Je vous ai écrit, il y a quelque temps, un article de présentation de la société RealT. Après cet article, 2 questions sont revenues régulièrement : Est-ce une arnaque ? Est-ce que cet investissement est légal ? Ce sont des questions légitimes et vous avez toutes les raisons du monde de vous les poser.
L’activité de RealT est directement liée à la blockchain, c’est un nouveau type de business et les arnaques dans les cryptomonnaies sont légion. Un travail de recherche est nécessaire pour savoir si ce projet est légitime.
Cet article sera très factuel, le ton sera neutre dans une grosse partie de l’article. Si après la lecture de cet article il vous reste des questions, utilisez les commentaires.
[Update Novembre 2022] : Ajout d’explication sur la fiscalité RealT qui est maintenant claire et limpide en France!
Disclaimers : L’investissement dans RealT est sujet à des risques, j’ai détaillé ces risques dans mon article de présentation.
De plus, les liens vers RealT sont des liens d’affiliations/parrainages.
Avant de commencer, que fait RealT ?
RealT est une société qui rend accessible l’immobilier au plus grand nombre.
| Type plateforme | Immobilier Fractionné |
| Type d’immobilier | Rendement |
| Agréments | Régulation des actions |
| Pays | USA 🇺🇸 |
| Dirigeants et fondateurs | Jean-Marc Jacobson Remy Jacobson |
| Année de création | 2019 |
| Avis clients (trustpilot) | 4.5 / 5 |
| Rendement locatif moyen | > 10 % |
| Investissement minimum | 50 $ |
| Montant financé | > 50 000 000 $ |
| Bonus parrainage | Aucun, 2 % pour le parrain |
Concrètement, RealT met à disposition des biens tokenisés. Derrière ce terme se cache une procédure en plusieurs étapes :
- Trouver des biens immobiliers : repérage et vérification de la qualité des biens
- Préparer le bien pour la mise en vente sur RealT : rénovation, recherche de locataire, changement de locataire, etc..
- La propriété est transmise à la société qui gérera ce bien : mise en place de la tokenisation
- RealT met en vente « la propriété » sur son site web en deux phases une première avec 80% des tokens. 12 h plus tard, une seconde vague de token est commercialisée avec les 20% restants.
Je mets « la propriété » entre guillemets, car, lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.
Cela a plusieurs conséquences :
- Vous n’êtes pas propriétaire direct, mais actionnaire d’une société
- Les loyers perçus sont des retours sur capitaux (Return Of Capital), d’après les derniers éléments que nous avons
Avant de continuer, si vous souhaitez en savoir un peu plus sur RealT, j’ai réalisé une vidéo de présentation:
Retrouvez mes analyses des biens RealT
Je partage très régulièrement des analyses et descriptifs de projets de RealT mais aussi de biens d’autres plateformes d’immobilier tokenisé et de crowdfunding immobilier.
Pour avoir accès à ces analyses, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.
Le business de RealT est-il légal ?
Certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise n’est plus une action telle que nous la connaissons, elles sont remplacées par des tokens. Pour le reste, le principe est le même. Prenons un exemple :
- La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée
- Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens
- Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10% de la société
- Le gros avantage est que vous pouvez acheter des fractions de tokens, par exemple 0,0001 token.
La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis, où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.
Le reste du business de RealT est relativement simple :
- Acheter des biens, y faire quelques petites rénovations
- Le louer
- Le mettre en vente pour des investisseurs particuliers
RealT est un intermédiaire qui met en vente de propriété en prenant une marge et gère la distribution des loyers au travers de la blockchain. Dans ses grandes lignes, le business de RealT est légal. Maintenant, est-ce que la société RealT est sérieuse ou est-ce une arnaque ?
La société RealT est-elle un scam? Spoiler : NON
Pour vérifier si RealT est une société sérieuse de la blockchain et de la tokenisation, nous allons regarder comment est constituée la société et si nous pouvons faire le lien entre les contrats et les biens immobiliers.
Structuration de RealT.
RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.
Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chaque Series est une LLC « fille » de la LLC principale. Elle est indépendante et possède uniquement le bien.
Afin de nous assurer que tout cela correspond à la réalité, nous allons vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, que les sociétés existent et que les LLC possèdent effectivement les biens.
Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :
[Update Mai 2022] : Depuis début 2022, RealT a fait de petits ajustements pour répondre à des contraintes réglementaires liées au nombre d’investisseurs étrangers croissant. Le principe reste le même, mais le type de société qui détient le bien est une INC.
RealToken Inc.
Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :
- lister le bien lors de la vente sur realt.co
- gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales …)
- mettre en place les solutions techniques de payement sur la blockchain
RealToken LLC
Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.
Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer, elles sont introuvables sur le registre des sociétés.
Je ne peux pas vérifier l’existence des séries via le registre des sociétés
Lien entre Series et le bien immobilier
Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notarier. D’ailleurs, il m’a permis de découvrir que RealT utilise des sociétés comme MICHIGAN REALTOKEN I LLC pour réaliser l’achat et préparer le bien pour la vente aux investisseurs et transmettre à la LLC Series.
Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :
- Prenons le bien à l’adresse 8342 Schaefer Highway à Détroit
- On peut trouver l’achat de la propriété par RealT à l’ancien propriétaire
- Puis le transfert de propriété de MICHIGAN REALTOKEN I LLC à la Series 9
Comment trouver les informations pour d’autres propriétés
Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration a entre 6 et 9 mois de retard en ce début 2021.
La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, nous pouvons effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, saisissez le nom de la société dans le troisième champ de recherche.
Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :
Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.
Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».
[Update Mai 2022] : Avec le changement de structuratio, au travers de INC, il est possible que cette démarche de recherche évolue.
Warranty deed
Le Warranty deed est l’acte notarié qui prouve que le « Grantor » (vendeur) a vendu un bien au « Grantee » (acheteur). D’ailleurs, le prix est communiqué, dans le cas des biens vendus sur RealT, ce prix affiché est bien identique à celui communiqué sur RealT (pour ceux que j’ai vérifiés). Dans le cadre de RealT, le Warranty deed représente l’achat de la maison par la société intermédiaire au propriétaire précédent
Quit claim deed
C’est un acte notarié qui valide le transfert de propriété d’un bien immobilier. Le bien est transmis par le « Grantor » (propriétaire initial) au « Grantee » (propriétaire final). Dans notre cas, cela permet de transmettre un bien de la société intermédiaire vers une Series LLC.
