Avec plus de 200 SCPI sur le marché, il peut être difficile d’identifier les meilleures opportunités. Pour 2025, nous avons sélectionné les SCPI les plus performantes et les mieux adaptées à vos attentes d’investisseur. Cet article vous propose un comparatif complet des meilleures SCPI, basé sur des critères rigoureux d’évaluation, pour vous guider dans vos décisions d’investissement.
Vous pouvez d’ores et déjà consulter notre document récapitulatif des meilleures SCPI, critère par critère.
Quelle est la meilleure SCPI en 2025 ?
Déterminer la meilleure SCPI pour 2025 dépend de plusieurs critères, car chaque personne a des objectifs et des préférences spécifiques. Ainsi, votre choix de SCPI doit être aligné avec votre profil d’investisseur et vos objectifs personnels.
Cette année, deux SCPI se démarquent tout particulièrement : il s’agit d’Iroko Zen et d’Epsilon 360.
Iroko Zen se démarque par son absence de frais d’entrée, ce qui permet d’optimiser votre capital dès le départ. Avec un rendement stable de 7,32 % en 2024 et un prix de part fixé à 202 € en 2025, cette SCPI allie performance, accessibilité et stabilité. De plus, c’est une SCPI disponible en assurance-vie.
De son côté, Epsilon 360 est particulièrement compétitive grâce à des frais de gestion bas (10 % des loyers) et des frais d’entrée limités à 5 %. Bien que sa capitalisation reste modeste (132 millions €), elle affiche un rendement de 6,55 % et une légère croissance du prix de part. Elle est également disponible en assurance-vie.
Mon classement des meilleures SCPI de 2025
Voici mon classement des meilleurs SCPI du marché actuellement :
| SCPI | Société de gestion | Capitalisation | Note globale |
| Iroko Zen | Iroko | 826 000 000 € | 4.43 |
| Epsilon 360 | Epsicap | 132 000 000 € | 4.33 |
| Remake Live | Remake AM | 647 000 000 € | 4.00 |
| Corum Eurion | Corum Asset Management | 1 326 000 000 € | 3.63 |
| Cristal Life | Inter Gestion REIM | 204 283 153 € | 3.62 |
| Log In | Theoreim | 163 223 500 € | 3.53 |
| Transitions Europe | Arkea REIM | 542 000 000 € | 3.48 |
| Cœur de Région | Sogenial | 385 000 000 € | 3.38 |
| Corum XL | Corum Asset Management | 2 046 000 000 € | 3.33 |
| Atream Hôtels | Atream | 299 335 000 € | 3.33 |
| Corum Origin | Corum Asset Management | 3 262 000 000 € | 3.33 |
| Cœur d’Europe | Sogenial | 170 000 000 € | 3.32 |
| Novoxia Neo | Novoxia | 427 600 000 € | 3.25 |
| Optimale | Consultim | 76 000 000 € | 3.23 |
| Foncière Des Praticiens | Magellan | 164 987 161 € | 3.15 |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 267 958 200 € | 3.08 |
| Upeka | Axipit | 29 166 800 € | 3.07 |
| Activimmo | Alderan | 1 300 000 000 € | 3.02 |
| Alta Conviction | Altarea | 62 653 210 € | 2.97 |
| Comète | Alderan | 120 800 000 € | 2.92 |
N’oubliez pas que pour avoir ces 20 meilleures SCPI, une présélection de plus de 200 SCPI a été réalisée. Les autres SCPI non sélectionnées ici auraient très probablement une note en-dessous de 2.
Dans le cadre d’une diversification, je pourrais à titre personnel investir dans chacune de ces SCPI, exceptées Activimmo et Épargne Pierre Europe… Il est tout à fait possible que celles en milieu ou en seconde partie du classement soient intéressantes pour vous.
Notez au passage que les chiffres présentés sont à date du 25/04/2025 (rapport T2 2025).
En vidéo : ma sélection des meilleures SCPI !
Envie d’avoir un panorama de mon classement des meilleures SCPI ? Retrouvez toutes les informations importantes et mes comparaisons dans cette vidéo !
Je vous présente en détail les SCPI et propose des comparaisons précises sur leurs critères clés et indicateurs techniques, leurs frais, etc.
