Les 21 meilleures foncières cotées (SIIC et REIT) en 2025

Les foncières cotées sont des sociétés qui acquièrent, gèrent et louent des biens immobiliers de différents domaines. Ainsi, via leurs actions, vous pouvez investir dans l’immobilier résidentiel, commercial, hospitalier, industriels, des antennes relais ou encore les casinos. Dans cet article, je vous vous présenter ma sélection sous forme de liste des meilleures actions immobilières à dividende 2025, les meilleures foncières cotées (SIIC et REIT) à dividende en France, aux États-Unis et en Europe. 

Les principaux critères de sélection sont la solidité des entreprises et la diversification de leurs actifs immobiliers.

Mon top 5 des meilleures actions immobilières à dividende en 2025

Selon moi, les meilleures foncières cotées en 2025 sont : 

Nom action	ISIN	Rendement du dividende	Type d’immobilier
Unibail-Rodamco-Westfield (URW.AS)	FR0013326246	3,37 %	Grands centres commerciaux
Covivio (COV.PA)	FR0000064578	6,63 %	Bureaux et résidentiel
Realty Income (O)	US7561091049	5,79 %	Surface commercial
American Tower (AMT)	US03027X1000	3,40 %	Antennes relais
STAG Industrial (STAG)	US85254J1025	4,36 %	Sites industriels

SI vous souhaitez investir dans des foncières cotées (SIIC/REIT) en 2025, vous devez choisir des sociétés solides et bien établies. Dans cette sélection des meilleures foncières cotées, j’ai essayé d’offrir offrent un éventail d’actifs immobiliers qui reflète la diversité du marché immobilier. 

Il est important de noter que Unibail-Rodamco-Wesfield a connu une période difficile qui l’a obligé à revendre un certain nombre d’actifs et à se restructurer. Cela reste un pari un peu plus risqué. 

Quels sont les meilleurs courtiers pour acheter des actions de foncières cotées? 

À partir de plusieurs critères, voici un tableau comparatif des meilleurs courtiers pour Compte-Titres Ordinaires (CTO) : 

Plateforme	Fonctionnalités	Frais pour 200 € / 2 000 € / 20 000 € investis en France*	Frais pour 200 € / 2 000 € / 20 000 € investis au USA*	Frais de change
Trade Republic	⭐️	1 €  / 1 € / 1 € + Spread (0,1 à 1%)	1 €  / 1 € / 1 € + Spread (0,1 à 1%)	Environ 0,2 %
DEGIRO	⭐️⭐️	1 € / 1 € / 1 €	1 € / 1 € / 1 €	0,25 %
Interactive Brokers	⭐️⭐️⭐️	1,25 € / 1,25 € / 10 €	0,35 $ à 1 $	0,002 % 2 $ minimum

* Ce sont les frais appliqués pour des ordres de d’achat ou de vente du montant.

Remarques concernant ce tableau :

• Trade Republic, idéal pour débutant. Afin de limiter le spread il est conseillé de passer ces ordres aux heures de marché et des actions importantes ;
• DEGIRO applique une tarification spécifique pour les obligations (2 €) et les ETF (0 ou 2 € selon l’ETF) ;
• Interactive Broker propose plusieurs tarifications, je me base sur la tarification dégressive

Liste complète des meilleures foncières cotées françaises (SIIC) en 2025

Klepierre 

Création : 1990 
Secteur : Immobilier commercial 
ISIN / Code : FR0000121964 / LI.PA 
Rendement du dividende : 6,01 % (janvier 2025)

Klepierre est l’une des plus grosses sociétés immobilières européennes (en capitalisation). Fondée en 1990, elle est devenue l’un des propriétaires de centres commerciaux les plus importants et les plus prospères d’Europe, avec plus de 200 centres commerciaux situés en France, en Espagne, en Italie et dans d’autres pays.  

Le portefeuille de la société comprend certaines des destinations commerciales les plus connues en Europe, telles que le Centre Bourse à Marseille, ou Créteil Soleil (un des plus grands centres commerciaux de la région parisienne). Aujourd’hui, Klepierre possède un énorme portefeuille de centres commerciaux mais n’a jamais diversifié ses actifs. L’entreprise est présente dans toute l’Europe, et jusqu’en Turquie. 

