Mon avis Raizers après 2 ans et 5 000 € investis

Avis Raizers – Raizers est un des acteurs importants du crowdfunding immobilier Français depuis quelques années. Lancé en 2014, Raizers a financé 300 000 000 € de projets immobiliers depuis sa création, principalement sur des projets de marchands de biens.

Cela fait maintenant plus de 2 ans que je teste la plateforme et je vais pouvoir vous faire un retour complet. Après une présentation générique de la plateforme, je vous présenterai mon portefeuille, le site web et conclurai avec les points forts et les axes d’améliorations de la plateforme.

Si vous débutez en crowdfunding immobilier ou souhaitez un rappel de son fonctionnement, je vous invite à lire mon article dédié au crowdfunding immobilier qui synthétise les principales caractéristiques de ce placement : type de projets, rendement, risques, garanties.

Présentation générale de Raizers

Raizers vous permet de participer au financement de projets immobiliers en finançant une partie de la dette dont les entrepreneurs ont besoin, vous serez rémunéré par des intérêts. La plateforme Raizers propose majoritairement des projets de marchands de biens : rénovation, division foncière, mise en place de copropriété. La société a pour particularité d’être régulée dans 3 pays : la France, la Belgique et la Suisse.

Comme la société a été crée en 2014, nous commençons à avoir un certain recul sur la plateforme. Raizers a fait ses preuves et est une plateforme de crowdfunding reconnue. Cependant, comme beaucoup de ses concurrents, en 2023, la plateforme subit actuellement quelques retards liés à la conjoncture.

La plateforme est réputée pour travailler avec des opérateurs expérimentés. Raizers propose également une typologie de projet que l’on trouve peu chez la concurrence : en Corse ou dans les DOM-TOM. A ma connaissance, c’est la seule plateforme qui propose régulièrement des projets dans ces zones géographiques.

En 2023, le taux moyen était de 9,90 %, avec des projets d’une durée moyenne de 20 mois, ce qui est dans la moyenne du marché. Actuellement, il y a 14 % de retards environ sur les encours de la société. Ce qui n’en fait un pas très bon élève sur ce point, mais ces derniers sont gérés sérieusement.

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF	CIP (14007002)
Pays	France 🇫🇷
Actionnaire unique	groupe Empruntis
Dirigeants	Maxime PALLAIN Grégoire Linder
Année de création	2014
Avis clients (google / argent & salaire/ Trustpilot)	4.8 / 5, 4.8 / 5 et 4,0/5
Taux d’intérêt moyen	9,9 %
Investissement minimum	1 000 €
Montant financé	> 300 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	11,5 %*
Retard > 6 mois / Défaut (en montant)	2,4 %*
Perte (en montant)	0 %**
Bonus parrainage	Jusqu’à 100 € de bonus

Source : Indicateurs de performances
* Les retards actuels est calculé par : Montant en retard / ( Somme de encours + de tous les retard)
** Les pertes sont calculés par : Montant des pertes / ( Somme des projets remboursés + Pertes)

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Raizers est partenaire de Investissements-Faciles, la plateforme vous propose un bonus jusqu’à 100 € avec le code INVEST-FACILES. Il suffit de saisir le code à l’inscription comme indiqué dans la page dédiée au partenariat.

Mon avis sur Raizers

Raizers est une plateforme réputée sérieuse. Elle propose parfois des projets d’une très grande qualité, cohérent et avec des garanties fortes. La variété de projet est très importante ce qui en fait une plateforme de choix pour diversifier, notamment d’un point de vue géographique grâce à la couverture de l’ensemble du territoire français dont la Corse et les DOM-TOM. Parfois nous avons également des projets à l’étranger (Portugal, Italie, Luxembourg notamment).

Raizers a beaucoup de points forts :

• Environ 2 projets par semaine
• 0 % de pertes au moment où j’écris ces lignes
• 9,9% de rendement moyen
• De belles descriptions de projets, riches en données intéressantes
• Des projets dans des zones géographiques peu couvertes chez la concurrence

Cependant, si vous investissez sur Raizers, vous vous apercevrez rapidement de plusieurs points :

• La qualité ressentie des projets est variable, certains me semblent beaucoup moins intéressants
• Certains points mineurs ne sont pas abordés dans les descriptions de projets, comme par exemple les autorisations d’urbanismes, quand elles sont obtenues et purgées, elles ne sont pas cités

Ces points ne sont pas bloquants quand on en a connaissance et qu’on les intégre dans de nos analyses de projet.

