Avis WiSEED 2024 : une bonne plateforme de crowdfunding ?

À mon avis WiSEED est l’un des pionniers du financement participatif en France. Créée en 2008, la fintech toulousaine propose du crowdfunding immobilier depuis 2011. L’objectif de cet article est de vous donner mon avis complet sur cette plateforme qui vous permet d’investir dans des projets immobiliers et des startup/PME dans le domaine de la transition énergétique, notamment dès 100 €. Je vous parlerai également de l’avis général des investisseurs sur la plateforme.

Bien que je n’ai jamais eu l’occasion d’investir sur cette plateforme, je suis attentivement son évolution depuis mes débuts d’investisseur en crowdfunding puisque WiSEED est régulièrement citée comme une des références. Comme toujours lors de mes analyses, je garderai une liberté de ton, je mettrai en avant les points forts, sans esquiver les points faibles.

Si vous débutez ou souhaitez une piqûre de rappel du fonctionnement de cette solution d’investissement, je vous invite à parcourir mon article sur le crowdfunding immobilier afin de bien comprendre les principales caractéristiques de ce placement : types de projets, durées, rendements, risques, garanties…

Point important ! Vous pouvez profiter de notre partenariat avec WiSEED : 100 € pour 1 000 € investis en 1 seule fois

Mon avis 2024 sur la plateforme de financement participatif WiSEED

WiSEED est une plateforme de crowdfunding immobilier réputée sérieuse. Depuis début 2023, le nombre de projets proposés explose. Au global en mars 2024, ce sont plus de 1 060 projets qui ont été financés pour plus de 510 millions d’euros, dont 375 millions d’euros en crowdfunding.

Cette progression s’est faite grâce à un flux important de projets immobiliers sur la plateforme, accompagnée d’une campagne de communication dynamique au travers de plusieurs créateurs de contenus.

À mon avis, WiSEED a des points forts à faire valoir :

• Investissement à partir de 100 € ;
• Environ 2 projets par semaine en 2023 ;
• 3 % de pertes au moment où j’écris ces lignes ;
• Une plateforme avec un long historique ;
• Des projets dans des zones géographiques diverses en France.

Cependant, si vous investissez sur cette fintech, vous vous apercevrez rapidement qu’il faut être prudent sur certains points :

• La qualité ressentie est variable ;
• La description de projet n’est pas assez détaillée ;
• Le nombre de défauts a été important sur les projets en crowdequity (action).

Ces points ne sont pas bloquants mais il faut les prendre est compte lors de vos analyses. Il faut aussi savoir que WiSEED est l’une des seules plateformes de crowdfunding immobilier à appliquer des frais d’entrée lorsque vous investissez moins de 1 000 € sur un projet. Ces frais sont à hauteur de 0,9 % des montants investis.

À mon avis, WiSEED est une plateforme potentiellement intéressante. Cependant, analyser finement les projets qu’elle propose y est surement encore plus important que chez la concurrence !

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Présentation générale de la plateforme WiSEED en 2024

La plateforme a été créée en 2008 par Nicolas Seres et Thierry Merquiol, dans le but d’apporter des solutions de financement à des jeunes entreprises.

À ses débuts, WiSEED proposait des financement sous forme de prise de participation (action) avant d’élargir son offre à partir de 2011 avec des financements de projets immobiliers en dette. Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier représente la grande majorité de l’activité de la plateforme.

En complément de l’immobilier, WiSEED continue d’offrir d’autres typologies de placements et permet aujourd’hui à sa communauté d’investir :

• En capital ou en dette dans des startup/PME évoluant dans les secteurs de la transition énergétique, de la santé, notamment en Occitanie ;
• La fintech propose également une offre de 8 autres solutions d’investissements (6 SCPI, 1 fonds forestier, 1 FCPR “vert”) en partenariat avec plusieurs sociétés de gestion.

L’ancienneté de la plateforme nous permet d’avoir un retour d’expérience un peu plus fin sur la qualité de sélection de WiSEED puisque les indicateurs de performance portent sur une période plus longue que d’autres plateformes.

