Mon classement des meilleures SCPI en 2025

Avec plus de 200 SCPI sur le marché, il peut être difficile d’identifier les meilleures opportunités. Pour 2025, nous avons sélectionné les SCPI les plus performantes et les mieux adaptées à vos attentes d’investisseur. Cet article vous propose un comparatif complet des meilleures SCPI, basé sur des critères rigoureux d’évaluation, pour vous guider dans vos décisions d’investissement. 

Vous pouvez d’ores et déjà consulter notre document récapitulatif des meilleures SCPI, critère par critère. 

Quelle est la meilleure SCPI en 2025 ?  

Déterminer la meilleure SCPI pour 2025 dépend de plusieurs critères, car chaque personne a des objectifs et des préférences spécifiques. Selon, votre choix de la SCPI doit être aligné avec votre profil d’investisseur et vos objectifs personnels. 

Cette année, deux SCPI se démarquent tout particulièrement : il s’agit d’Iroko Zen et Epsilon 360. 

Iroko Zen se démarque par son absence de frais d’entrée, ce qui permet d’optimiser votre capital dès le départ. Avec un rendement stable de 7,12 % en 2023 et un prix de part inchangé depuis 2020, cette SCPI allie performance et stabilité. De plus, c’est une SCPI disponible en assurance-vie. 

De son côté, Epsilon 360 est particulièrement compétitive grâce à des frais de gestion bas (10 % des loyers) et des frais d’entrée limités à 5 %. Bien que sa capitalisation reste modeste (108 millions €), elle affiche un rendement de 6,25 % et une légère croissance du prix de part. Elle est également disponible en assurance-vie. 

Mon classement des meilleures SCPI de 2025  

Voici mon classement des meilleurs SCPI du marché actuellement :  

SCPI	Société de gestion	Capitalisation	Note globale
Iroko Zen	Iroko	629 000 000 €	4,43
Epsilon 360	Epsicap	108 000 000 €	4,23
Remake Live	Remake AM	521 000 000 €	3,92
Cristal Life	Inter Gestion REIM	119 000 000 €	3,62
Cœur de Région	Sogenial	338 000 000 €	3,48
Cœur d’Europe	Sogenial	134 000 000 €	3,42
Atream Hôtels	Atream	281 000 000 €	3,42
Transitions Europe	Arkea REIM	177 000 000 €	3,42
Novaxia Neo	Novaxia	423 000 000 €	3,42
Corum Origin	Corum AM	3 100 000 000 €	3,33
Log In	Theoreim	136 000 000 €	3,30
Optimale	Consultim	66 000 000 €	3,27
Foncière Des Praticiens	Magellan	153 000 000 €	3,25
Activimmo	Alderan	1 220 000 000 €	2,92
Épargne Pierre Europe	Atland Voisin	161 000 000 €	2,75

N’oubliez pas que pour avoir ces 15 meilleures SCPI, une présélection de plus de 200 SCPI a été réalisée. Les autres SCPI non sélectionnées ici auraient très probablement une note en-dessous de 2. 

Dans le cadre d’une diversification, je pourrais à titre personnel investir dans chacune de ces SCPI, exceptées Activimmo et Épargne Pierre Europe… Il est tout à fait possible que celles en milieu ou en seconde partie du classement soient intéressantes pour vous. 

Notez au passage que les chiffres présentés sont à date du 30/06/2024 (rapport T2 2024). 

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Les meilleures SCPI françaises en 2025  

Voici un classement des meilleures SCPI françaises et majoritairement françaises en 2025. Pour entrer dans cette dernière catégorie, la SCPI doit avec 2 tiers de son portefeuille immobilier en France : 

SCPI	Type d’immobilier	Rendement (2023)	Prix de la part (2024)	Note globale
Epsilon 360	Commerce Activité	6,25 %	252 €	4.23
Cristal Life	Bureau Commerce Santé	6,02 %	204 €	3.62
Cœur de Région	Bureau Commerce Activité/Logistique	6,20 %	664 €	3.48
Optimale	Bureau Commerce Activité	6,02 %	250 €	3.27
Foncière Des Praticiens	Santé	5,40 %	1 100 €	3.15
Activimmo	Activité/Industriel/Logistique	5,52 %	1 100 €	2.92

Les trois SCPI françaises suivantes se démarquent tout particulièrement : 

• Epsilon 360 : des frais compétitifs réduisant l’impact des coûts ; 
• Cristal Life : un portefeuille bien diversifié qui inclut des actifs de santé ; 
• Cœur de Région : très intéressante pour s’exposer à l’ensemble de la France.  

