Avis RealT : Arnaque ou bon plan en 2023 ?

Je vous ai écrit, il y a quelque temps, un article de présentation de la société RealT. Après cet article, 2 questions sont revenues régulièrement : Est-ce une arnaque ? Est-ce que cet investissement est légal ? Ce sont des questions légitimes et vous avez toutes les raisons du monde de vous les poser.

L’activité de RealT est directement liée à la blockchain, c’est un nouveau type de business et les arnaques dans les cryptomonnaies sont légion. Un travail de recherche est nécessaire pour savoir si ce projet est légitime.

Cet article sera très factuel, le ton sera neutre dans une grosse partie de l’article. Si après la lecture de cet article il vous reste des questions, utilisez les commentaires.

Disclaimers : L’investissement dans RealT est sujet à des risques, j’ai détaillé ces risques dans mon article de présentation.
De plus, les liens vers RealT sont des liens d’affiliations/parrainages.

Avant de commencer, que fait RealT ?

RealT est une société qui rend accessible l’immobilier au plus grand nombre.

Type plateforme	Immobilier Fractionné
Type d’immobilier	Rendement
Agréments	Régulation des actions
Pays	USA 🇺🇸
Dirigeants et fondateurs	Jean-Marc Jacobson Remy Jacobson
Année de création	2019
Avis clients (trustpilot)	4.4 / 5
Rendement locatif moyen	> 10 %
Investissement minimum	50 $
Montant financé	> 70 000 000 $
Bonus parrainage	Aucun, 2 % pour le parrain

Concrètement, RealT met à disposition des biens tokenisés. Derrière ce terme se cache une procédure en plusieurs étapes :

• Trouver des biens immobiliers : repérage et vérification de la qualité des biens
• Préparer le bien pour la mise en vente sur RealT : rénovation, recherche de locataire, changement de locataire, etc..
• La propriété est transmise à la société qui gérera ce bien : mise en place de la tokenisation
• RealT met en vente « la propriété » sur son site web en deux phases une première avec 80% des tokens. 12 h plus tard, une seconde vague de token est commercialisée avec les 20% restants.

Je mets « la propriété » entre guillemets, car, lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.

Cela a plusieurs conséquences :

• Vous n’êtes pas propriétaire direct, mais actionnaire d’une société
• Les loyers perçus sont des retours sur capitaux (Return Of Capital), d’après les derniers éléments que nous avons

Avant de continuer, si vous souhaitez en savoir un peu plus sur RealT, j’ai réalisé une vidéo de présentation:

Retrouvez mes analyses des biens RealT

Je partage très régulièrement des analyses et descriptifs de projets de RealT mais aussi de biens d’autres plateformes d’immobilier tokenisé et de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Le business de RealT est-il légal ?

Certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise, les actions, sont représentés par des tokens. Pour le reste, le principe est le même. Prenons un exemple :

• La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée
• Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens
• Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10% de la société
• Le gros avantage est que vous pouvez acheter des fractions de tokens, par exemple 0,0001 token.

La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis, où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.

Le reste du business de RealT est relativement simple :

• Acheter des biens, y faire quelques petites rénovations
• Le louer
• Le mettre en vente pour des investisseurs particuliers

RealT est un intermédiaire qui met en vente de propriété en prenant une marge et gère la distribution des loyers au travers de la blockchain. Dans ses grandes lignes, le business de RealT est légal. Maintenant, est-ce que la société RealT est sérieuse ou est-ce une arnaque ?

Point technique sur les actions tokenisées

Lorsque l’on parle de token de cryptomonnaie, il en existe 2 grandes catégories au yeux de la loi Française :

• Les security tokens
• Les utility tokens

Sans rentrer dans le détail, un security token est souvent lié à un véritable actif financier, comme c’est le cas avec RealT puisqu’il représente une action.

Dans le cas de RealT, l’administration Française considèrera que vous possédez une action (ce que représente le token) et pas simplement une simple cryptomonnaie comme peuvent l’être le Bitcoin et l’Ethereum.

