Avis RealT 2024 – Après 3 ans d’investissement sur cette plateforme d’immobilier fractionné, je peux vous faire un retour complet. Pour rassurer les personnes qui sont réticentes à investir sur des produits liés à la blockchain, sachez que je vais montrer comment vérifier la légitimité du projet. Il est légitime (et sain) de se poser des questions.
Effectivement, RealT vous permet d’acheter de l’immobilier « tokenisé » c’est-à-dire investir dans des biens immobiliers pour profiter des produits locatifs et de la potentielle plus-value à la revente. Le mot tokenisé fait justement référence à la blockchain sur lequel sera inscrit votre « titre de propriété » qui n’est autre qu’une action.
Mon avis RealT pour l’année 2024 sera très factuel et le ton sera neutre durant une grosse partie de l’article. Si après lecture de mon analyse, il vous reste des questions, utilisez l’espace commentaire.
Mon avis sur RealT en 2024
RealT est une plateforme d’immobilier fractionné qui propose des biens principalement dans la Rust Belt (Détroit, Chicago, Cleveland etc..) au État-Unis. Vous pouvez investir dès 50 $, ce qui rend la solution accessible à tous les utilisateurs, avec des rendements de 7 % à 13 % net de loyer. Ce rendement élevé va avec un niveau de risque relativement élevé aussi, puisqu’il s’agit d’un secteur géographique compliqué.
À mon avis, une des grandes forces de RealT est de proposer ces services au travers de la blockchain, ce qui apporte des fonctionnalités très intéressantes. RealT n’oublie pas les investisseurs qui ne souhaitent pas avoir à gérer cet aspect avec la fonctionnalité « Walletless », qui permet d’investir sans avoir à se soucier de cet aspect blockchain.
Parmi les fonctionnalités possible grâce à la blockchain :
- Un marché secondaire relativement liquide (le YAM) ;
- La possibilité de faire levier ou d’obtenir des intérêts sur les loyers perçus (le RMM).
RealT offre aussi la possibilité de réinvestir automatiquement ses loyers dans des propriétés, ce qui permet de profiter de l’effet boule de neige. Ces fonctionnalités sont aujourd’hui uniques, et confère à RealT une avance indéniable sur ses concurrents.
Résumé de l’avis RealT
Points forts
- Une expérience utilisateur très agréable
- Dès 50 $
- Le nombre de propriété proposé
- Vacances locatives correct
- Fonctionnalité très riche grâce à la blockchain
- Le développement en cours du walletless
- Communauté très impliquée (outils de suivi, statistiques etc.)
Points faibles
- Description de projets à améliorer
- Aucune statistique fournie pas RealT
- Limite actuelle du Walletless
- Incertitude fiscale (aucun dogme fiscal existant)
- Investissement potentiellement peu liquide
- Risque de perte en capital
Mon avis RealT en vidéo, et bilan de mon expérience
Il y a quelques mois, je présentais mon expérience et mon avis RealT au travers d’une vidéo sur ma chaîne Youtube. Je vous invite à regarder cette vidéo en complément de l’article. Ayez en tête que cette vidéo est une vision à un instant précis et que cet article sera, lui, mis à jour régulièrement.
L’avis des investisseurs de RealT en 2024
Globalement, les avis RealT sont excellents. En octobre 2024, les investisseurs gratifient La Première Brique de 4,8/5 avec 495 avis sur Trustpilot.
RealT est globalement bien perçu comme une plateforme d’investissement innovante, fiable et accessible :
- Les utilisateurs sont globalement très satisfaits des rendements offerts ;
- Les paiements des loyers sont réguliers et effectués chaque semaine ;
- Peu de retards ou de problèmes majeurs signalés ;
- Son faible seuil d’entrée est souvent mis en avant ;
- L’équipe est saluée pour sa transparence, sa communication régulière et son engagement…
Cependant, des améliorations pourraient être apportées en termes de diversification des propriétés, de simplification pour les débutants, et de réduction des frais et des délais d’entrée en jouissance.