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Iroko Zen : leader des SCPI sans frais d’entrée
Société de gestion : Iroko
Capitalisation : 826 000 000 €
Rendement 2024 : 7,32 %
Prix de la part : 200 € (stable depuis 2020)
Disponible en assurance-vie : Oui (Linxea Spirit 2 et Unep Evolution)
Iroko Zen est une SCPI sans frais d’entrée, ce qui optimise votre capital investi. Elle propose un immobilier diversifié, tant en type d’actifs qu’en localisation géographique, avec des biens de taille moyenne offrant une bonne liquidité.
Vous bénéficiez d’un rendement élevé, d’un versement mensuel des loyers, et d’un modèle accessible dès 50 € grâce à la fraction de part. De plus, ses 265 locataires répartis sur 143 immeubles participent à une belle diversification du risque locatif.
Ses avantages structurels combinés à une performance nette de 7,32 % en 2024 font d’Iroko Zen une SCPI particulièrement intéressante pour diversifier efficacement votre patrimoine, sans frais d’entrée.
Epsilon 360 : les frais les plus faibles du marché
Société de gestion : Epsicap
Année de création : 2021
Capitalisation : 132 000 000 €
Rendement 2024 : 6,55 %
Prix de la part : 253,80 € (+1,5 % depuis 2020)
Disponible en assurance-vie : Oui (Linxea Vie)
Epsilon 360 se distingue toujours en 2025 par sa transparence sur les frais et un niveau de frais très bas. Son taux de gestion est limité à 10 % des loyers encaissés, et ses frais d’entrée plafonnés à 5 %, ce qui en fait l’une des SCPI les plus compétitives du marché.
Elle investit dans des actifs de petite taille (1 à 5 M€). Cette stratégie permet un positionnement agile, avec un portefeuille orienté commerces (49 %), locaux d’activités (17 %), et bureaux (15 %).
Sa répartition géographique est majoritairement française (77 % hors Île-de-France), avec une exposition ciblée à l’Espagne (12 %) et à l’Île-de-France (11 %). Elle affiche un taux d’occupation financier de 99,95 %, témoin d’une bonne demande pour ses actifs.
Remake Live : de forts rendements distribués
Société de gestion : Remake AM
Capitalisation : 647 000 000 €
Rendement 2024 : 7,50 %
Prix de la part : 204 € (stable depuis 2021)
Disponible en assurance-vie : Oui (Bourse Direct Vie, Linxea Vie, Linxea Avenir 2, Linxea Spirit 2, BForBank Vie)
Gérée par Remake AM, Remake Live intègre une dimension sociale avec 5 à 10 % de son portefeuille dédié à des projets à vocation sociale. Elle est accessible via plusieurs contrats d’assurance-vie et affiche un fort rendement de 7,50 % en 2024.
Sa stratégie repose sur un immobilier diversifié (bureau : 39 %, santé : 26 %, activité : 17 %), et une exposition européenne (Royaume-Uni : 29 %, France : 26 %, Espagne : 14 %, Pays-Bas : 12 %). Attention à l’exposition au taux de change avec la Livre.
L’absence de frais d’entrée renforce son attractivité. Toutefois, cela est compensé par des frais de gestion plus élevé à 18 % des loyers encaissés.
La SCPI affiche une WALB solide de 10,88 ans et un taux d’occupation financier de 99,00 %, garantissant une stabilité des revenus locatifs.
Corum Eurion : performance européenne avec prudence
Société de gestion : Corum Asset Management
Capitalisation : 1 326 000 000 €
Rendement 2024 : 5,53 %
Prix de la part : 215 € (+7,5 % depuis 2020)
Disponible en assurance-vie : Oui (Corum Life)
Corum Eurion est une SCPI européenne, avec une forte dominante de bureaux (77 %). Elle cible exclusivement la zone euro.
Malgré un rendement en léger recul (5,53 % en 2024 contre 6,47 % en 2022), Corum Eurion conserve une solide réputation, soutenue par une très forte mutualisation géographique (Irlande : 24 %, Pays-Bas : 20 %, France : 19 %, Italie : 14 %).
Elle affiche également des indicateurs solides, avec un taux d’occupation financier de 99,88 %, une durée moyenne des baux de 6,41 ans, et une valeur de reconstitution de 229,29 €, soit +6,65 % par rapport au prix de la part.
