25 meilleures plateformes crowdfunding en 2023 (+12 en bonus)

Ce top des meilleures plateformes crowdfunding 2023 est là pour vous donner des idées d’investissement en évitant les plus mauvaises plateformes.

Cette liste est basée sur des critères objectifs (performances, défauts, expérience utilisateur) et sur mon ressenti qui est lui totalement subjectif. Par ailleurs, j’ai essayé de sélectionner différents acteurs dans des sous-catégories du crowdfunding pour vous permettre de diversifier vos investissements.

Pour rappel, vous pouvez suivre l’évolution de mon portefeuille crowdfunding dans mes articles mensuels où je présente les résultats de mes investissements en toute transparence.

Disclaimer : L’utilisation de certains liens et des codes bonus sont susceptibles de rémunérer ma société. Cela n’influe pas le classement final, vous le verrez, certains partenaires se trouvent dans les dernières places.

Évolution du contexte économique et impact sur le crowdfunding

La hausse des taux et la fin de la politique du « quoi qu’il en coûte » ont des impacts forts sur le crowdfunding. En effet, il devient plus difficile pour les sociétés de se financer (hausse des taux, banques plus sélectives) et certaines qui étaient sous perfusion de dettes vont se retrouver en difficulté. 

L’impact est d’autant plus fort pour les sociétés recourant au crowdfunding immobilier puisqu’à ces difficultés de financement croissantes côté opérateurs (promoteurs, marchands de biens), s’ajoute les difficultés grandissantes des clients pour obtenir des crédits. 

Il faut s’attendre à avoir des impacts négatifs sur le crowdfunding et une augmentation du nombre de retard et du taux de défaut en 2023. En contrepartie, nous avons vu les taux commencer à monter en fin 2022.

Retrouvez une sélection de projets de crowdfunding sur Telegram

Avant de commencer le classement, j’en profite pour présenter mon canal Telegram public. Sur ce canal, je vous propose régulièrement une sélection de projets. Je les décortique pour en faire ressortir les points forts et les points faibles.

En quelques secondes de lecture, vous aurez toutes les informations importantes des investissements analysés !

1er – ClubFunding ( = )

ClubFunding est partenaire de Investissements-Faciles. Ils me permettent de vous offrir un bonus exceptionnel de 100 € avec le code IF21. Il suffit de remplir un formulaire sur la page dédiée au partenariat après votre premier investissement.

Secteur : Immobilier – Marchands de biens
Performance moyenne : 9,9 % (10,0 % en 2022)
Taux de perte (selon critère FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Bonus : 100 € pour votre 1er investissement, plus d’informations ici
Lien indicateurs de performance

ClubFunding est la plus grosse plateforme française de crowdfunding immobilier. Pour l’investisseur, elle est particulièrement satisfaisante. Vous n’avez qu’à vous inscrire, valider votre identité et votre RIB et vous n’aurez plus grand-chose à faire.

Contrairement à la plupart des plateformes, ClubFunding vous prélève directement sur votre compte bancaire et vous verse les intérêts nets d’impôts sur celui-ci. La tâche de l’investisseur se résume à sélectionner les projets intéressants !

En 2023, ClubFunding conserve sa première place grâce à la qualité des projets présentés, aux rendements offerts, la qualité de l’expérience d’investisseur et ses excellents résultats. On notera tout de même une hausse des retards depuis quelques mois, comme sur toutes les plateformes.

2 nd – EnerFip [Petit budget] ( = )

Secteur : Entreprise énergie renouvelable
Performance moyenne : 4,97 % (4,44 % en 2022)
Taux de perte (selon critère FPF) : 0 %
Investissement minimum : 10 €
Bonus : 30 € pour un premier investissement de plus de 100 € avec le code AIF21 à l’inscription
Lien indicateurs de performance

EnerFip est un acteur du financement participatif qui finance des projets d’énergies renouvelables (solaire, éolien, biomasse…). Les taux de rendement sont plus faibles que dans le crowdfunding immobilier, mais les projets énergies renouvelables (ENR) me semblent moins risqués dans le contexte actuel.

Cette thématique d’investissement est en vogue et les investisseurs institutionnels se bousculent pour prendre part aux projets ENR. Si une entreprise se retrouve en difficulté, elle n’aura aucun mal à vendre son portefeuille de projets à bon prix. Si pour vous l’écologie doit être au cœur de vos investissements, c’est une plateforme incontournable.

