Avis RealT : Mon avis complet et détaillé en 2025 après 4 ans à investir

Après 4 ans d’investissement sur la plateforme d’immobilier fractionné RealT, je vous partage mon avis, un retour complet de mon expérience. Pour rassurer les personnes qui sont réticentes à investir sur des produits liés à la blockchain, sachez que je vais montrer comment vérifier la légitimité du projet. Il est d’ailleurs légitime (et sain) de se poser des questions.

Effectivement, RealT vous permet d’acheter de l’immobilier « tokenisé » c’est-à-dire investir dans des biens immobiliers pour profiter des produits locatifs et de la potentielle plus-value à la revente. Le mot tokenisé fait justement référence à la blockchain sur laquelle sera inscrit votre « titre de propriété » qui n’est autre qu’une action.

Voici un article pour comprendre le fonctionnement et avoir mon avis sur l’immobilier fractionné.

Mon avis sur RealT en 2025

Mon avis sur RealT est globalement positif. La plateforme est sérieuse, avec une équipe active sur le développement et l’ouverture de nouveaux marchés. Sa force principale réside dans l’utilisation de la blockchain, offrant des fonctionnalités innovantes. Pour les investisseurs non familiers avec cet univers, la solution « Abstract Account » facilite l’accès sans interaction directe avec la blockchain.

Toutefois, le manque de transparence (peu d’analyses, pas de suivi détaillé des biens) reste un point faible après plus de cinq ans d’existence.

Parmi les fonctionnalités possibles à terme :

• Un marché secondaire relativement liquide (le YAM) ;
• La possibilité de faire levier ou d’obtenir des intérêts sur les loyers perçus (le RMM).

RealT offre aussi la possibilité de réinvestir automatiquement les loyers dans des propriétés, ce qui permet de profiter de l’effet boule de neige. Ces fonctionnalités sont aujourd’hui uniques, et confèrent à RealT une avance indéniable sur ses concurrents.

Résumé de l’avis RealT

Mon avis RealT en vidéo, et bilan de mon expérience

En 2023, je présentais mon expérience et mon avis RealT au travers d’une vidéo sur ma chaîne Youtube.

Je vous invite à regarder cette vidéo en complément de l’article. Ayez en tête que cette vidéo est une vision à un instant précis et que cet article sera, lui, mis à jour régulièrement.

L’avis des investisseurs de RealT

Globalement, les avis RealT sont excellents. Les investisseurs gratifient Realt de 4,5/5 avec 650 avis sur Trustpilot.

RealT est globalement bien perçu comme une plateforme d’investissement innovante, fiable et accessible :

• Les utilisateurs sont globalement très satisfaits des rendements offerts ;
• Les paiements des loyers sont réguliers et effectués chaque semaine ;
• Peu de retards ou de problèmes majeurs signalés ;
• Son faible seuil d’entrée est souvent mis en avant ;

Cependant, des améliorations pourraient être apportées en termes de communication et transparence, de diversification des propriétés, de simplification pour les débutants, et de réduction des frais et des délais d’entrée en jouissance.

Présentation générale et fonctionnement de RealT

RealT est une plateforme d’immobilier fractionné qui propose des biens, principalement dans la Rust Belt (Détroit, Chicago, Cleveland etc..) au État-Unis. Vous pouvez investir dès 50 $, ce qui rend la solution accessible à tous les utilisateurs, avec des rendements de 7 % à 13 % nets de loyer. Ce rendement élevé s’accompagne d’un niveau de risque relativement élevé puisqu’il s’agit d’un secteur géographique compliqué.

Quels types de biens sont proposés ?

RealT est une société qui rend accessible l’immobilier au plus grand nombre.

Concrètement, la plateforme en ligne RealT met à disposition des biens tokenisés. Derrière ce terme se cache une procédure en plusieurs étapes :

• Trouver des biens immobiliers : repérage et vérification de la qualité des biens ;
• Préparer le bien pour la mise en vente sur RealT : rénovation, recherche de locataire, changement de locataire, etc. ;
• La propriété est transmise à la société qui gérera ce bien : mise en place de la tokenisation ;
• RealT met en vente « la propriété » sur son site web

Je mets « la propriété » entre guillemets car, lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.

Cela a plusieurs conséquences :

• Vous n’êtes pas propriétaire direct, mais actionnaire d’une société ;
• Les loyers perçus sont des dividendes (ou des retours sur capitaux), d’après les derniers éléments que nous avons.

