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Avis Tantiem – Les plateformes d’immobilier fractionné se multiplient. Je continue mon tour d’horizon et vous présente celles qui semblent avoir du potentiel. Aujourd’hui, je vous propose un retour complet sur la plateforme Tantiem, qui semble être un prétendant sérieux.

Tantiem a des arguments à faire valoir :

  • Un modèle solide à base d’obligation ;
  • Une hypothèque de 1er rang sur le bien au profit des investisseurs ;
  • Des fondateurs et actionnaires issus du monde de l’immobilier ;
  • De l’immobilier diversifié.

Dans cet article, je vais vous présenter mon retour d’expérience d’investisseur et ce que Tantiem propose : l’immobilier ciblé, le fonctionnement, les frais, les points forts et les points faibles que j’ai pu identifier.

Article sponsorisé

Logo Tantiem
Logo Tantiem

Cet article est réalisé en collaboration avec Tantiem et je suis rémunéré pour sa publication. Comme à mon habitude, j’ai demandé à la plateforme une totale liberté dans la création de mes contenus (la vidéo et l’article).

Dans le cadre de ce partenariat, Tantiem propose un bonus intéressant jusqu’au 30 juin 2023 :

  • 2,3 % de rendement supplémentaire sur le premier bien pour la 1ère année, le bonus sera versé trimestriellement, Il vous faudra renseigner le code INVESTFACILE lors de votre inscription ;
  • Si vous êtes déjà inscrit, il sera possible de saisir le code bonus sur votre profil.

Plus d’information sur l’article dédié au partenariat.

Mon Avis Tantiem en vidéo

Si vous préférez le format vidéo, je donne un premier aperçu de Tantiem sur ma chaine Youtube, la suite de l’article vous permettra de compléter. Notez cependant que l’avis Tantiem que vous allez lire est mis à jour régulièrement, ce qui n’est pas forcément le cas de cette vidéo qui n’est valable qu’au moment de sa sortie.

Avis Tantiem sur YouTube

Mon avis sur Tantiem après quelques mois à investir

Il est délicat de donner un avis sur Tantiem après seulement quelques mois d’utilisation puisqu’il s’agit d’un produit d’investissement à long terme. Cependant, il est important de constater que mon avis de la plateforme en ligne est positif. D’ailleurs, c’est probablement la plateforme d’immobilier fractionné français qui a fait le meilleur démarrage ses derniers mois.

Ainsi, Tantiem a financé pour 2 000 000 € pour 3 biens et un bien supplémentaire est presque financé à hauteur de 460 000 €. La plateforme a su convaincre un nombre important d’investisseurs de lui faire confiance, grâce à une équipe proposant une forte transparence mais aussi une interface utilisateur simple et efficace.

Notez que nous avons commencé à recevoir des loyers des premières propriétés comme convenu au mois de septembre 2023.

En résumé, mon avis est qu’il y a beaucoup de signaux positifs autour de Tantiem que je vais continuer de suivre de près dans les prochains mois afin de voir si les rendements estimés sont au rendez-vous !

Points forts

  • De l’immobilier 100 % passif
  • Produit réglementé par l’AMF (Obligation)
  • Hypothèque de 1er rang
  • Fiscalité : 30 % au maximum (Flat tax)
  • La volonté de transparence de l’équipe
  • Les diversifications proposées :  typologie d’actifs et zones géographiques

Points faibles

  • Frais élevés (produit packagé) qui amputent le rendement versé
  • Baisse transitoire de la valeur de l’obligation
  • Le besoin d’expertise pour mettre en œuvre cette diversification, complexe avec une petite équipe
  • Risque de perte en capital et illiquidité

Comment fonctionne de Tantiem ?

Tantiem est un nouvel acteur du marché de l’immobilier fractionné. Ce dernier vous propose d’investir à partir de 100 € dans de l’immobilier commercial ou résidentiel en France. En contrepartie, vous obtiendrez une fraction des loyers collectés et de la potentielle plus-value à la revente des biens.

Une des particularités de la plateforme Tantiem est de proposer des biens relativement importants, pour réduire le poids des frais fixes et atteindre un objectif de rendement locatif compris entre 5 % à 8 %.

Type plateforme Immobilier fractionné
Type d’immobilier Commercial et résidentiel en France
Agréments Aucun (Objectif : PSFP)
Pays France 🇫🇷
Dirigeants et fondateurs Thomas Penet
Eric Prinet
Année de création 2023
Avis clients
Rendement locatif moyen 5 % à 8 %
Investissement minimum 100 €
Montant financé 2 000 000 €
Bonus parrainage 2,3 % de rendement supplémentaire
Update : Juin 2023

En quoi consiste l’immobilier fractionné ?