En 2023, EnerFip a poursuivi sur sa lancée. La fin de l’année a été marqué par la très forte hausse des rendements offerts. À titre d’exemple, le taux moyen proposé sur 2023 s’élève à 6,63 %,  alors que celui-ci était de 4,44 % en moyenne sur 2022 .

De plus, le contexte du prix de l’énergie fait qu’il y a plus de projets sans limitation géographique. En effet, certains opérateurs qui choisissaient d’avoir recours au tarif préférentiel EDF, pour le rachat de l’électricité produite, devaient lever de l’argent en priorité dans la région du projet. Certains opérateurs décident de s’affranchir de cette contrainte et de revendre directement leur électricité sur le marché.

3 ème – Baltis ( = )

Secteur : Immobilier – Marchands de biens et promoteurs
Performance moyenne : 9,60 % (9,76 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Bonus : Contenus et projets exclusifs si vous passez par mon partenariat, plus d’information ici
Lien indicateurs de performance

Baltis est une plateforme de crowdfunding immobilier récente. A son lancement en 2016, Baltis permettait uniquement d’investir dans l’immobilier locatif sous forme d’action. La plateforme s’est par la suite diversifiée en proposant du crowdfunding immobilier. C’est un acteur avec un historique de projets intéressants qui a eu une forte croissance en 2022.

Le site web est agréable et la description des projets est parmi la meilleure du marché. Elle permet de se faire une idée précise des projets. De manière générale, les projets présentés sont de bonnes factures avec des rendements intéressants. Cependant, la plateforme est encore jeune et le nombre de projets financés reste faible pour être représentatif.

En 2023, Baltis ne propose plus d’investissement immobilier en action avec levier du fait de la hausse des taux. En 2022, Baltis a fait l’acquisition de Proximea qui paraîtra plus bas dans le classement.

4 ème – Homunity (Nouveau)

Secteur : Immobilier – Promoteurs
Performance moyenne : 9,11 % (8,58 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Bonus : Contenus et projets exclusifs si vous passez par mon partenariat, plus d’information ici
Lien indicateurs de performance

Homunity, filiale du groupe Tikehau Capital, est un des leaders du marché, avec plus de 500 M€ financés depuis sa création en 2016. Les projets présentés sur Homunity sont généralement de la promotion immobilière. Ces projets sont proposés par des sociétés plus importantes que sur ClubFunding, par exemple, ce qui explique les plus faibles taux offerts sur la plateforme

On assiste cependant depuis début 2023 a une hausse des rendements proposés, cela provient des difficultés de financement des projets de promotions. Et c’est tout à fait légitime, car ces projets sont particulièrement frappés par la hausse des taux que nous rencontrons depuis 2022.

La description des projets est bien réalisée et le nombre de retards et défauts est faible pour le moment. Cependant, le nombre de retards devrait croitre en 2023. Homunity propose des financements sur des projets de taille importante, ce qui laisse généralement un peu plus de temps pour investir.

5 ème – Monego (Nouveau)

Secteur : Immobilier – Promoteurs
Performance moyenne : environ 9 % – Taux affiché faux (8,91 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Lien indicateurs de performance

Monego est une plateforme de crowdfunding immobilier spécialisée dans la région Rhône-Alpes. La plateforme a un historique incroyable, avec un taux de retard faible alors que nous commençons à avoir un historique puisqu’elle est active depuis 2017. La plateforme se concentre sur le projet de promotion d’opération de toute taille avec des besoins de financement relativement modeste (les collectes dépassent rarement les 1 M€).

La description des projets est intéressante, il manque parfois certains détails, mais le support est toujours réactif pour répondre aux interrogations. C’est une des plateformes que je vais surveiller de près dans les mois à venir.

En 2023, il faudra garder un œil sur l’évolution des retards compte tenu du contexte économique peu favorable aux promoteurs.

