation pour cette levée, il sera EXTRÊMEMENT important de vérifier les conditions de rémunération de cette obligation
  • Comme Bricks a annoncé utiliser un instrument financier (une obligation), ils vont être soumis à beaucoup plus d’obligations, comme justifier la provenance des fonds, vérifier l’adéquation du risque etc…

Je pense que Bricks aura beaucoup de mal a récolter les 20 M€ prévus initialement et que ce loupé aura des conséquences importantes.

Il y a de bonnes chances pour que leurs partenaires et les régulateurs se questionnent sur le modèle de Bricks. Comme la levée de fonds a été retoquée, les autres montages (pour les immeubles) pourraient être inquiétés également.

Bricks va perdre la confiance d’une partie de ses investisseurs. De mon point de vue, c’est légitime, comment peut-on faire confiance à une société qui lèvent de l’argent avec un montage alambiqué sans le vérifier ? C’est très cocasse pour une société qui investi NOS FONDS!

Mon opinion :
Depuis quelques mois, je suis critique envers Bricks, et malheureusement, cette situation me donne raison. Tant que je ne vois pas plus clair sur la situation, je classe Bricks comme ULTRA SPÉCULATIF ET RISQUE.
Il faudra que Bricks apporte des garanties sur le montage des levées pour me faire changer d’avis.
Il y a de meilleurs investissements ailleurs, j’en présente chaque semaine sur le canal Telegram public.

UPDATE MAJEURE : Les choix possibles des investisseurs

Suite à ce retournement de situation, sachez que vos fonds sont en sécurité auprès de LemonWay et Bricks propose 2 solutions aux investisseurs, vous :

  • pouvez demander le remboursement des fonds versés
  • pourrez souscrire à la nouvelle offre grâce aux fond déjà versé

Par défaut, si vous ne faites aucune action, vos fonds seront remboursés.

Le montage initiale de la levée de fonds

Le montage prévu initialement était le suivant :

  • Bricks a créé la société Communauté Bricks 2022 qui va récolter l’argent
  • Lorsque vous investirez de l’argent, vous signerez un contrat de revenus futurs avec Communauté Bricks 2022
  • Communauté Bricks 2022 va investir dans Bricks et détenir des actions Bricks
  • Cédric Oneil est le président (actionnaire à 100 % ?) de Communauté Bricks 2022

Le montage décrit a été jugé illégale et nous sommes en attente du nouveau montage qui devrait être présenté entre mai et juin.

Pourquoi Bricks fait cela ?

Le premier point est que vous n’êtes pas actionnaire de Bricks, cela simplifie pas mal de choses pour eux, vos seuls droits sont de donner de l’argent, recevoir les dividendes et prendre des bénéfices en cas de reventes des actions (prochaines levées ou introduction en bourse), mais vous n’irez pas les challenger lors des assemblées générales, et vous n’aurez aucun droit de regard !

Discrètement, Bricks renforce ses droits de vote, comme Cédric (CEO de Bricks) est à la tête de la Communauté Bricks 2022 et que cette dernière va détenir les actions. Au lieu de le diluer, la levée de fonds va renforcer sa position … Très bien pour lui, mais je serai curieux de connaître la position de tous les actionnaires actuels qui, eux, seront dilués. J’ai du mal à croire que tout cela n’a pas été réfléchi et prévu.

Où est l’évaluation du risque ?

Un des points importants dans le financement de société est la capacité de l’équipe à anticiper les risques. Habituellement, une partie du business plan présente les risques qui vont se présenter. Mais il semble que cela soit tout à fait superflu pour Bricks.

