Avis Brik Club : un flop prévisible ?

Avis Brik Club – Cela fait des semaines que beaucoup me posent la même question : que penses-tu de Brik Club ? Il est temps d’y répondre !

Bien entendu, mon avis se base sur les éléments à ma disposition puisque la plateforme sort tout juste de développement et que le premier projet sera ce vendredi (30/09/2022). Les éléments que je vous présente proviennent :

• d’un prototype de contrat mis à ma disposition
• des réponses fournies par le président de la plateforme

[UPDATE 06/2023] Depuis la publication de cet avis, aucun autre projet n’est sortie sur BrikClub qui semble pénalisé par son approche légale (à base de contrat de partage de revenu). Je suis en attente de plus d’information comme vous tous pour savoir où va aller Brik Club.

Si vous le souhaitez, vous pouvez avoir un premier aperçu de la plateforme au travers de ma vidéo sur le sujet :

Brik Club: une nouvelle plateforme d’immobilier fractionné

Brik Club vous propose d’investir dans des fractions de biens immobiliers à partir de 100 €. Il s’agit d’un investissement locatif sur une durée de 8 à 12 ans, il s’apprécie donc sur le long terme. Il est bon de noté qu’un marché secondaire permettra de revendre avant échéance.

Type plateforme	Immobilier Fractionné
Type d’immobilier	Patrimonial en France
Agréments	Aucun
Pays	France 🇫🇷
Dirigeant et fondateur	Richard Winckels
Année de création	2022 (Brik depuis 2019)
Avis clients	—
Rendement locatif moyen	3 à 6 %
Investissement minimum	100 €
Montant financé	100 000 €
Bonus parrainage	1 % de cashback 3 mois renouvelable

Brik Club se démarque de la concurrence puisqu’ils proposent des biens plus qualitatifs (patrimoniaux). Par conséquent, nous aurons probablement un peu moins de vacances locatives, un potentiel de plus-value plus important, mais un rendement locatif inférieur que sur d’autres typologies d’actifs.

Lorsque vous arrivez sur la plateforme, Brik Club vous propose des biens dans lesquels investir. Pour chaque bien, vous trouverez :

• Un descriptif du bien accompagné de photos, pour le premier bien nous avons même une visite virtuelle
• Une analyse financière de l’opération
• Une section Revenu

Le descriptif du bien

Le descriptif du bien rentrera dans les détails du bien, sa composition, le public ciblé ainsi que le quartier. Cela permet d’avoir une meilleure idée du bien ciblé par l’offre.

L’analyse financière

Le montage financier est un aspect important. Et pour cause, il vous permet de savoir si le bien que vous achetez est intéressant. À partir de la description et de l’analyse financière, vous aurez les informations de base pour faire votre propre analyse.

Dans cet exemple, on peut déduire pas mal de choses :

• Brik Club prend un frais de 5% à l’achat, ce qui est raisonnable
• Le bien n’est pas géré par Brik mais par une agence immobilière (frais de gestion)
• Il y a des frais administratifs issus du montage (on y reviendra c’est intéressant)
• Le bien n’a pas besoin de travaux puisqu’aucune provision de travaux n’apparait (cohérent avec les photos disponibles)

Comme vous avez le prix et la description (dont les m²), il est possible de vérifier si le prix du bien est cohérent.

La section revenu

Cette section revenu peut sembler redondante mais :

• elle donne plus de détails sur le bail signé (date de début, type de bail, etc.)
• elle nous apprend que le loyer est reversé à 61 % aux investisseurs et 39 % servent à payer les frais de gestions

Cette répartition est importante, car elle indique que nous recevrons tous les mois le même montant de loyer.

En effet, tant que ce bien sera loué, les investisseurs percevront 61% du loyer versé par le locataire dans le cas de ce bien. Cependant, en cas de vacance locative, le loyer n’est plus versé.

De manière générale, les investisseurs percevront entre 60 et 70 % des revenus locatifs.

Pour avoir un revenu constant (sauf vacance), quel est le montage ?

Vous signez un contrat de partage de revenus futurs avec une foncière qui détiendra le bien. Comme son nom l’indique, vous avez le droit aux futurs revenus du bien financé selon un pourcentage des loyers encaissés. Cela révèle un des points faibles de la solution, vous n’êtes pas propriétaire du bien (directement ou indirectement).