Le travail avec les régulateurs
RealT travaille étroitement avec les régulateurs, pour plusieurs raisons :
- Ils deviennent trop gros pour passer dans les exemptions
- Ils souhaitent étendre le produit à d’autres pays
Ainsi grâce à ce travail de fond, les investisseurs qualifiés américains commencent à investir sur le plateforme aux côtés des investisseurs internationaux. RealT continue de travailler avec le régulateur pour élargir cette possibilité à tous les citoyens américains.
Côté Français nous ne sommes pas en reste, RealT travaille étroitement avec l’AMF, et on le constante, Jean Marc Jacobson est régulièrement en France lors des appels communautaires.
On commence à en voir le résultat avec la publication de Documents d’Informations Synthétiques (DIS) sur chacun des projets depuis Juin 2022. Je vous incite fortement à lire cet exemple de DIS, ce dernier contient des informations très intéressantes.
Globalement, on va vers une réglementation plus étroite de RealT, ce qui est probablement complexe pour les équipes de RealT, mais valide le sérieux de l’entreprise.
NB : Cette version de DIS m’a été partagé par RealT, ils ont volontairement retirer du contenu afin de protéger certaines informations.
L’équipe
Sur certains scams, l’équipe permet de détecter des failles potentielles (incohérence dans le parcours, illustres inconnus, etc..).
Les fondateurs
Sur le site de RealT, les frères Jacobson partagent leur histoire entrepreneuriale qui est composée principalement de société liée à la blockchain, mais également d’immobilier.
En recherchant, j’ai pu trouver plusieurs d’articles en lien avec les sociétés cités et les frères Jacobson. Il y a aussi un site web dédié à un projet immobilier important de Rémy Jacobson en Floride. Je trouve également des traces de Gary Krat qui est le dernier arrivé dans l’équipe dirigeante.
L’histoire de l’équipe dirigeante est cohérente et l’on trouve des traces de leurs anciennes sociétés associées à leur nom, il n’y a pas de mauvaises surprise à ce niveau-là, non plus.
La communication de l’équipe
Cette équipe de fondateurs et les employés sont accessibles et proposent des échanges réguliers avec la communauté sur les réseaux sociaux (Discord, Telegram) et lors de conférence interactive bimensuelle sur YouTube en français ET en anglais. Ils proposent également des tutoriels.
De manière générale, ils ne cachent pas les difficultés qu’ils rencontrent et cette transparence donne une certaine confiance en l’équipe, même si certain aimerait que tout fonctionne sans jamais avoir de soucis.
RealT développe un produit novateur avec une équipe de taille modeste. Croire que tout marchera parfaitement du premier coup est utopiste. Si vous investissez aujourd’hui, il faut accepter que le service puisse être dégradé pendant quelques semaines dans des périodes difficiles.
C’est ce qui s’est passé en février et mars 2021, mais la situation est revenue à la normale après 2 mois de travail intense de l’équipe !
[Update Mai 2022] : Avec une vingtaine de personnes dans l’équipe, la qualité des nouvelles fonctionnalités est bien meilleure qu’en 2021. Cependant, il faut garder à l’esprit que l’équipe évolue dans un environnement législatif et technique très changeant. Parfois, avant même qu’une fonctionnalité sorte, elle est obsolète et doit être redéveloppée.
Des outils communautaires
RealT a construit une des communautés les plus intéressantes du monde de l’investissement et ils tendent à améliorer cet aspect. Ils mettent à disposition plusieurs outils :
- Un wiki complété par la communauté qui détaille le fonctionnement de RealT
- La communauté propose également ces outils (application web ou mobile) avec le soutien de RealT
- Des sondages réguliers
RealT devient accessible à tous les débutants !
En Septembre 2022, RealT a annoncé une EXCELLENTE nouvelle pour toutes les personnes qui hésitaient encore à franchir le pas. Vous pouvez maintenant investir dans RealT avec le mode « Walletless » sans interaction avec la blockchain.
Bien commencer avec le walletless
Le walletless vous permet de commencer en douceur, vous n’avez besoin d’aucune connaissance en blockchain.
Pour accéder à cette fonctionnalité, il suffit :
- de créer votre compte
- passer le KYC
- aller dans My Account puis Portfolio
- choisir le mode Walletless
Cette fonctionnalité vous permettra :
- d’acheter des fractions de maison en Carte Bancaire (⚠️ les achats CB sont soumis à 2 % de frais)
- de recevoir vos premiers loyers sur votre compte
- vous pourrez réinvestir automatiquement dans les maisons dédiées aux réinvestissements
- revendre vos factions de maisons
Au moment de la rédaction de cette article, il n’est pas encore possible de récupérer son solde, mais cela arrive dans les prochaines semaines, c’est la priorité des équipes de RealT. Ils voulaient rendre accessible à tous la plateforme le plus rapidement possible.
Plusieurs évolutions sont prévues ou à l’étude :
- très bientôt, vous pourrez récupérer votre solde (je suis en attente d’informations complémentaires), il y aura un seuil minimum pour récupérer cet argent
- dans un avenir proche, vous pourrez automatiser la récupération des loyers directement sur votre compte en banque
- dans un avenir proche, vous pourrez acheter de nouveaux tokens avec le solde de votre compte
- RealT étudie la possibilité que vous puissiez participer au marché secondaire
Techniquement, comment ça fonctionne ?
Je ne vais pas rentrer dans le détail, mais il est important de comprendre la base. Vos tokens ne sont pas détenus par RealT, vos tokens sont dans la blockchain (sur un smartcontract) à votre nom. Vous restez propriétaires de ces tokens.
Ce point extrêmement important d’un point de vue comptable, les tokens ne sont pas inscrits à l’actif (ce que détient une société) de la société RealT. En cas de faillite, le liquidateur ne pourra pas vous prendre vos tokens pour rembourser les dettes de RealT contrairement à ce qui ce passe pour des sociétés comme Celsuis.
RealT en détail : le Site Web
RealT propose un site web : realt.co. Ce dernier est amélioré en continu depuis que j’ai débuté mes investissements. Si vous lisez cet article dans quelques mois, il est possible qu’il y ai encore de nombreuses améliorations.
