Avis Bloks : La référence de l’immobilier fractionné Français ?

⚠️⚠️ ATTENTION Bloks a mis en pause son offre pour le moment et a remboursé les investisseurs ⚠️⚠️

Avis Bloks – Je continue de creuser le sujet de l’immobilier fractionné, les acteurs se multiplient et il peut être difficile de faire son choix. J’ai la chance, grâce à la communauté, d’être contacté directement par une partie de ces acteurs et de mettre à l’épreuve / questionner leurs modèles.

Aujourd’hui, je vous présente ce qui me semble être l’un des candidats les plus sérieux de l’immobilier fractionné Français : Bloks. Bloks vient avec plusieurs gros arguments :

• Un modèle solide à base d’obligation
• Une hypothèque de 1^er rang sur le bien au profit des investisseurs
• Une équipe d’entrepreneurs expérimentés dans l’immobilier
• De l’immobilier commercial

Dans cet article, je vous présente l’entreprise Bloks, ce que cette dernière a à vous proposer, l’équipe, les points forts et les points faibles que j’ai pu identifier.

Avis Bloks – Collaboration avec la société

Après avoir regardé de mon côté le fonctionnement de Bloks, j’ai été contacté par l’équipe pour vous présenter leur produit d’investissement. Nous avons convenu de faire une présentation de leur solution, par conséquent, cet article est réalisé en collaboration avec Bloks et je suis rémunéré pour sa publication.

Dans le cadre de ce partenariat, Bloks propose un bonus TRES intéressant jusqu’au 11 juin 2023 :

• 4 % de rendement supplémentaire sur la première année, le bonus sera versé à la fin de la première année de détention.
• Toutes les propriétés dont vous ferez l’acquisition dans votre 1ère année d’investissement donnerons le droit à un bonus de 2 % minimum !
• Pour obtenir ce bonus, il vous faudra renseigner le code IF1 lors de votre inscription.
• Si vous êtes déjà inscrit, il sera possible de renseigner le bonus dans quelques jours dans le profil, pas d’inquiétude, le bonus sera rétroactif, vous pouvez investir dès maintenant.

Que propose Bloks.co ?

Bloks est un nouvel acteur de l’immobilier fractionné. Cette nouvelle solution vous propose d’investir dans des fractions de propriétés à partir de 1 €. Au travers de la solution proposée par Bloks, vous obtenez une partie des loyers et de la potentielle plus-value à la revente.

Une spécificité de Bloks, ils ont décidé de cibler particulièrement l’immobilier commercial en région parisienne, ce qui pourrait être un de leur point fort à terme. L’objectif de rendement attendu est entre 4,5 % et 7 % hors potentielle plus-value.

Type plateforme	Immobilier fractionné
Type d’immobilier	Commercial en région parisienne
Agréments	Aucun (Objectif : PSFP)
Pays	France 🇫🇷
Dirigeants et fondateurs	Grégory Touret Olivier Gérard Lauren Dannay
Année de création	2023
Avis clients	—
Rendement locatif moyen	4,5 % à 7 %
Investissement minimum	1 €
Montant financé	200 000 € (premier bien en cours)
Bonus parrainage	4 % de rendement supplémentaire

En quoi consiste l’immobilier fractionné proposé par Bloks ?

L’immobilier est un investissement qui demande un fort capital de départ  , il est impossible d’investir sans avoir quelques milliers voire dizaines de milliers d’euros à mettre sur 1 seul investissement.

L’immobilier fractionné rend l’investissement locatif accessible à tous, dès 1 € pour Bloks. Dès quelques euros, vous pouvez devenir « propriétaire » d’une fraction d’un bien immobilier et profiter d’un revenu locatif régulier. Vous pourrez prétendre à une potentielle plus-value lors de la revente de votre obligation  ou du bien immobilier.

Un immobilier accessible permet à de nouveaux publics d’en profiter puisque cela permet :

• D’investir et diversifier avec un petit capital
• De rendre accessible l’immobilier aux personnes ne pouvant pas avoir accès au crédit (CDD, indépendant, personne déjà endettée, etc.…)

L’immobilier fractionné en France se veut être un investissement LONG TERME, car le sous-jacent est de l’immobilier en France, c’est un marché qui subit beaucoup de frottements (les frais de notaire en sont un exemple), investir sur un horizon de 2 ou 3 ans n’est pas intéressant. Il faut considérer une durée d’investissement de 8 à 10 ans ou plus.

Mon avis sur Bloks.co en vidéo

Si vous préférez le format vidéo, je donne un premier aperçu de Bloks sur ma chaine Youtube, la suite de l’article vous permettra de compléter :

Comment Bloks fonctionne-t-il ?

