Avis Homunity 2023 – Du crowdfunding immobilier et de la promotion

Avis Homunity – En août 2023, Homunity est un des leaders du crowdfunding immobilier en France et c’est le plus gros acteur spécialisé dans le financement de promoteurs. Dans cet article, je vais analyser pour vous le fonctionnement d’ Homunity, ses points forts et ses axes d’améliorations.

Nous prendrons le temps de revenir sur le partenariat d’Homunity avec Boursorama qui vous permet une souscription facilitée directement depuis Boursorama, notamment au travers du PEA-PME. Nous aborderons également les difficultés rencontrées par les projets de promotions qui risquent d’impacter fortement vos investissements dans les prochains mois.

Globalement, mon avis sur la plateforme est positif, même si nous le verrons j’émets quelques réserves. Avant d’avancer, si vous souhaitez plus d’informations sur le crowdfunding immobilier, je vous invite à consulter l’article dédié à ce type d’actif.

Présentation générale de Homunity

Homunity est l’une des plateformes de crowdfunding immobilier française qui finance le plus de projets. Elle est spécialisée dans la promotion immobilière. La société est régulée par l’AMF comme Conseiller en Investissement Participatif (CIP) et Conseiller en Investissement Financier (CIF).

Homunity a financé 500 projets immobiliers et collecté 660 000 000 EUR depuis 2014 en s’appuyant sur une communauté de 115 000 investisseurs, ce qui en fait un des leaders du marché. Dans son activité de crowdfunding immobilier, Homunity propose uniquement des financements obligataires, cependant, elle propose aussi des SCPI et, c’est moins connu, des investissements locatifs.

La plateforme est réputée pour financer des projets de promotion, parfois de grosses envergures. C’est un axe qui lui a permis d’avoir une très bonne réputation jusqu’à fin 2022 et 2023. Les choses se compliquant sur le marché du neuf, Homunity fait face à quelques projets en difficultés actuellement.

Plus récemment la plateforme Homunity a conclu un partenariat important avec Boursorama qui facilite l’investissement au travers du PEA-PME pour les investisseurs disposant d’un compte chez cette banque. Un élément différenciant, mais qui présente également un gros défaut.

Autre point à noter, Homunity a été rachetée par Tikehau Capital en 2019, un groupe de gestion d’actif (dette, private equity, immobilier). Le dirigeant actuel reste un des fondateurs d’Homunity : Quentin Romet.

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF	CIP (16003112) CIF (20006511)
Pays	France 🇫🇷
Dirigeant et actionnaire de référence	Tikehau Capital Quentin Romet
Année de création	2014
Avis clients (trustpilot / google)	3,3 / 5  et  4.3 / 5
Taux d’intérêt moyen	9,07 %
Investissement minimum	1 000 €
Montant financé	660 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	9,8  %*
Retard > 6 mois ou procédure collective (en montant)	6,1  %*
Perte (en montant)	0,00 %**
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Source : Indicateurs de performances
* Nominal restant dû des Retards / (Nominal restant dû des Encours + Nominal restant de tous les Retards)
** Nominal restant dû des Pertes définitives / (Capital remboursé + Nominal restant dû des Pertes définitives)

Seuls les retards non contractuels figurent dans les indicateurs de performances demandées par Finance Participative France (FPF), ce qui permet à certaines plateformes d’afficher des taux de retard relativement faibles, alors que le nombre de retard contractuel peut être significatif. C’est le cas pour Homunity dont les projets sont très souvent prolongés contractuellement.

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Mon avis sur Homunity

Mon avis sur Homunity est plutôt positif, c’est une plateforme sérieuse qui vous propose des projets de promotion intéressants. Certes, ce n’est pas la plateforme qui vous permettra de diversifier vos investissements dans des projets immobiliers variés mais c’est un acteur expert de son domaine.

Si vous recherchez des projets de promoteur en crowdfunding immobilier et que votre budget vous permet de mettre 1 000 € par investissement alors Homunity est souvent le nom qui revient le plus souvent.

