Avis La Première Brique – Du crowdfunding immobilier dès 1 €

Avis La Première Brique– La Première Brique est un acteur relativement récent puisqu’ils sont apparus en 2019. Il s’agit de la plateforme de crowdfunding immobilier la plus accessible puisque vous pouvez investir dès 1 €. Cela fait maintenant plus d’un an que je teste leur solution et il est temps de vous faire un retour complet des points forts et des points faibles. Petit spoil, si vous avez un portefeuille modeste, c’est une plateforme très intéressante.

Avant de vous partager mon avis sur La Première Brique, si vous ne connaissez pas le crowdfunding immobilier ou souhaitez quelques rappels sur son fonctionnement, la rémunération ou ses risques, allez lire mon article dédié à ce type d’actif.

Présentation générale de La Première Brique

La Première Brique est une plateforme assez jeune (création 2019) en très forte croissance. Elle jouit d’une image très positive auprès de sa communauté. Bien entendu, La Première Brique est régulée auprès de l’AMF, plus exactement comme IFP. En janvier 2023, La Première Brique a financé plus de 54 000 000 euros de projets immobiliers, répartis en plus de 240 financements.

La Première Brique vous permet de participer au financement de projets immobiliers et d’être rémunéré par des intérêts. La plupart des projets sont des projets de marchands de biens : rénovation, division foncière ou d’immeuble.

La Première Brique est réputé pour la qualité de leur communication auprès des investisseurs et les rendements attractifs proposés. En 2022, le taux moyen était de 11,4 %. Les projets sont généralement plus cours que sur les autres plateformes avec une durée moyenne de 16 mois en 2022 et pour le moment le nombre de retard est très limité (3 projets pour environ 1M€ d’encours en retard).

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF	IFP (19002641)
Pays	France 🇫🇷
Dirigeant et actionnaire de référence	Hugo BERTHE Thomas DANSET
Année de création	2019
Avis clients (google / argent & salaire)	4.8 / 5 et 4.8 / 5
Taux d’intérêt moyen	11,4 %
Investissement minimum	1 €
Montant financé	> 54 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	1,8 %**
Retard > 6 mois / Défaut (en montant)	1,0 %**
Perte (en montant)	0 %
Bonus parrainage	Bonus de rendement (1,1%)

** Il faut rester prudent sur les retards, plus de la moitié des projets de La Première Brique ont été financés en 2022, nous avons peu de recul sur le taux de retard, ce dernier devrait légèrement augmenter dans les mois à venir.

Obtenez 1,1 % de rendement supplémentaire sur chaque projet

La Première Brique est partenaire de Investissements-Faciles. LPB vous propose un bonus de 1,1 % de rendement supplémentaire sur CHAQUE projet avec le code IF1.Il suffit de saisir le code à chaque investissement comme indiqué sur la page dédiée au partenariat.

Mon avis sur La Première Brique

Le ticket d’entré à 1 € permet de rendre La Première Brique extrêmement attractive pour tous les portefeuilles et surtout les plus petits. À ce titre, je trouve La Première Brique très intéressant. Cependant, nous allons le voir ensemble, il y a quelques axes d’améliorations.

La Première Brique a beaucoup de points forts :

• Accessibilité extrême (1 € de minimum d’investissement)
• Plusieurs projets par semaine
• 0 % de pertes au moment où j’écris ces lignes
• 11,4 % de rendement moyen
• Des descriptions de projets assez détaillées

La Première Brique fait de l’accessibilité son objectif, son ticket d’entrée en est une preuve. Même s’ils sont victimes de leurs succès puisque les collectes inférieures à 500 000 euros sont généralement financées en moins d’une minute.

Cependant, si vous investissez sur La Première Brique, vous vous apercevrez rapidement de plusieurs points :

• Bien que correcte, la description manque parfois de certains éléments intéressants
• Le calcul de la marge est basé sur la durée cible et non la durée maximale de l’emprunt
• Le rendement est plus élevé, car la qualité des projets est un peu inférieure à certaines autres plateformes
  • Les entrepreneurs sont en moyenne moins expérimentés
  • Les marges sont en moyenne un peu plus faible

Malgré tout, ces points ne sont pas bloquants quand on en a connaissance. Cependant, j’adapte mes investissements sur La Première Brique, là où mon ticket sur les autres plateformes est généralement de 1 000 €, je vais investir 500 € sur les projets La Première Brique pour améliorer ma diversification.