Bricks ne fait que présenter des chiffres particulièrement optimistes (délirants?) :

  • volume d’affaire x100 en 2 ans
  • valorisation « raisonnable » entre x10 et x100 dans 5 à 7 ans

Mais ne présente jamais les challenges et les risques auxquels ils vont devoir faire face. A commencer par :

  • le risque réglementaire en France
  • mettre à l’échelle le sourcing des biens
  • le risque réglementaire pour chaque pays lors de l’internationalisation
  • trouver suffisament d’investisseurs (on parle de milliards d’euros à investir)

Est-ce un manque de clairvoyance ? Une volonté de ne pas faire fuir les financements ?

Bricks est-il régulé ?

La réponse est oui (et non, voir update juste en dessous), depuis le 16 juillet Bricks est Intermédiaire de Financement Participatif (IFP – numéro d’immatriculation 21006108), c’est un pas en avant très intéressant qui rassurera pas mal d’investisseurs.

Orias Bricks
Orias – Avis Bricks

[UPDATE 03/2022] : Depuis début mars 2022, Bricks est radié de sa propre initiative du status d’IFP, ne l’utilisant pas. Ce qui confirme exactement ce que j’explique dans un des risques soulevés. Ma position a été vivement critiqué par Bricks, mais il viennent de le confirmer.

Bricks reste régulé auprès de l’AMF avec son partenaire de payement Lemonway et essaye d’obtenir la nouvelle certification européenne auprès de l’AMF.

Que se passera-t-il lors de la réévaluation ?

La première réévaluation pourrait faire très mal aux investisseurs de Bricks.

Prenons l’exemple de l’immeuble les Viviers qui est le dernier que je possède :

  • Le coût d’acquisition total est de 1 133 000 €
  • L’immeuble coûte 940 000 €
  • Il y a 106 000 € de frais d’acquisition (frais bricks)
  • Mais aussi 67 000 € de frais de notaire (frais de mutation)
  • Une réserve de 20 000 € a été constituée
  • Ce bien a été financé par 566 500 € d’argent des investisseurs et autant de dettes
  • La valeur initiale de la bricks est de 56,65 € puisqu’il y a 10 000 bricks sur ce bien.

Après 6 mois une réévaluation doit avoir lieu. Pour calculer la valeur de la bricks, les frais d’acquisitions et de notaire ne doivent plus être pris en compte puisque ces derniers n’entrent pas en compte dans le calcul de la valeur du bien par l’expert que sera mandaté.

Prenons le scénario suivant, (ni optimiste, ni pessimiste) après 6 mois :

  • Le bien est réévalué 950 000 €
  • Il restera alors 554 309 € à rembourser après 6 mois d’amortissement du prêt
  • La réserve de 20 000 € n’a pas été touchée
  • La valeur nette d’emprunt + la réserve est de 415 691 €

En 6 mois, vous aurez cumulé 1,6 € de loyers pour votre bricks

Dans ce scénario, la valeur par bricks tombe à 41,57 € (415 691 / 10 000 bricks) , la brick perdra 26,6 % de sa valeur (1 – 41.57 / 56.65) , si l’on intègre le loyer de 1.6 € reçu dans le cadre de ce bien, la perte nette sera de 23,8 % (1 – ((41.57 + 1.6) / 56.65) lors de la première réévaluation après 6 mois !

Cela est lié à 2 facteurs :

  • Les frais TRÈS IMPORTANT
  • L’effet de levier

je vous épargne les calculs, mais si la propriété prend 2% par an, qu’il n’y pas aucune dépense ou dégradation et que l’on prends en compte les loyers nets à 100 % (hypothèse optimiste) et il vous faudra un peu moins de 3 années retrouver votre valeur initiale !

Des risques à ne pas négliger

Bricks propose d’investir dans de l’immobilier et est soumis aux mêmes risques.

Le risque de vacances locatives, par exemple, les immeubles misent en vente ne sont pas forcément loué à 100 %. Ce risque sera probablement important à considérer pour la plupart des biens puisqu’une haute rentabilité va souvent de pair avec des vacances locatives plus importantes.

Le risque de travaux est le même que pour tout bien immobilier, il y a des maintenances régulières et mais aussi d’autres plus extraordinaires qui peuvent être coûteuses.