La page d’accueil est classique, et il n’y a pas grande chose à redire sur cette dernière. Vous y retrouverez quelques informations sur le but et l’objectif de RealT ainsi que les dernières maisons proposées à la vente.
Depuis la page d’accueil vous pouvez accéder à un ensemble de fonctionnalités :
- Marketplace
- DeFi
- Sell Tokens
- Team
- Learn
- FAQ
- Blog
- My Account
La Marketplace
La marketplace liste les biens en vente et les derniers biens vendus. La présentation de RealT est succincte, mais efficace :
- La photo principale du bien
- L’adresse du bien
- Les caractéristiques principales : montant de l’acquisition, prix d’un token, le rendement attendu et le type de propriété
Toutes ces infos vous permettent d’avoir un aperçu du bien en quelques secondes. Mais pour vous faire votre avis, il faut vous rendre sur la fiche descriptive du bien.
Fiche descriptive du bien
La fiche descriptive contient des photos supplémentaires , 2 paragraphes avec une description succincte du bien et de la ville.
Ces deux paragraphes sont le point faible de la description des biens, il mériterait d’être enrichi pour mieux comprendre le contexte du bien (ville, quartier, voisinage direct). RealT est très transparent et partage ce genre d’information très régulièrement lors des community calls (live youtube toutes les 2 semaines), de mon point de vue, il est important que tous les investisseurs aient le même niveau de connaissance.
Un tableau avec 3 onglets vient compléter cette description.
Les points clefs
Dans ce premier tableau, vous retrouvez la date de début de location, la tokenomics (nombre de token, prix, loyer), mais aussi les informations principales sur la propriété :
- type de bien et nombre de lot
- le quartier
- l’année de construction
- le type de location (LCD, longue durée, loyer sponsorisé, etc…)
Le montage financier
Le second onglet du tableau montre le montage financier , la composition du prix de vente :
- Le prix d’achat
- Les 10 % de frais de RealT
- La réserve initiale pour les petites réparations
- La réserve pour la rénovation initiale
Cela détaille également les loyers ainsi que les frais appliqués sur ces derniers :
- Les frais de la gestion immobilière (6 à 8%) et de RealT (2%)
- Les frais de maintenance
- Les taxes de propriétés
- L’assurance
- L’électricité etc…
Ce volet est très important, en recoupant aux autres informations disponibles (surface, nombre et type de lot), vous pouvez en conclure plusieurs informations importantes :
- Le bien est-il bien acheté ?
- Le bien est il bien loué ? Il y a t-il un potentiel d’augmentation du loyer ?
Des détails supplémentaires
Le dernier onglet permet d’obtenir des détails techniques supplémentaires sur la propriété :
- La surface
- Le type de construction (mur, toiture, fondation)
- Le système de chauffage et de climatisation
- Les places de parking
La Revente de tokens
La revente de token est possible depuis le menu principal « Sell Tokens » ou depuis le portefeuille, grâce au bouton « Sell ». Vous débarquez sur une interface qui vous permet de sélectionner le réseau sur lequel vous serez payé.
Vous pouvez sélectionner la propriété à revendre ainsi que la quantité de tokens à revendre. Si vous souhaitez revendre des tokens de plusieurs propriétés, il faire une demande par propriété.
Le contenu de votre portefeuille
Vous pouvez visualiser l’ensemble de vos propriétés, mais aussi le paramétrage de votre portefeuille depuis « My Account » puis « Portfolio« .
La première partie vous rappelle les informations de la livraison des tokens avec l’adresse et le réseau (Gnosis ou Ethereum) utilisé actuellement, ainsi que la liste des portefeuilles enregistrés dans le passé. Par ailleurs, vous pouvez changer de portefeuille ou de réseau.
Ensuite, vous retrouvez la gestion de vos loyers et des maisons de réinvestissement. D’ici, vous pouvez choisir le réseau de réception des loyers ou d’investir dans la maison de réinvestissement.
Pour terminer, vous avez la liste des propriétés que vous détenez, vous pouvez également vendre des tokens ou demander à être whitelisté sur des propriétés.
Votre compte et vos informations
Depuis le menu « My Account » vous avez accès à un ensemble de fonctionnalité :
- Vos informations personnelles
- Vos ordres d’achats et de réinvestissement
- L’affiliation / Le parrainage
- Les documents produits par RealT (rapport de loyer)
Learn, FAQ et blog
Learn vous permet d’avoir une présentation du fonctionnement global de RealT alors que la FAQ va répondre à plus de questions pratiques sur RealT.
Le blog quant à lui permet de communiquer sur les nouvelles fonctionnalités et les nouveautés autour de RealT.
Team
Vous retrouverez le profil de la plupart des collaborateurs de RealT, ce qui vous permet d’en savoir plus sur le parcours des membres de l’équipe et voir que RealT investis massivement à la fois dans le développement technique (7 personnes) mais aussi dans le légale et l’administratif (5 personnes).
Quelques questions récurrentes (FAQ)
Je vais répondre à des interrogations courantes, je vais tenter d’être le plus concret et succinct possible.
Gnosis Chain (ex-xDai) ou Ethereum?
Ici, le choix est sans appel à mes yeux, lors de la configuration de votre compte il vous sera demandé de choisir la blockchain sur laquelle vous allez recevoir les loyers et les tokens, il est fortement recommandé de choisir Gnosis Chain.
Sur Gnosis Chain, vous pouvez faire quelques milliers de transactions avec 1$, il vous faudra plusieurs dollars par transaction sur Ethereum.
Est-ce que RealT est adapté aux débutants ?
Oui, grâce au mode Walletless. Vous pourrez commencer à investir avec RealT sans avoir besoin de connaître les notions de cryptomonnaies ou de la blockchain.
4 façons d’acheter des tokens
Carte Bancaire
Il est possible d’acheter vos tokens RealT directement en Carte Bancaire. Attention aux frais de change qui sont appliqués par les banques traditionnelles qui peuvent vous coûter cher.
