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En juin 2024, à mon avis Fundimmo est l’une des plateformes en ligne importantes du crowdfunding immobilier Français. C’est le deuxième plus gros acteur présent sur les opérations de promotions immobilière. Au cours de cet article, je vous présenterai la plateforme avec ces points forts et ses points faibles, ainsi que l’avis général des investisseurs de la plateforme.

Il est assez évident que la plateforme souffre de la crise immobilière actuelle : les retards se sont multipliés et Fundimmo a eu, dans un premier temps, beaucoup de difficultés à gérer cela. Comme à mon habitude, je mettrai les pieds dans le plat pour présenter aussi ces difficultés.

Globalement, j’ai un avis positif mais nuancé de la plateforme Fundimmo. J’y suis investisseur et je connais un taux de retard anormalement élevé en crowdfunding immobilier. Je n’investirai plus tant que je n’aurai pas eu des sorties positives sur plus de la moitié de mon portefeuille afin de me rassurer sur leur capacité à mener à bien des projets malgré le contexte actuel.

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Table des matières

Mon avis Fundimmo en 2024 : quoi penser de cette plateforme de crowdfunding immobilier ?

Fundimmo logo
Fundimmo logo

J’ai un avis mitigé sur Fundimmo. Même si la plateforme est sérieuse, elle a connu une période de flottement importante en 2022 et début 2023 s’ajoutant aux difficultés rencontrées par la promotion immobilière.

Depuis la fin du premier trimestre 2023, j’observe une amélioration de la situation, avec une plateforme plus pro-active et plus agressive envers les entrepreneurs qui ne remboursent pas. Comme pour mon avis Homunity, je prends en compte la situation de la promotion immobilière qui est indépendante de la volonté de Fundimmo.

Jusqu’à début 2023, Fundimmo a eu du mal à prendre la mesure de la situation et le suivi de projets était très pauvre. La plateforme en ligne était particulièrement complaisante avec les promoteurs en retards, en accordant quasi systématiquement des délais supplémentaires, sans pénalité. Alors que le contexte de taux a évolué, l’emprunteur ne respecte pas ses engagements initiaux. J’ai vraiment eu l’impression que la plateforme de crowdfunding immobilier laissait dériver certains projets, sans agir dans l’intérêt des investisseurs. Cette phase a été particulièrement frustrante.

Cependant, depuis la fin du premier trimestre 2023, la situation est prise avec beaucoup plus de sérieux par la Fundimmo qui durcit le ton et fait des rapports très réguliers. Il est important que ce point se confirme sur les mois à venir, sans quoi mon avis sur la plateforme pourrait devenir négatif.

Points forts

  • Description de projet fournie
  • Depuis quelques mois une vraie amélioration constatée
  • Le sérieux de la plateforme
  • Les projets prennent un peu de temps à se financer
  • Des projets portés par des sociétés relativement grosse

Points faibles

  • Investissement de 1 000 € minimum
  • Une réaction insuffisante face à la situation actuellement entre 2022 et début 2023
  • Un rendement moyen en dessous de la moyenne
  • Une offre trop concentrée sur les promoteurs immobiliers
  • Des projets avec des marges et fonds propres faibles
  • Investissement illiquide (bloqué 12 à 48 mois)
  • Risque de perte en capital

L’avis de la communauté des investisseurs Fundimmo en juin 2024

Globalement, les avis Fundimmo sont mauvais. En juin 2024, les investissements gratifient Fundimmo de 3,5/5 avec 145 avis sur Google :

Les avis Fundimmo sur Google en juin 2024
Les avis Fundimmo sur Google en juin 2024

Les avis Fundimmo sont mauvais sur TrustPilot avec 2,4 /5 sur 31 avis, un chiffre non significatif vu le faible nombre d’avis.

Les avis Fundimmo sur Trustpilot en juin 2024
Les avis Fundimmo sur Trustpilot en juin 2024

Ce qui ressort le plus des avis des investisseurs de la plateforme de crowdfunding immobilier, ce sont les retards et reports contractuels que beaucoup constatent créant de la frustration.

Mon portefeuille d’investissements sur la plateforme Fundimmo

J’ai investi un total de 6 000 € sur 6 projets entre 2020 et 2021. À l’heure où je vous parle, même si un projet m’a été complètement remboursé et 2 partiellement remboursés, j’ai encore 3 projets en retard dont 2 retards non-contractuels.

