La valeur de reconstitution d'une SCPI est un indicateur clé dans l'analyse et la compréhension du fonctionnement de ce placement. Avec, vous serez en mesure d’identifier des opportunités d'achat intéressantes, évaluer le potentiel de rendement et de plus-value et de gérer les risques liés à votre investissement.
Dans cet article, nous allons décortiquer ce concept, et vous expliquer comment calculer et interpréter la valeur de reconstitution d'une SCPI
Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI ?
Pour une SCPI, la valeur de reconstitution représente le montant qu'il faudrait débourser pour reconstruire intégralement le patrimoine immobilier et financier de la SCPI.
Très important : le prix de part doit être entre +10 % et – 10 % de la valeur de reconstitution. C’est une obligation légale !
Elle prend en compte plusieurs éléments, à savoir :
- La valeur vénale des biens immobiliers : la valeur de marché actuelle des immeubles détenus par la SCPI ;
- Les actifs financiers : les liquidités et éventuels placements financiers détenus par la SCPI ;
- Les dettes et passifs : toute dette qui viendrait diminuer la valeur totale ;
- Les frais d'acquisition : les frais liés à l'achat de biens immobiliers comme les droits de mutation, les honoraires, etc.
L'encadrement par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF)
L'AMF veille à ce que le prix de souscription des parts de SCPI reste cohérent avec la valeur de reconstitution. Ainsi, le prix de souscription doit se situer dans une fourchette de +/- 10% par rapport à la valeur de reconstitution.
Si cet écart dépasse cette limite, la société de gestion est tenue de réajuster le prix des parts et d'en informer l'AMF.
Cela à des conséquences pour l'investisseur :
-
Si l'écart se rapproche des 10 % : risque accru de voir le prix des parts évoluer :
- À la hausse (décote) ;
- Ou à la baisse (surcote) ;
- Si l'écart dépasse 10 % : obligation pour la société de gestion de corriger rapidement le prix des parts afin de respecter la fourchette réglementaire, et d'en informer l'AMF.
Valeur de reconstitution d'une SCPI : exemple pratique
Imaginons une SCPI dont la valeur de reconstitution par part est de 1 200 € et le prix de souscription est de 1 080 €.
- Calcul de l'écart : (1 080 € – 1 200 €) / 1 200 € = -10%
Cette SCPI est donc vendue avec une décote maximale autorisée. Cela peut indiquer une opportunité d'investissement, mais il est essentiel d'analyser les raisons de cette décote avant de souscrire.
Comment calculer cette valeur de reconstitution ?
Le calcul de la valeur de reconstitution s'appuie sur une formule précise :
- Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + frais de reconstitution
Pour être plus précis, sachez que la valeur de réalisation correspond à la somme que la SCPI obtiendrait si elle vendait l'intégralité de ses biens immobiliers et actifs financiers, après déduction des dettes. C'est une sorte de photographie à l'instant T de la valeur nette du patrimoine.
Quant aux frais de reconstitution, ce sont les frais qu'il faudrait engager pour acquérir à nouveau les actifs, comme les frais d'acquisition immobiliers (droits de mutation, commissions d'agence, frais notariaux, etc.).
Ainsi, nous pouvons préciser ce calcul :
- Valeur de reconstitution = (Valeur vénale des biens immobiliers + Actifs financiers) – Dettes et passifs + Frais d'acquisition
Ce calcul permet donc d'estimer le coût total pour reconstituer le patrimoine de la SCPI, en tenant compte non seulement de la valeur des actifs, mais aussi des coûts associés à leur acquisition.
Comment interpréter cette valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution est une donnée précieuse car elle vous permet de déterminer si le prix de souscription des parts de la SCPI est en adéquation avec la valeur réelle de son patrimoine.
En comparant ces deux valeurs, on peut identifier des situations de décote ou de surcote, qui influencent directement la stratégie d'investissement.
La décote : prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution
Lorsque le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, on parle de décote. Cela peut indiquer une opportunité d'achat, car vous payez moins cher que la valeur réelle des actifs détenus par la SCPI.