Il y a quelques solutions peu couteuses:
- Boursorama Banque avec sa carte Ultim (parrainage possible)
- N26
- Wise, que j’utilise régulièrement
- Revolut
Réinvestissement des loyers sur Gnosis Chain
RealT vous permet d’acheter des tokens avec vos loyers de 3 manières :
- Le réinvestissement autotmatique dans une maison dédiée
- Payer avec les USDC sur Gnosis lors des ventes traditionnelles
- Rachat sur le marché secondaire (voir plus bas)
Payement en cryptomonnaies
Il est possible de payer dans différentes cryptomonnaies (BTC, ETH, USDT, et LTC) via d’autres blockchains, vous avez 1 h pour faire le payement à compter de votre réservation dans ce cas. Il est possible de payer depuis un de vos wallets ou depuis un exchange.
Mon conseil : payer en LTC pour profiter des frais de réseaux faibles ! J’ai déjà fait l’essai depuis Binance avec succès, mais il existe toujours un risque que le payement soit trop lent.
Le marché secondaire via, la Finance Décentralisée (DeFi)
Deux solutions peuvent vous permettre d’acheter des tokens à d’autres investisseurs si vous êtes sur Gnosis Chain :
- Les Pools de liquidité sur LevinSwap
- L’échange avec SwapCat
Attention : Vous devez être white listé sur les propriétés que vous essayez d’acheter. Si vous ne possédez pas encore le token, il faut faire une demande via RealT.
Que veux dire être whitelisté ?
Les propriétés sont achetables via des protocoles DeFi (LevinSwap, SwapCat etc..), pour des raisons légales évidentes, il est nécessaire de connaitre l’identité de tous les acheteurs. C’est pour cela qu’il faut que RealT vous whitliste sur les propriétés.
Si votre identité est vérifiée, vous pouvez demander à vous faire whitelister sur toutes les maisons, cela est possible via votre portefeuille sur le site de RealT.
Comment sont réévalués les propriétés et les loyers ?
La réévaluation des propriétés est réalisée tous les ans, le token est réévalué en conséquence. Pour important, RealT retire les 10 % de frais pris à l’achat lors de la première réévaluation, si la valeur du bien d’augmente pas, la valeur du token perdra 10 %. À terme, les 10 % de frais devraient être converti en token de gouvernance d’une DAO RealT. Nous n’avons pas plus d’informations aujourd’hui sur cette DAO.
Pour les loyers, cela est différent. Aux USA, les loyers peuvent être réévalués librement à la fin du contrat de location (durée de 1 an en général). La politique de RealT est :
- de tirer le maximum de leurs logements
- d’appliquer les réévaluations importantes (si l’indice de loyer augmente fortement)
- mais d’être plus coulant pour les petites réévaluations pour fidéliser les locataires
- les loyers subventionnés sont soumis à des règles de réévaluations strictes
- de faire les choses en bonne intelligence, la vacance locative coûte cher !
Comment cela se passe-t-il en cas de travaux ?
Pour les petits travaux, il existe une réserve de maintenance qui permet de gérer ces travaux sans impacts majeurs sur le payement des loyers. Une réflexion est menée pour assurer la pérennité de cette cagnotte (l’alimenter avec les loyers par exemple).
Pour les rénovations plus profondes et importantes, il faut déjà savoir que :
- Les travaux de rénovation importants sont réalisés à l’achat
- RealT prend de bonnes assurances, en cas de sinistre, nous sommes bien couverts
Cependant, dans quelques années, cela sera inévitable. Si le fond de maintenance ne suffit pas, RealT avancera les fonds qu’ils récupèreront sur les futurs loyers. Nous aurons probablement quelques mois sans loyer. Ce point montre l’importance de la diversification.
Revendre ses Tokens
Directement à RealT
Comme décrit au-dessus, il est possible de revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine à RealT contre des frais de 3 % de la valeur du token.
La Finance Décentralisée (DeFi)
Une des grosses forces de RealT est que les propriétés sont tokenisées, par conséquent, il est possible de revendre vos tokens grâce à la Finance Décentralisée de 2 manières différentes :
- Grâce aux pools de liquidité sur LevinSwap
- L’échange grâce à SwapCat.
SwapCat vous permettra d’avoir une certaine liquidité puisqu’il n’y a aucune limitation, ni technique, ni de RealT pour la revente de token.
Comment sortir ces loyers USDC en Euro ?
Il existe beaucoup de façon de faire, mais je vais vous donner la plus simple. Pour les personnes utilisant le wallet RealT, la fonctionnalité de retrait via MtPelerin est native.
Si vous utilisez un autre type de wallet, je vous invite à créer un portefeuille BridgeWallet (MtPelerin) qui vous permet de recevoir des USDC et les transformer en Euros.
Il est également possible de :
- déposer du xDai sur Ascendex
- Utiliser un bridge (comme Connext) pour passer par la Binance Smart Chain, puis Binance
Disclamer : Je détiens quelques actions MtPelerin pour profiter des avantages qu’elles donnent (Tokens MPS)
RealT est-il régulé ?
Aucun organisme ne régule RealT pour le moment, mais la société a une équipe de compliance importante et travaille sur ces sujets, notamment pour pouvoir exporter le modèle.
Que détenez-vous concrètement avec RealT ?
Aujourd’hui dans RealT, nous détenons des actions de sociétés (LLC ou INC selon les propriétés). Ces sociétés n’ont qu’un seul objectif, gérer un bien. En détenant des parts de cette société, vous détenez indirectement des parts de propriétés.
Quelle est la fiscalité ?
Après plus de deux ans de doute sur la question, RealT a eu une réponse ferme et nous a communiqué que les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières (des actions en l’occurrence).
Pour les propriétés aux USA :
- Lorsque vous recevez vos « loyers », il s’agit de dividendes qui proviennent des USA
- Il faudra les déclarer comme des dividendes étrangers
- Les plus-values réalisées sur les maisons doivent être déclarées également
- Pour le moment, aucun prélèvement à la source n’est réalisé, vous serez probablement prélevé à 30 % en France
- Si des prélèvements à la source sont mis en place :
- Il existe un accord bilatéral entre la France et les USA
- L’imposition France + l’imposition US ne dépassera pas l’imposition prévue en France (30 %)
- Si nous sommes prélevés à la source à hauteur de 10 % aux USA, nous serons prélevés de 20 % en France
Pour le moment, les propriétés sont toutes aux USA.
RealT a-t-il prévu de diversifier dans d’autres pays ?
Oui, mais nous ne savons pas où et quand. RealT est au carrefour de plusieurs réglementations (cryptomonnaies, immobilier, crowdfunding) et chaque pays dispose de ses complexités juridiques.