Société de la Tour Eiffel 

Création : 1889 
Secteur : Immobilier mixte (commercial – bureau)
ISIN / Code : FR0000036816 / EIFF.PA 
Rendement du dividende : 0,00 % (janvier 2025)
Éligible PEA 

La Société de la Tour Eiffel est une société privée fondée en 1889 pour gérer et entretenir l'emblématique Tour Eiffel. Cependant, depuis 1979, c’est la ville de Paris qui a repris la gestion de La Tour Eiffel. Cependant, la société dispose aujourd’hui d’un patrimoine immobilier concentré principalement en l’Ile de France.

Avec un patrimoine immobilier de 1,8 milliard d’euros et plus de 85 M€ de loyer annuelle, c’est une foncière coté solide avec un taux d’endettement relativement faible. Malgré tout cette dernière semble impacté par une baisse de ces revenus et n’a pas versé de dividende en 2024.

Icade 

Création : 1954 
Secteur : Promotion immobilière 
ISIN / Code : FR0000035081 / ICAD.PA 
Rendement du dividende : 21,36 % (janvier 2025 – Attention baisse forte du cours)

Icade est un groupe immobilier français spécialisé dans le développement, l’acquisition et la gestion de propriétés commerciales et résidentielles. C’est une filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). 

La société se concentre sur les zones métropolitaines telles que Paris, Marseille, Lyon et Toulouse, pour n’en citer que quelques-unes, où elle exerce ses activités principales. 

Ces activités comprennent :  

• La construction de bâtiments publics de grande envergure tels que des écoles, des hôpitaux, des universités et des complexes de bureaux ; 
• Le réaménagement de bâtiments historiques et des bâtiments résidentiels, notamment des résidences pour étudiants ; 
• Elle loue également des espaces commerciaux, et des immeubles de bureaux. 

Altarea 

Création : 1994 
Secteur : Promotion immobilière 
ISIN / Code : FR0000033219 / ALTA.PA 
Rendement du dividende : 8,18 % (janvier 2025)
Éligible PEA 

Altarea Cogedim est un groupe de promotion et d’investissement immobilier de premier plan en France. Fondé en 1994, Altarea Cogedim a construit et géré plus d’un million de mètres carrés d’immeubles commerciaux, de bureaux, de boutiques et de logements dans toute la France.  

En plus de développer des projets pour son propre compte, Altarea Cogedim fournit également des services aux investisseurs privés qui recherchent des solutions innovantes pour leurs besoins immobiliers. Cela comprend des services de gestion d’actifs, de location et de gestion immobilière. 

Argan 

Création : 1993 
Secteur : Logistique 
ISIN / Code : FR0010481960 / ARG.PA 
Rendement du dividende : 5,09 % (janvier 2025)
Éligible PEA 

Argan est une société foncière cotée assez originale, spécialisée dans les plateformes logistiques. Géographiquement, elle est basée uniquement en France, et particulièrement en région parisienne (33% de son patrimoine).  

Depuis quelques années, Argan a fait le choix de se spécialiser dans les plateformes logistiques XXL, c’est-à-dire de plus de 50 000 mètres carrés. Aujourd’hui, ce type de bien représente à lui seul plus de la moitié de son portefeuille, quand les plateformes inférieures à 10 000 mètres carrés constituent moins de 5 % de son patrimoine. 

C’est un bel exemple de diversification parmi les SIIC. 

Unibail Rodamco Westfield 

Création : 1968 
Secteur : Immobilier commercial 
ISIN / Code : FR0013326246 / URW.AS 
Rendement du dividende : 3,37 % (janvier 2025)

Unibail Rodamco Westfield est le premier propriétaire, exploitant et développeur de centre commerciaux emblématiques en Europe et aux États-Unis. Avec plus de 90 centres commerciaux dont la Part Dieu à Lyon ou le Forum des Halles ou le Carrousel du Louvre à Paris, Unibail Rodamco Westfield a développé un portefeuille unique de propriétés dans 12 pays européens et 5 états américains.

