Crowdfunding Immobilier : l’investissement passif à 12% par an

Le crowdfunding immobilier a battu tous les records en 2020. Il a permis de récolter 505 millions d’euros (+35%) avec un taux moyen brut en hausse à 9,3 % et des taux de défauts très bas de 0,17 %.

Voilà presque 1 an que je vous parle de crowdfunding. En ce début 2021, il y a un coup de projecteur sur le crowdfunding immobilier qui a montré sa résilience à la crise en proposant une forte croissance et des performances impressionnantes!

Alors il est plus que temps de vous proposer un article dédié au crowdfunding immobilier. Je vais vous proposer un article relativement détaillé sur les rouages du crowdfunding immobilier. Vous comprendrez pourquoi des professionnels de l’immobilier acceptent de vous payer 7 à 12 % d’intérêts.

Le crowdfunding immobilier peut être particulièrement rentable seulement, il faut pour cela sélectionner soigneusement les plateformes et projets dans lesquels vous investissez. Je vous donnerai donc mon avis sur les meilleures plateformes et quelques pistes de réflexion pour la sélection de vos projets.

Tout savoir sur le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est le financement participatif de dette pour des projets de construction ou de rénovation immobilière.

Un promoteur ou un marchand de biens qui souhaite faire financer une partie ou la totalité de son projet va le proposer aux plateformes. Elles vont en évaluer les qualités et le proposer aux investisseurs s’il présente les garanties nécessaires. Le plus souvent, la plateforme se rémunère en prenant un pourcentage de la somme financée et des frais de gestions mensuels.

Le financement

Le crowdfunding immobilier permet de financer des projets de quelques milliers d’euros à 8 millions d’euros (limite de la législation française). Ce financement peut correspondre au financement complet du projet ou seulement d’une partie.

Il est tout à fait possible de faire financer 8 millions par une plateforme française et un complément de financement par une banque partenaire en cadre de projets importants.

Les conditions de financement

Le projet type en 2020 est un projet de 850 000 € sur 21 mois avec un rendement de 9,3%. La plupart des plateformes proposent des payements semestriels ou annuels des intérêts. Mais quelques acteurs se démarquent comme ClubFunding qui propose un payement des intérêts chaque mois.

Qu’importe la fréquence de payement des intérêts, le crowdfunding immobilier permet d’obtenir des rendements importants en bloquant votre argent sur une période relativement courte. Mais alors pourquoi les promoteurs et marchands de biens acceptent-ils de payer aussi cher ?

Les raisons du succès auprès des porteurs de projets

Il y a deux raisons principales pour lesquelles les porteurs de projets font appel au crowdfunding immobilier pour se financer. La première est le fait que le crowdfunding immobilier permet d’avoir un effet de levier de crédit plus fort, le second est que le crowdfunding immobilier est une source de financement beaucoup plus souple que le crédit bancaire.

Accroître son levier

Effectivement, comme expliqué plus haut, le crowdfunding immobilier permet de financer des projets en complément d’un emprunt bancaire. Le porteur de projet devra donc amener moins d’apports pour réaliser le projet.

Prenons l’exemple d’un projet classique de 12 mois de 1 000 000 € financé à 70 % par la banque dont les recettes finales seront de 1 250 000 €. Cela laisse 30 % d’apport que le porteur de projet doit mettre de sa poche. Sur de tels projets, la banque ne vous financera pas à 100 %, mais plutôt à 70 – 75 %.

Sans financement participatif, le porteur de projet devra donc investir 300 000 € pour obtenir 250 000 € en 12 mois. S’il décide de faire financer les deux tiers de son apport par du crowdfunding immobilier, soit 200 000 €, cela lui coûtera environ 30 000 € (10 % d’intérêt et 5 % de frais de mise en place). Le porteur de projet gagnera alors 220 000 € pour 100 000 € investis seulement.

Le crowdfunding immobilier fait passer le projet d’un rendement sur fond propre de 75 % à 220 % et il libère 200 000 € de cash qui pourrait être utilisé dans d’autres projets !