6 ème – Raizers ( = )

Secteur : Immobilier – Marchands de biens et Promoteurs
Performance moyenne : 9,89 % (9,85 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Bonus : Jusqu’à 100 € à réinvestir, saisissez le code parrain INVEST-FACILES à l’inscription
Lien indicateurs de performance

Raizers est un des poids lourds du crowdfunding immobilier en France. Raizers présente des projets intéressants avec des rendements élevés (10%) et des garanties très fortes sur certains projets (hypothèque et apport de fonds propres significatif de l’opérateur). Raizers travaille habituellement avec des marchands de biens plutôt expérimentés et finance de temps à autre des projets internationaux, en Italie, au Luxembourg ou encore au Portugal.

À côté de ces bons projets, il y a quelques projets que je trouve un peu moins convaincants. Le plus souvent, ces projets sont dans des régions avec des risques spécifiques (Corse, DOM-TOM et étranger) et avec des éléments qui ne m’ont pas convaincu.

En 2023, Raizers devra affronter un contexte économique moins favorable et pourrait connaître plus de retards, comme l’ensemble des opérateurs de l’immobilier.

7 ème – La Première Brique [Petit budget] (-2)

Secteur : Immobilier – Marchands de biens
Performance moyenne : 11,4 % (11,0 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 €
Bonus : + 1,1% de rendement sur chacun de vos investissements avec le code IF1 (plus d’information)
Lien indicateurs

La Première Brique est un acteur récent du crowdfunding immobilier. La Première Brique finance principalement des marchands de biens sur des projets entre 200 000 et 1 000 000 €. Son plus gros avantage est de proposer des investissements dès 1 €. Ce qui en fait la plateforme LA plus accessible du marché. Les rendements offerts sont parmi les plus hauts du marché. 

Si cette plateforme n’est pas plus haut dans le classement c’est que tout n’est pas parfait. Pour participer à un financement sur La Première Brique, il faut être extrêmement rapide, les projets partent en moins d’une minute. Les projets sont également plus risqués avec des marchands de moins expérimentés en général (contrepartie des rendements plus attractifs). 

Malgré ce risque, la plateforme n’a pas connu de défaut à ce jour (février 2023). En 2023, il faudra vérifier si la plateforme continue de réaliser un aussi bon suivi de ces projets.

8 ème – Citesia (Nouveau)

Secteur : Immobilier – Marchands de biens et promoteurs
Performance moyenne : 9,5 % (10,1 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Bonus : 50 € pour votre 1er investissement avec le code INVESTFA, plus d’information ici
Lien indicateurs de performance

Citesia est une plateforme récente de crowdfunding immobilier avec de bons résultats. La plateforme finance des marchands de biens et promoteurs sur des projets jusqu’à 2 000 000 €. Les projets présentés sont de qualité, et les collectes laissent généralement le temps de se positionner.

La plateforme est encore jeune pour avoir du recul sur le taux de retard puisque l’échantillon de projet est encore faible (40 projets financés au total). La capacité de sélection et le nombre de retards que nous constaterons dans les prochains mois sont susceptibles de faire évoluer le classement de cette plateforme rapidement.

9 ème – Lendosphere [Petit budget] ( -1 )

Secteur : Entreprise énergie renouvelable
Performance moyenne : 5,30 % (5,55 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 50 €, mais souvent 100 €
Bonus : 30 € lorsque vous aurez investi 100 € avec le code IF2023 dans votre espace
Lien indicateurs de performance

Lendosphere est la seconde plus grande plateforme dans le financement de projets d’énergies renouvelables (solaire, éolien, biomasse…). Tout comme sa consœur EnerFip, cette entreprise propose de bons résultats, avec très peu de défauts.

Grâce à Lendosphere vous pourrez investir sur des projets « verts » qui ont de plus en plus la côte. Avec l’engouement actuel autour des projets énergies renouvelables, ce type de financements me semblent de moins en moins risqués. Les banques, les fonds d’investissement et même des sociétés dans les énergies traditionnelles (comme Total) sont susceptibles de financer ou racheter ce type de projet en cas de problème avec un financement.

Comme pour EnerFip, les taux ont fortement augmenté depuis fin 2022 sur ce type d’investissement et le nombre de collectes nationales a explosé.

10 ème – Finple (Nouveau)

Secteur : Immobilier – Marchands de biens , Promoteurs et Crowdequity
Performance moyenne : 7,17 % (7,47 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Lien indicateurs de performance

Finple est une plateforme créée en 2016, dont les rendements sont bien plus faibles que la moyenne, cela s’explique par le fait que certains projets sont à capital garanti et que d’autres proposent des rendements inférieurs. La différence de taux est importante et elle ne me semble pas particulièrement justifiée.