Mon avis se base sur l’ensemble des performances d’Homunity depuis son lancement et pas uniquement sur les difficultés que la plateforme peut rencontrer aujourd’hui à cause des conditions de marché difficiles. Pour autant, je ne vais pas esquiver cette question qui est primordiale pour cerner les risques autour des projets proposés.

La plateforme dispose de 2 atouts majeurs :

• Son partenariat avec Boursorama qui lui offre une visibilité et facilite la vie des investisseurs
• La qualité de présentation de ses projets avec un document qui trouve un bon compromis entre information apportée et lisibilité.

Mes investissements sur Homunity

Aujourd’hui, je ne suis pas investisseur chez Homunity pour des raisons simples :

• J’investis assez peu en promotion immobilière
• Au moment de choisir la plateforme orientée « promotion immobilière », j’ai privilégié FundImmo

C’est une plateforme sur laquelle je pourrais investir, mais mon portefeuille est déjà très fortement diversifié, je ne vais pas y ajouter encore plus de complexité.

L’avis de la communauté des investisseurs Homunity

Globalement, les avis sont bons. En août 2023, les investisseurs gratifient Homunity d’une note Google de  4,3/5 sur 157 avis.

Les avis sont moins bons sur TrustPilot  avec une note de  3,3/5 sur 16 avis, cela n’est pas significatif vu le faible nombre d’avis.

Les avis Truspilot font majoritairement ressortir des cas de retard, cohérent avec la situation compliquée de la promotion immobilière depuis la pandémie de 2020.

Découvrez mes plateformes et projets préférés du moment

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées, mais aussi des descriptifs plus génériques sur certaines plateformes au gré de mes découvertes.

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La présentation détaillée de projet par Homunity

Cette fonctionnalité est un véritable point fort d’Homunity, la plateforme propose une présentation détaillée particulièrement intéressante. C’est probablement la plateforme qui a le meilleur équilibre entre présentation agréable et niveau d’information pertinent (assez précis, mais pas trop). Ce qui permet à un investisseur lambda de s’y retrouver. Et surtout la présentation est pensée pour que les données les plus importantes soient mises en avant.

Dans cette présentation, vous retrouverez :

• Les caractéristiques du produit financier : montant, taux, durée
• La présentation de l’entreprise et ses chiffres clés : taille du promoteur, historique
• La localisation de l’opération : ville, quartier, points d’intérêt
• La présentation du programme :
  • Visuels et plans
  • Les étapes importantes
  • La commercialisation et les prix de ventes
• Des informations administratives :
  • Les sociétés impliquées
  • Les sociétés en charge des travaux et l’attribution des différents corps de métiers
• Les éléments financiers : bilan de l’opération, fonds propres

Vous me connaissez, tout cela n’est pas parfait et pourrait être un peu plus complet. Pour améliorer cette présentation, il serait possible d’ajouter :

• L’état de la commercialisation, avec les conditions suspensives, cela me paraît important dans la situation actuelle (difficulté d’obtention de crédit)
• Une étude des risques spécifiques à ce projet plus approfondi

Boursorama : un partenariat pour investir au travers du PEA-PME

Boursorama et Homunity ont mis en place un partenariat permettant d’investir dans un projet Homunity au travers d’un PEA-PME Boursorama de manière 100 % digitalisée depuis le site de la banque. Vous pouvez aussi investir sur ces mêmes projets au travers d’un compte titre.

Nous allons le voir, malgré le fait que cela peut sembler extrêmement positif, JAMAIS je n’utiliserai cette facilité.

Une inscription gratuite et facilitée des projets Homunity sur Boursorama

Grâce à ce partenariat, les deux entités vous permettent d’investir directement depuis Boursorama sans démarche supplémentaire :

• Pas besoin d’alimenter votre compte Homunity
• Pas besoin d’échanger différentes informations et de signer des papiers pour le PEA-PME
• Il n’y a pas de frais d’inscription du titre non-côté, qui sont généralement de 1,2 % du montant investi chez la concurrence, c’est une belle économie

Par le PEA-PME, vous bénéficierez de l’avantage fiscal qu’il procure puisque vous ne serez pas soumis à la flax tax (30%) à réception des intérêts mais uniquement aux prélèvements sociaux (17,2 %) lorsque vous sortirez de l’argent de cette enveloppe fiscale. La seule condition est de garder le PEA-PME ouvert 5 ans.

