Avis WiSEED : une plateforme de crowdfunding en difficulté ?

WiSEED est l’un des pionniers du financement participatif en France. Créée en 2008, la fintech toulousaine propose du crowdfunding immobilier depuis 2011. Dans cet article, je vais vous donner mon avis complet sur WiSEED, une plateforme qui vous permet d’investir dans des projets immobiliers et des startup/PME dans le domaine de la transition énergétique, notamment dès 100 €. Je vous parlerai également de l’avis général des investisseurs sur la plateforme.

Si vous débutez ou souhaitez une piqûre de rappel du fonctionnement de cette solution d’investissement, je vous invite à parcourir mon article sur le crowdfunding immobilier afin de bien comprendre les principales caractéristiques de ce placement : types de projets, durées, rendements, risques, garanties…

⚠️ WiSEED a changé sa politique de recouvrement en faisant poser les coûts sur les investisseurs directement. L’article a subit une mise à jour importante le 23 avril 2025.

Mon avis mitigé sur WiSEED en 2025

WiSEED est une plateforme de crowdfunding immobilier avec un historique solide et une offre régulière (1 à 2 projets/semaine), accessibles dès 100 €, sur des zones géographiques variées. Toutefois, la qualité des projets est hétérogène et les retards nombreux : plus de 65 % sont actuellement en retard ou en procédure.

Les descriptions sont souvent trop succinctes, rendant l’analyse plus complexe qu’ailleurs. Des changements récents ont également pénalisé les investisseurs. WiSEED est aussi l’une des rares plateformes à appliquer des frais d’entrée (0,9 %) pour les investissements inférieurs à 1 000 €.

En résumé, cette plateforme demande une vigilance accrue dans la sélection des projets pour limiter les risques.

Résumé de l’avis WiSEED

Les avis des investisseurs WiSEED : une réputation moyenne

Globalement, les avis de WiSEED sont très moyens. Les investisseurs gratifient WiSEED de 3,1/5 avec 264 avis sur Google :

Sur TrustPilot, les avis de la plateforme sont meilleurs mais restent moyens avec 2,7/5 sur 1 023 avis :

Si l’on se penche sur les retours d’expérience laissés, les utilisateurs de WiSEED apprécient la simplicité et la clarté des processus d’investissement, la transparence de la plateforme, et la communication régulière sur l’avancement des projets.

En revanche, il y a beaucoup de témoignages d’expériences négatives avec la plateforme, ces derniers portent majoritairement :

• Sur les retards et défauts ;
• Une gestion perçue comme laxiste des investissements en difficulté ;
• La complexité de l’interface utilisateur ;
• Une communication insuffisante.

Présentation générale et indicateurs de performance de WiSEED

La plateforme a été créée en 2008 par Nicolas Seres et Thierry Merquiol, dans le but d’apporter des solutions de financement participatif à des jeunes entreprises.

À ses débuts, WiSEED proposait des financement sous forme de prise de participation (action) avant d’élargir son offre à partir de 2011 avec des financements de projets immobiliers en dette. Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier représente la grande majorité de l’activité de la plateforme.

En complément de l’immobilier, WiSEED continue d’offrir d’autres typologies de placements et permet aujourd’hui à sa communauté d’investir :

• En capital ou en dette dans des startup/PME évoluant dans les secteurs de la transition énergétique, de la santé, notamment en Occitanie ;
• La fintech propose également une offre de 8 autres solutions d’investissements (6 SCPI, 1 fonds forestier, 1 FCPR “vert”) en partenariat avec plusieurs sociétés de gestion.

L’ancienneté de la plateforme nous permet d’avoir un retour d’expérience un peu plus fin sur la qualité de sélection de WiSEED puisque les indicateurs de performance portent sur une période plus longue que d’autres plateformes.

Le taux moyen annuel s’est établi à 9,51 % sur les projets en dette (immobilier + startup/PME) , pour une durée moyenne de 22,2 mois, ce qui est un peu plus élevé que la moyenne du marché.