Type plateforme	Immobilier Fractionné
Type d’immobilier	Rendement
Agréments	Régulation des actions
Pays	USA 🇺🇸
Dirigeants et fondateurs	Jean-Marc Jacobson Remy Jacobson
Année de création	2019
Avis clients (Trustpilot)	4.5 / 5
Rendement locatif moyen	10,4 %
Investissement minimum	50 $
Montant financé	125 000 000 $
Bonus parrainage	Aucun, 2 % pour le parrain

Des outils communautaires d’une grande qualité

La plateforme d’immobilier fractionné RealT a construit l’une des communautés les plus (pro)actives du monde de l’investissement. Cette dernière permet de significativement améliorer l’expérience RealT, alors… merci à eux !

Ils mettent à disposition plusieurs outils :

• Un wiki complété par la communauté qui détaille le fonctionnement de RealT ;
• La communauté propose également des outils :
  • un dashboard pour suivre ses investissements,
  • des statistiques globales sur RealT ;
• Des échanges réguliers sur Telegram.

RealT est-il fiable/régulé ?  

RealT opère en conformité avec les lois américaines en matière de tokenisation d’actifs. Les tokens proposés représentent des parts de sociétés (LLC ou INC) détenant les biens immobiliers. Les sociétés détentrices des biens sont enregistrées dans au Delaware. 

RealT collabore avec les autorités de régulation, notamment la SEC (Securities and Exchange Commission) aux États-Unis, pour assurer la conformité de ses opérations.  

En ce qui concerne la transparence, il est possible de vérifier l’existence et la propriété des biens immobiliers via les registres publics américains. Cela permet de vous assurer que les propriétés sont bien détenues par les sociétés liées à RealT. 

Selon moi, RealT est une plateforme fiable qui opère dans un cadre légal et régulé. 

Mon avis détaillé sur l’interface RealT

RealT propose un site web : realt.co. Ce dernier est amélioré en continu depuis que j’ai débuté mes investissements. Si vous lisez cet article dans quelques mois, il est possible qu’il y ai encore de nombreuses améliorations.

La page d’accueil est classique, et il n’y a pas grande chose à redire sur cette dernière. Vous y retrouverez quelques informations sur le but et l’objectif de RealT ainsi que les dernières maisons proposées à la vente.

Depuis la page d’accueil vous pouvez accéder à un ensemble de fonctionnalités :

• Marketplace ;
• DeFi ;
• Sell Tokens ;
• Team ;
• Learn ;
• FAQ ;
• Blog ;
• My Account.

La Marketplace RealT

La marketplace liste les biens en vente et les derniers biens vendus. La présentation de RealT est succincte, mais efficace :

• La photo principale du bien ;
• L’adresse du bien ;
• Les caractéristiques principales : montant de l’acquisition, prix d’un token, le rendement attendu et le type de propriété.

Toutes ces infos vous permettent d’avoir un aperçu du bien en quelques secondes. Mais pour vous faire votre avis, il faut vous rendre sur la fiche descriptive du bien.

Fiche descriptive du bien

La fiche descriptive contient des photos supplémentaires, 2 à 3 paragraphes avec une description succincte du bien et de la ville.

Ces deux paragraphes sont les points faibles de la description des biens. Il mériterait d’être enrichi pour mieux comprendre le contexte du bien (ville, quartier, voisinage direct). RealT est très transparent et partage ce genre d’informations très régulièrement lors des community calls (live Youtube toutes les 2 semaines). De mon point de vue, il est important que tous les investisseurs aient le même niveau de connaissance.

Un tableau avec 3 onglets vient compléter cette description.

Les points clefs

Dans ce premier tableau, vous retrouvez la date de début de location, la tokenomics (nombre de tokens, prix, loyer), mais aussi les informations principales sur la propriété :

• Le type de bien et le nombre de lot ;
• Le quartier ;
• L’année de construction ;
• Le type de location (LCD, longue durée, loyer sponsorisé, etc.).

Le montage financier

Le second onglet du tableau montre le montage financier, la composition du prix de vente :

• Le prix d’achat ;
• Les 10 % de frais de RealT ;
• La réserve initiale pour les petites réparations ;
• La réserve pour la rénovation initiale.

Cela détaille également les loyers ainsi que les frais appliqués sur ces derniers :

• Les frais de la gestion immobilière (6 % à 8 %) et de RealT (2 %) ;
• Les frais de maintenance ;
• Les taxes de propriétés
• L’assurance
• L’électricité ;
• Etc.