Cristal Life : bien diversifiée pour sa taille
Société de gestion : Inter Gestion REIM
Capitalisation : 204 283 153 €
Rendement 2024 : 6,51 %
Prix de la part : 206 € (+3 % depuis 2022)
Disponible en assurance-vie : Non
Cristal Life est une SCPI relativement récente et de taille moyenne gérée par Inter Gestion REIM, avec une capitalisation de plus de 204 millions d’euros. Elle est cependant bien diversifiée pour sa taille.
Son portefeuille inclut des actifs en France et en zone Euro, notamment dans les secteurs de la santé, du résidentiel, des bureaux, et des commerces, avec une répartition 2024 orientée bureaux (41 %), commerces (25 %) et santé (20 %). Elle offre ainsi une exposition équilibrée aux secteurs porteurs.
Elle est majoritairement implantée en France (51 %), mais avec une exposition à l’Espagne (21 %) et à l’Irlande (18 %).
Son taux d’occupation financier atteint 99,54 %, et sa durée moyenne des baux s’établit à 6,57 ans.
Les frais sont élevés (12 % à l’entrée, 13,2 % de gestion) et manquent de clarté. Toutefois, la valeur de reconstitution de 223,58 €, soit une augmentation de 8,53 % par rapport au prix de la part, témoigne d’un potentiel de plus-value à terme.
Les meilleures SCPI françaises en 2025
Voici un classement des meilleures SCPI françaises et majoritairement françaises en 2025. Pour entrer dans cette dernière catégorie, la SCPI doit avec 2 tiers de son portefeuille immobilier en France :
| SCPI | Type d’immobilier | Rendement (2024) | Prix de la part (2025) | Note globale |
| Epsilon 360 | Commerce Activité Bureau | 6,55 % | 254 € | 4.33 |
| Cristal Life | Bureau Commerce Santé | 6,51 % | 206 € | 3.62 |
| Cœur de Région | Bureau Commerce Activité/Logistique | 6,20 % | 664 € | 3.38 |
| Optimale | Bureau Commerce Activité | 6,51 % | 250 € | 3.23 |
| Foncière Des Praticiens | Santé | 5,50 % | 1 100 € | 3.15 |
| Activimmo | Activité/Industriel/Logistique | 5,50 % | 610 € | 3.02 |
Les trois SCPI françaises suivantes se démarquent tout particulièrement :
- Epsilon 360 : des frais compétitifs réduisant l’impact des coûts ;
- Cristal Life : un portefeuille bien diversifié qui inclut des actifs de santé ;
- Cœur de Région : très intéressante pour s’exposer à l’ensemble de la France.
Les meilleures SCPI européennes en 2025
Voici un classement des meilleures SCPI européennes en 2025 :
| SCPI | Localisation des biens | Rendement (2024) | Prix de la part (2025) | Note globale |
| Iroko Zen | France (44 %) Royaume-Uni (16%) Irlande (12 %) | 7,32 % | 202 € | 4.43 |
| Remake Live | France (26 %) Royaume-Uni (29 %) Espagne (14 %) | 7,50 % | 204 € | 4.00 |
| Corum Eurion | Irlande (24 %) Pays-Bas (20 %) France (19 %) | 5,53 % | 215 € | 3.63 |
| Log In | Espagne (22 %) Royaume-Uni (26 %) Italie (36 %) | 6,30 % | 250 € | 3.53 |
| Transitions Europe | Pays-Bas (27 %) Espagne (34 %) Allemagne (20 %) | 8,25 % | 200 € | 3.48 |
| Corum XL | Royaume-Uni (49 %) Pologne (22 %) Pays-Bas (10 %) | 5,53 % | 195 € | 3.33 |
| Atream Hôtels | Allemagne (30 %) France (33 %) Belgique (23 %) | 5,05 % | 1 000 € | 3.33 |
| Corum Origin | Pays-Bas (28 %) Italie (18 %) Belgique (9 %) | 6,05 % | 1 135 € | 3.33 |
| Cœur d’Europe | Espagne (38,7 %) Belgique (30,4 %) Portugal (20,7 %) | 6,02 % | 202 € | 3.32 |
Les SCPI européennes offrent une diversification géographique intéressante. Elles vous permettent d’accéder à des actifs immobiliers variés en dehors des frontières françaises, et de bénéficier de la dynamique de plusieurs marchés européens.
On constater également que leurs rendements sont tous supérieurs à 6 %, donc supérieurs aux rendements des SCPI françaises ou majoritairement françaises.