La plateforme propose Cependant une bonne expérience pour les investisseurs avec des descriptions relativement bien détaillées et assez peu de retards. J’ai encore assez peu de retour sur cette plateforme, j’ai eu peu d’échanges avec l’équipe ou les investisseurs de cette dernière. Le classement est donc susceptible d’évoluer rapidement.

11 ème – Fundimmo ( -7 )

Secteur : Immobilier – Promoteurs
Performance moyenne : 8,78 % (8,18 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 1 000 €
Lien indicateurs de performance

Fundimmo, filiale du groupe Atland, est un des leaders du marché, et fait franchement bien le travail. Les projets présentés sur Fundimmo sont généralement de nouvelles constructions. Ces projets sont proposés par des sociétés plus importantes que sur ClubFunding, ce qui explique les plus faibles taux offerts par la plateforme. Le gros point faible que je trouve à Fundimmo vient de l’apport en fonds propres des promoteurs qui n’est le plus souvent pas assez important selon moi.

En 2022, avec le départ de certains dirigeants l’entreprise n’a pas été dans un bonne dynamique et n’est parvenue à financer qu’une somme similaire à 2021 dans un marché en croissance de 45 % !

En 2023, Fundimmo voit sa place chutée dans ce classement pour ce manque de dynamisme et le contexte économique difficile autour des projets de promotion. A cela s’ajoute, des rendement en 2022 n’ont vraiment pas été à la hauteur du risque et une vitesse de collecte parfois faible.

12 ème – My Capital Immo (Nouveau) [Petit budget]

Secteur : Immobilier – Marchands de biens
Performance moyenne : 8,97 % (9,54 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 200 €
Bonus : à venir …. wait and see
Lien indicateurs de performance

My Capital Immo existe depuis 2017, mais le nombre de collectes réalisées jusqu’à 2020 était faible. Depuis 2021, la plateforme a connu une belle croissance. Cette plateforme vous permet de financer principalement des opérations de marchands de biens. La description des projets est relativement complète.  

My Capital Immo est aussi une des plateformes les plus accessibles du marché puisque vous pouvez investir dès 200 €. Comme la plateforme ne se développe très fortement que depuis 2021, nous avons encore assez peu de recul sur cette dernière pour le moment. Son classement pourrait grandement varier lors des prochaines éditions de ce classement.

13 ème – RealT [Petit budget] ( -6 )

Secteur : Immobilier tokenisé (blockchain)
Performance moyenne : 10,4 %
Taux de perte : Pas cohérent
Investissement minimum : 50 $
Point d’attention : Récent et novateur, très gros potentiel, mais plus risqué
Pas de statistique

RealT est une plateforme très particulière qui mêle crowdfunding, investissement immobilier et blockchain. Vous pouvez détenir des parties de maison et appartement américaines avec d’autres investisseurs. Ces biens se trouvent majoritairement dans le Rust Belt, une zone ayant souffert des dernières crises mais offrant des rendements locatifs très important.

Grâce à cet immobilier tokenisé, vous êtes propriétaire de fractions de maison au travers de sociétés. Vous allez recevoir des loyers hebdomadairement et ces maisons vont voir leur prix évoluer. Bref tout ce qui fait le charme de l’immobilier, directement géré par RealT et des agences immobilières au travers de la blockchain.

Après plus d’un an d’expérimentation, je suis vraiment convaincu par ce modèle. L’équipe de RealT a lancé de nouvelles fonctionnalités (assez dingues !) récemment dont voici quelques exemples : 

• Utilisation de la blockchain Gnosis Chain (anciennement xDai)
• Maison de réinvestissement, permettant de recevoir ses loyers sous forme de token de nouvelles propriétés
• Mise en place d’une assurance des loyers décentralisée (Partenariat Opium)
• Possibilité de sortir les loyers de la blockchain en quelques clics (Partenariat Mt Pelerin)
• Un marché secondaire décentralisé

En 2022, les rendements ont baissé régulièrement sur les propriétés RealT à cause d’une hausse importante des prix de l‘immobilier et d’une relative stagnation des loyers .

