Le TOF, ou Taux d’Occupation Financier, est l’un des critères les plus importants pour mesurer l’efficacité locative du parc immobilier d’une SCPI, et anticiper la régularité des dividendes. Dans cet article, je vous donne une définition du TOF d’une SCPI, comment le calculer, son importance, et les interprétations qu’il est possible de faire, selon que cet indicateur soit faible ou élevé.
Qu’est-ce que le TOF (Taux d’Occupation Financier) d’une SCPI ?
Le TOF représente le rapport entre les loyers perçus et les loyers théoriques que la SCPI pourrait toucher si l’ensemble de ses biens étaient loués.

Cet indicateur permet donc de mesurer l’impact des vacances locatives et, par conséquent, d’apprécier la capacité d’une SCPI à générer des revenus stables pour ses investisseurs.
À quoi sert le TOF pour l’investisseur ?
Le TOF d'une SCPI a une importance particulière pour les investisseurs, car il évalue la performance locative de la SCPI en indiquant le pourcentage des biens effectivement loués.
De plus, il informe sur l’attractivité du parc immobilier de la SCPI. Un TOF élevé peut indiquer des actifs fortement prisés, alors qu’un TOF bas peut alerter sur des difficultés de location.
Enfin, il impacte directement les distributions de dividendes. Plus le TOF est stable et élevé, plus les revenus distribués aux investisseurs tendent à être constants et intéressants.
Comment calculer le TOF d’une SCPI ?
Le calcul du TOF est simple :
- TOF = (Loyers perçus + Indemnités compensatrices) / Valeur locative totale x 100
Les loyers effectivement perçus, c’est la somme totale des loyers réellement encaissés par la société de gestion au cours d'une période donnée.
Les indemnités compensatrices sont les sommes reçues en compensation des loyers non perçus comme :
- Les indemnités versées par un locataire en cas de résiliation anticipée du bail ;
- Les assurances couvrant les impayés.
Quant à la valeur locative totale, il s‘agit de la somme totale des loyers qu'aurait générée l'intégralité du portefeuille si tous les biens étaient loués sans interruption et sans réduction : le potentiel locatif maximal.
L’objectif d’une SCPI est d’avoir son TOF le plus proche de 100 %.
Exemple de calcul du TOF d’une SCPI
Prenons une SCPI dont le parc immobilier pourrait générer un revenu théorique de 1 million d’euros annuellement si tous les biens étaient loués. Si la SCPI perçoit réellement 980 000 € pour l’année, le calcul serait :
- TOF = (980 000/1 000 000) x 100 = 98 %
Ici, un TOF de 98 % signifie que 2 % de la valeur locative du parc immobilier est vacante, ce qui est une plutôt une bonne nouvelle.
L’importance du TOF en SCPI pour l’investisseur
Qu’indique un TOF faible ?
Un TOF inférieur à 85 % peut supposer plusieurs interprétations :
-
Une vacance locative importante :
- des biens vacants ou des difficultés à trouver des locataires ;
- des travaux empêchant la location ;
- Le départ d’un locataire important ;
-
Si le TOF est bas de manière récurrente, cela peut révéler :
- des choix d’actifs inappropriés ;
- ou une stratégie de gestion locative peu performante.
Conséquence ? Une baisse de rendement pour vous !
Sachez qu'un TOF relativement bas peut indiquer une SCPI en transformation ou en difficulté. La seule situation dans laquelle un TOF temporairement bas peut être toléré, c’est lorsqu’une petite SCPI vient de perdre un locataire majeur.
Qu’indique un TOF élevé ?
Un TOF supérieur à 98 % est généralement rassurant car il suggère que :
- Les biens sont attractifs et loués, montrant une stratégie efficace de gestion ;
- Une qualité du parc immobilier, avec des actifs bien situés et attractifs.
Un TOF réduit logiquement le risque de vacance locative et devrait vous garantir des revenus pérennes. Cependant, il n’indique pas la stabilité financière de la SCPI.
Pour cela, vous devez mettre en lien le TOF et la WALB.
Les meilleurs TOF des SCPI en 2023
Voici un tableau des 15 meilleures SCPI de mon classement 2024 par ordre décroissant des meilleurs taux d’occupation financiers :
SCPI | Type | TOF | WALB |
Atream Hôtels | Hôtel | 100.00% | 13.6 ans |
Log In | Logistique | 100.00% | 7.7 ans |
Épargne Pierre Europe | Diversifiée | 100.00% | 4.5 ans |
Novaxia Neo | Bureau | 100.00% | 3.5 ans |
Iroko Zen | Diversifiée | 99.70% | 7.9 ans |
Transitions Europe | Diversifiée | 99.60% | 9.5 ans |
Cristal Life | Diversifiée | 99.58% | 8.3 ans |
Cœur d’Europe | Diversifiée | 99.33% | 10.27 ans |
Remake Live | Diversifiée | 98.89% | 8.15 ans |
Cœur de Région | Diversifiée | 98.41% | 5.04 ans |
Corum Origin | Diversifiée | 97.72% | 5.7 ans |
Optimale | Diversifiée | 97.70% | 3.38 ans |
Foncière Des Praticiens | Santé | 97.63% | 4.7 ans |
Activimmo | Logistique | 96.90% | 4.01 ans |
Pour retrouver mon classement complet des meilleurs SCPI en 2024, critère par critère, je vous invite à consulter mon article dédié.
TOF et TOP (taux d’occupation physique) : quelles différences ?
Le TOF et le TOP, bien que similaires en certains points, mesurent des aspects différents de la performance d’une SCPI ;
- Le TOF mesure la part des loyers perçus par rapport aux loyers théoriques ;
- Le TOP (Taux d’Occupation Physique) mesure la proportion de surface louée par rapport à la surface totale du parc immobilier, sans prendre en compte les variations de loyers.
Ainsi la différence clé est que le TOP se concentre sur l’occupation physique des biens, sans tenir compte des franchises de loyers ou des tarifs pratiqués, alors que le TOF prend en compte ces éléments financiers.
Par exemple, un TOP très élevé (99 %) et un TOF légèrement plus bas (95 %) peuvent révéler que le gestionnaire a accordé des conditions avantageuses à un nouveau locataire pendant plusieurs mois.
Les autres indicateurs importants en SCPI
Pour une analyse approfondie de la solidité d’une SCPI, d’autres indicateurs sont également pertinents, notamment :
- La WALB (Durée Moyenne Pondérée jusqu’à la première possibilité de résiliation) donne une vision de la stabilité des loyers ;
- La WALT (Durée Moyenne Pondérée des Baux) mesure la durée moyenne restante des baux locatifs au sein du portefeuille immobilier d’une SCPI ;
- La valeur de reconstitution estime la valeur théorique d’une SCPI, en prenant en compte les frais de gestion et d’acquisition.
Ces différents indicateurs, complémentaires au TOF, permettent aux investisseurs de juger de manière globale la performance et la résilience d’une SCPI.
Pour en savoir plus, voici un article sur les critères de sélection d’une SCPI.
Disclaimer
Cet article inclut une communication commerciale, en partenariat avec Iroko, et présente un lien vers le produit Iroko.
Alexandre est investisseur depuis 2016. Après 9 ans de carrière dans le développement de logiciels, dont 2 ans au sein d'une banque privée, il a décidé de partager son expérience d'investisseur en créant Investissements-Faciles en 2020. Fort de 4 années consacrées à la création de contenus, Alexandre vous apporte ses connaissances en crowdfunding, bourse ou encore sur les différents supports d'investissements (assurances vie, CTO, PEA …).