La société RealT est-elle un scam? Spoiler : NON

Pour vérifier si RealT est une société sérieuse de la blockchain et de la tokenisation, nous allons regarder comment est constituée la société et si nous pouvons faire le lien entre les contrats et les biens immobiliers.

Structuration de RealT.

RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.

Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chaque Series est une LLC « fille » de la LLC principale. Elle est indépendante et possède uniquement le bien.

Afin de nous assurer que tout cela correspond à la réalité, nous allons vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, que les sociétés existent et que les LLC possèdent effectivement les biens.

Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :

Depuis début 2022, RealT a fait de petits ajustements pour répondre à des contraintes réglementaires liées au nombre d’investisseurs étrangers croissant. Le principe reste exactement le même, mais le type de société qui détient le bien est une INC.

RealToken Inc.

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :

• lister le bien lors de la vente sur realt.co
• gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales …)
• mettre en place les solutions techniques de payement sur la blockchain

RealToken LLC

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.

Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer, elles sont introuvables sur le registre des sociétés.

Je ne peux pas vérifier l’existence des séries via le registre des sociétés

Lien entre Series et le bien immobilier

Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notariés. D’ailleurs, il m’a permis de découvrir que RealT utilise des sociétés comme MICHIGAN REALTOKEN I LLC pour réaliser l’achat et préparer le bien pour la vente aux investisseurs et transmettre à la LLC Series.

Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :

• Prenons le bien à l’adresse 8342 Schaefer Highway à Détroit
• On peut trouver l’achat de la propriété par RealT à l’ancien propriétaire
• Puis le transfert de propriété de MICHIGAN REALTOKEN I LLC à la Series 9

Comment trouver les informations pour d’autres propriétés

Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration a entre 6 et 9 mois de retard en ce début 2021.

La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, nous pouvons effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, saisissez le nom de la société dans le troisième champ de recherche.

Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :

Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.

Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».

Avec le changement de structuration, au travers de INC, il est possible que cette démarche de recherche évolue.

Warranty deed

Le Warranty deed est l’acte notarié qui prouve que le « Grantor » (vendeur) a vendu un bien au « Grantee » (acheteur). D’ailleurs, le prix est communiqué, dans le cas des biens vendus sur RealT, ce prix affiché est bien identique à celui communiqué sur RealT (pour ceux que j’ai vérifiés). Dans le cadre de RealT, le Warranty deed représente l’achat de la maison par la société intermédiaire au propriétaire précédent

Quit claim deed

C’est un acte notarié qui valide le transfert de propriété d’un bien immobilier. Le bien est transmis par le « Grantor » (propriétaire initial) au « Grantee » (propriétaire final). Dans notre cas, cela permet de transmettre un bien de la société intermédiaire vers une Series LLC.

Le travail avec les régulateurs

RealT travaille étroitement avec les régulateurs, pour plusieurs raisons :

• Ils deviennent trop gros pour passer dans les exemptions
• Ils souhaitent étendre le produit à d’autres pays

Ainsi grâce à ce travail de fond, les investisseurs qualifiés américains commencent à investir sur le plateforme aux côtés des investisseurs internationaux. RealT continue de travailler avec le régulateur pour élargir cette possibilité à tous les citoyens américains.

Côté Français nous ne sommes pas en reste, RealT travaille étroitement avec l’AMF, et on le constante, Jean Marc Jacobson est régulièrement en France lors des appels communautaires.
On commence à en voir le résultat avec la publication de Documents d’Informations Synthétiques (DIS) sur chacun des projets depuis Juin 2022. Je vous incite fortement à lire cet exemple de DIS, ce dernier contient des informations très intéressantes.

Globalement, on va vers une réglementation plus étroite de RealT, ce qui est probablement complexe pour les équipes de RealT, mais valide le sérieux de l’entreprise.

NB : Cette version de DIS m’a été partagé par RealT, ils ont volontairement retirer du contenu afin de protéger certaines informations.

