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Le Livret P est une solution d’épargne 100 % passive qui propose des rendements fixes et qui vous permet d’investir dans l’immobilier. Après une présentation générale du produit, je décrypterai les avantages et inconvénients de cette solution pour vous donner mon avis Livret P en 2024. Cet article a été rédigé par Alexis, c’est lui qui nous partage son expérience après 2 ans sur la plateforme. Nous allons le voir, derrière le verni marketing se cache une solution sur laquelle nous avons tous les deux un avis mitigé.

Table des matières

Mon avis complet sur Livret P en 2024

Mon avis sur Livret P est mitigé. J’apprécie particulièrement la simplicité d’utilisation de l’application et la liquidité relative du placement, ce qui est rare en immobilier non-côté. Malgré tout, je trouve que le couple rendement/risque n’est pas très intéressant, même avec les boosts de rendements offerts par la plateforme. Finalement, le rendement demeure trop faible par rapport aux produits à capital sécurisé : livret A, livret LDDS ou fonds euro.

D’autant plus que la solution n’est pas sans défaut, par exemple avec l’absence de garanties adossées aux obligations et le manque de transparence sur la foncière Livret P SA.

Points forts

  • Une solution d’investissement 100 % passive
  • Une certaine liquidité (rare en immobilier non-côté), mais non garantie
  • Ticket d’entrée accessible à partir de 100 €
  • “Skin in the game” de l’actionnaire majoritaire de Livret P SA

Points faibles

  • Un rendement faible révisable unilatéralement par Livret P
  • Un désalignement important des intérêts
  • Absence de garanties et de suretés sur les obligations
  • Absence de transparence sur la foncière Livret P SA
  • Une foncière non régulée
  • Risque de perte en capital

L’avis de la communauté des investisseurs sur l’application Livret P en 2024

En mai 2024, les avis Livret P sont très bons avec 4,8 pour 409 avis sur l’App Store, ce qui montre la bonne ergonomie et le bon fonctionnement de l’application.

Avis Livret P 2024 sur l'App Store
Avis Livret P 2024 sur l’App Store

Sur Trustpilot, 4,1 sur 5, avec 6 avis : les avis Livret P sont bons, mais ils portent sur un échantillon trop faible pour être représentatif

Avis Livret P 2024 sur Trustpilot
Avis Livret P 2024 sur Trustpilot

Le portefeuille d’investissements d’Alexis sur la plateforme Livret P

Portefeuille Livret P d'Alexis
Portefeuille Livret P d’Alexis

Depuis mes débuts en 2022, j’ai gagné 105,59 € d’intérêts sur Livret P, en profitant notamment des « boosts » pour porter régulièrement mon taux d’intérêt à 6 % et en participant à quelques campagnes marketing.

J’utilise Livret P pour dynamiser une toute petite partie de mon épargne de précaution qui reste très majoritairement placée sur des livrets réglementés (Livret A et Livret LDDS), et à la marge sur le compte en espèce Trade Republic qui est rémunéré actuellement à 3,75 %.

En mai 2024, je dispose de 1 019,85 € d’encours sur Livret P 

Présentation générale de Livret P (taux d’intérêt, ticket d’entrée, avis, etc.)

Livret P a été lancée en 2022 par Yazid AKSAS et Nadim TAKCHI, 2 entrepreneurs aguerris qui cumulent plusieurs expériences en start-up dans la tech et la finance notamment. Leur idée : simplifier l’accès à l’immobilier pour en faire un produit d’épargne complémentaire des livrets traditionnels.

Livret P (P pour « pierre ») est une application smartphone vous permettant d’investir dans des obligations non cotées de la foncière Livret P SA. En contrepartie, vous recevrez des intérêts bruts allant de 4% à 6%. La singularité du Livret P est d’offrir une liquidité, avec la possibilité de retirer vos fonds sous 2 à 3 jours ouvrés. Une liquidité qui n’est cependant pas garantie (nous y reviendrons par la suite).

Type plateforme Immobilier Alternatif
Agréments AMF Aucun
Pays France 🇫🇷
Dirigeant / Actionnaire Yazid AKSAS / Nadim TAKCHI
Année de création 2021
Avis clients (Trustpilot / App Store) 4.1/5 et 4.8/5
Taux d’intérêt moyen brut  Entre 4 % à 6 %
Investissement minimum 100 €
Montant financé 3 300 000 € *
Investisseurs 13 000
Bonus parrainage Aucun, mais vous soutenez Investissements Faciles
Présentation générale de Livret P à date de mai 2024

* Estimation calculée à partir de la somme des prix d’acquisition + aménagements (source : blog livret P)

Le fonctionnement de la foncière Livret P SA

La majorité des biens ont été financés au comptant. Concrètement, la foncière Livret P SA collecte des fonds auprès d’épargnants en émettant des obligations, puis les apporte à des SCI qui réalisent les investissements locatifs.

