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Dans cet article, je vais vous présenter ma sélection des meilleurs ETF immobiliers 2024. En effet, ils vous permettent principalement d’investir dans les foncières côtés (dont SIIC et REIT). Cela vous permet une très forte diversification (une foncière est déjà diversifiée, et un tracker immobilier l’est encore plus). 

Notez cependant que les foncières cotées ont pas mal souffert dernièrement, avec l’augmentation des taux d’intérêts. 

Quel est le meilleur ETF immobiliers en 2024 ?

À mon avis, le meilleur ETF immobiliers en 2024 est l’ETF VanEck Global Real Estate, grâce à ses frais relativement faible (0,25 %) et son encours est correct (280 milliard d’euros) et surtout, il est diversifié sur le monde entier. Vous serez tout de même très sensible à la santé de l’immobilier US comme l’ETF y est fortement exposé, ce dernier est plus volatile qu’en Europe.

Vous pouvez retrouver l’ensemble de ses caractéristiques sur le site de DWS.

Ma sélection des meilleurs ETF immobiliers en 2024   

Pour ma liste d’ETF, je prends en considération des critères clés tels que l’indice suivi (performances, diversification, etc.), la qualité de sa réplication (le tracking error), ainsi que la taille de son fonds ou encore ses frais de gestion annuels 

Nom de l’ETF  Code ISIN  Émetteur  Prix de la part  Frais de gestion annuels  Taille du fond  Type  Indice Suivi 
iShares European Property Yield  IE00BGDQ0L74  iShares  5 €  0,40%  330 M€  Capitalisant  FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 
Lyxor PEA Immobilier Europe  FR0011869304  Lyxor  12 €  0,40%  25 M€  Capitalisant
Eligible PEA 
FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 
VanEck Global Real Estate  NL0009690239  VanEck  35 €  0,25%  280 M€  Distribution  GPR Global 100 
iShares Asia Property Yield  IE00B1FZS244  iShares  20 €  0,59%  315 M€  Distribution  FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Dividend 
iShares US Property Yield  IE00B1FZSF77  iShares  25 €  0,40%  470 M€  Distribution  FTSE EPRA/NAREIT US Dividend+ 
Présentation générale des meilleurs ETF immobiliers 2024 de ma sélection

De manière plus générale, ma sélection comprend 3 ETF par distribution et 2 par capitalisation : 

  • Si vous souhaitez toucher des revenus réguliers, alors préférez un tracker distribuant ; 
  • Si vous souhaitez que vos dividendes soient réinvestis automatiquement dans le fonds afin d’optimiser votre investissement, partez sur un tracker capitalisant. 

Personnellement, je préfère les ETF capitalisants car ils plus efficaces fiscalement (pas de dividende, pas d’imposition). 

L’iShares European Property Yield et le Lyxor PEA Immobilier Europe répliquent la performance du même indice (FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe) et sont tous les deux capitalisants. Cela rend pertinent toute comparaison entre les deux. 

Les meilleurs courtiers pour acheter ces meilleurs ETF immobiliers 2024   

Pour acheter les meilleurs ETF immobiliers 2024 de ma sélection, vous devrez principalement passer par votre Compte Titre Ordinaire. C’est un outil indispensable pour investir en bourse

Mes 3 courtiers préférés pour ouvrir un CTO sont Interactive Brokers (IBRK), DEGIRO et Trade Republic. Pour faire votre choix, tout dépendra de la taille de votre portefeuille, de votre expérience (niveau) en bourse et des outils dont vous avez besoin : 

  • Si vous êtes débutant, Trade Republic est adapté et vous permet d’investir dès 1 € ; 
  • Si vous avez un niveau intermédiaireDEGIRO reste une référence et valeur sûre ; 
  • Si vous êtes confirméInteractive Brokers est le plus avancé (nombres de produits financiers disponibles, fonctionnalités, etc.). 
Plateforme     Fonctionnalités    Frais pour   
200 € / 2 000 € / 20 000 €   
investis en France*   
Frais pour   
200 € / 2 000 € / 20 000 €   
investis aux USA*   
Frais de change   
Interactive Brokers     ⭐️⭐️⭐️    1,25 € / 1,25 € / 10 €    0,35 $ à 1 $    0,002 %   
2 $ minimum   
DEGIRO     ⭐️⭐️    1 € / 1 € / 1 €    1 € / 1 € / 1 €    0,25 %   
Trade Republic    ⭐️    1 € / 1 € / 1 €   
+ Spread (0,1 à 1 %)   
1 € / 1 € / 1 €   
+ Spread (0,1 à 1 %)   
Environ 0,2 %   
Les meilleurs courtiers CTO pour acheter des ETF immobiliers en 2024

