Je vous ai écrit, il y a quelque temps, un article de présentation de la société RealT. Après cet article, 2 questions sont revenues régulièrement : Est-ce une arnaque ? Est-ce que cet investissement est légale ? Ce sont des questions légitimes et vous avez toutes les raisons du monde de vous les poser.
L’activité de RealT est directement liée à la blockchain, c’est un nouveau type de business et les arnaques dans les cryptomonnaies sont légion. Un travail de recherche est nécessaire pour savoir si ce projet est légitime.
Cet article sera très factuel, le ton sera neutre dans une grosse partie de l’article. Si après la lecture de cet article il vous reste des questions, utilisez les commentaires.
** Les liens vers RealT sont des liens d’affiliations, j’aurai une petite rémunération si vous décidez d’investir en passant par l’un d’eux, merci 🙂
Table des matières
Avant de commencer, que fait RealT ?
RealT est une société qui rend accessible l’immobilier au plus grand nombre. Concrètement, RealT met à disposition des biens tokenisés. Derrière ce terme se cache une procédure en plusieurs étapes :
- Trouver des biens immobiliers : repérage et vérification que le bien est de qualité
- Préparer le bien pour une remise à la vente : rénovation, recherche de locataire, changement de locataire, etc..
- La propriété est transmise à la société qui gérera ce bien : mise en place de la tokenisation
- RealT met en vente « la propriété » sur son site web en deux phases une première avec 80% des tokens. 12 h plus tard, une seconde vague de token est commercialisée avec les 20% restants.
Je mets « la propriété » entre guillemets, car, lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.
Cela a plusieurs conséquences :
- Vous n’êtes pas propriétaire, mais actionnaire d’une société
- Les loyers perçus sont des dividendes
Le business de RealT est-il légal ?
Certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise n’est plus une action telle que nous la connaissons, elles sont remplacées par des tokens. Pour le reste, le principe est le même. Prenons un exemple :
- La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée
- Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens
- Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10% de la société
- Le gros avantage est que vous pouvez acheter des fractions de tokens, par exemple 0,0001 token.
La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis, où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.
Le reste du business de RealT est relativement simple :
- Acheter des biens, y faire quelques petites rénovations
- Le louer
- Le mettre en vente pour des investisseurs particuliers
RealT est un intermédiaire qui met en vente de propriété en prenant une marge et gère la distribution des loyers au travers de la blockchain. Dans ses grandes lignes, le business de RealT semble légal. Maintenant, est-ce que la société RealT est sérieuse ou est-ce une arnaque ?
La société RealT est-elle sérieuse ou est-ce un scam?
Pour vérifier si RealT est une société sérieuse de la blockchain et de la tokenisation, nous allons regarder comment est constituée la société et si nous pouvons faire le lien entre les contrats et les biens immobiliers.
Structuration de RealT.
RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.
Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chaque Series est une LLC « fille » de la LLC principale. Elle est indépendante et possède uniquement le bien.
Afin de nous assurer que tout cela correspond à la réalité, nous allons vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, que les sociétés existent et que les LLC possèdent effectivement les biens.
Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :
RealToken Inc.
Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société. est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :
- lister le bien lors de la vente sur realt.co
- gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales …)
- mettre en place les solutions techniques de payement sur la blockchain
RealToken LLC
Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.
Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer, elles sont introuvables sur le registre des sociétés.
Je ne peux pas vérifier l’existence des séries via le registre des sociétés
Lien entre Series et le bien immobilier
Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notarier. D’ailleurs, il m’a permis de découvrir que RealT utilise des sociétés comme MICHIGAN REALTOKEN I LLC pour réaliser l’achat et préparer le bien pour la vente aux investisseurs et transmettre à la LLC Series.
Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :
- Prenons le bien à l’adresse 8342 schaefer highway à Détroit
- On peut trouver l’achat de la propriété par RealT à l’ancien propriétaire :
- Puis le transfert de propriété de MICHIGAN REALTOKEN I LLC à la Series 9
Comment trouver les informations pour d’autres propriétés
Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration a entre 6 et 9 mois de retard en ce début 2021.
La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, nous pouvons effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, saisissez le nom de la société dans le troisième champ de recherche.
Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :
Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.
Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».
Warranty deed
Le Warranty deed est l’acte notarié qui prouve que le « Grantor » (vendeur) a vendu un bien au « Grantee » (acheteur). D’ailleurs, le prix est communiqué, dans le cas des biens vendus sur RealT, ce prix affiché est bien identique à celui communiqué sur RealT (pour ceux que j’ai vérifiés). Dans le cadre de RealT, le Warranty deed représentent l’achat de la maison par la société intermédiaire au propriétaire précédent
Quit claim deed
C’est un acte notarié qui valide le transfert de propriété d’un bien immobilier. Le bien est transmis par le « Grantor » (propriétaire initial) au « Grantee » (propriétaire final). Dans notre cas, cela permet de transmettre un bien de la société intermédiaire vers une Series LLC.
L’équipe
Sur certains scams, l’équipe permet de détecter des failles potentielles (incohérence dans le parcours, illustres inconnus, etc..).
Les fondateurs
Sur le site de RealT, les frères Jacobson partagent leur histoire entrepreneuriale qui est composée principalement de société liée à la blockchain, mais également d’immobilier.
En recherchant, j’ai pu trouver plusieurs d’articles en lien avec les sociétés cités et les frères Jacobson. Il y a aussi un site web dédié à un projet immobilier important de Rémy Jacobson en Floride. Je trouve également des traces de Gary Krat qui est le dernier arrivé dans l’équipe dirigeante.
L’histoire de l’équipe dirigeante est cohérente et l’on trouve des traces de leurs anciennes sociétés associées à leur nom, il n’y a pas de mauvaises surprise à ce niveau-là, non plus.
La communication de l’équipe
Cette équipe de fondateurs mais aussi les employés sont accessibles et proposent des échanges réguliers avec la communauté sur les réseaux sociaux (Discord, Telegram) et lors de conférence interactive bimensuel sur YouTube en français ET en anglais. Ils proposent également des tutoriels.
De manière générale, ils ne cachent pas les difficultés qu’ils rencontrent et cette transparence donne une certaine confiance en l’équipe, même si certain aimerait que tout fonctionne sans jamais avoir de soucis.
RealT développe un produit novateur avec une équipe de taille modeste. Croire que tout marchera parfaitement du premier coup est utopiste. Si vous investissez aujourd’hui, il faut accepter que le service puisse être dégradé pendant quelques semaines dans des périodes difficiles.
C’est ce qui s’est passé en février et mars 2021, mais la situation est revenue à la normale après 2 mois de travail intense de l’équipe !
Des outils communautaires
RealT a construit une des communautés les plus intéressantes du monde de l’investissement et ils tendent à améliorer cet aspect. Ils mettent à disposition plusieurs outils :
- Un wiki complété par la communauté qui détaille le fonctionnement de RealT
- Un outil d’échange avec la communauté pour :
- demander de nouvelles fonctionnalités
- relever un bug
- poser des questions
La communauté propose également ces outils (application web ou mobile) avec le soutien de RealT.
Ma conclusion
Il n’y a aucun problème avec RealT sur les différents éléments que j’ai analysés. Le business est très récent, mais semble répondre aux obligations légales. Attention toute de même, la législation qui entoure la technologie de la blockchain évolue rapidement, ce qui est valable aujourd’hui ne le sera peut-être plus dans quelques mois.
J’ai pu vérifier le lien entre plusieurs projets vendus sur RealT et des biens immobiliers grâce aux registres notariaux. Même s’il y a des retards dans la publication des actes notariaux (due à l’administration), nous avons pu vérifier que RealT vend des maisons réelles.