Boursorama et l’inscription de titre côté sur le PEA-PME

Si tout semble parfait sur le papier, Boursorama n’est clairement pas à la hauteur dans ce deal ! En effet, la réputation de Boursorama est particulièrement mauvaise quand il s’agit d’inscrire un titre non-côté sur un PEA ou un PEA-PME.

Bien entendu, cela fonctionne parfaitement avec Homunity, mais vous serez probablement limité dans vos investissements car le support de Boursorama n’est généralement pas assez réactif pour vous permettre d’investir sur d’autres plateformes (Baltis, Anaxago, Citesia etc..).  Il faudra relancer plusieurs fois, patienter plusieurs semaines et prier pour que la plateforme ne soit pas contrainte d’annuler votre souscription.

Pour moi, cette expérience utilisateur n’est pas acceptable et si je dois avoir un PEA-PME chez Boursorama, cela doit me permettre d’investir facilement chez Homunity, mais aussi chez certains de ses concurrents comme Baltis, Citesia ou Anaxago, qui proposent également d’investir au travers du PEA-PME.

Les projets de promoteurs et Homunity souffrent en 2023

C’est un fait, 2023 et probablement en 2024 seront des années particulièrement difficiles pour l’écosystème immobilier, encore plus pour les promoteurs immobiliers. En cause, la hausse des taux d’emprunt immobilier qui vient réduire la capacité d’emprunt des ménages de 20 à 25 % sur les 18 derniers mois (début 2022 à mi-2023).

Je n’ai pas souvenir d’une période où la capacité d’achat à diminuer aussi abruptement, ce qui met certains acteurs dans des positions délicates.

A cause des prix plus élevés des constructions neuves,  les promoteurs peinent de plus en plus à vendre leurs programmes. Cela entraine un retard important dans la continuité de leurs projets, car les promoteurs doivent commercialiser une part importante des programmes avant de démarrer les travaux. Les banques qui ont accordé un crédit réclament en effet un taux de réservation de 40% généralement pour débloquer les fonds, mais ce taux monte parfois à 60%.

Contexte aggravant, les promoteurs ont été particulièrement affectés par les évènements de ces dernières années :

• La pandémie a fermé les chantiers et ralenti les approvisionnements
• La guerre en Ukraine a largement désorganisé les chaînes d’approvisionnement et logistique de certains matériaux
• L’inflation qui en résulte a fait augmenter le coût des projets

Les conséquences de la crise immobilière sur le crowdfunding immobilier

La première conséquence est que les projets financés entre 2020 et 2022 ont connu de nombreuses péripéties (fermeture de chantier, matériaux indisponibles) qui ont retardé les chantiers, entraînant des retards de livraison et de remboursement pour les investisseurs en crowdfunding.

A cela s’ajoute le fait que certains projets ne sont pas suffisamment commercialisés et se retrouvent bloqués ou au ralenti, faute de financement. Si la situation ne se débloque pas pour ces projets, certaines sociétés de promotion vont purement et simplement faire faillite. Dans ce cas, les investisseurs en crowdfunding vont connaître, à minima de très gros retards (plusieurs années potentiellement) ou des pertes partielles, voire totales.

Il est important de noter que les projets les plus affectés seront surtout ceux qui ont été financés dans le passé car la situation actuelle n’avait pas été anticipée par la grande majorité des promoteurs. Les projets qui se lancent aujourd’hui offrent des taux plus importants et les promoteurs ont connaissance de la situation, ce qui peut diminuer le niveau de risque sur ces projets.