Par exemple, le modèle actuel de RealT (actionnaire d’une société qui détient le bien), n’est pas viable en France et dans beaucoup de pays d’Europe car il existe une notion de société à prépondérance immobilière qui réponds à un cadre réglementaire particulier.
Il est possible que le modèle de RealT soit amené à évoluer pour répondre aux contraintes réglementaires des différents pays. Affaire à suivre !
Optimiser ses investissements RealT – Qu’est-ce-que le RMM ?
Le RMM (Remy Make Magic, marque déposée par Remy Jacobson) est un des outils développés par RealT qui démontre toute la puissance et la pertinence de leur modèle. Je vais faire court, le RMM mériterait un article complet.
Le RMM est basé sur AAVE, un protocole de lending DeFi. Avec le RMM, vous pourrez :
- Mettre en collatéral (garanti) vos tokens RealT
- Emprunter jusqu’à 50% du montant placé en garantie à un taux qui devrait être entre 4 % et 8 %
Vous pourrez utiliser le montant emprunté pour :
- Investir les stablecoins en DeFi, sur le protocole Curve ou SushiSwap par exemple (7- 12 % de rendement sur stablecoin)
- Racheter de nouveaux tokens RealT pour générer des loyers entre 8 % et 12 %
- Et même récupérer de la monnaie fiat (euros), et vous constituer un apport pour un projet immobilier physique !
Si vous voulez approfondir vos connaissances sur le RMM, je vous invite à regarder la vidéo dédiée :
Les points à améliorer
Des informations complémentaires sur les biens présentés
Ces derniers mois, RealT a fait beaucoup d’efforts sur la clarté des informations, notamment sur les fiches de ventes d’immeubles. Cependant, j’ai partagé de nombreuses suggestions à l’équipe pour améliorer cette description.
Les ventes sont concentrés sur quelques villes (Détroit, Chicago majoritairement), il serait très intéressant pour les investisseurs d’avoir une analyse du marché de l’immobilier de ces villes. On pourrait y retrouver :
- Un analyse du marché de l’état, de la ville et du quartier
- L’évolution du prix dans la zone du bien
- Les dernières ventes de comparables
- Les gros employeurs et services à proximité
- La criminalité etc…
En somme, une partie les informations utilisées et récoltées dans le choix des acquisitions par l’équipe de RealT.
La fiscalité
Il n’y a maintenant plus de doute sur la fiscalité à appliquer aux propriétés aux USA. Cependant cela soulève quelques questions, et une meilleure communication est importante :
- Être plus clair sur les déclarations faites par RealT aux USA
- Être plus clair sur les déclarations à réaliser par les investisseurs aux USA
- Proposer un relevé des dividendes (existe déjà) et des plus-values idéalement
Ma conclusion
Il n’y a aucun problème avec RealT sur les différents éléments que j’ai analysés. Le business est récent, mais semble répondre aux obligations légales. Attention toute de même, la législation qui entoure la technologie de la blockchain évolue rapidement, ce qui est valable aujourd’hui ne le sera peut-être plus dans quelques mois.
J’ai pu vérifier le lien entre plusieurs projets vendus sur RealT et des biens immobiliers grâce aux registres notariaux. Même s’il y a des retards dans la publication des actes notariaux (due à l’administration), nous avons pu vérifier que RealT vend des maisons réelles.
Pour finir, même si cela ne constitue pas une preuve, la transparence de l’équipe nous laisse entrevoir les défis techniques auxquels ils font face. Par mon expérience dans le domaine du développement logiciel, je trouve que la gestion de la dernière période difficile est relativement bonne.
Les difficultés rencontrées sont le lot quotidien de presque tous les projets informatiques, la complexité est telle qu’il est difficile d’anticiper toutes les difficultés que l’on va rencontrer et les délais s’allongent.
Globalement, j’ai un avis positif sur RealT, le projet est avant-gardiste et l’équipe est très impliquée dans le projet et on sent un enthousiasme important ! C’est pourquoi RealT occupe aujourd’hui une part grandissante de mon portefeuille de crowdfunding.
Pour finir, je vous invite à posez vos questions en commentaire si vous avez encore des points de doutes sur RealT.
Merci pour cet article, très qualitatif !
Bonjour
Quelle est la fiscalité ? 30% ?
C’est à nous de déclarer ou à l’instar de plateformes de crowdfunding, RealT envoie toutes les infos à l’administration fiscale pour nous ?
Merci
Bonjour Eva,
La situation n’est pas encore totalement claire à ce sujet, les différents centres des impôts ne sont pas d’accord.
Je ne suis pas conseillé juridique, ce qui suis est simplement mon avis, merci de vous renseigner auprès de professionnel ou des impôts.
Cependant, factuellement :
– nous investissons dans des parts de sociétés (un token est une part d’une société qui elle détient le bien)
– RealT semble payer les impôts à la source américain (pour le moment)
Par conséquent, l’imposition des revenus locatif serait similaires au payement de dividendes par des sociétés US.
Bonne soirée,
Alexandre
Dans le dernier community call, celui du 24 février 2022, ils précisent que ce ne sont plus des dividendes mais bien une taxation sur le capital.
Vous pouvez le retrouver sur Youtube et contacter aussi la responsable fiscale de l’entreprise (en anglais) pour plus de précision
Je suis en train de retravailler l’article, et j’attends beaucoup d’informations de RealT car le community call était très frustrant. Sous entendu, prendre cette option de taxation sur le capital leur laisse 5 à 10 ans pour mettre les choses en place.
Sauf que si tu revends tout ou partie de tes investissements (c’est mon cas, j’en vendu parfois à bon prix, pour racheter d’autres choses moins cher), et bien je pense que la fiscalité devrait s’appliquer, car bénéfices sur le token en question.
Je suis en contact avec Sherri (la responsable compliance), j’attends ses réponses et je pense qu’elle a beaucoup de travail 😀
La mise à jour de l’article est prévu en Mars voir Avril selon le temps que mettent les réponses à arriver. Je ne veux pas dire de bêtise.
Bonne soirée,
Alexandre
Bonjour,
Je vous remercie pour tout ces éléments de réponses et du temps que vous avez su apporter afin de rassurer les francais.