L’équipe

Sur certains scams, l’équipe permet de détecter des failles potentielles (incohérence dans le parcours, illustres inconnus, etc..).

Les fondateurs

Sur le site de RealT, les frères Jacobson partagent leur histoire entrepreneuriale qui est composée principalement de société liée à la blockchain, mais également d’immobilier.

En recherchant, j’ai pu trouver plusieurs d’articles en lien avec les sociétés cités et les frères Jacobson. Il y a aussi un site web dédié à un projet immobilier important de Rémy Jacobson en Floride. Je trouve également des traces de Gary Krat qui est le dernier arrivé dans l’équipe dirigeante.

L’histoire de l’équipe dirigeante est cohérente et l’on trouve des traces de leurs anciennes sociétés associées à leur nom, il n’y a pas de mauvaises surprise à ce niveau-là, non plus.

La communication de l’équipe

Cette équipe de fondateurs et les employés sont accessibles et proposent des échanges réguliers avec la communauté sur les réseaux sociaux (Discord, Telegram) et lors de conférence interactive bimensuelle sur YouTube en français ET en anglais. Ils proposent également des tutoriels.

De manière générale, ils ne cachent pas les difficultés qu’ils rencontrent et cette transparence donne une certaine confiance en l’équipe. Depuis mi-2022, l’équipe est plus sur la défensive et partage un peu moins d’informations que dans le passé, la concurrence qui se développe ne doit pas être étranger à cela.

RealT développe un produit novateur avec une équipe de taille modeste. Il y a parfois quelques couacs voir quelques beaux ratés ce qui engendre un peu de frustration du côté investisseur.

Avec une vingtaine de personnes dans l’équipe, la qualité des nouvelles fonctionnalités s’améliore progressivement. Cependant, il faut garder à l’esprit que l’équipe évolue dans un environnement législatif et technique très changeant. Parfois, avant même qu’une fonctionnalité sorte, elle est obsolète et doit être redéveloppée.

Cependant, tout n’est pas rose, avec un nombre de propriétés croissant, RealT semble à la peine pour réaliser certaines tâches administratives de suivis de propriétés. Nous avons beaucoup de retard sur les réévaluations des propriétés et les assemblés générales obligatoires des sociétés « INC » sont en retard. Il va être temps pour eux d’agrandir leurs équipes.

Des outils communautaires

RealT a construit une des communautés les plus intéressantes du monde de l’investissement et ils tendent à améliorer cet aspect. Ils mettent à disposition plusieurs outils :

• Un wiki complété par la communauté qui détaille le fonctionnement de RealT
• La communauté propose également ces outils (application web ou mobile) avec le soutien de RealT
• Des sondages réguliers

RealT devient accessible à tous les débutants !

En Septembre 2022, RealT a annoncé une EXCELLENTE nouvelle pour toutes les personnes qui hésitaient encore à franchir le pas. Vous pouvez maintenant investir dans RealT avec le mode « Walletless » sans interaction avec la blockchain.

Bien commencer avec le walletless

Le walletless vous permet de commencer en douceur, vous n’avez besoin d’aucune connaissance en blockchain.

Pour accéder à cette fonctionnalité, il suffit :

• de créer votre compte
• passer le KYC
• aller dans My Account puis Portfolio
• choisir le mode Walletless

Cette fonctionnalité vous permettra :

• d’acheter des fractions de maison en Carte Bancaire
• de recevoir vos premiers loyers sur votre compte
• vous pourrez réinvestir automatiquement dans les maisons dédiées aux réinvestissements
• revendre vos factions de maisons

Au moment de la rédaction de cette article, il n’est pas encore possible de récupérer son solde, mais cela arrive dans les prochaines semaines, c’est la priorité des équipes de RealT. Ils voulaient rendre accessible à tous la plateforme le plus rapidement possible.