Suivi

Le suivi de Raizers est assez particuliers. Sur les projets qui se déroulent bien, vous aurez peu de nouvelles, avec 1 à 2 messages par an, c’est peut être légèrement insuffisant. Cependant, quand un projet connaît des difficultés, la fréquence des communications augmente et le suivi devient vraiment intéressant.

Support Client

Le support client existe selon 2 canaux, vous pouvez les contacter directement ou bien Raizers à mis en place un espace commentaire sur chaque projet. Ce qui vous permet de poser vos questions publiquement et d’avoir une réponse de Raizers dans les jours qui suivent.

Les projets en Corse et au DOM-TOM

Raizers se différencie de la plupart des plateformes par son nombre de projet en Corse ou dans les DOM-TOM. Ces projets permettent une diversification géographique que vous trouverez rarement ailleurs et sont généralement rémunérateurs (11% de rendement).

Cependant, ils sont aussi plus risqués que la moyenne. Aux risques inhérents au crowdfunding immobilier s’ajoute des risques spécifiques liés :

• à l’isolement de ces territoires (insulaire le plus souvent), cela peut complexifier les chaînes logistiques et augmenter les coûts à cause de l’acheminement maritime des matériaux.
• aux éléments naturels (tempête tropicale, cyclone, tremblement de terre, possible éruption) qui peuvent perturber les chantiers
• à l’environnement administratif et économique parfois différent de ces territoires. Un entrepreneur métropolitain peu au fait de l’environnement local peut être confronté à des difficultés particulières qu’il ne rencontrerait pas en métropole, cela peut réellement retarder un projet

Mon portefeuille, combien ai-je investi ?

Vous l’aurez compris, je suis satisfait de Raizers même si j’expérimente actuellement quelques retards. Ces derniers sont pris au sérieux par la plateforme, ce qui explique cet avis positif, cependant, je suis très sélectif sur les projets que je finance.

Au total, j’ai financé 5 projets et 2 m’ont été remboursés. Je ne cherche pas particulièrement à développer mon portefeuille sur Raizers, ce dernier grossira / se reduira au gré des opportunités offertes par la plateforme.

Comme pour chaque plateforme, il faut rappeler que je limite les montants investis sur les plateformes pour pouvoir en tester de nouvelles régulièrement. Mon portefeuille Raizers ne pourra probablement pas dépasser les 5 000 € même si de très bonnes opportunités se présentent.

Découvrez mes plateformes et projets préférés du moment

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de Raizers et de biens d’autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

L’avis de la communauté des investisseurs

Globalement, les avis sont bons à excellent. En mars 2023, les investisseurs gratifient Raizers de 4,8/5 avec 75 avis sur Google :

Sur Argent et Salaire, les avis sont similaires à ceux de Google avec une note de 4,8/5 avec 146 avis :

Sur TrustPilot, les avis sont un peu moins bon avec 4,0/5 sur 50 avis.

Présentation du site web – Avis Raizers

Raizers offre un site web simple et efficace. Lorsque vous n’êtes pas connectés, vous avez accès :

• à la liste des projets à venir, en cours ou clôturés
• aux informations générales sur la plateforme
• aux modalités de fonctionnement de la plateforme pour les investisseurs et les porteurs de projets.
• au blog Raizers autour du crowdfunding et de l’immobilier

Votre espace personnel sur Raizers

Une fois connecté, vous avez accès à votre espace personnel. Il est simple, mais contient des informations intéressantes :

• le tableau de bord avec quelques statistiques
• les projets à venir
• les mouvements sur votre compte
• vos données personnelles et votre fiscalité

Le tableau de bord

Le tableau de bord vous permet d’avoir les informations principales de votre compte sur une seule page et des statistiques sur votre niveau de diversification:

• les montants investis
• le sole de votre compte
• les intérêts perçus
• le nombre de projets en cours
• les échéances à venir

Les échéances à venir permetttent d’avoir une idée du cashflow, c’est une fonctionnalité très intéressante. Cependant, je tiens à rappeler, cela n’est que prévisionnel, il ne faut pas s’appuyer sur ce dernier pour planifier des dépenses par exemple. Un projet en crowdfunding peut être en retard et comme il est illiquide, vous devez attendre que l’entrepreneur rembourse.