Pour finir, même si cela ne constitue pas une preuve, la transparence de l’équipe nous laisse entrevoir les défis techniques auxquels ils font face. Par mon expérience dans le domaine du développement logiciel, je trouve que la gestion de la dernière période difficile est relativement bonne.
Les difficultés rencontrées sont le lot quotidien de presque tous les projets informatiques, la complexité est telle qu’il est difficile d’anticiper toutes les difficultés que l’on va rencontrer et les délais s’allongent.
Globalement, j’ai un avis positif sur RealT, le projet est avant-gardiste et l’équipe est très impliquée dans le projet et on sent un enthousiasme important ! C’est pourquoi RealT occupe aujourd’hui une part grandissante de mon portefeuille de crowdfunding.
Pour finir, je vous invite à posez vos questions en commentaire si vous avez encore des points de doutes sur RealT.
Disclaimers : L’investissement dans RealT est sujet à des risques, j’ai détaillé ces risques dans mon article de présentation. Les liens vers RealT sont des liens d’affiliations/parrainages.
Merci pour cet article, très qualitatif !
Bonjour
Quelle est la fiscalité ? 30% ?
C’est à nous de déclarer ou à l’instar de plateformes de crowdfunding, RealT envoie toutes les infos à l’administration fiscale pour nous ?
Merci
Bonjour Eva,
La situation n’est pas encore totalement claire à ce sujet, les différents centres des impôts ne sont pas d’accord.
Je ne suis pas conseillé juridique, ce qui suis est simplement mon avis, merci de vous renseigner auprès de professionnel ou des impôts.
Cependant, factuellement :
– nous investissons dans des parts de sociétés (un token est une part d’une société qui elle détient le bien)
– RealT semble payer les impôts à la source américain (pour le moment)
Par conséquent, l’imposition des revenus locatif serait similaires au payement de dividendes par des sociétés US.
Bonne soirée,
Alexandre
Dans le dernier community call, celui du 24 février 2022, ils précisent que ce ne sont plus des dividendes mais bien une taxation sur le capital.
Vous pouvez le retrouver sur Youtube et contacter aussi la responsable fiscale de l’entreprise (en anglais) pour plus de précision
Je suis en train de retravailler l’article, et j’attends beaucoup d’informations de RealT car le community call était très frustrant. Sous entendu, prendre cette option de taxation sur le capital leur laisse 5 à 10 ans pour mettre les choses en place.
Sauf que si tu revends tout ou partie de tes investissements (c’est mon cas, j’en vendu parfois à bon prix, pour racheter d’autres choses moins cher), et bien je pense que la fiscalité devrait s’appliquer, car bénéfices sur le token en question.
Je suis en contact avec Sherri (la responsable compliance), j’attends ses réponses et je pense qu’elle a beaucoup de travail 😀
La mise à jour de l’article est prévu en Mars voir Avril selon le temps que mettent les réponses à arriver. Je ne veux pas dire de bêtise.
Bonne soirée,
Alexandre
Merci pour cet article. Comment créer un portefeuille crowdfunding ?
Hello Messad,
Je ne suis pas sûr de comprendre ta question. Si ta question est relative à RealT, je te conseille de partir sur le portefeuille que propose RealT sur xDai (celui qui a les meilleurs fonctionnalités aujourd’hui).
Si ta question est plus générique, que je parle de portefeuille crowdfunding sur mon site web, il faut plus le comprendre comme « enveloppe d’investissement ». J’ai un compte sur chacune des plateformes que je présente. Il n’y a donc pas un seul endroit où mettre de l’argent.
Si tu précises ta question, j’y répondrai volontier!
Bonne journée,
Alexandre
Bonjour Alexandre,
comment suis tu tes investissements RealT (Propriétés achétées, loyers…) et quelle procédure as tu utilisée pour revendre tes jetons ?
Bonne journée.
