Avis WiSEED en 2023 : Que penser de cette plateforme ?

Avis WiSEED – WiSEED est un des pionniers du crowdfunding en France, créée en 2008, la fintech toulousaine propose du crowdfunding immobilier dès 2011.  L’objectif de cet article est de vous donner mon avis complet sur cette plateforme qui vous permet d’investir dans des projets immobiliers et des startup/PME dans le domaine de la transition énergétique notamment dès 100 €.

Bien que je n’ai jamais eu l’occasion d’investir sur cette plateforme, je suis attentivement son évolution depuis mes débuts d’investisseur en crowdfunding puisque WiSEED est régulièrement citée comme une des références. Comme toujours lors de mes analyses, je garderai une liberté de ton, je mettrai en avant les points forts, sans esquiver les points faibles.

Si vous débutez en crowdfunding immobilier ou souhaitez une piqûre de rappel du fonctionnement de cette solution d’investissement, je vous invite à parcourir l’article Investissement Faciles dédié à ce sujet afin de bien comprendre les principales caractéristiques de ce placement : type de projets, durée, rendement, risques, garanties, …

Présentation générale de WiSEED

La plateforme a été créée en 2008 par Nicolas Seres et Thierry Merquiol pour apporter des solutions de financement à des jeunes entreprises.

A ses débuts,  WiSEED proposait des financement sous forme de prise de participation (action) avant d’élargir son offre à partir de 2011 avec des financements de projets immobiliers en dette. Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier représente la grande majorité de l’activité de la plateforme.

En complément de l’immobilier, WiSEED continue d’offrir d’autres typologies de placements et permet aujourd’hui à sa communauté d’investir en capital ou en dette dans des startup/PME évoluant dans les secteurs de la transition énergétique, de la santé, notamment en occitanie. La fintech propose également une offre de 8 autres solutions d’investissements (6 SCPI, 1 fonds forestier, 1 FCPR “vert”) en partenariat avec plusieurs sociétés de gestion.

L’ancienneté de la plateforme nous permet d’avoir un retour d’expérience un peu plus fin sur la qualité de sélection de WiSEED puisque les indicateurs de performance portent sur une période plus longue que d’autres plateformes.

Sur l’année 2022, le taux moyen annuel s’est établi à 9,32 % sur les projets en dette (immobilier + startup/PME) , pour une durée moyenne de 23,5 mois, ce qui est un peu plus élevé que la moyenne du marché. En cumul au 1^er janvier 2023, WiSEED affichait un taux de retard d’environ 15 % impactant 76 projets.

Aujourd’hui, la plateforme revendique :

• une communauté de 30 000 investisseurs
• 40 collaborateurs
• 1000 projets financés (246 startup et 754 projets immobiliers)
• 450 m€ collectés (80 m€ en equity et 370 millions en dette)
• 250 m€ remboursés et 35 m€ d’intérêts versés
• un agrément de Prestataire de Services d’Investissements obtenu en 2016

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier / Crowdequity / Crowdlending
Agréments AMF	PSI (CIB 11783)
Pays	France 🇫🇷
Actionnaire	Nicolas Seres
Dirigeants	Mathilde Iclanzan
Année de création	2008
Avis clients (Google et Trustpilot)	2,9 / 5 et 3,8/5
Taux d’intérêt moyen	9,27 %
Investissement minimum	100 €
Montant financé	370 000 000 € (dette) et 80 000 000 € (equity)
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	5,2 %*
Retard > 6 mois / Défaut (en montant)	9,8 %*
Perte (en montant)	0,82 %**
Bonus parrainage	100 € de bonus pour votre 1er investissement de 1 000 €

Source : Indicateurs de performances WiSEED
* Le taux de retard en montant correspond à : montant en retard / (somme des encours + de tous les retards)
** Le taux de perte en montant correspond à : montant des pertes / (somme des remboursements + pertes)

L’absence de statistiques mis à jour depuis le 31/12/22 me laisse craindre que le taux de retard réel soit supérieur à date, la plupart des plateformes subissent une forte hausse des retards dernièrement à cause de la situation difficile du marché immobilier (retard dans la réalisation des travaux, commercialisation des lots, obtention des prêts,)

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Mon avis sur WiSEED

WiSEED est une plateforme réputée sérieuse. Depuis début 2023, le nombre de projet proposé en crowdfunding immobilier explose. Au global à fin juillet 2023, ce sont plus de 60 projets qui ont été financés pour 60 millions d’euros soit proche de ce qui a été levé en 2022.

Cette progression s’est faite grâce à un flux important de projets immobiliers sur la plateforme accompagnée d’une campagne de communication dynamique au travers de plusieurs créateurs de contenus.