En plus des éléments précédents, on retrouve les statistiques de diversification de votre portefeuille :

Vous trouverez également plus bas la liste les projets en cours ainsi que vos 3 dernières transactions réalisées sur votre compte;

Mon profil

Cette partie est séparée en plusieurs pages qui permettent de gérer vos :

• Informations personnelles
• Pièces justificatives
• Test d’adéquation
• Parrainages

Pas grand-chose à montrer ici, ce sont les formulaires que vous remplissez à l’inscription et que vous pouvez modifier en cas de changement de situation personnelle.

Ma fiscalité

C’est un écran de plus en plus présent chez les plateformes qui permet de gérer votre fiscalité. Si la plupart des personnes vont rester sur le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU aussi appelé Flat Tax), certains profils peuvent optimiser leurs fiscalités :

• Personnes à faibles revenus (TMI à 0 et 11 %)
• Frontaliers
• Résidents fiscaux étrangers

J’ai rédigé un article sur le sujet, que je vous invite à consulter si vous pensez être dans une de ces situations.

Pour modifier votre régime d’imposition, vous n’avez qu’à cliquer sur le lien « Je suis exonéré partiellement ou totalement », puis sélectionner le cas de figure auquel vous appartenez. Il vous faudra justifier sur la base de documents officiels selon votre cas.

Vous trouverez en bas de la page fiscalité l’historique de vos Imprimé Fiscaux Uniques (IFU) ainsi qu’une Foire Au Question (FAQ).

Mon portefeuille

Cet écran récapitule vos investissements en cours ou remboursés, avec les informations suivantes :

• montant investi
• rendement
• date d’émission
• durée

Vous pourrez accéder au projet pour avoir accès à l’échéancier, le bulletin de soucription et le reporting.

Vous pouvez aussi accéder aux projets financés et remboursés qui vous précise le Taux de Rendement Interne (TRI) effectif :

Mon compte

Il s’agit de l’historique des transactions : investissement, remboursement, prélèvement à la source, ajout ou retrait d’argent, parrainage. Très utile pour faire le suivi de ses investissements et pour le coup, cette page importante est bien réalisée.

Vous avez aussi la balance de votre compte et vous pouvez faire des dépôts et retraits depuis cette page. Vous aurez également la possibilité depuis cette page d’effectuer des exports excel et pdf de votre relevé de transactions. Seul bémol sur cette page, il manque peut-être un filtre vous permettant d’isoler certaines transactions par période ou nature.

Page opération

Cette page liste les projets à venir et déjà financés. Pour chaque projet, vous trouvez:

• Le nom du projet, de l’opérateur, la ville de l’opération et une illustration
• Un résumé de l’objectif de l’opération
• Le montant recherché et la durée de l’emprunt
• Le montant collecté et le nombre d’investisseur pour les projets en cours ou terminés

Pour avoir plus d’informations sur les projets, il faudra se rendre sur la page dédiée au projet.

Page projet

Chaque projet à une page dédiée qui vous permet d’avoir un descriptif contenant :

• Les informations générales de l’opération : montant levé, rendement, durée
• Une présentation relativement détaillée du projet
• Le bilan financier de l’opération avec le détail des sources de financement
• Une présentation de l’opérateur et des bilans des sociétés concernées
• Un onglet document avec les documents de références
• Un espace de commentaires

Pour avoir plus d’informations, il faut télécharger le dossier complet qui se trouve dans l’onglet « Documents ».

Présentation détaillée des projets

La présentation est divisée en plusieurs onglets :

• La présentation du projet
  • Une présentation générale : type de projet
  • La localisation
  • La commercialisation
  • Les travaux
  • Comparaison du projet par rapport au marché
  • Le planning prévisionnel
  • Le montage juridique
  • Les garanties
  • Forces et faiblesses du projets
• Le bilan financier de l’opération
  • Bilan de l’opération
  • Les sources de financement
• Les entrepreneurs et sociétés liés à l’opération
  • Présentation des entrepreneurs
  • Présentation des sociétés impliquées et de leurs bilans

Onglet Présentation

L’onglet « Présentation » du projet présente la typologie du projet, ce qu’il est prévu de faire, où se situe ce projet exactement ainsi que toutes les informations nécessaires à la bonne compréhension de ce dernier.

