Avis Finple : du crowdfunding immobilier et de la transparence

Finple est une plateforme de crowdfunding française.  Elle finance des projets immobiliers de marchands de biens ou de promotions partout en France. C’est une plateforme qui a été créée il y a quelques années, ce qui va nous permettre d’étudier son historique pour en tirer des conclusions sur la qualité des investissements proposés.

Avant de vous partager mon avis sur Finple, si vous souhaitez plus d’informations sur le crowdfunding immobilier, son fonctionnement, ses risques, j’ai écrit un article dédié à ce type d’actif.

Mon avis détaillé sur Finple

Mon avis sur Finple est relativement positif. Cette plateforme de crowdfunding immobilier est intéressante à bien des égards. Mais il y a tout de même certains points à améliorer. 

Parmi les points positifs de cette plateforme, on retrouve :

• Des descriptions de projet de qualité, même si elles sont perfectibles ;
• Une transparence exemplaire ;
• Un effort dans la structuration des deals.

Ce sont des qualités difficiles à percevoir sans être investisseur chez eux depuis un certain temps, ce qui les rend peu visibles pour le grand public. D’autant plus que leurs efforts de communication externe restent très limités.

La communication est sans doute leur principal point faible, aussi bien en externe — quasiment inexistante — qu’en interne auprès des investisseurs. Cette dernière finit par être assurée, et vous obtiendrez des réponses, mais souvent avec lenteur et un certain manque de clarté.

Cependant, il faut constater qu’il y a régulièrement des délais importants dans les réponses. C’est un retour régulier de la communauté, un retour que je peux également vous faire.

L’analyse et la structuration sont bien travaillées chez Finple, l’analyse est particulièrement riche en éléments financiers, moins en éléments techniques. Et comme la plateforme intervient le plus souvent en financement de second rang, un effort particulier est fourni sur la structuration (prise de garantie à tous les niveaux).

Résumé de l'avis Finple

L’avis des investisseurs sur Finple

Globalement, il y a très peu d’avis sur Finple, la plateforme ne met rien en place pour récupérer et partager les avis investisseurs

Les investisseurs gratifient La Première Brique de 4,4/5 avec seulement 34 avis sur Google

Les avis des investisseurs de La Première Brique sur Google

Il n’y a aucun avis sur Truspilot

Certains retours clients soulignent les difficultés sur certains projets, mais le nombre très faible d’avis ne permet pas d’en tirer des conclusions.

Présentation de la plateforme Finple

Filiale du Groupe Consultim, cette plateforme agréée PSFP par l'AMF et qui opère depuis 2017 permet aux particuliers de financer dès 1 000 € des projets immobiliers ou d'entreprises.

La société cible particulièrement le financement de projets immobiliers, mais moins les PME depuis quelques temps. Un point notable : il existe certains projets avec une assurance qui couvre le capital investi. Bien sûr, cette assurance impacte le rendement proposé. Pendant cette période de crise, nous avons eu très peu de projets de ce type.

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF	PSFP (FP-2023-37)
Pays	France 🇫🇷
Dirigeants et actionnaires de référence	Groupe Consultim
Année de création	2017
Avis clients (Google et Trustpilot)	4.4 / 5
Taux d’intérêt moyen	8,27 %
Investissement minimum	1 €
Montant financé	> 220 000 000 €
Retard jusqu'à 6 mois (en montant)	7,47 %*
Retard > 6 mois	6,00 %*
Défaut (en montant)	17,18 %*
Perte (en montant)	0 %**
Bonus parrainage	50 € pour votre 1er investissement avec le code promo INVESTFACILES

Source : Indicateurs de performances
* Les retards actuels est calculé par : Montant en retard / (Somme des encours + de tous les retard)
** Les pertes sont calculées par : Montant des pertes / (Somme des projets remboursés + Pertes)

Il y a un taux de défaut élevé, ce qui n’est pas surprenant quand on connait la situation de l’immobilier actuellement et que Finple financement beaucoup de projets de promotions.

Finple est-elle fiable et régulée ? 

Oui. Finple est une plateforme de crowdfunding immobilier régulée en France. Elle a obtenu l'agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) délivré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2023 (numéro d'immatriculation FP-2023-37). 

Quels sont les frais de Finple ?

 Comme la plupart des plateformes de crowdfunding, Finple n’impose aucun frais aux investisseurs sur les projets en obligation. La plateforme se rémunère auprès des porteurs de projets avec une commission au succès de la collecte.  