Ce volet est très important. En recoupant aux autres informations disponibles (surface, nombre et type de lot), vous pouvez en conclure plusieurs informations importantes :

• Le bien est-il bien acheté ?
• Le bien est-il bien loué ? Y a-t-il un potentiel d’augmentation du loyer ?

Des détails supplémentaires

Le dernier onglet permet d’obtenir des détails techniques supplémentaires sur la propriété :

• La surface ;
• Le type de construction (mur, toiture, fondation) ;
• Le système de chauffage et de climatisation ;
• Les places de parking.

La revente de tokens

La revente de token est possible depuis le menu principal « Sell Tokens » ou depuis le portefeuille, grâce au bouton « Sell ». Vous débarquez sur une interface qui vous permet de sélectionner le réseau sur lequel vous serez payé.

Vous pouvez sélectionner la propriété à revendre ainsi que la quantité de tokens à revendre. Si vous souhaitez revendre des tokens de plusieurs propriétés, il faire une demande par propriété.

Le contenu de votre portefeuille d’investissements

Vous pouvez visualiser l’ensemble de vos propriétés, mais aussi le paramétrage de votre portefeuille depuis « My Account » puis « Portfolio« .

La première partie vous rappelle les informations de la livraison des tokens avec l’adresse et le réseau (Gnosis ou Ethereum) utilisé actuellement, ainsi que la liste des portefeuilles enregistrés dans le passé. Par ailleurs, vous pouvez changer de portefeuille ou de réseau.

Ensuite, vous retrouvez la gestion de vos loyers et des maisons de réinvestissement. D’ici, vous pouvez choisir le réseau de réception des loyers ou d’investir dans la maison de réinvestissement.

Pour terminer, vous avez la liste des propriétés que vous détenez. Vous pouvez également vendre des tokens ou demander à être whitelisté sur des propriétés.

Votre compte et vos informations

Depuis le menu « My Account« , vous avez accès à un ensemble de fonctionnalité :

• Vos informations personnelles ;
• Vos ordres d’achats et de réinvestissement ;
• L’affiliation / Le parrainage ;
• Les documents produits par RealT (rapport de loyer).

Mon avis sur le service client de RealT  

Au fil de mes trois années d’investissement avec RealT, j’ai eu l’occasion d’évaluer la qualité du service client proposé par la plateforme. 

Mon expérience avec le service client de RealT est globalement positive. L’équipe est accessible et réactive aux demandes des investisseurs. RealT gagnerait à produire des relevés d’activités plus détaillés afin de répondre aux besoins de ces investisseurs en termes de déclaration fiscale. 

RealT devient accessible à aux investisseurs débutants !

En 2024, RealT a annoncé une EXCELLENTE nouvelle pour toutes les personnes qui hésitaient encore à franchir le pas. Vous pouvez maintenant investir dans RealT avec la nouvelle fonctionnalité du « Abstract account », sans interaction directe avec la blockchain tout en permettant, dans le futur, l’interaction avec certaines fonctionnalités de la blockchain.

Bien commencer avec l’Abstract Account proposé par RealT

Le walletless vous permet de commencer en douceur. Vous n’avez besoin d’aucune connaissance en blockchain.

Pour accéder à cette fonctionnalité, il suffit :

• De créer votre compte ;
• Passer le KYC ;
• Aller dans « My Account » puis « Portfolio » ;
• Cliquez sur « Get a Realtoken Wallet« 

Cette fonctionnalité vous permettra :

• D’acheter des fractions de maison en carte bancaire ;
• De recevoir vos premiers loyers sur votre compte ;
• Vous pourrez réinvestir automatiquement dans les maisons dédiées aux réinvestissements ;
• De revendre vos factions de maisons ;
• De récupérer votre solde avec des frais raisonnables.

Les fonctionnalités sont encore limitées, mais plusieurs évolutions sont prévues ou à l’étude. Néanmoins, ces dernières ne semblent pas forcément prioritaires aujourd’hui, RealT étudie la possibilité que vous puissiez participer au marché secondaire et à l’effet de levier au travers du RMM.

Techniquement, comment ça fonctionne ?

Je ne vais pas rentrer dans le détail, mais il est important de comprendre la base. Vos tokens ne sont pas détenus par RealT, vos tokens sont dans la blockchain (sur un Abstract Account) à votre nom. Vous restez propriétaires de ces tokens.

