Avis Baltis 2024 : une plateforme de projets immobiliers à découvrir

Anciennement Baltis Capital, Baltis est une plateforme de financement de projets immobiliers régulée par l’AMF qui propose trois typologies de projets, de l’investissement locatif (action), du private equity (action) du crowdfundfunding immobilier (dette). Cet article sous forme d’analyse complète de la solution va être l’occasion de vous présenter mon avis sur Baltis et sur la plateforme, tout en détaillant son historique, son fonctionnement général, ses points forts et points faibles, ainsi que l’avis général des investisseurs.

Spoiler : selon moi, c’est une plateforme à découvrir !

Avant de vous partager mon avis sur Baltis, si vous souhaitez plus d’informations sur le crowdfunding immobilier, son fonctionnement, ses risques, j’ai écrit un article dédié à ce type d’actif.

Point important ! Vous pouvez profiter de notre partenariat avec Baltis : 25 € pour votre 1er investissement

Mon avis sur la plateforme Baltis en 2024

Si votre portefeuille vous permet d’investir dans des plateformes en ligne à 100 €, alors mon avis est que Baltis mérite d’en faire partie en 2024 ! Toute proportion gardée, c’est la plateforme dont je propose le plus d’investissements sur le canal Telegram. La raison est simple : la qualité des investissements proposés dessus.

J’y vois beaucoup de points positifs :

• Les descriptions de projets sont très abouties ;
• Des projets de qualité, sur des actifs patrimoniaux ;
• Des projets plus courts que la moyenne en crowdfunding immobilier ;
• Très peu de défauts au moment où j’écris ces lignes ;
• 10,50 % de rendement moyen ;
• Un volume de projet correct (2 à 4 par mois) ;
• Des projets majoritairement éligibles au PEA (action) ou PEA-PME (crowdfunding).

Vous pourrez facilement investir sur leurs projets de grandes tailles. Cependant, les collectes peuvent être très rapides sur les projets de taille plus modeste

À mon avis Baltis a toutes les belles qualités que l’on peut attendre d’une plateforme de crowdfunding en 2024.

Mon avis Baltis en 2024, décliné en vidéo !

En complément de cet article, vous pouvez consulter mon avis Baltis en vidéo YouTube. Notez bien que si l’analyse complète que vous allez lire est régulièrement mise à jour par mes soins, cette vidéo est plus une appréciation à un instant donné, c’est-à-dire au moment de son tournage. Pour tout savoir de la plateforme Baltis en 2024, je vous invite à continuer votre lecture.

Mes investissements sur la plateforme Baltis

Vous l’aurez compris, je suis satisfait de mon expérience chez Baltis. Cet avis positif explique pourquoi Baltis tient une part importante dans mon portefeuille d’investissement en crowdfunding immobilier.

J’ai commencé à investir chez Baltis au début de 2022, après avoir passé quelques mois à surveiller la plateforme. Depuis, à titre personnel, j’ai financé 8 projets de crowdfunding et 1 investissement immobilier. Plusieurs projets ont été remboursés, souvent avec un petit retard et 1 projet est en grande difficulté.

J’investi également au travers de la société qui gère Investissements Faciles. Avec cette dernière, j’ai investi 16 000 € sur 6 projets. Un projet m’a été remboursé. Parmi les 6 projets, 5 sont du crowdfunding immobilier et 1 est du private equity.

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Présentation générale de l’acteur Baltis en 2024

La plateforme en ligne Baltis a financé plus de 78 000 000 € de projets immobiliers depuis sa création en 2016.

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier Immobilier Fractionné
Agréments AMF	PSFP (FP-2023-30) CIF (2000735)
Pays	France 🇫🇷
Dirigeant et actionnaire de référence	Alexandre Toussaint
Actionnaire Majoritaire	Magellim Groupe
Année de création	2016
Avis clients (Google)	4.6 / 5
Taux d’intérêt moyen	10,5 %
Investissement minimum	100 €
Montant financé	> 78 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	9,06 %*
Retard > 6 mois / Défaut (en montant)	6,67 %*
Perte (en montant)	0 %**
Bonus parrainage	25 € de bonus + réservation exclusive

Source : Indicateurs de performances
* Les retards actuels sont calculés par : Montant en retard / (Somme de encours + de tous les retards)
** Les pertes sont calculées par : Montant des pertes / (Somme des projets remboursés + Pertes)

Comme indiqué précédemment, cette plateforme de financement de projets immobiliers distingue de ses concurrents, dont ClubFunding, par son offre de projets locatifs. Entre 2016 et 2020, Baltis a réalisé uniquement des projets de ce type, avant de proposer de plus en plus de crowdfunding immobilier. Depuis ce moment, les sommes levées par Baltis en crowdfunding immobilier sont de plus en plus importantes et les investissements locatifs sont peu à peu laissé de côté.