Bonjour Pierre,
Il y a un très bon site communautaire qui te permet de suivre tes investissements : https://dashboard.realt.community
Je couple ça à https://debank.com/ pour suivre les loyers reçus (il permet de suivre un portefeuille crypto de manière général, c’est top)
Dans les deux cas, tu n’as besoin que de l’adresse de ton portefeuille.
Pour revendre, 2 options, tu passes par la DeFi avec levinswap ou swapcat (swapcat déconseillé en ce moment, il y a des scammers) ou alors tu revends à RealT en passant par le site (demande au support), ils te prennent un frais de 3%.
Aujourd’hui, la liquidité est surtout assurée par RealT, ce qui est un peu dommage, mais des nouveautés sont prévus dans les mois à venir.
bonne journée
J’ai aussi un fichier excel qui me permet de saisir les loyers reçus et vérifier que tout va bien sur les maisons, il est un peu artisanal mais je le partagerai peut être un jour 🙂
Je le logiciel génial Portfolio Performance, gratuit et puissant pour suivre ses investissements
Hello Ted,
Il est intéressant et je l’utilise pour différents investissements, faut saisir beaucoup de données manuellement.
Alexandre
Bonsoir ! Merci beaucoup pour cette article. Je découvre votre site en m’informant sur RealT avec enthousisame.
Une question toute bête : Pourquoi passent-ils par l’ethereum ? J’avoue ne pas saisir cette nuance. Merci !! 🙂
Hello Matthias!
Ils passent par Ethereum ou xDai selon ton choix. Dans les deux cas, tu as la force de la blockchain et des applications décentralisées. Il est fortement conseillé de choisir xDai car les frais y sont ridicules.
Ethereum a été l’unique réseau disponible jusque début 2021, mais avec l’explosion des frais, il a été nécessaire pour eux de trouver une autre solution.
Voilà pour le petit historique. Si tu as des questions plus précise n’hésite pas 🙂
Excellente journée,
Alexandre
Bonjour,
J’ai commencé à investir modestement avec RealT, suite à une vidéo de Grand Angle Crypto. je suis assez emballé.
Je me pose la question de l’effet de l’inflation sur la valeur des biens (les loyers, eux sont sensés augmenter de concert :
Le coût de crédit devant (a priori) augmenter avec l’inflation qui semble s’installer durablement, le cout des biens ne risque pas de baisser du fait de la perte en pouvoir d’acaht des acheteurs de biens immo?
Et quid du taux de change euro/dollar, des frais de transferts xDAI en fiat (euros), plus flat tax 30% sur les plus values…
As-tu étudié le sujet?
J’ai fait un calcul sur un tableur, en réinvestissant les loyers hebdo : on bénéficie des intérêts cumulés, rien de nouveau.
Mais pour des petites sommes (quelques centaines d’euros par mois), il faut attendre des années avant de lancer le train et avoir assez de loyer à réinvestir automatiquement dans d’autres biens, et mieux vaut mettre une grosse somme (des milliers d’euros, voire plus) dès le départ. Est-ce intéressant d’emprunter pour faire de l’effet de levier?
Autre chose : il ya (rarement) des biens dédiés à la location de courte durée (comme en floride, près de chez Mickey), avec des rendements affichés à 20 %. Est-ce vraiment plus risqué (vacance locative, ouragans etc.) ? As tu un avis ?
Merci pour ton travail, je viens de découvrir ton site, qui m’a fait découvrir d’autres domaines et techniques d’investissements.
Hello Benoit,
Que de questions !
Il s’agit d’un investissement immobilier et est sujet aux mêmes risques. Le risque des taux de crédit qui remontent et fait baisser le pouvoir d’achet des acheteurs en est un.
Comme il s’agit d’immo US, tu es aussi exposé au risque de change EUR/USD.
Les frais de transferts EUR/xDai sont faible avec MT Pelerin par exemple (500 $ par an sans frais, au delà frais de 1.3% de mémoire).