Tikehau Capital : un atout pour accompagner le développement d’Homunity

 L’adossement d’Homunity au groupe Tikehau Capital confère à la plateforme et aux investisseurs plusieurs avantages. Tikehau Capital est un groupe côté sur Euronext Paris avec 38 milliards d’actifs sous gestion en dette privée, immobilier et private equity notamment.

Les investisseurs d’Homunity étaient historiquement des particuliers en grande majorité. Tikehau Capital a permis à Homunity d’élargir sa base d’investisseur au travers du lancement du fonds Tikehau Homunity Fund. Ce fonds obligataire est dédié aux institutionnels, family office et investisseurs financiers professionnels et co-investit sur certaines collectes aux côtés des particuliers.

Cela renforce également l’alignement des intérêts entre les particuliers et Homunity puisque son actionnaire (Tikehau) est désormais directement intéressé aux performances en tant que gestionnaire du fonds (au travers de sa filiale Tikehau Investment Managers), mais également investisseur aux côtés des autres institutionnels.

Autre bénéfice pour les particuliers, le fonds Tikehau Homunity Fund peut intervenir de manière discrétionnaire pour compléter une collecte 15 jours après le début de celle-ci. Ce qui réduit potentiellement d’autant le temps de collecte et l’improductivité de l’épargne investie pour les particuliers.

Homunity offre plusieurs produits financiers autour de l’immobilier

Homunity propose un ensemble d’investissement lié à l’immobilier. La plateforme propose aujourd’hui :

• Du crowdfunding immobilier
• Des SCPI
• De l’investissement locatif

Crowdfunding immobilier

Homunity propose de financer des projets de promotion immobilière sous forme d’obligations, c’est ceux pour quoi Homunity est le plus connu.

SCPI

Il est également possible d’investir sur des SCPI au travers d’Homunity. La plateforme propose actuellement 9 SCPI :

• Vendôme Régions : bureaux et commerces
• Fair Invest : santé et éducation
• Immorente : bureaux et commerces
• Efimmo : bureaux
• Sofidy Europe Invest : bureaux, hôtels et commerces
• Epargne Pierre : bureaux et commerces
• Pierval Santé : santé
• Cœur de Régions : bureaux, locaux d’activité et commerces
• ActivImmo : logistique

L’offre d’Homunity vous permet de vous constituer un portefeuille diversifié de SCPI de qualité. Un bémol, le ticket d’entrée assez élevé qui débute à 5 000 EUR, au-dessus du nombre de part minimal de certaines SCPI commercialisées.

Investissement locatif

Homunity propose d’investir dans des biens physiques également au travers de 2 solutions :

• Des programmes Pinel
• Des programmes de résidence de service en LMNP

Il faudra bien vous renseignez sur ces solutions d’investissements en amont puisque le Pinel et les résidences de service ont des points faibles assez évident. Il faudra être très sélectif si vous envisagez ce type d’investissement.

A noter qu’Homunity met à disposition un outil d’analyse du marché de l’immobilier de 140 villes en France assez bien fait.

Les axes d’amélioration de Homunity

Homunity est une plateforme sérieuse, qui mérite votre intérêt, mais elle n’est pas exempte de défauts, et il y a certains axes d’amélioration à explorer pour la plateforme.

Un suivi à améliorer

Ce n’est qu’un mini point faible, mais les suivis, bien que régulier, manquent de précision. Il serait intéressant d’apporter plus d’éléments concrets à l’investisseur (commercialisation, étapes de construction, etc..).

Une surexposition à la promotion

Ce qui pouvait être un point fort dans le passé semble se transformer en un piège pour la plateforme. Le focus sur des projets de promotion réduit le potentiel de diversification des investisseurs et en cas de de difficulté sur cette classe d’actif la réputation de la plateforme peut être mise à mal.

C’est ce qu’il se passe actuellement avec la promotion qui connaît une période difficile, je pense que la réputation de la plateforme va en pâtir, avec un taux de retard et des pertes qui risquent d’être supérieurs à la moyenne.