Sur l’année 2022, le taux moyen annuel s’est établi à 9,32 % sur les projets en dette (immobilier + startup/PME) , pour une durée moyenne de 23,5 mois, ce qui est un peu plus élevé que la moyenne du marché. En cumul au 1^er janvier 2023, WiSEED affichait un taux de retard d’environ 15 % impactant 76 projets.

Aujourd’hui, la plateforme revendique :

• Une communauté de 30 000 investisseurs ;
• 40 collaborateurs ;
• 1 063 projets financés ;
• 510 M€ collectés ;
• 320 M€ remboursés ;
• Un agrément de Prestataire de Services d’Investissements obtenu en 2016.

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier / Crowdequity / Crowdlending
Agréments AMF	PSI (CIB 11783) PSFP (FP-2023-33)
Pays	France 🇫🇷
Actionnaire	Nicolas Seres
Dirigeants	Mathilde Iclanzan
Année de création	2008
Avis clients (Google et Trustpilot)	3,4 / 5 et 3,7/5
Taux d’intérêt moyen	9,37 %
Investissement minimum	100 €
Montant financé	510 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	8,60 %
Retard > 6 mois / Défaut (en montant)	14,40 %
Perte (en montant)	3 %
Bonus parrainage	100 € de bonus pour votre 1er investissement de 1 000 €

Source : Indicateurs de performances WiSEED
* WiSEED ne présente pas d’indicateurs à jour (< 3 mois) au format FPF, ce qui est un véritable problème pour comparer la performance avec les autres plateformes.

L’absence de statistiques mis à jour depuis le 31/12/23 me laisse craindre que le taux de retard réel soit supérieur à date. La plupart des plateformes subissent une forte hausse des retards dernièrement à cause de la situation difficile du marché immobilier (retard dans la réalisation des travaux, commercialisation des lots, obtention des prêts,)

WiSEED est une plateforme de crowdfunding immobilier historique

Aujourd’hui, avoir un historique avec quelques défauts et pertes sera perçu par les investisseurs les plus néophytes comme un point faible. Si vous avez peu d’expérience, vous pouvez penser que « cette plateforme a connu plus de projets difficiles et semble moins fiable » et privilégierez peut-être des plateformes avec aucun défaut et aucune perte à date.

Mais ce résultat est simplement mathématique. Les plateformes historiques ont plus de chance d’avoir un taux de retard et défaut plus élevé, et ont potentiellement déjà subi des pertes. Il faut garder à l’esprit un élément très important : acter des défauts et des pertes est un processus qui prend des années.

Les plateformes plus jeunes n’ont pas encore eu le temps de subir les premières pertes, mais vous pouvez être certains que cela arrivera. Par exemple, sur un projet de 18 mois qui serait prolongé de 12 mois à cause de difficultés, puis qui passerait en défaut, toute procédure incluse. Il est probable que la perte ne soit actée que 5 ans après le début du projet.

Avoir une plateforme qui porte des projets depuis 2011 comme WiSEED est à mon avis un avantage notable, dans la mesure où cela vous permet d’avoir le recul nécessaire pour commencer à juger du taux de retard.

Le crowdequity, un caillou dans la chaussure de WiSEED

Parmi les éléments régulièrement reprochés à la plateforme figurent le nombre élevé de projets en défaut et de sorties négatives. Les statistiques nous indique que la quasi-intégralité des projets avec une sortie négative sont des projets en action de startup.

C’est effectivement une typologie de projets particulièrement risquée : les investisseurs financent des entreprises qui sont en train de développer leur produit et qui n’ont pas encore validé que ce dernier fonctionne commercialement. À date, le taux de défaut en montant sur les projets crowdequity s’établit à 9,35% du montant investi.