Ce point extrêmement important d’un point de vue comptable : les tokens ne sont pas inscrits à l’actif (ce que détient une société) de la société RealT. En cas de faillite, le liquidateur ne pourra pas vous prendre vos tokens pour rembourser les dettes de RealT contrairement à ce qui se passe pour des sociétés comme Celsuis.

Comment vérifier que RealT n’est pas une arnaque ?

La première question à se poser est de savoir s’il est possible légalement de faire ce que propose RealT. Et effectivement, certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise, les actions, est représenté par des tokens. Pour le reste, le principe est le même qu’une société « classique ».

Prenons un exemple :

• La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée ;
• Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens ;
• Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10 % de la société.

La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.

Maintenant, est-ce que la société RealT est sérieuse ou est-ce une arnaque ?

Point légale sur les actions tokenisées de RealT

Les tokens RealT sont considérés comme des security token car ils ont la particularité d’être directement ié à un véritable actif financier (les fameuses actions).

Dans ce cas, l’administration Française considère que vous possédez ce que représente le token, c’est-à-dire une action et pas simplement une simple cryptomonnaie comme peuvent l’être le Bitcoin et l’Ethereum.

Mon avis sur la structuration de RealT

RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.

Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chacune de ces sociétés est société « fille » de la LLC principale. Elles sont indépendantes et possèdent uniquement le bien.

Afin de nous assurer que tout cela correspond à la réalité, nous allons vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, que les sociétés existent et que les LLC possèdent effectivement les biens.

Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :

Depuis début 2022, RealT a fait de petits ajustements pour répondre à des contraintes réglementaires liées au nombre d’investisseurs étrangers croissant. Le principe reste exactement le même, mais le type de société qui détient le bien est une INC.

RealToken Inc.

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :

• Lister le bien lors de la vente sur realt.co ;
• Gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales, etc.) ;
• Mettre en place les solutions techniques de paiement sur la blockchain.

RealToken LLC

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.

Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer. Elles sont introuvables sur le registre des sociétés.

Je ne peux pas vérifier l’existence des séries via le registre des sociétés

Lien entre la LLC Series et le bien immobilier

Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notariés. D’ailleurs, il m’a permis de découvrir que RealT utilise des sociétés comme MICHIGAN REALTOKEN I LLC pour réaliser l’achat et préparer le bien pour la vente aux investisseurs et transmettre à la LLC Series.

Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :

• Prenons le bien à l’adresse 8342 Schaefer Highway à Détroit ;
• On peut trouver l’achat de la propriété par RealT à l’ancien propriétaire ;
• Puis le transfert de propriété de MICHIGAN REALTOKEN I LLC à la Series 9.

Comment trouver les informations pour d’autres propriétés RealT ?

Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration a entre 6 et 9 mois de retard en ce début 2021.

La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, nous pouvons effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, saisissez le nom de la société dans le troisième champ de recherche.

Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :

Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.

Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».

Avec le changement de structuration, au travers d’INC, il est possible que cette démarche de recherche évolue.

Le travail de RealT avec les régulateurs

La plateforme d’immobilier fractionné travaille étroitement avec les régulateurs, pour plusieurs raisons :

• Ils deviennent trop gros pour passer dans les exemptions ;
• Ils souhaitent étendre le produit à d’autres pays.

Ainsi grâce à ce travail de fond, les investisseurs qualifiés américains commencent à investir sur la plateforme aux côtés des investisseurs internationaux. RealT continue de travailler avec le régulateur pour élargir cette possibilité à tous les citoyens américains.

Côté français nous ne sommes pas en reste : RealT travaille étroitement avec l’AMF, et on le constate, Jean Marc Jacobson est régulièrement en France lors des appels communautaires.
On commence à en voir le résultat avec la publication de Documents d’Informations Synthétiques (DIS) sur chacun des projets depuis juin 2022. Je vous incite fortement à lire cet exemple de DIS, ce dernier contient des informations très intéressantes.

Globalement, on va vers une réglementation plus étroite de cette plateforme d’immobilier fractionné, ce qui est probablement complexe pour les équipes de RealT, mais valide le sérieux de l’entreprise.

NB : Cette version de DIS m’a été partagée par RealT, ils ont volontairement retiré du contenu afin de protéger certaines informations.

L’équipe RealT : experts de l’immobilier et de la blockchain

Sur certains scams, l’équipe permet de détecter des failles potentielles (incohérence dans le parcours, illustres inconnus, etc.).