14 ème – Les Entreprêteurs (Nouveau) [Petit budget]

Secteur : Immobilier, Affacturage, Financement de sociétés, Girardin, Crowdequity
Performance moyenne : 7,32 % (8,18 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0,5 %
Investissement minimum : 20 €
Lien indicateurs de performance

Les Entreprêteurs est un acteur particulier, car la plateforme propose toute une gamme de produits d’investissement et le niveau de risque n’est pas du tout le même selon le produit. Cela le rend incomparable avec les autres plateformes. D’autant plus que la société à pivoté progressivement de modèle vers des projets moins risqués :

• immobilier
• affacturage
• prêt à des sociétés classiques avec prise de garanties

Cela leur permet d’éviter les déboires de certains acteurs comme October et MyOptions qui connaissent une période actuellement. Cependant, la plateforme connait tout de même quelques retards et défauts. Elle convient aux investisseurs qui prennent le temps d’analyser les projets dans lesquels ils investissent. Il faut être un minimum à l’aise avec les notions d’analyse financière abordées dans les descriptions de projets. 

15 ème – WeShareBonds ( -5 )

Secteur : Immobilier – Marchands de biens
Performance moyenne : 7,1 % (pas de détails)
Taux de défaut (non-respect des critères FPF) : 3,5 %
Investissement minimum : 50 € pour les comptes les plus anciens ou avec le robot d’investissement, sinon 1 000 €
Lien indicateurs de performance

WeShareBonds est une plateforme de financement participatif qui a opéré un pivot ces dernières années. Elle finance aujourd’hui majoritairement des projets immobiliers mais elle a longtemps financé des PME. Le gros point fort de cette plateforme est son robot d’investissement (WeBot) qui vous permettra d’investir en fonction de critères paramétrables : taux, durée, notation projet (score calculé par WeShareBonds).

Il est également possible de paramétrer un prélèvement automatique des fonds sur votre compte bancaire si le solde de votre portefeuille WeShareBonds est insuffisant. Cependant, les financements offrent des rendements moins intéressants que sur d’autres plateformes. 

Fin 2021 et en 2022, j’ai testé la plateforme qui m’a agréablement surpris, cependant les rendements sont vraiment moyens, mais les délais me semblent bien respectés.

16 ème – WiSEED ( -3 ) [Petit budget]

Secteur : Entreprise – Immobilier – Energie renouvelable – Crowdequity
Performance moyenne : 9,24 % (9,13 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0,39 % (mais 15 % de retards en février 2023)
Investissement minimum : 100 €
Lien statistiques (Indicateurs FPF disponibles sur le site, le lien change)

WiSEED est une des plus vieilles plateformes de crowdfunding / crowdequity. Elle permet de financer des entreprises soit par des prêts ou par l’actionnariat. WiSEED propose aussi des projets immobiliers. À noter que les financements sous forme d’achat d’action sur de petites entreprises sont particulièrement risqués, il y a quelques d’entreprises qui ont simplement fait faillite.

Je ne suis pas client de cette plateforme pour diverses raisons (notamment les frais), mais elle reste une alternative reconnue et fiable du crowdfunding en France.

Fin 2022, WiSEED a fait une refonte de son site et l’expérience utilisateur est devenu plus agréable. En 2023, rien de nouveau, le volume de projet a augmenté, tout comme le nombre de retards qui sera un paramètre à surveiller étroitement sur le reste de l’année. 

17 ème – Proximea by Baltis (Nouveau)

Secteur : Immobilier – Marchands de biens et promoteurs
Performance moyenne : Non cohérent
Taux de perte (selon critères FPF) : Non cohérent
Investissement minimum : 1 000 €
Bonus : 50 € après le premier projet financé avec le code IF2023 dans votre espace (partenariat exclusif)
Lien indicateurs de performance

Créée en 2015 par la Banque Populaire Grand Ouest, Proximea a historiquement un très fort ancrage sur la côte ouest française. En 2020, la Banque Populaire Grand Ouest abandonne la plateforme. Durant l’été 2022, Baltis a racheté la plateforme Proximea avec pour objectif d’améliorer son implémentation dans cette région.

Je peux déjà vous assurer que Proximea ne restera pas longtemps a cette 17 ème place, et montera progressivement dans le classement à mesure que nous aurons du recul. La raison est simple : Proximea profite de l’expertise de Baltis et reprend le même formalisme. Nous pouvons nous attendre à retrouver les qualités de Baltis chez Proximea.