Parmi ces SCPI, trois se démarquent :
- Iroko Zen : un rendement de 7,32 % et des frais compétitifs, sans frais d’entrée ;
- Remake Live : un rendement de 7,50 % (taux le plus élevé de ce tableau) ;
- Corum Eurion : un rendement plus modeste de 5,53 %, mais avec une forte diversification du patrimoine.
Je vous invite une fois encore à visionner notre document récapitulatif des meilleures SCPI :
Quels sont les critères pour choisir la meilleure SCPI ?
Mes critères de sélection des meilleures SCPI
Les critères de sélection de base que j’ai privilégiés sont :
- Des SCPI de rendement avec un rendement supérieur à 5 %
- Avec au moins une année civile complète d’activité (2023) ;
- Des SCPI françaises et des SCPI européennes ;
- Pas de baisse significative de valorisation.
De plus, les critères les plus importants que je vais détailler par la suite sont :
- L’historique (les SCPI les plus récentes sont pénalisées) ;
- La qualité des indicateurs immobiliers et financiers :
- Le TOF ;
- Le WALB ;
- La valeur de reconstitution ;
- L’évolution du rendement ;
- L’évolution de la valeur de part ;
- Etc.
Les fonctionnalités proposées par la SCPI
Les SCPI se distinguent non seulement par leur rendement et la nature de leurs investissements, mais aussi par les fonctionnalités qu’elles offrent aux investisseurs. C’est un point qui est très souvent sous-estimé !
Entre autres, ces fonctionnalités incluent :
- La qualité de support client ;
- La possibilité de fractionner les parts ;
- La disponibilité en assurance-vie.
Moins importants :
- Le délai de jouissance ;
- La fréquence de distribution.
Voici un tableau du top 10 des meilleures SCPI sur la base des fonctionnalités proposées :
| SCPI | Délai de jouissance | Fractionnement de part | Disponible en AV | Support client | Note fonctionnalités |
| Iroko Zen | 3 mois | Oui | Oui | ⭐⭐⭐ | 5.0 |
| Epsilon 360 | 3 mois | Oui | Oui | ⭐⭐⭐ | 5.0 |
| Corum Eurion | 5 mois | Oui | Oui | ⭐⭐⭐ | 5.0 |
| Corum XL | 5 mois | Oui | Oui | ⭐⭐⭐ | 5.0 |
| Corum Origin | 5 mois | Oui | Oui | ⭐⭐⭐ | 5.0 |
| Activimmo | 5 mois | Oui | Oui | ⭐⭐⭐ | 5.0 |
| Cristal Life | 5 mois | Oui | Non | ⭐⭐ | 4.7 |
| Optimale | 3 mois | Oui | Non | ⭐ | 4.7 |
| Comète | 5 mois | Oui | Non | ⭐⭐ | 4.5 |
| Foncière Des Praticiens | 6 mois | Oui | Non | ⭐⭐ | 4.0 |
| Upeka | 4 mois | Oui | Non | ⭐⭐ | 4.0 |
| Remake Live | 3 mois | Non | Oui | ⭐⭐⭐ | 3.6 |
| Atream Hôtels | 5 mois | Non | Oui | ⭐⭐⭐ | 3.5 |
| Log In | 5 mois | Non | Non | ⭐⭐⭐ | 3.5 |
| Transition Europe | 5 mois | Non | Oui | ⭐⭐⭐ | 3.5 |
Iroko Zen, Epsilon 360 et Corum Orion se distinguent par leur offre complète de fonctionnalités. Ce sont les meilleures options car elles offrent toutes un délai de jouissance court, une fréquence de distribution mensuelle, et sont disponibles en assurance-vie.
Cristal Life et Optimale offrent également des fonctionnalités attractives. Cependant, leurs services clients sont légèrement moins performant et elles ne sont pas toutes disponibles en assurance-vie.
Le portefeuille immobilier de la SCPI
Le portefeuille immobilier d’une SCPI vous permet d’évaluer sa résilience et sa rentabilité potentielles. Les indicateurs clés incluent le Taux d’Occupation Financier (TOF), la WALB (durée résiduelle moyenne pondérée des baux) et le nombre de locataires.
