Présentation Bricks – L’immobilier tokenisé (ou fractionné) est une industrie naissante, en pleine effervescence. Plusieurs acteurs arrivent sur le marché, plus ou moins sérieux. Aujourd’hui, c’est l’heure de vous présenter un des nouveaux acteurs français : Bricks .

Bricks est une jeune société créée début 2021, elle vient de terminer sa deuxième vente immobilière et d’être inscrite à l’ORIAS. Il y a beaucoup de raisons de croire dans ce projet, même s’il n’est pas sans risque.

Dans cet article, nous allons voir, je vais revenir sur ce qu’est l’immobilier fractionné avant de vous parler de Bricks, son fonctionnement, ces points forts et bien entendu les facteurs de risques.

L’immobilier fractionné

Le problème de l’immobilier classique

L’investissement en immobilier locatif est extrêmement rentable grâce à l’effet de levier bancaire, mais reste très chronophage :

  • Recherche du bien immobilier (plusieurs semaines/mois)
  • Procédure d’achat et recherche de crédit bancaire (2 à 4 mois)

De plus, un investissement locatif vous demandera des fonds propres. Vous devrez d’apporter les frais (environ 10%) dans le crédit, et vous devriez avoir entre 9 mois et 12 mois de loyer de côté pour anticiper de potentiels problèmes.

Pour votre premier achat locatif, vous choisissez de commencer par un studio à 80 000 € hors frais dans une ville moyenne, il est louable 650 € une fois meublé. Vous devrez avoir

  • environ 8 500 € pour les frais de notaire et bancaire
  • 2 500 € pour les meubles
  • 6 000 € de réserve

Pour investir dans ce studio, vous y passerez probablement 3 à 6 mois et vous devrez mobiliser 17 000 € de fonds propres.

Des solutions existent ne pas perdre plusieurs mois et mobiliser autant d’argent. Je vais vous présenter l’immobilier fractionné au travers de Bricks.

La solution de l’immobilier fractionné

Le fractionnement de l’immobilier est très simple à comprendre. Un bien avec un besoin de financement de 250 000 € sera découpé en 10 000 parts, un investisseur peut alors acheter une fraction de bien à 25 €. C’est un mécanisme puissant qui permet de rendre accessible l’immobilier.

Ce mécanisme n’est pas nouveau, depuis toujours les SCPI existent. Une SCPI est une société qui vous permet d’acquérir des parts pour des sommes raisonnables (minimum quelques centaines jusqu’à un millier d’euros). En détenant des parts de la SCPI, vous détenez une fraction des biens de cette société et vous recevez les loyers associés.

Mais alors quoi de nouveau avec Bricks ?

Les nouveaux acteurs de l’immobilier fractionné comme Bricks ou RealT (article de présentation) changent les règles du jeu :

  • Disruption du marché
  • Rendement élevé
  • Investissement liquide (revente facile)
  • Sélectionnez les biens à acheter
  • Plus accessible, plus moderne, plus transparent, plus agiles …

Vous l’aurez compris, ils cassent les codes et tente de rendre l’investissement beaucoup plus agréable.

Comment ça fonctionne ? – Avis Bricks

Bricks propose des parts de biens immobiliers fractionnés avec un prix d’appel entre 10 et 20 € par part. Pour le prix d’un menu maxi best of à Mac Do, vous devenez “proprio” (ça sonne bien).

Bricks a pour objectif de rendre accessible l’investissement immobilier et d’offrir de bons rendements. Les biens proposés ne seront pas des appartement ou immeuble haussmannien en plein cœur de Paris, mais plutôt des immeubles mixtes dans des villes moyennes de provinces.

Type plateformeImmobilier Fractionné
Agrément AMFAucun
PaysFrance 🇫🇷
Dirigeant et actionnaire de référenceCédric O’Neil
Année de création2021
Avis clients (trustpilot / devenir-rentier)4.1 / 5 et 0,5 / 5
Taux de distribution moyenenviron 4 %
Investissement minimum10 €
Montant financé> 45 000 000 €
Bonus parrainage100 € au 1er investissement
Update Octobre 2022

Un autre point important, Bricks utilise l’effet de levier ! Ce qui leur permet de proposer des rendements encore plus intéressant, lorsqu’une acquisition à 300 000 € est prévue, les investisseurs apportent 150 000 € et Bricks emprunte 150 000 € auprès d’une banque.