Petite annotation qu’il manquerait à votre article,
Un lexique sur les différentes abréviations utilisées dans celui ci.
Surtout pour les débutants. Je sais que c’est encore du travail mais je pense que ça pourrait être intéressant.
Merci pour tout Cynthia
Hello Cynthia,
C’est vrai que RealT (et l’investissement en général) et plein de terme « savant », j’essaye de les éviter pour rendre cela le plus accessible, mais parfois c’est pas facile.
L’idée du lexique me plait et je vais probablement travailler dessus bientôt.
Merci pour ta suggestion !
Bien à toi,
Alexandre
Hello, en Belgique, on est pas taxes sur les plus-values. (Si on est un particulier qui fait une gestion normale). Donc d après ce que je lis ici, les plus-values sur la blockchain, c’est très intéressant. Mais cette histoire de loyers , qu’on réinvestis n’est pas très clair
Hello Amaury,
Tu n’es pas obligé de réinvestir tes loyers c’est un option proposée par RealT. Tu peux toucher tes loyers directement ou ils sont réinvestis dans des fractions d’une autre maison, cela permet d’amplifier l’effet boule de neige.
Bien à toi,
Alexandre
Merci pour cet article. Comment créer un portefeuille crowdfunding ?
Hello Messad,
Je ne suis pas sûr de comprendre ta question. Si ta question est relative à RealT, je te conseille de partir sur le portefeuille que propose RealT sur xDai (celui qui a les meilleurs fonctionnalités aujourd’hui).
Si ta question est plus générique, que je parle de portefeuille crowdfunding sur mon site web, il faut plus le comprendre comme « enveloppe d’investissement ». J’ai un compte sur chacune des plateformes que je présente. Il n’y a donc pas un seul endroit où mettre de l’argent.
Si tu précises ta question, j’y répondrai volontier!
Bonne journée,
Alexandre
Bonjour Alexandre,
comment suis tu tes investissements RealT (Propriétés achétées, loyers…) et quelle procédure as tu utilisée pour revendre tes jetons ?
Bonne journée.
Bonjour Pierre,
Il y a un très bon site communautaire qui te permet de suivre tes investissements : https://dashboard.realt.community
Je couple ça à https://debank.com/ pour suivre les loyers reçus (il permet de suivre un portefeuille crypto de manière général, c’est top)
Dans les deux cas, tu n’as besoin que de l’adresse de ton portefeuille.
Pour revendre, 2 options, tu passes par la DeFi avec levinswap ou swapcat (swapcat déconseillé en ce moment, il y a des scammers) ou alors tu revends à RealT en passant par le site (demande au support), ils te prennent un frais de 3%.
Aujourd’hui, la liquidité est surtout assurée par RealT, ce qui est un peu dommage, mais des nouveautés sont prévus dans les mois à venir.
bonne journée
J’ai aussi un fichier excel qui me permet de saisir les loyers reçus et vérifier que tout va bien sur les maisons, il est un peu artisanal mais je le partagerai peut être un jour 🙂
Je le logiciel génial Portfolio Performance, gratuit et puissant pour suivre ses investissements
Hello Ted,
Il est intéressant et je l’utilise pour différents investissements, faut saisir beaucoup de données manuellement.
Alexandre
Hello Alexandre,
j’aimerais également un outil pour suivre les investissements sur ce site.
Pourrais-tu partager ton fichier excel pour avoir une base ?
Merci
Hello Aymeric,
Mon reporting est vraiment complexe (il me sort pas mal de statistique) et demande une certaine formation. Cela à peu de sens de le fournir comme cela.
Excellente journée,
Alexandre
Hello,
C’est justement pour les formules complexes et la structure du document que ça m’intéresse car partir de 0 risque d’être complexe quand on a pas l’habitude avec Excel.
Hello Aymeric,
Complexe également dans le sens qu’il n’est pas partagable en l’état, il faudrait faire un gros coup. Je le partagerai un jour, le moment n’est pas encore venu.
Excellente journée,
Alexandre
Bonsoir ! Merci beaucoup pour cette article. Je découvre votre site en m’informant sur RealT avec enthousisame.
Une question toute bête : Pourquoi passent-ils par l’ethereum ? J’avoue ne pas saisir cette nuance. Merci !! 🙂
Hello Matthias!
Ils passent par Ethereum ou xDai selon ton choix. Dans les deux cas, tu as la force de la blockchain et des applications décentralisées. Il est fortement conseillé de choisir xDai car les frais y sont ridicules.
Ethereum a été l’unique réseau disponible jusque début 2021, mais avec l’explosion des frais, il a été nécessaire pour eux de trouver une autre solution.
Voilà pour le petit historique. Si tu as des questions plus précise n’hésite pas 🙂
Excellente journée,
Alexandre
Bonjour,
J’ai commencé à investir modestement avec RealT, suite à une vidéo de Grand Angle Crypto. je suis assez emballé.
Je me pose la question de l’effet de l’inflation sur la valeur des biens (les loyers, eux sont sensés augmenter de concert :
Le coût de crédit devant (a priori) augmenter avec l’inflation qui semble s’installer durablement, le cout des biens ne risque pas de baisser du fait de la perte en pouvoir d’acaht des acheteurs de biens immo?
Et quid du taux de change euro/dollar, des frais de transferts xDAI en fiat (euros), plus flat tax 30% sur les plus values…
As-tu étudié le sujet?
J’ai fait un calcul sur un tableur, en réinvestissant les loyers hebdo : on bénéficie des intérêts cumulés, rien de nouveau.
Mais pour des petites sommes (quelques centaines d’euros par mois), il faut attendre des années avant de lancer le train et avoir assez de loyer à réinvestir automatiquement dans d’autres biens, et mieux vaut mettre une grosse somme (des milliers d’euros, voire plus) dès le départ. Est-ce intéressant d’emprunter pour faire de l’effet de levier?
Autre chose : il ya (rarement) des biens dédiés à la location de courte durée (comme en floride, près de chez Mickey), avec des rendements affichés à 20 %. Est-ce vraiment plus risqué (vacance locative, ouragans etc.) ? As tu un avis ?
Merci pour ton travail, je viens de découvrir ton site, qui m’a fait découvrir d’autres domaines et techniques d’investissements.
Hello Benoit,
Que de questions !