Bloks est une solution d’investissement 100 % passive. Vous n’avez qu’à sélectionner les biens dans lesquels investir sur la plateforme et Bloks s’occupe de tout :

• Le sourcing est réalisé par Bloks et ses fondateurs
  • Les fondateurs cumulent 50 ans d’expériences en immobilier, notamment commercial
• Après avoir sélectionné le bien, Bloks signe le compromis
• Une fois signé, Bloks finance le bien sur la plateforme
  • Comme investisseur, nous intervenons uniquement à cette étape en apportant notre contribution financière si le bien nous intéresse
• Une fois financé, Bloks achète le bien
• Le plus souvent, les biens seront déjà loués et ne demanderont pas de travaux
  • Vous recevez alors les loyers sur votre compte Bloks, les loyers reçus sont proportionnels au nombre d’obligations détenues
• Bloks et un gestionnaire s’occupent de toute la gestion locative, gèrent tous les soucis et imprévus qui se produiront pendant la vie du bien
• Vous bénéficierez de réduction chez le commerçant qui occupe le bien financé
• Après 10 ans environ, le bien est revendu ou refinancé et vous êtes remboursés du montant correspondant au prix de revente moins les impôts en fonction de votre nombre d’obligations.
  • Il est possible de réaliser une plus-value si le marché a progressé

Il est important de noter que le modèle de Bloks devrait évoluer quelque peu puisqu’ils souhaitent obtenir l’agrément en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) d’ici quelques mois. Si les changements sont significatifs, je ferais une mise-à-jour.

Exemple avec le premier bien proposé sur Bloks

Bloks, pour son premier bien, nous propose un bien typique de ce que nous pourrons trouver sur la plateforme à l’avenir. Il s’agit d’un restaurant de pied d’immeuble dans le 18^ème arrondissement de Paris avec un objectif de rendement locatif de 5,01 % pour un montant de 460 000 €.

Il s’agit d’un restaurant italien en place depuis 20 ans avec des avis tout à fait honorables/bons sur les différentes plateformes permettant de noter les restaurants. Ce type de restaurant n’a que peu d’intérêt à changer de local, ce qui devrait en faire un locataire fidèle et évitera la vacance locative.

L’expérience de l’équipe de Bloks

Un des critères les plus importants dans une start-up est son équipe et ici nous sommes servis puisqu’il y a plusieurs dizaines d’ années d’expériences cumulées dans l’immobilier, plus particulièrement dans l’immobilier commercial. Ces années d’expériences viennent naturellement avec des carnets d’adresses très fournis.

Gregory Touret est l’actionnaire principal de Bloks et occupe le poste de CEO, mais c’est surtout un entrepreneur expérimenté issu d’une famille qui aime l’immobilier. Ainsi, il a fondé l’ Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) DiverCity en 2011 qui est spécialisé dans l’immobilier commercial dans le Grand Paris . Il a aussi fondé Proximitis en 2015, qui est une solution de gestion immobilière.

Lauren Dannay est fortement impliquée dans le développement de Bloks, c’est une entrepreneuse qui en est à sa deuxième expérience dans un domaine connexe à l’immobilier puisqu’elle est la co-fondatrice de Whoomies. Elle est en charge des aspects Marketing et occupe le poste de CMO.

Olivier Gerard est la seconde caution « immobilière » de Bloks puisqu’il est dans le domaine depuis 1989 (je n’étais pas né …), tout au long de sa carrière, il a occupé des postes de directeur à différentes échelles dans des entreprises liées à l’immobilier commercial et de bureau (JLL, Cushman & Wakefield et CBRE). Il est aussi un des fondateurs de la société d’investissement et de gestion de portefeuille immobilier Mindson Capital. Il est en charge des investissements (Chief Investment Officer).

Et comment ne pas citer Mamadou Sakho (oui, le joueur de football) qui a décidé de prendre part à l’aventure Bloks. Il sera un ambassadeur de choix pour la solution.

Ils disposent déjà d’une équipe expérimentée avec :

• Arthur Durand, qui a 10 ans d’expérience comme gestionnaire d’investissement immobilier.
• Didier Hilhorst (Co-fondateur) et Jordan Bonnet responsable de l’expérience investisseur et de la technique chez Bloks. Ils ont tous les deux une énorme expérience également.

L’expérience de l’équipe est un gros point fort de Bloks et me laisse penser que nous sommes face à une solution qui va être un très sérieux concurrent aux acteurs en place.

Mon avis sur les avantages et inconvénient conférés par l’immobilier commercial

L’immobilier commercial est un type d’immobilier particulier, moins connu du grand public mais qui confère quelques avantages intéressants dans le cadre de l’immobilier fractionné.