En plus de ces informations on retrouve :

• La commercialisation
• Les travaux et prestataires
• Comparaison du projet par rapport au marché
• Le planning prévisionnel
• Le montage juridique
• Les garanties
• Forces et faiblesses du projet

La description fournit par Raizers a un bon niveau de détail, par exemple :

• les travaux sont découpés par poste de dépenses
• Le prix de vente de l’opération est comparé avec les prix du marché et quelques biens comparables vendus récemment

Raizers est également relativement transparent sur le montage juridique du projet, du groupe qui porte l’opération et propose pas mal d’information à ce sujet, nous le verrons plus loin.

En synthèse Raizers nous propose une analyse des forces et faiblesses du projet.

Onglet Bilan Financier

L’onglet « Bilan Financier » présente, dans un premier tableau, le bilan de l’opération avec le détail des coûts, le prix de revient et la marge attendue sur le projet. Dans le second tableau, vous trouvez la structure de financement, qui permet notamment de connaître les fonds propres apportés par l’opérateur.

Ce sont des informations importantes pour définir la qualité de l’emplacement et du projet.

Onglet Opérateur

Sur Raizers, c’est un onglet très important, la plateforme partage beaucoup plus d’informations que la plupart de ses concurrents sur cet aspect là :

• La structure de l’opérateur (actionnaires, holding, sociétés projets)
• Le profil et l’expérience des entrepreneurs
• Le bilan des entreprises concernées par le projet
• Le bilan des sociétés donnant une garantie autonome

Régulièrement, nous avons aussi accès à une estimation du patrimoine net lorsque la caution personnelle des dirigeants est mise en jeu. Ce n’est pas systématique, mais c’est surement la plateforme qui présente le plus souvent cette information.

Vous comprendrez que je n’illustre pas ce paragraphe, ce sont des données sensibles,

Les autres onglets

L’onglet « Echéancier » récapitule les dates prévisionnelles de paiement des intérêts et de remboursement du capital.

L’onglet « Documents » permet de retrouver :

• Une partie des documents appuyant l’analyse de l’opérateur : KBis et état financier des sociétés
• Le dossier complet du projet qui regroupe les données disponibles sur tous les onglets
• Le contrat obligataire pour connaitre en détail les conditions de la levée
• Le document d’informations réglementaires (DIR), qui propose les informations sous le format réglementaire

Raizers mets à disposition un espace de commentaires qui permet de poser des questions auxquelles l’équipe de Raizers réponds assez rapidement en général. C’est une fonctionnalité très appréciable puisque cela permet d’avoir une correspondance directe et publique avec l’équipe si nous avons des questions relatives à un projet.

Lorsque vous avez investi sur un projet un onglet « Reporting » apparaît, qui permet à Raizers de vous transmettre le suivi du projet. Ce dernier n’est pas forcément régulier tant que le projet se passe bien. Cependant, les projets en difficulté sont suivis plus étroitement.

Mon avis – Les axes d’améliorations possibles

Raizers est une plateforme intéressante, qui propose des projets généralement bons. Cependant, elle n’est pas parfaite et quelques améliorations seraient souhaitables selon moi.

Suivi plus régulier

Le suivi des projets n’est pas le meilleur du marché. Sur les projets qui ne posent pas particulièrement de soucis, nous avons un suivi qui est finalement assez rare avec 1 à 2 messages par an maximum. Il serait intéressant d’avoir un suivi un peu plus régulier avec des informations basiques qui répondent à des questions légitimes que se posent l’investisseur :

• Le niveau de commercialisation
• L’avancement des travaux
• Le respect (ou pas) du planning initial.

Je tiens à rappeler que le suivi est beaucoup plus régulier quand le projet connaît quelques difficultés ce qui reste le plus important.

Les autorisations administratives

Le statut des autorisations administratives est rarement partagé, probablement car Raizers attends systématiquement l’obtention des permis pour accepter un projet. Cependant, je pense que cette information est importante, et c’est une force de leurs projets qu’ils pourraient aisément mettre en avant.

Le niveau de risque de certains projets

Je trouve certains projet Raizers particulièrement bons et intéressants, en revanche, certains projets me laissent plus dubitatif. Il m’arrive de ne pas comprendre la présence de certains projets sur la plateforme. Je leur trouve des facteurs de risques importants.