Pour faire simple, voici comment se déroule une vente :

  1. Bricks recherche et sélectionne le bien à mettre en vente
  2. Bricks prépare la vente : administratif, bancaire et commercial
  3. Mise en vente du bien pour récolter les fonds propres de l’opération – Vous investissez à cette étape.
  4. Obtention et signature du prêt
  5. Signature chez le notaire, mise en place de la gestion locative

Une offre pour votre premier investissement

Dans le cadre de cet article, je me suis renseigné auprès de Bricks, j’ai pu échanger avec Cédric O’Neill. Ce dernier me permet de vous proposer une offre exclusive, obtenez un bonus de 1 % des montants investis pendant les 3 mois suivants votre inscriptions. Pour cela, inscrivez vous par ce lien.

Investissez dans l'immobilier
Investissez dans l’immobilier tokenisé – Avis Bricks

Qu’est-ce qu’une brick ?

Une brick est le nom donné par la société Bricks à une fraction du bien vendu. Cette brick vous permet d’obtenir une fraction des loyers, réduite des frais (gestion, frais courants et remboursement du crédit).

En plus de cela, la valeur d’une brick évolue grâce :

  • au remboursement du prêt immobilier
  • et l’évolution des prix de l’immobilier

Reprenons l’exemple de notre immeuble à 300 000 € avec 10 000 bricks. Ce dernier est financé à 50 % par le prêt, chaque brick vaut donc 15 €. Cet immeuble :

  • génère 8% de revenus
  • l’emprunt remboursera environ 4% du capital la première année (prêt amortissable sur 20 ans), soit 144 000 € restants
  • sur cette première année la valeur du bien a augmenté de 2 % soit 306 000 €

Si vous disposez de 1 brick (15€) alors :

  1. vous obtiendrez alors 1,2 € de revenus
  2. votre brick vaudra 16,2 €, je l’ai défini avec le calcul suivant : (306 000 – 144 000) / 10 000

Vous aurez gagné 1,2 € de capital + 1,2 € de revenu soit 16 % de rendement total.

Exemple de l’immeuble dont la vente vient de se terminer

Présentation d'une vente Bricks
Présentation d’une vente Bricks – Avis Bricks

C’est un immeuble de rapport à Pézenas, le montant total de l’opération est de 331 000 € et Bricks recherche 165 500 € de financement. Le taux de revenus est de 8,6 % de la somme investie et le rendement total est de 15,6 %.

Vous avez accès à un lot d’informations au sujet de l’immeuble en question :

  • composition détaillée de l’immeuble
  • la vidéo de la visite
  • la situation locative
  • les travaux envisagés
  • les éléments financiers de l’opération

Les informations financières

C’est un des points forts des acteurs comme Bricks, ils donnent beaucoup d’éléments.

Détails financiers d'une vente Bricks
Détails financiers d’une vente – Avis Bricks

Une foule d’information

Vous retrouverez des d’informations sur l’opération :

  • le budget (prix d’achat, frais de notaire, enveloppe travaux)
  • le calcul des revenus avec une hypothèse de 0 % de vacances locatives
  • les conditions de l’emprunt bancaire
  • la valorisation d’une brick

Tous ces éléments, plus les informations de contexte du bien, nous permettent de prendre une décision éclairée d’investissement.

Cependant, je trouve un point gênant : Bricks se veut transparent, mais ne va pas jusqu’au bout de la démarche.

Le point à revoir

On se retrouve avec des enveloppes de “Autres frais d’acquisition” ou encore “Frais de gestion” qui sont élevés et sur lesquels nous n’avons pas de détail (en juillet 2021). Or ces frais correspondent pour partie aux frais pris par Bricks, mais aussi à des frais liés à la gestion.

