3.8
(126)
Logo ClubFunding
Logo ClubFunding

Avis ClubFunding 2024 – ClubFunding est le plus gros acteur du crowdfunding immobilier en France. Investisseurs. Mon analyse complète de cet acteur va être l’occasion de vous présenter cette plateforme de financement participatif en ligne, ses points forts et ses points faibles. Sans vous spoiler, je peux déjà vous dire que ClubFunding est un indispensable si vous investissez en crowdfunding immobilier.

Avant de vous partager mon avis sur ClubFunding, voici un article sur le crowdfunding immobilier qui vous permettra d’en savoir plus sur ce type d’actif, mais aussi sur son fonctionnement, sa rémunération et ses rendements, ainsi que ses risques.

Vous pouvez aussi lire l’interview de David Peronnin, le président de ClubFunding, qui partage sa vision du crowdfunding immobilier et de ClubFunding.

Table des matières

Mon avis sur ClubFunding

À mon avis, ClubFunding est une plateforme à considérer rapidement dans votre portefeuille d’investissement si un ticket d’entrée à 1 000 € n’est pas un obstacle pour vous. La raison est double : son paiement d’intérêt mensuel et son rendement moyen qui dépasse 10 %. Cependant, il faudra bien considérer les risques pris puisque ClubFunding subit actuellement un nombre de retards assez important.

Malgré tout, la plateforme de crowdfunding immobilier a beaucoup de points forts :

  • Des projets intéressants ;
  • Des paiements d’intérêts mensuels ;
  • 0 % de pertes et quelques défauts au moment où j’écris ces lignes ;
  • 10,2 % de rendement moyen ;
  • Un volume de projet important (2 par semaine).

De plus, c’est l’expérience d’investissement la plus satisfaisante que j’ai eu au travers des plateformes de crowdfunding immobilier que j’ai essayé jusqu’à présent :

  1. Vous décidez du montant à investir
  2. Vous signez électroniquement le contrat
  3. ClubFunding prélève directement votre compte bancaire
  4. ClubFunding envoie les intérêts directement sur votre compte autour du 10 de chaque mois
Versement mensuel - Avis ClubFunding
Versement mensuel – Avis ClubFunding

Sur les autres plateformes de financement participatif, il est nécessaire de déposer le montant, souvent par virement (ce qui demande 1 à 2 jours) puis de faire une demande de retrait manuelle. Il est agréable d’avoir une plateforme qui optimise l’expérience des utilisateurs.

Points forts

  • La meilleure expérience investisseur
  • Le plus gros site de crowdfunding immobilier en France
  • Un volume d’affaire important (2 projets par semaine)
  • Le plus souvent, versement mensuel des intérêts
  • Des projets diversifiés géographiquement et dans la typologie
  • Qualités des projets
  • Pas de perte, très peu de défauts et de retard

Points faibles

  • Investissement de 1 000 € minimum
  • Des retards de coupons et de remboursements
  • Une communication perfectible
  • Investissement illiquide (bloqué 12 à 48 mois)
  • Risque de perte en capital

Mon avis sur ClubFunding en vidéo

Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, je vous invite à regarder notre avis au format vidéo. Il est important de rappeler que la vidéo reflète mon avis à l’instant du tournage. Si vous souhaitez un avis ClubFunding mis à jour, je vous invite à consulter également l’article qui suit.

Mes investissements sur la plateforme ClubFunding

Vous l’aurez compris : je suis satisfait de mon expérience chez ClubFunding malgré les retards qui se multiplient. C’est d’ailleurs ce qui explique mon nombre d’investissements sur la plateforme.

Le portefeuille d'Alexandre sur Clubfunding
Le portefeuille d’Alexandre sur Clubfunding

Je me limite à une dizaine de projets maximum afin de pouvoir tester d’autres plateformes dans le cadre de ce blog. Ainsi, il est très probable que la somme investie serait plus importante si je ne m’appliquais pas cette contrainte d’investisseur influenceur.