Présentation générale et fonctionnement de RealT
Quels types de biens sont proposés ?
RealT est une société qui rend accessible l’immobilier au plus grand nombre.
Concrètement, la plateforme en ligne RealT met à disposition des biens tokenisés. Derrière ce terme se cache une procédure en plusieurs étapes :
- Trouver des biens immobiliers : repérage et vérification de la qualité des biens ;
- Préparer le bien pour la mise en vente sur RealT : rénovation, recherche de locataire, changement de locataire, etc. ;
- La propriété est transmise à la société qui gérera ce bien : mise en place de la tokenisation ;
-
RealT met en vente « la propriété » sur son site web en deux phases :
- une première avec 80 % des tokens,
- 12 h plus tard, une deuxième vague de token est commercialisée avec les 20 % restants.
Je mets « la propriété » entre guillemets, car, lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.
Cela a plusieurs conséquences :
- Vous n’êtes pas propriétaire direct, mais actionnaire d’une société ;
- Les loyers perçus sont des dividendes (ou des retours sur capitaux), d’après les derniers éléments que nous avons.
| Type plateforme | Immobilier Fractionné |
| Type d’immobilier | Rendement |
| Agréments | Régulation des actions |
| Pays | USA 🇺🇸 |
| Dirigeants et fondateurs | Jean-Marc Jacobson Remy Jacobson |
| Année de création | 2019 |
| Avis clients (Trustpilot) | 4.4 / 5 |
| Rendement locatif moyen | 10,4 % |
| Investissement minimum | 50 $ |
| Montant financé | > 132 000 000 $ |
| Bonus parrainage | Aucun, 2 % pour le parrain |
Des outils communautaires d’une grande qualité
La plateforme d’immobilier fractionné RealT a construit l’une des communautés les plus (pro)actives du monde de l’investissement et cette dernière permet de significativement améliorer l’expérience RealT, alors… merci à eux !
Ils mettent à disposition plusieurs outils :
- Un wiki complété par la communauté qui détaille le fonctionnement de RealT ;
- La communauté propose également des outils :
- un dashboard pour suivre ses investissements,
- des statistiques globales sur RealT ;
- Des échanges réguliers sur Telegram.
RealT est-il fiable/régulé ?
RealT opère en conformité avec les lois américaines en matière de tokenisation d’actifs. Les tokens proposés représentent des parts de sociétés (LLC ou INC) détenant les biens immobiliers. Les sociétés détentrices des biens sont enregistrées dans au Delaware.
RealT collabore avec les autorités de régulation, notamment la SEC (Securities and Exchange Commission) aux États-Unis, pour assurer la conformité de ses opérations.
En ce qui concerne la transparence, il est possible de vérifier l’existence et la propriété des biens immobiliers via les registres publics américains. Cela permet de vous assurer que les propriétés sont bien détenues par les sociétés liées à RealT.
Selon moi, RealT est une plateforme fiable qui opère dans un cadre légal et régulé.
RealT devient accessible à aux investisseurs débutants !
En septembre 2022, RealT a annoncé une EXCELLENTE nouvelle pour toutes les personnes qui hésitaient encore à franchir le pas. Vous pouvez maintenant investir dans RealT avec le mode « Walletless », sans interaction avec la blockchain.
Bien commencer avec le walletless proposé par RealT
Le walletless vous permet de commencer en douceur. Vous n’avez besoin d’aucune connaissance en blockchain.
Pour accéder à cette fonctionnalité, il suffit :
- De créer votre compte ;
- Passer le KYC ;
- Aller dans « My Account puis Portfolio » ;
- Choisir le mode « Walletless ».
Cette fonctionnalité vous permettra :
- D’acheter des fractions de maison en carte bancaire ;
- De recevoir vos premiers loyers sur votre compte ;
- Vous pourrez réinvestir automatiquement dans les maisons dédiées aux réinvestissements ;
- De revendre vos factions de maisons ;
- De récupérer votre solde avec des frais raisonnables.
