Crowdfunding immobilier : Avis et comparatif pour 2024

Le crowdfunding immobilier connait une croissance fulgurante depuis 2015, avec des chiffres de croissances de 30 à 100 % chaque année. L’année dernière, il a permis de récolter plus de 1,6 milliards d’euros auprès de dizaines de milliers d’investisseurs de profiter d’un rendement brut moyen proche des 10 %.

Cet article vous propose un avis complet sur le financement participatif de projets immobiliers. Nous commencerons par une présentation du crowdfunding immobilier, je partagerai mon avis sur la situation actuelle (taux, inflation) de l’immobilier pour en comprendre son impact sur le crowdfunding. Cela me permettra d’aborder également les risques et la fiscalité.

Je vous partagerai aussi une sélection de crowdfunding immobilier. Bref, resté bien jusqu’aux bout, cet article va être riche en information !

Pour aller plus loin sur le sujet du crowdfunding immobilier, rejoignez notre communauté Telegram.

Le crowdfunding immobilier : définition et mécanismes d’un investissement à haut rendement (et risques)

Le crowdfunding immobilier est le financement participatif de projets de construction, de rénovation ou de division.

Concrètement, comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Un promoteur ou un marchand de biens qui souhaite faire financer une partie ou la totalité de son projet va le proposer aux plateformes. Elles vont en évaluer les qualités et le proposer aux investisseurs s’il le projet correspond à leurs critères.

Les caractéristiques du financement participatif immobilier

Le crowdfunding immobilier permet de financer des projets de quelques dizaines milliers d’euros à 5 millions d’euros. Ce financement peut correspondre au financement complet du projet ou venir en complément du financement bancaire.

Ainsi, il est tout à fait possible de faire financer en grande partie son projet immobilier  via un financement bancaire, et de refinancer une partie des fonds propres engagés par le crowdfunding immobilier dans le cadre de projets importants.

En 2023, le projet type est un projet entre 800 000 € sur 21 mois avec un rendement cible d’environ 10,5 %. Les financements sont dits « In Fine » c’est-à-dire que l’on vous rembourse la somme empruntée à la fin de l’emprunt et non mensuellement comme un crédit immobilier. Les intérêts sont eux payés soit :

• périodiquement (mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel) ;
• ou In-Fine en fonction du projet et de la plateforme.

Sélection de plateformes d’investissement spécialisé en crowdfunding immobilier

Que détient-on lorsque l’on finance un projet de crowdfunding immobilier ?

C’est une question très importante puisque cela conditionne :

• Le rendement ;
• Le niveau de risque.

En effet, dans plus de 95 % des cas, votre investissement se fera sous la forme d’une dette que la société contractera envers vous. Pour être exacte, ce sera surement une obligation que vous détiendrez.

Dans de rares cas, vous pourrez investir sous forme d’actions.Vous serez alors actionnaire de la société qui porte le projet aux côtés de l’entrepreneur et votre rémunération dépendra encore plus fortement du succès du projet.

Les dettes sont plus protectrices que les actions car les créanciers doivent être remboursé en priorité, les actionnaires récupérant ce qu’il reste (rien, si le projet se passe mal).

C’est pour cela que les montages en actions sont plus rémunérateurs pour compenser le risque pris.

Pourquoi utiliser le crowdfunding immobilier pour financier un projet ?

Il y a deux raisons principales pour lesquelles les porteurs de projets font appel au crowdfunding immobilier :

• La première est le fait que le crowdfunding immobilier permet d’avoir un effet de levier de crédit plus fort ;
• la seconde est que le crowdfunding immobilier est une source de financement beaucoup plus souple que le crédit bancaire.

Accroître son levier

Le crowdfunding immobilier permet de financer des projets en complément d’un emprunt bancaire. Dans ce cas, le porteur de projet devra mobilier moins d’apports pour réaliser le projet.