Les projets phares d’Unibail comprennent souvent des boutiques de luxe, des restaurants haut de gamme, des cinémas à écrans multiples, des centres de bien-être et autres lieux de vie. Autrement dit, Unibail se positionne sur des centres commerciaux premium, dans les grandes villes européennes. 

À noter qu’UBW est une société particulièrement endettée qui a été lourdement impactée par la pandémie de 2020. La société a racheté Westfield (la troisième initiale), et cette opération, peut-être un peu trop ambitieuse, a plongé ses comptes dans le rouge. La direction a entamé une stratégie de désendettement par la vente de certain actif et la suspension du dividende jusqu’en 2025. 

Carmila 

Création : 2014 
Secteur : Immobilier commercial 
ISIN / Code : FR0010828137 / CARM.PA 
Rendement du dividende : 7,37 % (janvier 2025)

Carmila est une société foncière particulière : elle est née d’un démembrement et d’une fusion. Concrètement, le groupe Klepierre a vendu une partie de ses centres commerciaux, ceux qui étaient adossés à un hypermarché Carrefour. Carmila est né de ce patrimoine immobilier, Carrefour y adjoignant des galeries marchandes qu’il possédait via « Carrefour Property ». 

Aujourd’hui, Carmila est propriétaire des galeries marchandes adossées aux magasins Carrefour. Ce sont plus de 107 biens immobiliers en France, 105 en Espagne et 8 en Italie. Cette société affiche un des meilleurs rendements des SIIC, avec un rendement prévu en 2023 supérieur à 8% au cours actuel. 

Immobilière Dassault 

Création : 1929 
Secteur : Immobilier mixte (résidentiel / bureaux) 
ISIN / Code :  FR0000033243 / IMDA.PA 
Rendement du dividende : 3,85 % (janvier 2025)

L’Immobilière Dassault est un autre bel exemple de diversification. Cette foncière cotée de petite taille (capitalisation autour de 400 millions d’euros) ne possède que des immeubles de standing dans les plus beaux quartiers parisiens (à 90%) et dans une moindre mesure, dans les villes les plus aisées de banlieue parisienne (Neuilly-sur-Seine et Boulogne-Billancourt). 

Ce patrimoine premium est composé principalement de bureaux et de commerces, et dans une moindre mesure d’immobilier résidentiel. Ses points noirs restent son manque de diversification géographique et son faible rendement (compris entre 2 et 3% selon le cours). 

Covivio 

Création : 2000 
Secteur : Immobilier mixte (résidentiel, bureaux, hôtels) 
ISIN / Code : FR0000064578 / COV.PA 
Rendement du dividende : 6,63 % (janvier 2025)

Covivio est une foncière de grande taille. Son patrimoine est estimé à pas moins de 27 milliards d’euros. Cette société a choisi de s’implanter principalement dans 3 pays : la France, l’Allemagne et l’Italie qui représentent 95% de son patrimoine. 

La société a divisé ses investissements en trois classes d’actifs : 

• L’immobilier résidentiel (exclusivement en Allemagne) à hauteur de 28%, ; 
• Les hôtels partout en Europe à hauteur de 15% ; 
• Les bureaux dans ses trois pays de prédilection (pour 57%). 

Gecina 

Création : 1929 
Secteur : Immobilier mixte (bureaux, résidences, résidences étudiantes) 
ISIN / Code : FR0010040865 / GFC.PA 
Rendement du dividende : 5,78 % (janvier 2025)

Gecina est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) basée en France et située à Paris. Elle est le plus grand propriétaire et gestionnaire de bureaux et de résidences en Île-de-France. Il faut avouer que 97 % du patrimoine de Gecina est situé dans cette région. 

Gecina a investi dans trois types d’actifs très différents et complémentaires : 

• Des bureaux (très classique pour une SIIC) ; 
• Des logements ; 
• Et des résidences étudiantes (choix plus audacieux). 

C’est une société foncière originale, qui s’intègre très bien sur le long terme. Son rendement de 5 % est un parfait compromis entre objectif de rendement et objectif de capitalisation. 

Comparatif des meilleures foncières cotés (REIT) américaines

Bon à savoir : certaines des entreprises que nous allons vous présenter ici font également partie de notre classement 2025 des meilleures actions à dividende mensuel. 

