Avis Baltis – Baltis, anciennement Baltis Capital, est une plateforme de financement de projet immobilier qui propose deux typologies de projet, de l’investissement locatif (action) et du crowdfundfunding immobilier (dette).

Cet article va être l’occasion de présenter cette plateforme et détaillera l’historique de Baltis, le fonctionnement de la plateforme, ces points forts et faibles. Spoiler : c’est une plateforme à découvrir !

Avant de vous partager mon avis sur Baltis, si vous souhaitez plus d’informations sur le crowdfunding immobilier, son fonctionnement, ses risques, j’ai écrit un article dédié à ce type d’actif.

En plus de cet article, vous pouvez consulter la vidéo YouTube sur le même sujet :

Présentation générale de Baltis

Baltis a financé plus de 40 000 000 € de projets immobiliers depuis sa création en 2016. Depuis 2021, ils se développent à grande vitesse et a financé près de 16 000 000 € sur l’année 2022 (à fin septembre).

Type plateformeCrowdfunding Immobilier
Immobilier Fractionné
Agréments AMFCIP (18002940)
CIF (2000735)
PaysFrance 🇫🇷
Dirigeant et actionnaire de référenceAlexandre Toussaint
Actionnaire MajoritaireMagellim Groupe
Année de création2016
Avis clients (google)4.9 / 5
Taux d’intérêt moyen9,60%
Investissement minimum1 000 €
Montant financé > 40 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)5,3 %
Retard > 6 mois / Défaut (en montant)0 %
Perte (en montant)0 %
Bonus parrainage100 € au 1er investissement

Comme indiqué précédemment, la plateforme se distingue de ses concurrents, dont ClubFunding, par son offre de projets locatifs. Entre 2016 et 2020, Baltis a réalisé uniquement des projets de ce type, avant de proposer de plus en plus de crowdfunding immobilier. Depuis ce moment, les sommes levées par Baltis sont de plus en plus importantes.

Depuis fin 2021, Baltis fait partie du groupe Magellim qui possède plusieurs milliards d’actifs immobiliers sous gestion. Baltis et Magellim ont des synergies assez évidentes, puisque :

  • Baltis offre de nouvelles solutions de financement
  • Magellim peut apporter du support et son réseau

Durant l’été 2022, Baltis a fait l’acquisition de la plateforme Proximea qui était inactive depuis 2020. Cette acquisition permet à Baltis de profiter d’une marque forte dans le grand ouest pour y développer ses activités en faisant revivre cette plateforme avec une équipe dédiée.

Cette acquisition montre que le développement de l’activité de crowdfunding immobilier est au coeur de la stratégie du groupe. J’y vois un signe très encourageant.

Quelques statistiques

Au 6 septembre 2022, Baltis a financé :

  • 49 projets locatifs pour 19 M€
  • 47 projets de crowdfunding immobilier pour 21 M€
Statistiques - Avis Baltis
Statistiques en Septembre 2022 – Avis Baltis

Le rendement moyen proposé est de 9,60 % et le taux de défaut de 0 %. 5 projets de crowdfunding immobilier sont en léger retard (rien d’alarmant), d’autant plus que la plupart des projets proposent une extension de 6 mois. Retrouvez les indicateurs de performances sur la page dédiée du site de Baltis.

Le Crowdfunding Immobilier

Depuis 2021, Baltis réalise des collectes en crowdfunding immobilier, la typologie de projet est souvent la même :

  • des opérations de marchand de biens avec ou sans rénovation
  • des actifs patrimoniaux de centre-ville, à Paris ou Lille majoritairement
  • des financements plutôt courts de 15 mois en moyenne
  • des rendements de 9 à 10 %

Les intérêts sont généralement versés en fin de projet (In-Fine). Il est à noter que les projets de crowdfunding immobilier sont relativement récents. Même si les projets me semblent d’une très grande qualité, il est un peu tôt pour avoir un recul suffisant sur les résultats de Baltis.

Les projets locatifs

Les projets locatifs vous proposent de financer une opération locative. Ces opérations consistent en l’achat d’un bien commercial loué de centre-ville. Ce bien est financé avec l’argent levé (apport) et de l’effet de levier bancaire. Après 5 à 7 ans, le bien est revendu.

