Avis ClubFunding 2024 : leader français du crowdfunding immobilier

ClubFunding est le plus gros acteur du crowdfunding immobilier en France. Investisseurs. Mon analyse complète de cet acteur va être l’occasion de vous présenter cette plateforme de financement participatif en ligne, ses points forts et ses points faibles. Sans vous spoiler, je peux déjà vous dire que mon avis sur ClubFunding est bon : la plateforme est selon moi un indispensable si vous investissez en crowdfunding immobilier.

Avant de vous partager mon avis sur ClubFunding, voici un article sur le crowdfunding immobilier qui vous permettra d’en savoir plus sur ce type d’actif, mais aussi sur son fonctionnement, sa rémunération et ses rendements, ainsi que ses risques.

Vous pouvez aussi lire l’interview de David Peronnin, le président de ClubFunding, qui partage sa vision du crowdfunding immobilier et de ClubFunding.

Point important ! Vous pouvez profiter de notre partenariat avec ClubFunding : 100 € pour votre 1er investissement.

Mon avis sur la plateforme ClubFunding en 2024

À mon avis, ClubFunding est une plateforme à considérer rapidement dans votre portefeuille d’investissement si un ticket d’entrée à 1 000 € n’est pas un obstacle pour vous. La raison est double : son paiement d’intérêt mensuel et son rendement moyen qui dépasse 10 %. Cependant, il faudra bien considérer les risques pris puisque ClubFunding subit actuellement un nombre de retards assez important.

Malgré tout, la plateforme de crowdfunding immobilier a beaucoup de points forts :

• Des projets intéressants ;
• Des paiements d’intérêts mensuels ;
• Le système de prélèvement / versement directement sur votre compte bancaire
• 10 % de rendement moyen ;
• Un volume de projet important (2 par semaine).

De plus, c’est l’expérience d’investissement la plus satisfaisante que j’ai eu au travers des plateformes de crowdfunding immobilier que j’ai essayé jusqu’à présent :

1. Vous décidez du montant à investir
2. Vous signez électroniquement le contrat
3. ClubFunding prélève directement votre compte bancaire
4. ClubFunding envoie les intérêts directement sur votre compte autour du 10 de chaque mois

Sur les autres plateformes de financement participatif, il est nécessaire de déposer le montant, souvent par virement (ce qui demande 1 à 2 jours) puis de faire une demande de retrait manuelle. Il est agréable d’avoir une plateforme qui optimise l’expérience des utilisateurs.

En vidéo : mon avis ClubFunding en 2024

Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, je vous invite à regarder notre avis au format vidéo. Il est important de rappeler que la vidéo reflète mon avis à l’instant du tournage qui date de f.in 2022, la situation à évolué. Si vous souhaitez un avis ClubFunding mis à jour, je vous invite à consulter également l’article qui suit.

Mes investissements sur la plateforme ClubFunding

Vous l’aurez compris : je suis satisfait de mon expérience chez ClubFunding malgré les retards qui se multiplient. C’est d’ailleurs ce qui explique mon nombre d’investissements sur la plateforme.

Je me limite à une dizaine de projets maximum afin de pouvoir tester d’autres plateformes dans le cadre de ce blog. Ainsi, il est très probable que la somme investie serait plus importante si je ne m’appliquais pas cette contrainte d’investisseur influenceur.

J’ai aussi décidé d’investir avec la société Investissements Faciles sur des projets Clubfunding : au total 18 000 €.

Partenariat ClubFunding : obtenez 100 € pour votre premier investissement !

ClubFunding est partenaire de Investissements-Faciles. Ils me permettent de vous offrir un bonus exceptionnel de 100 € avec le code IF21 à saisir lors de l’inscription. Plus d’information sur la page dédiée au partenariat.

Présentation générale de ClubFunding

Régulée par l’AMF, ClubFunding est la plus grosse plateforme de crowdfunding immobilier en France. En août 2023, ClubFunding a financé :

• Plus de 1 458 00 000 € de projets immobiliers ;
• Répartis en plus de 900 financements.

L’acteur ClubFunding vous permet de participer au financement de projets immobiliers et d’être rémunéré par des intérêts. Vous financerez :

• Majoritairement des projets de rénovation et de construction d’immeubles ;
• Les projets peuvent parfois être plus originaux avec :
  • la rénovation de villa de luxe,
  • de division d’immeubles,
  • ou de terrains à la découpe.

La plateforme ClubFunding est réputée pour avoir finance énormément de projet en 2021 et 2022, souffrant aujourd’hui de nombreux retards en lien avec la conjoncture actuelle de l’immobilier. Avec plus de 25 % des projets en cours en retards ou en procédure, la plateforme souffre de la période actuelle.