Cette décote reflète souvent une certaine sous-valorisation de la SCPI et pourrait représenter une potentielle opportunité d’achat avec un potentiel de réévaluation proche de +10 %.
De plus, en cas de difficulté sur le marché immobilier, cette décote permettrait d'absorber une baisse du sous-jacent sans impacter directement le prix de la part.
Voici les raisons possibles de cette décote :
- Stratégie prudente de la société de gestion, qui préfère sous-évaluer le prix des parts pour attirer les investisseurs ;
- Une augmentation récente de la valeur du patrimoine.
Il est donc crucial d'analyser la santé globale de la SCPI avant d'investir.
La surcote : prix de souscription supérieur à la valeur de reconstitution
À l'inverse, si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, on parle de surcote. Cela signifie que vous payez une prime par rapport à la valeur réelle des actifs détenus par la SCPI.
Plus cette surcote se rapproche de 10 %, plus le risque de correction à la baisse du prix des parts augmente.
De plus, une surcote élevée ne laisse que peu de marge en cas de baisse du marché immobilier, ce qui pourrait fragiliser la valeur des parts en cas de correction.
Plusieurs raisons peuvent expliquer cette situation :
- Baisse de qualité et de valeur de l’immobilier détenu ;
- Une période de baisse des prix immobiliers ;
- Une stratégie agressive ou mal adaptée au contexte immobilier.
Quelle est l’utilité de la valeur de reconstitution pour l’investisseur ?
Repérer les opportunités
La comparaison entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet de repérer des SCPI potentiellement sous-évaluées. Investir dans ces SCPI peut offrir un potentiel de plus-value à moyen ou long terme.
En associant la valeur de reconstitution aux rendements actuels de la SCPI, l'investisseur peut déterminer si le prix payé est justifié par les revenus générés et le potentiel de valorisation du patrimoine.
Gestion du risque
Une baisse de la valeur de reconstitution peut signaler des problèmes au sein de la SCPI, tels qu'une dégradation du patrimoine immobilier ou une mauvaise gestion.
Surveiller cet indicateur aide à anticiper les risques et à prendre des décisions éclairées.
Quelles sont les SCPI avec les valeurs de reconstitution les plus élevées en 2024 ?
Voici un tableau avec des exemples de SCPI avec des valeurs de reconstitution élevées :
| Nom | Secteur | Géographie | Valeur reconstitution (Juin 2024) | Valeur reconstitution (2023) | Évolution de la valeur de reconstitution |
| Novapierre Résidentiel | Résidentiel | France | 1630,89 € | 1667,41 € | -2,19 % |
| Logipierre 3 | Hôtels | France | 1610,63 € | 1648,98 € | -2,33 % |
| Foncière des Praticiens | Santé | France | 1104,27 € | 1102,93 € | +0,12 % |
| Atream Hôtels | Hôtels | Europe | 1047,77 € | 1049,02 € | -0,12 % |
| Elialys | Bureaux | Europe | 1035,48 € | 1023,06 € | +1,21 % |
| Eurovalys | Bureaux | Europe | 972,39 € | 970,43 € | +0,20 % |
| Pierre Rendement | Commerces | France | 962,55 € | 961,07 € | +0,15 % |
| LF EuropImmo | Bureaux | Europe | 880,45 € | 936,76 € | -6,01 % |
D’autres indicateurs importants en SCPI ?
Pour une analyse complète, il est important de considérer d'autres indicateurs, par exemple :
- La WALB : la durée moyenne pondérée des baux en cours ;
- LA WALT : la durée moyenne pondérée jusqu'aux prochaines échéances de résiliation des baux par les locataires.
Alexandre est investisseur depuis 2016. Après 9 ans de carrière dans le développement de logiciels, dont 2 ans au sein d'une banque privée, il a décidé de partager son expérience d'investisseur en créant Investissements-Faciles en 2020. Fort de 4 années consacrées à la création de contenus, Alexandre vous apporte ses connaissances en crowdfunding, bourse ou encore sur les différents supports d'investissements (assurances vie, CTO, PEA …).