Mes investissements sur FundImmo
Mes investissements sur FundImmo

La communication n’a pas été particulièrement bonne autour de ces projets, et les sanctions ont été particulièrement longue à se mettre en place pour les entrepreneurs alors que les prêts ont été réalisés dans des conditions de marché beaucoup plus favorable.

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Présentation générale et indicateurs de performance de Fundimmo en 2024

Fundimmo est l’une des plateformes de crowdfunding immobilier française qui finance le plus de projets de promotion immobilière. La société est régulée par l’AMF comme Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP numéro FP-2023-18), le nouvel agrément obligatoire.

Fundimmo a financé plus de 305 000 000 € de projets immobiliers depuis 2016. Cependant, sa croissance a ralenti depuis 2021 et l’année 2023 devrait terminée par une baisse des collectes.

La plateforme en ligne est connue pour proposer majoritairement des projets de promotions. À noter qu’elle semble financer de plus en plus de projets de marchand de biens également, probablement consciente des difficultés importantes de la promotion immobilière.

Tout comme la plateforme Homunity qui propose majoritairement des projets de promotions, Fundimmo n’appartient plus à ses fondateurs suite à son rachat par Altland en 2019 : les fondateurs Jérémie Benmoussa et Stéphane Bombon ne font plus partie de l’aventure, depuis 2022 et 2021 respectivement. Je pense que ces départs à eu un impact négatif sur la dynamique de Fundimmo.

Type plateforme Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF PSFP (FP-2023-18)
Pays France 🇫🇷
Dirigeants et actionnaires de référence ATLAND
Benoît Bazzocchi
Année de création 2015
Avis clients (Google / Trustpilot) 3,5/ 5 et 2,4 / 5
Taux d’intérêt moyen 9,25 %
Investissement minimum 1 000 €
Montant financé 307 794 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant) 8,85 %*
Retard > 6 mois / Défaut (en montant) 13,49 %*
Perte (en montant) 0,00 %**
Bonus parrainage 100 € après votre 1er investissement
Présentation générale et indicateurs de performance Fundimmo – Update : juin 2024

Source : Indicateurs de performances
* Les retards actuels sont calculés par : Montant en retard / (Somme de encours + de tous les retard)
** Les pertes sont calculées par : Montant des pertes / (Somme des projets remboursés + Pertes)

Note : Fundimmo reconduit régulièrement les prêts pour 6 à 12 mois supplémentaires. Je ne sais pas si ces derniers sont présents dans les retards supérieurs à 6 mois.

Une mauvaise gestion des retards : un point négatif de FundImmo

S’il y a bien une critique récurrente à l’égard de la plateforme de crowdfunding immobilier Fundimmo, c’est bien celle-ci, que ce soit :

  • Sur les avis partagés sur Google ;
  • Sur les avis de Trustpilot ;
  • Ou même dans cet article…

une part des investisseurs critique la gestion des retards de Fundimmo.

Les retards ont commencé à s’accumuler en 2022, avec la détérioration du contexte économique autour de l’immobilier (hausse des taux). À ce sujet, mon sentiment personnel est que la situation a été prise à la légère par la plateforme…

Fundimmo a accordé quasi systématiquement des prolongations de 6 à 12 mois au promoteur avec trop peu de contrôles. Les prorogations sont courantes et légitimes, l’immobilier étant un métier complexe qui subit très régulièrement des retards. Mais je ne comprends pas que les plateformes puissent prolonger avec des conditions identiques :

  • L’entrepreneur n’a pas respecté le deal initial : il faut le « sanctionner » au travers d’une pénalité de taux, même faible dans un premier temps pour « marquer le coup » ;
    • L’idée est de rappeler à l’entrepreneur que cet argent n’est pas « gratuit » et qu’il a pris des engagements ;
  • Si la durée avait été plus long initialement, le taux aurait été plus élevé ;
    • Plus un emprunt est long, plus des imprévus peuvent survenir, ce qui fait augmenter le taux ;
  • Point aggravant : le marché des taux a significativement augmenté. Les entrepreneurs en retard conservent des taux relativement avantageux datant de 2020 à début 2022.

Un nombre de facteurs importants plaident pour une augmentation de taux en cas de retard, ce que font très bien certaines plateformes comme Raizers et La Première Brique.

