RealT une arnaque ou un bon investissement ?

Je vous ai écrit, il y a quelque temps, un article de présentation de la société RealT. Après cet article, 2 questions sont revenues régulièrement : Est-ce une arnaque ? Est-ce que cet investissement est légale ? Ce sont des questions légitimes et vous avez toutes les raisons du monde de vous les poser.

L’activité de RealT est directement liée à la blockchain, c’est un nouveau type de business et les arnaques dans les cryptomonnaies sont légion. Un travail de recherche est nécessaire pour savoir si ce projet est légitime.

Cet article sera très factuel, le ton sera neutre dans une grosse partie de l’article. Si après la lecture de cet article il vous reste des questions, utilisez les commentaires.

Avant de commencer, que fait RealT ?

RealT est une société qui rend accessible l’immobilier au plus grand nombre. Concrètement, RealT met à disposition des biens tokenisés. Derrière ce terme se cache une procédure en plusieurs étapes :

• Trouver des biens immobiliers : repérage et vérification que le bien est de qualité
• Préparer le bien pour une remise à la vente : rénovation, recherche de locataire, changement de locataire, etc..
• La propriété est transmise à la société qui gérera ce bien : mise en place de la tokenisation
• RealT met en vente « la propriété » sur son site web en deux phases une première avec 80% des tokens. 12 h plus tard, une seconde vague de token est commercialisée avec les 20% restants.

Je mets « la propriété » entre guillemets, car, lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.

Cela a plusieurs conséquences :

• Vous n’êtes pas propriétaire, mais actionnaire d’une société
• Les loyers perçus sont des dividendes

Le business de RealT est-il légal ?

Certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise n’est plus une action telle que nous la connaissons, elles sont remplacées par des tokens. Pour le reste, le principe est le même. Prenons un exemple :

• La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée
• Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens
• Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10% de la société
• Le gros avantage est que vous pouvez acheter des fractions de tokens, par exemple 0,0001 token.

La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis, où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.

Le reste du business de RealT est relativement simple :

• Acheter des biens, y faire quelques petites rénovations
• Le louer
• Le mettre en vente pour des investisseurs particuliers

RealT est un intermédiaire qui met en vente de propriété en prenant une marge et gère la distribution des loyers au travers de la blockchain. Dans ses grandes lignes, le business de RealT semble légal. Maintenant, est-ce que la société RealT est sérieuse ou est-ce une arnaque ?

La société RealT est-elle sérieuse ou est-ce un scam?

Pour vérifier si RealT est une société sérieuse de la blockchain et de la tokenisation, nous allons regarder comment est constituée la société et si nous pouvons faire le lien entre les contrats et les biens immobiliers.

Structuration de RealT.

RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.

Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chaque Series est une LLC « fille » de la LLC principale. Elle est indépendante et possède uniquement le bien.

Afin de nous assurer que tout cela correspond à la réalité, nous allons vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, que les sociétés existent et que les LLC possèdent effectivement les biens.

Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :

RealToken Inc.

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société. est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :

• lister le bien lors de la vente sur realt.co
• gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales …)
• mettre en place les solutions techniques de payement sur la blockchain

RealToken LLC

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.

Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer, elles sont introuvables sur le registre des sociétés.

Je ne peux pas vérifier l’existence des séries via le registre des sociétés

Lien entre Series et le bien immobilier

Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notarier. D’ailleurs, il m’a permis de découvrir que RealT utilise des sociétés comme MICHIGAN REALTOKEN I LLC pour réaliser l’achat et préparer le bien pour la vente aux investisseurs et transmettre à la LLC Series.

Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :

• Prenons le bien à l’adresse 8342 schaefer highway à Détroit
• On peut trouver l’achat de la propriété par RealT à l’ancien propriétaire :
• Puis le transfert de propriété de MICHIGAN REALTOKEN I LLC à la Series 9

Comment trouver les informations pour d’autres propriétés

Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration a entre 6 et 9 mois de retard en ce début 2021.

La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, nous pouvons effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, saisissez le nom de la société dans le troisième champ de recherche.

Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :

Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.

Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».