Suivi

Le suivi de La Première Brique est agréable, un soin particulier est apporté aux messages de suivi avec parfois une petite touche d’humour. On sent que l’équipe de La Première Brique y accorde un soin particulier. Il faut continuer dans ce sens , ce qui ne sera pas forcement simple avec le nombre de projets croissants !

Support Client

Le support client est une autre qualité de La Première Brique, j’ai eu à le contacter à plusieurs reprises au travers d’Investissements Faciles mais aussi à titre personnel, et à chaque fois, j’ai eu une réponse rapide.

Protection des investisseurs

Un autre point important, la protection des investisseurs est au cœur des préoccupations de La Première Brique et cela s’est ressenti sur quelques projets.

En effet, dès le début de certains projets, il est arrivé que des opérateurs ne respectent pas leurs engagements avant même que l’argent ne soit versé. Dans ce cas, LPB n’hésite pas à annuler le financement et rémunérer les investisseurs pour la durée d’immobilisation des fonds.

Mes investissements – Avis La Première Brique

Vous l’aurez compris, je suis satisfait de La Première Brique. Ce qui explique cet avis positif et que La Première Brique prend une place importante dans mon portefeuille de crowdfunding immobilier.

Au total, j’ai financé 15 projets et 3 m’ont été remboursés. Sauf si une très bonne opportunité se présente, mon portefeuille a atteint son rythme de croisière. Cependant, l’un des avantages du minimum d’investissement à 1 €, c’est que je pourrais facilement réinvestir les intérêts gagnés sur d’autres projets et faire grossir mon capital sur La Première Brique.

Je me limite afin de pouvoir tester d’autres plateformes dans le cadre de ce blog, il est probable que la somme investie serait plus importante si je ne m’appliquais pas cette contrainte.

Découvrez mes plateformes et projets préférés du moment

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de La Première Brique et de biens d’autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

L’avis de la communauté des investisseurs

Globalement, les avis sont excellents. En janvier 2023, les investisseurs gratifient La Première Brique de 4,8/5 avec 105 avis sur Google :

Sur Argent et Salaire, les avis sont similaires à ceux de Google avec une note de 4,8/5 avec 144 avis :

Le nombre d’avis est très limité, cependant, sur TrustPilot nous avons une note un peu moins bonne avec 3,7/5 sur 12 avis.

Présentation du site web – Avis La Première Brique

La Première Brique offre un site web simple et efficace. Lorsque vous n’êtes pas connectés, vous avez accès aux informations générales sur La Première Brique, les statistiques, le fonctionnement de la plateforme pour les investisseurs et les entrepreneurs. Vous avez aussi un aperçu des projets.

Votre espace personnel sur La Première Brique

Une fois connecté, vous avez accès à votre espace personnel. Il est simple, mais permet de retrouver les informations importantes :

• quelques statistiques et les projets à venir
• la liste de vos investissements
• vos informations personnelles et documents personnels
• toutes vos transactions (investissement, remboursement, potentiels parrainages)

Le tableau de bord

Le tableau de bord vous permet d’avoir les informations principales de votre compte sur une seule page :

• les montants investis, le nombre de projets et le rendement
• les projets du moment et à venir
• les prêts financés

Petit regret sur cet écran, l’expérience utilisateur est assez moyenne. Il y a énormément d’informations, peut-être trop sur les prêts, par exemple, et le format des projets « très » vertical, rend la page moins agréable.

Mon profil

Vous trouverez les informations personnelles que vous avez renseignées ainsi que les documents comme les dispenses et vos pièces justificatives.

Mes investissements

Cet écran liste vos investissements et vous rappelle les informations générales sur ce dernier :

• montant investi
• rendement
• date de signature
• la date d’échéance et montants prévisionnels reçu à la fin du projet
• informations sur la collecte (montant, nombre d’investisseurs)

Vous trouvez aussi votre contrat et l’échéancier de chaque projet.

Une nouvelle fois, je pense que l’UX de cette page n’est pas idéale, il y a des informations superflues, redondantes ou inutiles à l’investisseur. Cela pourrait permettre de réduire l’espace que prend un projet et améliorer la lisibilité.