Plusieurs évolutions sont prévues ou à l’étude, mais ces dernières ne semblent pas forcement prioritaire aujourd’hui :

• très bientôt, vous pourrez récupérer votre solde (je suis en attente d’informations complémentaires), il y aura un seuil minimum pour récupérer cet argent
• dans un avenir proche, vous pourrez automatiser la récupération des loyers directement sur votre compte en banque
• dans un avenir proche, vous pourrez acheter de nouveaux tokens avec le solde de votre compte
• RealT étudie la possibilité que vous puissiez participer au marché secondaire

Techniquement, comment ça fonctionne ?

Je ne vais pas rentrer dans le détail, mais il est important de comprendre la base. Vos tokens ne sont pas détenus par RealT, vos tokens sont dans la blockchain (sur un smartcontract) à votre nom. Vous restez propriétaires de ces tokens.

Ce point extrêmement important d’un point de vue comptable, les tokens ne sont pas inscrits à l’actif (ce que détient une société) de la société RealT. En cas de faillite, le liquidateur ne pourra pas vous prendre vos tokens pour rembourser les dettes de RealT contrairement à ce qui ce passe pour des sociétés comme Celsuis.

RealT en détail : le Site Web

RealT propose un site web : realt.co. Ce dernier est amélioré en continu depuis que j’ai débuté mes investissements. Si vous lisez cet article dans quelques mois, il est possible qu’il y ai encore de nombreuses améliorations.

La page d’accueil est classique, et il n’y a pas grande chose à redire sur cette dernière. Vous y retrouverez quelques informations sur le but et l’objectif de RealT ainsi que les dernières maisons proposées à la vente.

Depuis la page d’accueil vous pouvez accéder à un ensemble de fonctionnalités :

• Marketplace
• DeFi
• Sell Tokens
• Team
• Learn
• FAQ
• Blog
• My Account

La Marketplace

La marketplace liste les biens en vente et les derniers biens vendus. La présentation de RealT est succincte, mais efficace :

• La photo principale du bien
• L’adresse du bien
• Les caractéristiques principales : montant de l’acquisition, prix d’un token, le rendement attendu et le type de propriété

Toutes ces infos vous permettent d’avoir un aperçu du bien en quelques secondes. Mais pour vous faire votre avis, il faut vous rendre sur la fiche descriptive du bien.

Fiche descriptive du bien

La fiche descriptive contient des photos supplémentaires , 2 paragraphes avec une description succincte du bien et de la ville.

Ces deux paragraphes sont le point faible de la description des biens, il mériterait d’être enrichi pour mieux comprendre le contexte du bien (ville, quartier, voisinage direct). RealT est très transparent et partage ce genre d’information très régulièrement lors des community calls (live youtube toutes les 2 semaines), de mon point de vue, il est important que tous les investisseurs aient le même niveau de connaissance.

Un tableau avec 3 onglets vient compléter cette description.

Les points clefs

Dans ce premier tableau, vous retrouvez la date de début de location, la tokenomics (nombre de token, prix, loyer), mais aussi les informations principales sur la propriété :

• type de bien et nombre de lot
• le quartier
• l’année de construction
• le type de location (LCD, longue durée, loyer sponsorisé, etc…)

Le montage financier

Le second onglet du tableau montre le montage financier , la composition du prix de vente :

• Le prix d’achat
• Les 10 % de frais de RealT
• La réserve initiale pour les petites réparations
• La réserve pour la rénovation initiale

Cela détaille également les loyers ainsi que les frais appliqués sur ces derniers :

• Les frais de la gestion immobilière (6 à 8%) et de RealT (2%)
• Les frais de maintenance
• Les taxes de propriétés
• L’assurance
• L’électricité etc…

Ce volet est très important, en recoupant aux autres informations disponibles (surface, nombre et type de lot), vous pouvez en conclure plusieurs informations importantes :

• Le bien est-il bien acheté ?
• Le bien est il bien loué ? Il y a t-il un potentiel d’augmentation du loyer ?