Prenons l’exemple d’un projet classique :

• 12 mois avec 1 000 000 € financé à 70 % par la banque
• Les recettes finales sont de 1 100 000 €
• Sans financement participatif, le porteur de projet devra donc investir 300 000 € de fonds propres (30 %) pour obtenir 100 000 € en 12 mois.
• S’il décide de faire financer 200 000 € en crowdfunding immobilier, cela lui coûtera environ 30 000 € (10 % d’intérêt et 5 % de frais de mise en place). Le porteur de projet aura une marge plus faible de 70 000 € pour seulement 100 000 € investis.

Grâce au crowdfunding immobilier, le rendement des fonds propres passe de 30 % à 70 % et libère 200 000 € de cash qui pourrait être utilisé dans d’autres projets !

Attention : comme pour l’investisseur, plus le rendement est élevé, plus le risque l’est également. La marge de manœuvre est réduite pour l’entrepreneur et le moindre dérapage peut lui faire perdre ses fonds propres.

Une source de financement plus souple

Il est de plus en plus courant de voir des projets financés entièrement par crowdfunding immobilier. Les coûts d’un emprunt auprès d’un partenaire bancaire sont pourtant moins élevés, mais possède des points faibles :

• Le temps de mise en place du financement ;
• Les limitations du financement (apports élevés, sélection de projets drastiques).

Les gros projets immobiliers prendront régulièrement plus de 6 mois à être financés dans une banque classique alors que les plateformes proposent de financer en 1 mois.

De même, les partenaires bancaires peuvent être réticents à prêter de l’argent à certains porteurs de projet. Par exemple, si ce dernier a déjà d’autres projets en cours, à un encours important, ou s’il est relativement débutant.

Les plateformes de crowdfunding immobilier acceptent un risque plus important, c’est pourquoi le rendement y est plus élevés.

Une situation compliquée pour le crowdfunding immobilier en 2023

Depuis début 2023, la situation se complique progressivement autour du crowdfunding immobilier, et cela se manifeste par :

• Une augmentation des retards ;
• Des défauts commencent à se montrer ;
• Et des pertes qui arriveront mécaniquement dans les mois et années à venir.

La source initiale du problème n’est autre qu’une surchauffe de l’économie, couplé aux difficultés d’approvisionnement provoquées par le contexte mondiale (pandémie, guerre),  engendrant un emballement de l’inflation durant les années 2021 et 2022.

Or, les banques centrales ont pour mission de conserver l’inflation autour de 2 % dans nos contrées (USA, Europe, autres pays développés). Pour ce faire, elles agissent sur les taux directeurs, qui eux-mêmes vont agir sur les taux auxquels les banques vont vous prêter.

Les difficultés à financer ses projets immobiliers

En rendant le crédit plus cher et difficile à obtenir, les acheteurs se sont retrouvés avec un pouvoir d’achat en forte baisse. Prenons en exemple, un couple gagnant 4 000 € par mois qui cherche à acquérir un bien sur 20 ans :

• Dans cet exemple, nous prenons le taux d’endettement maximal soit 35 % soit 1 400 € de mensualité ;
• Début 2022, ils auraient emprunté 290 000 € avec un taux de 1,5 % TAEG ;
• Fin 2023, ils pourraient emprunter 212 000 € avec un taux de 5,0 % TAEG.

Soit une perte de pouvoir d’achat de 27 % !

L’impact des difficultés de financement sur le crowdfunding immobilier

La suite est simple à comprendre. Lorsqu’il y un choc sur le pouvoir d’achat, certains acheteurs retardent voire annulent leurs achats, ce qui conduit à une réduction du nombre de ventes. Si les biens ne sont pas vendus, les entrepreneurs ne peuvent pas rembourser les créanciers, après quelques mois les retards voire les défauts interviennent.

Nous sommes en plein dans cette phase, avec une explosion des retards.

Ces retards et défauts concerneront surtout les projets passés, ceux qui n’avaient pas du tout ou pas suffisamment anticipé cette situation. Ce sont les projets de 2021 à début 2023 qui concentrent l’essentielle des difficultés.