Voici un tableau du 10 top des meilleures SCPI sur la base des indicateurs immobiliers :
| SCPI | Type de SCPI | TOF | WALB | Nombre de locataires | Note immobilière |
| Iroko Zen | Diversifiée | 98.80 % | 7 ans | 265 | 4.5 |
| Atream Hôtels | Hôtel | 100 % | 7.33 ans | 22 | 4.5 |
| Remake Live | Diversifiée | 99 % | 10.88 ans | 66 | 4.2 |
| Corum Eurion | Diversifiée | 99.88 % | 6.41 ans | 104 | 4.2 |
| Transitions Europe | Diversifiée | 100 % | 7.5 ans | 197 | 4.2 |
| Log In | Logistique | 100% | 9.72 ans | 16 | 4.1 |
| Cristal Life | Diversifiée | 99.54 % | 6.57 ans | 38 | 4.0 |
| Cœur d’Europe | Diversifiée | 98.56 % | Non communiqué | 61 | 3.7 |
| Upeka | Bureau | 100 % | 8.7 ans | 6 | 3.7 |
| Epsilon 360 | Commerce | 99.95 % | Non communiqué | 93 | 3.5 |
| Cœur de Région | Diversifiée | 96.62 % | Non communiqué | 174 | 3.4 |
| Alta Conviction | Commerce | 100 % | Non communiqué | 28 | 3.4 |
| Foncière Des Praticiens | Santé | 97.44 % | 4.61 ans | 84 | 3.2 |
| Corum Origin | Diversifiée | 97.06 % | 5.91 ans | 372 | 3.0 |
| Novaxia Neo | Bureau | 97.70 % | 3.6 ans | 134 | 3.0 |
Les SCPI affichant un TOF élevé et un WALB long vous offrent une stabilité accrue en termes de revenus locatifs. À cela, s’ajoute le nombre de biens immobiliers qu’il faut mettre en corrélation. Ce sont les principaux critères que vous devez analyser.
La diversification du type de biens immobilier n’est pas un point : chacun est libre d’établir sa stratégie :
- Les SCPI diversifiées vont avoir besoin de plus de compétences en interne, ce qui peut être compliqué ;
- Mais elles se laissent la possibilité d’avoir plus d’opportunités.
Ici, Iroko Zen se distingue tout particulièrement avec un TOF de 98,80 %, un WALB de 7 ans et un large éventail de 265 locataires, ce qui mutualise efficacement le risque locatif.
Les SCPI les plus récentes ont un nombre de locataires faible, et sont donc les plus fragiles (Log In, Épargne Pierre Europe).
Pour en savoir plus sur les SCPI non citées, consultez notre document récapitulatif des meilleures SCPI
Les indicateurs financiers de la SCPI
Les indicateurs financiers clés d’une SCPI, comme le taux de distribution, l’évolution du prix de part, le prix de reconstitution et la collecte nette permettent d’évaluer la performance financière et la pérennité de la SCPI (stabilité et potentiel de croissance).
Voici un tableau du 10 top des meilleures SCPI sur la base des indicateurs financiers :
| SCPI | Taux de distribution 2024 | Prix | Prix de reconstitution (Écart) | Collecte nette 2024 | Note financière |
|---|---|---|---|---|---|
| Iroko Zen | 7.32% | 202 € (+1%) | 214.37 € (+6.12%) | 197 M€ | 4.8 |
| Cœur de Région | 6.20% | 664 € (+4%) | 678 € (+2.11%) | 128.2 M€ | 4.5 |
| Epsilon 360 | 6.55% | 253.6 € (+1.44%) | 276.16 € (+8.81%) | 51.2 M€ | 4.5 |
| Remake Live | 7.50% | 204 € (+2%) | 204.03 € (+0.01%) | 255 M€ | 4.0 |
| Cristal Life | 6.51% | 206 € (+3%) | 223.58 € (+8.53%) | 94.4 M€ | 4.0 |
| Cœur d’Europe | 6.02% | 202 € (+1%) | 211.21 € (+4.56%) | 64.5 M€ | 4.0 |
| Comète | 11.18% | 250 € (+0%) | 258.43 € (+3.38%) | 109 M€ | 4.0 |
| Optimale | 6.51% | 250 € (+0%) | 260.98 € (+4.39%) | 17.8 M€ | 3.7 |
| Novaxia Neo | 6.51% | 187 € (+3.75%) | 188.33 € (+0.71%) | 62.7 M€ | 3.5 |
| Corum Origin | 6.05% | 1 135 € (+4%) | 1 172.41 € (+1.01%) | 367 M€ | 3.5 |
| Log In | 6.30% | 250 € (+0%) | 271.78 € (+8.71%) | 55.8 M€ | 3.5 |
| Épargne Pierre Europe | 6.75% | 200 € (+0%) | 206.51 € (+3.26%) | 192 M€ | 3.5 |
| Corum XL | 5.53% | 195 € (+3.17%) | 189.88 € (-2.63%) | 130.6 M€ | 3.5 |
Les notes ont été attribuées selon le rendement, mais également selon l’écart à la valeur de reconstitution, la tendance des rendements et des valeurs de parts.