Une source de financement plus souple

Il est de plus en plus courant de voir des projets financés entièrement par crowdfunding immobilier. Les coûts d’un emprunt auprès d’un partenaire bancaire sont pourtant beaucoup moins élevés, mais possède des points faibles.

• Le temps de mise en place du financement
• Les limitations du financement

Les gros projets immobiliers prendront régulièrement plus de 6 mois à être financés dans une banque classique alors que les plateformes les mieux organisées permettent d’obtenir un prêt en quelques semaines.

De même, les partenaires bancaires peuvent être réticents à prêter de l’argent à un porteur de projet. Par exemple, si ce dernier a déjà d’autres projets en cours, à un encours important, ou vient tout juste de se faire financer.

C’est beaucoup moins vrai pour les plateformes de crowdfunding immobilier, elles se concentrent avant tout sur les qualités du projet à financer. Si ce dernier est rentable, la plateforme prendra les garanties nécessaires à s’assurer le payement, mais elle financera le projet.

Une forte augmentation des investissements moyens

En 2020, nous avons vu une forte augmentation de la participation moyenne qui est passée de 1 600 € à 4 700 €. Cela montre l’appétit croissant des investisseurs pour le crowdfunding immobilier. Cela montre aussi que cela intéresse des investisseurs qui ont plus de moyens.

Ce dernier point est plus important qu’il n’y paraît, les personnes aisées ont en moyenne une culture financière plus développée que la moyenne. S’ils viennent à s’intéresser au crowdfunding immobilier, c’est qu’ils y voient une source de rendement intéressant.

Les projets financés

Les prêts sont accordés à deux types de professionnels de l’immobilier :

• Les promoteurs
• Les marchands de biens

Le promoteur est une entreprise qui va mettre en place un projet de construction immobilière. Généralement, ce dernier achète un terrain sur lequel il bâtit un ou des bâtiments. La promotion immobilière permet de créer :

• des logements
• des surfaces commerciales
• des espaces de stockages (hangars, garages).

Le marchand de biens achète des biens qu’il découpe et/ou rénove. Il y a plusieurs types de projets:

• La division de bien en grande taille en plusieurs plus petits logements. Dans ce cas, le marchand de biens espère dégager une marge, car les logements de petite taille se revendent en moyenne plus cher au mètre carré.
• La rénovation d’un ou plusieurs biens dégradés. Ici, le marchand de biens organise les travaux pour la remise aux normes des biens. S’il s’agit de logement, il essaye de les rendre le plus agréables possible pour maximiser son prix de vente et sa marge.

Les garanties

Pour réduire les risques de vos investissements autant que possible, les plateformes de crowdfunding immobilier prennent des garanties.

La première garantie est le contrat, le plus souvent, il sera sous forme d’une obligation qui est un titre de dette. Le titre de dette vous permet de réclamer votre dû même en cas de faillite (sans garantie d’obtenir un remboursement à 100%).

Les plateformes de crowdfunding immobilier prennent, en plus, d’autres garanties :

• Une hypothèque sur le bien immobilier du projet ou sur un autre bien
• Une caution personnelle des dirigeants de l’entreprise
• Garantie à la première demande
• Le nantissement (blocage/mise au séquestre d’une somme d’argent)

Si le projet ne permet pas de rembourser le montant de l’emprunt et les intérêts, il sera alors possible de saisir le bien ou même les biens des dirigeants. Bien entendu, avant d’en arriver à la saisie, il y a un processus de résolution de conflit à l’amiable afin que l’entreprise ou le dirigeant comble ce qu’il manque.

Hypothèque de premier ou second rang

Vous entendrez parler d’hypothèque de premier rang ou de second rang. Il s’agit de votre position dans la liste des demandeurs en cas de recours à l’hypothèque.

Si vous possédez une hypothèque de premier rang, vous serez le premier servi et à récupérer votre dû. Si vous possédez une hypothèque de second rang, vous devrez attendre que la personne qui possède l’hypothèque de premier rang se serve et vous ne pourrez vous rembourser que s’il reste suffisamment d’argent.