Les fondateurs de Realt

Sur le site de RealT, les frères Jacobson partagent leur histoire entrepreneuriale qui est composée principalement de société liée à la blockchain, mais également d’immobilier.

En recherchant, j’ai pu trouver plusieurs d’articles en lien avec les sociétés citées et les frères Jacobson. Il y a aussi un site web dédié à un projet immobilier important de Rémy Jacobson en Floride. Je trouve également des traces de Gary Krat qui est le dernier arrivé dans l’équipe dirigeante.

L’histoire de l’équipe dirigeante est cohérente et l’on trouve des traces de leurs anciennes sociétés associées à leur nom. Il n’y a pas de mauvaises surprises à ce niveau-là, non plus.

La communication de l’équipe

Cette équipe de fondateurs et les employés sont accessibles et proposent des échanges réguliers avec la communauté sur les réseaux sociaux (Discord, Telegram) et lors de live toutes les semaines sur YouTube en français ou en anglais (une semaine sur deux). Ils proposent également des tutoriels.

De manière générale, ils ne cachent pas les difficultés qu’ils rencontrent et cette transparence donne une certaine confiance en l’équipe. Depuis mi-2022, l’équipe est plus sur la défensive et partage un peu moins d’informations que dans le passé. La concurrence qui se développe et la pression des investisseurs pour avoir des deadlines ne doivent pas être étrangères à cela.

À mon avis, RealT développe un produit novateur avec une équipe de taille modeste. Il y a parfois quelques couacs, voire quelques beaux ratés, ce qui engendre un peu de frustration du côté investisseur. Avec une vingtaine de personnes dans l’équipe, la qualité des nouvelles fonctionnalités s’améliore progressivement. Cependant, il faut garder à l’esprit que l’équipe évolue dans un environnement législatif et technique très changeant. Parfois, avant même qu’une fonctionnalité sorte, elle est obsolète et doit être redéveloppée.

Le point faible de RealT : le manque de détails et de transparence

Malgré la communication intensive de l’équipe de RealT avec les investisseurs, tout n’est pas rose. RealT a de nombreuses difficultés à rendre compte de la gestion ou fournir des éléments de transparence à propos des propriétés.

Après 5 ans de développement concentré sur les fonctionnalités, le légal et l’ouverture de nouveau marché, nous n’avons toujours pas :

• Les comptes des sociétés ;
• Le suivi de gestion des propriétés ;
• Les assemblées générales des sociétés dont nous sommes actionnaires.

Selon moi, cela devient de plus en plus difficile à accepter. Nous n’avons pas de réelle visibilité sur nos investissements. Nous savons que nous possédons les propriétés. Que nous recevons des loyers, mais l’incapacité de RealT à reporter le travail fait dans la gestion laisse un goût d’inachevé aux investisseurs et ne mets pas en valeur le travail réalisé par leurs équipes.

De plus, laisser un voile d’ombre aussi important sur l’activité de RealT incite de nombreux investisseurs à ralentir leurs investissements, voire à revendre certaines de leurs positions. L’absence d’accès à l’information ouvre la porte à toutes les spéculations possibles et imaginables.

Quels sont les frais de RealT ? 

Les frais à l’achat 

Lors de l’acquisition de tokens représentant des parts de propriétés immobilières, RealT applique des frais de 10 % sur le prix d’achat du bien. Ces frais couvrent plusieurs services offerts par la plateforme : 

• Le sourcing et la sélection des biens ; 
• La préparation des biens (rénovation, mise aux normes, etc.) ; 
• La tokenisation. 

Ces frais sont intégrés dans le prix du token et sont clairement détaillés dans le montage financier de chaque projet, accessible sur la fiche descriptive. 

Les frais de gestion locative 

Une fois le bien acquis et mis en location, des frais sont prélevés sur les loyers perçus : 

• Les frais de gestion immobilière : 6 % à 8 % des loyers perçus ; 
• Les frais de RealT : 2 % des loyers perçus. 

Les frais de transaction 

Si vous choisissez d’acheter des tokens avec votre carte bancaire, des frais supplémentaires peuvent s’appliquer pour compenser les frais de transaction bancaire (de 2 à 3 % selon les moments). De plus, des frais de change peuvent être facturés par votre banque si la transaction est en dollars américains. 

En cas de paiement en cryptomonnaies, vous devrez payer les frais de transaction qui sont plus ou moins importants selon la cryptomonnaie et la chaîne choisie. 