Warranty deed

Le Warranty deed est l’acte notarié qui prouve que le « Grantor » (vendeur) a vendu un bien au « Grantee » (acheteur). D’ailleurs, le prix est communiqué, dans le cas des biens vendus sur RealT, ce prix affiché est bien identique à celui communiqué sur RealT (pour ceux que j’ai vérifiés). Dans le cadre de RealT, le Warranty deed représentent l’achat de la maison par la société intermédiaire au propriétaire précédent

Quit claim deed

C’est un acte notarié qui valide le transfert de propriété d’un bien immobilier. Le bien est transmis par le « Grantor » (propriétaire initial) au « Grantee » (propriétaire final). Dans notre cas, cela permet de transmettre un bien de la société intermédiaire vers une Series LLC.

L’équipe

Sur certains scams, l’équipe permet de détecter des failles potentielles (incohérence dans le parcours, illustres inconnus, etc..).

Les fondateurs

Sur le site de RealT, les frères Jacobson partagent leur histoire entrepreneuriale qui est composée principalement de société liée à la blockchain, mais également d’immobilier.

En recherchant, j’ai pu trouver plusieurs d’articles en lien avec les sociétés cités et les frères Jacobson. Il y a aussi un site web dédié à un projet immobilier important de Rémy Jacobson en Floride. Je trouve également des traces de Gary Krat qui est le dernier arrivé dans l’équipe dirigeante.

L’histoire de l’équipe dirigeante est cohérente et l’on trouve des traces de leurs anciennes sociétés associées à leur nom, il n’y a pas de mauvaises surprise à ce niveau-là, non plus.

La communication de l’équipe

Cette équipe de fondateurs mais aussi les employés sont accessibles et proposent des échanges réguliers avec la communauté sur les réseaux sociaux (Discord, Telegram) et lors de conférence interactive bimensuel sur YouTube en français ET en anglais. Ils proposent également des tutoriels.

De manière générale, ils ne cachent pas les difficultés qu’ils rencontrent et cette transparence donne une certaine confiance en l’équipe, même si certain aimerait que tout fonctionne sans jamais avoir de soucis.

RealT développe un produit novateur avec une équipe de taille modeste. Croire que tout marchera parfaitement du premier coup est utopiste. Si vous investissez aujourd’hui, il faut accepter que le service puisse être dégradé pendant quelques semaines dans des périodes difficiles.

C’est ce qui s’est passé en février et mars 2021, mais la situation est revenue à la normale après 2 mois de travail intense de l’équipe !

Des outils communautaires

RealT a construit une des communautés les plus intéressantes du monde de l’investissement et ils tendent à améliorer cet aspect. Ils mettent à disposition plusieurs outils :

• Un wiki complété par la communauté qui détaille le fonctionnement de RealT
• Un outil d’échange avec la communauté pour :
  • demander de nouvelles fonctionnalités
  • relever un bug
  • poser des questions

La communauté propose également ces outils (application web ou mobile) avec le soutien de RealT.

Ma conclusion

Il n’y a aucun problème avec RealT sur les différents éléments que j’ai analysés. Le business est très récent, mais semble répondre aux obligations légales. Attention toute de même, la législation qui entoure la technologie de la blockchain évolue rapidement, ce qui est valable aujourd’hui ne le sera peut-être plus dans quelques mois.

J’ai pu vérifier le lien entre plusieurs projets vendus sur RealT et des biens immobiliers grâce aux registres notariaux. Même s’il y a des retards dans la publication des actes notariaux (due à l’administration), nous avons pu vérifier que RealT vend des maisons réelles.

Pour finir, même si cela ne constitue pas une preuve, la transparence de l’équipe nous laisse entrevoir les défis techniques auxquels ils font face. Par mon expérience dans le domaine du développement logiciel, je trouve que la gestion de la dernière période difficile est relativement bonne.

Les difficultés rencontrées sont le lot quotidien de presque tous les projets informatiques, la complexité est telle qu’il est difficile d’anticiper toutes les difficultés que l’on va rencontrer et les délais s’allongent.

Globalement, j’ai un avis positif sur RealT, le projet est avant-gardiste et l’équipe est très impliquée dans le projet et on sent un enthousiasme important ! C’est pourquoi RealT occupe aujourd’hui une part grandissante de mon portefeuille de crowdfunding.

Pour finir, je vous invite à posez vos questions en commentaire si vous avez encore des points de doutes sur RealT.

Disclaimers : L’investissement dans RealT est sujet à des risques, j’ai détaillé ces risques dans mon article de présentation. Les liens vers RealT sont des liens d’affiliations/parrainages.