Il va être important de suivre, dans les prochains mois, la qualité du recouvrement des retards par ClubFunding. C’est cette qualité du recouvrement qui va définir les grandes plateformes « vainqueurs » de la situation actuelle et définir à qui nous pourrons faire le plus confiance.

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF	PSFP (FP-2023-40)
Pays	France 🇫🇷
Dirigeants et actionnaires de référence	David Peronnin David El Nouchi Gautier Allard
Autre actionnaire	Brigitte Peronnin
Année de création	2015
Avis clients (Google/Trustpilot)	3,2 / 5 et 2,9 / 5
Taux d’intérêt moyen	10 %
Investissement minimum	1 000 €
Montant financé	> 1 458 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	13,91 %*
Retard > 6 mois / Défaut (en montant)	9,25 %*
Perte (en montant)	0 %**
Bonus parrainage	100 € au 1er investissement

Source : Indicateurs de performances
* Les retards actuels est calculé par : Montant en retard / ( Somme de encours + de tous les retard)
** Les pertes sont calculés par : Montant des pertes / (Somme des projets remboursés + Pertes)

De nouvelles formes de crowdfunding immobilier chez Clubfunding

Depuis fin 2023, Clubfunding propose un type de projet assimilable à de l’immobilier fractionné puisque les revenus sont directement indexés sur les loyers perçus par le porteur de projet et la plus-value à la revente que ce dernier prévoit de faire.

Je suis moyennement convaincu par ces nouveaux projets dans la mesure où il s’agit de refinancer des opérateurs qui ont des difficultés à revendre des projets aux prix escomptés initialement.

CF Profina, la solution de Girardin Industriel de Clubfunding (réduction d’impôt) 

Au-delà de son activité de crowdfunding immobilier, ClubFunding est un groupe dont l’activité initiale est de distribuer du Girardin Industriel depuis plus de 30 ans.  

Le principe du Girardin est relativement simple, vous investissez à fonds perdu (vous ne récupérez pas votre argent) dans de l’outil de production de PME d’outre-mer. En échange de votre investissement, vous bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à votre investissement.  

Cette incitation fiscale vise à stimuler le développement économique des départements et territoires d’outre-mer en attirant des capitaux métropolitains. 

Les rendements attendus sont de l’ordre de 10 à 15 % (1 100 € à 1 150 € d’économies d’impôts pour 1 000 € investis). Vous investissez en année N et êtes remboursé en année N+1, entre juin et septembre. 

De plus, vous pouvez bénéficier d’une offre de parrainage de 50 € si vous investissez moins de 10 000 € et 100 € sinon, pour cela :  

• Contactez CF Profina par e-mail : [email protected] avec votre nom, prénom, e-mail et numéro de téléphone, précisez également le code parrain IF21 ; 
• Faites une simulation sur cf-profina.com et précisez lors de votre premier échange avec leur équipe le code parrain IF21. 

Présentation du site web ClubFunding : avis 2024

ClubFunding offre un site web simple, agréable et efficace. Lorsque vous n’êtes pas connecté, vous avez accès aux informations générales sur :

• La plateforme ClubFunding ;
• Ses objectifs ;
• Les différents produits financiers proposés ;
• Son fonctionnement ;
• Et aussi un aperçu des projets sans détails chiffrés.

Votre espace club (espace personnel ClubFunding)

Une fois connecté, vous avez accès à votre espace personnel. Riche en informations, vous retrouvez dessus les informations relatives à vos investissements et votre profil :

• Diverses statistiques ;
• La liste de vos investissements ;
• La liste des intérêts et remboursement reçus ;
• Vos informations et documents personnels.

Le tableau de bord sur Clubfunding

En tant qu’investisseur sur ClubFunding, le tableau de bord vous permet d’obtenir des chiffres et diagrammes qui résument de manière synthétique vos investissements. Vous y trouverez des statistiques comme :

• L’évolution du montant investi ;
• Les intérêts et remboursements reçus ;
• La composition de votre portefeuille :
  • type d’opération,
  • durée des projets,
  • taux de rendement.

Mes investissements sur Clubfunding

Cet écran liste vos investissements et vous rappelle les informations générales sur ce dernier :

• Date d’émission ;
• Nom du projet ;
• Montant ;
• Taux ;
• Montants déjà remboursés ;
• Le temps restant.

Vous trouvez aussi un justificatif pour chacun de vos investissements et le bulletin d’émission de l’obligation.

Coupons et versements

Sur cette page, vous trouverez :

• Un premier tableau avec les intérêts reçus ;
• Un second avec les relevés des intérêts perçus les 6 derniers mois ;
• Ensuite, vous trouvez la liste des remboursements effectués ;
• Pour finir, vous avez la liste des remboursements à venir.