J’ai aussi décidé d’investir avec la société Investissements Faciles sur des projets Clubfunding : au total 18 000 €.

Le portefeuille de IF sur Clubfunding
Le portefeuille de IF sur Clubfunding

Obtenez 100 € pour votre premier investissement sur ClubFunding

ClubFunding est partenaire de Investissements-Faciles. Ils me permettent de vous offrir un bonus exceptionnel de 100 € avec le code IF21 à saisir lors de l’inscription. Plus d’information sur la page dédiée au partenariat.

Présentation générale de ClubFunding

Régulée par l’AMF, ClubFunding est la plus grosse plateforme de crowdfunding immobilier en France. En août 2023, ClubFunding a financé :

  • Plus de 1 100 000 000 € de projets immobiliers ;
  • Répartis en plus de 900 financements.

L’acteur ClubFunding vous permet de participer au financement de projets immobiliers et d’être rémunéré par des intérêts. Vous financerez :

  • Majoritairement des projets de rénovation et de construction d’immeubles ;
  • Les projets peuvent parfois être plus originaux avec :
    • la rénovation de villa de luxe,
    • de division d’immeubles,
    • ou de terrains à la découpe.

La plateforme ClubFunding est réputée pour la qualité des projets présentés aux investisseurs. Sur les plus 380 projets, seuls 15 sont actuellement en retard supérieur à 6 mois ou défauts de paiement, soit 1,60 % des montants financés. Le taux de perte reste lui à 0 %.

Avec les événements récents (Covid-19, guerre en Ukraine et au Proche-Orient), il n’est pas étonnant de voir :

  • Les retards importants augmenter ;
  • Les ventes se compliquer ;
  • Et certains chantiers prendre du retard.

Le taux de retards importants/défauts reste très bas, d’autant que ClubFunding propose un taux moyen de 9,9 % / an avec des paiements d’intérêts mensuels sur la plupart de ces projets.

Type plateforme Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF PSFP (FP-2023-40)
Pays France 🇫🇷
Dirigeants et actionnaires de référence David Peronnin
David El Nouchi
Gautier Allard
Autre actionnaire Brigitte Peronnin
Année de création 2015
Avis clients (Trustpilot / Google) 3,6 / 5 et 3,5/ 5
Taux d’intérêt moyen 10,2 %
Investissement minimum 1 000 €
Montant financé > 1 190 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant) 9,4 %*
Retard > 6 mois / Défaut (en montant) 12,7 %*
Perte (en montant) 0 %**
Bonus parrainage 100 € au 1er investissement
Update : Décembre 2023

Source : Indicateurs de performances
* Les retards actuels est calculé par : Montant en retard / ( Somme de encours + de tous les retard)
** Les pertes sont calculés par : Montant des pertes / (Somme des projets remboursés + Pertes)

De nouvelles formes de crowdfunding immobilier chez Clubfunding

Fin septembre 2021, ClubFunding a présenté un nouveau type d’investissement : SuperClub.

Il s’agit de financement participatif de projet de coliving/colocation en collaboration avec Colonies. Ce produit est similaire au crowdfunding immobilier, sur une durée de 4 ans et avec une rémunération cible moyenne de 9 %. Une partie est payée chaque mois et le reste est obtenu en fonction de la plus-value réalisée à la revente.

Je présente avec plus de détails ce nouvel investissement dans un article. En septembre 2022, ces projets SuperClub semblent avoir disparu de ClubFunding.

Depuis fin 2023, Clubfunding propose un type de projet assimilable à de l’immobilier fractionné puisque les revenus sont directement indexés sur les loyers perçus par le porteur de projet et la plus-value à la revente que ce dernier prévoit de faire.

Je suis moyennement convaincu par ces nouveaux projets dans la mesure où il s’agit de refinancer des opérateurs qui ont des difficultés à revendre des projets aux prix escomptés initialement.