Par exemple, dans les frais de gestion, on retrouve :

  • les frais de bricks
  • la gestion locative
  • les assurances (Propriétaire Non Occupant et Garanti Loyer Impayé)

Pour instaurer la confiance envers un public d’investisseurs larges, Bricks devrait détailler les frais afin que nous puissions mieux les comprendre.

Une vidéo qui soulève plusieurs problèmes de Bricks

J’ai réalisé une vidéo pour expliquer les problèmes que rencontrent Bricks aujourd’hui. Elle est un très bon complément à cet article :

Levée de fonds de Bricks

Bricks a réalisé une levée de fond de 13 M€ en 2022. 8M€ ont été récoltés auprès de la communauté et 5M€ auprès d’investisseurs privés (dont un certain Tony Parker) et professionnels.

Une levée de fond en action

La levée de fond s’est faite finalement selon un montage classique, il est présenté dans un Document d’Information Synthétique validé par l’AMF. C’est un document qui informe les investisseurs des qualités et des risques du produit auxquels ils souscrivent. J’ai eu accès à ces documents (version du 22/06/2022) grâce à un membre de la communauté qui me les a communiqués.

On apprend dans ce document que la levée de fond est réalisée sous forme de BSA AIR.

Un BSA AIR (Bon de Souscription Autonome avec Accord d’Investissement Rapide) est une manière de réalisée une levée rapide sans définir la valorisation de la société. Pour simplifier à l’extrême, le BSA AIR vous permet d’être actionnaire, mais sans connaitre la participation que vous détiendrez. Cela sera défini lors d’une prochaine levée de fond, durant laquelle sera définie la valorisation de Bricks.

Si la valorisation future est de 50 M€ ou 250 M€, votre pourcentage de participation au capital ne sera pas la même. Pour compenser cette inconnue, vous bénéficiez d’une décote sur le prix des actions défini au moment de la valorisation de l’entreprise. Cette décote dépend du temps écoulé entre cette levée de fond et l’évènement de valorisation.

Le problème de cette levée de fond

En passant outre les méthodes habituelles dans un premier temps, Bricks a intéressé de nombreuses personnes à cette levée de fonds. Parmi ces personnes, une bonne partie n’a pas les connaissances ou l’appétence aux risques nécessaires à investir dans des start-ups.

Or malgré l’intervention de l’AMF, aucun questionnaire pour vérifier ces éléments n’est à compléter par les investisseurs. Il est incompréhensible que :

  • l’AMF ne semble pas le demander formellement
  • Bricks ne le mettent pas en œuvre de son propre chef

Que change cette levée de fonds ?

Elle donne plus de moyens à Bricks, ces moyens peuvent être utilisés pour structurer Bricks afin de corriger les défauts dont je parle tout au long de cet article.

D’après les informations dont je dispose, Bricks est en train de recruter de vrais experts immobilier (il faut mieux tard que jamais!) notamment dans le domaine de l’immobilier commercial de province. J’espère que Bricks utilisera cette enveloppe pour structurer le côté opérationel avec des chefs de projets expérimentés afin d’apporter une meilleure expérience aux investisseurs.

Les changements à venir, enfin du positif ?

Certaines choses commencent à évoluer positivement :

  • Le début des changements dans la communication (de Cédric notamment)
  • La réorientation vers de l’immobilier commercial

Nous n’entendons plus parler de remplacement de livret A, peut-être parce qu’il a peur que ce dernier lui vole des clients avec un taux qui repart fortement à la hausse. À voir si cela est un véritable changement de fonds (considération des risques investisseurs) ou simplement du maquillage.

Même si je la déplore (j’aurai aimé un produit résidentiel), la réorientation vers de l’immobilier commercial est logique puisque que la gestion de biens commerciaux est plus simple (moins d’interlocuteurs, moins de mouvement) or la gestion du part immobilier est un point faible de Bricks. En simplifiant leur approche, la gestion devraient d’améliorer dans le temps.

Sur ce point, un petit bémol tout de même, l’immobilier commercial est plus cyclique (sensible aux cycles économiques) et il est possible que ces derniers souffrent d’une vacance locative importante si les emplacements achetés ne sont pas bons. C’est un point important qu’il va falloir suivre.