WiSEED a des points forts à faire valoir:

• Investissement à partir de 100 €
• Environ 2 projets par semaine en 2023
• 0,82 % de pertes au moment où j’écris ces lignes
• Plateforme avec un long historique
• Des projets dans des zones géographiques diverses en France

Cependant, si vous investissez sur cette fintech, vous vous apercevrez rapidement qu’il faut être prudent sur certains points :

• La qualité ressentie est variable
• La description de projet n’est pas assez détaillée
• Le nombre de défaut a été important sur les projets en equity (action)

Ces points ne sont pas bloquants mais il faut les prendre est compte lors de vos analyses. Il faut aussi savoir que WiSEED est une des seules plateformes de crowdfunding immobilier à appliquer des frais d’entrée lorsque vous investissez moins de 1 000 € sur un projet. Ces frais sont à hauteur de 0,9 % des montants investis.

De mon point de vue, WiSEED est une plateforme potentiellement intéressante, cependant, analyser finement les projets y est surement encore plus important que chez la concurrence.

Les avis des investisseurs WiSEED : Une réputation moyenne

Globalement, les avis sont très moyens. En juillet 2023, les investisseurs gratifient WiSEED de 2,9/5 avec 82 avis sur Google  :

Sur TrustPilot, les avis sont meilleurs mais restent moyens avec 3,8/5 sur 530 avis :

Cette réputation ne me semble pas méritée et reflète davantage la déception des personnes ayant perdu de l’argent dans des projets de crowdequity, internet ne pardonne pas…

Une plateforme historique

Aujourd’hui avoir un historique avec quelques défauts et pertes sera perçu par les néophytes comme un point faible. Si vous avez peu d’expérience, vous pouvez penser « Cette plateforme a connu plus de projets difficiles et semble moins fiable » et vous privilégiez peut-être les plateformes avec 0 défaut et perte à date.

Mais ce résultat est simplement mathématique car les plateformes historiques ont plus de chance d’avoir un taux de retard et défaut plus élevé, et elles ont potentiellement subi des pertes. Il faut garder à l’esprit un élément très important : Acter des défauts et des pertes est un processus qui prend des années.

Les plateformes les plus jeunes n’ont pas encore eu le temps de subir les premières pertes, mais vous pouvez être certains que cela arrivera. Par exemple, sur un projet de 18 mois qui serait prolongé de 12 mois à cause de difficultés puis passerait en défaut, toute procédure incluse, il est probable que la perte ne soit actée que 5 ans après le début du projet.

Avoir une plateforme qui porte des projets depuis 2011 est un avantage notable, puisque cela permet d’avoir le recul nécessaire pour commencer à juger du taux de retard.

Le crowdequity, un caillou dans la chaussure de WiSEED

Parmi les éléments régulièrement reprochés à la plateforme figurent le nombre élevé de projets en défaut et de sorties négatives. Les statistiques nous indique que la quasi-intégralité des projets avec une sortie négative sont des projets en action de startup.

C’est effectivement une typologie de projet particulièrement risquée puisque l’on finance des entreprises qui sont en train de développer leur produit et qui n’ont pas encore validé que ce dernier fonctionne commercialement. A date, le taux de défaut en montant sur les projets equity s’établit à 9,35% du montant investi.

De plus, pour une startup, il est relativement aisé de trouver du capital aujourd’hui. Il est malheureux de constater que les sociétés qui viennent lever de l’argent au travers du crowdequity sont, le plus souvent, celles qui n’ont pas eu accès aux autres formes de financement. Cela est d’autant plus vrai pour les plateformes ne disposant pas en interne de société de capital-risque au sein de leur groupe. Ce qui est le cas de WiSEED.

Depuis quelques années, la plateforme ne s’y trompe pas, le nombre de projets en action ne représente plus qu’un faible pourcentage des sommes levées. Il est en effet difficile de communiquer sur des investissements dont une partie importante vont connaitre une sortie négative.

Des projets immobiliers de qualités variables

C’est le point qui m’embête le plus chez WiSEED. La qualité des projets me semble assez variable et la multiplication des projets dans un contexte immobilier difficile me paraît difficilement conciliable avec une sélection de projet de qualité. Surtout quand la description est perfectible, puisque cela m’oblige à prendre des scénarios plutôt pessimistes.

Par exemple, sur la première moitié de 2023, la majorité des projets étaient des projets de promotion immobilière, alors que c’est exactement le type d’opération qui souffre dans le contexte actuel. La promotion devrait continuer d’être à la peine dans les prochains mois avec un marché de l’immobilier résidentiel neuf qui tourne au ralenti.