Proximea vous permettra également d’investir au travers du PEA-PME.

18 ème – Lymo (Nouveau) [Petit budget]

Secteur : Immobilier – Promoteurs et Marchands de biens
Performance moyenne : 9,78 % (10,61% en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 %
Investissement minimum : 100 €
Bonus : 100 € lorsque vous aurez investi 1 000 € en remplissant ce formulaire
Lien indicateurs de performance

Lymo est un des pionniers du crowdfunding immobilier, la plateforme a financé un premier projet dès 2011. Pendant longtemps, la plateforme a financé uniquement les projets du promoteur du groupe Lymo. Depuis quelques mois, elle est dans l’obligation de s’ouvrir à d’autres promoteurs puisque la nouvelle réglementation européenne (agrément PSFP) ne leur permettra plus de financer leurs propres projets.

C’est un des défis majeurs dans les prochains mois de la plateforme, d’autant plus que cette dernière lève, pour le moment, des montants relativement faibles (14 projets pour 10 M€ en 2022).

Autre point notable, même si aucune perte n’a eu lieu. Il est arrivé que les investisseurs acceptent (au travers d’un vote) de réduire le taux de certains projets pour ne pas mettre en difficulté l’entrepreneur. Ces baisses de taux consenties représentent une réduction de la performance globale de 0,61 %.

19 ème – Immocratie (Nouveau)

Secteur : Immobilier – Marchand de biens et promoteurs
Performance moyenne : 11,6 % (10,9 % en 2022)
Taux de perte (non-respect des critères FPF) : 0 % (mais 18,5 % de retard en mars 2023)
Investissement minimum : 1 000 €
Lien indicateurs de performance

Lancé en 2016, Immocratie est une petite plateforme du marché. Elle réalise entre 15 et 20 projets par an depuis 2019 sans parvenir à réellement profiter de la croissance du secteur. Il y a bien longtemps que je n’ai pas échangé avec l’équipe de cette plateforme. Je pense qu’il serait intéressant de connaitre leurs objectifs des prochaines années avec le changement réglementaire qui va intervenir.

Cette plateforme propose des projets un peu plus risqués que la moyenne, mais affiche en contrepartie des rendement plus élevés et des durées relativement courtes. Elle connaît cependant un taux de retard supérieur à la moyenne avec près de 14 % en début 2023.

La description des projets est globalement correcte mais il manque parfois certains éléments. Les projets en eux-mêmes sont parfois assez moyens.

20 ème – Upstone (Nouveau) [Petit budget]

Secteur : Immobilier – Marchands de biens et promoteurs
Performance moyenne : 11,40 % (12,01 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 0 % (mais 30 % de retard en février 2023)
Investissement minimum : 100 €
Lien indicateurs de performance

Upstone est un acteur relativement controversé. Certains adorent Upstone, principalement grâce aux taux proposés particulièrement élevés. C’est d’ailleurs la plateforme offrant les meilleurs taux avec La Première Brique. Cependant, une autre catégorie d’investisseur, dont je fais partie, est beaucoup plus méfiant.

En effet, derrière ces taux élevés, il y a un risque beaucoup plus élevé avec un taux de retard le plus haut de toutes les plateformes de crowdfunding immobilier françaises. Ce taux de retard n’augure rien de bon, des défauts possiblement nombreux sont à prévoir.

Chose plus difficilement pardonnable, les descriptifs de projets sont probablement les moins bons du marché, avec des erreurs parfois très grossières sur le calcul de la Loan-To-Value (LTV) par exemple ou encore sur les hypothèses prises souvent agressives. Vous l’aurez compris, Upstone fait partie des plateformes que j’apprécie le moins.

21 ème – October [Petit budget] ( -12 )

Secteur : Prêt à des entreprises Françaises et Européennes
Performance moyenne : 5,56 % (5,77 % en 2022)
Taux de perte (selon critères FPF) : 2,13 %
Investissement minimum : 20 €
Bonus : 20 € pour 500 € investis par ici
Lien indicateurs de performance

October est le leader français du crowdfunding, il vous permet d’investir dans des entreprises françaises, mais aussi Italiennes, néerlandaises et espagnols. Son gros avantage est son volume d’affaires très important et la diversité de ses projets. Vous pourrez avoir un portefeuille diversifié dans de très nombreux secteurs (santé, alimentaire, immobilier, artisanat, etc..).