Que change la conjoncture économique (inflation, hausse des taux) ?

ENORMEMENT de choses pour Bricks et la plupart des solutions d’immobiliers fractionnés, et c’est négatif!

En effet, à court terme, la hausse des taux des crédits immobiliers est encore plus forte chez les professionnels et il est difficile de trouver des crédits en dessous de 4 – 5 % en Octobre 2022. Cela détruit l’intérêt du levier bancaire pour des biens qui ont des rendements similaires ou inférieurs (tous les biens de Bricks…).

De plus la hausse du Livret A, va faire beaucoup de mal à ces solutions dans les prochains mois, lorsque le taux du livret A va être de nouveau relevé (peut-être vers 3 % ?!). Le rapport rendement/risque deviendra très désavantageux pour Bricks.

Si l’on regarde à moyen terme (1 à 3 ans), les solutions qui auront passé cette période difficile pourraient bénéficier d’un embelli puisque les prix vont probablement baisser un peu, et les investisseurs obtiendront des rendements plus importants.

Comment investir ?

C’est extrêmement simple, en 3 étapes :

  1. Renseignez vos informations et validez de votre identité (transmettre une pièce d’identité)
  2. Ajouter de l’argent sur votre portefeuille Bricks par carte bancaire ou virement
  3. Acheter des bricks depuis la page de détail du bien.

Depuis peu de temps, il est possible de payer par carte bancaire (nouveauté) ou virement. A l’avenir, il n’est pas exclue que de nouveaux moyens de payement, comme les cryptomonnaies apparaissent.

Comment revendre ?

La revente peut être faites :

  • Sur les biens dont la vente a été actée (environ 3 mois après la vente)
  • Un frais de 3 % est appliqué sur l’acheteur

Initialement, il ne devait pas y avoir de frais, le frais de 3% est une suprise assez négative.

Comment se rémunère Bricks ?

Bricks a pour le moment 2 sources de revenus.

La première partie des frais est prélevé à l’acquisition. Il est mention d’un frais de 10 % sur l’enveloppe de l’investissement (Acquisition + frais de notaire + travaux) + 5 000 € pour la mise en place du financement, soit en moyenne 20 % de la somme levée, c’est très élevé par rapport à une SCPI!

La seconde est un frais annuel correspondant à 1 % de la valeur du bien + 7 % de frais de gestion. Cet seconde partie des frais correspondra en moyenne à environ 15% des loyers chaque année, c’est dans la moyenne haute si l’on compare aux SCPIs.

Il y a en plus de cela un autre frais :

  • 10 % en cas de refinancement, je viens aussi d’apprendre l’existance de ce frais, que je ne trouve pas clair et dont je ne parviens pas à comprendre l’objectif

Au global, Bricks a des frais supérieurs à une SCPI, ce n’est pas du tout ce que j’attends d’un acteur disruptif, ce point va s’avérer problématique à mes yeux.

Un exemple concret

Prenons un des biens disponibles à la vente en Janvier 2022 qui est acheté avec 50 % de crédit.

Exemple de frais - Avis Bricks
Exemple de frais – Avis Bricks

Les frais à l’achat se montent à 209 500 € de frais bricks + 125 000 € de frais de notaire pour une acquisition à 2 199 500 € dont 1 099 750€ de crédit.

Les frais représentent 30.4% du montant levé, soit 3 fois plus qu’une SCPI. Une fois la propriété acquise, ces frais peuvent être considéré comme perdus puisque la valeur de la propriété est à considérer sans frais.

De plus, les frais de gestion pris par Bricks représentent 17 % des loyers (gestion locative + frais), c’est un peu élevé que les SCPIs qui se situe entre 10 et 15 % en général.

Qu’est ce qui se passe en cas de gros travaux, vacances locatives ?