Les meilleurs courtiers CTO pour acheter des ETF immobiliers

Notons tout de même que vous pouvez passer par votre PEA et sa fiscalité avantageuse pour acheter le Lyxor PEA Immobilier Europe

Comparatif de la performance des meilleurs ETF immobiliers 2024   

Il est de rigueur de vous signaler ici que les performances passées ne présument pas des performances futures. Toutefois, il est toujours intéressant d’avoir un retour pour faire les choix les plus éclairés possible. 

Voici un tableau des performances des meilleurs ETF immobiliers 2024 de ma sélection (et non des indices qu’ils suivent) sur 1 an, 3 ans et 5 ans. 

Nom de l’ETF    Performance sur 1 an    Performance sur 3 ans    Performance sur 5 ans   
iShares European Property Yield  + 18,52 %    -24,64 %    -22,82 %   
Lyxor PEA Immobilier Europe  + 15,83 %    -20,23 %    -18,96 %  
VanEck Global Real Estate  + 10,57 %    + 7,59 %    + 8,69 %   
iShares Asia Property Yield  – 3,36 %    – 9,87 %    – 15,10 %   
iShares US Property Yield  + 8,03 %    + 12,45 %    + 12,48 %   
Tableau comparatif des performances des meilleurs ETF immobiliers 2024

Globalement, l’immobilier souffre. En effet, c’est un secteur très exposé aux marchés des taux. Comme les taux ont monté, les rendements que les investisseurs demandes sont plus haut, impactant les prix à la baisse

Meilleurs ETF immobiliers 2024 : évaluation des taux immobiliers (2001-2024)
Évaluation des taux immobiliers (2001-2024)

Analyse détaillée des meilleurs ETF immobiliers 2024    

iShares European Property Yield  

Code ISIN : IE00BGDQ0L74 
Société de gestion : iShares 
Encours : 330 M€
Frais de gestion annuels : 0,40 % 
Performance sur 1 an / 3 ans / 5 ans : +18,52 % / -24,64 % / -22,82 % 

L’ETF iShares European Property Yield UCITS suit l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+ Index, qui se concentre sur 60 entreprises immobilières et REIT en Europe, à l’exclusion du Royaume-Uni. 

Ce tracker est fortement concentré avec Vonovia SE, une société majeure dans l’immobilier résidentiel allemand notamment (plus de 15 % de l’ensemble des actifs), ce qui peut présenter des risques en matière de diversification.  

Toutefois, ce meilleur ETF immobilier 2024 capitalisant a légèrement surperformé son indice de référence ! De plus, il existe également en version distributive (ISIN : IE00B0M63284)

Lyxor PEA Immobilier Europe  

Code ISIN : FR0011869304 
Société de gestion : Lyxor 
Encours : 25 M€ 
Frais de gestion annuels : 0,40 % 
Performance sur 1 an / 3 ans / 5 ans : +15,83 % / -20,23 % / -18,96 % 

Le Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF suit le même indice, mais est géré par Lyxor. Il a une concentration relativement similaire (10 % pour Vosovia SE, suivi par Segro PLC et Unibail-Rodamco-Westfield). 

Point important : c’est le seul ETF immobilier qui est éligible au Plan d’Épargne en Actions ! Le PEA vous permet d’optimiser fiscalement votre investissement en trackers, 5 ans après son ouverture (prélèvements sociaux plafonnés à 17,2 % et dividendes/plus-values imposés à la sortie). 

Cependant, ce ETF par capitalisation est petit (25 M€ d’encours), ce qui pourrait soulever des questions de liquidité et surtout sa pérennité s’il n’est pas rentable. Cela peut aussi affecter son tracking error. 

VanEck Global Real Estate  

Code ISIN : NL0009690239 
Société de gestion : VanEck 
Encours : 280 M€ 
Frais de gestion annuels : 0,25 % 
Performance sur 1 an / 3 ans / 5 ans : +10,57 % / +7,59 % / +8,69 % 

Si vous souhaitez vous diversifier sur des actifs immobiliers mondiaux, le VanEck Global Real Estate UCITS ETF réplique la performance du GPR Global 100 (les 100 principales sociétés foncières cotées au niveau mondial), un indice bien diversifié au niveau sectoriel

Ce tracker géré par VanEck a cependant une forte concentration sur le marché américain (68 % de l’exposition géographique totale). Les trois principales entreprises sont Prologis Inc. (10 %), Welltower Inc. (5 %) et Simon Property Group Inc. (5 %). Ces sociétés sont leaders dans l’immobilier industriel, de la santé et du commerce de détail. 