L’absence d’augmentation des taux et la légèreté avec laquelle la plateforme en ligne a accepté les prolongations me fait penser qu’ils soignaient plus la relation avec les entrepreneurs qu’ils financent que la relation avec les investisseurs.

La réaction tardive sera-t-elle suffisante à limiter la casse de leurs projets de crowdfunding immobillier ?

Fundimmo réagit depuis le premier trimestre 2023, avec des augmentations de rendement plus régulières en cas de retards et des reportings de plus en plus précis, réguliers et aujourd’hui pertinents.

Par ailleurs, Fundimmo réalise plus de projets de marchands de biens depuis quelques mois, probablement parce que les projets de promoteurs sont très exposés à l’augmentation des taux de rendements. Cette réaction tardive montre un changement d’attitude et une prise en main salutaire. Cependant, avant de se satisfaire de ces changements, il faudra attendre quelques mois afin de savoir si cela se confirme.

Je constate que l’image de Fundimmo sort abîmée de cette période difficile durant laquelle ils n’ont pas su réagir à temps.

Les projets de promoteurs et Fundimmo ont souffert en 2023

2023 et très probablement 2024 s’annoncent comme des années compliquées pour le secteur immobilier, et plus spécifiquement pour les promoteurs immobiliers. Le coupable ? Une flambée des taux d’emprunt immobilier qui a sabré la capacité d’emprunt des ménages de 25 % au cours des 18 mois allant du début 2022 à mi-2023.

La hausse des taux pénalise surtout l’immobilier neuf, à cause de ses prix plus élevés, et les promoteurs se retrouvent incapables de liquider leurs stocks. Cette faiblesse de la commercialisation entraîne des retards conséquents dans les projets. Il faut rappeler que la vente d’une part significative d’un programme est nécessaire avant de lancer (et avancer) sa construction.

Pour compliquer davantage la situation, plusieurs événements récents ont frappé de plein fouet les promoteurs :

  • La pandémie de Covid-19 a conduit à la fermeture des chantiers et a ralenti les chaînes d’approvisionnement ;
  • Le conflit en Ukraine a semé le chaos dans la logistique et l’approvisionnement de certains matériaux ;
  • L’inflation galopante en résultant a gonflé les coûts des projets.

Tous ces éléments s’additionnent pour créer une situation qui handicape sérieusement le secteur.

Les conséquences de la crise immobilière sur le crowdfunding immobilier

La première répercussion notoire concerne les projets initiés entre 2020 et 2022 qui ont subi une partie de ces imprévus, tels que les fermetures de chantiers ou la pénurie de matériaux. Ces obstacles ont provoqué des retards considérables dans la livraison des projets et, par conséquent, pour les remboursements des investisseurs du crowdfunding.

Ajoutons à ce tableau que certains projets souffrent d’une commercialisation insuffisante, se retrouvant ainsi en pause ou au ralenti, faute de financement. Si ces projets restent dans cette impasse, il y a un risque non négligeable de faillite pour certaines sociétés de promotion. Dans un tel scénario, les investisseurs en crowdfunding pourraient subir des retards massifs (s’étalant sur plusieurs années) ou même des pertes partielles / totales de leurs investissements.

Il est crucial de souligner que les projets les plus vulnérables seront surtout ceux financés dans le passé, étant donné que la majorité des acteurs n’avait pas anticipé la situation actuelle. En contraste, les projets qui démarrent aujourd’hui offrent des taux plus attractifs, et les promoteurs, mieux informés de la conjoncture, peuvent potentiellement réduire le niveau de risque associé à ces initiatives.

Voici un article complet sur la crise du crowdfunding immobilier en 2022/2023.

Quels sont les inconvénients et axes d’amélioration de Fundimmo ?

À mon avis, Fundimmo est une plateforme sérieuse qui mérite votre intérêt. Néanmoins, rien n’est parfait et elle n’est pas exempte de défauts. Certains axes d’amélioration sont également possibles à explorer pour cette plateforme de crowdfunding immobilier en ligne.

Un suivi des projets de crowdfunding à améliorer

Tout d’abord, le suivi est insuffisant pendant le déroulement normal du projet. Vous pouvez rester 6 mois à 1 an sans information alors qu’il serait facile de faire une mise à jour sur l’avancement des travaux et de la commercialisation. Le suivi devient cependant plus pertinent et régulier lorsqu’un projet est en difficulté (retard à prévoir ou déjà en retard).

