Avis Meute Invest : Immobilier fractionné réglementé dès 200 €

Avis Meute Invest – Je reçois régulièrement des questions sur les nouveaux produits d’immobilier fractionné. Meute Invest a été une des plateformes sur laquelle j’ai eu le plus de questions au moment du financement du premier bien.

Meute Invest permet de participer au financement d’un bien immobilier à partir de 200 €. Cette « fraction de bien immobilier » vous permet de prétendre à une partie des « loyers » versés et de la plus-value. 

Il y a des guillemets et c’est volontaire, puisque l’objectif de cet article est de vous faire comprendre le fonctionnement de Meute Invest, de ce que vous possédez et recevez réellement lorsque vous investissez avec Meute Invest.

Collaboration avec Meute Invest

Le financement du second bien approche et j’ai été contacté par les équipes de Meute Invest pour vous présenter leur produit d’investissement. Cet article est réalisé en collaboration avec Meute Invest. Je suis rémunéré pour la publication de cet article et d’une vidéo que vous retrouvez sur YouTube . Comme à mon habitude, j’ai demandé une liberté de parole totale dans le cadre de  cette collaboration.

Meute Invest me permet de vous proposer le code INVESTFACILES, valable pour Meute Invest et qui vous permettra d’obtenir bonus de 1 % de cashback pour le premier bien. Cela permet surtout de savoir que vous venez de ma part et cela m’aidera à prouver l’utilité de ce genre de partenariat aux marques.

Le second bien

Le second bien sera mis en vente le jeudi 11 mai 2023 à 11h sur la plateforme et il y aura un live le mercredi 10 mai 2023 à 18h pour le présenter au public. Je peux d’ores et déjà vous dire qu’il s’agit d’une collocation à Quimper, on peut s’attendre à un rendement locatif supérieur au précédent.

Qu’est-ce que Meute Invest ?

Vous découvrez peut-être Meute Invest grâce à cet article, mais vous connaissez déjà probablement la société derrière ce produit puisqu’il s’agit de Louve Invest. Après avoir proposé des SCPI, Louve Invest vient ajouter une nouvelle corde à son arc avec Meute Invest. 

Meute Invest est une nouvelle solution d’investissement en immobilier fractionné. La société vous propose d’investir dans des fractions de propriétés à 200 € l’unité et de profiter des loyers et de la plus-value.

Les rendements locatifs attendus sont compris entre 4 % et 6%, auxquels s’ajoutera une potentielle plus-value à la revente du bien qui n’est pas quantifiable en début d’investissement. En termes de rendement et de caractéristiques, le produit financier le plus proche serait la SCPI.

Type plateforme	Immobilier fractionné
Type d’immobilier	Patrimonial en France
Agréments	Aucun
Pays	France 🇫🇷
Dirigeant et fondateur	Clément RENAULT Théophile LAMBERT
Année de création	2023 (Louve Invest depuis 2020)
Avis clients	—
Rendement locatif moyen	4 % à 7 %
Investissement minimum	200 €
Montant financé	100 000 €
Bonus parrainage	1 % de cashback sur votre premier bien

En quoi consiste l’immobilier fractionné ?

L’immobilier est un investissement qui demande un fort capital, il est impossible d’investir sans avoir quelques milliers voire dizaines de milliers d’euros à mettre sur 1 seul investissement.

L’immobilier fractionné rend l’investissement locatif accessible à tous, dès 200 € pour Meute Invest. Dès quelques euros, vous pouvez devenir « propriétaire » d’une fraction d’un bien immobilier et profiter d’un revenu locatif régulier et vous pourrez prétendre à une potentielle plus-value lors de la revente de votre part ou du bien immobilier.

Un immobilier accessible permet à de nouveaux publics d’en profiter puisque cela permet :

• D’investir et diversifier avec un petit capital
• De rendre accessible l’immobilier aux personnes ne pouvant pas avoir accès au crédit (CDD, indépendant, personne déjà endettée, etc.…)

L’immobilier fractionné vient directement en concurrence de la SCPI. Il permet une approche différente plus personnelle de cet investissement puisque vous pouvez constituer un portefeuille selon vos objectifs, convictions et envies.