Niveau rendement, la plupart de ces SCPI sont bonnes, voire très bonnes, comme Comète (11,18%), Remake Live (7,50 %) et Iroko Zen (7,32 %).
Quelques-unes sont pénalisées car elles sont très jeunes (Transition Europe, Log In, Epargne Pierre Europe). Idem pour Activimmo, avec des rendements qui baissent, et selon moi des perspectives qui ne sont pas très bonnes (WALB faible).
Pour en savoir plus sur les SCPI non citées, consultez notre document récapitulatif des meilleures SCPI
Les frais de la SCPI
Les frais associés aux SCPI sont un critères moins important car ils sont pris en compte dans la performance annoncée des SCPI, ce qui signifie que le rendement affiché est net de frais. Cependant, c’est un point à prendre en compte pour l’optimisation de vos rendements.
Voici un aperçu du top 10 des meilleures SCPI sur la base de leurs frais :
| SCPI | Frais de gestion | Frais d’entrée/sortie | Autres frais | Note frais |
| Epsilon 360 | 10% des loyers | 5% à l’entrée | Voir le document comparatif des SCPI | 5.0 |
| Remake Live | 18% des loyers | Aucun, sauf si sortie avant 5 ans (5%) | 4.0 | |
| Novaxia Neo | 18% des loyers encaissés | Aucun, sauf si sortie avant 5 ans (6%) | 4.0 | |
| Activimmo | 12% des loyers | 10.6% à l’entrée | 3.5 | |
| Iroko Zen | 14.4% des loyers | Aucun, sauf si sortie avant 3 ans (5%) | 3.0 | |
| Transitions Europe | 12% des loyers | 12% à l’entrée | 3.0 | |
| Log In | 12% des loyers | 12% à l’entrée | 2.5 | |
| Optimale | 12% des loyers | 12% à l’entrée | 2.5 | |
| Foncière Des Praticiens | 10.2% des loyers | 9.6% à l’entrée | 2.5 | |
| Épargne Pierre Europe | 12% des loyers | 12% à l’entrée | 2.5 | |
| Corum Origin | 13.2% des loyers | 11.964% à l’entrée | 2.0 | |
| Altream Hôtels | 12% des loyers encaissés | 12% à l’entrée | 2.0 | |
| Corum XL | 13.2% des loyers encaissés | 11.964% à l’entrée | 2.0 | |
| Comète | 13.2% des loyers encaissés | 12% à l’entrée | 2.0 | |
| Alta Conviction | 13.74% TTC des loyers encaissés | 10.14% TTC à l’entrée | 2.0 |
Une seule SCPI ressort du lot : Epsilon 360. C’est elle qui a les frais les plus faibles et les plus clairs. Au passage, mention honorable pour Remake Live.
Pour en savoir plus sur les SCPI non citées, consultez notre document récapitulatif des meilleures SCPI
Les autres critères/indicateurs pour faire son choix
Au-delà des éléments que nous venons d’aborder, d’autres critères permettent d’évaluer la qualité d’une SCPI de manière plus approfondie. Ces indicateurs, souvent techniques, offrent un aperçu de la solidité financière, de la cohérence stratégique et de la performance à long terme de la SCPI.
Pour faire un choix éclairé, voici quelques indicateurs clés à surveiller
D’autres indicateurs techniques clés en SCPI
Le prix de reconstitution
Le prix de reconstitution correspond à la valeur nécessaire pour recréer le patrimoine de la SCPI (ensemble des frais d’acquisition et de constitution). Un écart positif entre le prix de part et le prix de reconstitution peut indiquer un potentiel de valorisation.
En revanche, un écart trop important pourrait suggérer une surcote de la part, ce qui peut limiter les perspectives de plus-value à court terme.