Les risques

Comme tous les investissements, le crowdfunding immobilier comporte des risques. Il est probablement moins risqué que d’autres investissements grâce aux garanties mises en place. Cependant, il est possible de perdre tout ou partie de votre capital.

Cependant, ces risques existent et ils ne sont pas à négliger :

• Les retards dans les travaux ou à vendre les biens
• Le risque légal, certains projets attendent encore des permis de construire ou de travaux
• Le coût de construction ou des travaux peut être sous-estimé
• Les catastrophes naturelles

Pour réduire les risques, vous devez bien choisir les projets de crowdfunding immobilier que vous allez financer.

Bien choisir ces projets

De ces différents risques découlent de bonnes pratiques pour sélectionner ces investissements de crowdfunding immobilier en réduisant le risque.

En plus des critères cités ci-dessous, l’expérience du promoteur ou du marchand de bien est un critère important à prendre en compte. Cependant, il y a parfois assez peu d’information à ce sujet.

DI-VER-SI-FI-CA-TION

La diversification est l’élément clef de tout type d’investissement. Elle se présente sous plusieurs aspects.

Le nombre de projets

Le plus évident est le nombre de projets, visez au minimum 20 projets (idéalement 30 à 50 projets). Si vous avez 20 000 € à investir au total, vous ne devrez pas dépasser les 1 000 € par projet. Cela vous permet de faire un premier filtre sur les plateformes qui correspondent à votre budget.

Cela ne veut pas dire que vous devez investir vos 20 000 € immédiatement, vous devriez étaler votre investissement pour faire une sélection fine de vos investissements.

La typologie des projets

Pensez à investir dans différents types de projets. Vous devez aussi bien investir dans des projets de marchand de biens que de promoteur. Même au sein des marchands de biens vous pouvez trouver des projets de division et de rénovation.

Autres axes de diversification

Vous pouvez aussi investir sur des projets

• De durées différentes, de 6 mois à 36 mois.
• Aux 4 coins de la France voir de l’Europe ou du monde. La diversification géographique est primordiale.
• Ne vous limitez pas à une plateforme.
• Avec des finalités variées (logement, commerce, etc.).

Vous l’aurez compris, ne vous spécialisez pas dans un type de projet particulier. Par exemple, si vous vous spécialisez dans le résidentiel parisien et que le marché s’effondre, vous pourriez vous retrouver en difficulté.

Avoir le maximum de garanties

Vous devez vérifier qu’il existe le maximum de garantie. Le top du top est la combinaison d’une hypothèque de premier rang et d’une caution personnelle sur un dirigeant avec un patrimoine net important.

Les deux ne sont pas “obligatoires” dans mes critères, mais je deviens plus stricte sur le reste si je n’ai pas ce critère.

Choisir des projets avec de bonnes qualités financières

Comme nous l’avons vu, la banque est remboursée en premier, le financement en crowdfunding en second, puis c’est au tour des entrepreneurs de se payer (remboursement des fonds propres et marges).

Par conséquent, plus la marge prévue est élevée et plus les fonds propres sont élevés, plus le projet sera sécurisant pour l’investisseur.

Une bonne marge est de 10 à 15 % pour un promoteur, contre 15 à 25% pour un marchand de biens. Il est important d’avoir un maximum de fonds propres, 10 % est bien, mais 20% et plus est top.

En résumé, si l’on additionne les deux, l’idéal est que vous ayez au minimum :

• 15 % de marge + fond propre sur un projet de promotion
• 20 % de marge + fond propre sur un projet de marchand de bien

Il s’agit d’une base de réflexion, chaque projet est différent, un projet de division de terrain est moins risqué qu’un projet de rénovation et découpe. S’il y a une caution solidaire du dirigeant qui a un gros patrimoine net, cela change la donne également.

Les projets de promotion sont sujets à moins de mauvaises surprises et moins d’imprévus, car la construction est un domaine plus maîtrisé. Alors que la rénovation peut apporter son lot de (mauvaises) surprises .

L’âge du dirigeant

Et oui, vous verrez des projets de personnes très âgées (70 ans et +), car les banques refusent de financer ce genre de profils. Personnellement, j’évite ces projets, dont le dirigeant de l’entreprise à 70 ans et plus.