L’immobilier est un investissement qui demande un fort capital de départ. Si vous n’avez pas quelques milliers voire dizaines de milliers d’euros de disponibles, il est difficile et potentiellement risqué de vous lancer dans ce type d’investissement. De plus, vous serez peu diversifié puisque vous investirez probablement sur 1 à 2 biens au maximum.

L’immobilier fractionné résout ce problème et rend l’investissement locatif accessible à tous, dès 100 € avec Tantiem. Ainsi, vous pouvez devenir « propriétaire » d’une fraction d’un bien immobilier en profitant d’un revenu locatif régulier et prétendre à une potentielle plus-value lors de la revente.

L’immobilier fractionné permet :

  • D’investir et diversifier avec un petit capital de départ ;
    • Sur Tantiem, avec 2 000 € vous pourrez investir sur 20 biens ;
  • De rendre accessible l’immobilier aux personnes ne pouvant pas avoir accès au crédit (CDD, indépendant, personne déjà endettée, etc.).

L’immobilier fractionné se veut être un investissement LONG TERME, le sous-jacent est de l’immobilier en France, c’est un marché qui subit beaucoup de frais (mutation, agence…), investir à court ou moyen terme n’est pas intéressant. Il faut considérer une durée d’investissement de 8 ans.

Comment fonctionne l’immobilier fractionné Tantiem ?

Tantiem est une solution d’investissement 100 % passive. Vous n’avez qu’à sélectionner les biens dans lesquels investir sur la plateforme et Tantiem s’occupe de tout :

  • Le sourcing est réalisé en partie par Tantiem et son équipe d’actionnaires :
    • Le reste sera sourcé par des agences partenaires ;
  • Tantiem signe le compromis ;
  • Le bien part en financement sur la plateforme :
    • C’est à ce moment-là que nous intervenons pour financer le bien ;
  • Une fois financé, Tantiem achète le bien :
    • Et met en place une hypothèque de 1er rang au bénéfice des investisseurs ;
  • S’il n’est pas loué, le bien est mis en location ;
    • Vous percevez vos loyers mensuellement ou trimestriellement selon le rythme de paiement acté avec le locataire ;
  • Tantiem et un gestionnaire s’occupent de toute la gestion locative, gèrent tous les soucis et imprévus qui se produiront pendant la vie du bien ;
  • Après 8 ans environ, le bien est revendu :
    • Il est possible de réaliser une plus-value si le marché a progressé.

Il est important de noter que le modèle de Tantiem devrait évoluer quelque peu puisqu’ils souhaitent obtenir l’agrément en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) d’ici quelques mois. Si les changements sont significatifs, je ferais une mise-à-jour.

Exemple avec le premier bien de la plateforme Tantiem

Pour son premier bien, la plateforme d’immobilier fractionné Tantiem nous propose un bien typique de ce que nous pourrons trouver parmi les biens commerciaux proposés à l’avenir. Il s’agit d’un ensemble de 2 murs commerciaux situé dans un immeuble du centre historique de Bayonne, affichant un objectif de rendement locatif de 5,20 % pour une valeur totale de 1 260 000 €.

Photo du premier bien - Avis Tantiem
Photo du premier bien – Avis Tantiem

Le bien est entièrement loué à deux sociétés, la description des baux est disponible dans le document de présentation complète. Un des locataires est très récent, et il est difficile de savoir s’il arrivera à se faire une place. Cependant la localisation du bien, en plein centre historique me paraît attractive et devrait limiter une potentielle vacance locative.

L’équipe de Tantiem

Un des critères les plus importants dans une start-up est son équipe et je suis content de voir qu’il y a de nombreux profils ayant travaillé dans l’immobilier parmi les fondateurs et les actionnaires.

  • Thomas Penet est l’ex-directeur commercial de Cogedim (Altarea), un grand promoteur français. Ses compétences sont avant tout commerciales, sa longue expérience chez Cogedim lui a probablement permis de bâtir un carnet d’adresse étoffé.
  • Eric Prinet a travaillé 11 ans comme consultant notamment dans le développement de projet immobilier. Le rôle de consultant a des gros avantages puisqu’il permet de construire un carnet d’adresse et de voir beaucoup de projets / manières de travailler différentes.

Parmi les actionnaires nous comptons notamment : 

  • Walid Goudiard, Chef de projet chez JLL ;
  • Arnaud Jaffrain, Fondateur de IPlus ;
  • Alexis Grolin, Leader asset manager chez NHOOD ;
  • Pascal Lefèvre, Directeur général de HTC (Habitat et Territoire Conseil).