Aujourd’hui, la plateforme revendique :

• Une communauté de 30 000 investisseurs ;
• 40 collaborateurs ;
• Plus de 1 100 projets financés ;
• 520 M€ collectés ;
• 330 M€ remboursés ;
• Un agrément de Prestataire de Services d’Investissements obtenu en 2016.

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier / Crowdequity / Crowdlending
Agréments AMF	PSI (CIB 11783) PSFP (FP-2023-33)
Pays	France 🇫🇷
Actionnaire	Nicolas Seres
Dirigeants	Mathilde Iclanzan
Année de création	2008
Avis clients (Google et Trustpilot)	3,1 / 5 et 2,7 / 5
Taux d’intérêt moyen	9,51 %
Investissement minimum	100 €
Montant financé	520 000 000 € (dont 400 M€ en crowdfunding)
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	10,48 %*
Retard > 6 mois (en montant)	29,28 %*
Défaut (en montant)	26,24 %*
Perte (en montant)	0,88 %**
Bonus parrainage	Aucun, IF a annulé son partenariat en avril 2025 suite au changement de politique de WiSEED

* Les retards actuels sont calculés par : Montant en retard / ( Somme des encours + de tous les retards)
** Les pertes sont calculées par : Montant des pertes / (Somme des projets remboursés + Pertes)

La plupart des plateformes subissent une forte hausse des retards dernièrement à cause de la situation difficile du marché immobilier depuis fin 2022, cependant WiSEED est particulièrement impacté avec plus de 65 % des projets en retards.

WiSEED est-il fiable et régulé ? 

Oui. WiSEED est une plateforme de crowdfunding immobilier et crowdequity. Pour ces deux activités, elle a obtenue l’agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2023 (numéro d’immatriculation FP-2023-33). 

Mon avis sur les différents types d’investissement proposés par WiSEED

Aujourd’hui, avoir un historique avec quelques défauts et pertes sera perçu par les investisseurs les plus néophytes comme un point faible. Si vous avez peu d’expérience, vous pouvez penser que « cette plateforme a connu plus de projets difficiles et semble moins fiable » et privilégierez peut-être des plateformes avec aucun défaut et aucune perte à date.

Mais ce résultat est simplement mathématique. Les plateformes historiques ont plus de chance d’avoir un taux de retard et défaut plus élevé, et ont potentiellement déjà subi des pertes. Il faut garder à l’esprit un élément très important : acter des défauts et des pertes est un processus qui prend des années.

Les plateformes plus jeunes n’ont pas encore eu le temps de subir les premières pertes, mais vous pouvez être certains que cela arrivera. Par exemple, sur un projet de 18 mois qui serait prolongé de 12 mois à cause de difficultés, puis qui passerait en défaut, toute procédure incluse. Il est probable que la perte ne soit actée que 5 ans après le début du projet.

Avoir une plateforme qui porte des projets depuis 2011 comme WiSEED est à mon avis un avantage notable, dans la mesure où cela vous permet d’avoir le recul nécessaire pour commencer à juger du taux de retard.

Cependant, les statistiques de WiSEED incite à une grande prudence, avec plus de 65 % des projets en cours en retard.

Le crowdequity, un caillou dans la chaussure de WiSEED

Parmi les éléments régulièrement reprochés à la plateforme figurent le nombre élevé de projets en défaut et de sorties négatives. Les statistiques nous indique que la quasi-intégralité des projets avec une sortie négative sont des projets en action de startup.

C’est effectivement une typologie de projets particulièrement risquée : les investisseurs financent des entreprises qui sont en train de développer leur produit et qui n’ont pas encore validé que ce dernier fonctionne commercialement. À date, le taux de défaut en montant sur les projets crowdequity s’établit à 9,35% du montant investi.