Ce contrat est signé avec la foncière qui détient le bien. D’ailleurs, chaque foncière ne détiendra qu’un bien, ce qui explique les frais administratifs relativement élevés (6,25%) pour un bien de petite taille comme celui de la première vente.

Par contre, cette ségrégation a de gros points forts, la foncière ne peut pas être mise en difficulté à cause d’autres biens et cela rend le modèle légal est plus clair. cela renforce la sécurité de l’investisseur.

Le modèle de Brik Club en danger ?

Le 23 décembre 2022, l’AMF a sorti un communiqué dénonçant les dérives de certaines plateformes utilisant les contrats de revenus futurs/royalties et en profite pour requalifier ces contrats comme des titres de créances.

Il est très probable que par cette communication, l’AMF cible directement Bricks et non Brik Club. Cependant, Brik Club utilise également ce type de contrat et se retrouve impacté.

Depuis l’avertissement de l’AMF, LemonWay refuse de réaliser de nouvelles levées de fonds pour les sociétés proposant des contrats de revenus futurs. Par contre, les opérations courantes (loyer, achat, vente, dépôt, retrait) fonctionnent normalement.

Réaction de Bricks

À la suite de ce communiqué et à l’impossibilité de réaliser une nouvelle levée, Brik a annoncé le 19 janvier :

• vouloir rester sur le modèle de contrat de revenus partagés
• prendre acte de la communication de l’AMF et demande à éclaircir certains points
• ne plus réaliser de levée jusqu’à ce que les discussions entre l’AFM et le F2PR aboutissent sur un cadre clair de l’activité

Par conséquent, il est fort probable que de nombreux mois s’écoulent avant que nous ayons la possibilité d’investir dans un nouveau bien.

Parrainage : 1 % de cashback offert sur vos investissements

Si vous souhaitez vous essayer à Brik Club, profitez du bonus de parrainage, en suivant ce lien.

Vous obtiendrez 1 % de cashback sur vos investissements (tout comme moi), ce bonus est valable tant que vous investirez au moins une fois tous les 3 mois.

Foire aux questions – Avis Brik Club

Il est légitime de se poser de très nombreuses questions après cette présentation, je vais tenter d’y répondre !

Que propose la société Brik ?

Brik est une société qui propose diverses solutions autour de l’immobilier depuis 2019.

• Un outil de gestion immobilière (BrikManage)
• Un outil d’analyse du marché immobilier (BrikData)
• Une marketplace d’achat/vente de bien (BrikMarketplace)
• Et enfin Brik Club ! Une plateforme d’immobilier fractionné

Qui est à la tête de Brik ?

Il s’agit de Richard Winckels. Il investit depuis 2012 en immobilier au travers de différentes sociétés, principalement dans la région Lilloise et a créé Brik en 2019.

Un lien entre Brik et Bricks ?

Il n’y a aucun lien entre Brik et Bricks. La proximité entre leur nom est d’ailleurs problématique au point qu’une action en justice est en cours pour savoir si Bricks (qui a été créé après Brik) a le droit d’utiliser ce nom.

Quels sont les frais de Brik Club ?

• 5% du montant total de la transaction à l‘achat du bien
• 2% lors de la revente sur le marché secondaire
• 5% du montant total de la transaction à la vente du bien

Les frais me semble un peu plus faible que chez les concurrents. Cependant, j’aurai préféré un frais de sortie en pourcentage de la plus-value afin d’aligner les intérêts de Brik Club et des investisseurs dans le choix des biens.

Que détient-on vraiment sur Brik Club ?

En achetant une Brik, vous signez un contrat de partage de revenus futurs avec une foncière qui détiendra le bien
Comme son nom l’indique, vous avez le droit aux futurs revenus du bien financé.

C’est un des points faibles, vous n’êtes pas réellement propriétaire du bien (directement ou indirectement).

A quoi donne droit ce contrat de partage de revenus futurs ?

Le contrat définit le pourcentage de loyer qui sera reçu par les détenteurs de Briks.
Effectivement, vous ne recevrez pas 100 % des loyers, car il y a un ensemble de frais (charges, gestion, impôts, administratifs, etc.). Ce pourcentage sera défini pour chaque bien et devrait être situé entre 60 et 70 % du loyer brut.

Quelles sont les autres obligations de Brik Club ?

D’après le prototype de contrat que j’ai eu à ma disposition, Brik Club doit faire les reportings suivant :

• Les loyers chaque mois
• État technique du bâtiment tous les 3 mois
• Diagnostics techniques
• Reporting général quartier
• Valeur de l’immeuble 1 fois par an

Que se passe-t-il en cas de vacance locative ?