Organigramme Livret P
Organigramme Livret P

Le recours au crédit bancaire est possible, mais n’a été utilisé à ce stade que pour le financement des 2 premiers biens.

Quelle est la stratégie immobilière de Livret P SA ?

L’objectif de la foncière : bâtir un portefeuille de qualité, résilient et liquide en cas de nécessité de revente.

Les actifs ciblés sont des biens résidentiels de centres-villes à haut potentiel, situés dans des grandes agglomérations françaises, dans des zones en forte tension (locative et achat).

Après quelques travaux d’aménagements (création d’une chambre supplémentaire par exemple), les biens sont exploités en colocation / coliving à destination d’étudiants / jeunes actifs.

La foncière achète le plus souvent comptant, sans conditions suspensives, ce qui lui permet d’obtenir des décotes par rapport aux valeurs de marché et des rendements nets compris entre 5 % à 7 %.

Comment la foncière Livret P SA se rémunère-t-elle ?

Livret P SA se rémunère sur le différentiel de taux (rendements locatifs bruts perçus vs intérêts reversés) et la plus-value de cession potentielle future. Cela n’aligne pas forcement les intérêts puisqu’ils ont intérêt à maximiser ce différentiel.

Un patrimoine foncier de 3 millions d’euros

En mai 2024, le patrimoine de la foncière Livret P SA se décompose en 8 biens résidentiels à date, cumulant plus de 3 millions d’euros de valeur d’acquisition et dégageant une rentabilité moyenne nette de 5,9 %.

Liste des biens de Livret P en mai 2024
Liste des biens de Livret P en mai 2024

Source : Livret P ne communiquant pas publiquement de données sur son patrimoine, ces chiffres sont une estimation calculée à partir des communications publiées sur le blog Livret P pour chaque biens acquis.

Mon avis sur le fonctionnement des obligations Livret P SA

Les titres émis par Livret P SA sont des obligations simples d’une durée de 20 ans et prorogeables 1 fois pour 5 ans supplémentaires. Livret P SA peut procéder au remboursement anticipé de tout ou partie du capital.

De même, les obligataires peuvent demander le remboursement de tout ou partie du capital, mais sous réserve que Livret P SA dispose de suffisamment de fonds sur sa réserve de liquidité (5 % des fonds levés d’après le contrat d’émission obligataire).

Un taux brut de 4 % révisable

Le taux d’intérêt initial est de 4 %, révisable à la hausse comme à la baisse par Livret P SA. Les intérêts sont payés annuellement le 31/12 sur l’application Livret P.

À mon avis c’est un point d’attention fort sur ce produit, puisque cette décision peut être prise de manière unilatérale sans recours de l’investisseur autre que le retrait de son argent.

Les garanties et la réglementation

Un autre point faible très important est l’absence de garanties et de suretés adossées aux obligations comme le précise le contrat d’émission obligataire (CEO). Ce point est difficile à comprendre puisque l’objectif est d’acheter des biens immobiliers que nous pourrions avoir en garantie pour réduire le risque pris par les investisseurs.

C’est d’autant plus embêtant que la foncière Livret P n’est pas réglementé par l’AMF. Livre P fait simplement des émissions obligataires avec une offre ouverte au public (OPTF) d’un montant inférieur à 8 millions d’euros avec la rédaction d’un document d’information synthétique (D.I.S).

Cela limite la collecte de Livret P à 8 M€ par an.

Quel est le fonctionnement de l’application Livret P ?

Livret P est une application 100 % mobile, accessible depuis l’App Store ou Android App. Il n’existe pas d’interface web actuellement.

Quelques minutes vous suffiront avant de pouvoir commencer à investir. Il vous faudra tout d’abord fournir un justificatif d’identité, puis effectuer un 1er dépôt de 100 € minimum.

Pour cela, 3 options :

  • Bridge API (délai bancaire) ;
  • Carte Bancaire (instantané) ;
  • Virement bancaire (délai bancaire).

Les intérêts commenceront à être calculés à J+1 après votre dépôt. Ils seront versés sur votre Livret P 1 fois par an seulement, le 31/12.

Pour récupérer vos fonds, il vous faudra faire la demande via l’application depuis la rubrique « retrait », en précisant vos coordonnées bancaires (minimum de retrait à 10 €).

Demande de retrait Livret P
Demande de retrait Livret P

Option intéressante, il existe une FAQ en vidéo pour vous guider dans vos premiers pas sur l’application.