Je vais me mouiller un peu, et vous dire, selon moi, à quoi nous pouvons nous attendre pour ces projets financés ces dernières années :

Année de financement	Taux de retard	Taux de défaut*	Taux de perte**	Rendement moyen annuel
2021	15 à 20 %	6 à 8 %	3 %	9 à 9,5 %
2022	25 à 30 %	10 à 12 %	5 à 6 %	9 à 9,5 %
2023	20 à 25 %	8 à 10 %	3 à 4 %	10,5 à 11 %

* Un défaut intervient lorsque la valeur de ce qu’elle détient est inférieure à la valeur de ses dettes. Généralement, cela se termine en procédure de sauvegarde, de redressement ou une liquidation.

** Le taux de perte est le pourcentage de capital perdu sur la globalité des projets de crowdfunding immobilier. Si vous êtes bien diversifié, cela sera compensé par les intérêts perçus sur vos autres projets.

Dans mes projections, nous voyons bien que les projets financés en 2022 sont ceux qui souffriront le plus de la situation, c’est logique puisque ce sont les projets qui ont été achetés lorsque le marché était à son plus haut et dont les scénarios de reventes étaient les plus optimistes.

Dès 2024, j’ai de bonnes raisons de croire que la situation pourrait s’améliorer significativement.

De bonnes raisons d’être optimiste pour 2024

Nous commençons à avoir un peu de visibilité sur la situation de l’immobilier, et par conséquent du crowdfunding immobilier :

• Les banques centrales ralentissent les hausses des taux voir les suspendent ;
  • Les premières baisses semblent même au planning de 2024 ;
• L’inflation retombe significativement.

Cette visibilité va permettre aux entrepreneurs de se projeter plus facilement : il est toujours plus facile d’entreprendre dans un environnement stable.

De plus, certains éléments vont aider le crowdfunding :

• La baisse du prix de l’immobilier va permettre aux marchands de biens et aux promoteurs de baisser les coûts d’acquisitions ;
• Les banques financent beaucoup moins les entrepreneurs dans l’immobilier, ce qui permet d’avoir des projets plus solides avec des garanties de premier rang en crowdfunding immobilier.

Attention : cela est soumis à l’hypothèse qu’il n’y a pas d’évènements majeurs qui conduirait à changer le contexte économique significatif dans les prochains mois. Si un événement venait à faire reprendre l’inflation par exemple, je devrais mettre ce scénario à jour.

Plus que jamais l’analyse de projet sera un point ultra important pour sélectionner les meilleurs projets.
À ce sujet, je vous invite une fois encore à rejoindre mon canal Telegram pour  profiter de mes analyses journalières !

Si vous souhaitez aller plus loin sur le sujet, je vous parle de tout cela dans cette vidéo :

Les garanties prises lors d’un projet de crowdfunding immobilier

L’objectif du crowdfunding n’est pas de faire un chèque en blanc à un entrepreneur de l’immobilier en espérant être remboursé. Pour réduire le risque d’impayé les plateformes prennent des garanties.

Le contrat (sous forme d’obligation)

La première garantie est le contrat, le plus souvent, il sera généralement sous forme d’une obligation (dette). Ce titre de dette vous permet de réclamer votre dû même en cas de faillite puisque vous êtes créancier de l’entreprise (sans garantie d’obtenir un remboursement à 100%).

Les autres garanties en financement participatif

En complément, les plateformes de crowdfunding immobilier prennent d’autres garanties, par exemple :

• Une hypothèque sur le bien immobilier du projet ou sur un autre bien
• Une caution personnelle des dirigeants de l’entreprise
• Garantie à la première demande auprès d’une autre société du dirigeant
• Un nantissement d’actifs du dirigeant

L’objectif de ses garanties est double :

1. Récupérer le plus d’argent possible en cas de problème sur le projet
2. Forcer l’entrepreneur à nous rembourser pour qu’il ne soit pas tenter d’utiliser l’argent pour financer d’autres projets ou rembourser d’autres dettes

Le sujet des garanties du crowdfunding immobilier est riche, je vous incite à lire l’article dédié pour en savoir plus.

Les nouvelles formes d’investissements immobiliers

Depuis début 2023, il existe de nouvelles formes d’investissement immobilier similaires à du crowdfunding. La différence majeure réside dans ce que nous finançons.