Depuis fin 2021, Baltis fait partie du groupe Magellim qui possède plusieurs milliards d’actifs immobiliers sous gestion. Baltis et Magellim ont des synergies assez évidentes, puisque :

• Baltis offre de nouvelles solutions de financement ;
• Magellim peut apporter du support, son réseau et des projets.

Durant l’été 2022, Baltis a fait l’acquisition de la plateforme Proximea qui était inactive depuis 2020. Cette acquisition permet à la plateforme de financement de projets immobiliers de profiter d’une marque forte dans le Grand Ouest pour y développer ses activités en faisant revivre cette plateforme. Cette acquisition montre que le développement de l’activité de crowdfunding immobilier est au cœur de la stratégie du groupe.

J’y vois un signe très encourageant !

Quels sont les projets proposés sur le site Baltis ?

Baltis propose majoritairement des projets de crowdfunding immobilier

Depuis 2021, Baltis réalise des collectes en crowdfunding immobilier. La typologie de projet est souvent la même :

• Des opérations de marchand de biens avec ou sans rénovation ;
• Des actifs patrimoniaux de centre-ville, à Paris ou Lille majoritairement ;
• Des financements plutôt courts de 15 mois en moyenne ;
• Des rendements de 9 % à 11,5 %.

Les intérêts sont généralement versés aux investisseurs en fin de projet (ce que l’on nomme « In-Fine »). Il est à noter que les projets de crowdfunding immobilier sont relativement récents. Même s’ils me semblent d’une très grande qualité, il est un peu tôt pour avoir un recul suffisant sur les résultats de la plateforme de financement de projets immobiliers Baltis.

Quelques projets de crowdlending apparaissent sur la plateforme

Ce sont des propositions très proche du crowdfunding immobilier puisqu’il s’agit de financer des entrepreneurs par de la dette, mais il s’agit ici de financer des sociétés plus classiques et non des opérateurs immobiliers. À ce sujet, il faut particulièrement bien étudier :

• La société ;
• Son business model ;
• Et ses performances pour vérifier que cette dernière pourra vous rembourser.

Baltis : un pionnier de l’immobilier fractionné avec leurs projets locatifs

Les projets locatifs vous proposent de financer une opération locative. Ces opérations consistent en l’achat d’un bien commercial loué de centre-ville. Ce bien est financé avec l’argent levé (apport) et de l’effet de levier bancaire. Après 5 à 7 ans, le bien est revendu. En tant qu’investisseur, ce financement vous permet d’être indirectement propriétaire d’une fraction du bien puisque lors de la levée de fonds vous devenez actionnaire de la société (augmentation de capital) qui détient ce bien.

L’effet de levier bancaire est calculé pour obtenir un autofinancement :

• Vous ne percevrez aucun revenu durant la période de l’investissement ;
• Cela maximise l’amortissement du crédit immobilier ;
• À la revente du bien, vous percevrez des dividendes.

À mon avis, les projets locatifs sont les grands absents de cette année 2023 sur la plateforme Baltis. Le nouvel agrément PSFP et les taux hauts nécessitent de revoir l’approche qui était celle de Baltis jusqu’à présent et pour 2024.

Puzzle : l’offre d’immobilier fractionné de Baltis  

Baltis propose une offre d’immobilier fractionné : Puzzle. Ce produit vous permet de diversifier votre portefeuille grâce à des projets d’immobiliers locatifs. L’offre Puzzle vous permettra d’investir principalement dans des commerces de proximité de grandes villes Françaises.  

Cette nouvelle typologie de projet propose des rendements annuels généralement compris entre 5 et 7 %, et la durée moyenne de l’investissement est de 7 ans. De plus, contrairement à la plupart des concurrents, cette offre d’immobilier fractionné est soumise à l’agrément PSFP. 

Voici le fonctionnement de l’offre Puzzle : 

• Baltis, avec un partenaire (Foncière De Watou pour le premier bien) identifie les biens ; 
• Les investisseurs financent le bien, qui est acheté par une société auprès de laquelle nous détenons une dette avec une hypothèque sur le bien ; 
• La plateforme assure la gestion active des biens (entretien, gestion des locataires, et éventuelles rénovations) ; 
• La plateforme distribue mensuellement ou trimestrielle les loyers avec un objectif de distribution entre 5 et 7 % annuels ; 
• Après 5 à 7 ans, le bien est revendu et la plus-value est distribuée entre les investisseurs (70 %), le partenaire (20 %) et Baltis (10 %). 