Les meilleures SCPI européennes en 2025  

Voici un classement des meilleures SCPI européennes en 2025 : 

SCPI	Localisation des biens	Rendement (2023)	Prix de la part (2024)	Note globale
Iroko Zen	France (45 %) Irlande (18 %) Espagne (13 %)	7,12 %	202 €	4.43
Remake Live	France (37 %) Royaume-Uni (21 %) Espagne (20 %),	7,79 %	204 €	3.92
Cœur d’Europe	Espagne (40 %) Belgique (31 %) Portugal (23 %)	5,93 %	200 €	3.42
Transitions Europe	Pays-Bas (47 %) Espagne (24 %) Irlande (12 %)	8,13 %	200 €	3.42
Novaxia Neo	France (56 %) Pays-Bas (29 %) Irlande (7 %)	6,51 %	187 €	3.42
Atream Hôtels	Allemagne (30 %) France (27 %) Belgique (26 %)	5,30 %	1 000 €	3.33
Corum Origin	Pays-Bas (26 %) Italie (19 %) Belgique (10 %)	6,06 %	1 135 €	3.33
Log In	Espagne (38 %) Royaume-Uni (29 %) Italie (24 %)	6,21 %	250 €	3.30
Épargne Pierre Europe	Espagne (78 %) Pays-Bas (22 %)	6,26 %	200 €	2.75

Les SCPI européennes offrent une diversification géographique intéressante. Elles vous permettent d’accéder à des actifs immobiliers variés en dehors des frontières françaises, et de bénéficier de la dynamique de plusieurs marchés européens. 

On constater également que leurs rendements sont tous supérieurs à 6 %, donc supérieurs aux rendements des SCPI françaises ou majoritairement françaises. 

Parmi ces SCPI, trois se démarquent : 

• Iroko Zen : un rendement de 7,12 % et des frais compétitifs, sans frais d’entrée ; 
• Remake Live : un rendement de 7,79 % (taux le plus élevé de ce tableau) ; 
• Cœur d’Europe : plus modeste, mais avec un faible endettement et une WALB élevée. 

Je vous invite une fois encore à visionner notre document récapitulatif des meilleures SCPI : 

En vidéo : ma sélection des meilleures SCPI !

Envie d’avoir un panorama de mon classement des meilleures SCPI ? Retrouvez toutes les informations importantes et mes comparaisons dans cette vidéo ! 

Je vous présente en détail les SCPI et propose des comparaisons précises sur leurs critères clés et indicateurs techniques, leurs frais, etc. 

Quels sont les critères pour choisir la meilleure SCPI ?

Mes critères de sélection des meilleures SCPI 

Les critères de sélection de base que j’ai privilégiés sont :  

• Des SCPI de rendement avec un rendement supérieur à 5 % 
• Avec au moins une année civile complète d’activité (2023) ; 
• Des SCPI françaises et européennes ; 
• Pas de baisse significative de valorisation. 

De plus, les critères les plus importants que je vais détailler par la suite sont : 

• L’historique (les SCPI les plus récentes sont pénalisées) ; 
• La qualité des indicateurs immobiliers et financiers : 
  • Le TOF ; 
  • Le WALB ; 
  • La valeur de reconstitution ; 
  • L’évolution du rendement ; 
  • L’évolution de la valeur de part ; 
  • Etc. 

Les fonctionnalités proposées par la SCPI 

Les SCPI se distinguent non seulement par leur rendement et la nature de leurs investissements, mais aussi par les fonctionnalités qu’elles offrent aux investisseurs. C’est un point qui est très souvent sous-estimé ! 