Pour ne rien arranger, je trouve que parfois certains indicateurs ne sont pas très bons :

• Une commercialisation relativement faible
• Des garanties peu qualitatives
• Une marge un peu faible
• Des localisations parfois moyennes

Découvrez mon avis sur mes plateformes et projets préférés

Je partage très régulièrement des analyses de projets de mes plateformes préférées. J’y présente les meilleures opportunités d’investissement provenant de WiSEED et de biens d’autres plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour avoir accès à ces analyses exclusives, je vous invite à rejoindre le canal Telegram de la communauté.

Mon avis sur la présentation des projets par WiSEED

Bien que la présentation des projets ne soit pas parfaite, elle est relativement complète et propose des fonctionnalités intéressantes.

Une présentation relativement complète des projets, mais imparfaite

La présentation des projets WiSEED est relativement complète même si comme je l’ai déjà signalé, il me manque certaines informations importants.

Cette dernière est découpée en 3 parties :

• Une description générique du projet
• Un focus sur les chiffres importants du projet
• Des informations sur le porteur de projet

L’onglet « Le projet » propose une description générique du projet, des garanties prises, de la localisation, les points forts et le système de notation de WiSEED. Il n’y a pas grand-chose à redire sur cette page, si ce n’est que j’ai un problème avec le fait de présenter uniquement les forces du projet et d’occulter ses faiblesses ! La communication n’est pas équilibrée et la notion de risque spécifique au projet n’est pas présente.

L’onglet « Les détails » propose plus d’information avec des documents et un nouveau descriptif, vous y trouverez

• Des informations financières détaillées sur la société portant le projet
  • Un point fort, c’est la plateforme qui propose les chiffres les plus détaillés
• Le détail du bien et la commercialisation
  • C’est sur ce point que la plateforme doit faire un effort particulier
• Les coûts et la marge du projet
• Le planning
• Le montage financier et les sociétés impliquées dans le projet

Selon les projets un onglet « Promoteur » peut être présent qui permet de présenter l’activité du porteur de projet, cela permet d’en savoir plus sur le contexte du porteur, mais ne vas pas beaucoup plus loin.

Des descriptions de projets à perfectionner

Les descriptions de projet WiSEED présentent les enjeux des projets et fournissent plusieurs informations clés. Cependant, comme je l’ai souligné à l’équipe de la plateforme, dans la situation actuelle, nous avons besoin d’un maximum d’informations pour pouvoir prendre une décision éclairée sur les projets. Or, il manque des éléments importants dans le volet « pré-commercialisation ».

 Le taux de commercialisation est certes bien affiché, mais nous ne disposons pas :

• du prix des logements vendus et de ceux en vente
• des caractéristiques exactes des logements en vente
• de précisions sur le type de pré-commercialisation : offres d’achats, compromis/promesses de vente, ou bien des ventes actées

Il y a 2 ans, ce niveau d’information suffisait puisque les taux d’intérêts étaient bas et que tout se vendait rapidement. Mais les conditions de marchés ont changé avec une hausse des taux et un durcissement des conditions d’emprunt qui restreignent l’accès au crédit. Le nombre de refus de prêt bancaire a littéralement explosé, entre 30 et 50 % des biens pré-commercialisés avec des conditions suspensives de financement reviennent sur le marché à la suite de la non-obtention d’un crédit bancaire.

Avoir accès à ces informations est plus important que jamais dans le contexte actuel et il est souhaitable que WiSEED partagent désormais ces éléments avec ses investisseurs.

Le système de notation des projets immobiliers WiSEED

La plateforme propose 2 système de notation :

• Sur le projet lui-même, avec un score sous forme de lettre (de A à E) du projet dans son ensemble en évaluant plusieurs critères (CA, endettement, taux de réservation, risque technique, …)
• Et un scoring ESG, avec un score en % de chaque composante (Environnement Social et Gouvernance)

J’ai un très gros problème avec ces systèmes de notation des plateformes. Je suis à la fois très content qu’ils existent car quand on les maitrise cela permet d’identifier les points faibles d’un projet en un clin d’œil.

Cependant, les plateformes qui proposent ce type de notation ont tendance à surnoter largement leurs projets et WiSEED n’échappe pas à la règle.

Il s’agit de noter les projets financés par sa propre plateforme, selon ses propres critères, pour mettre en avant le projet. Bref, cela part souvent d’un bon sentiment mais ça devient majoritairement un outil marketing pour « vendre » une collecte, difficile de penser que ces scores sont objectifs.

WiSEED propose un espace de pour poser vos questions

C’est une fonctionnalité que j’apprécie particulièrement sur les plateformes qui la proposent. Un espace de questions-réponses est mis à votre disposition pour vous permettre de poser une question aux équipes WiSEED afin de clarifier ou de creuser un aspect du projet. Parcourir l’espace questions-résponses est souvent très instructif, des points qui vous auraient échappé peuvent être soulevés par les autres membres de la communauté.