C’est une question importante. Lors de la mise en vente, Bricks prévoit une réserve d’argent mise en place pour anticiper :

  • les travaux de rénovation
  • gros dégâts non couverts par une assurance
  • une vacance locative entraînant une incapacité à rembourser le prêt

Si cette somme n’est pas suffisante, la situation est prévue dans le contrat que vous signez à l’achat. Dans ce cas, Bricks peut créer de nouvelles bricks pour le bien en question afin de récupérer de l’argent. Les investisseurs seraient alors dilués et la valeur d’une brick diminuerait.

Je trouve cette solution intelligente, car elle permet de gérer les situations exceptionnelles en sollicitant uniquement les investisseurs qui souhaitent remettre au pot.

Prenons une fois de plus un exemple chiffré, je possède 100 bricks sur 10 000 d’une valeur de 20 € unitaire au moment du sinistre, le bien vaut lui 300 000 €. Pour faire des travaux importants, Bricks a besoin de 20 000 € :

  • La valeur de la brick passe de 20 € à 18,18 €
  • 1 100 nouvelles bricks seront créées pour payer les travaux

Qu’est-ce que je détiens réellement quand j’achète une brick ?

Lorsque vous achetez une brick, vous ne détenez pas vraiment une partie du bien. Les biens sont détenus par une société qui a pour seul but d’être le propriétaire de ces biens.

Qu’est-ce que vous détenez ? Vous détenez un contrat avec cette société qui dit :

  • que la société conserve la propriété du bien
  • que la société vous cède l’intégralité des loyers et du prix de revente.

C’est ce que l’on appelle un contrat de redevance (ou royalties).

Quelles fiscalités pour les revenus ?

Bricks fonctionne sur un système de royalties. L’imposition de ces revenus est particulière puisque vous ne payez des impôts qu’à partir du moment où les royalties cumulées perçues dépassent le montant investi au départ (Plus d’informations).

Les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) de 30 % sur la plus-value réalisée sur votre investissement.

Ce sera plus clair avec un exemple, vous avez acheté 100 bricks à 10 € unité d’un immeuble qui vous rapporte 8% par an, vous revendez vos 100 bricks à 20 € unité au bout de 10 ans.

  • Durant les 10 années, vous toucherez 80 € par an soit 800 €, cela ne couvre pas votre investissement de départ, vous ne payerez pas d’impôt
  • À la revente, vous toucherez 2000 €, mais seulement 1 800 € seront imposés (il reste 200 € à compenser du montant investi). Vous payerez alors 540 € d’impôts (30 % de 1 800 €)

Le gros avantage de cette fiscalité est que pendant les 10 ans, vous pouvez réinvestir 100 % des revenus générés sans payer d’impôt.

Bricks vous transmettra le montant imposable et devra apparaître dans la case 2TT de votre fiche d’impôt.

Que se passera-t-il lors de la réévaluation ?

La première réévaluation pourrait faire très mal aux investisseurs de Bricks. Notamment pour les biens achetés avec un levier bancaire.

Prenons l’exemple de l’immeuble les Viviers qui est le dernier que je possède :

  • Le coût d’acquisition total est de 1 133 000 €
  • L’immeuble coûte 940 000 €
  • Il y a 106 000 € de frais d’acquisition (frais bricks)
  • Mais aussi 67 000 € de frais de notaire (frais de mutation)
  • Une réserve de 20 000 € a été constituée
  • Ce bien a été financé par 566 500 € d’argent des investisseurs et autant de dettes
  • La valeur initiale de la bricks est de 56,65 € puisqu’il y a 10 000 bricks sur ce bien.

Après 6 mois une réévaluation doit avoir lieu. Pour calculer la valeur de la bricks, les frais d’acquisitions et de notaire ne doivent plus être pris en compte puisque ces derniers n’entrent pas en compte dans le calcul de la valeur du bien par l’expert que sera mandaté.

Prenons le scénario suivant, (ni optimiste, ni pessimiste) après 6 mois :

  • Le bien est réévalué 950 000 €
  • Il restera alors 554 309 € à rembourser après 6 mois d’amortissement du prêt
  • La réserve de 20 000 € n’a pas été touchée
  • La valeur nette d’emprunt + la réserve est de 415 691 €

En 6 mois, vous aurez cumulé 1,6 € de loyers pour votre bricks

Dans ce scénario, la valeur par bricks tombe à 41,57 € (415 691 / 10 000 bricks) , la brick perdra 26,6 % de sa valeur (1 – 41.57 / 56.65) , si l’on intègre le loyer de 1.6 € reçu dans le cadre de ce bien, la perte nette sera de 23,8 % (1 – ((41.57 + 1.6) / 56.65) lors de la première réévaluation après 6 mois !