Entre autres, ces fonctionnalités incluent : 

• La qualité de support client ; 
• La possibilité de fractionner les parts ; 
• La disponibilité en assurance-vie. 

Moins importants :  

• Le délai de jouissance ; 
• La fréquence de distribution. 

Voici un tableau qui récapitule l’ensemble de ces critères : 

SCPI	Délai de jouissance	Fractionnement de part	Disponible en AV	Support client	Note fonctionnalités
Iroko Zen	3 mois	Oui	Oui	⭐⭐⭐	5.0
Epsilon 360	3 mois	Oui	Oui	⭐⭐⭐	5.0
Corum Origin	5 mois	Oui	Oui	⭐⭐⭐	5.0
Activimmo	5 mois	Oui	Oui	⭐⭐⭐	5.0
Cristal Life	5 mois	Oui	Non	⭐⭐	4.7
Optimale	3 mois	Oui	Non	⭐	4.7
Foncière Des Praticiens	6 mois	Oui	Non	⭐⭐	4.0
Remake Live	3 mois	Non	Oui	⭐⭐⭐	3.5
Atream Hôtels	5 mois	Non	Oui	⭐⭐⭐	3.5
Log In	5 mois	Non	Non	⭐⭐⭐	3.3
Cœur de Région	5 mois	Non	Oui	⭐⭐	3.0
Cœur d’Europe	5 mois	Non	Non	⭐⭐	3.0
Épargne Pierre Europe	5 mois	Non	Non	⭐⭐	3.0
Transitions Europe	3 mois	Non	Non	⭐	2.5
Novaxia Neo	3 mois	Non	Oui	⭐⭐	2.0

Iroko Zen, Epsilon 360 et Corum Origin se distinguent par leur offre complète de fonctionnalités. Ce sont les meilleures options car elles offrent toutes un délai de jouissance court, une fréquence de distribution mensuelle, et sont disponibles en assurance-vie. 

Cristal Life et Optimale offrent également des fonctionnalités attractives. Cependant, leurs services clients sont légèrement moins performant et elles ne sont pas toutes disponibles en assurance-vie. 

Le portefeuille immobilier de la SCPI 

Le portefeuille immobilier d’une SCPI vous permet d’évaluer sa résilience et sa rentabilité potentielles. Les indicateurs clés incluent le Taux d’Occupation Financier (TOF), la WALB (durée résiduelle moyenne pondérée des baux) et le nombre de locataires. 

Voici un tableau qui récapitule l’ensemble de ces critères : 

SCPI	Type de SCPI	TOF	WALB	Nombre de locataires	Note immobilière
Iroko Zen	Diversifiée	99.7%	7.9 ans	198	4.8
Atream Hôtels	Hôtel	100%	13.6 ans	19	4.5
Remake Live	Diversifiée	98.89%	8.15 ans	50	4.0
Cristal Life	Diversifiée	99.58%	8.3 ans	29	4.0
Log In	Logistique	100%	7.7 ans	12	4.0
Transitions Europe	Diversifiée	99.60%	9.5 ans	93	4.0
Cœur d’Europe	Diversifiée	99.33%	10.27 ans	55	3.7
Epsilon 360	Commerce	100%	3.8 ans	52	3.7
Cœur de Région	Diversifiée	98.41%	5.04 ans	146	3.7
Foncière Des Praticiens	Santé	97.63%	4.7 ans	86	3.2
Corum Origin	Diversifiée	97.72%	5.7 ans	353	3.0
Novaxia Neo	Bureau	100%	3.5 ans	126	3.0
Optimale	Diversifiée	97.70%	3.38 ans	52	2.7
Épargne Pierre Europe	Diversifiée	100%	4.5 ans	10	2.5
Activimmo	Logistique	96.90%	4.01 ans	361	2.0

Les SCPI affichant un TOF élevé et un WALB long vous offrent une stabilité accrue en termes de revenus locatifs. À cela, s’ajoute le nombre de biens immobiliers qu’il faut mettre en corrélation. Ce sont les principaux critères que vous devez analyser. 