Présentation du site web – Avis ClubFunding

ClubFunding offre un site web simple, agréable et efficace. Lorsque vous n’êtes pas connecté, vous avez accès aux informations générales sur :

  • La plateforme ClubFunding ;
  • Ses objectifs ;
  • Les différents produits financiers proposés ;
  • Son fonctionnement ;
  • Et aussi un aperçu des projets sans détails chiffrés.

Votre espace club (espace personnel ClubFunding)

Une fois connecté, vous avez accès à votre espace personnel. Riche en informations, vous retrouvez dessus les informations relatives à vos investissements et votre profil :

  • Diverses statistiques ;
  • La liste de vos investissements ;
  • La liste des intérêts et remboursement reçus ;
  • Vos informations et documents personnels.
Page d'accueil Clubfunding
Page d’accueil Clubfunding

Le tableau de bord sur Clubfunding

En tant qu’investisseur sur ClubFunding, le tableau de bord vous permet d’obtenir des chiffres et diagrammes qui résument de manière synthétique vos investissements. Vous y trouverez des statistiques comme :

  • L’évolution du montant investi ;
  • Les intérêts et remboursements reçus ;
  • La composition de votre portefeuille :
    • type d’opération,
    • durée des projets,
    • taux de rendement.
Tableau de bord Clubfunding
Tableau de bord Clubfunding

Mes investissements sur Clubfunding

Cet écran liste vos investissements et vous rappelle les informations générales sur ce dernier :

  • Date d’émission ;
  • Nom du projet ;
  • Montant ;
  • Taux ;
  • Montants déjà remboursés ;
  • Le temps restant.

Vous trouvez aussi un justificatif pour chacun de vos investissements et le bulletin d’émission de l’obligation.

Mes investissements - Avis ClubFunding
Extrait de mes investissements – Avis ClubFunding

Coupons et versements

Sur cette page, vous trouverez :

  • Un premier tableau avec les intérêts reçus ;
  • Un second avec les relevés des intérêts perçus les 6 derniers mois ;
  • Ensuite, vous trouvez la liste des remboursements effectués ;
  • Pour finir, vous avez la liste des remboursements à venir.
Coupon et versements - Avis ClubFunding
Coupon et versements – Avis ClubFunding

Profil et documents

Vous trouverez :

  • Les informations personnelles que vous avez renseignées ;
  • Les documents comme les dispenses et votre Imprimé Fiscal Unique pour votre déclaration d’impôts.

Voici un article général pour tout savoir sur la fiscalité du crowdfunding.

Information essentielle et Evaluation - Avis ClubFunding
Information essentielle et Évaluation – Avis ClubFunding

Mon avis sur la description des projets de ClubFunding

Cette page liste les projets à venir et déjà financé. Chaque projet à une page dédiée qui vous permet d’avoir un bref descriptif contenant :

  • Les informations générales de l’opération :
    • type d’opération,
    • localisation,
    • garantie avec une photo ;
  • Les informations essentielles chiffrées :
    • montant, taux, durée,
    • date d’investissement,
    • date d’échéance,
    • l’investissement minimum, etc. ;
  • Les avantages et risques identifiés ;
  • Un diagramme circulaire avec des notes jugeant plusieurs points du projet.

Pour avoir toutes les informations, il faut télécharger le dossier complet. Il est possible de le demander au travers de cette page. Si vous êtes déjà investisseurs, vous le recevez également 24h avant le début de la collecte par e-mail.

Présentation détaillée des projets

Ce document permet d’avoir des informations plus précises sur un projet. Le document prend la forme d’une présentation d’une quinzaine de pages.

À l’intérieur, vous retrouvez :

  • Une description et des informations générales rappelant le contexte et une analyse synthétique (2 pages) ;
  • Une description des sociétés et du montage financier (2 – 3 pages) ;
  • Le projet en détail (4 – 8 pages) :
    • la localisation,
    • les caractéristiques,
    • les biens concernés,
    • les travaux,
    • la commercialisation,
    • le bilan financier,
    • les garanties ;
  • Les comptes des sociétés concernés (1 – 3 pages).