Realty Income 

Création : 1969 
Secteur : Immobilier commercial
ISIN / Code : US7561091049 / O 
Rendement du dividende : 5,79 % (janvier 2025)

Realty Income est une société américaine d’investissement immobilier. Elle a été fondée en 1969 et est basée à San Diego, en Californie. Realty Income se spécialise dans l’achat d’immeubles (bureaux et commerces) à locataire unique. Son portefeuille comprend plus de 5 550 propriétés situées dans 48 États et à Porto Rico. 

Depuis sa cotation à la Bourse de New York en 1994, la société a fait preuve d’une grande régularité dans la distribution de dividendes mensuels. C’est d’ailleurs sa marque de fabrique, qui lui a permis de s’attirer la confiance des investisseurs.

LTC Properties 

Création : 1992 
Secteur : Hébergement de personnes âgées 
ISIN / Code : US5021751020 / LTC 
Rendement du dividende : 6,53 % (janvier 2025)

LTC Properties est une société de placement immobilier cotée en bourse qui investit principalement dans des logements pour personnes âgées et des propriétés de soins de santé. 

La société possède un portefeuille exclusivement américain (USA). En investissant sur ce créneau, l’objectif de LTC Properties est de créer de la valeur en offrant aux investisseurs une combinaison de revenus courants et d’appréciation du capital à long terme. 

LTC Properties n’hésite pas à mettre en avant la dimension éthique de son activité. Par ailleurs, comme Realty Income, il s’agit ici d’un dividende mensuel, avec un rendement de plus de 6 % au cours actuel. 

Digital Realty Trust 

Création : 2004 
Secteur : Gestion de data centers 
ISIN / Code : US2538681030 / DLR 
Rendement du dividende : 2,73 % (janvier 2025)

Digital Realty Trust est une SIIC un peu particulière. Cette société est propriétaire d’un patrimoine peu commun et dans l’air du temps. En effet, “DLR” possède et gère des data centers, loués à des clients B2B qui se chargent ensuite de les louer aux consommateurs finaux (hébergeurs). 

C’est un actif d’un nouveau genre, avec un gros potentiel de croissance. Le rendement est intéressant, ce qui en fait une bonne valeur de fond de portefeuille. 

STAG Industrial   

Création : 2010   
Secteur : Immobilier   
ISIN : US85254J1025   
Rendement du dividende : 4,36 %  (janvier 2025)

STAG Industrial est une société d’investissement immobilier (REIT) qui se concentre sur l’acquisition et l’exploitation de propriétés industrielles à locataire unique à travers les États-Unis. Le portefeuille de la société comprend actuellement plus de 561 propriétés dans 41 états américains.  

C’est un acteur majeur de l’immobilier industriel américain, avec une capitalisation à 8,7 milliards de dollars. Ils proposent des entrepôts à la location qui peuvent accueillir aussi bien des activités logistiques qu’industrielles. STAG Industrial travaille surtout avec des multinationales grâce à sa capacité à adresser des besoins spécifiques (extension du bâti par exemple).   

STAG Industrial verse à ses actionnaires un dividende qui offre un rendement annuel de 3,84 %. À noter que le cours de l’action est assez dynamique et orienté à la hausse.   

Vici Properties 

Création : 2017 
Secteur : Casinos, divertissement, établissements recevant du public 
ISIN / Code : US9256521090 / VICI 
Rendement du dividende : 5,76 % (janvier 2025)

Vici Properties est une foncière cotée axée sur la propriété et l’exploitation d’entreprises et d’actifs dans le domaine des jeux, de l’hôtellerie, des loisirs et du divertissement. Leur portefeuille se compose de casinos principalement, mais aussi d’hôtels, de terrains de golf, de restaurants, et de sites sportifs. 

Vici Properties est liée à un certain nombre de marques emblématiques Outre-Atlantique, notamment Caesars Entertainment Corporation, Hard Rock International, MGM Resorts International, Penn National Gaming Inc. etc… 

La société est assez jeune : elle a été créée en 2017. Mais, elle affiche déjà un niveau de rotation assez important. Et son positionnement original lui permet d’être leader dans son secteur. 