L’immobilier commercial est une affaire de professionnel et à ce titre les locataires sont moins protégés, les baux sont plus longs, la maintenance est majoritairement à la charge du locataire, les locataires sont plus soigneux, ils payent souvent la taxe foncière et cerise sur le gâteau, il peut y avoir jusqu’à 12 mois de loyer en caution.

Tout propriétaire dans de l’immobilier résidentiel sait à quel point ces éléments sont appréciables puisqu’ils sont sources de conflit et de temps perdu.

Bien entendu tout n’est pas rose pour autant, en immobilier commercial, il est plus difficile de retrouver un locataire en cas de départ, il sera aussi potentiellement difficile de déloger un locataire pendant quelques mois s’il se met en procédure de sauvegarde ou en redressement judiciaire. Et dernier point, le commercial est moins résilient en temps de crise que l’immobilier résidentiel.

De mon point de vue, cette plus faible gestion (travaux, turnover etc…) nécessaire à l’entretien d’un parc immobilier commercial est une vraie force de Bloks qui va pouvoir concentrer ses efforts sur d’autres aspects de son produit et offrir un revenu plus stable aux investisseurs.

Que détient-on avec Bloks?

Lorsque vous financez un bien avec Bloks,  vous investissez en réalité dans une obligation. Une obligation est un titre de dette, ce qui veut dire que Bloks reconnaît avoir une dette envers vous dont les termes sont définis dans un contrat d’émission obligataire. Une obligation, comme un prêt, est tenue d’être remboursée et de payer des coupons (intérêts) selon les conditions énoncées dans le contrat.  

L’avantage de l’obligation est qu’il s’agit d’un produit financier réglementé (par l’AMF), qui est très utilisé par les états et les grandes entreprises pour se financer.

Dans le cas de Bloks, le contrat d’émission obligataire obligation explique que :

• Vous serez payés trimestriellement ou mensuellement par un coupon correspondant au loyer net (Charge, frais de gestion etc..)
• Vous serez remboursés à la hauteur du prix de vente après déduction des frais de ventes et impôts
  • En cas de refinancement, cela correspondra à la valeur vénale du bien
  • Si la somme restante après impôt est supérieure au montant levé initialement, vous recevrez une plus-value
  • L’inverse est également vrai, si l’immobilier ne performe pas bien pendant la période vous pourriez perdre de l’argent, le capital n’est pas garanti
• Dernier point extrêmement intéressant et important, les investisseurs disposent d’une hypothèque de premier rang sur le bien financé

Il y a une conséquence importante à cela, vous êtes créancier et non propriétaire du bien.

Je vous incite fortement à lire le contrat obligataire disponible sur la page de chaque bien, ce dernier contient les formules qui permettent de définir le rendement versé chaque mois et la potentielle plus-value. Il rappelle également les risques auxquels vous vous exposez.

Les frais de Bloks

Bloks vous propose une solution d’immobilier packagée et 100 % passive. Pour ce genre de produit, la question des frais est souvent épineuse, mais nous n’allons pas l’éviter pour autant, d’autant plus que Bloks n’a pas à rougir de ce point de vue.

Il y a 3 types de frais :

• Les impôts et taxes
  • Les frais de mutation (dit « de notaire ») de 7 % à 8 % du prix d’achat du bien 
  • La taxe foncière, elle sera généralement payée par le locataire
• Les frais des prestataires utilisés par Bloks : 
  • Aucun prestataire à l’achat du bien, grâce à l’expérience et au carnet d’adresse des créateurs de Bloks, ils sourcent eux même les bien
  • 3% à 4 % pour la gestion locative, ces frais sont inclus dans les frais de gestion pris par Bloks.
• Les frais Bloks :
  • 10 % du prix d’achat du bien pour la mise en place de l’investissement et le sourcing
  • 10 % des loyers perçus pour la gestion administrative et locative , incluant le prestataire qui s’occupe de la gestion locative

Les frais appliqués sont très proches de ceux proposés en SCPI, ils sont même un peu plus faibles que ces derniers puisque les SCPI ont, pour beaucoup, des frais peu connus supplémentaires (sur la l’achat et/ou la cession d’un bien  ou la gestion de travaux par exemple).

Conséquence des frais

Comme les biens seront réévalués régulièrement, il est probable qu’à la première réévaluation la valeur de votre obligation voit sa valeur se réduire.

En effet, comme à la revente du bien le montant remboursé est indexé sur la valeur nette d’impôts, la valeur de votre obligation se retrouvera indexée à la valeur réelle du bien.