De nombreux profils liés de près ou de loin à l’immobilier. Je tiens quand même à souligner qu’il manque un gros profil « Acheteur immobilier », comme un gestionnaire de fond immobilier qui complèterai parfaitement ce board.

Cette équipe expérimentée en immobilier permettra de faciliter le sourcing des biens et probablement d’avoir des opportunités off-market.

L'équipe de Tantiem

Mon avis sur la volonté de transparence de Tantiem

Un des points qui m’a marqué lors de ma découverte de Tantiem est la volonté de transparence affichée par les fondateurs. Pour cela, Tantiem fournit une grande quantité d’informations sur les biens proposés.

L’immobilier fractionné ayant déjà connu son lot d’acteurs « bancales » ce type d’approche est très importante et rassurante pour les investisseurs. Je ne peux que la soutenir et l’encourager.

Fiche premier bien de Tantiem
Fiche premier bien de Tantiem

Idéalement, comme investisseur, j’aimerais également :

  • Voir un avis de valeur du bien (RICS bien évidement), qui nous montre que nous achetons au bon prix ;
  • Et pourquoi pas, nous proposer une fourchette de rendement global avec plusieurs scénarios plutôt qu’une valeur unique.

La solution étant jeune, cette transparence viendra s’affiner avec le temps, et il y a fort à parier que nous verrons ces éléments complémentaires apparaître à l’avenir.

Que détient-on lors d’un investissement avec Tantiem?

Lorsque vous financez un bien avec Tantiem, vous investissez en réalité dans une obligation. Une obligation est un titre de dette, ce qui veut dire que Tantiem, reconnaît avoir une dette envers vous, et dont les termes sont définis dans un contrat d’émission obligataire.

Une obligation, comme un prêt, est tenue d’être remboursée et de payer des coupons (intérêts) selon les conditions définies dans le Contrat d’Émission Obligataire (CEO).  C’est pourquoi, il est nécessaire de prendre connaissance du CEO disponible sur la fiche de chaque bien, pour comprendre les conditions auxquelles vous prêtez votre argent. Le CEO rappelle également les risques auxquels vous vous exposez.

L’avantage de l’obligation est qu’il s’agit d’un produit financier réglementé par l’Autorité des Marchés Français (AMF) qui est très utilisé par les états et les grandes entreprises pour se financer.

Même si je préconise la lecture du CEO par chacun, voici dans les grandes lignes ce que le CEO du premier bien de Tantiem nous apprend :

  • Vous serez payés trimestriellement avec un coupon correspondant au loyer net (après charges, frais de gestion, etc.) ;
  • Vous serez remboursés à la hauteur du prix de vente après déduction des frais de ventes et impôts :
    • Si la somme restante est supérieure au montant levé initialement, vous recevrez une plus-value,
    • L’inverse est également vrai : si l’immobilier ne performe pas bien pendant la période vous pourriez perdre de l’argent, le capital n’est pas garanti ;
  • Dernier point extrêmement intéressant et important, les investisseurs disposent d’une hypothèque de 1er rang sur le bien financé.

Il y a une conséquence importante à cela : vous êtes créancier et non propriétaire du bien.

Ce montage est relativement avantageux puisque le statut de créancier est généralement plus protecteur que celui d’actionnaire. En effet, en cas de défaut d’une société, les créanciers sont remboursés AVANT les actionnaires qui eux ne récupèrent que les miettes.

Quels sont les frais de Tantiem ?

La plateforme en ligne Tantiem vous propose une solution d’immobilier packagée et 100 % passive. Pour ce genre de produit, la question des frais est souvent épineuse, mais nous n’allons pas l’éviter, d’autant plus que Tantiem essaye de conserver des frais relativement contenus.

Il y a 3 types de frais :

  • Les impôts et taxes :
    • Les frais de mutation (dit « de notaire ») de 7 à 8 % du prix d’achat du bien,
    • La taxe foncière, elle sera généralement payée par le locataire ;
  • Les frais des prestataires :
    • 3 à 5 % du prix d’achat du bien, si le bien est acheté au travers d’une agence immobilière,
    • 2 à 10 % pour la gestion locative, ces frais sont inclus dans les frais de gestion pris par Tantiem ;
  • Les frais de Tantiem :
    • 6 à 8 % du prix d’achat du bien pour la mise en place de l’investissement et le sourcing,
    • 4 à 12 % des loyers perçus pour la gestion administrative et locative, incluant le prestataire qui s’occupe de la gestion locative,
    • 10 % de la plus-value nette éventuelle réalisée lors de la revente.
Les frais sur l'achat du premier bien - Avis Tantiem
Les frais sur l’achat du premier bien – Avis Tantiem

Les frais appliqués sont un peu plus faibles que ceux proposés en SCPI. Les SCPI ont des frais peu connus supplémentaires (sur la l’achat et/ou la cession d’un bien ou la gestion des travaux par exemple).