Les frais à la revente 

Si vous décidez de revendre vos tokens, plusieurs options s’offrent à vous : 

• Vous pouvez revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine directement à RealT, avec un frais de 3 % sur le montant de la transaction ; 
• Il est possible de revendre vos tokens sur le marché secondaire via la plateforme YAM. Les frais dépendent du réseau blockchain utilisé et des éventuels frais de transaction liés. 

Comment acheter des tokens RealT ? Plusieurs solutions possibles

La plus simple : acheter des tokens avec votre carte bancaire

Il est possible d’acheter vos tokens RealT directement en carte bancaire. Attention cependant aux frais de change qui sont appliqués par les banques traditionnelles qui peuvent vous coûter cher.

Il y a quelques solutions peu coûteuses :

• Boursorama Banque avec sa carte Ultim (parrainage possible) ;
• N26 ;
• Wise, que j’utilise régulièrement ;
• Revolut.

RealT est susceptible d’applique un frais supplémentaire pour compenser les frais de CB.

Le moins de frais : paiement en cryptomonnaies

Il est possible de payer dans différentes cryptomonnaies (BTC, ETH, USDT, LTC, xDai et USDC) via différentes blockchains. Vous avez quelques heures au maximum pour faire le payement à compter de votre réservation dans ce cas. Il est possible de payer depuis un de vos wallets ou depuis un exchange.

Pour réduire les frais, voici les possibilités les plus intéressantes à mes yeux :

• Payer en LTC pour profiter des frais de réseaux faibles. Vous pouvez passer par une exchange, mais il existe toujours un risque que le payement soit trop lent ;
• Payer en xDai ou USDC, soit grâce aux loyers collectés. Vous pouvez aussi alimenter votre portefeuille grâce à Mt Pelerin (lien de parrainage) qui propose un niveau de frais intéressant.

C’est la solution la plus optimale pour éviter les frais de CB pris par RealT.

Pour optimiser la boule de neige : réinvestissement des loyers sur Gnosis Chain

Cette plateforme d’immobilier fractionné vous permet d’investir sur des tokens avec vos loyers de 3 manières :

• Le réinvestissement autotmatique dans une maison dédiée ;
• Payer avec les USDC ou XDAI sur Gnosis lors des ventes traditionnelles ;
• Rachat sur le marché secondaire (voir plus bas).

Le marché secondaire via la Finance Décentralisée (DeFi)

Deux solutions peuvent vous permettre d’acheter des tokens à d’autres investisseurs si vous êtes sur Gnosis Chain via l’échange avec le YAM, un dérivé de SwapCat géré par l’équipe RealT

Attention : vous devez être white listé sur les propriétés que vous essayez d’acheter. Si vous ne possédez pas encore le token, il faut faire une demande via RealT.

Comment revendre ses RealToken (token RealT) ?

Solution 1 : directement à RealT

Comme décrit au-dessus, il est possible de revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine à RealT contre des frais de 3 % de la valeur du token.

Revendre grâce au YAM et la Finance Décentralisée (DeFi)

Une des grosses forces de RealT est que les propriétés sont tokenisées. Par conséquent, vous pouvez revendre vos tokens grâce au YAM, un dérivé de SwapCat directement géré par l’équipe de RealT.

Comment sortir mes loyers RealT distribués en USDC/XDAI vers des euros ?

Il existe beaucoup de façon de faire, mais je vais vous donner la plus simple, utiliser la fonctionnalité de retrait de MtPelerin, que ce soit directement depuis l’application ou le BridgeWallet.

Il est également possible de :

• Déposer du xDai sur Ascendex ;
• Utiliser un bridge (comme Connext) pour passer par la Binance Smart Chain, puis Binance.

Disclamer : je détiens quelques actions MtPelerin pour profiter des avantages qu’elles donnent (Tokens MPS)

Comment sont réévalués les propriétés et les loyers ?

La réévaluation des propriétés devait théoriquement être réalisée tous les ans et le token est réévalué en conséquence. Cependant, le coût élevé, notamment pour les immeubles, et les délais pour les réévaluations sont en train de leur faire revoir leur feuille de route sur ce point. J’apporterai des précisions quand des décisions seront prises.

En cas de réévaluation, RealT retire les 10 % de frais pris à l’achat de la valeur de la propriété. Si la valeur du bien n’augmente pas, la valeur du token perdra 10 %.

Pour les loyers, cela est différent. Aux USA, les loyers peuvent être réévalués librement à la fin du contrat de location (durée de 1 an en général).