Cela est lié à 2 facteurs :

  • Les frais TRÈS IMPORTANT
  • L’effet de levier qui amplifie l’impact des frais

je vous épargne les calculs, mais si la propriété prend 2% par an, qu’il n’y pas aucune dépense ou dégradation et que l’on prends en compte les loyers nets à 100 % (hypothèse optimiste) et il vous faudra un peu moins de 3 années retrouver votre valeur initiale !

Des risques IMPORTANTS !

Bricks propose d’investir dans de l’immobilier et est soumis aux mêmes risques.

Le risque de vacances locatives, par exemple, les immeubles misent en vente ne sont pas forcément loué à 100 %. Ce risque sera probablement important à considérer pour la plupart des biens puisqu’une haute rentabilité va souvent de pair avec des vacances locatives plus importantes. Bricks se montre inefficace, pour le moment dans sa gestion, beaucoup de vacances locatives et d’impayés pour le moment.

Le risque de travaux est le même que pour tout bien immobilier, il y a des maintenances régulières et mais aussi d’autres, plus extraordinaires, qui peuvent être coûteuses.

Pour ces deux derniers risques, Bricks a choisi une solution intéressante qui permet de générer de nouvelles bricks si la situation financière du bien devient délicate. Cela laisse la chance à de nouveaux entrants de financer les travaux et au contraire ceux qui ne veulent pas mettre la main à la poche n’ont pas à le faire. Cependant, les investisseurs déjà présents se retrouvent dillués

Le troisième risque est celui du crédit, pour augmenter les rendements, Bricks met en place un levier bancaire. Cela augmente mécaniquement certains autres risques, surtout celui de la vacance locative ou des travaux, puisque vous devrez continuer à rembourser malgré tout.

Bricks peut faire faillite. C’est une start-up très intéressante, mais de nombreuses start-up finissent par fermer leurs portes, c’est donc un risque à considérer. Bricks est divisé en deux sociétés, la société de détention des biens et la société commerciale.

En cas de faillite de la société commerciale, la société de détention des biens appliquera un plan de fin d’activité. En cas de cession d’activité, l’entreprise vendra toutes les propriétés et payera les investisseurs en fonction du nombre de bricks possédé sur chaque bien.

Un risque légal élevé ?

Alors que j’indiquais mes doutes sur le statut d’Intermédiaire de Financement Participatif (IFP) de Bricks, Bricks a été radié du statut IFP (à leur demande semble-t-il). Voilà qui confirme la théorie selon laquelle leur modèle ne correspond pas à du financement participatif traditionnel.

Bricks radié IFP
Bricks radié IFP

L’utilisation de royalties et de structures soeurs qui détiennent les biens immobiliers mettent Bricks dans une situation délicate.

Premièrement, l’utilisation de royalties rends incompétente les autorités qui régulent habituellement les investissements (AMF notamment) puis que Bricks proposent des contrats commerciaux (Royalties / Revenus Futurs) et non des outils financiers (obligations / actions).

Aujourd’hui, Bricks a une liberté d’action que ces concurrents qui utilisent des outils financiers n’ont pas. Ce qui pose la question de l’équité dans la concurrence. Mais cela pose aussi des questions éthiques importantes puisque Bricks est loin d’être exemplaire en manière de transparence, de respect des rendements affichés et d’autres contraintes que ces concurrents doivent respecter.

De plus, cette niche des royalties est une boîte de pandore permissive que beaucoup d’entrepreneurs vont exploiter, certains feront le travail correctement, d’autres auront beaucoup moins de scrupule. Avec les abus de certains, il est fort possible qu’une réglementation contraignante soit mise en place.