Contrairement au crowdfunding immobilier, nous allons financer l’achat d’un bien immobilier dans un but locatif et les intérêts perçus sont généralement liés aux revenus locatifs. C’est un moyen dérivé d’investir dans l’immobilier, au même titre que les SCPI.

Dans ce cas, c’est la plateforme qui se charge de trouver le bien, le rénover (si besoin) et en assurer la gestion au quotidien. Ce modèle pourrait être comparer à une SCPI que vous vous constitueriez par vous-même en bénéficiant de la fiscalité des revenus du capital (flat tax à 30%).

Bien que ce type de financement semble trouver un public grandissant car le niveau de risque est plus faible, il est encore trop récent pour avoir un véritable retour d’expérience.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Nous venons de le voir avec la situation actuelle, le financement participatif de projets immobiliers comporte des risques que nous constatons particulièrement en cette période difficile.

Je peux vous citer, par exemple :

• Le risque légal, certains projets attendent encore des permis de construire ou de travaux ;
• Le coût des travaux peut être sous-estimé ;
• Les potentiels difficultés techniques dues aux travaux ;
• Les catastrophes naturelles ;
• Le risque d’illiquidité :
  • Il est EXTREMEMENT difficile de revendre votre investissement,
  • La durée de projet dépend énormément de sa commercialisation, en cas de difficulté, le projet peut dériver facilement de 6 à 12 mois ;
• Le risque de dégradation du marché ;
• Le risque de faillite de l’opérateur, en cas de difficulté sur un autre projet

Durant cette période difficile, nous voyons aussi certains opérateurs mentir et tricher et ne pas respecter leurs engagements :

• Revente de l’actif sans remboursement des investisseurs par exemple ;
• Réalisation de faux documents…

…ce qui engendre des poursuites envers l’entrepreneur, et qui peutpeuvent mener à une perte pour l’investisseur si l’opérateur s’est par exemple servi de l’argent pour rembourser un autre créancier.

C’est pourquoi le choix des garanties est essentiel pour un projet de crowdfunding immobilier.

Comment bien choisir ces projets de crowdfunding immobilier ?

De ces différents risques découlent de bonnes pratiques pour sélectionner ces investissements de crowdfunding immobilier en réduisant le risque.

En plus des critères cités ci-dessous, l’expérience du promoteur ou du marchand de bien est un critère important à prendre en compte.

La diversification : le point le plus important en crowdfunding immobilier !

La diversification est l’élément clef de tout type d’investissement. Elle se présente sous plusieurs aspects.

Le nombre de projets

Le plus évident est le nombre de projets : visez au minimum 20 projets (idéalement 30 à 40 projets). Si vous avez 20 000 € à investir au total, vous ne devrez pas dépasser les 1 000 € par projet. Cela vous permet de faire un premier filtre sur les plateformes qui correspondent à votre budget.

Cela ne veut pas dire que vous devez investir vos 20 000 € le plus vite possible. Vous devriez étaler votre investissement pour faire une sélection fine de vos investissements.

La typologie des projets

Pensez à investir dans différents types de projets. Vous devez aussi bien investir dans des projets de marchand de biens que de promoteur. Même au sein des marchands de biens vous pouvez trouver des projets de division et de rénovation.

Au sein de votre poche de crowdfunding, il peut être intéressant d’investir second type de plateforme qui finance des projets d’énergie renouvelable, avec par exemple Enerfip ou Lendosphere. Cela permet de réduire son exposition à l’immobilier et de s’exposer à des risques différents.

Ce type de projet est insensible aux cycles de l’immobilier.

Autres axes de diversification

Vous pouvez aussi investir sur des projets :

Aux 4 coins de la France, voire de l’Europe ou du monde. La diversification géographique est primordiale. Qui plus est, cette diversification sera facilitée par le PSFP qui va permettre aux plateformes qui le souhaite d’agir au niveau européen ;

• Sur plusieurs plateformes, entre 3 à 5. Ne vous limitez pas à une seule plateforme,
• Avec des typologies d’actifs variées (logement, commerce, hôtellerie, etc.).

Vous l’aurez compris, ne vous spécialisez pas dans un type de projet particulier essayez de voir large.