Des détails supplémentaires

Le dernier onglet permet d’obtenir des détails techniques supplémentaires sur la propriété :

• La surface
• Le type de construction (mur, toiture, fondation)
• Le système de chauffage et de climatisation
• Les places de parking

La Revente de tokens

La revente de token est possible depuis le menu principal « Sell Tokens » ou depuis le portefeuille, grâce au bouton « Sell ». Vous débarquez sur une interface qui vous permet de sélectionner le réseau sur lequel vous serez payé.

Vous pouvez sélectionner la propriété à revendre ainsi que la quantité de tokens à revendre. Si vous souhaitez revendre des tokens de plusieurs propriétés, il faire une demande par propriété.

Le contenu de votre portefeuille

Vous pouvez visualiser l’ensemble de vos propriétés, mais aussi le paramétrage de votre portefeuille depuis « My Account » puis « Portfolio« .

La première partie vous rappelle les informations de la livraison des tokens avec l’adresse et le réseau (Gnosis ou Ethereum) utilisé actuellement, ainsi que la liste des portefeuilles enregistrés dans le passé. Par ailleurs, vous pouvez changer de portefeuille ou de réseau.

Ensuite, vous retrouvez la gestion de vos loyers et des maisons de réinvestissement. D’ici, vous pouvez choisir le réseau de réception des loyers ou d’investir dans la maison de réinvestissement.

Pour terminer, vous avez la liste des propriétés que vous détenez, vous pouvez également vendre des tokens ou demander à être whitelisté sur des propriétés.

Votre compte et vos informations

Depuis le menu « My Account » vous avez accès à un ensemble de fonctionnalité :

• Vos informations personnelles
• Vos ordres d’achats et de réinvestissement
• L’affiliation / Le parrainage
• Les documents produits par RealT (rapport de loyer)

Learn, FAQ et blog

Learn vous permet d’avoir une présentation du fonctionnement global de RealT alors que la FAQ va répondre à plus de questions pratiques sur RealT.
Le blog quant à lui permet de communiquer sur les nouvelles fonctionnalités et les nouveautés autour de RealT.

Team

Vous retrouverez le profil de la plupart des collaborateurs de RealT, ce qui vous permet d’en savoir plus sur le parcours des membres de l’équipe et voir que RealT investis massivement à la fois dans le développement technique (7 personnes) mais aussi dans le légale et l’administratif (5 personnes).

Quelques questions récurrentes (FAQ)

Je vais répondre à des interrogations courantes, je vais tenter d’être le plus concret et succinct possible.

Gnosis Chain (ex-xDai) ou Ethereum?

Ici, le choix est sans appel à mes yeux, lors de la configuration de votre compte il vous sera demandé de choisir la blockchain sur laquelle vous allez recevoir les loyers et les tokens, il est fortement recommandé de choisir Gnosis Chain.

Sur Gnosis Chain, vous pouvez faire quelques centaines de transactions avec 1$, il vous faudra plusieurs dollars par transaction sur Ethereum.

Est-ce que RealT est adapté aux débutants ?

Oui, grâce au mode Walletless. Vous pourrez commencer à investir avec RealT sans avoir besoin de connaître les notions de cryptomonnaies ou de la blockchain.

4 façons d’acheter des tokens

Carte Bancaire

Il est possible d’acheter vos tokens RealT directement en Carte Bancaire. Attention aux frais de change qui sont appliqués par les banques traditionnelles qui peuvent vous coûter cher.

Il y a quelques solutions peu couteuses:

• Boursorama Banque avec sa carte Ultim (parrainage possible)
• N26
• Wise, que j’utilise régulièrement
• Revolut

Réinvestissement des loyers sur Gnosis Chain

RealT vous permet d’acheter des tokens avec vos loyers de 3 manières :

• Le réinvestissement autotmatique dans une maison dédiée
• Payer avec les USDC ou XDAI sur Gnosis lors des ventes traditionnelles
• Rachat sur le marché secondaire (voir plus bas)

Payement en cryptomonnaies

Il est possible de payer dans différentes cryptomonnaies (BTC, ETH, USDT, et LTC) via d’autres blockchains, vous avez 1 h pour faire le payement à compter de votre réservation dans ce cas. Il est possible de payer depuis un de vos wallets ou depuis un exchange.