Le TOF (Taux d’Occupation Financier)
Le TOF, c’est le pourcentage des loyers effectivement perçus par rapport au montant total des loyers possibles si tous les biens étaient loués.
Un TOF élevé (supérieur à 95 %) est généralement signe d’une bonne gestion locative et d’une occupation maximale du patrimoine. Cela réduit donc le risque de vacance.
La WALB (Weighted Average Lease Break)
La WALB est la durée résiduelle moyenne pondérée des baux en cours. C’est une moyenne pondérée qui prend en compte le poids de chaque bail en fonction du loyer annuel.
Cet indicateur permet d’évaluer la solidité de vos futurs investissements, principalement dans l’anticipation de vos revenus futurs.
Une WALB élevée, souvent supérieure à cinq ans, indique que les locataires sont engagés sur des baux avec des échéances lointaines. C’est donc une bonne chose !
Une WALB basse pourrait à l’inverse indiquer un futur risque de vacance. Cela nécessite une gestion proactive de la société de gestion pour renégocier ou trouver de nouveaux locataires.
La thèse immobilière
La thèse immobilière de la SCPI représente sa stratégie d’investissement. Certaines SCPI se concentrent sur des secteurs spécifiques (logistique, santé, bureaux, commerces) ou sur des zones géographiques ciblées.
Cette stratégie doit être alignée avec vos préférences personnelles. Par exemple, les SCPI investissant dans la logistique ou l’immobilier durable répondent aux nouvelles exigences économiques et écologiques, et sont donc adaptées si vous souhaitez “verdir” votre investissement.
L’évolution des indicateurs de la SCPI (la tendance de la SCPI)
L’évolution des indicateurs d’une SCPI permet de juger de la qualité de sa gestion sur le long terme et de sa capacité à s’adapter aux conditions de marché.
Le rendement de la SCPI
Analyser le taux de distribution et l’évolution du rendement au fil des années aide à évaluer la stabilité de la SCPI :
- Une baisse constante peut signaler des difficultés à maintenir les loyers ou à trouver de nouveaux locataires ;
- Un rendement stable ou en légère hausse est souvent signe d’une gestion efficace et une capacité à réévaluer les rendements
Le prix de la part
La tendance du prix de la part, si elle est à la hausse, reflète la valorisation du patrimoine de la SCPI.
Un prix en stagnation ou en baisse peut indiquer un manque de dynamisme du portefeuille, voire des problèmes de gestion ou une concentration excessive des investissements.
La collecte nette et capitalisation
La collecte nette (montant des nouveaux capitaux entrants) est un indicateur de l’attractivité d’une SCPI :
- Une collecte net positive en 2023-2024, a permis l’acquisition de biens dans des conditions avantageuses ;
- Une collecte net négative, a eu pour impact de vendre des biens au pire moment.
L’évolution du TOF et de la WALB
La tendance du TOF et de la WALB révèle la gestion de la vacance locative et la stabilité des revenus locatifs.
Un TOF en hausse ou stable est signe d’une bonne santé locative, tandis qu’une WALB en augmentation traduit une stratégie de location à long terme. Une baisse simultanée de ces deux indicateurs pourrait alerter sur des problèmes de gestion.
Comment acheter les meilleures SCPI du marché ?
Il existe plusieurs solutions. La première solution est de s’adresser directement à la société de gestion de la ou des SCPI ciblées. Cette solution peut s’avérer gourmande en temps puisque vous devrez monter un dossier par société de gestion sollicitée.
Il existe des solutions pour vous faciliter la vie :
- Les conseillers en investissement financier (CIF) ou conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ;
- Les courtiers en lignes.
Ces solutions permettent le plus souvent de profiter d’un catalogue de SCPI varié et assez large. Dans ce cas, vous n’aurez qu’à constituer un seul dossier auprès de votre CIF, CGP ou du courtier qui pourra être utilisé pour toutes les SCPI proposées.
Des courtiers comme Louve Invest ou Epargnoo proposent de vous rendre une partie des commissions touchées sous forme de cashback :
- Louve Invest : jusqu’ à 3 % de cashback sur vos investissements +25 € bonus en cliquant sur ce lien, même pour un achat de 187 €) ;
- Epargnoo : jusqu’à 3 % de cashback sur vos investissements + 100 € de bonus dès 2 000 € investis, avec le code parrain IF100.