La commercialisation : le nerf de la guerre en immobilier

Vous pouvez faire le plus beau projet du monde, si ce dernier ne se vend pas ou s’il ne correspond pas aux attentes et besoins des potentiels acheteurs, le projet sera un échec.

C’est pourquoi la pré-commercialisation est TRÈS importante dans le cadre d’un projet puisque cela :

• Rassure sur l’adéquation entre le besoin local et l’offre ;
• Permet de sécuriser une partie du chiffre d’affaires de l’opération.

Cependant, toutes les pré-commercialisations ne se valent pas :

• Une offre d’achat peut facilement être annulée ;
• Un compromis (ou une promesse) avec des conditions suspensives également.

Ceci est particulièrement vrai dans une période compliquée puisque en 2023, 30 à 50 % des potentiels acheteurs ne parviendront pas à décrocher leur crédit et feront annuler la vente.

C’est pour celtte raison qu’il faut diviser la pré-commercialisation en 2 catégories :

• La pré-commercialisation certaine et quasi-certaine :
  • Vente actée (VEFA dans le neuf),
  • Compromis sans condition suspensive;
• La pré-commercialisation hypothétique :
  • Toutes les offres d’achats,
  • Les compromis avec conditions suspensives ;

Personnellement, lorsque j’analyse un projet, je considère la « pré-commercialisation hypothétique » comme de simples marques d’intérêts pour le projet puisque les acheteurs peuvent encore sortir facilement de la vente.

Choisir des projets de crowdfunding immobilier avec de bonnes qualités financières

Comme nous l’avons vu, dans le cadre d’un financement avec le concours d’une banque, elle sera remboursée en premier car elle aura pris les garanties de premier rang et les investisseurs du crowdfunding en second lieux. Ensuite seulement, c’est au tour des entrepreneurs de se payer (remboursement des fonds propres et marges).

Par conséquent, plus la marge prévue est élevée et plus les fonds propres sont élevés, plus le projet sera sécurisant pour l’investisseur. Le niveau de fonds propres indique aussi le niveau d’implication financière des entrepreneurs dans leurs projets.

Il est bien entendu nécessaire de vérifier que les hypothèses du projet sont correctes :

• Prix de revente ;
• Estimation des travaux ;
• Durée du projet ;
• Etc.

L’âge du dirigeant

Eh oui, vous verrez des projets de personnes très âgées (70 ans et +), car les banques sont plus frileuses de financer ce genre de profils. Certes nous vivons plus vieux aujourd’hui, mais les chances décéder ou de tomber gravement malade pendant la durée du projet s’accroissent avec l’âge.

Il faut donc être pragmatique : si la personne âgée est irremplaçable dans l’entreprise (solopreneur ou seul actif dans la société), les conséquences peuvent être terribles et mener à de grosses complications.

Adapter sa typologie de projet en temps de crise

À chaque crise, la même typologie de biens souffre : les surfaces commerciales et tertiaires, alors qu’au contraire, nous aurons toujours besoin de nous loger. Pour réduire les risques, il est donc préférable dans les périodes difficiles de concentrer vos efforts sur les projets résidentiels quitte à sacrifier un peu de diversification.

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit : même en période de crise, il vaut mieux un bon projet dans de l’immobilier tertiaire qu’un mauvais projet dans l’immobilier résidentiel

Choisir une plateforme de crowdfunding immobilier

Bien choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier est important, vos résultats en dépendent. Certaines plateformes d’investissement sont beaucoup plus exigeantes que d’autres sur les projets qu’ils présentent aux investisseurs.

L’historique des performances du crowdfunding immobilier

La plupart des plateformes françaises de crowdfunding en général et crowdfunding immobilier plus particulièrement sont membre de l’association Finance Participative France (FPF). Cette dernière œuvre pour mettre en avant la finance participative et améliorer la perception de ces investissements du grand public.