La diversification du type de biens immobilier n’est pas un point : chacun est libre d’établir sa stratégie :  

• Les SCPI diversifiées vont avoir besoin de plus de compétences en interne, ce qui peut être compliqué ; 
• Mais elles se laissent la possibilité d’avoir plus d’opportunités. 

Ici, Iroko Zen se distingue tout particulièrement avec un TOF de 99,7 %, un WALB de 7,9 ans et un large éventail de 198 locataires, ce qui mutualise efficacement le risque locatif. 

Les SCPI les plus récentes ont un nombre de locataires faible, et sont donc les plus fragiles (Log In, Épargne Pierre Europe). 

Les indicateurs financiers de la SCPI 

Les indicateurs financiers clés d’une SCPI, comme le taux de distribution, l’évolution du prix de part, le prix de reconstitution et la collecte nette permettent d’évaluer la performance financière et la pérennité de la SCPI (stabilité et potentiel de croissance). 

Voici un tableau qui récapitule l’ensemble de ces critères : 

SCPI	Taux de distribution 2023	Prix  Evolution depuis 2020	Prix de reconstitution   Écart au prix	Collecte nette 2023	Note financière
Iroko Zen	7.12%	200 € (+0 %)	209.94 € (+3.93%)	255 M€	4.5
Cœur de Région	6.20%	664 € (+4 %)	683.32 € (+2.91%)	128.3 M€	4.5
Epsilon 360	6.25%	252 € (+0,80 %)	273.65 € (+8.59%)	49 M€	4.0
Remake Live	7.79%	204 € (+2 %)	203.09 € (-0.45%)	270 M€	4.0
Cristal Life	6.02%	204 €  (+2 %)	223.58 € (+9.60%)	51.3 M€	4.0
Cœur d’Europe	5.93%	200 € (+0 %)	210.93 € (+5.47%)	64.5 M€	4.0
Transitions Europe	8.13%	200 € (+0 %)	205.37 € (+2.69%)	100 M€	4.0
Novaxia Neo	6.51%	187 € (+3,75 %)	188.33 € (+0.71%)	62.7 M€	3.5
Corum Origin	6.06%	1 135 € (+4 %)	1 146.42 € (+1.01%)	384 M€	3.5
Log In	6.21%	250 € (+0 %)	259.69 € (+3.88%)	58 M€	3.0
Optimale	6.02%	250 € (+0 %)	255.65 € (+2.26%)	19 M€	3.0
Foncière Des Praticiens	5.40%	1 100 € (+0 %)	1 102.93 € (+0.27%)	45 M€	3.0
Épargne Pierre Europe	6.26%	200 € (+0 %)	202.66 € (+1.33%)	60 M€	3.0
Activimmo	5.52%	610 € (+0 %)	600.88 € (-1.50%)	324 M€	2.5

Les notes ont été attribuées selon le rendement, mais également selon l’écart à la valeur de reconstitution, la tendance des rendements et des valeurs de parts. 

Niveau rendement, la plupart de ces SCPI sont bonnes, voire très bonnes, comme Transitions Europe (8,13 %), Remake Live (7,79 %) et Iroko Zen (7,12 %). 

Quelques-unes sont pénalisées car elles sont très jeunes (Transition Europe, Log In, Epargne Pierre Europe). Idem pour Activimmo, avec des rendements qui baissent, et selon moi des perspectives qui ne sont pas très bonnes (WALB faible). 

Les frais de la SCPI  

Les frais associés aux SCPI sont un critères moins important car ils sont pris en compte dans la performance annoncée des SCPI, ce qui signifie que le rendement affiché est net de frais. Cependant, c’est un point à prendre en compte pour l’optimisation de vos rendements.