Mon conseil : payer en LTC pour profiter des frais de réseaux faibles ! J’ai déjà fait l’essai depuis Binance avec succès, mais il existe toujours un risque que le payement soit trop lent.

Le marché secondaire via, la Finance Décentralisée (DeFi)

Deux solutions peuvent vous permettre d’acheter des tokens à d’autres investisseurs si vous êtes sur Gnosis Chain :

• Les Pools de liquidité sur LevinSwap
• L’échange avec le YAM, un dérivé de SwapCat géré par l’équipe RealT

Attention : Vous devez être white listé sur les propriétés que vous essayez d’acheter. Si vous ne possédez pas encore le token, il faut faire une demande via RealT.

Que veux dire être whitelisté ?

Les propriétés sont achetables via des protocoles DeFi (LevinSwap, SwapCat etc..), pour des raisons légales évidentes, il est nécessaire de connaitre l’identité de tous les acheteurs. C’est pour cela qu’il faut que RealT vous whitliste sur les propriétés.

Si votre identité est vérifiée, vous pouvez demander à vous faire whitelister sur toutes les maisons, cela est possible via votre portefeuille sur le site de RealT.

Comment sont réévalués les propriétés et les loyers ?

La réévaluation des propriétés est réalisée tous les ans, le token est réévalué en conséquence. Pour important, RealT retire les 10 % de frais pris à l’achat lors de la première réévaluation, si la valeur du bien d’augmente pas, la valeur du token perdra 10 %. À terme, les 10 % de frais devraient être converti en token de gouvernance d’une DAO RealT. Nous n’avons pas plus d’informations aujourd’hui sur cette DAO.

Pour les loyers, cela est différent. Aux USA, les loyers peuvent être réévalués librement à la fin du contrat de location (durée de 1 an en général). La politique de RealT est :

• de tirer le maximum de leurs logements
• d’appliquer les réévaluations importantes (si l’indice de loyer augmente fortement)
• mais d’être plus coulant pour les petites réévaluations pour fidéliser les locataires
• les loyers subventionnés sont soumis à des règles de réévaluations strictes
• de faire les choses en bonne intelligence, la vacance locative coûte cher !

Comment cela se passe-t-il en cas de travaux ?

Pour les petits travaux, il existe une réserve de maintenance qui permet de gérer ces travaux sans impacts majeurs sur le payement des loyers. Une réflexion est menée pour assurer la pérennité de cette cagnotte (l’alimenter avec les loyers par exemple).

Pour les rénovations plus profondes et importantes, il faut déjà savoir que :

• Les travaux de rénovation importants sont réalisés à l’achat
• RealT prend de bonnes assurances, en cas de sinistre, nous sommes bien couverts

Cependant, dans quelques années, cela sera inévitable. Si le fond de maintenance ne suffit pas, RealT avancera les fonds qu’ils récupèreront sur les futurs loyers. Nous aurons probablement quelques mois sans loyer. Ce point montre l’importance de la diversification.

Revendre ses Tokens

Directement à RealT

Comme décrit au-dessus, il est possible de revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine à RealT contre des frais de 3 % de la valeur du token.

La Finance Décentralisée (DeFi)

Une des grosses forces de RealT est que les propriétés sont tokenisées, par conséquent, il est possible de revendre vos tokens grâce à la Finance Décentralisée de 2 manières différentes :

• Grâce aux pools de liquidité sur LevinSwap
• L’échange grâce au YAM.

SwapCat vous permettra d’avoir une certaine liquidité puisqu’il n’y a aucune limitation, ni technique, ni de RealT pour la revente de token.

Comment sortir ces loyers USDC/XDAI en Euro ?

Il existe beaucoup de façon de faire, mais je vais vous donner la plus simple. Pour les personnes utilisant le wallet RealT, la fonctionnalité de retrait via MtPelerin est native.