Selon moi, cette même rigueur devrait être appliquée à tous les projets.

La sur-expositon aux projets de promotion immobilière

Ce qui a peut-être été très recherché par certains investisseurs dans le passé ne l’est plus aujourd’hui. Ainsi, le fait que la plupart des projets sont liés à de la promotion immobilière est devenu la principale difficulté de Fundimmo. En plus d’avoir réduit le potentiel de diversification des investisseurs, l’impact de la crise actuelle risque d’affecter durablement la performance et la réputation de la plateforme.

Des rendements en dessous de la moyenne des autres plateformes de crowdfunding immobilier

Le taux de retards et de pertes est à mettre en relation avec le taux de rendement proposé qui est plus faible que la moyenne du crowdfunding immobilier. Bien souvent, les plateformes qui proposent majoritairement des projets de promotion affichent des taux plus bas sous prétexte que :

  • Les opérations sont moins risquées ;
  • Les opérateurs sont plus importants.

Si cette crise nous montre une chose, c’est que ce postulat est faux !

En utilisant le crowdfunding, les promoteurs prennent beaucoup de risques avec un levier plus important, avec pour objectif de réaliser plus d’opérations simultanément et maximiser leurs profits. De mon point de vue, l’écart de taux constaté (1 % – 1,5 %) avec les plateformes plus généralistes n’est pas justifiable.

Améliorer les présentations de projet

En termes de données, nous sommes généralement relativement bien servis par Fundimmo, c’est un point positif à souligner.

Le véritable problème se situe dans la présentation des données qui est lourde et relativement indigeste en comparaison de certains de ces concurrents. Ce ressenti fait probablement perdre des investisseurs à la plateforme en ligne car il est difficile d’extraire les informations les plus importantes en survolant la présentation. À mon avis, une refonte du template de la présentation sur Fundimmo est souhaitable.

Il faudrait en profiter pour améliorer certains éléments :

  • Plus d’information sur les projets en cours des opérateurs financés (commercialisation, date de livraison, etc.) ;
  • Plus de détail sur l’état de la pré-commercialisation : des lots actés n’ont pas la même valeur qu’une offre d’achat ou un compromis avec conditions suspensives.

Améliorer la sélection de projet

Sur les projets présentés par Fundimmo, on retrouve souvent des caractéristiques similaires :

  • Faible cashflow ou marge (10 % environ) ;
  • Faible apport en fonds propre (< 5 %) ;
  • Une commercialisation moyenne, sur laquelle nous n’avons pas les informations détaillées.

Ces caractéristiques laissent une marge d’erreur faible aux projets financés, ce qui explique en partie les difficultés dans un environnement compliqué.

Dans la situation actuelle, il me parait de plus en plus difficile d’accepter ce type de projet dans la mesure où les prix de vente sont susceptibles de baisser assez sensiblement et que la commercialisation est difficile.

Découvrez mon avis et mes analyses sur les projets Fundimmo

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférés, mais aussi des descriptifs plus génériques sur certaines plateformes au gré de mes découvertes.

Exemple de description de projet sur Telegram
Exemple de description de projet sur Telegram

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Telegram de la communauté.

Des risques à ne pas négliger avant d’investir sur Fundimmo

Comme pour chaque investissement, le crowdfunding immobilier n’est pas sans risque.

Il comporte plusieurs risques que les investisseurs doivent absolument comprendre avant de d’investir.

  • Le principal danger réside dans l‘illiquidité de l’actif. En d’autres termes, il vous sera difficile de revendre rapidement votre investissement pour récupérer des liquidités en cas de besoin ;
  • Même si les obligations ont une échéance précise, des retards peuvent survenir. En effet, le remboursement dépend fortement du succès du projet immobilier. Si des obstacles surviennent, tels que des retards de travaux, de commercialisation ou même des catastrophes naturelles, les remboursements seront également différés ;
  • L’éventualité de pertes financières doit également être prise en compte. Si le projet capote, il se peut que le promoteur soit incapable de rembourser la totalité du capital investi. Dans une telle situation :
    • Fundimmo peut enclencher les garanties prévues (garanties personnelles ou professionnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer les sommes dues ;
    • En cas de défaut de paiement de l’opérateur, Fundimmo défendra les intérêts des investisseurs pour maximiser le remboursement lors de la liquidation de la société.