Pour finir, vous retrouverez en bas un ruban vous permettant d’accéder à diverses rubriques :

  • Newsfeed (infos sur Livret P et le marché de d’immobilier) ;
  • Parrainage ;
  • Compte.

Mon avis sur les boosts de rendement de livret P en 2024

Livret P rémunère votre épargne à 4 % brut, mais ce taux peut être porté jusque 6 % en répondant chaque semaine à des questions en lien avec l’immobilier et la finance.

En répondant correctement à une question, vous percevrez un « boost » de +0.5 % sur votre taux d’intérêt de base de 4 % pendant 1 mois.

Si vous êtes assidu à cette « Question of the Week », vous pourrez aisément porter votre taux d’intérêt à 6 % (en répondant pendant 4 semaines consécutives).

Obtenir un boost de rendement sur Livret P
Obtenir un boost de rendement sur Livret P

Ces boosts ne seraient pas fiscalisés mais j’ai de gros doutes, même si Livret P dans sa FAQ nous dit : 

FAQ Fiscalité de Livret P
FAQ Fiscalité de Livret P

Je me demande s’il n’y a pas un réel risque fiscal : cela est probablement considéré comme un avantage commercial, mais dès lors qu’il est systématique, il y a manifestement l’envie de contourner la fiscalité. Surtout, lorsque l’on place des sommes significatives sur Livret P dégageant plusieurs centaines voire milliers d’euros de boosts annuellement, je doute que l’administration fiscale ne cherche pas à récupérer son due.

D’autant plus que Livret P indique que ces boosts proviennent d’un reversement par anticipation d’une partie de leur plus-value future.

Fonctionnement de la réserve de liquidité

La réserve de liquidité est une poche de liquidité non investie dans laquelle Livret P vient puiser pour satisfaire les demandes de remboursements anticipées des obligataires sous 2 à 3 jours ouvrés.

Le contrat d’émission obligataire précise que 5 % des fonds collectés doivent être alloués à cette réserve.

Cette réserve de liquidité fonctionne avec des dépôts allant jusqu’à 20 000 €. Pour des montants supérieurs, les fonds seront liquides sous 1 an, par tranche de 20 0000 €.

Que se passe-t-il si la réserve de liquidité n’est pas suffisante ?

Dans l’hypothèse où la réserve de liquidité de ne serait pas suffisante pour honorer les demandes de remboursement, un système de file d’attente serait mis en place (1er arrivé, 1er servi).

D’après le contrat d’émission obligataire, Livret P pourrait alors « différer à sa discrétion la date de remboursement dans la limite d’un délai de 12 mois ».

En cas de demandes de retrait massives, les actifs seraient vendus pour assurer le remboursement des épargnants.

Quels sont les avantages de Livret P ? Mon avis en 2024

Une solution 100 % passive

Livret P est une solution passive : les investissements locatifs et la gestion des biens sont pris en charge par Livret P.

Seul bémol, il faudra vous connecter chaque semaine à l’application pour répondre à la « Question of the Week » si vous souhaitez booster votre rendement. Il s’agit là cependant d’une contribution très limitée de votre part.

Une certaine liquidité (rare en immobilier non-côté), mais non garantie

À mon avis, c’est le gros point fort de Livret P. En effet, vous avez la possibilité de retirer votre épargne sous 2 à 3 jours ouvrés. J’ai fait un retrait de 300 € la semaine dernière qui a été honoré en 2 jours ouvrés.

Attention néanmoins, comme nous l’avons vu précédemment cette liquidité est valable jusqu’à 20 000 €, au-delà il vous faudra patienter 1 an pour récupérer vos fonds. De plus, cette liquidité n’est pas garantie, elle l’est en fonction de la disponibilité de fonds sur la réserve de liquidité de la foncière.

“Skin in the game” de l’actionnaire majoritaire de Livret P SA

Le Document d’Information Synthétique précise que la société Avant-Garde Capital SAS, actionnaire majoritaire de Livret P SA participera à l’émission obligataire en injectant 500 000 € pour financer une partie de l’acquisition des premiers biens.

Quels sont les axes d’amélioration possible pour Livret P ? Mon avis

Un rendement faible révisable unilatéralement par Livret P

Face à un livret A à 3 % de rendement net de fiscalité, le rendement d’un livret P à 4 % de rendement brut est clairement très moyen. Précisons cependant que ce taux peut être boosté jusqu’à +2 % grâce à la « Question of the Week ».

Absence de garanties et de suretés sur les obligations

Il est très surprenant que les obligataires ne bénéficient d’aucune garantie. Une hypothèque de 1er rang ou a minima une GAPD sur la foncière seraient nécessaires selon moi pour rassurer les investisseurs.

Absence de transparence sur la situation de la foncière Livret P SA

Ce point est vraiment problématique pour moi.