De plus, pour une startup, il est relativement aisé de trouver du capital aujourd’hui. Il est malheureux de constater que les sociétés qui viennent lever de l’argent au travers du crowdequity sont, le plus souvent, celles qui n’ont pas eu accès aux autres formes de financement. Cela est d’autant plus vrai pour les plateformes ne disposant pas en interne de société de capital-risque au sein de leur groupe. Ce qui est le cas de WiSEED.

Depuis quelques années, la plateforme ne s’y trompe pas : le nombre de projets en action ne représente plus qu’un faible pourcentage des sommes levées. Il est en effet difficile de communiquer sur des investissements dont une partie importante va connaître une sortie négative.

Des projets immobiliers de qualités variables

C’est le point qui m’embête le plus chez WiSEED. La qualité des projets me semble assez variable, et la multiplication des projets dans un contexte immobilier difficile me paraît difficilement conciliable avec une sélection de projets de qualité. C’est d’autant plus vrai quand la description est perfectible puisque cela m’oblige à prendre des scénarios plutôt pessimistes.

Par exemple, en 2023, la majorité des projets étaient des projets de promotion immobilière alors que c’est exactement le type d’opérations qui souffre dans le contexte actuel. La promotion devrait continuer d’être à la peine dans les prochains mois avec un marché de l’immobilier résidentiel neuf qui tourne au ralenti.

Pour ne rien arranger, je trouve parfois que certains indicateurs ne sont pas très bons :

• Une commercialisation relativement faible ;
• Des garanties peu qualitatives ;
• Une marge un peu faible ;
• Des localisations parfois moyennes.

WiSEED et le changement de politique de recouvrement : un signal alarmant ?

Le 17 avril 2025, WiSEED a annoncé un changement majeur dans sa politique de recouvrement. Pour ne pas dénaturer les propos, je vais les citer :

« Désormais :

• Pour les nouveaux projets [..], un pourcentage du montant collecté sera provisionné au moment de la collecte pour couvrir d’éventuels contentieux ;
• Pour les projets existants, WiSEED met en place des appels de fonds progressifs pour financer les démarches judiciaires à venir […]. »

En bref, WiSEED a décidé de ne plus avancer les frais de recouvrement alors que c’est l’un des seuls éléments qui permet d’aligner les intérêts avec les investisseurs.

Pire que cela, je cite :

« Néanmoins, les actions judiciaires ou extra-judiciaires ne pourront être engagées ou poursuivies par le Représentant de la Masse que nous sommes, que si le montant appelé est atteint.

Au cas où celui-ci ne le serait pas, le Représentant de la Masse ne sera pas en mesure d’agir. »

Concrètement, si les investisseurs ne règlent pas leur part, WiSEED a décidé de ne plus engager d’actions judiciaires ou extra-judiciaires pour recouvrer les sommes dues. Il faut noter que tout ne semble pas encore fixé, car nous n’avons pas les modalités précises, etc… Un webinaire devrait avoir lieux au mois de mai. Il est possible de poser des questions.

Conséquence pour les investisseurs de WiSEED

Dans l'email en question, il est mentionné la possibilité qu’une procédure coûte entre 4 % et 8 % de la somme à recouvrir pour les projets qui partiraient en procédure. C’est une somme potentiellement importante pour les personnes ayant investi régulièrement sur WiSEED.

Je tiens tout de même à rappeler aux investisseurs que cela pourrait éviter une situation « à la Koregraf« , qui a purement et simplement fait faillite et a abandonné son statut de Représentant de la Masse. Pour compenser cela, Koregraf a nommé 3 sociétés pour assurer le suivi et le recouvrement, ce qui risque de couter plus cher que ce qui est évoqué ici.

Tout cela est fortement négatif, mais pourrait éviter une situation encore plus mauvaise.

Des questions sur l’état de santé financier de WiSEED

Au-delà des questions légitimes que cela soulève pour les investisseurs, cette décision laisse entrevoir une situation financière potentiellement tendue pour WiSEED.

C’est un secret de polichinelle depuis quelques temps : WiSEED est « sur le marché » et espère se faire racheter. i l’on combine cette information avec le nombre croissant de retards et de défauts, ainsi qu’avec ce changement de politique de recouvrement, tout porte à croire que la santé financière de WiSEED est fragilisée.