Pour la taxation, nous sommes dans le flou, j’ai tendance à considérer cela comme des dividendes US. Selon cette hypothèse, le pire des cas est la flat tax de 30%. Mais je ne suis pas expert, ce n’est qu’un avis !
Concernant la problématique de l’effet boule de neige, il y a une excellente fonctionnalité chez RealT, c’est le réinvestissement automatique dans une maison spécifique. Même si tu gagnes 20 cts par semaine, ces 20 cts seront automatiquement réinvestis dans des fractions de tokens. L’effet boule de neige est en marche dès les premiers tokens !
RealT va permettre l’effet de levier d’ici peu en mettant tes tokens de maison en collatéral … wait and see. Faire un crédit conso pour ça, je ne peux que le déconseiller, RealT est super intéressant, mais la tokenisation immobilière est encore assez récente, et ils doivent encore faire leurs preuves, je ne m’endetterai pas pour ça. Surtout avec le risque de change, et l’immobilier US qui est beaucoup plus volatile qu’en France.
Pour le bien près de chez Mickey, les 20 % sont la rentabilité annualisée du mois de Novembre (ThanksGiving au US), au mois d’octobre nous avions 7.5%. Chaque mois les revenus de ce bien vont fortement varier du fait du type de location. IL faut donc être prudent. Je pense que la rentabilité à 7.5 – 8% sera la règle et les mois à 20 % (annualisé) l’exception.
Merci pour ton retour qui fait plaisir !
Bonne soirée,
Alexandre
Article très intéressant. J’étais justement entrain de me documenter sur RealT.
Ma seule question repose sur la dépendance des investisseurs à la société RealT. Si celle-ci venait à disparaitre, certes les sociétés LLC et les biens seraient toujours la mais personne pour s’en occuper. Pas de loyer et impossible de récupérer sa mise . Est ce que vous confirmez??
Merci d’avance
Fab
Hello Fab,
Je ne confirme pas. Une chose est sûre, il y aura une période de flottement, mais tu es actionnaire de ces sociétés, des gestionnaires devront être élus ou les biens revendus.
Si la prorpriété n’est pas revendu, il faudra s’attendre à une baisse des loyers car le nouveau gestionnaire prendra ça part du gateau nécessairement (celle de RealT est vraiment ridicule actuellement).
En espérant avoir répondu à ton interrogation.
Alexandre Lefèvre
Merci pour votre retour d’expérience bien détaillé. Cela change des personnes qui n’ont jamais mis un pied sur la plateforme et qui parlent d’arnaque. Pour ma part je vais mettre quelques billes dessus pour me faire mon propre avis.
Hello Jim,
Effectivement, il ya pas mal de fausses idées qui circulent par méconnaissance et par peur de la nouveauté. C’est bien dommage, il y a beaucoup de potentiel. Reste à savoir comment ce type d’investissement va passer l’épreuve de la régulation !
Cependant, il est bon d’avoir un esprit critique, RealT est la première plateforme de tokenisation immobilière que j’ai regardé et j’ai eu de la chance quand je vois le nombre de plateforme de qualité bien moins importante qui apparaissent ces derniers mois.
Alexandre
Bonjour, je viens de m’inscrire sur real T. comment investir ? je veux commencer avec 500 doll. Vaut-il mieux tout mettre sur un bien ou diviser la somme sur plusieurs biens ?
merci d’avance
Hello Magusteiro,
Tout dépend de ton patrimoine, si tu as 5 000 € de patrimoine financier, investir sur 5 biens me semble intéressant pour diversifier, si tu as 50 000 de patrimoine 1 ou 2 suffira.
Bonne journée,
Alexandre
Ok dac merci. Comment fais tu pour estimer que le bien est intéressant ?
Hello,
Comme pour de l’immobilier Français, localisation du bien, des commerces, prix mètre carré, état du quartier, transport en commun etc…
Alexandre