Voici un aperçu des meilleures SCPI, sur la base de leurs frais : 

SCPI	Frais de gestion	Frais d’entrée/sortie	Autres frais	Note frais
Epsilon 360	10% des loyers	5% à l’entrée	Voir le document comparatif des SCPI	5.0
Remake Live	18% des loyers	Aucun, sauf si sortie avant 5 ans (5%)		4.0
Novaxia Neo	18% des loyers encaissés	Aucun, sauf si sortie avant 5 ans (6%)		4.0
Activimmo	12% des loyers	10.6% à l’entrée		3.5
Iroko Zen	14.4% des loyers	Aucun, sauf si sortie avant 3 ans (5%)		3.0
Transitions Europe	12% des loyers	12% à l’entrée		3.0
Log In	12% des loyers	12% à l’entrée		2.5
Optimale	12% des loyers	12% à l’entrée		2.5
Foncière Des Praticiens	10.2% des loyers	9.6% à l’entrée		2.5
Épargne Pierre Europe	12% des loyers	12% à l’entrée		2.5
Corum Origin	13.2% des loyers	11.964% à l’entrée		2.0
Altream Hôtels	12% des loyers encaissés	12% à l’entrée		2.0
Cœur de Région	12% des loyers	12% à l’entrée		1.5
Cœur d’Europe	12% des loyers	12% à l’entrée		1.5
Cristal Life	13.2% des loyers	12% à l’entrée		1.0

Une seule SCPI ressort du lot : Epsilon 360. C’est elle qui a les frais les plus faibles et les plus clairs. Au passage, mention honorable pour Remake Live. 

Les autres critères/indicateurs pour faire son choix  

Au-delà des éléments que nous venons d’aborder, d’autres critères permettent d’évaluer la qualité d’une SCPI de manière plus approfondie. Ces indicateurs, souvent techniques, offrent un aperçu de la solidité financière, de la cohérence stratégique et de la performance à long terme de la SCPI. 

Pour faire un choix éclairé, voici quelques indicateurs clés à surveiller  

D’autres indicateurs techniques clés en SCPI 

Le prix de reconstitution 

Le prix de reconstitution correspond à la valeur nécessaire pour recréer le patrimoine de la SCPI (ensemble des frais d’acquisition et de constitution). Un écart positif entre le prix de part et le prix de reconstitution peut indiquer un potentiel de valorisation.  

En revanche, un écart trop important pourrait suggérer une surcote de la part, ce qui peut limiter les perspectives de plus-value à court terme. 

Le TOF (Taux d’Occupation Financier) 

C’est le pourcentage des loyers effectivement perçus par rapport au montant total des loyers possibles si tous les biens étaient loués. 

Un TOF élevé (supérieur à 95 %) est généralement signe d’une bonne gestion locative et d’une occupation maximale du patrimoine. Cela réduit donc le risque de vacance. 

La WALB (Weighted Average Lease Break) 

La WALB est la durée résiduelle moyenne pondérée des baux en cours. C’est une moyenne pondérée qui prend en compte le poids de chaque bail en fonction du loyer annuel. 

Cet indicateur permet d’évaluer la solidité de vos futurs investissements, principalement dans l’anticipation de vos revenus futurs. 

Une WALB élevée, souvent supérieure à cinq ans, indique que les locataires sont engagés sur des baux avec des échéances lointaines. C’est donc une bonne chose ! 

Une WALB basse pourrait à l’inverse indiquer un futur risque de vacance. Cela nécessite une gestion proactive de la société de gestion pour renégocier ou trouver de nouveaux locataires. 

La thèse immobilière 

La thèse immobilière de la SCPI représente sa stratégie d’investissement. Certaines SCPI se concentrent sur des secteurs spécifiques (logistique, santé, bureaux, commerces) ou sur des zones géographiques ciblées. 

Cette stratégie doit être alignée avec vos préférences personnelles. Par exemple, les SCPI investissant dans la logistique ou l’immobilier durable répondent aux nouvelles exigences économiques et écologiques, et sont donc adaptées si vous souhaitez “verdir” votre investissement. 

L’évolution des indicateurs de la SCPI (la tendance de la SCPI)  

L’évolution des indicateurs d’une SCPI permet de juger de la qualité de sa gestion sur le long terme et de sa capacité à s’adapter aux conditions de marché. 