À mon avis, l’offre Puzzle est intéressante car simple et flexible. Elle propose en plus des rendements distribués relativement pertinents. Cependant, comme cette solution d’immobilier fractionné est jeune, il faudra attendre quelques temps avant de savoir si elle tient toutes ses promesses ! 

Baltis et Proximea : financement des sociétés sous forme de private equity

Baltis et Proximea propose maintenant des projets de private equity. Cela consiste à financer une société en devenant actionnaire de cette dernière. Le private equity est généralement plus, voire beaucoup plus rémunérateur que l’investissement sous forme de dette. Néanmoins, le niveau de risque est proportionnel :

• Une part importante des sociétés feront faillites et vous perdrez l’intégralité du capital investi sur ces sociétés ;
• Il est difficile de connaitre l’horizon de sortie : il est préférable de cibler un horizon entre 5 et 8 ans ;
• Il est très important de diversifier car seulement une petite partie des projets financés feront la majeure partie de votre performance.

Les autres produits financiers disponibles

Bien que la plateforme de financement de projets immobiliers soit spécialisée dans le crowdfunding immobilier et le locatif, elle propose d’autres typologies investissements :

• Un panier diversifié de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ;
• Des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ;
• Des Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI).

Je n’entrerai pas dans le détail de ces produits qui ne sont pas le cœur de métier de Baltis. Pour avoir plus d’informations sur ces produits, je vous invite à contacter directement Baltis.

Comment investir sur Baltis en 2024 ?

L’investissement sur la plateforme en ligne Baltis est semblable à ce que se fait sur beaucoup d’autres plateformes. Dès la validation de votre compte, cette dernière vous ouvre un compte chez leur prestataire de paiement Lemonway.

Lorsqu’un projet vous intéresse, vous devez :

1. Verser le montant à investir sur votre compte ;
2. Aller sur la page projet au moment de l’ouverture du projet ;
3. Cliquer sur le bouton « investir » ;
4. Saisir le montant à investir ;
5. Suivre les différentes étapes de validation et signature.

Si vous n’êtes pas obligé d’avoir le montant que vous souhaitez investir directement sur votre compte pour tenter votre chance, il est cependant préférable d’alimenter son compte en amont. En cas de souscription (régulier sur les petits projets), les investisseurs seront choisis selon les critères suivants :

1. En premier lieux, les investisseurs qui disposent des fonds seront prioritaires, dans l’ordre chronologique de souscription ;
2. Ensuite viendront les investisseurs qui ne disposent pas des fonds, dans l’ordre chronologique de souscription.

Un exemple de souscription sur Baltis

Un projet sort à 14h, et deux investisseurs souhaitent y souscrire, l’un avec les fonds nécessaires et l’autre sans fonds. Néanmoins, c’est l’investisseur sans fond qui y souscrit en premier à 14h01, tandis que l’autre y souscrit à 14h02. Selon la plateforme Baltis, c’est l’investisseur qui dispose des fonds et qui investit à 14h02 qui est prioritaire.

Présentation du site web – Avis Baltis 2024

À mon avis, le site web de Baltis est simple et efficace. Lorsque vous n’êtes pas connecté ou n’avez pas de compte, vous avez accès aux informations sur leurs produits (crowdfunding immobilier, locatif, SCPI, etc.) ainsi qu’aux informations de base sur les projets disponibles sur la plateforme en ligne. Comme pour toutes les plateformes (obligation réglementaire), vous devrez créer un compte et passer le KYC pour accéder à l’ensemble de la description des projets

Votre espace personnel

Une fois connecté, vous avez accès à votre espace personnel. Ce dernier vous permet d’accéder à :

• Des statistiques relativement basiques ;
• La liste des projets en cours et terminés.

Les projets – Avis Baltis 2024

La page des projets regroupe les sous 3 onglets :

• Les projets à financer ou en cours de financements ;
• Les projets financés ;
• Les projets remboursés.

Chose rare sur les plateformes de crowdfunding : vous pouvez consulter les descriptions de projets déjà financés ou remboursés.