Il s’agit d’un investissement immobilier et est sujet aux mêmes risques. Le risque des taux de crédit qui remontent et fait baisser le pouvoir d’achet des acheteurs en est un.
Comme il s’agit d’immo US, tu es aussi exposé au risque de change EUR/USD.
Les frais de transferts EUR/xDai sont faible avec MT Pelerin par exemple (500 $ par an sans frais, au delà frais de 1.3% de mémoire).
Pour la taxation, nous sommes dans le flou, j’ai tendance à considérer cela comme des dividendes US. Selon cette hypothèse, le pire des cas est la flat tax de 30%. Mais je ne suis pas expert, ce n’est qu’un avis !
Concernant la problématique de l’effet boule de neige, il y a une excellente fonctionnalité chez RealT, c’est le réinvestissement automatique dans une maison spécifique. Même si tu gagnes 20 cts par semaine, ces 20 cts seront automatiquement réinvestis dans des fractions de tokens. L’effet boule de neige est en marche dès les premiers tokens !
RealT va permettre l’effet de levier d’ici peu en mettant tes tokens de maison en collatéral … wait and see. Faire un crédit conso pour ça, je ne peux que le déconseiller, RealT est super intéressant, mais la tokenisation immobilière est encore assez récente, et ils doivent encore faire leurs preuves, je ne m’endetterai pas pour ça. Surtout avec le risque de change, et l’immobilier US qui est beaucoup plus volatile qu’en France.
Pour le bien près de chez Mickey, les 20 % sont la rentabilité annualisée du mois de Novembre (ThanksGiving au US), au mois d’octobre nous avions 7.5%. Chaque mois les revenus de ce bien vont fortement varier du fait du type de location. IL faut donc être prudent. Je pense que la rentabilité à 7.5 – 8% sera la règle et les mois à 20 % (annualisé) l’exception.
Merci pour ton retour qui fait plaisir !
Bonne soirée,
Alexandre
Article très intéressant. J’étais justement entrain de me documenter sur RealT.
Ma seule question repose sur la dépendance des investisseurs à la société RealT. Si celle-ci venait à disparaitre, certes les sociétés LLC et les biens seraient toujours la mais personne pour s’en occuper. Pas de loyer et impossible de récupérer sa mise . Est ce que vous confirmez??
Merci d’avance
Fab
Hello Fab,
Je ne confirme pas. Une chose est sûre, il y aura une période de flottement, mais tu es actionnaire de ces sociétés, des gestionnaires devront être élus ou les biens revendus.
Si la prorpriété n’est pas revendu, il faudra s’attendre à une baisse des loyers car le nouveau gestionnaire prendra ça part du gateau nécessairement (celle de RealT est vraiment ridicule actuellement).
En espérant avoir répondu à ton interrogation.
Alexandre Lefèvre
Merci pour votre retour d’expérience bien détaillé. Cela change des personnes qui n’ont jamais mis un pied sur la plateforme et qui parlent d’arnaque. Pour ma part je vais mettre quelques billes dessus pour me faire mon propre avis.
Hello Jim,
Effectivement, il ya pas mal de fausses idées qui circulent par méconnaissance et par peur de la nouveauté. C’est bien dommage, il y a beaucoup de potentiel. Reste à savoir comment ce type d’investissement va passer l’épreuve de la régulation !
Cependant, il est bon d’avoir un esprit critique, RealT est la première plateforme de tokenisation immobilière que j’ai regardé et j’ai eu de la chance quand je vois le nombre de plateforme de qualité bien moins importante qui apparaissent ces derniers mois.
Alexandre
Bonjour, je viens de m’inscrire sur real T. comment investir ? je veux commencer avec 500 doll. Vaut-il mieux tout mettre sur un bien ou diviser la somme sur plusieurs biens ?
merci d’avance
Hello Magusteiro,
Tout dépend de ton patrimoine, si tu as 5 000 € de patrimoine financier, investir sur 5 biens me semble intéressant pour diversifier, si tu as 50 000 de patrimoine 1 ou 2 suffira.
Bonne journée,
Alexandre
Ok dac merci. Comment fais tu pour estimer que le bien est intéressant ?
Hello,
Comme pour de l’immobilier Français, localisation du bien, des commerces, prix mètre carré, état du quartier, transport en commun etc…
Alexandre
Bonjour, j’aimerais bien rentrer sur l’achat de token chez RealT mais je n’arrive pas à savoir si on doit faire une déclaration d’impôts annuelle auprès du fisc américain. Ça changerait vraiment la donne car vu la complexité, il faudrait prendre un comptable américain, ce qui annulerait les bénéfices
Hello Chris,
C’est une bonne remarque, la partie US est géré par RealT. On attends plus d’info à ce sujet. Ils doivent nous faire des posts de blog depuis quelques semaines. Je vais les relancer sur le sujet.
Excellente journée,
Alexandre
Hello Alexandre,
Pourquoi conseilles-tu de n’en prendre qu’un ou 2 ?
Pourquoi la stratégie changerait-elle si le patrimoine augmente ?
Même avec un patrimoine de 50000e, il est plus sûr d’investir dans le plus de biens possibles pour diminuer les risques non ?
Merci
Hello Americ (pour la 3ème fois :D),
Je ne sais pas à quelle phrase tu fais référence.
RealT est sur un marché relativement risqué (le gros de ces propriétés est sur Détroit), il est préférable de commencer doucement, pour comprendre.
Et être raisonnable, mettre 10 % de ton patrimoine est déjà une allocation agressive. Par contre, si tu passes de la phase de tests, à la phase d’investissement, il faut effectivement diversifier sur quelques propriétés.
Je pense qu’une dizaine minimum dans plusieurs villes est intéressant pour réduire le risque.
Excellente journée,
Alexandre
Hello Alexandre,
Je parlais de ton commentaire un peu plus haut où tu disais: « Tout dépend de ton patrimoine, si tu as 5 000 € de patrimoine financier, investir sur 5 biens me semble intéressant pour diversifier, si tu as 50 000 de patrimoine 1 ou 2 suffira. »
Pour moi peu importe le patrimoine il faut diversifier le plus possible pour diminuer les risques, c’est pour ça que je ne comprenais pas pourquoi tu n’en recommandais qu’un ou 2 dans le cas où le patrimoine est plus élevé ?