De plus, pour une startup, il est relativement aisé de trouver du capital aujourd’hui. Il est malheureux de constater que les sociétés qui viennent lever de l’argent au travers du crowdequity sont, le plus souvent, celles qui n’ont pas eu accès aux autres formes de financement. Cela est d’autant plus vrai pour les plateformes ne disposant pas en interne de société de capital-risque au sein de leur groupe. Ce qui est le cas de WiSEED.

Depuis quelques années, la plateforme ne s’y trompe pas : le nombre de projets en action ne représente plus qu’un faible pourcentage des sommes levées. Il est en effet difficile de communiquer sur des investissements dont une partie importante va connaître une sortie négative.

Des projets immobiliers de qualités variables en 2024

C’est le point qui m’embête le plus chez WiSEED. La qualité des projets me semble assez variable, et la multiplication des projets dans un contexte immobilier difficile me paraît difficilement conciliable avec une sélection de projets de qualité. C’est d’autant plus vrai quand la description est perfectible puisque cela m’oblige à prendre des scénarios plutôt pessimistes.

Par exemple, en 2023, la majorité des projets étaient des projets de promotion immobilière alors que c’est exactement le type d’opérations qui souffre dans le contexte actuel. La promotion devrait continuer d’être à la peine dans les prochains mois avec un marché de l’immobilier résidentiel neuf qui tourne au ralenti.

Pour ne rien arranger, je trouve parfois que certains indicateurs ne sont pas très bons :

• Une commercialisation relativement faible ;
• Des garanties peu qualitatives ;
• Une marge un peu faible ;
• Des localisations parfois moyennes.

Mon avis 2024 sur la présentation des projets par WiSEED

Bien que la présentation des projets ne soit pas parfaite, elle est relativement complète et propose des fonctionnalités intéressantes.

Une présentation relativement complète des projets, mais imparfaite

La présentation des projets WiSEED est relativement complète même si, comme je l’ai déjà signalé, il me manque selon moi certaines informations importantes.

Cette dernière est découpée en 3 parties :

• Une description générique du projet ;
• Un focus sur les chiffres importants du projet ;
• Des informations sur le porteur de projet.

L’onglet « Le projet » propose une description générique du projet, des garanties prises, de la localisation, les points forts et le système de notation de WiSEED. Il n’y a pas grand-chose à redire sur cette page, si ce n’est que j’ai un problème avec le fait de présenter uniquement les forces du projet et d’occulter ses faiblesses ! La communication n’est pas équilibrée et la notion de risque spécifique au projet n’est pas présente.

L’onglet « Les détails » propose plus d’information, avec des documents et un nouveau descriptif. Vous y trouverez :

• Des informations financières détaillées sur la société portant le projet ;
  • Un point fort : c’est la plateforme qui propose les chiffres les plus détaillés ;
• Le détail du bien et la commercialisation ;
  • C’est sur ce point que la plateforme doit faire un effort particulier ;
• Les coûts et la marge du projet ;
• Le planning ;
• Le montage financier et les sociétés impliquées dans le projet.

Selon les projets, un onglet « Promoteur » peut être présent et permet de présenter l’activité du porteur de projet. Cela permet certes d’en savoir plus sur le contexte du porteur mais ne va finalement pas beaucoup plus loin en matière d’information.

Des descriptions de projets à perfectionner

Les descriptions de projet WiSEED présentent les enjeux des projets et fournissent plusieurs informations clés. Cependant, comme je l’ai souligné à l’équipe de la plateforme, dans la situation actuelle, nous avons besoin d’un maximum d’informations pour pouvoir prendre une décision éclairée sur les projets. Or, il manque des éléments importants dans le volet « pré-commercialisation ».

 Le taux de commercialisation est certes bien affiché, mais nous ne disposons pas :

• Du prix des logements vendus et de ceux en vente ;
• Des caractéristiques exactes des logements en vente ;
• De précisions sur le type de pré-commercialisation :
  • offres d’achats,
  • compromis/promesses de vente,
  • ou bien des ventes actées.