La description des projets est à mon avis un gros point fort de Baltis

La description des projets présente sur le site web reprend les éléments principaux du rapport. Ce dernier est très complet et comprend de 25 à 40 pages d’informations :

• Une synthèse et une note d’audit (4 pages) ;
• Une présentation des différents opérateurs qui interviennent dans le projet (5 à 10 pages) ;
• Une description du lieu du projet (3 – 5 pages) ;
• Une présentation détaillée du projet (12 à 20 pages).

Avant d’investir, je vous incite fortement à parcourir le document de présentation du projet pour mieux comprendre dans quoi vous investissez.

Présentation synthétique et notes d’audit

Dans ce document de présentations, la plateforme Baltis propose un système de notation basé sur 6 critères :

• Financier ;
• Opérateur ;
• Emplacement ;
• Programme ;
• Commercial ;
• Garanties.

Elle attribue une note et un commentaire à chacune de ses composantes avant d’attribuer une note de risque globale.

Cette note synthétique souligne les points d’attentions (positifs et négatifs) du projet. Il est bon de rappeler que cette notation est réalisée par la plateforme Baltis elle-même. Vous devez faire vos propres recherches pour challenger la notation.

Les acteurs qui interviennent sur le projet

Ensuite, vous retrouvez la présentation des acteurs intervenant sur le projet.

• Le dirigeant avec un CV et quelques informations utiles pour comprendre ses expériences en immobilier ;
• La société porteuse du projet, sa présentation, ses réalisations et son dernier bilan ;
• Si la société fait partie d’un groupe, vous aurez les mêmes informations sur le groupe en question ainsi que l’organigramme.

Le lieu du projet

La plateforme de financement de projets immobiliers Baltis propose une analyse générique de la ville et de sa périphérie. Elle se concentre sur l’adéquation et la cohérence entre le projet et le lieu de son implantation.

Le programme : présentation détaillée du projet

Dans cette présentation détaillée, Baltis propose énormément d’informations qui vont dépendre du projet en lui-même.

• Les caractéristiques principales du programme ;
• La structuration du projet ;
• Le planning du projet ;
• Des plans et photos de situation ;
• La commercialisation ;
• Le bilan financier de l’opération ;
• Les garanties ;
• La fiscalité ;
• Les risques.

Toutes ces informations sont réparties sur une vingtaine de pages. Pour ma part, il est difficile de rendre justice à tout ce travail en quelques captures d’écran comme j’essaie de le faire habituellement.

Les autres pages de l’interface Baltis

Il existe d’autres pages dont des fonctionnalités intéressantes :

• La page profil avec vos informations personnels, vos justificatifs et les questionnaires ;
• La page actualités qui regroupe l’ensemble des actualités liés à vos projets en portefeuille ;
• Votre Porte-Monnaie qui permet de créditer de l’argent ou retirer l’argent disponible.

Globalement, les principales fonctionnalités attendues sur un site de crowdfunding sont présentes, mais certaines fonctionnalités manquent comme la possibilité de réaliser certains exports ou encore l’absence de statistiques plus fines.

Quel est l’impact de la situation économique (inflation, taux) sur les projets Baltis ?

La hausse des taux impacte fortement les projets immobiliers pour trois raisons :

• La capacité d’emprunt a diminué ;
• Les accords de crédit immobilier chutent ;
• Certains types d’immobilier souffrent plus particulièrement (ultra premium et le neuf par exemple).

Les investisseurs en projets d’investissements locatifs commencent à demander des rendements plus fort pour contrebalancer le coût de la dette. Par conséquent, les prix devraient mécaniquement baisser.

Dans les prochains mois, il faut privilégier les projets de marchands de biens dont la commercialisation est avancée voire sécurisée, ainsi que l’immobilier résidentiel. À mon avis, les projets proposés par la plateforme Baltis correspondent en grande partie à cette description, ce qui est positif. Cependant, une sélection plus drastique devra tout de même être mise en place en 2024.

En 2023, Baltis a augmenté ses taux. C’est un point important compte tenu de l’augmentation des risques portés par les investisseurs. Cependant, la hausse est encore limitée : cette hausse des taux est importante, sinon les projets de crowdfunding immobilier deviendront moins intéressants au regard du rapport rendements/risques.

En 2024, nous devrions connaître un début de baisse de taux avec un ralentissement de l’économie, ce qui sera propice :

• Aux marchands de biens qui auront la capacité d’investir ;
• Ainsi qu’aux acquéreurs qui retrouveront une partie du pouvoir d’achat immobilier perdu.

Les banques centrales européennes (BCE) et américaines (FED) ont déjà annoncés leur volonté de baisser les taux en 2024.

