Logo ClubFunding
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Avis ClubFunding – En octobre 2021, ClubFunding est le plus gros acteur du crowdfunding immobilier en France. Cet article va être l’occasion de vous présenter la plateforme, ses points forts et ses points faibles. Sans vous spoiler, je peux déjà vous dire que ClubFunding est un indispensable si vous investissez en crowdfunding immobilier.

Avant de vous partager mon avis sur ClubFunding, si vous souhaitez plus d’informations sur le crowdfunding immobilier, son fonctionnement, la rémunération ou ses risques, je vous rappelle que j’ai écrit un article dédié à ce type d’actif.

Vous pouvez aussi lire l’interview de David Peronnin, le président de ClubFunding, qui partage sa vision du crowdfunding immobilier et de ClubFunding.

Présentation générale de ClubFunding

ClubFunding est la plus grosse plateforme de crowdfunding immobilier en France, elle est régulée par l’AMF. En octobre 2021, ClubFunding a financé plus de 450 000 000 euros de projets immobiliers, répartie en presque 400 financements.

ClubFunding vous permet de participer au financement de projets immobiliers et d’être rémunéré par des intérêts. Vous financerez majoritairement des projets de rénovation et de construction d’immeubles. Mais les projets peuvent parfois être plus originaux avec la rénovation de villa de luxe, de division d’immeubles ou de terrains à la découpe.

ClubFunding est réputé pour la qualité des projets présentés aux investisseurs. Sur les plus 380 projets, seuls 2 sont actuellement en défaut de paiement pour 0,25% des montants financés. En sachant qu’un défaut, ne veut pas dire perte, le montant en défaut peut être comblé partiellement ou totalement.

Ce faible taux de défaut est d’autant plus exceptionnel que ClubFunding propose un taux moyen de 9,86 % / an avec des paiements d’intérêts mensuels sur la plupart de ces projets.

Obtenez 100 € pour votre premier investissement

ClubFunding est partenaire de Investissements-Faciles. Ils me permettent de vous offrir un bonus exceptionnel de 100 € avec le code IF21. Il suffit de leur envoyer par email lors de votre premier investissement! Pour en savoir plus, je vous invite à visiter la page dédiée au partenariat.

Mon avis sur ClubFunding

Si un ticket d’entrée à 1 000 € n’est pas un obstacle pour vous, alors ClubFunding est simplement un indispensable dans votre portefeuille !

Ils ont beaucoup de points forts :

  • Des projets de qualité
  • Des paiements d’intérêts mensuels
  • 0 % de pertes au moment où j’écris ces lignes
  • 9,7 % de rendement moyen
  • Un volume de projet important (3 à 5 par semaine)
  • Des descriptions de projets détaillées

De plus, c’est l’expérience d’investissement la plus satisfaisante que j’ai eu au travers des plateformes de crowdfunding immobilier :

  1. Vous décidez du montant à investir
  2. Vous signez électroniquement le contrat
  3. ClubFunding prélève directement votre compte bancaire
  4. ClubFunding envoie les intérêts directement sur votre compte autour du 10 de chaque mois
Versement mensuel - Avis ClubFunding
Versement mensuel – Avis ClubFunding

Sur les autres plateformes, il est nécessaire de déposer le montant, souvent par virement, ce qui demande 2 à 3 jours puis de faire une demande de retrait manuelle. Il est agréable d’avoir une plateforme qui optimise l’expérience utilisateur.

Une nouvelle forme de crowdfunding immobilier

Fin septembre, ClubFunding a présenté un nouveau type d’investissement : SuperClub. Il s’agit de financement participatif de projet de coliving/colocation en collaboration avec Colonies.

Ce produit similaire au crowdfunding immobilier, sur une durée de 4 ans avec une rémunération cible moyenne de 9 %. Une partie est payée chaque mois et le reste est obtenu en fonction de la plus-value réalisée à la revente.

Je présente avec plus de détails ce nouvel investissement dans un article.

Présentation du site web – Avis ClubFunding

ClubFunding offre un site web simple, agréable et efficace. Lorsque vous n’êtes pas connecté, vous avez accès aux informations générales sur ClubFunding, ses objectifs et son fonctionnement. Vous avez aussi un aperçu des projets sans détails chiffrés.

Site web - Avis ClubFunding
Site web – Avis ClubFunding

Votre espace club (espace personnel ClubFunding)

Une fois connecté, vous avez accès à votre espace personnel. Il est riche en informations, vous retrouvez les informations relatives à vos investissements et votre profil :

  • diverses statistiques
  • la liste de vos investissements
  • la liste des intérêts et remboursement reçus
  • vos informations et documents personnels

Le tableau de bord

Le tableau de bord vous permet d’avoir des chiffres et diagrammes qui résument de manière synthétique vos investissements, vous y trouverez des statistiques comme :

  • l’évolution du montant investi
  • les intérêts et remboursements reçus
  • la composition de votre portefeuille (type d’opération, durée des projets, taux de rendement)
Tableau de bord - Avis ClubFunding
Tableau de bord – Avis ClubFunding

Mes investissements

Cet écran liste vos investissements et vous rappelle les informations générales sur ce dernier : date d’émission, nom du projet, montant, taux, les montants déjà remboursés, le temps restant.