Prise de position (IF et personnelle) sur cette nouvelle politique de recouvrement

Ce qui me chagrine, ce n’est pas l’évolution du modèle sur les nouveaux projets dès lors que les règles du jeu sont établies clairement. Chacun est libre d’investir ou non en connaissance de cause.

Cependant, il me paraît inconcevable de changer les règles en cours de jeu, et encore plus de menacer de ne plus défendre les intérêts des investisseurs. Cela m’amène à prendre deux décisions complémentaires :

1. Investissements Faciles a rompu son partenariat dès le lendemain de cette annonce suite aux changements sur les projets en cours ;
2. À titre personnel, je suis préoccupé par la situation financière de WiSEED. Même en cas d’excellent projet, je n’investirai pas sur WiSEED dans les prochains mois.

Mon avis sur la présentation des projets par WiSEED

Bien que la présentation des projets ne soit pas parfaite, elle est relativement complète et propose des fonctionnalités intéressantes.

Une présentation relativement complète des projets, mais imparfaite

La présentation des projets WiSEED est relativement complète même si, comme je l’ai déjà signalé, il me manque selon moi certaines informations importantes.

Cette dernière est découpée en 3 parties :

• Une description générique du projet ;
• Un focus sur les chiffres importants du projet ;
• Des informations sur le porteur de projet.

L’onglet « Le projet » propose une description générique du projet, des garanties prises, de la localisation, les points forts et le système de notation de WiSEED. Il n’y a pas grand-chose à redire sur cette page, si ce n’est que j’ai un problème avec le fait de présenter uniquement les forces du projet et d’occulter ses faiblesses ! La communication n’est pas équilibrée et la notion de risque spécifique au projet n’est pas présente.

L’onglet « Les détails » propose plus d’information, avec des documents et un nouveau descriptif. Vous y trouverez :

• Des informations financières détaillées sur la société portant le projet ;
  • Un point fort : c’est la plateforme qui propose les chiffres les plus détaillés ;
• Le détail du bien et la commercialisation ;
  • C’est sur ce point que la plateforme doit faire un effort particulier ;
• Les coûts et la marge du projet ;
• Le planning ;
• Le montage financier et les sociétés impliquées dans le projet.

Selon les projets, un onglet « Promoteur » peut être présent et permet de présenter l’activité du porteur de projet. Cela permet certes d’en savoir plus sur le contexte du porteur mais ne va finalement pas beaucoup plus loin en matière d’information.

Des descriptions de projets à perfectionner

Les descriptions de projet WiSEED présentent les enjeux des projets et fournissent plusieurs informations clés. Cependant, comme je l’ai souligné à l’équipe de la plateforme, dans la situation actuelle, nous avons besoin d’un maximum d’informations pour pouvoir prendre une décision éclairée sur les projets. Or, il manque des éléments importants dans le volet « pré-commercialisation ».

 Le taux de commercialisation est certes bien affiché, mais nous ne disposons pas :

• Du prix des logements vendus et de ceux en vente ;
• Des caractéristiques exactes des logements en vente ;
• De précisions sur le type de pré-commercialisation :
  • offres d’achats,
  • compromis/promesses de vente,
  • ou bien des ventes actées.

Il y a 2 ans, ce niveau d’information suffisait puisque les taux d’intérêts étaient bas et que tout se vendait rapidement. Mais les conditions de marchés ont changé avec une hausse des taux et un durcissement des conditions d’emprunt qui restreignent l’accès au crédit. Le nombre de refus de prêt bancaire a littéralement explosé, entre 30 et 50 % des biens pré-commercialisés, accompagnées par un retour sur le marché de conditions suspensives de financement, suite de la non-obtention d’un crédit bancaire.

Avoir accès à ces informations est plus important que jamais dans le contexte actuel. À mon avis, il serait à présent souhaitable que WiSEED partagent désormais ces éléments avec ses investisseurs.