Le rendement de la SCPI

Analyser l’évolution du rendement au fil des années aide à évaluer la stabilité de la SCPI : 

• Une baisse constante peut signaler des difficultés à maintenir les loyers ou à trouver de nouveaux locataires ; 
• Un rendement stable ou en légère hausse est souvent signe d’une gestion efficace et une capacité à réévaluer les rendements 

Le prix de la part 

La tendance du prix de la part, si elle est à la hausse, reflète la valorisation du patrimoine de la SCPI. 

Un prix en stagnation ou en baisse peut indiquer un manque de dynamisme du portefeuille, voire des problèmes de gestion ou une concentration excessive des investissements. 

La collecte nette et capitalisation 

La collecte nette (montant des nouveaux capitaux entrants) est un indicateur de l’attractivité d’une SCPI : 

• Une collecte net positive en 2023-2024, a permis l’acquisition de biens dans des conditions avantageuses ; 
• Une collecte net négative, a eu pour impact de vendre des biens au pire moment. 

L’évolution du TOF et de la WALB 

La tendance du TOF et de la WALB révèle la gestion de la vacance locative et la stabilité des revenus locatifs. 

Un TOF en hausse ou stable est signe d’une bonne santé locative, tandis qu’une WALB en augmentation traduit une stratégie de location à long terme. Une baisse simultanée de ces deux indicateurs pourrait alerter sur des problèmes de gestion. 

Analyse des meilleures SCPI de ma sélection  

Iroko Zen : leader des SCPI sans frais d’entrée 

Société de gestion : Iroko 
Capitalisation : 629 000 000 € 
Rendement 2023 : 7,12 % 
Prix de la part : 202 € (+0 % depuis 2020)
Disponible en assurance-vie : Oui 

Iroko Zen est une SCPI sans frais d’entrée, ce qui optimise votre capital investi. Elle propose un immobilier diversifié tant en type d’actifs qu’en localisation géographique, avec des biens de taille moyenne offrant une bonne liquidité. 

Vous pouvez ainsi bénéficier d’un rendement élevé et d’un modèle accessible grâce à la fraction de part. De plus, ses 198 locataires diversifient le risque locatif. 

Ses frais de gestion parfois difficiles à lire et potentiellement élevés sur le long terme. Malgré cela, les avantages initiaux et le rendement de 7,12 % en 2023 font d’Iroko Zen une SCPI particulièrement intéressante pour diversifier votre patrimoine. 

Epsilon 360 : les frais les plus faibles du marché 

Société de gestion : Epsicap 
Capitalisation : 108 000 000 € 
Rendement 2023 : 6,25 % 
Prix de la part : 252 € (+4 % depuis 2020)
Disponible en assurance-vie : Oui 

Epsilon 360 se distingue par sa transparence en termes de frais, ainsi que des frais très bas, notamment un taux de gestion de seulement 10 % des loyers encaissés, et des frais d’entrée limités à 5 %. 

Cette SCPI, gérée par Epsicap, bénéficie d’une capitalisation plus modeste de 108 millions d’euros (SCPI en pleine croissance). Elle cible des actifs de petite taille (1 à 5M€), intégrant des améliorations ISR, pour un portefeuille en croissance dans une logique de rendement responsable. 

Sa WALB un peu courte à 3,8 ans, ce qui peut entraîner des rotations locatives fréquentes. Néanmoins, le taux d’occupation de 100 % atteste de la demande pour ce type d’actifs. 

Remake Live : de forts rendements distribués 

Société de gestion : Remake AM 
Capitalisation : 521 000 000 € 
Rendement 2023 : 7,79 % 
Prix de la part : 204 € (+0,8 % depuis 2020)
Disponible en assurance-vie : Oui 

Gérée par Remake AM, Remake Live vise une revalorisation à la fois des loyers et de la valeur des biens, avec une part de 5 à 10 % dédiée à des projets à vocation sociale. Elle est accessible en assurance-vie et présente un fort rendement de 7,79 % en 2023. 

L’absence de frais d’entrée renforce son attractivité, bien que les frais de gestion soient plus élevés que la moyenne, à 18 % des loyers, ce qui peut impacter le rendement net. 