Certes nous vivons plus vieux aujourd’hui, mais les chances mourir ou de tomber gravement malade pendant la durée du projet s’accroissent avec l’âge.

Il faut donc être pragmatique, si la personne âgée est centrale de l’entreprise, les conséquences peuvent être terribles en cas de décès. Et cela peut mener à de grosses complications dans le projet en cas de décès ou de lourde maladie.

En temps de crise

Lors de la rédaction de cet article, nous sommes en pleine crise liée au COVID. Comme à chaque crise, la même typologie de biens soufre : les surfaces commerciales. Pour réduire les risques, il est donc préférable dans les mois à venir de concentrer vos efforts sur les projets résidentiels quitte à sacrifier un peu de diversification.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Les gains du crowdfunding immobilier sont des intérêts. À ce titre, ils sont soumis à la même imposition: le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU).

Prélèvement forfaitaire unique

Le prélèvement forfaire unique est une imposition très commune, cette dernière s’applique sur une grosse partie des revenus d’actifs (intérêts, dividendes, etc..).

Il s’agit d’un prélèvement de 30 % décomposé de la manière suivante :

• 12,8% d’impôt sur le revenu
• 17,2% de prélèvement sociaux

Les prélèvements sociaux sont également sous-décomposés de la manière suivante :

• 7,5 % d’impôt de solidarité
• 9,2 % de Cotisation Sociale Généralisée (CSG)
• 0,5 % de Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS)

Par exemple, vous avez placé 10 000 € en moyenne à 10 % sur toute l’année, vous allez générer 1 000 € d’intérêt qui seront soumis à 300 € de PFU, vous aurez un revenu net d’impôt de 700 €.

Les cas particuliers

Je ne suis pas fiscaliste, mais il y a tout de même 2 cas particuliers à connaître, car ils permettent de réduire votre impôt.

Si vous êtes soumis aux tranches marginales d’imposition à 0 % ou 11 % ( < 25 711 € par part en 2021), vous pouvez demander à être soumis au barème de l’impôt sur le revenu.

Dans ce cas, vous continuez à être soumis aux prélèvements sociaux (17,2%), mais, mais la part d’impôt sur le revenu correspondra à votre tranche d’imposition marginale (0 ou 11%). Soit un taux d’imposition global à 17,2 % ou 28,2 %.

Le second cas particulier est celui des frontaliers soumis à un autre système de santé. Par exemple, si vous êtes résident fiscal français, que vous travaillez en Suisse et cotisez au système de santé suisse (Lamal). Alors, vous n’êtes pas soumis à la CSG et la CRDS. Votre taux de prélèvement passe alors de 30 % à 20,3 %.

Dans les deux cas, c’est à vous d’avertir les plateformes afin qu’elle ne vous prélève pas ou adapte les prélèvements. Le plus souvent, ces dernières proposent un document pour le premier cas particulier, mais pas le second.

Si vous êtes dans le cas frontaliers, je peux vous fournir le document type que j’utilise. Pour cela, laissez-moi un commentaire et remplissez le champ email avec votre adresse mail principale (je serai le seul à le voir), je vous enverrai le document par email.

La tokenisation de l’immobilier : une nouvelle forme de crowdfunding immobilier ?

La tokenisation consiste à exploiter la blockchain pour gérer la division d’un bien. Un bien peut ainsi être divisé et vendu par fraction sous forme de token.

Prenons l’exemple d’un bien l’immobilier. Si une maison est divisée en 100 tokens et que vous en possédez 3, vous détiendrez alors 3 % de cette maison. Les tokens sont intégrés à la blockchain (le registre) qui prouvera que vous êtes propriétaire de 3% de la maison, vous recevrez alors 3% des loyers.

C’est ce principe qu’utilise RealT (dont j’ai fait une présentation complète) pour financer l’acquisition de bien immobilier. Des dizaines voir centaines de personnes achète un bien ou un immeuble en commun, qui sera loué. Vous recevrez les loyers au prorata de votre investissement.