Profil et documents

Vous trouverez :

• Les informations personnelles que vous avez renseignées ;
• Les documents comme les dispenses et votre Imprimé Fiscal Unique pour votre déclaration d’impôts.

Voici un article général pour tout savoir sur la fiscalité du crowdfunding.

Mon avis sur la description des projets de ClubFunding en 2024

Cette page liste les projets à venir et déjà financé. Chaque projet à une page dédiée qui vous permet d’avoir un bref descriptif contenant :

• Les informations générales de l’opération :
  • type d’opération,
  • localisation,
  • garantie avec une photo ;
• Les informations essentielles chiffrées :
  • montant, taux, durée,
  • date d’investissement,
  • date d’échéance,
  • l’investissement minimum, etc. ;
• Les avantages et risques identifiés ;
• Un diagramme circulaire avec des notes jugeant plusieurs points du projet.

Pour avoir toutes les informations, il faut télécharger le dossier complet. Il est possible de le demander au travers de cette page. Si vous êtes déjà investisseurs, vous le recevez également 24h avant le début de la collecte par e-mail.

Présentation détaillée des projets

Ce document permet d’avoir des informations plus précises sur un projet. Le document prend la forme d’une présentation d’une quinzaine de pages.

À l’intérieur, vous retrouvez :

• Une description et des informations générales rappelant le contexte et une analyse synthétique (2 pages) ;
• Une description des sociétés et du montage financier (2 – 3 pages) ;
• Le projet en détail (4 – 8 pages) :
  • la localisation,
  • les caractéristiques,
  • les biens concernés,
  • les travaux,
  • la commercialisation,
  • le bilan financier,
  • les garanties ;
• Les comptes des sociétés concernés (1 – 3 pages).

Il y a quelques années cela suffisait à être parmi les meilleures descriptions de projets. Aujourd’hui, de nombreuses plateformes proposent plus d’informations que Clubfunding. Cependant, la présentation reste intéressante et contient les principales informations nécessaires, quand bien même celle-ci gagnerait à être légèrement approfondie.

ClubFunding avis 2024 : Description et informations générales

La description et les informations générales ressemblent beaucoup à la présentation du projet sur le site web. On y retrouve les infos importantes (montant taux, société, sureté) et un bref descriptif :

On retrouve ensuite d’autres éléments du site web, ainsi que les points forts et faibles du projet en question.

Description des sociétés et du montage financier

Cette partie est elle-même découpée en deux parties :

• La première décrit le montage financier. Elle permet de comprendre qui sont les parties prenantes de l’opération ;
• La seconde partie avec les informations au sujet des associés est plus importante. En immobilier, l’expérience prend une part prédominante, et il est important de vérifier que les associés ont déjà plusieurs opérations réussies à leur actif.

ClubFunding fournit aussi plusieurs exemples de projets menés par les associés et un CV très court, ce qui permet vous permet en tant qu’investisseur de vous assurer de la pertinence de l’expérience des principaux acteurs en présence.

Les détails du projet

Si vous vous intéressez à l’immobilier, c’est ici que ça devient intéressant !

En effet, ClubFunding donne plus d’informations sur l’opération :

• Les caractéristiques principales du projet :
  • localisation,
  • structuration du bien ;
• Les grandes étapes du projet :
  • achat,
  • travaux,
  • autorisation administrative,
  • revente ;
• L’étude de marché ;
• La structure de financement et des dépenses.

Il s’agit de la première page de présentation d’un projet récent. Sur ce projet, cette présentation s’étale sur 6 pages et rentre plus dans le détail, avec notamment :

• Les travaux à réaliser ;
• L’étude de marché ;
• Le plan de financement du projet.

Les comptes des sociétés

Pour finir, le document revient sur les comptes des sociétés impliqués dans le projet. Cela permet de connaître l’état financier de la société sur l’année précédente et de se faire une idée de sa santé.

Si vous n’êtes pas familier avec ce type de document, je vous conseille de lire Warren Buffet et l’interprétation des états financiers.

L’avis ClubFunding de la communauté des investisseurs en 2024

Globalement, les avis ClubFunding sont assez moyens. Les investissements gratifient ClubFunding de 3,2/5 avec 118 avis sur Google :

On observe la même tendance à la baisse avec l’avis ClubFunding sur TrustPilot avec 2,9/5 sur 194 avis :

De manière générale, l’avis ClubFunding subit une baisse des notes provoqués par une vague de mécontentement liés aux retards sur la plateforme de crowdfunding immobilier.