Des rendements trop faibles

Le taux de retard et de perte est à mettre en relation avec le taux de rendement proposé qui est plus faible que la moyenne du crowdfunding immobilier. Bien souvent, les plateformes qui proposent majoritairement des projets de promotion affichent des taux plus bas sous prétexte que les opérations sont moins risquées et les opérateurs plus importants.

Si cette crise nous montre une chose, c’est que ce postulat semble faux. Les promoteurs prennent beaucoup de risques en augmentant leur levier pour faire plus d’opérations simultanément et maximiser les profits. L’écart de taux constaté (1 % – 1,5 %) avec les plateformes plus généralistes n’est pas justifiable.

Un service client à revoir

Contrairement à Anaxago , j’ai trouvé le service client d’ Homunity moins professionnel. C’est une impression qui m’a été confirmée par plusieurs personnes. Le service client n’hésitent pas à vous contacter de manière pro-active mais semble avoir une mission plus commerciale que de conseil :

• Le niveau de connaissance des produits est limité
• La mise en avant des avantages des produits est très forte, les risques ne sont pas suffisamment évoqués (critique récurrente)

Pour moi, c’est une erreur, cela incitera peut-être des investisseurs à investir à court terme, mais pourrait fragiliser la relation à long terme par le choix d’investissements qui pourraient subir des retards. Cela risque de se ressentir fortement dans les mois à venir avec l’impact de la crise des taux sur l’immobilier.

Découvrez mes plateformes et projets préférés du moment

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées, mais aussi des descriptifs plus génériques sur certaines plateformes au gré de mes découvertes.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le Telegram de la communauté.

Homunity : Des risques à ne pas négliger

Homunity opère sur un marché risqué, le crowdfunding immobilier a plusieurs risques dont il faut avoir conscience avant d’investir.

Le risque le plus important est celui de l’illiquidité. Ce terme veut simplement dire qu’il est n’est pas possible de revendre facilement votre actif financier pour récupérer l’argent investi même si vous avez besoin de liquidité.

Même si les obligations ont une date de fin, vous pourriez connaître des retards, le remboursement est fortement lié au succès du projet immobilier, s’il est retardé (retard de travaux ou commercialisation, catastrophe naturelle …), le remboursement le sera également.

Le risque de perte est présent également, si malheureusement le projet se passe vraiment mal, il est possible que le promoteur soit en incapacité de payer la totalité de la somme due. Dans ce cas :

• Homunity peut activer les garanties prises (garanties personnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer l’argent dû
• Si l’opérateur est en défaut de paiement, Homunity représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

Cependant cela peut ne pas être suffisant pour récupérer l’intégralité des sommes dues (montants investis et intérêts cumulés).

Conclusion et avis final sur la plateforme Homunity

Au travers de cet article, vous aurez compris que j’ai un avis positif sur Homunity, cette plateforme est une bonne alternative pour investir sur des projets de promoteurs.

Cependant, j’espère qu’ Homunity prendra en compte les évènements récents dans sa grille d’évaluation et permettra d’avoir des rendements similaires aux autres plateformes, car nous pouvons constater qu’en cas de période difficile, les problèmes peuvent être nombreux sur les projets de promotions.

Par ailleurs, la période compliquée que certains promoteurs vont connaître va nous permettre de nous assurer du sérieux de la plateforme. Il y a aussi quelques axes d’améliorations qui pourrait faire passer la plateforme “d’intéressante à avoir dans son portefeuille” à “quasiment incontournable”.

Quelles alternatives à Homunity ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigé sur :

• WiSEED : une plateforme historique qui propose de plus en plus de projet de promoteurs immobilier, investissement possible dès 100 €
• Clubfunding : une plateforme de crowdfunding immobilier avec une super expérience investisseur
• Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une très bonne expérience utilisateur

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

Suivre Homunity

Pour être tenu au courant des collectes, vous avez 2 canaux à privilégier :

• Le site web : https://www.homunity.com/
• LinkedIn : https://www.linkedin.com/company/homunity/
• Facebook : https://www.facebook.com/homunity/

Foire aux questions Homunity