Un futur dans l’immobilier tokenisé avec RealT et Twenty Fisrt Capital ?

Courant juin 2023 WiSEED, RealT et Twenty First Capital ont annoncé travailler ensemble pour mettre en place une offre d’immobilier fractionné en France au travers d’un régime pilote de l’union européenne dont l’objectif est de mettre en place une régulation spécifique aux security tokens. J’ai conscience que ça fait beaucoup de mots compliqués … je détaille tout cela.

RealT est une solution d’immobilier tokenisé, elle vous permet d’investir dans des fractions de propriétés représentées par des tokens sur la blockchain (tokenisation). Aux USA, où est présent RealT, les tokens correspondent à des actions de la société qui détient le bien fractionné. Comme ces tokens désignent des actifs tangibles (des actions dans notre cas), ils sont alors appelés Security Token.

La blockchain offre un champs des possibles importants (voir l’article sur RealT en lien peu avant), cependant il n’y a pas encore de réglementation encadrant les montages financiers. C’est dans ce contexte que l’union européenne propose à des entreprises de rejoindre un programme pilote (Régime Pilote DLT) qui permettra de mieux comprendre le besoin de régulation.

Pour participer à ce programme pilote, RealT avait besoin d’un partenaire disposant de l’agrément Prestataire de Services d’Investissements (PSI) et ils ont trouvé un accord avec WiSEED pour construire une solution d’immobilier tokenisé pour le marché français.

Je trouve cela très intéressant, car cela permet à WiSEED de s’ouvrir à ce nouveau marché de l’immobilier fractionné dans lequel la concurrence commence à se positionner avec Bloks sur l’immobilier commercial parisien ou Tantiem sur l’immobilier commercial et résidentiel en région.

L’annonce est encore récente, nous n’avons pas tous les éléments et il est encore beaucoup trop tôt pour juger du futur succès ou échec de cette association. Mais c’est un point à suivre puisque cela permettrait à la communauté WiSEED de diversifier ses investissements.

Des risques à ne pas négliger sur WiSEED

WiSEED me semble être une plateforme de crowdfunding intéressante, mais il existe certains risques dont il faut avoir conscience avant d’investir.

Le risque le plus important est celui de l’illiquidité. Ce terme veut simplement dire que si vous avez besoin de récupérer votre argent dans l’urgence, il sera difficile de revendre votre investissement puisqu’il n’existe pas de marché secondaire officiel.

Bien que les obligations aient une date d’échéance, si le projet immobilier est retardé (retard de travaux, de commercialisation ou catastrophe naturelle ), il est probable que le remboursement le soit également.

Risque de perte en capital. WiSEED connaît un nombre de retard légèrement supérieur à la moyenne, il faut en tenir compte lors de vos analyses de projet. Comme nous l’avons vu, la fintech a déjà connu des pertes en capital et ces pertes sont même courantes sur les projets en action. C’est un autre risque qu’il faut avoir en tête.

Pour finir, j’ai le sentiment que la qualité des projets de crowdfunding immobilier est variable, il est important de faire une analyse pour bien trier les projets proposés. Pour vous aider dans cette démarche, je propose des analyses de projets de crowdfunding sur Telegram.

Conclusion de mon avis WiSEED

Mon avis sur WiSEED est globalement positif, bien que certains points m’interpellent la plateforme a un historique qui me met plutôt en confiance.

Depuis début 2023, WiSEED a vu son nombre de projet immobilier littéralement explosé, 60 millions d’euros ont été collectés sur les 7 premiers mois de 2023, soit autant que pour toute l’année 2022. Et cela alors que le marché du crowdfunding est plutôt orienté à la baisse même pour les plateformes les plus dynamiques de ces dernières années et que le marché de l’immobilier connaît des difficultés.

Je vous incite donc à faire attention sur votre sélection de projet, tous les projets ne me paraissent pas particulièrement solides. C’est pour cela que je vais essayer de faire plus de descriptions de projets WiSEED sur le Telegram dès que le niveau d’information sera suffisant.

Je rappelle, que pour réduire les risques, il est primordial de bien diversifier son portefeuille de crowdfunding sur 25 à 30 projets au minimum afin de limiter votre exposition à un seul projet.

Quelles alternatives à WiSEED ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigé sur :

• Homunity : la plateforme qui propose le plus de projet de crowdfunding immobilier spécialisée dans la promotion immobilière
• Clubfunding : une plateforme de crowdfunding immobilier avec une super expérience investisseur
• Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une très bonne expérience utilisateur

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

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Pour tous les détails du partenariat (100 € de bonus), vous pouvez consulter la page dédiée  à celui-ci.

Foire aux questions – Avis WiSEED