La différence majeure est que vous n’êtes pas propriétaire d’un titre de créance, mais bien d’une fraction de la propriété. C’est un sujet à surveiller, je crois profondément à l’application de cette utilisation de la blockchain. J’ai déjà investi plus de 2 500 $ sur des propriétés dans le nord des États-Unis (Detroit, Chicago, Rochester, Cleveland) grâce à RealT.

Choisir une plateforme de crowdfunding immobilier

Bien choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier est important, vos résultats en dépendent. Certaines plateformes d’investissement sont beaucoup plus exigeantes que d’autres sur les projets qu’ils présentent aux investisseurs. La conséquence est qu’ils ont moins de retards et de défaut, et impacte votre performance.

L’historique des performances

La plupart des plateformes françaises de crowdfunding en général et crowdfunding immobilier plus particulièrement sont membre de l’association Finance Participative France (FPF). Cette dernière œuvre pour mettre en avant la finance participative et améliorer la perception de ces investissements du grand public.

Un des gros chantiers de cette association est d’améliorer la transparence du crowdfunding. Pour cela, le FPF a défini un format standard de statistiques de performances. Il invite ces membres à diffuser des statistiques selon ce format défini. Ce qui permet à chacun de comparer objectivement les performances de chaque plateforme.

Vous pouvez retrouver plus de détail sur l’excellent article d’Argent et Salaire. Ce qu’il faut retenir c’est qu’il est possible de comparer facilement les « taux de retard entre 0 à 6 mois », les « retards de plus de 6 mois et procédure de recouvrement » et le « taux de perte ».

Ces 3 indicateurs sont primordiaux, mais pour avoir des résultats significatifs,il faut que la plateforme existe depuis au moins 3 ans et au moins 100 projets. Plus le nombre de projets sera important, plus les statistiques seront représentatives.

Le montant minimum de l’investissement

Nous en avons parlé précédemment, le montant de l’investissement doit vous permettre de diversifier suffisamment. Le minimum de projet est 20. Si vous avez moins de 20 000 euros à investir dans les mois à venir, préférez des tickets d’entrées de maximum 1 000 euros.

Ce palier de 1 000 euros par projet n’est pas choisi au hasard, de nombreuses plateformes intéressantes proposent un investissement minimum de 1 000 euros. Cependant, il y a quelques prétendants à partir de 50 € en Europe et 100 € en France.

Les meilleures plateformes françaises de crowdfunding immobilier

Nous avons d’excellentes plateformes de crowdfunding immobilier en France, beaucoup de plateformes présentent un taux de perte à 0 % et des performances exemplaires.

1er – ClubFunding

Performance moyenne : 9,90 % (9,6% en 2020)
Taux de perte (selon critère FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Bonus : 50 € pour votre 1er investissement, plus d’information ici
Lien indicateur de performance

ClubFunding est la plus grosse plateforme française de crowdfunding immobilier. Pour l’investisseur, elle est particulièrement satisfaisante. Vous n’avez qu’à vous inscrire, valider votre identité et votre RIB.

Contrairement à la plupart des plateformes, ClubFunding vous prélève directement sur votre compte et vous envoi les intérêts nets d’impôts sur celui-ci. La tâche de l’investisseur se résume à sélectionner les projets intéressants! Le seul point noir est que les projets partent en quelques minutes.

ClubFunding est partenaire de Investissements-Faciles. Ils me permettent de vous offrir un bonus exceptionnel de 50 € avec le code IF21 . Pour en savoir plus, je vous invite à visiter la page dédiée au partenariat.

2nd – FundImmo

Performance moyenne : 9,10 % (9,02% en 2020)
Taux de perte (selon critère FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Lien indicateur de performance

FundImmo est un des gros acteurs du crowdfunding immobilier français , il est réputé pour son sérieux. Les projets proposés sont intéressants et de qualité. FundImmo est aussi victime de son succès et il faut être réactif pour obtenir de la place sur les projets.