Deuxièmement, Bricks se complique énormément les choses pour l’obtention du passeport européen (PSFP), puisqu’il existe des règles très strictes en manière de conflits d’intérêts et une société soeur qui détient les biens achetés grâce au financement de la communauté pourrait être un montage impossible avec le PSFP.

Cela doit inciter à la prudence. Si vous décidez d’investir dans Bricks, je vous invite à le faire avec beaucoup de discernement.

Des poursuites judiciaires en cours

En plus des risques précédemment cités, Bricks fait face à au moins une action en justice actuellement. En effet, Bricks est engagé dans un litige sur le nom de sa marque et pourrait devoir changer de nom dans les mois à venir.

En complément de cette action pour la propriété intellectuelle, Bricks doit répondre d’accusation de contrefaçon et concurrence déloyale .

D’après les éléments que je peux avoir, il est probable que Bricks doivent changer de nom, une société concurrente avait (et a toujours) un nom similaire avant la création de Bricks. De plus, il n’est pas impossible que cette action en concurrence déloyale aboutisse au paiement de fort dommages et intérêts.

Un bonus pour bien commencer

Si vous êtes tout de même intéressé, vous obtenez un bonus de 1 % des montants investis pendant les 3 mois suivants votre inscriptions . Pour cela, inscrivez vous autre travers de ce lien. J’obtiendrai le même bonus que vous.

Investissez dans l'immobilier
Investissez dans l’immobilier tokenisé – Avis Bricks

Si vous avez plus de questions

Si vous avez plus de questions, je vous invite à consulter la FAQ de Bricks pour y trouver la réponse. Si la réponse n’y est pas, n’hésitez pas à la poser en commentaire, je ferai en sorte d’obtenir la réponse à votre question.

Points forts

  • Facilite l’investissement dans l’immobilier à l’extrême
  • Le ticket d’entrée très faible (10 €)
  • Effet de levier x2, mais a disparu …
  • Marché secondaire simple
  • Une levée de fonds qui peut leur permettre d’améliorer les choses

Points faibles

  • Transparence des frais
  • Cumul des frais trop important : 25 % du montant levé en moyenne + 15% / an sur les loyers en moyenne
  • Marché secondaire avec un frais de 3%
  • La société est très jeune : risque de faillite
  • Une structure légale remise en cause
  • Un très fort risque de dévalorisation de la Bricks lors de la première réévaluation
  • Un investissement TRES risqué

Pour conclure

Voici comment je résumerai Bricks en quelques points :

  1. Une entreprise qui utilise le fractionnement des biens immobiliers pour rendre l’immobilier accessible au plus grand nombre.
  2. Vous pouvez investir dès 10 € et recevoir des loyers chaque mois
  3. Lors de la revente, vous bénéficiez de la plus-value et du remboursement du capital amorti.
  4. Bricks vous permet de diversifier facilement et bénéficier de l’effet de levier
  5. Ces investissements comportent bien entendu des risques, prenez le temps de lire le chapitre dédié

Si je dois donner un avis plus subjectif sur Bricks, le projet est encore jeune, très risqué, mais il y a du potentiel.

Après avoir été légèrement positif puis neutre, mon avis est maintenant négatif. Ce changement à deux origines principales :

  • des frais importants à tous les niveaux qui plombent fortement la rentabilité, autant prendre une SCPI !
  • une possible requalification et les risques réglementaires, juridiques et fiscales sont importants

Je tiens à noter que tout espoir n’est pas perdu, la levée de fonds de 13 M€ donne les moyens à Bricks de tendre vers une meilleure structuration interne et réorienter son business vers des locaux commerciaux, plus simple à gérer.

Je ne remets pas en cause l’honnêteté de Cédric (le fondateur) qui semble vraiment vouloir offrir une solution simple pour investir dans l’immobilier. La solution offerte par Bricks est trop couteuse pour un public averti et les risques sont trop importants pour en faire un investissement viable pour un public non-averti.

SI vous êtes encore là, je vous propose un channel Telegram regroupant les opportunités d’investissements que je trouve intéressantes dont les nouveaux immeubles de Bricks.