La politique de RealT est :

• De tirer le maximum de leurs logements ;
• D’appliquer les réévaluations importantes (si l’indice de loyer augmente fortement) ;
• Mais d’être plus coulant pour les petites réévaluations pour fidéliser les locataires ;
• Les loyers subventionnés sont soumis à des règles de réévaluations strictes ;
• De faire les choses en bonne intelligence car la vacance locative coûte cher !

Optimiser vos investissements RealT avec le RMM

Le RMM est un des outils développés par RealT qui démontre toute la puissance et la pertinence de leur modèle. Je vais faire court car le RMM mériterait un article complet.

Le RMM est basé sur AAVE, un protocole de lending DeFi. Ainsi sur le RMM, vous pourrez :

• Mettre en collatéral (garanti) certains de vos tokens RealT ;
• Emprunter jusqu’à 50 % du montant placé en garantie à un taux qui est en général entre 6 % et 9 % ;
• Pour emprunter, il faut des prêteurs. Vous pourrez placer vos stables (dont vos loyers) pour générer des intérêts.

Vous pourrez utiliser le montant emprunté pour :

• Investir les stablecoins en cryptomonnaie ;
• Racheter de nouveaux tokens RealT pour générer des loyers entre 8 % et 12 % ;
• Et même récupérer de la monnaie fiat (euros), et vous constituer un apport pour un projet immobilier physique !

Si vous voulez approfondir vos connaissances sur le RMM, je vous invite à regarder la vidéo dédiée :

Quelle est la fiscalité pour les revenus de RealT ?

Après plus de deux ans de doute sur la question, RealT a eu une réponse ferme et nous a communiqué que les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières (des actions en l’occurrence). Cependant, il reste un doute sur la nature des revenus que nous percevons. La solution la plus simple est de considérer cela comme des dividendes en provenance des USA.

Pour les propriétés aux USA :

• Lorsque vous recevez vos « loyers », il s’agit de dividendes qui proviennent des USA :
  • il faudra les déclarer comme des dividendes étrangers ;
• Les plus-values réalisées sur les maisons doivent être déclarées également ;
• Pour le moment, aucun prélèvement à la source n’est réalisé. Vous serez probablement prélevé à 30 % en France.

L’autre possibilité est due au fait que RealT explique que nous ne recevons pas des dividendes, mais des « return of capital ». Je vais prendre des pincettes ici, car il reste des zones d’ombre :

• Il s’agirait d’un remboursement du capital social de la société ;
• Dans ce cas, nous ne serions pas imposés immédiatement (comme c’est le cas aux US) ;
• Mais il est fort probable que nous soyons imposés plus dans le futur.

Il est important de préciser que personne n’est certain de la solution à choisir. Dans tous les cas, je vous conseille fortement d’ajouter une « mention expresse » (champs texte en fin de déclaration) à votre déclaration d’impôt pour expliquer votre position. Ainsi, en cas de redressement, vous ne devriez pas être pénalisé puisque vous expliquez de bonne foi vos doutes et votre parti pris.

Quels sont les points faibles et d’amélioration possibles de RealT ?

Des informations complémentaires sur les biens présentés

La plateforme d’immobilier fractionné a fait quelques d’efforts sur la clarté des informations, notamment sur les fiches de ventes d’immeubles. Cependant, j’ai partagé de nombreuses suggestions à l’équipe pour améliorer cette description.

Les ventes sont concentrées sur quelques villes (Détroit, Chicago majoritairement), il serait très intéressant pour les investisseurs d’avoir une analyse du marché de l’immobilier de ces villes. On pourrait y retrouver :

• Une analyse du marché de l’état, de la ville et du quartier ;
• L’évolution du prix dans la zone du bien ;
• Les dernières ventes de comparables ;
• Les gros employeurs et services à proximité ;
• La criminalité ;
• Etc.

En somme, une partie les informations utilisées et récoltées dans le choix des acquisitions par l’équipe de RealT.

L’inconnu de la fiscalité de RealT

La fiscalité à appliquer n’est pas encore claire, et il faudrait que RealT apporte quelques éléments supplémentaires pour permettre aux Français d’avoir moins de doute sur la fiscalité à appliquer. En plus de cette fiscalité, et une meilleure communication est importante :

• Être plus clair sur les déclarations faites par RealT aux USA ;
• Être plus clair sur les potentielles déclarations à réaliser par les investisseurs aux USA ;
• Proposer un relevé des dividendes (existe déjà) et un relevé des plus-values idéalement.