Ce meilleur ETF immobilier 2024 a des frais de gestion de 0,25 %, ce qui est relativement faible dans la catégorie des fonds immobiliers. Il est distribuant, avec un rendement annuel de 3,5 % et une distribution trimestrielle. 

iShares Asia Property Yield  

Code ISIN : IE00B1FZS244 
Société de gestion : iShares 
Encours : 315 M€ 
Frais de gestion annuels : 0,59 % 
Performance sur 1 an / 3 ans / 5 ans : -3,36 % / -9,87 % / -15,10 % 

Géré par iShares, l’ETF iShares Asia Property Yield UCITS réplique les performances de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Dividend+ (130 sociétés immobilières cotées). Ses performances son mauvaises ces dernières années

Il est très exposé au marché immobilier japonais (presque 50 % donc pas bien diversifié géographiquement), avec des entreprises comme Mitsui Fudosan Ltd (8 %), un géant japonais au portefeuille diversifié (immobilier résidentiel, complexes commerciaux, etc.). 

Malgré des frais annuels élevés (0.59 %), même pour un tracker (distribuant) spécialisé, ce meilleur ETF immobilier 2024 vous offre des rendements annuels (3,8 %), et une distribution trimestrielle. 

iShares US Property Yield  

Code ISIN : IE00B1FZSF77 
Société de gestion : iShares 
Encours : 470 M€ 
Frais de gestion annuels : 0,40 % 
Performance sur 1 an / 3 ans / 5 ans : +8,03 % / +12,45 % / +12,48 % 

L’ETF iShares US Property Yield UCITS s’aligne sur l’indice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+ (98 sociétés immobilières cotées et REIT, en se basant sur le rendement des dividendes). 

C’est un tracker bien diversifié, malgré une la pondération de Prologis REIT Inc. (13 %), le leader mondial des immobilisations industrielles. Les autres grosses valeurs sont Welltower Inc et Simon Property Group REIT Inc (5 % chacune). 

On notera enfin que ce ETF immobilier géré une fois encore par iShare est distribuant, et que ses performances sont légèrement supérieures à celles de son indice de référence

D’autres listes de meilleurs ETF pour 2024 (CTO, hors PEA)  

Comme vous pouvez le constater, 4 des 5 ETF de ma sélection sont uniquement accessible via votre CTO. Si vous souhaitez en acheter d’autres avec ce compte titre, voici ma sélection des meilleurs ETF en 2024, hors PEA et tout indice confondu. 

Plus géographiquement, sachez que l’Asie est un marché qui intéressent les investisseurs de plus en plus : 

Et si vous souhaitez profiter du CHF (Franc Suisse), voici ma sélection des meilleurs ETF Suisse 2024.   

En conclusion : pourquoi investir dans les meilleurs ETF immobiliers en 2024 ?   

Les meilleurs ETF immobiliers 2024 de ma sélection vous permettent d’investir en trackers dans les foncières cotées (SIIC et REIT). Ce sont des entreprises qui possèdent et gèrent des biens immobiliers afin de générer des revenus locatifs

Les REIT et les SIIC ont l’obligation légale de distribuer une grande partie de leurs revenus imposables sous forme de dividendes, vous avez la possibilité de toucher des revenus réguliers. 

Les ETF immobiliers vous offrent une exposition à un éventail de biens immobiliers : 

  • Bureaux ; 
  • Entrepôts ; 
  • Centres commerciaux ; 
  • Habitations ; 
  • Parcs d’attractions… 

Cela réduit ainsi le risque d’un point de vue sectoriel. Et comme ce sont des ETF qui sont souvent bien diversifiés géographiquement (indices internationaux, voire mondiaux), cela lisse encore plus la volatilité de cet investissement boursier.  

Disclaimer 

Ce contenu est destiné exclusivement à des fins pédagogiques, éducatives et informatives et ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement. Il ne s’agit en aucun cas d’une recommandation pour acheter ou vendre un instrument financier. Il est important de rappeler que tout investissement présente des risques, de perte totale ou partielle des sommes investies et que les performances passées ne constituent aucune garantie pour l’évolution future. 

Avant d’investir, vous devez réaliser vos propres recherches et/ou consulter un conseiller financier professionnel. 

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