Un rappel important, si vous n’êtes pas formés sur l’immobilier, vous pourriez constituer un portefeuille moins performant que les SCPI en commettant des erreurs de sélections. Prenez le temps de bien comprendre ce sur quoi vous investissez.

L’immobilier fractionné en France se veut être un investissement LONG TERME, car le sous-jacent est de l’immobilier en France, c’est un marché qui subit beaucoup de frottements (les frais de notaire sont un exemple), investir sur un horizon de 2 ou 3 ans n’est pas intéressant. Il faut considérer une durée d’investissement de 8 à 10 ans ou plus.

Comment Meute Invest fonctionne-t-il ?

Meute Invest propose une solution d’investissement immobilier 100 % passive. Vous n’avez qu’à sélectionner les biens et Meute Invest s’occupe de tout.

Plus exactement, Meute Invest, qui a conscience que l’immobilier requiert des compétences spécifiques, fait appel à des partenaires pour différentes étapes :

• Le sourcing est réalisé par des chasseurs immobiliers
  • Meute Invest transmet ses exigences à différents chasseurs d’investissements immobilier
  • Les chasseurs proposent des biens en adéquation avec les critères de Meute Invest
  • Meute Invest sélectionne les biens sur lesquels elle souhaite  avancer
  • Souvent, les chasseurs proposent des biens à rénover et gèrent les travaux à réaliser
• Après avoir sélectionné le bien, Meute Invest signe le compromis
• Une fois signé, Meute Invest finance le bien sur la plateforme
  • Comme investisseur, nous intervenons uniquement à cette étape en apportant notre contribution financière si le bien nous intéresse
• Une fois financé, Meute Invest achète le bien définitivement
• Si des travaux sont prévus, le partenaire (chasseur) les organise
• Quand le bien est prêt, il est mis à la location
  • Vous recevez alors les loyers directement sur votre compte en banque chaque mois, les loyers reçus sont proportionnels au nombre d’obligations détenues
• Meute Invest et le gestionnaire s’occupent de toute la gestion locative, gèrent tous les soucis et imprévus qui se produiront pendant la vie du bien
• Après 10 ans environ, le bien est revendu et vous êtes remboursés du montant correspondant au prix de revente moins les impôts en fonction de votre nombre d’obligations.
  • Il est possible de réaliser une plus-value si le marché a progressé

Exemple avec le premier bien

Le premier bien proposé par Meute Invest a été un T2 à Marseille de 33 m² pour une opération d’un montant global de 110 000 € avec un rendement locatif attendu de 4,00 %. Ce dernier doit être rénové avant d’être loué.

Ce bien a été proposé à Meute Invest par BeanStock, une société de chasseurs immobiliers qui est présente dans quelques grandes métropoles françaises. Ce qui permet à Meute Invest d’avoir des opportunités régulièrement dans ces villes : Paris, Marseille, Lille, Lyon, Bordeaux …

Lorsque BeanStock source un bien, ils ont les compétences pour gérer la partie travaux et gestion locative du bien. Meute Invest délègue tout cela à BeanStock.

Globalement, Meute Invest cible des biens rénovés (acheté avec ou sans travaux) proche des centres-villes de villes moyennes ou grandes. Le gros avantage de cette stratégie est que la vacance locative est souvent faible, car la demande de logement est forte.

Présentation du second bien

Le second bien a été sourcé par Rent Immo, une autre société de chasseur immobilier. Contrairement au premier, il s’agit d’une collocation déjà rénovée et louée à Quimper proposant un rendement locatif potentiel de 6 %. Depuis, la pandémie de 2020, certaines régions explosent et la Bretagne en fait partie.