Il y a 2 ans, ce niveau d’information suffisait puisque les taux d’intérêts étaient bas et que tout se vendait rapidement. Mais les conditions de marchés ont changé avec une hausse des taux et un durcissement des conditions d’emprunt qui restreignent l’accès au crédit. Le nombre de refus de prêt bancaire a littéralement explosé, entre 30 et 50 % des biens pré-commercialisés, accompagnées par un retour sur le marché de conditions suspensives de financement, suite de la non-obtention d’un crédit bancaire.

Avoir accès à ces informations est plus important que jamais dans le contexte actuel. À mon avis, il serait à présent souhaitable que WiSEED partagent désormais ces éléments avec ses investisseurs.

Le système de notation des projets immobiliers WiSEED

La plateforme propose 2 système de notation :

• Sur le projet lui-même, avec un score sous forme de lettre (de A à E) du projet dans son ensemble, en évaluant plusieurs critères (CA, endettement, taux de réservation, risque technique, etc.) ;
• Et un scoring ESG, avec un score en % de chaque composante : « environnement », « social » et « gouvernance ».

J’ai un très gros problème avec ces systèmes de notation des plateformes, tout en étant très content qu’ils existent dans la mesure où ils permettent d’identifier les points faibles d’un clin d’oeil lorsqu’on les maîtrise. Cependant, les plateformes qui proposent ce type de notation ont tendance à sur-noter largement leurs projets… Et WiSEED n’échappe pas à la règle !

Il s’agit de noter les projets financés par sa propre plateforme, selon ses propres critères, pour mettre en avant le projet. Bref, ces notations partent souvent d’un bon sentiment mais sont finalement plus des outils marketing pour « vendre » une collecte. En somme, difficile de penser que ces scores sont objectifs.

WiSEED propose un espace de pour poser vos questions

C’est une fonctionnalité que j’apprécie particulièrement sur les plateformes qui la proposent. Un espace de questions-réponses est mis à votre disposition pour vous permettre de poser une question aux équipes WiSEED afin de clarifier ou de creuser un aspect du projet. Parcourir l’espace questions-résponses est souvent très instructif. Des points qui vous auraient échappés peuvent être soulevés par les autres membres et investisseurs de la communauté.

Un futur dans l’immobilier tokenisé avec RealT et Twenty Fisrt Capital ?

Courant juin 2023, WiSEED, RealT et Twenty First Capital ont annoncé travailler ensemble pour mettre en place une offre d’immobilier fractionné en France, au travers d’un régime pilote de l’Union européenne. L’objectif ici est de mettre en place une régulation spécifique aux « security tokens« . J’ai conscience que ça fait beaucoup de mots compliqués d’un coup… Je vous détaille tout ça !

RealT est une solution d’immobilier tokenisé, elle vous permet d’investir dans des fractions de propriétés représentées par des tokens sur la blockchain (tokenisation). Aux USA, où est présent RealT, les tokens correspondent à des actions de la société qui détient le bien fractionné. Comme ces tokens désignent des actifs tangibles (des actions dans notre cas), ils sont alors appelés « security tokens ».

La blockchain offre un champs des possibles importants (voir l’article sur RealT en lien peu avant). Cependant, il n’y a pas encore de réglementation encadrant les montages financiers. C’est dans ce contexte que l’Union européenne propose à des entreprises de rejoindre un programme pilote (Régime Pilote DLT) qui permettra de mieux comprendre le besoin de régulation.

Pour participer à ce programme pilote, RealT avait besoin d’un partenaire disposant de l’agrément Prestataire de Services d’Investissements (PSI) et a trouvé un accord avec WiSEED dans le but de construire une solution d’immobilier tokenisé pour le marché français.

Je trouve cela très intéressant car cela permet à WiSEED de s’ouvrir à ce nouveau marché de l’immobilier fractionné dans lequel la concurrence commence à se positionner :

• Bloks sur l’immobilier commercial parisien ;
• Ou Tantiem sur l’immobilier commercial et résidentiel en région.