American Tower 

Création : 1995 
Secteur : Infrastructures réseaux 
ISIN / Code : US03027X1000 / AMT 
Rendement du dividende : 3,40 % (janvier 2025)

American Tower est l’une des principales entreprises mondiales d’infrastructures de communication qui possède, exploite et développe des antennes réseaux de communication sans fil et de diffusion. 

Avec plus de 220 000 pylônes dans le monde, American Tower fournit des solutions aux opérateurs de réseaux mobiles et aux diffuseurs. Elle offre également des services de radiodiffusion aux États-Unis, incluant la fourniture de services de construction de tours et de gestion de sites. 

Grâce à des rachats successifs d’entreprises concurrentes, American Tower est aujourd’hui présent dans toute l’Amérique (Amérique du Nord, et Amérique Latine), mais aussi en Europe, en Inde et en Australie, ainsi que dans quelques pays d’Afrique. 

RioCan  

Création : 1993 
Secteur : Immobilier mixte 
ISIN / Code : CA7669101031 / REI.UN 
Rendement du dividende : 8,54 % (janvier 2025)

RioCan est le plus grand fonds de placement immobilier (FPI) du Canada. Avec plus de 300 propriétés à travers le pays, RioCan détient et gère l’un des plus importants portefeuilles de centres commerciaux en Amérique du Nord. 

RioCan a réussi à soutenir sa croissance au fil des ans en misant sur des locataires de qualité, des baux à long terme et des rendements élevés pour ses investisseurs. Ses placements sont diversifiés parmi les principaux marchés, en mettant l’accent sur les grandes régions métropolitaines comme Toronto, Montréal, Calgary et Vancouver. 

De plus, une diversification supplémentaire des revenus est obtenue par l’acquisition d’actifs industriels et de bureaux. 

National Health Investor

Création : 1991
Secteur : Santé 
ISIN / Code : US63633D1046 / NHI
Rendement du dividende : 5,19 % (janvier 2025)

National Health Investors (NHI) est une REIT basée dans le Tennessee, spécialisée dans le secteur des soins de santé. L’entreprise investit principalement dans des biens immobiliers liés aux services de santé :

• Des maisons de retraite ;
• Des résidences pour personnes âgées ;
• Des établissements de soins spécialisés;
• Des hôpitaux.  

NHI loue à des sociétés du monde de la santé avec des contrats à long terme. NHI s’inscrit dans un secteur porté par le vieillissement de la population et la demande croissante pour des services de soins adaptés.

Extra Space Storage

Création : 1977
Secteur : Box de stockage
ISIN / Code : US30225T1025 / EXR
Rendement du dividende : 4,30 % (janvier 2025)

Extra Space Storage, est une société d’investissement immobilier (REIT) spécialisée dans le secteur des espaces de self-stockage. L’entreprise acquiert, développe et gère des box de stockage pour les particuliers et les entreprises. Elle possède ou opère sur plus de 2 000 sites à travers les États-Unis, ce qui en fait l’un des leaders du marché.

Extra Space Storage propose des unités de stockage de tailles variées, souvent sécurisées par des systèmes de surveillance. La société génère ses revenus principalement à travers les loyers perçus. Sa stratégie repose sur une combinaison de croissance organique et d’acquisitions, ciblant des zones à forte densité de population.

Classement complet des meilleures foncières cotées (REIT) européennes en 2025

Vonovia (Allemagne) 

Création : 2001 
Secteur : Immobilier mixte (résidentiel et bureaux) 
ISIN / Code : VNA.DE 
Rendement du dividende : 3,15 % (janvier 2025) 
Eligible PEA

Vonovia est une société immobilière résidentielle de premier plan en Allemagne, en Autriche et en Suède. La société possède plus de 400 000 appartements à louer en Allemagne, 12 000 autres propriétés en Autriche et 11 500 propriétés en Suède. 

En outre, Vonovia s’est engagée activement à améliorer la qualité de son portefeuille par des rénovations d’immeubles. Dans le cadre de cet effort, Vonovia fournit également des besoins de base à ses locataires, comme l’accès à des crèches ou à des professionnels de la santé dans les copropriétés qu’elle gère. 