Ce financement vous permet d’être indirectement propriétaire d’une fraction du bien puisque, lors de la levée de fonds vous devenez actionnaire de la société (augmentation de capital) qui détient ce bien.

L’effet de levier bancaire est calculé pour obtenir un autofinancement :

  • vous ne percevrez aucun revenu durant la période de l’investissement
  • cela maximise l’amortissement du crédit immobilier
  • à la revente du bien, vous percevrez des dividendes

Les autres produits financiers disponibles

Bien que la plateforme soit spécialisée dans le crowdfunding immobilier et le locatif, elle propose d’autres typologies investissements :

  • Un panier diversifié de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
  • Des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
  • Des Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI)

Je n’entrerai pas dans le détail de ces produits qui ne sont pas le coeur de métier de Baltis. Pour avoir plus d’informations sur ces produits, je vous invite à contacter directement Baltis.

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Baltis est partenaire de Investissements-Faciles. Ce partenariat vous permet d’obtenir 🎁 un bonus exclusif 🎁. Pour cela, saisissez le code IFBALTIS lors de votre inscription à l’étape « Comment avez-vous connu Baltis ? ». Tous les détails sont dans l’article dédié au partenariat .

Mon avis sur Baltis

Si votre portefeuille vous permet d’investir dans des plateformes à 1 000 €, alors Baltis mérite d’en faire partie ! Toute proportion gardée, c’est la plateforme dont je propose le plus d’investissements sur le canal Telegram grâce à la qualité des investissements proposés.

J’y vois beaucoup de points positifs :

  • Les descriptions de projets sont très abouties
  • Des projets de qualité, sur des actifs patrimoniaux
  • Des projets plus courts que la moyenne en crowdfunding immobilier
  • 0 % de pertes et 0 % de défaut au moment où j’écris ces lignes
  • 9,59 % de rendement moyen
  • Un volume de projet correct (2 à 4 par mois)
  • Des projets majoritairement éligibles au PEA (locatif) ou PEA-PME (crowdfunding)

Vous pourrez facilement investir sur leurs projets de grandes tailles. Cependant, les collectes peuvent être très rapides sur les projets de taille plus modeste

Globalement, Baltis a toutes les qualités que l’on peut attendre d’une plateforme de crowdfunding en 2022.

Mes investissements

Vous l’aurez compris, je suis très satisfait de mon expérience chez Baltis. Cet avis positif explique pourquoi Baltis tient une part importante dans mon portefeuille d’investissement en crowdfunding immobilier.

Mes investissements - Avis Baltis
Mes investissements – Avis Baltis

J’ai commencé à investir chez Baltis au début de 2022 après avoir passé quelques mois à surveiller la plateforme. Depuis, j’ai financé 5 projets de crowdfunding et 1 investissement immobilier. Pour le moment, je n’ai pas reçu de remboursement.

Je vais limiter mes investissements sur cette plateforme afin de pouvoir en tester d’autres.

L’avis des investisseurs de Baltis

Globalement, les avis sont excellents. En septembre 2022, les investissements gratifient Baltis de 4,9/5 avec 34 avis sur Google :

Avis Baltis sur Google
Avis Baltis sur Google

Le nombre d’avis est limité, cependant, c’est à l’image des bons retours que je peux avoir des investisseurs.

Investir sur Baltis

L’investissement sur Baltis est semblable à beaucoup de plateformes. Dès la validation de votre compte, ce dernier vous ouvre un compte bancaire dédié chez leur prestataire de paiement MangoPay.

Lorsqu’un projet vous intéresse, vous devez :

  1. Verser le montant à investir sur votre compte
  2. Aller sur la page projet au moment de l’ouverture du projet
  3. Cliquer sur le bouton « investir »
  4. Saisir le montant à investir
  5. Suivre les différentes étapes de validation et signature

Si n’êtes pas obligé d’avoir le montant à investir sur le compte pour tenter votre chance, cependant, il est préférable d’alimenter son compte Baltis en amont. En cas de sursouscription (régulier sur les petits projets), les investisseurs seront choisis selon les critères suivants :

  1. En premier lieux, les investisseurs qui disposent des fonds seront prioritaires, dans l’ordre chronologique de souscription
  2. Ensuite viendront les investisseurs qui ne disposent pas des fonds, dans l’ordre chronologique de souscription

Par exemple, si un projet à 14h00 est sursouscrit, un investisseur qui dispose des fonds et qui investit à 14h02 sera prioritaire sur un autre investisseur qui a souscrit au même projet à 14h01, mais sans les fonds.