Un des gros chantiers de cette association est d’améliorer la transparence du crowdfunding. Pour cela, le FPF a défini un format standard de statistiques de performances. Il invite ces membres à diffuser des statistiques selon ce format défini. Ce qui permet à chacun de comparer objectivement les performances de chaque plateforme, vous trouverez généralement un lien en pied de page où vous trouverez les indicateurs en recherchant sur un moteur de recherche « indicateurs de performances Clubfunding » pour Clubfunding par exemple.

Ces indicateurs sont primordiaux, mais pour avoir des résultats significatifs, il faut que la plateforme existe depuis au moins 5 ans et ait financé au moins 100 projets. Plus le nombre de projets sera important, plus les statistiques seront représentatives.

Attention : les plateformes connaissent actuellement leur première vraie crise immobilière, et les pertes mettent plusieurs années à être actées. Les résultats de la crise actuelles ne seront connus qu’après 2025.

Le montant minimum d’investissement en crowdfunding

Nous en avons parlé précédemment, le montant de l’investissement doit vous permettre de diversifier suffisamment. Le minimum de projet est 20. Si vous avez moins de 20 000  € à investir dans les mois à venir, préférez des tickets d’entrées de maximum 1 000  €.

Ce palier de 1 000 euros par projet n’est pas choisi au hasard, de nombreuses plateformes intéressantes proposent un investissement minimum de 1 000  €. Cependant, il existe des plateformes intéressantes proposant un prix d’entrés inférieurs

Sélection de plateformes de crowdfunding immobilier à moins de 1 000 € l’entrée

Sélection de plateformes de crowdfunding immobilier à plus de 1 000 € l’entrée

La fiscalité du crowdfunding immobilier en France

Les gains du crowdfunding immobilier sont des revenus de capitaux. À ce titre, ils sont soumis à la même imposition : le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax.

Prélèvement forfaitaire unique

Le prélèvement forfaire unique est une imposition très commune, cette dernière s’applique sur une grosse partie des revenus d’actifs (intérêts, dividendes, etc..).

Il s’agit d’un prélèvement de 30 % décomposé de la manière suivante :

• 12,8% d’impôt sur le revenu ;
• 17,2% de prélèvement sociaux.

Les prélèvements sociaux sont également sous-décomposés de la manière suivante :

• 7,5 % d’impôt de solidarité ;
• 9,2 % de Cotisation Sociale Généralisée (CSG) ;
• 0,5 % de Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS).

Par exemple, vous avez placé 10 000 € en moyenne à 10 % sur toute l’année, vous allez générer 1 000 € d’intérêt qui seront soumis à 300 € de PFU, vous aurez un revenu net d’impôt de 700 €.

Les cas particuliers de cette fiscalité

Il existe plusieurs cas particuliers que je partage dans mon article sur la fiscalité du crowdfunding :

• L’investissement au travers du PEA-PME permet d’optimiser votre fiscalité ;
• Les personnes qui peuvent bénéficier de la dispose de prélèvement (condition de ressource) ;
• Si vous êtes dont la tranche d’imposition 0 ou 11 % en cochant la case 2OP ;
• Les frontaliers utilisant la sécurité société de leur pays de travail (Suisse, Luxembourg par exemple) ;
• Les résidents fiscaux dans d’autres pays.

Dans les deux cas, c’est à vous d’avertir les plateformes afin qu’elles ne vous prélèvent pas ou adapte les prélèvements. Vous devrez bien entendu justifier de votre situation.

Le crowdfunding immobilier en résumé

 Comme vous pouvez le constater, le crowdfunding immobilier demeure une option d’investissement pertinente pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille dans le secteur de l’immobilier. Il est cependant indispensable de vous :

• Armer de connaissances -> Bien comprendre le fonctionnement du crowdfunding immobilier
• Rester vigilant -> D’appréhender et comprendre les risques pour mieux les éviter
• Et de privilégier une approche stratégique et réfléchie -> Construire une stratégie d’investissement basé sur de la diversification

En respectant ces principes, le crowdfunding immobilier peut s’avérer un complément judicieux à votre stratégie d’investissement globale.

Pour continuer à vous tenir informé et à affiner vos futurs choix d’investissement, je vous invite à rejoindre notre communauté sur Telegram, où je partage tous les jours des bons plans et des analyses approfondies (LIEN).