Pour ces deux derniers risques, Bricks a choisi une solution intéressante qui permet de générer de nouvelles bricks si la situation financière du bien devient délicate. Cela laisse la chance à de nouveaux entrants de financer les travaux et au contraire ceux qui ne veulent pas mettre la main à la poche n’ont pas à le faire.

Le troisième risque est celui du crédit, pour augmenter les rendements, Bricks met en place un levier bancaire. Cela augmente mécaniquement certains autres risques, surtout celui de la vacance locative ou des travaux, puisque vous devrez continuer à rembourser malgré tout.

Bricks peut faire faillite. C’est une start-up très intéressante, mais de nombreuses start-up finissent par fermer leurs portes, c’est donc un risque à considérer. Bricks est divisé en deux sociétés, la société de détention des biens et la société commerciale.

En cas de faillite de la société commerciale, la société de détention des biens appliquera un plan de fin d’activité. En cas de cession d’activité, l’entreprise vendra toutes les propriétés et payera les investisseurs en fonction du nombre de bricks possédé sur chaque bien.

Un risque légal élevé ?

Bricks est aujourd’hui Intermédiaire de Financement Participatif (IFP). Cependant, des acteurs du crowdfunding doutent que ce statut représente l’activité de Bricks. En effet, un intermédiaire met en relation 2 parties. Par exemple, dans le cadre du crowdfunding immobilier, un marchand de bien ou un promoteur et les prêteurs mais ne conserve pas de participations.

Dans le cas de Bricks, la société conserve la propriété des biens dans une société soeur, ce qui pourrait requalifier l’entreprise comme un Fond d’Investissement Alternatif (FIA), car ils n’agissent pas uniquement comme intermédiaire. Le problème pour Bricks est que la réglementation allant avec cette désignation est BEAUCOUP plus contraignante.

Important : A ma connaissance, aucune procédure formelle n’est en cours à l’AMF contre Bricks à ce sujet, c’est une hypothèse dont je suis incapable d’estimer la probabilité.

Si cette reclassification en FIA a lieu, cela aura des impacts négatifs pour nous et Bricks :

  • Il est possible que nous ne puissions plus investir ou revendre pendant une longue période (12 – 24 mois)
  • Les investissements pourraient devenir réservé aux investisseurs qualifiés
  • La société prendrait une amende importante
  • Les obligations légales pesant sur Bricks seraient beaucoup plus importantes (KYC poussé, AML, DICI et autre joyeuseté!)

Bien que cela fasse peur, ce ne sont que des hypothèses et pour le moment rien de tout cela n’est avéré. Cependant, cela doit inciter à la prudence. Si vous décidez d’investir dans Bricks, je vous invite à le faire avec beaucoup de dissernement.

Droit de réponse de Bricks

Suite à la publication de la nouvelle version de l’article, j’ai été contacté par Bricks qui souhaite avoir un droit de réponse. Ce qui suit a été écrit par Bricks et publié sans aucune modification :

La société Bricks.co tient à apporter les précisions suivantes aux commentaires émis sur le site Investissement-Faciles concernant notre plateforme. L’activité de Bricks.co est en tous points en conformité avec la réglementation en vigueur, et toute suggestion de non-conformité est infondée. En effet, l’activité de Bricks.co consiste au financement d’immeubles avec des contrats de redevances ou royalties en anglais. Cela ne porte ni sur l’intermédiation de valeurs mobilières ou de prêts, ni sur la levée de capital au moyen d’un fonds d’investissement alternatif (FIA). De plus, l’AMF ne nous a jamais contacté et aucune procédure n’est en cours avec eux. Nous contestons donc vigoureusement toute tentative de dénigrement à l’encontre de Bricks.co


La vision de Bricks.co est constante : démocratiser l’immobilier et le rendre accessible au plus grand nombre à partir de 10€. Nous comprenons que la jeunesse du modèle et de la société peut amener à des questions et des craintes de la part d’Investissements-Faciles, c’est pourquoi nous allons continuer nos efforts pour offrir la meilleure expérience utilisateur possible à même de rassurer sur la pérennité et le sérieux de notre plateforme.