Les fonctionnalités sont encore limitées, mais plusieurs évolutions sont prévues ou à l’étude. Néanmoins, ces dernières ne semblent pas forcément prioritaires aujourd’hui :
- Dans un avenir proche, vous pourrez automatiser la récupération des loyers directement sur votre compte en banque ;
- Dans un avenir proche, vous pourrez acheter de nouveaux tokens avec le solde de votre compte ;
- RealT étudie la possibilité que vous puissiez participer au marché secondaire.
Techniquement, comment ça fonctionne ?
Je ne vais pas rentrer dans le détail, mais il est important de comprendre la base. Vos tokens ne sont pas détenus par RealT, vos tokens sont dans la blockchain (sur un smartcontract) à votre nom. Vous restez propriétaires de ces tokens.
Ce point extrêmement important d’un point de vue comptable : les tokens ne sont pas inscrits à l’actif (ce que détient une société) de la société RealT. En cas de faillite, le liquidateur ne pourra pas vous prendre vos tokens pour rembourser les dettes de RealT contrairement à ce qui se passe pour des sociétés comme Celsuis.
Mon avis détaillé sur l’interface RealT
RealT propose un site web : realt.co. Ce dernier est amélioré en continu depuis que j’ai débuté mes investissements. Si vous lisez cet article dans quelques mois, il est possible qu’il y ai encore de nombreuses améliorations.
La page d’accueil est classique, et il n’y a pas grande chose à redire sur cette dernière. Vous y retrouverez quelques informations sur le but et l’objectif de RealT ainsi que les dernières maisons proposées à la vente.
Depuis la page d’accueil vous pouvez accéder à un ensemble de fonctionnalités :
- Marketplace ;
- DeFi ;
- Sell Tokens ;
- Team ;
- Learn ;
- FAQ ;
- Blog ;
- My Account.
La Marketplace RealT
La marketplace liste les biens en vente et les derniers biens vendus. La présentation de RealT est succincte, mais efficace :
- La photo principale du bien ;
- L’adresse du bien ;
- Les caractéristiques principales : montant de l’acquisition, prix d’un token, le rendement attendu et le type de propriété.
Toutes ces infos vous permettent d’avoir un aperçu du bien en quelques secondes. Mais pour vous faire votre avis, il faut vous rendre sur la fiche descriptive du bien.
Fiche descriptive du bien
La fiche descriptive contient des photos supplémentaires, 2 à 3 paragraphes avec une description succincte du bien et de la ville.
Ces deux paragraphes sont les points faibles de la description des biens. Il mériterait d’être enrichi pour mieux comprendre le contexte du bien (ville, quartier, voisinage direct). RealT est très transparent et partage ce genre d’informations très régulièrement lors des community calls (live youtube toutes les 2 semaines). De mon point de vue, il est important que tous les investisseurs aient le même niveau de connaissance.
Un tableau avec 3 onglets vient compléter cette description.
Les points clefs
Dans ce premier tableau, vous retrouvez la date de début de location, la tokenomics (nombre de token, prix, loyer), mais aussi les informations principales sur la propriété :
- Le type de bien et le nombre de lot ;
- Le quartier ;
- L’année de construction ;
- Le type de location (LCD, longue durée, loyer sponsorisé, etc.).
Le montage financier
Le second onglet du tableau montre le montage financier, la composition du prix de vente :
- Le prix d’achat ;
- Les 10 % de frais de RealT ;
- La réserve initiale pour les petites réparations ;
- La réserve pour la rénovation initiale.
Cela détaille également les loyers ainsi que les frais appliqués sur ces derniers :
- Les frais de la gestion immobilière (6 % à 8 %) et de RealT (2 %) ;
- Les frais de maintenance ;
- Les taxes de propriétés
- L’assurance
- L’électricité ;
- Etc.
Ce volet est très important. En recoupant aux autres informations disponibles (surface, nombre et type de lot), vous pouvez en conclure plusieurs informations importantes :
- Le bien est-il bien acheté ?
- Le bien est-il bien loué ? Il y a-t-il un potentiel d’augmentation du loyer ?