Si vous utilisez un autre type de wallet, je vous invite à créer un portefeuille BridgeWallet (MtPelerin) qui vous permet de recevoir des USDC et les transformer en Euros.

Il est également possible de :

• déposer du xDai sur Ascendex
• Utiliser un bridge (comme Connext) pour passer par la Binance Smart Chain, puis Binance

Disclamer : Je détiens quelques actions MtPelerin pour profiter des avantages qu’elles donnent (Tokens MPS)

RealT est-il régulé ?

RealT n’est pas soumis à une régulation particulier. Mais cela ne veux pas dire pour autant qu’ils ne sont pas régulé. RealT travaille avec la SEC au US et l’AMF en France, par exemple la société produit un Document d’Information Synthétique (DIS) pour l’AMF à chaque levée.

Que détenez-vous concrètement avec RealT ?

Aujourd’hui dans RealT, nous détenons des actions de sociétés (LLC ou INC selon les propriétés). Ces sociétés n’ont qu’un seul objectif, gérer un bien. En détenant des parts de cette société, vous détenez indirectement des parts de propriétés.

Quelle est la fiscalité ?

Après plus de deux ans de doute sur la question, RealT a eu une réponse ferme et nous a communiqué que les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières (des actions en l’occurrence).

Cependant, il reste un doute sur la nature des revenus que nous percevons. La solution la plus simple est de considérer cela comme des dividendes en provenance des USA.

Pour les propriétés aux USA :

• Lorsque vous recevez vos « loyers », il s’agit de dividendes qui proviennent des USA
  • Il faudra les déclarer comme des dividendes étrangers
• Les plus-values réalisées sur les maisons doivent être déclarées également
• Pour le moment, aucun prélèvement à la source n’est réalisé, vous serez probablement prélevé à 30 % en France
• Si des prélèvements à la source sont mis en place :
  • Il existe un accord bilatéral entre la France et les USA
  • L’imposition France + l’imposition US ne dépassera pas l’imposition prévue en France (30 %)
  • Si nous sommes prélevés à la source à hauteur de 10 % aux USA, nous serons prélevés de 20 % en France

L’autre possibilité est due au fait que RealT explique que nous ne recevons pas des dividendes, mais des « return of capital ». Je vais prendre des pincettes ici, car il reste des zones d’ombre:

• Il s’agirait d’un remboursement du capital social de la société
• Dans ce cas, nous ne serions pas imposé immédiatement (comme c’est le cas aux US)
• Mais il est fort probable que nous soyons imposés plus dans le futur

Il est important de préciser que personne n’est certains de la solution à choisir. Dans tous les cas, je vous conseille fortement d’ajouter une mention express (champs texte en fin de déclaration) à votre déclaration d’impôt pour expliquer votre position, ainsi en cas de redressement, vous ne pourrez pas être pénalisé puisque vous expliquez de bonne foi vos doutes et votre parti pris.

RealT a-t-il prévu de diversifier dans d’autres pays ?

Oui, le Panama semble le prochain pays sur la liste et l’europe est également dans le viseur de RealT. Il est difficile de se projeter sur une date, RealT est au carrefour de plusieurs réglementations (cryptomonnaies, immobilier, crowdfunding) et chaque pays dispose de ses complexités juridiques.

Par exemple, le modèle actuel de RealT (actionnaire d’une société qui détient le bien), n’est pas viable en France et dans beaucoup de pays d’Europe car il existe une notion de société à prépondérance immobilière qui réponds à un cadre réglementaire particulier.

Il est possible que le modèle de RealT soit amené à évoluer pour répondre aux contraintes réglementaires des différents pays. Affaire à suivre !

Optimiser ses investissements RealT – Qu’est-ce-que le RMM ?

Le RMM est un des outils développés par RealT qui démontre toute la puissance et la pertinence de leur modèle. Je vais faire court, le RMM mériterait un article complet.