Son point faible est que de nombreux projets connaissent des défauts et des pertes, ce qui impacte fortement le rendement de l’investissement. Ne vous attendez pas à des rendements extraordinaires.

En 2023, il est temps de faire un bilan de l’automatisation de certains prêts mis en place en 2021, c’est pour moi négatif :

• Une performance très mauvaise des portefeuilles
• Un manque d’information flagrant pour faire son choix

Aujourd’hui, la performance moyenne observée dans la communauté est d’environ 2 % brut. D’un point de vue investissement, October n’a pas beaucoup de sens.

22 ème – PeerBerry [Petit budget] ( -11 )

Secteur : Crowdlending européen
Performance moyenne : 11,11 % ( 9 à 10 % en 2022 )
Taux de perte : 0,01 %
Investissement minimum : 10 €
Lien indicateurs de performance

PeerBerry est une plateforme de crowdfunding européenne qui finance des prêts de particulier et d’entreprise. Ces prêts proviennent de plusieurs sociétés de crédit. Le modèle est identique à celui de Mintos.

Peerberry jouit d’une bonne réputation dans le crowdlending européen et la société est liée à Aventus Group, un groupe relativement important dans le domaine des solutions de crédit digital.

Cependant, il y a un gros bémol, PeerBerry n’est pas régulée. De plus, contrairement à ce que veulent nous faire croire les plateformes de P2P (Peer-to-Peer), les garanties de paiement sont limitées, si la société qui porte le prêt est en difficulté, vous n’aurez plus de remboursement.

23 ème – RoboCash [Petit budget] ( -8 )

Secteur : Prêt personnel Asie et Espagne
Performance moyenne : 8 à 12 %
Taux de perte : 0 %
Investissement minimum : 10 €
Point d’attention : Entreprise en très bonne santé malgré la crise
Pas de statistique

RoboCash est une plateforme européenne qui propose aux investisseurs d’investir dans des prêts personnels en Espagne et en Asie, à un rendement entre 8 et 12 % sur 1 mois à 3 ans en paramétrant un robot d’investissement.

Il est important de signaler que RoboCash n’est pas réglementée pour son activité de crowdfunding. De plus, contrairement à ce que veulent nous faire croire les plateformes de P2P, les garanties de paiement sont limitées. Si la société qui porte le prêt est en difficulté, vous n’aurez plus de remboursement.

Dernier point, depuis un moment, les taux proposés par RoboCash baissent et sont maintenant très proches des taux de crowdfunding immobilier en France (régulé, avec actif tangible).

24 ème – myOptions [Petit budget] ( -10 )

Secteur : Entreprise innovante
Performance moyenne : Inconnu – estimé entre 8 et 9 %
Taux de défaut (non-respect des critères FPF) : Inconnu (34 % de retard > 60 jours !)
Investissement minimum : 50 €
Lien indicateurs de performance

MyOptions est un petit acteur du crowdfunding qui permet de financer des sociétés en leur prêtant de l’argent (minibons amortissables ou obligations) ou en investissant dans ces dernières (actions). L’une des grandes forces de myOptions est sa synergie avec le groupe Asteryos, propriétaire de la plateforme.

En dehors de cela myOptions vit une période particulièrement compliquée avec un taux de retard très élevé, bien pire qu’un October. À ce stade, il faut remettre en cause la qualité des analyses produites par la société. D’autant plus que la communication sur les défauts est plutôt mauvaise, et la qualité du recouvrement laisse à désirer. Il est temps pour myOptions de durcir fortement le ton avec les dirigeants des sociétés.

25 ème – EstateGuru [Petit budget] ( -13 )

Secteur : Immobilier européen
Performance moyenne : 10,5 % environ (9,21 % en 2022)
Taux de perte : 0,01 %
Investissement minimum : 50 €
Bonus : 0,5% de cashback sur vos investissements pendant 3 mois par ce lien
Lien indicateurs de performance

EstateGuru vous propose d’investir, dès 50 €, dans des projets immobiliers et en vous permettant de diversifier au travers de plusieurs pays d’Europe (Estonie, Lituanie, Finlande, Allemagne, Suède, Espagne, etc.).