Des détails supplémentaires
Le dernier onglet permet d’obtenir des détails techniques supplémentaires sur la propriété :
- La surface ;
- Le type de construction (mur, toiture, fondation) ;
- Le système de chauffage et de climatisation ;
- Les places de parking.
La revente de tokens
La revente de token est possible depuis le menu principal « Sell Tokens » ou depuis le portefeuille, grâce au bouton « Sell ». Vous débarquez sur une interface qui vous permet de sélectionner le réseau sur lequel vous serez payé.
Vous pouvez sélectionner la propriété à revendre ainsi que la quantité de tokens à revendre. Si vous souhaitez revendre des tokens de plusieurs propriétés, il faire une demande par propriété.
Le contenu de votre portefeuille d’investissements
Vous pouvez visualiser l’ensemble de vos propriétés, mais aussi le paramétrage de votre portefeuille depuis « My Account » puis « Portfolio« .
La première partie vous rappelle les informations de la livraison des tokens avec l’adresse et le réseau (Gnosis ou Ethereum) utilisé actuellement, ainsi que la liste des portefeuilles enregistrés dans le passé. Par ailleurs, vous pouvez changer de portefeuille ou de réseau.
Ensuite, vous retrouvez la gestion de vos loyers et des maisons de réinvestissement. D’ici, vous pouvez choisir le réseau de réception des loyers ou d’investir dans la maison de réinvestissement.
Pour terminer, vous avez la liste des propriétés que vous détenez. Vous pouvez également vendre des tokens ou demander à être whitelisté sur des propriétés.
Votre compte et vos informations
Depuis le menu « My Account« , vous avez accès à un ensemble de fonctionnalité :
- Vos informations personnelles ;
- Vos ordres d’achats et de réinvestissement ;
- L’affiliation / Le parrainage ;
- Les documents produits par RealT (rapport de loyer).
Learn, FAQ et blog
Learn vous permet d’avoir une présentation du fonctionnement global de RealT alors que la FAQ va répondre à plus de questions pratiques sur RealT.
Le blog quant à lui permet de communiquer sur les nouvelles fonctionnalités et les nouveautés autour de RealT.
Team
Vous retrouverez le profil de la plupart des collaborateurs de RealT, ce qui vous permet d’en savoir plus sur le parcours des membres de l’équipe et voir que RealT investis massivement à la fois dans le développement technique (7 personnes) mais aussi dans le légale et l’administratif (5 personnes).
Mon avis sur le service client de RealT
Au fil de mes trois années d’investissement avec RealT, j’ai eu l’occasion d’évaluer la qualité du service client proposé par la plateforme.
Mon expérience avec le service client de RealT est globalement positive. L’équipe est accessible et réactive aux demandes des investisseurs. RealT gagnerait à produire des relevés d’activités plus détaillés afin de répondre aux besoins de ces investisseurs en termes de déclaration fiscale.
Optimiser vos investissements RealT avec le RMM
Le RMM est un des outils développés par RealT qui démontre toute la puissance et la pertinence de leur modèle. Je vais faire court car le RMM mériterait un article complet.
Le RMM est basé sur AAVE, un protocole de lending DeFi. Ainsi sur le RMM, vous pourrez :
- Mettre en collatéral (garanti) certains de vos tokens RealT ;
- Emprunter jusqu’à 50 % du montant placé en garantie à un taux qui est en général entre 6 % et 9 % ;
- Pour emprunter, il faut des prêteurs. Vous pourrez placer vos stables (dont vos loyers) pour générer des intérêts.
Vous pourrez utiliser le montant emprunté pour :
- Investir les stablecoins en cryptomonnaie ;
- Racheter de nouveaux tokens RealT pour générer des loyers entre 8 % et 12 % ;
- Et même récupérer de la monnaie fiat (euros), et vous constituer un apport pour un projet immobilier physique !
Si vous voulez approfondir vos connaissances sur le RMM, je vous invite à regarder la vidéo dédiée :
Comment vérifier que RealT n’est pas une arnaque ?