Améliorer la gestion administrative des propriétés

La gestion immobilière semble être bien réalisée comme en témoigne la faiblesse du turn-over, qui peut s’expliquer par le choix de RealT de ne pas réévaluer les loyers des propriétés dans un contexte d’inflation.

Cependant, j’ai quelques petites choses à redire sur la gestion administrative dans laquelle RealT ne met pas assez de moyens :

• Il y a des retards importants sur les réévaluations ;
• Nous attendons toujours les premières Assemblées générales des INC.

Il devient urgent de recruter une personne, au moins, dédiée à ces aspects.

Améliorer la transparence et le suivi des investissements

À mon avis, cela devrait être l’un des chantiers prioritaires de RealT. Après 5 ans, nous voyons de bons résultats, mais les investisseurs acceptent de moins en moins d’avoir de bons résultats sans en comprendre en détail le fonctionnement interne. Cela aboutit à une crise de confiance des plus vieux investisseurs qui, pour certains, ont revendu une partie de leur portefeuille.

Pour améliorer cela, il faut que la plateforme propose :

• Les comptes des sociétés ;
• Un suivi macro de gestion des propriétés ;
• Les assemblées générales des sociétés dont nous sommes actionnaires.

Retrouvez mes avis et analyses des biens de la plateforme RealT

Je partage très régulièrement des analyses et descriptifs de projets de RealT mais aussi de biens d’autres plateformes d’immobilier fractionné / tokenisé et de financement participatif, notamment immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Les risques inhérents à la solution proposée par RealT

À mon avis, RealT propose des actifs sur plusieurs domaines risqués, les cryptomonnaies et l’immobilier. De plus, de nombreux défis attendent l’équipe de RealT dans les mois à venir. Le premier défi est réglementaire, toutes les activités autour de la finance décentralisée sont en train d’être régulées, apportant parfois des contraintes supplémentaires à RealT.

Ce premier risque s’accompagne d’un risque technique : la blockchain, un élément technique qui pourrait « planter ». Bien que cela ne soit jamais arrivé, RealT conserve une copie de ce qui se passe dans la blockchain pour limiter ce risque.

Le risque immobilier est probablement le risque le plus important à évaluer lors de vos investissements. Les produits proposés proposent certes des rendements relativement élevés, mais si ce rendement est élevé c’est que les marchés de cette zone sont compliqués. Prenons l’exemple de Detroit qui est une ville en reconstruction. C’est donc un pari : si la ville ne se relève pas, les prix des biens et les loyers pourraient fléchir.

Dans le risque immobilier, il faut aussi intégrer les vacances locatives, que le bien puisse être dégradé lors de la location ou encore que la plupart des propriétés sont relativement âgées et nécessite des rénovations régulières.

Il est possible que RealT fasse faillite. C’est une start-up très prometteuse, mais de nombreuses start-ups font faillite, c’est donc un risque à considérer. Rassurez-vous, vous ne perdrez pas vos tokens ou vos propriétés, mais cela compliquera la gestion, car il faudra :

• Définir un gestionnaire par propriété ;
• Et les investisseurs devront définir s’ils souhaitent continuer l’exploitation avec ce gestionnaire ou revendre le bien.

Mon avis final sur RealT

Globalement, j’ai un avis assez positif sur RealT : le projet est avant-gardiste mais propose une alternative intéressante pour investir dans l’immobilier US. C’est pourquoi RealT occupe aujourd’hui une part de mon portefeuille de crowdfunding.

Bien que ce genre de business soit récent, il semble répondre aux obligations légales. J’ai pu vérifier le lien entre plusieurs projets vendus sur la plateforme et des biens immobiliers grâce aux registres notariaux. Cependant, cela ne doit pas occulter le fait que RealT n’offre pas assez de transparence à ses investisseurs et que cela est en train de devenir un problème. C’est une problématique à prioriser pour désamorcer la crise de confiance de certains investisseurs.

Pour finir, si vous avez des questions sur ce produit très spécifique, je vous invite à les poser en commentaire.

Résumé de l’avis RealT

Disclaimer

Les liens vers RealT sont des liens d’affiliations/parrainages. La plateforme est une partenaire d’Investissement Faciles, cependant cet article ne fait pas partie du « deal ». Je suis donc libre de donner l’avis que je souhaite !

FAQ : les questions récurrentes pour mieux comprendre et investir sur RealT