Vous trouvez aussi un justificatif pour chacun de vos investissements et le bulletin d’émission de l’obligation.

Mes investissements - Avis ClubFunding
Extrait de mes investissements – Avis ClubFunding

Coupons et versements

Sur cette page, vous trouverez :

  • Un premier tableau avec les intérêts reçus
  • Un second avec les relevés des intérêts perçus les 6 derniers mois
  • Ensuite, vous trouvez la liste des remboursements effectués
  • Pour finir, vous avez la liste des remboursements à venir
Coupon et versements - Avis ClubFunding
Extrait de Coupon et versements – Avis ClubFunding

Profil et documents

Vous trouverez les informations personnelles que vous avez renseignées ainsi que les documents comme les dispenses et votre Imprimé Fiscal Unique pour votre déclaration d’impôts.

Information essentielle et Evaluation - Avis ClubFunding
Information essentielle et Evaluation – Avis ClubFunding

Les projets – Avis ClubFunding

Cette page liste les projets à venir et déjà financé. Chaque projet à une page dédiée qui vous permet d’avoir un bref descriptif contenant :

  • les informations générales de l’opération : type d’opération, localisation, garantie avec une photo
  • les informations essentielles chiffrées : montant, taux, durée, date d’investissement, date d’échéance, l’investissement minimum, etc..
  • les avantages et risques identifiés
  • un diagramme circulaire avec des notes jugeant plusieurs points du projet

Pour avoir toutes les informations, il faut télécharger le dossier complet, il est possible de le demander au travers de cette page. Si vous êtes déjà investisseurs, vous le recevez également 24 heures avant le début de la collecte par email.

Présentation détaillée des projets

Ce document permet d’avoir des informations plus précises sur un projet. Le document prend la forme d’une présentation d’une quinzaine de pages, dans laquelle vous retrouvez :

  • Une description et des informations générales rappelant le contexte et une analyse synthétique (2 pages)
  • Une description des sociétés et du montage financier (2 – 3 pages)
  • Le projet en détail : la localisation, les caractéristiques, les biens concernés, les travaux, la commercialisation, le bilan financier, les garanties (4 – 8 pages)
  • Les comptes des sociétés concernés (1 – 3 pages)

Description et Informations générales

La description et les informations générales ressemblent beaucoup à la présentation du projet sur le site web, on y retrouve les infos importantes (montant taux, société, sureté) et un bref descriptif :

Présentation projets - Avis ClubFunding
Présentation projets – Avis ClubFunding

On retrouve ensuite d’autres éléments du site web, les points forts et faibles.

Description des sociétés et du montage financier

Cette partie est elle-même découpée en deux parties, la première décrit le montage financier. Elle permet de comprendre qui sont les parties prenantes de l’opération.

La plus importante est la seconde partie avec les informations au sujet des associés. En immobilier, l’expérience prend une part importante, et il est important de vérifier que les associés ont déjà plusieurs opérations réussies à leur actif.

ClubFunding fournit plusieurs exemples de projets menés par les associés et un CV très court, ce qui permet de s’assurer de la pertinence de l’expérience des principaux acteurs.

Les détails du projet

Si vous vous intéressez à l’immobilier, c’est ici que ça devient intéressant. ClubFunding donne plus d’informations sur l’opération :

  • Les caractéristiques principales du projet (localisation, structuration du bien)
  • Les grandes étapes du projet (achat, travaux, autorisation administrative, revente)
  • L’étude de marché
  • La structure de financement et des dépenses
Présentation détails projets - Avis ClubFunding
Présentation détails projets – Avis ClubFunding

Il s’agit de la première page de présentation d’un projet récent, sur ce projet, cette présentation s’étale sur 6 pages et rentre plus dans le détail, avec notamment sur les travaux à réaliser, l’étude de marché, et le plan de financement du projet.

Les comptes des sociétés

Pour finir, le document revient sur les comptes des sociétés impliqués dans le projet. Si vous n’êtes pas familier avec ce type de document, je vous conseille de lire Warren Buffet et l’interprétation des états financiers.

Cela permet de connaître l’état financier de la société sur l’année précédente et de se faire une idée de sa santé.

Mon avis – Les améliorations possibles

ClubFunding est ma plateforme d’investissement en crowdfunding préférée grâce à son expérience utilisateur excellente. Mais, elle n’est pas parfaite et quelques améliorations seraient encore souhaitables.