Retrouvez mes analyses des projets Baltis

Je partage très régulièrement des analyses et descriptifs de projets de Baltis .

Pour avoir accès à ces analyses, je vous invite à rejoindre le canal Telegram de la communauté.

Présentation du site web – Avis Baltis

Le site web est simple et efficace. Lorsque vous n’êtes pas connecté ou n’avez pas de compte, vous avez accès aux informations sur leurs produits (crowdfunding immobilier, locatif, SCPI …) ainsi qu’aux informations de base sur les projets.

Page accueil - Avis Baltis
Page accueil – Avis Baltis

Comme pour toutes les plateformes (obligation réglementaire), vous devrez créer un compte et passer le KYC pour accéder à l’ensemble de la description des projets

Votre espace personnel

Une fois connecté, vous avez accès à votre espace personnel. Ce dernier vous permet d’accéder à :

  • Des statistiques relativement basiques
  • La liste des projets en cours et terminés
Espace personnel - Avis Baltis
Espace personnel – Avis Baltis

Vous pouvez également accéder à vos informations personnelles via l’onglet « mes informations » dans lequel vous retrouverez :

  • Votre compte bancaire
  • Des informations génériques sur votre compte
  • Un bouton « Éditer mes informations » qui vous permet de mettre à jour vos informations personnelles (adresses, etc.)
Mes informations - Avis Baltis
Mes informations – Avis Baltis

L’espace personnel apporte les informations nécessaires et fait bien le travail, mais je pense que certaines fonctionnalités apporteraient un plus. Nous en reparlerons dans les idées d’améliorations.

Les projets – Avis Baltis

La page des projets regroupe les sous 3 onglets :

  • Les projets à financer ou en cours de financements
  • Les projets financés
  • Les projets remboursés

Chose rare sur les plateformes de crowdfunding, vous pouvez consulter les descriptions de projets déjà financés ou remboursés.

Projet financé - Avis Baltis
Projet financé – Avis Baltis

La description des projets : un gros point fort de Baltis

La description présente sur le site web reprend les éléments principaux du rapport produit par Baltis. Ce dernier est très complet et comprend de 25 à 40 pages d’informations :

  • Une synthèse et une note d’audit ( 4 pages )
  • Une présentation des différents opérateurs qui interviennent dans le projet (5 à 10 pages)
  • Une description du lieu du projet (3 – 5 pages)
  • Une présentation détaillée du projet (12 à 20 pages)

Avant d’investir, je vous incite fortement à parcourir le document de présentation du projet pour mieux comprendre dans quoi vous investissez.

Présentation synthétique et notes d’audit

Dans ce document de présentations, la plateforme propose un système de notation sur 6 critères de notations (Financier, opérateur, emplacement, programme, commercial, garanties). Elle attribue une note et un commentaire à chacune de ses composantes avant d’attribuer une note de risque globale.

Audit projet - Avis Baltis
Audit projet – Avis Baltis

Cette note synthétique souligne les points d’attentions (positifs et négatifs) du projet.
Il est bon de rappeler que cette notation est réalisée par la plateforme elle-même, vous devez faire vos propres recherches pour challenger la notation.

Les acteurs qui interviennent sur le projet

Ensuite, vous retrouvez la présentation des acteurs intervenant sur le projet.

  • Le dirigeant avec un CV et quelques informations utiles pour comprendre ses expériences en immobilier
  • La société porteuse du projet, sa présentation, ses réalisations et son dernier bilan
  • Si la société fait partie d’un groupe, vous aurez les mêmes informations sur le groupe en question ainsi que l’organigramme

Le lieu du projet

Baltis propose une analyse générique de la ville et de sa périphérie. Elle se concentre sur l’adéquation et la cohérence entre le projet et le lieu de son implantation.