L’avis de la communauté d’investisseurs sur Baltis en 2024

Globalement, les avis Baltis sont excellents. En mars 2024, les investissements gratifient Baltis de 4,6/5 avec 45 avis sur Google.

Sur Trustpilot, un seul avis Baltis donc pas besoin d’épiloguer dessus. Ainsi, même si le nombre d’avis Baltis est limité, cela correspond à l’image des bons retours que je peux avoir des investisseurs dans son ensemble.

Les inconvénients et axes d’améliorations possibles pour Baltis en 2024

À mon avis, Baltis est une plateforme de qualité et assez sobre. Elle est efficace, mais je suis certain que certaines améliorations sont possibles.

Un manque de fonctionnalités

La plateforme est efficace mais assez minimaliste. L’entreprise pourrait offrir une meilleure expérience aux investisseurs. Nous pourrions imaginer :

• Des statistiques supplémentaires, par exemple, le rendement moyen attendu et le montant moyen investi ;
• Quelques graphiques pour nous montrer la répartition de nos investissements (géographique, typologie, durée, taux, intérêts courus) ;
• Un prévisionnel de cashflow ;
• Permettre aux investisseurs de réaliser des exports, par exemple pour leurs souscriptions ou le portemonnaie.
• Pourquoi pas une page « Documents » qui permettrait de centraliser les différents documents générés pour l’investisseur.

Réévaluer la durée des projets proposés

C’est pour moi le plus gros défaut qui ressors, maintenant que nous avons plus de reculs sur les projets de Baltis. La durée des projets est régulièrement sous-estimées, ce qui provoque des retards et un certain mécontentement. La plateforme en ligne a commencé à être moins agressive sur la durée théorique des projets mais me semble parfois encore trop optimiste.

Il serait souhaitable d’augmenter légèrement la durée, quitte à laisser un matelas de sécurité à l’entrepreneur et réduire les mauvaises surprises. Notons que ce phénomène est amplifié par la situation macroéconomique actuelle.

Découvrez mes analyses et avis de projets de Baltis

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées, mais aussi des descriptifs plus génériques sur certaines plateformes au gré de mes découvertes. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de Baltis.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Des risques à ne pas négliger lors de vos investissements sur Baltis

À mon avis, Baltis est une des meilleures plateformes d’investissement en crowdfunding immobilier. Cependant, vous vous exposez à des risques qu’il faut connaître avant d’investir. En premier lieu, les sommes investies sont illiquides, ce qui signifie que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, vous rencontrerez des difficultés à revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché officiel de revente.

Cela est d’autant plus vrai sur les projets d’investissements immobiliers dont la somme peut être bloquée entre 5 et 7 ans.

De plus, vous pouvez connaître des retards sur certains projets. Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux, de commercialisation, catastrophe naturelle, soucis légaux, etc.), il est probable que le remboursement le soit également.

Bien que nous ayons encore peu de recul, cette plateforme fait partie des bons élèves et connaît un taux de retard inférieur à 6 mois de 9,06 % et un taux de retard supérieur à 6 mois de 6,67 %

Si un projet ne se déroule pas comme prévu, il est possible que ce dernier soit en incapacité de payer la totalité de la somme due. Dans ce cas :

• Baltis peut activer les garanties prises (garanties personnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer l’argent dû ;
• Si l’opérateur est en défaut de paiement, Baltis représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

En conclusion de mon avis Baltis pour l’année 2024

Comme vous avez pu le constater à la lecture de cette analyse, mon avis Baltis est positif : pour les investisseurs en crowdfunding immobilier, c’est une plateforme incontournable. 3 raisons principales :

• Des projets de qualité et rémunérateurs ;
• Une expérience utilisateur simple, mais efficace ;
• Peu de défaut aujourd’hui.

En mars 2024, c’est selon moi une bonne plateforme en ligne. J’ai beaucoup investi sur Baltis, plus de 25 000 € à titre personnel et au travers de la société, ce qui prouve bien ma confiance envers Alexandre Toussaint et ces équipes.

Je vous rappelle que vous avez la possibilité de recevoir 25 € après votre premier investissement de 100 € minimum. Pour cela, saisissez le code parrain IFBALTIS lors de votre inscription. Tous les détails dans l’article dédié.

Quelles sont les plateformes alternatives à Baltis ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigé sur :

• Clubfunding : une plateforme de crowdfunding immobilier avec une super expérience investisseur ;
• Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une très bonne expérience utilisateur ;
• La Première Brique : une plateforme relativement récente, mais qui permet à tous d’investir dès 1 €.

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

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