Toutefois, même ces mesures peuvent se révéler insuffisantes pour récupérer l’intégralité du capital et des intérêts investis.

Conclusion et avis final sur la plateforme Fundimmo pour l’année 2024

Points forts

  • Description de projet fournie
  • Depuis quelques mois une vraie amélioration constatée
  • Le sérieux de la plateforme
  • Les projets prennent un peu de temps à se financer
  • Des projets portés par des sociétés relativement grosse

Points faibles

  • Investissement de 1 000 € minimum
  • Une réaction insuffisante face à la situation actuellement entre 2022 et début 2023
  • Un rendement moyen en dessous de la moyenne
  • Une offre trop concentrée sur les promoteurs immobiliers
  • Des projets avec des marges et fonds propres faibles
  • Investissement illiquide (bloqué 12 à 48 mois)
  • Risque de perte en capital

Vous aurez compris que j’ai un avis de Fundimmo assez mitigé tout au long de cette analyse. Bien que je considère cette plateforme de crowdfunding immobilier en ligne comme sérieuse, sa complaisance envers les entrepreneurs n’est pas acceptable pour un investisseur.

Il est important de rappeler que :

  • La plateforme est censée apporter un service aux investisseurs ;
  • La plateforme a des obligations envers eux.

Il est aussi important que Fundimmo opère quelques modifications supplémentaires dans sa grille d’évaluation pour intégrer le contexte actuel. Je pense que de moins en moins d’investisseurs sont prêts à investir sur des projets de promotion tout en étant moins rémunérés pour le risque pris.

Il faut espérer que l’amélioration notée ces derniers mois se poursuive afin de redresser la situation progressivement et restaurer une confiance écornée par le manque de réaction de la plateforme face aux retards vécus par les investisseurs. 

Quelles sont les alternatives à Fundimmo en crowdfunding immobilier ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigé sur :

  • Homunity : une plateforme de crowdfunding immobilier leader dans les projets de promotion ;
  • Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une très bonne expérience utilisateur ;
  • Baltis : une plateforme de crowdfunding immobilier sérieuse qui propose de beaux projets régulièrement, elle est accessible dès 1 000 €.

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

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Pour être tenu au courant des collectes, vous avez 3 canaux à privilégier :

Foire aux questions : parfaire son avis sur Fundimmo en 2024

Cela dépendra des projets, Fundimmo propose des projets en obligation. Les obligations sont un titre de dette, par lequel la société reconnait vous devoir de l’argent et vous rémunérer pour ce prêt.

Fundimmo disposent de l’agrément Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP numéro FP-2023-18).

Fundimmo propose un taux moyen de 9 % / an avec des paiements d’intérêts généralement In Fine. Le rendement est entendu brut de fiscalité et de potentielles pertes.

Il n’y a pas de frais complémentaire à votre investissement sur les projets de crowdfunding immobilier.

Non, Fundimmo ne propose pas encore d’investir au travers du PEA-PME

Les investissements immobiliers sont prévus sur 18 mois à 30 mois, la durée moyenne est proche de 21 mois.

Ce sera très difficile, Fundimmo ne propose pas de marché secondaire. Il faut considérer cet investissement comme illiquide.

La fiscalité du crowdfunding immobilier est simple, vous êtes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % sur les intérêts que vous recevrez. Il existe des moyens de réduire cette imposition pour certains profils :

  • Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 11 % maximum
  • Si vous cotisez à un système de santé étranger (certains frontaliers par exemple)
  • Si votre résidence fiscale est à l'étranger

Oui, une très grande partie des étrangers et résidents fiscaux étrangers peuvent investir sur Fundimmo. Les seules limitations portent probablement sur les pays sous sanctions.

Par ailleurs, si vous êtes résident fiscal étranger, les intérêts versés par Fundimmo sont versés bruts et il est de votre responsabilité de déclarer ces revenus dans votre pays de résidence fiscale.

Fundimmo n'est qu'un intermédiaire, les contrats sont noués entre vous et la société émettrice des obligations, vous n'êtes donc pas dépendant de Fundimmo pour vous faire rembourser.

De plus, le PSFP prévoit que les plateformes doivent contracter avec une personne tierce pour gérer l'extinction de la plateforme.

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