Le bien est situé à quelques kilomètres du pôle universitaire et de l’hôpital qui sont traditionnellement 2 entités qui attirent un public susceptible de vivre en collocation. Bien que proche de ces éléments, il ne semble pas idéalement placé, en bordure de ville et proche d’une route importante (boulevard de France) passant à proximité.

Le bâtiment semble avoir été rénové récemment (façade), le bien à un bon DPE et il n’y a pas de gros travaux à prévoir dans les prochaines années.

Pour rappel, le second bien sera mis en vente le jeudi 11 mai 2023 à 11h sur la plateforme et il y aura un live le mercredi 10 mai 2023 à 18h pour le présenter au public.

Que détient-on avec Meute Invest ?

Depuis le début de l’article, je mets quelques termes entre guillemets, il est temps de vous expliquer ce que j’entends par ces guillemets.

Lorsque vous financez un bien au travers de la plateforme Meute Invest, vous investissez en réalité dans une obligation. Une obligation est un titre de dette, ce qui veut dire que Meute Invest reconnaît vous devoir une dette dont les termes sont définis dans le contrat d’émission obligataire. Une obligation, comme un prêt, est tenue d’être remboursé et de payer des coupons (intérêts) selon les conditions énoncées dans le contrat.  

L’avantage de l’obligation est qu’il s’agit d’un produit financier fortement réglementé, les obligations sont très utilisées par les états et les entreprises pour se financer.

Dans le cas de Meute Invest, cette obligation explique que :

• Vous serez payés mensuellement par un coupon correspondant au loyer net
  • S’il n’y a pas de loyer (vacances, impayés), vous ne recevrez rien, les loyers ne sont pas garantis
• Vous serez remboursés à la hauteur du prix de vente – les impôts
  • Si la somme restant après impôt est supérieure au montant levé initialement, vous recevrez une plus-value
  • L’inverse est vrai également, si l’immobilier ne performe pas bien pendant la période vous pourriez perdre de l’argent, le capital n’est pas garanti

Il y a une conséquence importante à cela, vous êtes créancier et non propriétaire du bien.

Je vous incite fortement à lire le contrat obligataire qui contient en détail les formules qui permettent de définir le rendement versé chaque mois et la potentielle plus-value. Il rappelle également les risques auxquels vous vous exposez.

Les frais de Meute Invest

Comme tous les investissements packagés et 100 % passifs, la question des frais est souvent épineuse, mais nous n’allons pas l’éviter pour autant. Il est important de comprendre les frais que vous payez lors de votre investissement et surtout à quoi ces derniers correspondent.

Il y a 3 types de frais :

• Les impôts et taxes
  • Les frais de mutation (dit « de notaire ») d’environ 7 % à 8 % du prix d’achat du bien
  • La taxe foncière chaque année
• Les frais des prestataires utilisés par Meute Invest : 
  • 5 % à 8 % du prix d’achat pour le sourcing du bien, cette prestation comprend généralement :
    • La recherche du bien
    • La gestion des travaux
    • La mise en place du premier locataire
  • 3 % à 5 % du prix d’achat du bien pour l’agence immobilière en charge de la vente du bien 
  • 5% à 8 % des loyers bruts pour le gestionnaire du bien, les missions de ce dernier sont :
    • De gérer le bien au jour le jour
    • De trouver les nouveaux locataires
• Les frais Meute Invest :
  • 5 % du prix d’achat du bien pour la mise en place de l’investissement
  • Pour la gestion courante : 5 % à 8 % des loyers

Les frais de Meute Invest sont assez compétitifs par rapport aux autres acteurs du secteur. Cependant, au global, les frais restent relativement élevés. Cela s’explique par le nombre de partenaires impliqués pour avoir un produit 100 % passif. Chaque couche de service doit se rémunérer.

Conséquence des frais

Comme les biens seront réévalués régulièrement, il est probable qu’à la première réévaluation la valeur de votre obligation voit sa valeur se réduire.

En effet, comme à la revente du bien le montant remboursé est indexé sur la valeur nette d’impôts, la valeur de votre obligation se retrouvera indexée à la valeur réelle du bien.