Les différentes manières et supports pour acheter des SCPI
L’achat direct
L’achat direct de parts de SCPI est la manière la plus simple et la plus accessible pour débuter.
En utilisant vos fonds propres, vous devenez associé de la SCPI et bénéficiez directement des revenus locatifs proportionnels au nombre de parts détenues. Cette approche est idéale pour tester le produit avec un investissement initial modeste.
Certaines SCPI sont accessibles à partir de montants faibles. Par exemple, la SCPI Novaxia Neo propose un prix de souscription de 187 € par part.
Pour acquérir des parts de SCPI en direct, plusieurs options s’offrent à vous :
Via un courtier en ligne
Des plateformes comme Louve Invest et Epargnoo permettent d’acheter des SCPI en bénéficiant d’offres de cashback intéressantes.
Ces solutions en ligne offrent un large catalogue de SCPI et une gestion simplifiée de votre dossier d’investissement.
Pour aller plus loin, voici mon avis complet sur Epargnoo.
Directement auprès de la société de gestion
Vous pouvez également souscrire directement auprès de la SCPI de votre choix. Cette option implique cependant la constitution de dossiers individuels auprès de chaque société de gestion, ce qui peut être plus fastidieux en cas de diversification entre plusieurs SCPI.
De plus, vous n’aurez pas de bonus, contrairement à si vous passez par un courtier en SCPI.
Par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP)
Les CGP proposent généralement une sélection variée de SCPI et vous accompagnent dans le choix de la meilleure option en fonction de votre profil d’investisseur. En travaillant avec un CGP, vous centralisez vos démarches et bénéficiez de conseils sur mesure pour optimiser votre patrimoine.
À noter : certains courtiers en ligne proposent également des services de conseil, à l’image des CGP traditionnels. Cependant, en l’absence d’un CGP attitré et réellement dédié à votre situation, cette approche reste souvent plus superficielle. À services comparables, un bon courtier en ligne sera généralement préférable à un CGP « standardisé » ou peu impliqué.
Via son assurance-vie
Intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est une option pour ceux qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance-vie tout en investissant dans l’immobilier.
En optant pour cette solution, vous profitez d’une fiscalité avantageuse sur les revenus générés et d’une meilleure liquidité, car la revente des parts est garantie par l’assureur.
Cependant, il convient de souligner que le choix de SCPI est souvent limité aux offres proposées par l’assureur. De plus, les rendements peuvent être légèrement inférieurs, car certains assureurs ne reversent pas la totalité des loyers perçus.
Pour plus de détails, consultez notre article sur les SCPI via l’assurance-vie, ainsi que notre comparatif des meilleures assurances-vie.
Via son PER
Le Plan d’Épargne Retraite est un autre support intéressant pour investir en SCPI. Les versements effectués sur le PER sont déductibles de votre revenu imposable, ce qui offre un avantage fiscal immédiat.
Cependant, les fonds investis sont bloqués jusqu’à la retraite, sauf cas exceptionnels de déblocage anticipé. De plus, le choix des SCPI est limité à celles proposées dans le cadre du PER, et il est important de bien comprendre la fiscalité applicable lors de la sortie du plan.
La fiscalité des SCPI
En détention directe, les revenus locatifs sont imposés comme des revenus fonciers avec l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Les plus-values sont également imposables, avec des abattements selon la durée de détention.
En revanche, via une assurance-vie ou un PER, ou en nue-propriété ou en usufruit, la fiscalité est plus favorable. Par exemple, dans une assurance-vie, les revenus ne sont pas imposés tant qu’aucun rachat n’est effectué.
C’est un sujet relativement complexe. C’est pour cette raison que je vous invite à consulter notre article dédié à la fiscalité des SCPI pour avoir le détail.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les meilleures SCPI du marché en 2025, voici mon dossier complet, disponible gratuitement.
FAQ : quelques infos avant d’investir dans ces meilleures SCPI 2025
Alexandre est investisseur depuis 2016. Après 9 ans de carrière dans le développement de logiciels, dont 2 ans au sein d’une banque privée, il a décidé de partager son expérience d’investisseur en créant Investissements-Faciles en 2020. Fort de 4 années consacrées à la création de contenus, Alexandre vous apporte ses connaissances en crowdfunding, bourse ou encore sur les différents supports d’investissements (assurances vie, CTO, PEA …).