Conséquences des frais

Comme les biens seront réévalués régulièrement, il est probable qu’à la première réévaluation votre obligation voit sa valeur se réduire. En effet, comme à la revente du bien le montant remboursé est indexé sur la valeur nette d’impôts, le prix de l’obligation se retrouve indexée à la valeur réelle du bien.

Par exemple, considérons un bien dont le prix de vente est 100 000 euros, vous avez 15 500 € de frais :

  • 7 500 € de mutation ;
  • 8 000 € pour Tantiem.

S’il n’y a pas de travaux, le montant total à lever est de 115 500 €. Il faudra probablement ajouter des frais d’agence sur une majorité des ventes.

Après 1 an :

  • Le bien est réévalué à 102 000 € ;
  • La valeur globale de l’opération baisse de 115 500 € à 102 000 € ;
  • Soit une baisse de 11,7 %.

Il est important de noter que vous subiriez le même phénomène si vous achetiez un bien en direct puisque vous n’échapperiez pas aux frais de notaire, et rarement aux frais d’agence. Si vous passez par un chasseur, vous aurez aussi ses frais.

L’immobilier locatif en France est un investissement long terme. Acheter une fraction d’immobilier ou un bien immobilier pour 2 ou 3 ans vous fera quasi systématiquement perdre de l’argent.

Le revers de la médaille de la diversification de Tantiem

Qui dit diversité d’actifs, dit nécessité d’avoir une diversité d’expertises pour savoir à la fois sourcer des biens et en assurer la gestion.

En effet, le marché du résidentiel n’est pas le même que celui du commercial. Chaque ville est un marché différent et demande des connaissances spécifiques. Même au sein d’une même ville, en fonction de la typologie d’actifs (résidentiel classique vs luxe), les marchés ne sont pas les mêmes.

Je pense que vous avez compris : les deux fondateurs et les quelques actionnaires ont des expertises dans leurs domaines de prédilection respectifs. Mais ces domaines de prédilections ne couvrent que partiellement le besoin de connaissances nécessaires à l’acquisition d’immeubles de rapport et de biens commerciaux dans les villes moyennes à grandes partout en France.

Or une erreur en investissement immobilier peut se payer cher, et sans expertise, le risque d’erreur augmente.

Je vois deux solutions possibles pour Tantiem :

  • S’appuyer sur des compétences externes indépendantes pour valider les affaires trouvées ;
  • Se spécialiser sur quelques marchés afin de capitaliser sur l’expérience de l’équipe.

Pour l’investisseur, vous réduisez fortement le risque en diversifiant votre portefeuille sur un certain nombre de biens et de plateformes.

Analyses et avis des biens Tantiem

J’en profite pour rappeler que je réalise des analyses de projets de mes plateformes préférées. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de Tantiem et de biens d’autres plateformes d’immobilier fractionné et de crowdfunding immobilier. Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Exemple de description de projet sur Telegram
Exemple de description de projet sur Telegram

Quels sont les risques à investir chez Tantiem ?

Il est important de rappeler que Tantiem est un produit naissant. D’ailleurs le financement du premier bien commence le lendemain de la parution de cet article : nous n’avons pas de recul sur la solution. Il est important d’investir des sommes raisonnables le temps que la société fasse ses preuves.

➡️ Le rendement n’est pas garanti : le rendement affiché n’est pas garanti, il existe des risques liés à l’investissement locatif (vacance locative, impayé) et l’immobilier (travaux, dégradation) qui peuvent réduire le rendement locatif de l’opération ;

➡️ Le risque de perte en capital : il y a un risque de perte en capital dans le cas où le bien immobilier perd de la valeur ;

➡️ Le risque de liquidité : la liquidité n’est pas garantie et dépend de l’offre et de la demande. Tantiem projette de mettre en place une marketplace début 2024, la solution est en cours de développement.  