Communiqué de Cédric O’Neill, fondateur de Bricks.co, le 13 janvier 2022

Mon commentaire

Par honnêteté, je me dois de publier le point de vue de Cédric, mais je ne suis pas en accord avec celui-ci :

  • Ce n’est pas parce que Bricks n’a pas encore de procédure de requalification que cette requalification ne peut pas arriver dans les mois à venir, c’est justement la teneur de mon propos.
  • A mes yeux, l’utilisation d’un contrat de redevance est le plus gros point faible de Bricks, car il n’est pas sécurisant pour l’investisseur. Il serait préférable de détenir un titre de dette (obligation) ou un titre de propriété (action).

Il y aurait encore beaucoup d’autres choses à dire mais il est temps de conclure.

Un bonus pour bien commencer

Si vous êtes tout de même intéressé, vous obtenez un bonus de 1 % des montants investis pendant les 3 mois suivants votre inscriptions . Pour cela, inscrivez vous autre travers de ce lien. J’obtiendrai le même bonus que vous.

Investissez dans l'immobilier
Investissez dans l’immobilier tokenisé – Avis Bricks

Si vous avez plus de questions

Si vous avez plus de questions, je vous invite à consulter la FAQ de Bricks pour y trouver la réponse. Si la réponse n’y est pas, n’hésitez pas à la poser en commentaire, je ferai en sorte d’obtenir la réponse à votre question.

Points forts

  • Facilite l’investissement dans l’immobilier à l’extrême
  • Le ticket d’entrée très faible (10 €)
  • Effet de levier x2, mais pas tout le temps
  • Marché secondaire simple

Points faibles

  • Transparence des frais
  • Cumul des frais trop important : 30 % du montant levé en moyenne + 15% / an sur les loyers en moyenne
  • Marché sécondaire avec un frais de 3%
  • La société est très jeune : risque de faillite
  • Une structure légale remise en cause
  • Un très fort risque de dévalorisation de la Bricks lors de la réévaluation
  • Un investissement TRES TRES risqué

Pour conclure

Voici comment je résumerai Bricks en quelques points :

  1. Une entreprise qui utilise le fractionnement des biens immobiliers pour rendre l’immobilier accessible au plus grand nombre.
  2. Vous pouvez investir dès 10 € et recevoir des loyers chaque mois
  3. Lors de la revente, vous bénéficiez de la plus-value et du remboursement du capital amorti.
  4. Bricks vous permet de diversifier facilement et bénéficier de l’effet de levier
  5. Ces investissements comportent bien entendu des risques, prenez le temps de lire le chapitre dédié

Si je dois donner un avis plus subjectif sur Bricks, le projet est encore jeune, très risqué, mais il y a du potentiel.

[UPDATE MAI 2022] : Après avoir été légèrement positif puis neutre, mon avis est maintenant TRES négatif. Ce changement à deux origines principales :

  • des frais importants à tous les niveaux qui plombent fortement la rentabilité, autant prendre une SCPI !
  • la possible requalification en FIA pourrait tuer Bricks avec une amende importante et des contraintes réglementaires qui n’ont pas été anticipées.
  • le montage illégale de leur première levée de fond

Je ne remets pas en cause l’honnêteté de Cédric (le fondateur) qui semble vraiment vouloir offrir une solution simple pour investir dans l’immobilier. La solution offerte par Bricks est trop couteuse pour un public averti et les risques sont trop importants pour en faire un investissement viable pour un public non-averti.

SI vous êtes encore là, je vous propose un channel Telegram regroupant les opportunités d’investissements que je trouve intéressantes dont les nouveaux immeubles de Bricks.