Suivi plus régulier

Le suivi des projets n’est pas le meilleur du marché. Le seul projet sur lequel j’ai un peu de suivi est un projet sur lequel j’ai eu des remboursements partiels. Sinon l’écran de suivi reste désespérément vide alors que mes premiers projets ont presque 1 an.

Le concurrent le plus sérieux (FundImmo) fait un suivi 3 à 4 fois par an. Ce qui permet de savoir où en est le projet et si le planning initial est respecté. Il serait agréable de savoir si tout se passe bien sur les projets dans lesquels nous investissons notre argent.

L’accès aux informations

Lorsque l’on est néo-investisseurs, il est nécessaire d’envoyer un email pour avoir un accès au descriptif d’un projet, par la suite vous y aurez accès par email … quand il vous est envoyé. Depuis quelques semaines, je ne reçois plus systématiquement les descriptifs et je passe à côté de projets intéressants.

Quelques informations supplémentaires – Avis ClubFunding

Jusqu’ici, je vous ai donné beaucoup d’informations sur le fonctionnement de ClubFunding. Mais il est toujours intéressant d’en savoir plus sur diverses sujets (Actionnariat, fiscalité, etc..)

À qui appartient ClubFunding ?

ClubFunding fait partie du groupe FBP font fait également partie Profina est un groupe dont l’activité principale est le montage et la commercialisation d’investissement en Girardin industriel . En 2015, ils montent la société ClubFunding pour attaquer le secteur du Crowdfunding immobilier.

Quelle régulation pour ClubFunding ?

ClubFunding fait les choses dans les règles et est régulé en France auprès de l’AMF comme Conseiller en Inverstissements Participatifs (CIF).

Que détenez-vous lorsque vous prêter votre l’argent avec ClubFunding ?

Lorsque vous prêtez de l’argent à une société au travers de ClubFunding, vous détenez une obligation. Une obligation est un titre financier qui représente une dette de la société envers vous. Cette obligation engage la société à vous rembourser au bout de x mois contre un taux d’intérêt définis.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité du crowdfunding immobilier est simple, vous êtes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % sur les intérêts que vous recevrez. Il existe des moyens de réduire cette imposition pour certains profils :

  • Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 11 % maximum
  • Si vous cotisez à un système de santé étranger (certains frontaliers par exemple)

Des risques à ne pas négliger – Avis ClubFunding

ClubFunding a beau être la meilleure plateforme d’investissement en crowdfunding immobilier à mes yeux, il existe tout de même certains risques dont il faut avoir conscience avant d’investir.

Le risque le plus important est celui de l’illiquidité. Ce terme veut simplement dire que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, il sera difficile de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché officiel de revente.

Vous pourriez aussi connaître des retards. Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux ou commercialisation, catastrophe naturelle …), il est probable que le remboursement le soit également. Cependant, ClubFunding fait partie des très bons élèves et connait un taux de retard inférieur à 1 %.

Si malheureusement le projet se passe vraiment mal, il est possible que ce dernier soit en incapacité de payer la totalité de la somme due. Dans ce cas :

  • ClubFunding peut activer les garanties prises (garanties personnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer l’argent dû
  • Si l’opérateur est en défaut de paiement, ClubFunding représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

Points forts

  • La meilleure expérience investisseur
  • Le plus gros site de crowdfunding immobilier en France
  • Un volume d’affaire important (3 à 5 par semaine)
  • Le plus souvent, versement mensuel des intérêts
  • Des projets diversifiés géographiquement et dans la typologie
  • Qualités des projets
  • Pas de perte, très peu de défauts et de retard
  • Site réactif même pendant les ventes

Points faibles

  • Investissement de 1 000 € minimum
  • Investissement illiquide (bloqué 12 à 48 mois)
  • Risque de perte en capital

Suivre ClubFunding

Pour être tenu au courant des collectes, vous avez 3 canaux à privilégier :

J’ai aussi créé un canal Telegram, j’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de ClubFunding

Conclusion

Vous l’aurez compris au cours de cet article, ClubFunding est une plateforme incontournable pour des raisons évidentes :

  • Ce sont les leaders Français du crowdfunding immobilier
  • La meilleure expérience investisseur (prélèvement, versement mensuel) du marché
  • Un taux de perte de 0 % (en 6 ans) et 0,25 % en défaut

En septembre 2021, il s’agit de la plateforme de crowdfunding dans laquelle j’ai le plus investi et je compte bien poursuivre l’aventure avec eux dans les mois à venir.

Il est dommage que ce ne soit pas à la portée des bourses les plus modestes avec son ticket d’entrée de 1 000 €.

Je vous rappelle que vous avez la possibilité de recevoir un bonus de 100 € après votre premier investissement. Pour cela, il suffit d’envoyer un email à ClubFunding en citant le code «IF21 ». Retrouvez plus d’information et un mail type sur la page dédiée au partenariat avec ClubFunding.