Hello Aymeric,
Diversifier est utile, sur-diversifier ne l’ai pas et tu te compliques la vie pour le suivi de tes investissements, c’est pour cela qu’il faut trouver un équilibre.
En sur-diversifiant, tu feras aussi une sélection moins drastique des biens ou projets dans lesquels tu investis puisque tu en cherches beaucoup et au final tu augmenteras très légèrement ton taux de défaut.
Bonne journée,
Alexandre
Merci beaucoup pour votre site très clair, honnêtement je pense de plus en plus à investir mes bénéfices Commerciaux et les informations fournies ici tendent à me rassurer dans ce sens.
Hello Amandine,
RealT est sérieux,il faut vérifier que tu acceptes bien tous les risques associés.
Excellente journée,
Alexandre
Perso, je n’ai pas très confiance, au début j’ai failli être tenté mais les risques sont trop important par rapport aux bénéfices.
Déjà comme dit dans l’article, dès qu’on parle crypto et blockchain, il y a un risque et on l’a vu dernièrement avec le Luna/Terra et l’UST, même avec quelque chose de sécurisé des gens ont tout perdu, j’ai perdu aussi de l’argent mais 200 dollars c’est pas la mort.
Et le 2è gros risque, c’est lorsque j’ai vu que tous les logements, garages, parking,….étaient à Detroit, je me suis dit, ben c’est la ville qui a fait faillite et que les logements se vendaient à 1$, quelle assurance pour que des gens reviennent dans cette ville fantôme, c’est comme acheter une maison à Vegas ou à Dubai, faut être cinglé, ou blindé, sacahnt que ça finira en désert, bon je sais, pas demain mais c’est inévitable d’ici quelques dizaines d’années.
Hello Salva,
La sensibilité au risque est toute personnelle. Attention cependant à ne pas voir des risques qui n’existe pas.
Luna/Terra et RealT n’ont absolument rien en commun (L’un est un stable coin, basé sur une chain, l’autre de la tokenisation de l’immmo).
Si tu veux limiter les risques, il faut réinvestir ou retirer tes loyers pour récupérer l’argent, comme ça le risque technique est réduit.
Avec RealT, tu possèdes des parts de société, ce ne sont pas juste des tokens lambda. En cas de soucis sur Gnosis ou Ethereum, il y a des solutions.
Aujourd’hui 75% des appartements (et non 100%) sont effectivement à Détroit et c’est un des points faible du produit car Détroit est une ville qui a subit une crise que peu de grande ville ont connu.
Cependant, je pense que tu mélanges certaines choses. Les maisons à 1$ était des maisons abandonnées à retaper. Ici on a des maisons bas de gamme, mais entretenue.
Et avec l’electrification du parc automonbile (qui nécessite des chaines de montage spécifique), plusieurs Marques ont déjà annoncé leur retour à Détroit. On ne retrouvera peut être pas le rayonnement d’antan, mais cela va créer des emplois et remettre la ville sur pied. Ca c’est la théorie, il y a beaucoup de risque à détroit, l’immobilier reste un marché risqué.
RealT nous promet de la diversification, nous verrons bien ce que cela va donner.
Excellente journée,
Alexandre
Hello,
Il est possible d’acheter des tokens via binance plutôt que wise ou revolut ?
Hello Seb,
Oui, tu peux acheter des tokens en crypto, je te conseille le LTC dans ce cas ou en stablecoin à partir de GnosisChain (xDai ou USDC).
Bonne soirée,
Alexandre
Bonjour,
y-a-t’il un tuto en français quelque part pour expliquer l’inscription & les démarches/risques, de façon simplifié pour les noobs ?
Hello Jay,
Je parle des risques dans l’article, pour l’inscription c’est assez simple, si tu n’es pas à l’aise avec l’anglais passe par google chrome qui te permet de traduire la page.
Pour le reste, je compte faire des vidéos pour expliquer les démarches.
Bien à toi,
Alexandre
N’étant pas familier avec le monde de la block chain , je voulais ouvrir un compte avec la solution walletless .
Le seul hic pour acheter des immeubles le seul paiement autorisé est la carte bancaire avec des frais de 2 % à chaque opération.
Il serait bien de pouvoir faire un virement Sepa de 1000 Euro par exemple qui serait un compte global et qui servirait à payer les immeubles au fil de l’eau, un peu comme le fait les sites français
HEllo Jean Louis,
Je comprends le besoin, il est cohérent, je t’invite à leur faire part de ta suggestion.
Je pense que ça leur demandera quelques développements mais l’évolution peut être cohérente.
BIen à toi,
Alexandre
Voilà la réponse de RealT
Bonjour,
Nous étudions la possibilité de trouver un partenaire pour faire ce genre d’opération mais pour le moment la seule possibilité est par CB pour les walletless
Bonjour ,je ne comprends pas trop le problème de la fiscalité française …
Corrigez moi si j’ai tort.
-si on ne retire pas les token y a rien à déclarer .
-si on retire les tokens ,qu’on les mets en USDC et qu’on en retire au dessus de 305€ , là il faut effectivement déclarer !
Par contre, ce que je ne sais pas :
-faut il déclarer tout les an à l’administration fiscale française qu’on possède un compte étranger RealT avec le formulaire cerfa 3916 ???
Cordialement
Hello Claude,
Je ne suis pas fiscaliste et donc ma parole ne compte pas plus que la votre. Rapprochez vous d’un expert pour avoir une réponse définitive.
Cependant, je pense que vous avez tord :
1 – En achetant un token vous achetez une action
2 – Vous recevez des dividendes ou return of capital (là ma connaissance est limité pour le transposer en imposition française) sous forme d’USDC -en nature-
Donc
1 – Vous êtes soumis à la fiscalité des cryptomonnaies en achetant des tokens RealT en crypto car vous achetez des parts de sociétés et non une simple cryptomonnaie
2 – A défaut de savoir comment déclarer le return of capital, je me tourne vers les dividendes étrangers même s’ils sont payés en nature, je pense que tu serais redevables de la flat tax (ou voir convention bilaterale US/France)
Le sujet est loin d’être aussi simple. Beaucoup considère que RealT = Crypto alors que non, RealT = société qui détien de l’immo. Et l’enveloppe crypto n’est qu’un moyen technique de représenter tes actions.
Bien à toi,
Alexandre