À noter que Vonovia a absorbé son principal concurrent sur le marché allemand, Deutsche Wohnen. C’est donc devenu un acteur en position de quasi-monopole en Allemagne et en Autriche. 

Merlin Properties (Espagne) 

Création : 2014 
Secteur : Immobilier commercial 
ISIN / Code : ES0105025003 / MRL.MC 
Rendement du dividende : 3,96 % (janvier 2025)

Merlin Properties est une société immobilière espagnole, spécialisée sur son marché national. Sa création en 2014 a été soutenue par bon nombre d’investisseurs institutionnels. Rapidement, le patrimoine de Merlin Properties se constitue avec les murs des agences BBVA (banque espagnole), ce qui en fait une société foncière spécialisée dans l’immobilier commercial et de bureau.  

En 2015, Merlin Properties élargit son portefeuille en rachetant la division patrimoine de Sacyr Vallerhermoso, une société spécialisée dans la construction. Bref, Merlin Properties est une foncière solide, avec un excellent rendement. 

Les foncières cotées déchus de ce classement

Avec les mises à jour de ce classement 2025, cela devait bien finir par arriver, certaines sociétés ont perdu de leurs éclats et sont sorties de la liste précédente :

• Castellum :
  • La société ne paye plus de dividende depuis 2 ans suite à certaines difficultés

Pourquoi investir au travers des foncières cotées ?

Investir dans une foncière cotée permet :

• La liquidité car ce sont des actions que vous pouvez revendre à tout moment ; 
• De diversifier au travers de patrimoine immobilier de plusieurs milliards d’euros dans différents pays ou secteurs d’activité : une véritable alternative aux SCPI ; 
• Et des dividendes relativement élevés. 

Malgré tous ces avantages, c’est encore une manière méconnue d’investir dans le marché immobilier en ayant une très forte diversification. Il y a aussi un inconvénient majeur à ces investissements, les cours de ces actions sont très sensibles aux cycles boursiers et peuvent baisser pendant les périodes de crises : car oui, vous investissez en bourse.

Foncière cotée & dividendes : les statuts SIIC et REIT 

Toutes les foncières ne versent pas ou peu de dividendes pour se concentrer sur le développement de leur patrimoine ou le développement d’autres activités. Néanmoins, la plupart des grosses foncières cotées versent de très gros dividendes.  

Le plus souvent, ces sociétés décident de se soumettre à un statut particulier : 

• Soit le statut de Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), basée en France ; 
• Soit le statut de Real Estate Investment Trusts (REIT) pour les sociétés internationales. 

Ces statuts sont particuliers car :  

• Ils permettent à la société d’avoir un statut fiscal particulier qui allègent la fiscalité sur leurs revenus immobiliers (loyers et plus-values immobilières) ; 
• En contrepartie, elles doivent : 
  • avoir un seuil minimum d’activité immobilière (>75 %),
  • distribuer la plupart des loyers sous forme de dividende (>90 %) ,
  • distribuer la plupart des plus-values réalisées (>60 %).

Dans le cas des SIIC, il est considéré que l’essentiel de la valeur générée provient de loyers et de plus-values de cession. L’administration a considéré que la fiscalité s’appliquerait au niveau des actionnaires au travers de l’impôt sur les dividendes distribués. C’est pour cela que toutes les sociétés ayant choisies ce statut n’est pas éligible au PEA et à différents abattements. 

Pour aller plus loin sur le sujet, voici mon article dédié au régime des foncières cotées.

Disclaimer 

Cet article présente une analyse indépendante, mais il contient des liens d’affiliations ou des offres vers différents produits, dont des partenaires d’Investissements Faciles. Il constitue donc une communication commerciale. 

Ce contenu est destiné exclusivement à des fins pédagogiques, éducatives et informatives et ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement. Il ne s’agit en aucun cas d’une recommandation pour acheter ou vendre un instrument financier.

Il est important de rappeler que tout investissement présente des risques, de perte totale ou partielle des sommes investies et que les performances passées ne constituent aucune garantie pour l’évolution future.

Avant d’investir, vous devez réaliser vos propres recherches et/ou consulter un conseiller financier professionnel.

FAQ sur les foncières cotées de 2025