Le porte-monnaie

Il s’agit de l’historique des transactions : investissement, remboursement, prélèvement à la source, ajout ou retrait d’argent, parrainage. Très utile pour faire le suivi de ses investissements et pour le coup, cette page importante est bien réalisée.

Les autres pages

Vous pouvez trouver d’autres pages pour :

• Les parrainages (gains et nombre de personnes parrainées)
• Votre test d’éligibilité au projet La Première brique
• Une page de contact

Ces 3 pages sont simples et bien faites, il y a n’a pas grand chose à en redire

Projets – Avis La Première brique

Cette page liste les projets à venir et déjà financés. Pour chaque projet, vous trouvez:

• Le nom du projet et une illustration
• La date de la levée et le lieu du projet
• Le montant collecté et le nombre d’investisseur
• Le rendement

Pour avoir plus d’informations sur les projets, il faudra se rendre sur la page dédiée au projet.

Page projet

Chaque projet à une page dédiée qui vous permet d’avoir un descriptif contenant :

• Des informations sur le contexte du projet (type d’opération, localisation)
• les informations générales de l’opération : montant levé, rendement, durée
• des informations sur les porteurs du projets
• un peu plus d’information sur le financement de l’opération

Pour avoir plus d’informations, il faut télécharger le dossier complet qui se trouve dans l’onglet « Documents ».

Présentation détaillée des projets

Ce document permet d’avoir des informations plus précises sur un projet. Le document prend la forme d’une présentation d’une quinzaine de pages, dans laquelle vous retrouvez :

• Les informations générales rappelant le contexte du projet (1 page)
• Le projet en détail (entre 10 et 15 pages) :
  • la localisation (2 pages),
  • photo et illustration (1 à 5 pages)
  • la synthèse financière (1 page)
  • des informations synthétiques sur le foncier, les travaux, la commercialisation et les autorisations (2 pages)
  • l’étude de marché (1 à 2 pages)
  • l’opérateur et les garanties (2 pages)
  • Le détail du financement (1 page)
• les pages de transitions (4 pages)

Informations générales

Les informations générales ressemblent beaucoup à la présentation du projet sur le site web, on y retrouve les infos importantes (montant levé, rendement, société, sureté) et un bref descriptif :

On retrouve les éléments présents sur la page du projet.

Localisation

La localisation est très bien décrite dans le document avec une page qui se concentre sur la région et les grandes villes proches, et la seconde page permet d’avoir un zoom sur la ville et connaître un peu plus mieux l’emplacement précis.

Ce sont des informations importantes pour définir la qualité de l’emplacement et du projet.

Bilan financier de l’opération

La Première Brique fournit un bilan financier simple mais complet de l’opération. Il permet de comprendre assez facilement tous les éléments importants : prix de foncier, travaux, honoraires, marge, etc…

Il y a tout de même un point embêtant, La Première Brique a tendance à proposer un bilan prévisionnel en se basant sur un scénario plutôt optimiste en calculant les frais financiers sur une durée correspondante à la durée « cible » du projet et non la durée maximale de l’emprunt.

Quand je fais des analyses pour le canal Telegram, je recalcule systématiquement la marge avec la durée maximale pour être dans un cas plus réaliste voir un peu pessimiste.

Les informations importantes sur le projet (Foncier, Travaux, etc.)

La Première Brique présente les informations importantes du projet sur 2 pages :

• Le foncier (achat, détail pour le foncier, etc..)
• Les travaux à réaliser ou déjà réalisés
• Les autorisations d’urbanisme
• La commercialisation du projet

Cette présentation est très efficace dans le cas de projet simple, mais quand les projets sont plus complexes, La Première Brique se retrouve un peu limitée puisque LPB se contraint à respecter ce formalisme d’un « petit bloc » de texte par thématique.

Lors de mes analyses, il arrive parfois que des informations que je juge importantes soient absentes. Ce manque d’information me contraint à juger durement certains projets.

L’opérateur, les garanties et le financement

À la fin de cette présentation, vous retrouverez également des informations sur l’opérateur, qui est-il ? Quelle est son expérience ? Quelle est la société ?