En cas de vacance locative, vous n’aurez pas de loyer.

Et s’il y a des travaux ?

Les travaux seront provisionnés dès la collecte, si des travaux imprévus doivent être entrepris plus tard, ils sont à la charge de la foncière et ne vous impacte pas.

Quelle est la fiscalité ?

L’imposition de ces revenus est particulière puisque vous ne payez des impôts qu’à partir du moment où les revenus cumulées perçues dépassent le montant investi au départ (Plus d’informations).

Les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) de 30 % sur la plus-value réalisée sur votre investissement.

Comme les revenus pendant la durée de détention (8 à 12 ans) ne dépasseront pas la somme investie, vous ne serez imposé qu’à la revente de vos Briks (fin du contrat ou marché secondaire).

Comment se passe la revente ?

Après 8 à 12 ans, le bien sera revendu. Brik Club reverse l’intégralité de la plus-value (après avoir appliqué un frais de 5%). La vente clôt le contrat.

En cas de moins-value, cette dernière est à la charge de la foncière. À l’expiration du contrat, vous recevrez au minimum le montant investi initialement.

Est-il possible de revendre sa Brik avant la fin du contrat ?

Aujourd’hui, non, le marché secondaire n’existe pas. Cependant, il est prévu dans le futur. Comme vos briks sont matérialisés par un NFT, qu’il sera possible de les revendre. (pas de panique je reviens sur la notion de NFT).

C’est quoi cette histoire de NFT ?

Il est effectivement prévu que les contrats soient matérialisés sous forme de NFT. Un NFT est un Non Fongible Token. Pour faire simple, chaque NFT est unique et est identifiable, ce qui permet d’éviter les faux.

Je pense qu’il n’y a pas de crainte à avoir, Brik Club a prévu de rendre l’aspect blockchain et NFT le plus transparent possible. Tout devrait être masqué par de belles interfaces.

Cependant, la présence de NFT, et par conséquent de blockchain, devrait permettre de la création de fonctionnalités très intéressantes, comme le propose RealT.

Sur quelle blockchain se base Brik Club ?

C’est une question pour les plus techniques, Brik Club a choisi la chaîne Ethereum (Layer 1) pour le moment. Ce n’est pas le choix le plus judicieux de mon point de vue puisque ETH L1 coûte cher à utiliser.

Cependant, Brik Club étudie les layers 2, lorsque cela sera mis en place (pas de date), les possibilités offertes par la blockchain deviendront beaucoup plus abordables.

De quels agréments dispose Brik Club ?

Brikest agent de Paiement de Lemonway (numéro regafi : 169939, agréé par l’ACPR). Cependant, Brik n’est pas régulé par l’AMF pour le moment, car leur activité ne rentre dans aucune case.

À l’instar de toutes les sociétés d’investissement qui proposent des contrats, ils vendent un produit commercial et non financier. Or l’AMF est compétente sur les produits financiers.

Cependant, Brik a rencontré l’AMF et discute avec eux pour mettre en place les bonnes pratiques (1 foncière par bien immobilier par exemple). Brikessaye également d’avancer sur un agrément PSAN.

La société Brik, qui édite Brik dispose de différents agréments, qui ne serviront pas dans le cadre de BrikClub :

• Courtage en assurance et Intermédiaire en financement participatif (Orias : numéro 21008666)
• CARTE T et G pour les transactions et la gestion immobilière (Carte professionnelle n° : CPI75012021000000515)

Pour conclure

La solution offre par Brik Club me semble intéressante, même si elle n’est pas idéale puisque nous ne sommes pas prioritaires du bien financé. Cependant, Brik a structuré son produit avec une approche beaucoup plus intéressante que son principal concurrent.

Cette structure est beaucoup plus claire et devrait limiter le risque pour les investisseurs. Vous êtes certains d’obtenir un pourcentage du loyer, sauf en cas de vacance locative. En cas mauvaise gestion, c’est Brik Club qui prends à sa charge les frais supplémentaires. Cela permet à l’investisseur d’avoir un revenu plus prévisible et transparent.

Je vais m’essayer à Brik Club avec un montant raisonnable pour suivre l’évolution du produit, les bases semblent solides, charge à Brik Club de nous démontrer toutes leurs qualités !

Si vous avez des questions supplémentaires, n’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire j’essayerai d’y répondre !