Présentation lieux - Avis Baltis
Présentation lieux – Avis Baltis

Le programme : présentation détaillée du projet

Dans cette présentation détaillée, Baltis propose énormément d’informations qui vont dépendre du projet en lui-même.

  • Les caractéristiques principales du programme
  • La structuration du projet
  • Le planning du projet
  • Des plans et photos de situation
  • La commercialisation
  • Le bilan financier de l’opération
  • Les garanties
  • La fiscalité
  • Les risques

Toutes ces informations sont réparties sur une vingtaine de pages, il est difficile de rendre justice à tout ce travail en quelques captures d’écran comme j’essaie de le faire habituellement.

Bilan financier projet - Avis Baltis
Bilan financier projet – Avis Baltis

Quelques idées d’améliorations – Avis Baltis

Baltis est une plateforme de qualité et assez sobre. Elle est efficace, mais je suis certain que certaines améliorations sont possibles.

La plateforme

La plateforme est efficace, mais assez minimaliste. Baltis pourrait offrir une meilleure expérience aux investisseurs. Nous pourrions imaginer :

  • Des statistiques supplémentaires, par exemple, le rendement moyen attendu et le montant moyen investi
  • Quelques graphiques pour nous montrer la répartition de nos investissements (géographique, typologie, durée, taux)
  • Un prévisionnel de cashflow
  • Une notification en cas de nouvelles informations sur un de nos projets, voir un écran dédié à ces news qui nous concernent

Quelques informations supplémentaires – Avis Baltis

Après cette présentation détaillée, il reste quelques sujets à aborder, cette partie de l’article va essayer de répondre aux questions les plus courantes que je reçois sur Baltis et les plateformes de crowdfunding en général.

À qui appartient la société?

L’actionnaire de référence de Baltis reste Alexandre Toussaint, le fondateur, cependant, le groupe Magellim est devenu l’actionnaire majoritaire courant 2022. L’objectif de cette prise de participation est de compléter leur offre autour de l’immobilier. Le groupe Magellim est composé d’une foncière, d’un promoteur et de sociétés de gestions.

Le groupe Magellim, c’est 3 Milliards sous gestion principalement en France.

Quelle régulation pour Baltis?

Baltis est régulé en France auprès de l’AMF comme Conseiller en Inverstissements Participatifs (CIP, sous le numéro 18002940) et Conseiller en Inverstissement Financier (CIF, sous le numéro 2000735).

Quel est l’impact de la situation économique (inflation, taux) sur les projets ?

La hausse des taux va impacter fortement les projets immobiliers pour trois raisons :

  • La capacité d’emprunt va diminuer
  • Les accords de crédit immobilier chutent
  • L’immobilier commercial va avoir tendance à souffrir de manière plus marqué

Les investisseurs en projets d’investissements locatifs, notamment commerciaux, devraient demander des rendements plus fort pour contrebalancer le coût de la dette, par conséquent, les prix devraient baisser.

Dans les prochains mois, il faut privilégier les projets de marchands de biens dont la commercialisation est avancée voir sécurisée ainsi que l’immobilier résidentiel. Les projets Baltis correspondent en grande partie à cette description, ce qui est positif, mais une sélection plus drastique devra tout de même être mise en place.

En octobre 2022, Baltis n’a pas encore augmenté ces taux, cela sera un critère important à suivre dans les prochains mois puisque les taux montent partout, si les taux ne montent pas, les projets de crowdfunding immobilier deviendront moins intéressants au regard du rapport rendement/risque.

Pouvez-vous investir au travers du PEA-PME ?

Oui, la plupart des projets de crowdfunding immobilier sont éligibles au PEA-PME. Les projets d’investissements locatifs (en action) sont éligibles au PEA et au PEA-PME.

Les projets ne sont pas éligibles lorsque ceux-ci doivent être financés rapidement.

Je suis résident fiscal étranger (ou étranger en France), puis-je investir ?

Oui, une très grande partie des étrangers et résidents fiscaux étrangers peuvent investir. Les seules limitations portent sur les US-Personnes et les pays sous sanctions.