Il y a quelques années cela suffisait à être parmi les meilleures descriptions de projets. Aujourd’hui, de nombreuses plateformes proposent plus d’informations que Clubfunding. Cependant, la présentation reste intéressante et contient les principales informations nécessaires, quand bien même celle-ci gagnerait à être légèrement approfondie.

Description et informations générales

La description et les informations générales ressemblent beaucoup à la présentation du projet sur le site web. On y retrouve les infos importantes (montant taux, société, sureté) et un bref descriptif :

Présentation projets - Avis ClubFunding
Présentation projets – Avis ClubFunding

On retrouve ensuite d’autres éléments du site web, ainsi que les points forts et faibles du projet en question.

Description des sociétés et du montage financier

Cette partie est elle-même découpée en deux parties :

  • La première décrit le montage financier. Elle permet de comprendre qui sont les parties prenantes de l’opération ;
  • La seconde partie avec les informations au sujet des associés est plus importante. En immobilier, l’expérience prend une part prédominante, et il est important de vérifier que les associés ont déjà plusieurs opérations réussies à leur actif.

ClubFunding fournit aussi plusieurs exemples de projets menés par les associés et un CV très court, ce qui permet vous permet en tant qu’investisseur de vous assurer de la pertinence de l’expérience des principaux acteurs en présence.

Les détails du projet

Si vous vous intéressez à l’immobilier, c’est ici que ça devient intéressant !

En effet, ClubFunding donne plus d’informations sur l’opération :

  • Les caractéristiques principales du projet :
    • localisation,
    • structuration du bien ;
  • Les grandes étapes du projet :
    • achat,
    • travaux,
    • autorisation administrative,
    • revente ;
  • L’étude de marché ;
  • La structure de financement et des dépenses.
Présentation détails projets - Avis ClubFunding
Présentation détails projets – Avis ClubFunding

Il s’agit de la première page de présentation d’un projet récent. Sur ce projet, cette présentation s’étale sur 6 pages et rentre plus dans le détail, avec notamment :

  • Les travaux à réaliser ;
  • L’étude de marché ;
  • Le plan de financement du projet.

Les comptes des sociétés

Pour finir, le document revient sur les comptes des sociétés impliqués dans le projet. Cela permet de connaître l’état financier de la société sur l’année précédente et de se faire une idée de sa santé.

Si vous n’êtes pas familier avec ce type de document, je vous conseille de lire Warren Buffet et l’interprétation des états financiers.

L’avis ClubFunding de la communauté des investisseurs

Globalement, les avis ClubFunding sont assez moyens. Les investissements gratifient ClubFunding de 3,5/5 avec 105 avis sur Google :

Avis Clubfunding sur Google
Avis Clubfunding sur Google

On observe la même tendance avec l’avis ClubFunding sur TrustPilot avec 3,6/5 sur 178 avis :

Avis Clubfunding sur Trustpilot
Avis Clubfunding sur Trustpilot

De manière générale, l’avis ClubFunding subit une baisse des notes provoqués par une vague de mécontentement liés aux retards sur la plateforme de crowdfunding immobilier.

Les inconvénients et les améliorations possibles sur ClubFunding en 2024

Pour ne rien vous cacher, ClubFunding est ma plateforme d’investissement en crowdfunding préférée dans la mesure où elle propose à une excellente expérience utilisateur. Mais comme toute chose, elle n’est pas parfaite et quelques améliorations seraient encore souhaitables.

Une augmentation significative des retards sur Clubfunding

L’acteur ClubFunding subit de plein fouet la crise de l’immobilier en 2023, ce qui a pour conséquence de faire exploser le nombre de retards :

  • Dans les coupons que certaines sociétés ne parviennent plus à verser ;
  • Pour les remboursements que les entrepreneurs ne peuvent honorer en temps et en heure car il est plus difficile de vendre actuellement.