3ème – Raizers

Performance moyenne : 9,76 % (9,35 % en 2020)
Taux de perte (selon critère FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Bonus : 100 € pour votre premier investissement avec le code Lefevre-22576 à l’inscription
Lien indicateur

Raizers est un autre des poids lourds du crowdfunding immobilier en France. La qualité des projets est relativement variable, avec du très bon (marge élevée, fonds propres importants) et des projets plus classiques. Par rapport, aux deux précédents, il sera plus facile de trouver des projets à financer qui mettent un peu plus de temps à se financer.

4 ème – Wiseed

Performance moyenne : 5,92 % (net de risque)
Taux de perte (selon critère FPF) : < 1 %
Investissement minimum : 100 €
Lien indicateur

Wiseed est une des plus vieilles plateformes de crowdfunding françaises. Elle permet de financer différents types de projets, dont de l’immobilier. Les projets immobiliers sont d’ailleurs plus rémunérateurs que la moyenne des projets proposés sur la plateforme. Je n’ai pas de chiffre officiel mais, le rendement moyen pour les projets immobiliers soit être autour de 8 %.

5eme – Estateguru

Performance moyenne : 11,53%
Taux de perte : 0 %
Investissement minimum : 50 €
Bonus : 0,5% de cashback sur vos investissements pendant 3 mois par ce lien
Lien indicateur

Estateguru vous propose d’investir, dès 50 €, dans des projets immobiliers et vous permet de diversifier au travers de plusieurs pays d’Europe (Estonie, Lituanie, Finlande, Allemagne, Suède, Espagne, etc.).

EstateGuru est la plateforme réputée fiable en Europe, cette plateforme est une excellente alternative aux plus petits budgets . C’est une plateforme estonienne, sur le papier cela peut vous faire peur, mais les flux d’argent sont gérés par un prestataire français très réputé et régulé (LemonWay).

Le risque sur une plateforme européenne est un peu plus fort, pensez à diversifier plus largement, 30 projets est un minimum.

Quelques autres plateformes

Il existe d’autres plateformes intéressantes en voici quelques exemples :

• Humonity – 1 000 € – Un des leaders français
• Anaxago – 1 000 € – Parmi les gros acteurs français
• Immocratie – 1 000 € – Meilleurs taux en france
• WeShareBonds – 50 ou 1000 € – Si vous avez un compte ouvert avant le 1er décembre 2020, le ticket minimum est de 50 €
• Upstone – 100 € – Quelques retards a signaler
• La première brique – 1 € – Équipe jeune, quelques soucis courant mars
• Crowdestate – 100 € – Plateforme européenne, un peu moins bonne réputation que EstateGuru

J’en oublie sans doute, signalez-les moi en commentaire 🙂

Disclamer

Tout investissement comporte des risques, veuillez n’investir que des sommes dont vous n’avez pas besoin pour vivre. En France, chaque projet doit contenir une analyse des risques, je vous invite à la consulter.

Cet article contient des liens affiliés, il me permet de financer ce blog. Début 2021, le blog ne parvient pas encore à rentrer dans ces frais logistiques (hébergement, plugins wordpress, logiciels tiers).

À noter que je suis partenaire de ClubFunding, cependant, j’ai une entière liberté de parole et ClubFunding ne participe pas à la rédaction de cet article.

Quelques mots pour finir

Le crowdfunding immobilier est un investissement parfait pour diversifier, il permet de vous exposer à l’immobilier sans toutes ces complexités (gestion du locataire, emprunt, travaux, entretien, etc…). Cet investissement a aussi le gros avantage d’être beaucoup plus rentable (10% vs 4%) que les SCPI qui sont l’autre gros type d’investissement passif en immobilier.

Même si la perte potentielle est probablement un peu plus forte, nous avons vue qu’avec une bonne sélection des plateformes et des projets, il est possible de réduire les risques. Il est aussi possible de réaliser une diversification géographique importante dans différentes régions de France et à l’étranger.

Aujourd’hui, investir une partie raisonnable de son patrimoine en crowdfunding immobilier semble une bonne option : Le marché est mature et le rapport rendement/risque est très avantageux.

N’hésitez pas à partager en commentaire, votre plateforme de crowdfunding immobilier préféré, je serai heureux de découvrir d’autres solutions intéressantes !