J’aimerais pouvoir disposer d’élément sur :

  • La collecte ;
  • Le patrimoine immobilier ;
  • La situation locative des biens ;
  • Mais surtout sur la réserve de liquidité.

D’autant que les comptes de la foncière ne sont pas publiés au greffe.

Un désalignement des intérêts

La rémunération de Livret P est faite entre la différence du rendement versé et du rendement réel de la société.

L’objectif de la société est de maximiser cette différence :

  • Soit en augmentant le rendement et le risque pris ;
  • Soit en diminuant potentiellement les rendements dans le futur (c’est une simple hypothèse).

En somme, plus vous supporterez de risques et plus la société sera rémunérée. Il y a donc une totale décorrélation entre le rendement et le risque, ce qui n’est pas acceptable à mon avis.

Quels sont les risques à comprendre avant d’investir sur Livret P ?

Un risque de perte en capital

Votre épargne Livret P ne bénéficie d’aucune garantie en capital. En cas de baisse du marché immobilier, vous pourriez perdre tout ou partie de votre capital.

Un rendement non garanti

Le rendement de 4 % n’est pas garanti et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse à la discrétion de Livret P, en fonction de l’évolution des loyers encaissés, des charges afférentes aux biens détenus, et de la valorisation du patrimoine immobilier.

Un risque d’illiquidité

Même si Livret P assure une certaine liquidité grâce à une réserve de liquidité, celle-ci n’est pas garantie et des délais dans les remboursements pourraient survenir en cas de forte demande.

En conclusion : mon avis Livret P pour l’année 2024

Mon avis sur Livret P est très mitigé en 2024, même si l’application mobile est une réussite. L’idée de « gamifier » l’épargne est excellente, cependant, je trouve le rendement trop faible.

Ce qui est encore plus problématique selon moi, c’est :

  • L’absence de garanties adossées aux obligations ;
  • Le manque de transparence sur la foncière Livret P SA.
  • Les intérêts entre les investisseurs et Livret P sont presque contraires.

Ces 3 points me bloquent dans l’idée de consacrer une part plus importante de mes liquidités.

Points forts

  • Une solution d’investissement 100 % passive
  • Une certaine liquidité (rare en immobilier non-côté), mais non garantie
  • Ticket d’entrée accessible à partir de 100 €
  • “Skin in the game” de l’actionnaire majoritaire de Livret P SA

Points faibles

  • Un rendement faible révisable unilatéralement par Livret P
  • Un désalignement important des intérêts
  • Absence de garanties et de suretés sur les obligations
  • Absence de transparence sur la foncière Livret P SA
  • Une foncière non régulée
  • Risque de perte en capital

FAQ : se faire son propre avis sur Livret P en 2024

En investissant, vous détiendrez une obligation non cotée sur la foncière Livret P SA (l’émetteur). Il s’agit d’un titre de créance réglementé par l’AMF qui oblige Livret P SA à vous rembourser le capital et les intérêts à une échéance déterminée contractuellement.

Livret P n’est pas PSFP, cependant, vous investissez dans des obligations qui sont des titres financiers régulés par l’AMF. La société doit envoyer un Document d’Information Synthétique (DIS) à l’AMF à chaque levée pour y présenter les caractéristiques de la levée.

Livret P offre un rendement de 4% Brut révisable à tout moment à la hausse comme à la baisse et non garanti. Ce rendement peut être boosté de +2% en répondant à des quizz hebdomadaires.

Les biens immobiliers sont détenus par des SCI dédiées, avec 1 SCI pour chaque bien acquis.

Hormis le 1er bien (coliving géré par Colonies), les biens sont gérés directement par les équipes Livret P.

Les boosts sont les bonus de rendements de +0.5% durant 1 mois que vous pouvez activez chaque semaine en répondant correctement des questions attrayant à l’immobilier et à la finance.

Les obligations ont une durée de 20 ans, mais vous avez la possibilité de demander un remboursement anticipé à tout moment.

Sous réserve de disponibilité de fonds dans la réserve de liquidité, vos fonds vous seront versés dans un délai de 2 à 3 jour ouvré.

Vous êtes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % sur les intérêts que vous recevrez.

Il existe des moyens de réduire cette imposition pour certains profils :

  • Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 11 % maximum ;
  • Si vous cotisez à un système de santé étranger (certains frontaliers par exemple).

Livret P SA n’étant pas réglementé par l’AMF en tant que PSFP, il n’existe pas de procédure de gestion extinctive avec reprise de l’activité par un tiers.

En cas de faillite, Livret P SA serait soit revendue à un repreneur, soit liquidée par un mandataire ad hoc, ce qui compliquerait grandement le remboursement des obligations, voire même dans des cas extrêmes entrainerait des pertes.

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