Les inconvénients et les améliorations possibles sur ClubFunding en 2024

Pour ne rien vous cacher, ClubFunding est ma plateforme d’investissement en crowdfunding préférée dans la mesure où elle propose à une excellente expérience utilisateur. Mais comme toute chose, elle n’est pas parfaite et quelques améliorations seraient encore souhaitables.

Une augmentation significative des retards sur Clubfunding

L’acteur ClubFunding subit de plein fouet la crise de l’immobilier en 2023, ce qui a pour conséquence de faire exploser le nombre de retards :

• Dans les coupons que certaines sociétés ne parviennent plus à verser ;
• Pour les remboursements que les entrepreneurs ne peuvent honorer en temps et en heure car il est plus difficile de vendre actuellement.

Bref, la période n’est pas simple pour les investisseurs de Clubfunding et la plateforme en ligne. De plus, la situation ne semble pas prête de s’arranger, avec :

• Plusieurs opérateurs lourdement endettés auprès de Clubfunding ;
• Des investissements qui sont actuellement en procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.

Bien que l’entreprise Clubfunding tente d’aider les entrepreneurs en leur proposant de l’aider sur différents aspects (accompagnement, recherche d’acheteur), la situation est relativement délicate.

Un suivi de projet à améliorer en urgence

Le suivi des projets n’est pas le meilleur du marché, et cela se confirme malheureusement dans cette période compliquée :

• Le suivi est irrégulier tant que tout va bien sur le projet et même sur certains dossiers en retard ;
• Les informations sont trop rares sur Clubfunding.

Même si l’on voit une amélioration dans les derniers mois, il reste d’importants efforts à réaliser !

En fait, on est assez loin des standards nécessaires pour obtenir une plus grande confiance des investisseurs. Il serait agréable de savoir où en sont précisément les projets (travaux, commercialisation, stratégie pour pallier aux difficultés) dans lesquels nous investissons notre argent.

L’accès aux informations un peu complexe lorsque l’on commence

Lorsque l’on est un investisseur débutant où avec peu d’expérience, il est nécessaire d’envoyer un e-mail pour avoir un accès au descriptif d’un projet (par la suite, vous y aurez accès par e-mail… quand il vous est envoyé.). À titre personnel, je ne reçois plus systématiquement les descriptifs depuis quelques semaines et je passe malheureusement à côté de projets intéressants.

Découvrez mes avis et analyses de projets Clubfunding

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées, mais aussi des descriptifs plus génériques sur certaines plateformes au gré de mes découvertes. J’y présente les meilleures opportunités d’investissements provenant de ClubFunding.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.

Des risques à ne pas négliger sur la plateforme ClubFunding

À mon avis, ClubFunding est la meilleure plateforme d’investissement en crowdfunding immobilier. Cependant, il existe tout de même certains risques dont il faut avoir conscience avant d’investir.

Le risque le plus important est celui de l’illiquidité. Derrière ce terme, comprenez que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, il sera difficile de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché officiel de revente.

Vous pourriez aussi connaître des retards. Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux ou commercialisation, catastrophe naturelle…), il est probable que le remboursement le soit également.

Si malheureusement le projet se passe vraiment mal, il est possible que ce dernier soit en incapacité de payer la totalité de la somme due.

Dans ce cas :

• ClubFunding peut activer les garanties prises pour récupérer l’argent dû :
  • garanties personnelles,
  • hypothèques,
  • nantissements ;
• Si l’opérateur est en défaut de paiement, ClubFunding représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

En conclusion : mon avis Clubfunding pour 2024

À mon avis, ClubFunding est une plateforme importante en 2024, qui se différentie des autres acteurs sur le marché du crowdfunding immobilier par une très bonne expérience investisseur (paiement mensuel des intérêts, prélèvement) et des projets variés. Il est important de noter que le nombre de retards a significativement augmenté ces derniers temps.

Il s’agit de la plateforme de crowdfunding dans laquelle j’ai le plus investi, et je compte bien poursuivre l’aventure avec eux dans les mois à venir. Point faible : un ticket d’entrée à 1 000 €. En effet, c’est dommage que ce ne soit pas à la portée des budgets les plus modestes.

Je vous rappelle que vous avez la possibilité de recevoir un bonus de 100 € après votre premier investissement. Pour cela, il faut saisir le code parrain « IF21 ». Retrouvez plus d’information et un mail type sur la page dédiée au partenariat avec ClubFunding.

Quelles alternatives à Clubfunding ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigés sur :

• Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une super expérience investisseur ;
• Baltis : une plateforme de crowdfunding immobilier plus petite, mais avec une qualité de projets intéressante ;
• La Première Brique : une plateforme relativement récente, mais qui permet à tous d’investir dès 1 €.

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

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Foire aux questions – Avis ClubFunding 2024