Des analyses de projets

Finple est une plateforme solide, et cela se reflète dans les plaquettes détaillées mises à disposition des investisseurs. Ces documents sont particulièrement riches en données financières et incluent généralement :

• Le bilan de l’opération ;
• Le plan de trésorerie ;
• Le bilan des sociétés financées, des sociétés-mères et des sociétés garantes.

On peut difficilement faire mieux sur cet aspect. Si l’on veut être “pointilleux”, il faudrait y ajouter systématiquement des comptes consolidés du groupe de sociétés concernées pour avoir une vision comptable globale.

Bien que nous ayons un niveau d’information pertinent d’un point de vue comptable, la description technique est bonne mais manque régulièrement de profondeur pour prendre la mesure des travaux ou des risques techniques.

Une structuration qualitative, mais imparfaite

La plateforme de financement intervient souvent en second rang, ce qui veut dire qu’une banque finance déjà le projet. Dans ce cas, cette dernière prendre l’intégralité des meilleures garanties, ce qui est normal.

Cependant, on peut voir que Finple prend toujours de multiples garanties. Il n’est pas rare de voir 4 ou 5 garanties différentes sur un projet :

• Caution personnelle ;
• Nantissement des actions de la société ;
• Caution et garantie à la première demande des sociétés-mères, holding et de sociétés-sœurs ;
• Plus rarement, des hypothèques de second rang.

Il manque cependant un contrôle des flux plus sévère. La crise actuelle laisse apparaitre que la destination des fonds a besoin d’être contrôlée, tout comme les flux sortants. Cela permet de s’assurer que la société nous rembourse nous, et non un autre créancier plus agressif :

• Hypothèques systématiques sur l’objet du projet ;
• Fiducie ;
• Déblocage sur facture et compte centralisateur.

Il faut tout de même noter qu’une garantie à la première demande sur une holding est généralement assez dissuasive. En effet, si le porteur de projet rencontre des difficultés, cette garantie peut entraîner la mise en procédure collective de l'ensemble de ses sociétés.

Découvrez mes analyses de projets sur Finple

Je partage mes analyses sur les projets de la plateforme de crowdfunding immobilier Finple, ainsi que les projets de mes plateformes préférées. Vous pourrez y découvrir les meilleures opportunités de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Telegram de la communauté.

Des risques à ne pas négliger en crowdfunding immobilier et sur Finple

Même si Finple est une plateforme intéressante cela ne veut pas dire que cela s’obtient sans risque : il est important de rappeler que le crowdfunding immobilier vous expose à différents risques.

Le risque le plus important est l’illiquidité. Cela veut dire que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, il sera difficile voire impossible de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché officiel de revente. N’investissez que l’argent dont vous êtes certains de ne pas avoir besoin dans les prochaines années.

Vous pourriez aussi connaître des retards. Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux ou commercialisation, catastrophe naturelle…), il est probable que le remboursement le soit également.

Si malheureusement le projet se passe vraiment mal, il est possible que ce dernier soit en incapacité de payer la totalité de la somme due. Dans ce cas, la plateforme de crowdfunding Finple représentera les investisseurs pour récupérer un maximum des sommes dues, notamment grâce aux garanties prises dans le cadre du projet. 

Pour aller plus loin sur le sujet du crowdfunding, voici mon article dédié aux avantages et inconvénients de cet investissement.

En conclusion : mon avis Finple est positif !

Bien que la plateforme traverse une période difficile, à l’image de l’ensemble des acteurs finançant des projets immobiliers ces dernières années, il n’est donc pas surprenant d’y constater un taux de défaut et de retard relativement élevé.

Ce qu’il est important de vérifier, c’est la qualité du recouvrement et du suivi sur les dossiers en difficulté.

Au-delà de cet aspect, Finple est une plateforme sérieuse et intéressante avec des descriptions de projet axées sur les aspects financiers des projets et une structuration relativement solide. On pourra regretter que la plateforme ne prenne pas plus de sûreté réelle, même si ces dernières impliquent un coût plus élevé pour le porteur du projet.

Quelles sont les alternatives à Finple ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j'ai rédigés sur :

• Wevest: une plateforme de crowdfunding immobilier récente mais prometteuse ;
• Monego : une plateforme de crowdfunding immobilier, mais avec une qualité de projets très intéressante ;
• La Première Brique : une plateforme relativement récente, mais qui permet à tous d'investir dès 1 €.

Si vous souhaitez découvrir d'autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.