Vous verrez également la liste des garanties prises ainsi que quelques informations sur ces dernières. Et enfin vous aurez des informations sur le financement du projet pour savoir quels sont les fonds propres de l’opérateur et s’il y a d’autres sources de financement (banque par exemple).

Mon avis – Les axes d’améliorations possibles

La Première Brique est une plateforme que j’apprécie particulièrement, car elle permet à tout le monde d’investir grâce à son ticket d’entrée de 1 € seulement. Cependant, cette plateforme est encore relativement jeune et n’est pas encore parfaite. Voici quelques points à améliorer selon moi.

L’expérience utilisateur

Globalement, je qualifierai l’expérience de « verbeuse », que ce soit sur le site web ou le document de présentation d’un projet. Il y a parfois trop d’informations ou des informations présentées sous forme de phrases alors qu’un tableau ou une liste ferait l’affaire.

Ce point n’est vraiment pas bloquant pour investir, mais assurément, retravailler l’expérience utilisateur permettrait de la rendre encore plus attrayante pour les investisseurs.

La description de certains projets

Sur certains projets, la présentation ne va pas assez loin. Je soupçonne que les personnes qui créent les documents soient « prisonnières » d’un formalisme rigide qui ne permet pas de faire le focus sur des points précis qui peuvent être importants sur certains projets.

Les hypothèses prises pour le bilan financier

C’est un point que je critique très régulièrement : pourquoi La Première Brique base le bilan financier sur un « scénario cible » plutôt que sur la durée maximale du financement ?

L‘objectif de calculer cette marge est bien de comprendre si le projet sera rentable même s’il connaît quelques difficultés (retard dans les travaux ou dans la commercialisation, surcoût etc…), faire le calcul uniquement pour un cas idéal est un non-sens !

Prenons l’exemple d’un projet financé début 2023 :

• Emprunt de 421 000 € à 11 % de rendement
• Durée cible 6 mois et une durée maximale de l’emprunt de 15 mois
• Coût de revient sur 6 mois : 544 007 €
• Coût de revient sur 15 mois : 578 740 € (ajout de 9 mois d’intérêts)
• Chiffre d’affaire prévu 633 200 €

Sur une durée de 6 mois, le projet présente une marge confortable de 14,0 %

Sur une durée de 15 mois, le projet présente une marge faible de 8,6 %, ce qui laisse moins de place à l’imprévu, un surcoût ou une vente en dessous du prix espéré.

Ajouter quelques informations importantes

La description des projets manque de deux informations importantes :

• Compte de résultats des sociétés qui portent le projet et de celles qui se portent caution (GAPD)
• L’état de la fortune personnelle des cautions personnelles

Ce n’est pas de la curiosité mal placé, au contraire, cela permet de juger de la pertinence et de la force de certaines garanties et comprendre la performance de l’opérateur.

Les comptes de résultats d’une société doivent être publiés chaque année, bien que beaucoup de sociétés préfèrent payer une amende. La Première Brique refuse de donner cette information alors que cette dernière devrait être publique, cela à plusieurs conséquences :

• Nous sommes obligés de faire confiance aveuglément à LPB pour les sociétés qui ne publient pas leurs comptes
• Cela pourrait attirer des entrepreneurs soucieux de rester discrets (pour de bonnes ou de moins bonnes raisons)
• Cela impacte l’image de LPB, la plupart de ses gros concurrents publient quasi systématiquement ces informations.

Je peux comprendre que certaines personnes souhaitent rester discrètes sur la fortune personnelle, mais lorsque ces derniers se portent caution d’un projet, cette information devient importante. Certaines plateformes partagent régulièrement cette information.

Quelques informations supplémentaires – Avis La Première Brique

Jusqu’ici, je vous ai donné beaucoup d’informations sur le fonctionnement de La Première Brique. Mais il est toujours intéressant d’en savoir plus sur divers sujets (actionnariat, fiscalité, etc..).

À qui appartient La Première Brique?

Hugo Berthe et Thomas Danset sont les actionnaires de La Première Brique, au moment de la création de LPB, c’était 2 jeunes entrepreneurs.

Quelle régulation pour La Première Brique?

La Première brique est régulée en France auprès de l’AMF comme Intermédiaire en Financement Participatif (IFP).

La Première Brique vous permet-il d’investir au travers du PEA-PME ?