Bref, la période n’est pas simple pour les investisseurs de Clubfunding et la plateforme en ligne. De plus, la situation ne semble pas prête de s’arranger, avec :

  • Plusieurs opérateurs lourdement endettés auprès de Clubfunding ;
  • Des investissements qui sont actuellement en procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.

Bien que l’entreprise Clubfunding tente d’aider les entrepreneurs en leur proposant de l’aider sur différents aspects (accompagnement, recherche d’acheteur), la situation est relativement délicate.

Un suivi de projet à améliorer en urgence

Le suivi des projets n’est pas le meilleur du marché, et cela se confirme malheureusement dans cette période compliquée :

  • Le suivi est irrégulier tant que tout va bien sur le projet et même sur certains dossiers en retard ;
  • Les informations sont trop rares sur Clubfunding.

Même si l’on voit une amélioration dans les derniers mois, il reste d’importants efforts à réaliser !

En fait, on est assez loin des standards nécessaires pour obtenir une plus grande confiance des investisseurs. Il serait agréable de savoir où en sont précisément les projets (travaux, commercialisation, stratégie pour pallier aux difficultés) dans lesquels nous investissons notre argent.

L’accès aux informations un peu complexe lorsque l’on commence

Lorsque l’on est un investisseur débutant où avec peu d’expérience, il est nécessaire d’envoyer un e-mail pour avoir un accès au descriptif d’un projet (par la suite, vous y aurez accès par e-mail… quand il vous est envoyé.). À titre personnel, je ne reçois plus systématiquement les descriptifs depuis quelques semaines et je passe malheureusement à côté de projets intéressants.

Découvrez mes avis et analyses de projets Clubfunding

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées, mais aussi des descriptifs plus génériques sur certaines plateformes au gré de mes découvertes. J’y présente les meilleures opportunités d’investissements provenant de ClubFunding.

Exemple de description de projet sur Telegram
Exemple de description de projet sur Telegram

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Des risques à ne pas négliger sur la plateforme ClubFunding

À mon avis, ClubFunding est la meilleure plateforme d’investissement en crowdfunding immobilier. Cependant, il existe tout de même certains risques dont il faut avoir conscience avant d’investir.

Le risque le plus important est celui de l’illiquidité. Derrière ce terme, comprenez que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, il sera difficile de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché officiel de revente.

Vous pourriez aussi connaître des retards. Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux ou commercialisation, catastrophe naturelle…), il est probable que le remboursement le soit également.

Si malheureusement le projet se passe vraiment mal, il est possible que ce dernier soit en incapacité de payer la totalité de la somme due.

Dans ce cas :

  • ClubFunding peut activer les garanties prises pour récupérer l’argent dû :
    • garanties personnelles,
    • hypothèques,
    • nantissements ;
  • Si l’opérateur est en défaut de paiement, ClubFunding représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

En conclusion : mon avis Clubfunding pour 2024

Points forts

  • La meilleure expérience investisseur
  • Le plus gros site de crowdfunding immobilier en France
  • Un volume d’affaire important (2 projets par semaine)
  • Le plus souvent, versement mensuel des intérêts
  • Des projets diversifiés géographiquement et dans la typologie
  • Qualités des projets
  • Pas de perte, très peu de défauts et de retard

Points faibles

  • Investissement de 1 000 € minimum
  • Des retards de coupons et de remboursements
  • Une communication perfectible
  • Investissement illiquide (bloqué 12 à 48 mois)
  • Risque de perte en capital

À mon avis, ClubFunding est une plateforme importante en 2024, qui se différentie des autres acteurs sur le marché du crowdfunding immobilier par une très bonne expérience investisseur (paiement mensuel des intérêts, prélèvement) et des projets variés. Il est important de noter que le nombre de retards a significativement augmenté ces derniers temps.