Le RMM est basé sur AAVE, un protocole de lending DeFi. Avec le RMM, vous pourrez :

• Mettre en collatéral (garanti) vos tokens RealT
• Emprunter jusqu’à 50% du montant placé en garantie à un taux qui devrait être entre 4 % et 8 %

Vous pourrez utiliser le montant emprunté pour :

• Investir les stablecoins en DeFi, sur le protocole Curve ou SushiSwap par exemple (7- 12 % de rendement sur stablecoin)
• Racheter de nouveaux tokens RealT pour générer des loyers entre 8 % et 12 %
• Et même récupérer de la monnaie fiat (euros), et vous constituer un apport pour un projet immobilier physique !

Si vous voulez approfondir vos connaissances sur le RMM, je vous invite à regarder la vidéo dédiée :

Les points à améliorer

Des informations complémentaires sur les biens présentés

Ces derniers mois, RealT a fait beaucoup d’efforts sur la clarté des informations, notamment sur les fiches de ventes d’immeubles. Cependant, j’ai partagé de nombreuses suggestions à l’équipe pour améliorer cette description.

Les ventes sont concentrés sur quelques villes (Détroit, Chicago majoritairement), il serait très intéressant pour les investisseurs d’avoir une analyse du marché de l’immobilier de ces villes. On pourrait y retrouver :

• Un analyse du marché de l’état, de la ville et du quartier
• L’évolution du prix dans la zone du bien
• Les dernières ventes de comparables
• Les gros employeurs et services à proximité
• La criminalité etc…

En somme, une partie les informations utilisées et récoltées dans le choix des acquisitions par l’équipe de RealT.

La fiscalité

La fiscalité à appliquer n’est pas encore claire, et il faudrait que RealT apporte quelques éléments supplémentaires pour permettre aux français d’avoir moins de doute sur la fiscalité à appliquer. En plus de cette fiscalité, et une meilleure communication est importante :

• Être plus clair sur les déclarations faites par RealT aux USA
• Être plus clair sur les potentielles déclarations à réaliser par les investisseurs aux USA
• Proposer un relevé des dividendes (existe déjà) et des plus-values idéalement

Améliorer la gestion administrative des propriétés

La gestion immobilière semble être bien réalisé comme en témoigne la faiblesse du turn-over, qui peut s’expliquer par le choix de RealT de ne pas réévaluer les loyers des propriétés dans un contexte d’inflation.

Cependant, j’ai quelques petites choses à redire sur la gestion administrative dans laquelle RealT ne met pas assez de moyens :

• Il y a des retards importants sur les réévaluations
• Nous attendons toujours les premières Assemblés générales des INC

Il devient urgent de recruter une personne, au moins, dédiée à ces aspects.

Ma conclusion

Il n’y a aucun problème avec RealT sur les différents éléments que j’ai analysés. Le business est récent, mais semble répondre aux obligations légales. Attention toute de même, la législation qui entoure la technologie de la blockchain évolue rapidement, ce qui est valable aujourd’hui ne le sera peut-être plus dans quelques mois.

J’ai pu vérifier le lien entre plusieurs projets vendus sur RealT et des biens immobiliers grâce aux registres notariaux. Même s’il y a des retards dans la publication des actes notariaux (due à l’administration), nous avons pu vérifier que RealT vend des maisons réelles.

Pour finir, même si cela ne constitue pas une preuve, la transparence de l’équipe nous laisse entrevoir les défis techniques auxquels ils font face. Par mon expérience dans le domaine du développement logiciel, je trouve que la gestion de la dernière période difficile est relativement bonne.

Les difficultés rencontrées sont le lot quotidien de presque tous les projets informatiques, la complexité est telle qu’il est difficile d’anticiper toutes les difficultés que l’on va rencontrer et les délais s’allongent.

Globalement, j’ai un avis positif sur RealT, le projet est avant-gardiste et l’équipe est très impliquée dans le projet et on sent un enthousiasme important ! C’est pourquoi RealT occupe aujourd’hui une part grandissante de mon portefeuille de crowdfunding.

Pour finir, je vous invite à posez vos questions en commentaire si vous avez encore des points de doutes sur RealT.