Le système de notation des projets immobiliers WiSEED

La plateforme propose 2 système de notation :

• Sur le projet lui-même, avec un score sous forme de lettre (de A à E) du projet dans son ensemble, en évaluant plusieurs critères (CA, endettement, taux de réservation, risque technique, etc.) ;
• Et un scoring ESG, avec un score en % de chaque composante : « environnement », « social » et « gouvernance ».

J’ai un très gros problème avec ces systèmes de notation des plateformes, tout en étant très content qu’ils existent dans la mesure où ils permettent d’identifier les points faibles d’un clin d’oeil lorsqu’on les maîtrise. Cependant, les plateformes qui proposent ce type de notation ont tendance à sur-noter largement leurs projets… Et WiSEED n’échappe pas à la règle !

Il s’agit de noter les projets financés par sa propre plateforme, selon ses propres critères, pour mettre en avant le projet. Bref, ces notations partent souvent d’un bon sentiment mais sont finalement plus des outils marketing pour « vendre » une collecte. En somme, difficile de penser que ces scores sont objectifs.

WiSEED propose un espace de pour poser vos questions

C’est une fonctionnalité que j’apprécie particulièrement sur les plateformes qui la proposent. Un espace de questions-réponses est mis à votre disposition pour vous permettre de poser une question aux équipes WiSEED afin de clarifier ou de creuser un aspect du projet. Parcourir l’espace questions-résponses est souvent très instructif. Des points qui vous auraient échappés peuvent être soulevés par les autres membres et investisseurs de la communauté.

Un futur dans l’immobilier tokenisé avec RealT et Twenty Fisrt Capital ?

Courant juin 2023, WiSEED, RealT et Twenty First Capital ont annoncé travailler ensemble pour mettre en place une offre d’immobilier fractionné en France, au travers d’un régime pilote de l’Union européenne. L’objectif ici est de mettre en place une régulation spécifique aux « security tokens« . J’ai conscience que ça fait beaucoup de mots compliqués d’un coup… Je vous détaille tout ça !

RealT est une solution d’immobilier tokenisé, elle vous permet d’investir dans des fractions de propriétés représentées par des tokens sur la blockchain (tokenisation). Aux USA, où est présent RealT, les tokens correspondent à des actions de la société qui détient le bien fractionné. Comme ces tokens désignent des actifs tangibles (des actions dans notre cas), ils sont alors appelés « security tokens ».

La blockchain offre un champs des possibles importants (voir l’article sur RealT en lien peu avant). Cependant, il n’y a pas encore de réglementation encadrant les montages financiers. C’est dans ce contexte que l’Union européenne propose à des entreprises de rejoindre un programme pilote (Régime Pilote DLT) qui permettra de mieux comprendre le besoin de régulation.

Pour participer à ce programme pilote, RealT avait besoin d’un partenaire disposant de l’agrément Prestataire de Services d’Investissements (PSI) et a trouvé un accord avec WiSEED dans le but de construire une solution d’immobilier tokenisé pour le marché français.

Je trouve cela très intéressant car cela permet à WiSEED de s’ouvrir à ce nouveau marché de l’immobilier fractionné dans lequel la concurrence commence à se positionner, par exemple avec Tantiem sur l’immobilier commercial en région.

L’annonce est encore récente. Nous n’avons pas tous les éléments, et il est encore beaucoup trop tôt pour juger d’un futur succès ou échec de cette association. C’est un point à suivre puisque cela permettrait à la communauté d’investisseurs WiSEED de diversifier ses investissements.

Quels sont les frais de WiSEED ?

WiSEED est l’une des seules plateformes à appliquer des frais à l’entrée pour les tickets inférieurs à 1 000 €. Ces frais représentent 0,9 % des sommes investies. De plus, si vous êtes résident fiscal français, vous devrez vous acquitter des impôts directement pris à la source, avec le prélèvement forfaitaire (flat tax) de 30 % lorsque vous recevrez des intérêts.

il faut avoir conscience que la plateforme se rémunère en grande partie auprès des porteurs de projets avec une commission au succès de la collecte.  