Selon votre pays, les intérêts versés par Baltis seront :
– sujet à une prélèvement à la source
(généralement 10%) si la convention fiscale de votre pays prévoit des prélèvements
– ou
versés bruts
Dans tous les cas, il est de votre responsabilité de déclarer ces revenus dans votre pays de résidence fiscale.

Que détenez-vous lorsque vous prêter votre l’argent?

Lorsque vous prêtez de l’argent à une société, vous détenez une obligation. Une obligation est un titre financier qui représente une dette de la société envers vous. Cette obligation engage la société à vous rembourser au bout de x mois contre un taux d’intérêt définis.

Que détenez-vous lorsque vous choisissez l’investissement locatif?

Lorsque vous investissez dans un projet locatif, vous détenez une ou des action(s) de la société que détient le bien. Vous êtes indirectement propriétaire d’une fraction de ce bien.

Quelle fiscalité ?

Vous serez soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % sur les intérêts que vous recevrez. Il existe des moyens de réduire cette imposition pour certains profils :

  • Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 11 % maximum
  • Si vous cotisez à un système de santé étranger (certains frontaliers par exemple)
  • Si votre résidence fiscale est à l’étranger

Si votre investissement est dans un PEA-PME ou un PEA, vous êtes soumis à la fiscalité de ces enveloppes fiscales.

Des risques à ne pas négliger – Avis Baltis

Même si Baltis est une des meilleures plateformes d’investissement en crowdfunding immobilier à mes yeux, vous êtes exposé à des risques qu’il faut connaître.

Les sommes investies sont illiquides . Ce terme signifie que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, vous aurez des difficultés à revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché officiel de revente.
Cela est d’autant plus vrai sur les projets d’investissements immobiliers dont la somme peut être bloquée entre 5 et 7 ans.

De plus, vous pouvez connaître des retards sur certains projets. Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux, de commercialisation, catastrophe naturelle, soucis légaux …), il est probable que le remboursement le soit également.

Bien que nous ayons encore peu de recul, cette plateforme fait partie des bons élèves et connaît un taux de retard inférieur à 5 % et ne connaît aucun retard supérieur à 6 mois en fin septembre 2022.

Si un projet ne se déroule pas comme prévu, il est possible que ce dernier soit en incapacité de payer la totalité de la somme due. Dans ce cas :

  • Baltis peut activer les garanties prises (garanties personnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer l’argent dû
  • Si l’opérateur est en défaut de paiement, Baltis représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

Points forts

  • Une très bonne qualité de projet
  • Des projets plus courts que la moyenne en crowdfunding immobilier
  • Un volume d’affaires correct (2 à 4 par mois)
  • Une éligibilité PEA-PME des projets
  • Des descriptions de projets soignées
  • Pas de perte, pas de défaut et peu de retard
  • Site simple réactif même pendant les ventes

Points faibles

  • Investissement de 1 000 € minimum
  • Le crowdfunding immobilier va connaître une période difficile avec la crise en cours
  • Un investissement illiquide (6 mois à 24 mois en crowdfunding immobilier et 5 à 7 ans en investissement locatif)
  • Risque de perte en capital

Suivre Baltis

Pour être tenu au courant des collectes, vous avez 4 canaux :

Conclusion

Vous l’aurez compris au cours de cet article, Baltis est une plateforme incontournable :

  • Des projets assez courts, de qualité et rémunérateurs
  • Une expérience utilisateur simple, mais effiace
  • Un taux de perte de 0 % et défaut à 0 % (en 2 ans)

En septembre 2022, c’est une de mes principales plateformes de crowdfunding immobilier, j’ai même participé à un projet d’investissement locatif, ce qui prouve bien ma confiance envers Alexandre Toussaint et ces équipes.

Il est dommage que ce ne soit pas à la portée des bourses les plus modestes avec son ticket d’entrée de 1 000 €.

Je vous rappelle que vous avez la possibilité de recevoir un bonus de 100 € après votre premier investissement. Pour cela, saisissez le code IFBALTIS lors de votre inscription à l’étape « Comment avez-vous connu Baltis ? ». Tous les détails dans l’article dédié.