Quelques informations supplémentaires

Jusqu’ici, je vous ai donné beaucoup d’informations sur le fonctionnement de Raizers. Mais il est toujours intéressant d’en savoir plus sur divers sujets (actionnariat, fiscalité, etc..).

À qui appartient Raizers?

Maxime Pallain et Grégoire Linder sont les deux fondateurs de Raizers, ils sont toujours à la tête de l’entreprise, mais ne sont plus les actionnaires de la société, Raizers appartient au groupe Empruntis

Comment est régulé Raizers ?

Raizers est régulée en France auprès de l’AMF comme Conseiller en Investissement Participatif (CIP). Raizers est aussi régulée en Suisse et en Belgique.

Raizers vous permet-il d’investir au travers du PEA-PME ?

Non, mais des tests sont en cours.

Je suis résident fiscal étranger (ou étranger en France), puis-je investir sur Raizers?

Oui, une très grande partie des étrangers et résidents fiscaux étrangers peuvent investir sur Raizers. Les seules limitations portent sur les US-Personnes et les pays sous sanctions.

Par ailleurs, si vous êtes résident fiscal étranger, Raizers vous versera les intérêts bruts et il sera de votre responsabilité de déclarer ces revenus dans votre pays de résidence fiscale.

Que détenez-vous lorsque vous prêter votre l’argent avec Raizers?

Lorsque vous prêtez de l’argent à une société au travers de Raizers, vous détenez une obligation. Une obligation est un titre financier qui représente une dette de la société envers vous. Cette obligation engage la société à vous rembourser selon les conditions édictées par le contrat :

• taux
• durée
• condition de remboursement anticipé
• pénalité de retard
• garanties
• etc.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité du crowdfunding immobilier est simple, vous êtes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % sur les intérêts que vous recevrez. Il existe des moyens de réduire cette imposition pour certains profils :

• Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 11 % maximum
• Si vous cotisez à un système de santé étranger (certains frontaliers par exemple)
• Si votre résidence fiscale est à l’étranger

Découvrez mes plateformes et projets préférés du moment

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de Raizers et de biens d’autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Des risques à ne pas négliger

Raizers me semble être une plateforme de crowdfunding immobilier intéressante, mais il existe certains risques dont il faut avoir conscience avant d’investir.

Le risque le plus important est celui de l’illiquidité. Ce terme veut simplement dire que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, il sera difficile de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché officiel de revente.

Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux, de commercialisation ou catastrophe naturelle), il est probable que le remboursement le soit également. Raizers applique des pénalités allant jusqu’à 3 % de rendement aux opérateurs en retard.

En ce début 2023, Raizers connait une vague de retard, avec plus de 10 % des encours actuellement des retard. Pour autant, la plupart des retards sont bénins et liées aux conditions particulières et vont se régler simplement en attendant quelques mois de plus que le scénario privilégié initialement.

Si malheureusement le projet se passe vraiment mal, il est possible que l’opérateur soit en incapacité de payer la totalité de la somme due. Dans ce cas :

• Raizers peut activer les garanties prises (garanties personnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer l’argent dû
• Si l’opérateur est en défaut de paiement, Raizers représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société

Suivre Raizers

Pour être tenu au courant des nouveautés de Raizers, vous avez 4 canaux à privilégier :

• Le site web : https://www.raizers.fr/
• Twitter: https://twitter.com/Raizers
• Facebook : https://www.facebook.com/RaizersEurope/
• LinkedIn : https://www.linkedin.com/company/raizers/

Pour tous les détails du partenariat (jusqu’à 100 € de bonus), vous pouvez consulter la page dédiée à celui-ci.

Conclusion de mon avis Raizers

Vous l’aurez compris au cours de cet article, Raizers est une plateforme que je trouve intéressante :

• Il propose un taux de rendement dans la moyenne haute du marché (9,90 % en moyenne)
• Ils financent des projets parfois très intéressants
• Ils financent des projets dans des zones géographiques différentes (DOM-TOM & Corse)

Il faut tout de même faire attention, je vous conseille de bien analyser chaque projet, par exemple, les projets dans les DOM-TOM peuvent souffrir de certains problèmes très locaux (approvisionnement, risques naturels etc..).

Je rappelle, que pour réduire les risques, il est primordial de bien veiller à diversifier son portefeuille de crowdfunding sur 25 à 30 projets au minimum afin de limiter votre exposition à un seul projet.