Par exemple considérons un bien dont le prix de vente est 100 000 euros, vous avez 22 500 € de frais :

• 7 500 € de mutation
• 6 000 € pour le sourcing
• 4 000 € pour l’agent immobilier
• 5 000 € pour Meute Invest

S’il n’y a pas de travaux, le montant total à lever est de 122 500 €.

Après 1 an :

• Le bien est réévalué à 102 000 €
• La valeur globale de l’opération baisse de 122 500 € à 102 000 €.
• Soit une baisse de 16,3 %

Il est important de noter, que vous subiriez le même phénomène, de manière plus ou moins atténué, si vous achetiez un bien en direct puisque vous n’échapperiez pas aux frais de notaire et rarement aux frais d’agence. Si vous passez par un chasseur, vous aurez aussi ses frais.

L’immobilier en France est un investissement à long terme, acheter une fraction d’immobilier ou un bien immobilier pour 2 ou 3 ans vous fera quasi systématiquement perdre de l’argent en investissement locatif.

Optimiser les frais

Il y a tout de même un moyen pour réduire ce phénomène, achetez des biens avec travaux. L’objectif de travaux est d’apporter une valeur complémentaire au bien, ce qui fait augmenter sa valeur et comme les frais sont souvent indexés sur la valeur d’achat, les frais seront réduits.

Prenons l’exemple suivant :

• Un bien à 75 000 € avec 25 000 € de travaux
• En conservant les mêmes proportions, les frais seront de 16 875 €  
• Soit une valeur globale de l’opération de 116 875 €
• Grâce aux travaux sa valeur après 1 an sera de 105 000 € soit une baisse de valeur de  «  seulement » 10 %

Il manque une garantie complémentaire à notre obligation : l’hypothèque

Je vois un autre point d’attention sur ce produit. Nous possédons une obligation, comme en crowdfunding immobilier, naturellement nous pourrions penser que nous aurions une hypothèque de rang 1 sur le bien pour protéger notre investissement, mais ce n’est pas le cas.

En tant que créancier obligataire, nous sommes parmi les prioritaires pour le remboursement du capital en cas de défaut de la société qui portent les biens. Cependant en cas d’erreur (ou cas extrême, de malversation) de l’entreprise qui entrainerait une perte, une hypothèque permettrait de rajouter une sécurité.

D’autant plus qu’il s’agit d’un produit déjà chargé de frais. Rajouter des frais de 1,5 % du prix d’achat de l’hypothèque ne me semble pas choquant.

Avis Meute Invest

Globalement, j’ai un avis plutôt positif, Meute Invest propose un produit financier réglementé contrairement à ce que l’on a pu voir chez certains concurrents.

De plus, Meute Invest est un produit commercialisé par Louve Invest qui a déjà montré son sérieux comme courtier de SCPI. Ils ont une approche qui limite le risque grâce à l’utilisation de prestataire externe expert dans leur domaine pour toute la partie immobilière.

Cette approche a cependant un inconvénient avec des frais globaux relativement importants qui viennent réduire la performance.

Pour se démarquer des SCPI, il serait intéressant pour Meute Invest de proposer des biens avec un rendement locatif relativement élevé. Pourquoi pas en se spécialisant dans la gestion de biens en courte durée ou en colocation. Cela leur permettrait de se distinguer sur un élément que les investisseurs regardent beaucoup : le rendement. Si les biens sont de qualité et bien situés, cela séduira les investisseurs.

Foire aux questions Meute Invest (FAQ)

Que détient-on exactement ?

Lorsque vous investissez sur un projet, vous serez propriétaire d’une ou plusieurs obligations. Ce sont des titres financiers qui représentent la preuve qu’une entreprise ou un état vous a emprunté de l’argent et vous est redevable.

Meute Invest est-il réglementé ?