En conclusion : mon avis Tantiem, avantages et inconvénients

Points forts

  • De l’immobilier 100 % passif
  • Produit réglementé par l’AMF (Obligation)
  • Hypothèque de 1er rang
  • Fiscalité : 30 % au maximum (Flat tax)
  • La volonté de transparence de l’équipe
  • Les diversifications proposées :  typologie d’actifs et zones géographiques

Points faibles

  • Frais élevés (produit packagé) qui amputent le rendement versé
  • Baisse transitoire de la valeur de l’obligation
  • Le besoin d’expertise pour mettre en œuvre cette diversification, complexe avec une petite équipe
  • Risque de perte en capital et illiquidité

Mon avis sur Tantiem est positif. Cette plateforme d’immobilier fractionné propose un produit financier réglementé contrairement à ce que l’on a pu voir chez certains concurrents. Elle a pour vocation de proposer une solution d’investissement fractionné transparente. Sur ce point, je dois bien avouer que le résultat est plutôt réussi. C’est probablement la description de projet la plus réussie pour un premier projet.

Le fait de pouvoir diversifier au sein d’une seule plateforme facilitera la vie d’une partie des investisseurs qui y trouveront leur compte. Mais vous connaissez mon avis : il est important de toujours diversifier sur plusieurs plateformes !

Au même titre qu’en crowdfunding, je préconise d’avoir entre 3 et 5 plateformes. En immobilier fractionné, il est souhaitable d’investir au travers de plusieurs plateformes pour ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

En bref, même si c’est un produit naissant, il y a une forte probabilité que Tantiem finisse dans mon portefeuille d’immobilier fractionné grâce à cette volonté de transparence et à l’implication de l’équipe dans leur produit. L’équipe devra démontrer dans les mois à venir que cette confiance est méritée en nous proposant des actifs cohérents avec la plus grande transparence.

SCPI ou Tantiem : Que choisir ?

Avec des rendements locatifs, entre 5 % et 8 % Tantiem vient chasser sur le territoire des SCPI de rendement. Il y a des avantages et des inconvénients aux deux investissements.

Avec Tantiem vous aurez l’avantage d’une fiscalité ne dépassant pas les 30 %. Alors que la SCPI pourra être achetée de différentes façons pour correspondre aux besoins patrimoniaux des investisseurs (pour alléger la fiscalité ou préparer une transmission de patrimoine).

La SCPI vous permet d’acheter directement des portefeuilles complets alors que Tantiem vous permet de créer votre portefeuille, en vous basant sur vos convictions.

Du côté frais : léger avantage à Tantiem, mais ce point n’est pas significatif !

Foire aux questions avis Tantiem (FAQ)

Lorsque vous investissez sur un projet, vous serez propriétaire d’une ou plusieurs obligations avec une hypothèque de 1er rang. Ce sont des titres financiers qui représentent la preuve qu’une entreprise vous a emprunté de l’argent.

Tantiem n’est pas PSFP, cependant, vous investissez dans des obligations qui sont des titres financiers régulés par l’AMF. La société doit envoyer un Document d’Information Synthétique (DIS) à l’AMF à chaque levée pour y présenter les caractéristiques de la levée. Dans un avenir proche, Tantiem veut obtenir le statut de PSFP.

Tantiem propose un investissement locatif dont le rendement reversé (loyer) est entre 5 et 8 %, auxquels vient s’ajouter la potentielle prise de valeur de l’immobilier.

L’investissement est prévu sur 8 ans, mais il sera possible de revendre auparavant grâce à un marché secondaire qui est actuellement en développement.

 

Vous ne recevez pas les intérêts (loyer) de vos obligations, car les intérêts versés sont indexés sur les loyers nets de charges et frais.

Aujourd’hui non, mais une marketplace devrait être disponible début 2024 pour permettre à chacun de revendre ses obligations. Mais Tantiem ne devrait pas autoriser la spéculation dans la marketplace et le prix sera surement encadré.

Lors de l’achat, les travaux de rénovation sont planifiés dès le départ. Si le bien est dans une copropriété dans laquelle des travaux sont prévus, ces derniers sont provisionnés. Si ce sont des travaux imprévus et obligatoires pour maintenir la qualité du bien ou de l’immeuble, Tantiem financera les travaux et se remboursera sur les loyers perçus. Nous n’aurons alors pas de loyer pendant quelques mois maximum.

Vous recevez des coupons qui sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers, vous serez soumis à la Flat Tax (30 % maximum). En cas de plus-values, ce sera la même chose.

Oui, il faudra justifier votre résidence fiscale et avoir un compte en banque dans l’Union européenne.

Oui, il est possible d'investir en société.

Tantiem ne détient pas les biens. La société qui détient les biens est autosuffisante grâce aux revenus locatifs et pourrait continuer son activité. Cette activité serait certainement perturbée, car ce sont les équipes de Tantiem qui s’occupent de la société, mais notre investissement ne serait pas en « danger ». Il est possible que les biens soient revendus avant la date prévue initialement pour rembourser les investisseurs.


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