Comment s’inscrire sur WiSEED ?

L’inscription sur WiSEED est simple. Il vous suffira de débuter le processus d’inscription par ce lien. La plateforme vous demandera un certain nombre d’informations et de documents pour justifier votre identité et l’origine de vos fonds :

• Pièce d’identité ;
• Justificatif de domicile ;
• En fonction de l’origine des fonds, vous aurez possiblement d’autres justificatifs à fournir.

Comme toute plateforme d’investissement, cette plateforme est soumise à des régulations, contre le blanchiment d’argent notamment. La procédure d’inscription complète prendra entre 5 minutes et 15 minutes selon votre aisance et votre compte sera validé en quelques heures ou jour la plupart du temps.

Des risques d’investissement à ne pas négliger sur WiSEED

À mon avis, WiSEED semble être une plateforme de crowdfunding intéressante, mais il existe certains risques dont il faut avoir conscience avant d’investir.

• Le risque le plus important est celui de l’illiquidité. Ce terme signifie que si vous avez besoin de récupérer d’urgence votre argent, il sera difficile de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché secondaire officiel. Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux, de commercialisation ou catastrophe naturelle ), il est probable que le remboursement le soit également.
• Le risque de perte en capital. WiSEED connaît un nombre de retard légèrement supérieur à la moyenne. Vous devez en tenir compte lors de vos analyses de projet. Comme nous l’avons vu, la fintech a déjà connu des pertes en capital, et ces pertes sont même courantes sur les projets en action. C’est un autre risque qu’il faut avoir en tête.
• Pour finir, j’ai le sentiment que la qualité des projets de crowdfunding immobilier est variable. Vous devez donc faire une analyse pour bien trier les projets proposés.

Découvrez mes analyses et avis sur les projets WiSEED

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de WiSEED et de biens d’autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Telegram de la communauté.

Conclusion : mon avis WiSEED est mitigé

Mon avis sur WiSEED est négatif :

• La plateforme connait un taux de retard anormalement élevé et un certain nombre de défauts;
• La plateforme a fait des changements négatifs pour l’investisseur sur les projets en cours, difficile de faire pleinement confiance ;
• Le marché de l’immobilier connaît des difficultés.

Je vous incite donc à faire attention sur votre sélection de projets car tous ne me paraissent pas particulièrement solides. C’est pour cela que je vais essayer de faire plus de descriptions de projets WiSEED sur le Telegram dès que le niveau d’information sera suffisant.

Je rappelle que pour réduire les risques, vous devez bien diversifier votre portefeuille de crowdfunding sur 25 à 30 projets au minimum. L’objectif ici est de limiter votre exposition à un seul projet.

Résumé de l’avis WiSEED

Quelles alternatives à WiSEED ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigé sur :

• La Première Brique : une plateforme relativement récente, mais qui permet à tous d’investir dès 1 €.
• Monego: une plateforme de crowdfunding immobilier avec un bon historique ;

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

Commet suivre l’actualité de WiSEED ?

Pour être tenu au courant des nouveautés de WiSEED, vous avez 4 canaux :

• Le site web : https://www.wiseed.com/
• Facebook : https://www.facebook.com/wiseed/
• LinkedIn : https://www.linkedin.com/company/wiseed/
• Vous pouvez les contacter par email ou par téléphone si vous avez des questions

Disclaimer

Ce contenu est destiné exclusivement à des fins pédagogiques, éducatives et informatives et ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement. Il ne s’agit en aucun cas d’une recommandation pour acheter ou vendre un instrument financier.

Il est important de rappeler que tout investissement présente des risques, de perte totale ou partielle des sommes investies et que les performances passées ne constituent aucune garantie pour l’évolution future. Avant d’investir, vous devez réaliser vos propres recherches et/ou consulter un conseiller financier professionnel.

FAQ pour parfaire votre avis WiSEED