Meute Invest n’est pas PSFP ou CIF, cependant, vous investissez dans des obligations qui sont des titres financiers régulés par l’AMF. Meute Invest doit envoyer un Document d’Information Synthétique (DIS) à l’AMF à chaque levée pour y présenter les caractéristiques de cette levée.

Que se passe-t-il en cas d’impayés ou de vacances locatives ? 

Vous ne recevez pas les intérêts (loyer) de vos obligations, car les intérêts versés sont indexés sur les loyers nets de charges et frais.

Puis-je revendre mes obligations ?

Aujourd’hui non, mais une marketplace devrait être disponible courant 2023 pour permettre à chacun de revendre ses obligations.

Que se passe-t-il en cas de travaux ?

Lors de l’achat, les travaux de rénovations sont planifiés dès le départ. Si le bien est dans une copropriété dans laquelle des travaux sont prévus, ces derniers sont provisionnés.

Si ce sont des travaux imprévus et obligatoires pour maintenir la qualité du bien, le versement des coupons sera interrompu pour payer les travaux. Si le montant de travaux est trop important, Meute Invest se réserve le droit de réaliser un prêt relai dont les mensualités viendront en déduction des loyers le temps du prêt.

Quelle est la fiscalité applicable?

Vous recevez des coupons qui sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers, vous serez soumis à la Flat Tax (30 % maximum). En cas de plus-values, ce sera la même chose.

Je vis à l’étranger, puis-je investir ?

Oui, il faudra justifier votre résidence fiscale et avoir un compte en banque dans l’Union européenne.

Que se passe-t-il en cas de faillite de Meute Invest ou Louve Invest ?

Ce n’est aucune de ces deux sociétés qui détient les biens, mais une société indépendante. La société qui détient les biens est autosuffisante grâce aux revenus locatifs et pourrait continuer son activité. Cette activité serait certainement perturbée, car ce sont les équipes de Meute Invest qui s’occupent de la société, mais notre investissement ne serait pas en « danger ».
 

Il est possible que les biens soient revendus avant la date prévue initialement pour rembourser les investisseurs.

SCPI vs Meute Invest

Avec des rendements locatifs, entre 4 % et 7 % Meute Invest vient chasser sur le territoire des SCPI. Il y a des avantages et des inconvénients aux deux investissements.

Meute Invest aura l’avantage d’une fiscalité ne dépassant pas les 30 %. Alors que la SCPI pourra être achetée de différentes façons pour correspondre aux besoins patrimoniaux des investisseurs (pour alléger la fiscalité ou préparer une transmission de patrimoine).

La SCPI vous permettra d’acheter directement des fractions d’un portefeuille alors que Meute Invest vous permet de créer votre portefeuille, en vous basant sur vos convictions.

Meute Invest vs RealT

Comme la comparaison est inévitable, je l’anticipe.  Avec Meute Invest, nous n’atteindrons pas les rendements locatifs que propose un RealT cependant nous ne sommes pas exposés au même niveau de risque.

	RealT	Meute Invest
Rendement	de 7 à 11 %	de 4 à 7 %
Qualité de bâti	Généralement très moyen	Biens rénovés, de qualité
Localisation	Marché Américain (volatile) Majoritairement la Rust Belt	Marché Français (résilient) Biens dans des grands villes dynamiques
Risque de change	Oui (Dollars US)	Non

Rappel des risques

Il est important de rappeler que Meute Invest est un produit récent, nous n’avons que peu de recul sur la solution, il est important d’investir des sommes raisonnables le temps que la société fasse ses preuves.

➡️ Le rendement n’est pas garanti : le rendement affiché n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché de l’immobilier locatif, de la vacance locative et des potentiels impayés.

➡️ Le risque de perte en capital : Il y a un risque de perte en capital dans le cas où le bien immobilier perd de la valeur

➡️ Le risque de liquidité : la liquidité n’est pas garantie et dépend de l’offre et de la demande. Meute Invest projette de mettre en place une marketplace courant 2023, la solution étant en cours de développement technique.  

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