La valeur de reconstitution est légèrement inférieure au prix de la part (-0,45 %), limitant le potentiel de valorisation. Malgré cela, elle affiche une WALB de 8,15 ans et un taux d’occupation financier de 98,89 %, assurant la stabilité des revenus. 

Cristal Life : bien diversifiée pour sa taille 

Société de gestion : Inter Gestion REIM 
Capitalisation : 119 000 000 € 
Rendement 2023 : 6,02 % 
Prix de la part : 204 € (+2 % depuis 2020)
Disponible en assurance-vie : Non 

Cristal Life est une SCPI relativement récente et de taille moyenne gérée par Inter Gestion REIM, avec une capitalisation de 119 millions d’euros. Elle est cependant bien diversifiée pour sa taille.  

Son portefeuille inclut des actifs en France et en zone Euro, notamment dans les secteurs de la santé, du résidentiel, des bureaux, et des commerces. Elle offre ainsi une exposition équilibrée aux secteurs porteurs. 

Les frais sont élevés et manquent de clarté. Toutefois, la valeur de reconstitution de 223,58 €, soit une augmentation de 9,60 % par rapport au prix de la part, témoigne d’un potentiel de plus-value à terme. 

Cœur de Région : un portefeuille immobilier de qualité 

Société de gestion : Sogenial 
Capitalisation : 338 000 000 € 
Rendement 2023 : 6,20 % 
Prix de la part : 664 € (+2 % depuis 2020)
Disponible en assurance-vie : Oui 

Cœur de Région est une SCPI gérée par Sogenial. Elle offre une exposition complète au marché immobilier français, en couvrant des villes moyennes et les grandes métropoles.  

Le prix de sa part a progressé de manière continue (+26,5 € depuis 2020), ce qui reflète la qualité de son portefeuille. Toutefois, ses frais d’entrée et de gestion sont élevés (12 % chacun), ce qui peut affecter votre rendement net. 

L’absence de fractionnement des parts limite son accessibilité, mais elle est disponible en assurance-vie, ce qui vous offre une option supplémentaire. 

Où acheter ces meilleures SCPI ?  

Il existe plusieurs solutions. La première solution est de s’adresser directement à la société de gestion de la ou des SCPI ciblées. Cette solution peut s’avérer gourmande en temps puisque vous devrez monter un dossier par société de gestion sollicitée.  

Il existe des solutions pour vous faciliter la vie :  

• Les conseillers en investissement financier (CIF) ou conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ;  
• Les courtiers en lignes.  

Ces solutions permettent le plus souvent de profiter d’un catalogue de SCPI varié et assez large. Dans ce cas, vous n’aurez qu’à constituer un seul dossier auprès de votre CIF, CGP ou du courtier qui pourra être utilisé pour toutes les SCPI proposées.  

Des courtiers comme Louve Invest ou Epargnoo proposent de vous rendre une partie des commissions touchées sous forme de cashback :  

• Louve Invest : jusqu’ à 3 % de cashback sur vos investissements +25 € bonus en cliquant sur ce lien, même pour un achat de 187 €) ;  
• Epargnoo : jusqu’à 3 % de cashback sur vos investissements + 100 € de bonus dès 2 000 € investis, avec le code parrain IF100.  

Les différentes manières et supports pour acheter des SCPI  

L’achat direct  

L’achat direct de parts de SCPI est la manière la plus simple et la plus accessible pour débuter. 

En utilisant vos fonds propres, vous devenez associé de la SCPI et bénéficiez directement des revenus locatifs proportionnels au nombre de parts détenues. Cette approche est idéale pour tester le produit avec un investissement initial modeste. 

Certaines SCPI sont accessibles à partir de montants faibles. Par exemple, la SCPI Novaxia Neo propose un prix de souscription de 187 € par part. 

Pour acquérir des parts de SCPI en direct, plusieurs options s’offrent à vous : 

Via un courtier en ligne 

Des plateformes comme Louve Invest et Epargnoo permettent d’acheter des SCPI en bénéficiant d’offres de cashback intéressantes. 