L’annonce est encore récente. Nous n’avons pas tous les éléments, et il est encore beaucoup trop tôt pour juger d’un futur succès ou échec de cette association. C’est un point à suivre puisque cela permettrait à la communauté d’investisseurs WiSEED de diversifier ses investissements.

Les avis des investisseurs WiSEED : une réputation moyenne en 2024

Globalement, les avis de WiSEED sont très moyens. En mars 2024, les investisseurs gratifient WiSEED de 3,4/5 avec 163 avis sur Google :

Sur TrustPilot, les avis de la plateforme sont meilleurs mais restent moyens avec 3,7/5 sur 670 avis :

Cette réputation reflète probablement :

• La déception des personnes ayant perdu de l’argent dans des projets de crowdequity ;
• Ainsi que les retards récurrents sur les projets immobiliers.

Internet ne pardonne pas !

Des risques d’investissement à ne pas négliger sur WiSEED

À mon avis, WiSEED semble être une plateforme de crowdfunding intéressante, mais il existe certains risques dont il faut avoir conscience avant d’investir.

• Le risque le plus important est celui de l’illiquidité. Ce terme signifie que si vous avez besoin de récupérer d’urgence votre argent, il sera difficile de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché secondaire officiel. Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux, de commercialisation ou catastrophe naturelle ), il est probable que le remboursement le soit également.
• Le risque de perte en capital. WiSEED connaît un nombre de retard légèrement supérieur à la moyenne. Vous devez en tenir compte lors de vos analyses de projet. Comme nous l’avons vu, la fintech a déjà connu des pertes en capital, et ces pertes sont même courantes sur les projets en action. C’est un autre risque qu’il faut avoir en tête.
• Pour finir, j’ai le sentiment que la qualité des projets de crowdfunding immobilier est variable. Vous devez donc faire une analyse pour bien trier les projets proposés. Pour vous aider dans cette démarche, je propose des analyses de projets de crowdfunding sur Telegram.

Découvrez mes analyses et avis sur les projets WiSEED

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de WiSEED et de biens d’autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Telegram de la communauté.

Conclusion de mon avis WiSEED pour l’année 2024

Mon avis sur WiSEED est globalement positif, bien que certains points m’interpellent la plateforme a un historique qui me met plutôt en confiance.

Depuis début 2023, WiSEED a vu son nombre de projets immobiliers littéralement explosé : 60 millions d’euros ont été collectés sur les 7 premiers mois de 2023, soit autant que pour toute l’année 2022. Une augmentation alors que :

• Le marché du crowdfunding est plutôt orienté à la baisse, même pour les plateformes les plus dynamiques de ces dernières années ;
• Le marché de l’immobilier connaît des difficultés.

Je vous incite donc à faire attention sur votre sélection de projets car tous ne me paraissent pas particulièrement solides. C’est pour cela que je vais essayer de faire plus de descriptions de projets WiSEED sur le Telegram dès que le niveau d’information sera suffisant.

Je rappelle que pour réduire les risques, vous devez bien diversifier votre portefeuille de crowdfunding sur 25 à 30 projets au minimum. L’objectif ici est de limiter votre exposition à un seul projet.

Quelles alternatives à WiSEED ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigé sur :

• Homunity : la plateforme qui propose le plus de projets de crowdfunding immobilier, spécialisée dans la promotion immobilière ;
• Clubfunding : une plateforme de crowdfunding immobilier avec une super expérience investisseur ;
• Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une très bonne expérience utilisateur.

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

Suivre WiSEED

Pour être tenu au courant des nouveautés de WiSEED, vous avez 4 canaux :

• Le site web : https://www.wiseed.com/
• Facebook : https://www.facebook.com/wiseed/
• LinkedIn : https://www.linkedin.com/company/wiseed/
• Vous pouvez les contacter par email ou par téléphone si vous avez des questions

Pour tous les détails du partenariat (100 € de bonus), vous pouvez consulter notre page de partenariat.

Foire aux questions pour parfaire votre avis WiSEED en 2024