Non, La Première Brique ne permet pas d’investir au travers du PEA-PME

Je suis résident fiscal étranger (ou étranger en France), puis-je investir sur La Première Brique?

Oui, une très grande partie des étrangers et résidents fiscaux étrangers peuvent investir sur La Première Brique. Les seules limitations portent sur les US-Personnes et les pays sous sanctions.

Par ailleurs, si vous êtes résident fiscal étranger, les intérêts versés par La Première Brique sont versés bruts et il est de votre responsabilité de déclarer ces revenus dans votre pays de résidence fiscale.

Que détenez-vous lorsque vous prêter votre l’argent avec La Première Brique?

Lorsque vous prêtez de l’argent à la société porteuse du projet au travers de La Première Brique, vous détenez un prêt. Le prêt est un contrat de créance entre vous et la société porteuse du projet qui s’engage à vous rembourser dans les conditions édictées par le contrat :

• taux
• durée
• condition de remboursement anticipé
• pénalité de retard
• garanties
• etc.

Pour l’investisseur, il n’y a pas de différence avec l’obligation. Cependant, l’usage du prêt est limitant pour la plateforme et l’entrepreneur puisque le montant empruntable est plus faible, tout comme le montant maximum par investisseur (2000 euros).

Quelle fiscalité ?

La fiscalité du crowdfunding immobilier est simple, vous êtes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % sur les intérêts que vous recevrez. Il existe des moyens de réduire cette imposition pour certains profils :

• Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 11 % maximum
• Si vous cotisez à un système de santé étranger (certains frontaliers par exemple)
• Si votre résidence fiscale est à l’étranger

Découvrez mes plateformes et projets préférés du moment

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de La Première Brique et de biens d’autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Des risques à ne pas négliger sur La Première Brique

La Première Brique est une très bonne plateforme de crowdfunding immobilier à mes yeux, bien que le rapport rendement/risque soit plutôt bon, le niveau de risque global me semble un peu supérieur à certains concurrents. Sur LPB, il est nécessaire de diversifier un peu plus et de faire attention à sa sélection de projets.

Un autre risque important est l’illiquidité. Ce terme veut simplement dire que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, il sera difficile de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché officiel de revente.

Comme tout projet de crowdfunding, pourriez aussi connaître des retards. Bien que les prêts aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux ou commercialisation, catastrophe naturelle, etc.), il est probable que le remboursement le soit également.

La Première Brique fait partie des bons élèves et connait un taux de retard inférieur à 3 %, même s’il n’est pas très représentatif puisque en janvier 2023, les projets financés en 2022 représentent plus de 50 % des projets.

Si malheureusement le projet se passe vraiment mal, il est possible que l’entrepreneur soit en incapacité de payer la totalité de la somme due. Dans ce cas :

• La Première Brique peut activer les garanties prises (garanties personnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer l’argent dû.
• Si l’opérateur est en défaut de paiement, La Première Brique représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

Suivre La Première Brique

Pour être tenu au courant des collectes, vous avez 3 canaux à privilégier :

• Le site web : https://www.lapremierebrique.fr/
• Instagram : https://www.instagram.com/lapremierebrique
• Facebook : https://www.facebook.com/lapremierebrique

Pour tous les détails du partenariat (1,1 % de rendement supplémentaire à chaque projet avec le code IF1), vous pouvez consulter la page dédiée à celui-ci.

Conclusion de mon avis La Première Brique

Vous l’aurez compris au cours de cet article, La Première Brique est une plateforme très intéressante, notamment lorsque l’on a un portefeuille de taille modeste :

• LPB vous permet d’investir dès 1 €
• Il propose aussi un taux de rendement élevé (11,4 % en moyenne)
• Un taux de perte de 0 % et 2 % de retards, mais nous avons peu de recul

Il faut tout de même faire attention, même si les rendements sont attrayants, un rendement un peu plus élevé que la concurrence vient avec un risque un peu plus élevé. Il faut penser à diversifier un peu plus son portefeuille et être plus sélectif dans les projets proposés.

Je vous rappelle que vous avez la possibilité de recevoir un bonus 1,1 % de rendement supplémentaire sur CHAQUE projet. Pour cela, il suffit de saisir le code «IF1» à chaque projet. Retrouvez plus d’information et un mail type sur la page dédiée au partenariat .