Ces solutions en ligne offrent un large catalogue de SCPI et une gestion simplifiée de votre dossier d’investissement. 

Directement auprès de la société de gestion 

Vous pouvez également souscrire directement auprès de la SCPI de votre choix. Cette option implique cependant la constitution de dossiers individuels auprès de chaque société de gestion, ce qui peut être plus fastidieux en cas de diversification entre plusieurs SCPI. 

Par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) 

Les CGP proposent généralement une sélection variée de SCPI et vous accompagnent dans le choix de la meilleure option en fonction de votre profil d’investisseur. En travaillant avec un CGP, vous centralisez vos démarches et bénéficiez de conseils sur mesure pour optimiser votre patrimoine. 

Via son assurance-vie  

Intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est une option pour ceux qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance-vie tout en investissant dans l’immobilier. 

En optant pour cette solution, vous profitez d’une fiscalité avantageuse sur les revenus générés et d’une meilleure liquidité, car la revente des parts est garantie par l’assureur. 

Cependant, il convient de souligner que le choix de SCPI est souvent limité aux offres proposées par l’assureur. De plus, les rendements peuvent être légèrement inférieurs, car certains assureurs ne reversent pas la totalité des loyers perçus. 

Pour plus de détails, consultez notre article sur les SCPI via l’assurance-vie. 

Via son PER  

Le Plan d’Épargne Retraite est un autre support intéressant pour investir en SCPI. Les versements effectués sur le PER sont déductibles de votre revenu imposable, ce qui offre un avantage fiscal immédiat. 

Cependant, les fonds investis sont bloqués jusqu’à la retraite, sauf cas exceptionnels de déblocage anticipé. De plus, le choix des SCPI est limité à celles proposées dans le cadre du PER, et il est important de bien comprendre la fiscalité applicable lors de la sortie du plan. 

Pourquoi acheter des SCPI ?  

Les avantages des SCPI  

Les SCPI permettent d’accéder à un parc immobilier diversifié, souvent inaccessibles aux particuliers, comme des bureaux, des commerces ou des établissements de santé. En mutualisant les risques locatifs sur plusieurs biens et locataires, elles offrent une certaine stabilité des revenus. 

De plus, la gestion étant entièrement déléguée à la société de gestion, l’investissement est totalement passif. Vous n’avez pas à vous soucier de la recherche de locataires, de la maintenance ou des travaux. 

Les SCPI offrent également la possibilité d’investir de nombreuses manières, via des enveloppes comme l’assurance-vie ou le PER, mais également en nue-propriété ou en usufruit. Vous pouvez ainsi optimiser la fiscalité de vos SCPI. 

Les inconvénients des SCPI  

Malgré leurs nombreux atouts, les SCPI comportent certains inconvénients qu’il est important de considérer. Les frais d’entrée et de gestion peuvent être élevés, ce qui impacte le rendement net de l’investissement. De plus, selon le mode de détention, la fiscalité en direct peut être lourde, notamment pour les contribuables fortement imposés. 

Les SCPI sont également des placements à envisager sur le long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins 10 ans pour amortir les frais et optimiser le rendement. Enfin, la liquidité des parts n’est pas garantie, et la revente peut prendre du temps, surtout en cas de tensions sur le marché immobilier. 

La fiscalité des SCPI  

En détention directe, les revenus locatifs sont imposés comme des revenus fonciers avec l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Les plus-values sont également imposables, avec des abattements selon la durée de détention. 

En revanche, via une assurance-vie ou un PER, ou en nue-propriété ou en usufruit, la fiscalité est plus favorable. Par exemple, dans une assurance-vie, les revenus ne sont pas imposés tant qu’aucun rachat n’est effectué. 

C’est un sujet relativement complexe. C’est pour cette raison que je vous invite à consulter notre article dédié à la fiscalité des SCPI pour avoir le détail. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur les meilleures SCPI du marché en 2025, voici mon dossier complet, disponible gratuitement.

FAQ : quelques infos avant d’investir dans ces meilleures SCPI 2025