Par exemple considérons un bien dont le prix de vente est 100 000 euros, vous avez 17 500 € de frais :

• 7 500 € de mutation
• 10 000 € pour Bloks

S’il n’y a pas de travaux, le montant total à lever est de 117 500 €.

Après 1 an :

• Le bien est réévalué à 102 000 €
• La valeur globale de l’opération baisse de 117 500 € à 102 000 €.
• Soit une baisse de 14,2 %

Il est important de noter, que vous subiriez le même phénomène, de manière plus ou moins atténué, si vous achetiez un bien en direct puisque vous n’échapperiez pas aux frais de notaire et rarement aux frais d’agence. Si vous passez par un chasseur, vous aurez aussi ses frais.

L’immobilier en France est un investissement à long terme, acheter une fraction d’immobilier ou un bien immobilier pour 2 ou 3 ans vous fera quasi systématiquement perdre de l’argent en investissement locatif.

Un niveau d’information trop faible sur Bloks.co (pour le moment !)

C’est LE point faible de la solution aujourd’hui. Il y a un manque de détails dans l’interface. Par exemple, pour trouver le détail des frais de mutation et de Bloks, il faut se référer au Document d’Information Synthétique car les détails ne sont pas présents (pour le moment) dans l’interface.  Les informations sur le loyer net (loyer brut – charges) sont aussi absentes.

Ce point est pris au sérieux par Bloks, qui a déjà ajouté un document « Résumé de Bail » peu après la publication de cet article dans lequel vous retrouverez les informations sur :

• Le locataire (SIRET, chiffres d’affaires)
• Le bien (surface, prix.)
• Le bail (loyer, date, indexation, caution, répartition des charges)
• Les différents frais à l’achat (notaire, bloks, hypothèque)

C’est encore perfectible, la mise en page doit être amélioré et il manque encore quelques informations importantes pour sélectionner notre investissement. Il faudrait au minimum :

• Les chiffres clés des dernières années du locataire (bilan et compte de résultat)
• Les hypothèses d’investissement (Scénario pessimiste, principal et optimiste)
• Les diagnostiques techniques du bien
• Les procès-verbaux d’assemblés générales de la copropriété

Mon avis final sur Bloks – Liste des points forts et faible

J’ai un avis positif, Bloks propose un produit financier réglementé contrairement à ce que l’on a pu voir chez certains concurrents.

Bloks utilise le réseau de ses fondateurs dans le domaine de l’immobilier commercial pour sourcer les biens. De par la nature commerciale des biens, ils seront généralement loués et il n’y aura pas de rénovation à prévoir à court terme. Cela permet de maintenir un niveau de frais acceptable.

L’utilisation de l’immobilier commercial me semble parfaitement cohérent pour ce type de produit d’investissement locatif avec les objectifs de ce dernier. Le risque d’impayé est plus faible et la vacance locative plus rare, ce qui permet de proposer des rendements plus stables dans le temps et avec moins de mauvaises surprises.

En bref, même si c’est un produit très jeune qui doit encore faire ses preuves et s’améliorer sur le niveau d’information transmis aux investisseurs, il y a de bonnes chances pour que j’y investisse dans les semaines/mois à venir.

Foire aux questions Bloks (FAQ)

SCPI vs Bloks

Avec des rendements locatifs, entre 4,5 % et 7 % Bloks vient chasser sur le territoire des SCPI de rendement. Il y a des avantages et des inconvénients aux deux investissements.

Avec Bloks vous aurez l’avantage d’une fiscalité ne dépassant pas les 30 %. Alors que la SCPI pourra être achetée de différentes façons pour correspondre aux besoins patrimoniaux des investisseurs (pour alléger la fiscalité ou préparer une transmission de patrimoine).

La SCPI vous permet d’acheter directement des portefeuilles complets alors que Blocks vous permet de créer votre portefeuille, en vous basant sur vos convictions.

Du côté frais, léger avantage à Bloks, mais ce n’est pas significatif.

Rappel des risques de Bloks

Il est important de rappeler que Bloks est un produit récent, nous n’avons que peu de recul sur la solution, il est important d’investir des sommes raisonnables le temps que la société fasse ses preuves.

➡️ Le rendement n’est pas garanti : le rendement affiché n’est pas garanti, il existe des risques liés à l’investissement locatif (vacance locative, impayé) et l’immobilier (travaux, dégradation) qui peuvent réduire le rendement de l’opération

➡️ le risque de perte en capital : Il y a un risque de perte en capital dans le cas où le bien immobilier perd de la valeur

➡️ le risque de liquidité : la liquidité n’est pas garantie et dépend de l’offre et de la demande. Bloks projette de mettre en place une marketplace courant 2023, la solution étant en cours de développement technique.  

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