En 2021, EstateGuru a beaucoup travaillé sur le sujet de la réglementation et est maintenant régulé par les autorités lituaniennes. En 2023, comme les autres plateformes européennes EstateGuru devra obtenir le PSFP pour pouvoir continuer à opérer.

Aujourd’hui, le taux de défaut explose littéralement, sur mon portefeuille (une cinquantaine de projets), il atteint près de 20 %. Je considère que cette plateforme et les plateformes similaires (Reinvest24, Crowdestate) sont à prendre avec beaucoup de précautions.

Quelques autres plateformes intéressantes

Je ne peux évidemment pas citer toutes les plateformes, je n’ai pas le temps de chercher des informations précises sur ces dernières, mais il existe d’autres plateformes à surveiller :

• Anaxago – Crowdfunding immobilier – Intéressante et sérieuse
• Koregraf– Crowdfunding immobilier – Intéressante et sérieuse
• BeeForDeal – Crowdfunding immobilier – Intéressante et sérieuse
• Crowdestate – Crowdfunding immobilier européen – Intéressante et sérieuse
• SoWeFund – Crowdequity TPE – Entreprise et solution innovante, plus risqué que le prêt
• Mintos – Crowdlending européen – Leader européen du crowdlending
• Lumo – Crowdfunding Energies Renouvelables – Intéressante et sérieuse
• Lendopolis – Crowdfunding Energies Renouvelables – Intéressante et sérieuse
• Pretup – Crowdlending en France – Financer des entreprises variées, plus risqué que l’immobilier
• BienPrêter – Crowdlending en France – Attention aux risques spécifiques à cette plateforme
• Bricks – Crowdfunding/Immobilier fractionné – Immobilier Fractionné, attention aux risques spécifiques à cette plateforme

Plateformes sorties du classement

Certaines plateformes me semblent plus risquées que dans le passé et je ne souhaite plus les mettre en avant. Elles sont sorties de ce classement.

En 2023, j’ai sorti du classement :

• Lendermarket : des soucis potentiels de liquidité

Durant l’année 2023, nous devrions commencer à voir les répercussions des poussées inflationnistes de ces derniers mois sur le secteur immobilier. C’est dans ce contexte que l’on va voir :

• Les plateformes qui réalisent les meilleures analyse de projets (les plus sélectives)
• Les plateformes qui gèrent le mieux les défauts (qui arriveront c’est une certitude). 

La hausse de l’inflation et des taux d’intérêts va agir comme un révélateur de la qualité des plateformes, nous pourrons observés lesquels sortent du lot.

Rappels de rigueur

Ce top des meilleures plateformes crowdfunding 2023 n’est en rien un conseil en investissement. Je vous invite à vous renseigner par vous-même avant d’investir sur ces plateformes afin de vous forger votre propre opinion. Ayez bien en tête que chacun de ces investissements est sujet à des risques :

• Il sera difficile, voire impossible, de revendre vos investissements si vous avez besoin de liquidité
• Ces investissements peuvent mener à une perte partielle ou totale de votre capital initial

Pour en finir avec les Meilleures plateformes crowdfunding 2023

Personnellement, je continue d’investir principalement dans des projets d’immobilier résidentiel, cela résiste mieux aux crises car nous aurons toujours besoin de nous loger.

Cependant, les prochains mois risquent d’être compliqué pour tout le marché immobilier et particulièrement pour les promoteurs immobiliers. Les conditions de crédit se sont largement durcies, il est probable que l’on assiste à une explosion du nombre de retard dans les mois à venir. Et plus globalement, nous pourrions connaître une petite baisse du marché.

Aussi, il faudra être encore plus vigilant à la sélection de projets :

• avoir des garanties réelles (fiducie, hypothèque)
• être très précautionneux sur la pré-commercialisation, les refus de prêts explosent depuis des mois
• le prix de revente espéré

Si vous souhaitez connaître mon portefeuille personnel de crowdfunding, je vous invite à consulter les articles de suivi de mon portefeuille que je rédige chaque mois.

N’hésitez pas à partager en commentaire, votre top des meilleures plateformes crowdfunding 2022, je serai heureux de découvrir d’autres solutions intéressantes !

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