Il s’agit de la plateforme de crowdfunding dans laquelle j’ai le plus investi, et je compte bien poursuivre l’aventure avec eux dans les mois à venir. Point faible : un ticket d’entrée à 1 000 €. En effet, c’est dommage que ce ne soit pas à la portée des budgets les plus modestes.

Je vous rappelle que vous avez la possibilité de recevoir un bonus de 100 € après votre premier investissement. Pour cela, il faut saisir le code parrain « IF21 ». Retrouvez plus d’information et un mail type sur la page dédiée au partenariat avec ClubFunding.

Quelles alternatives à Clubfunding ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigés sur :

  • Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une super expérience investisseur ;
  • Baltis : une plateforme de crowdfunding immobilier plus petite, mais avec une qualité de projets intéressante ;
  • La Première Brique : une plateforme relativement récente, mais qui permet à tous d’investir dès 1 €.

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

Suivre ClubFunding

Pour être tenu au courant des collectes, vous avez 3 canaux à privilégier :

Foire aux questions – Avis ClubFunding

Lorsque vous investissez sur un projet, vous serez propriétaire d’une ou plusieurs obligations avec des garanties (GAPD, caution personnelle, hypothèque, fiducie, etc...). Ce sont des titres financiers qui représentent la preuve qu’une entreprise vous a emprunté de l’argent.

ClubFunding fait partie du ClubFunding Group dont fait également partie Profina est un groupe dont l’activité principale est le montage et la commercialisation d’investissement en Girardin industriel . En 2015, ils montent la société ClubFunding pour attaquer le secteur du Crowdfunding immobilier.

ClubFunding fait les choses dans les règles et est régulé en France auprès de l’AMF comme Conseiller en Inverstissements Participatifs (CIF).

ClubFunding propose un taux moyen de 10 % / an avec des paiements d’intérêts mensuels sur la plupart de ces projets. Le rendement est entendu brut de fiscalité et de potentielles pertes.

Non, l'investisseur ne paye pas de frais pour investir sur ClubFunding, ce sont les entrepreneurs levant des fonds qui payent des frais en fonction du montant levé. Attention tout de même, ClubFunding prélève les montants directement sur votre compte, si votre banque refuse le prélèvement car nous n'avons pas les fonds, une pénalité de 18 € vous sera appliqué. Il faut veiller à garder le montant à investir sur le compte bancaire débité.

En théorie oui, mais les conditions pour y accéder sont restrictives, il vous faudra être un client important avec des tickets moyens > 10 K€.

Les investissements sont prévus sur 6 mois à 30 mois.

 

Ce sera très difficile, ClubFunding ne propose pas de de marché secondaire. Il faut considérer cet investissement comme illiquide.

La fiscalité du crowdfunding immobilier est simple, vous êtes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % sur les intérêts que vous recevrez. Il existe des moyens de réduire cette imposition pour certains profils :

  • Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 11 % maximum
  • Si vous cotisez à un système de santé étranger (certains frontaliers par exemple)
  • Si votre résidence fiscale est à l'étranger

Oui, une très grande partie des étrangers et résidents fiscaux étrangers peuvent investir sur ClubFunding. Les seules limitations portent sur les US-Personnes et les pays sous sanctions. Par ailleurs, si vous êtes résident fiscal étranger, les intérêts versés par ClubFunding sont versés bruts et il est de votre responsabilité de déclarer ces revenus dans votre pays de résidence fiscale.

ClubFunding n'est qu'un intermédiaire, les obligations sont faites entre vous et l'entrepreneur, vous n'êtes pas dépendant de ClubFunding pour vous faire rembourser. Cependant, les projets qui se passent moins biens (retards voir défauts) seront plus difficile à gérer.

Avez-vous apprécié ce post ?

Clique sur une étoile pour voté !

Note moyenne 3.8 / 5. Nombre de vote : 126

Aucun vote, sois le premier à votre !

Désolé que tu n'ais pas aimé le contenu

Améliorons ensemble cet article !

Dis moi ce que tu n'as pas aimé et ce que je peux améliorer ?