La première question à se poser est de savoir s’il est possible légalement de faire ce que propose RealT. Et effectivement, certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise, les actions, sont représentés par des tokens. Pour le reste, le principe est le même qu’une société « classique ».
Prenons un exemple :
- La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée ;
- Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens ;
- Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10 % de la société.
La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.
Maintenant, est-ce que la société RealT est sérieuse ou est-ce une arnaque ?
Point légale sur les actions tokenisées de RealT
Les tokens RealT sont considérés comme des security token car ils ont la particularité d’être directement ié à un véritable actif financier (les fameuses actions).
Dans ce cas, l’administration Française considère que vous possédez ce que représente le token, c’est-à-dire une action et pas simplement une simple cryptomonnaie comme peuvent l’être le Bitcoin et l’Ethereum.
Mon avis sur la structuration de RealT
RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.
Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chacune de ces sociétés est société « fille » de la LLC principale. Elles sont indépendantes et possèdent uniquement le bien.
Afin de nous assurer que tout cela correspond à la réalité, nous allons vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, que les sociétés existent et que les LLC possèdent effectivement les biens.
Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :
Depuis début 2022, RealT a fait de petits ajustements pour répondre à des contraintes réglementaires liées au nombre d’investisseurs étrangers croissant. Le principe reste exactement le même, mais le type de société qui détient le bien est une INC.
RealToken Inc.
Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :
- Lister le bien lors de la vente sur realt.co ;
- Gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales, etc.) ;
- Mettre en place les solutions techniques de paiement sur la blockchain.
RealToken LLC
Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.
Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer. Elles sont introuvables sur le registre des sociétés.
Je ne peux pas vérifier l’existence des séries via le registre des sociétés
Lien entre la LLC Series et le bien immobilier
Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notariés. D’ailleurs, il m’a permis de découvrir que RealT utilise des sociétés comme MICHIGAN REALTOKEN I LLC pour réaliser l’achat et préparer le bien pour la vente aux investisseurs et transmettre à la LLC Series.
Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :
- Prenons le bien à l’adresse 8342 Schaefer Highway à Détroit ;
- On peut trouver l’achat de la propriété par RealT à l’ancien propriétaire ;
- Puis le transfert de propriété de MICHIGAN REALTOKEN I LLC à la Series 9.
Comment trouver les informations pour d’autres propriétés RealT ?
Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration a entre 6 et 9 mois de retard en ce début 2021.
La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, nous pouvons effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, saisissez le nom de la société dans le troisième champ de recherche.
Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :
Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.
Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».
Avec le changement de structuration, au travers de INC, il est possible que cette démarche de recherche évolue.
Le travail de RealT avec les régulateurs
La plateforme d’immobilier fractionné travaille étroitement avec les régulateurs, pour plusieurs raisons :
- Ils deviennent trop gros pour passer dans les exemptions ;
- Ils souhaitent étendre le produit à d’autres pays.
Ainsi grâce à ce travail de fond, les investisseurs qualifiés américains commencent à investir sur la plateforme aux côtés des investisseurs internationaux. RealT continue de travailler avec le régulateur pour élargir cette possibilité à tous les citoyens américains.
Côté français nous ne sommes pas en reste : RealT travaille étroitement avec l’AMF, et on le constante, Jean Marc Jacobson est régulièrement en France lors des appels communautaires.
On commence à en voir le résultat avec la publication de Documents d’Informations Synthétiques (DIS) sur chacun des projets depuis juin 2022. Je vous incite fortement à lire cet exemple de DIS, ce dernier contient des informations très intéressantes.
Globalement, on va vers une réglementation plus étroite de cette plateforme d’immobilier fractionné, ce qui est probablement complexe pour les équipes de RealT, mais valide le sérieux de l’entreprise.
NB : Cette version de DIS m’a été partagé par RealT, ils ont volontairement retiré du contenu afin de protéger certaines informations.
L’équipe RealT : experts de l’immobilier et de la blockchain
Sur certains scams, l’équipe permet de détecter des failles potentielles (incohérence dans le parcours, illustres inconnus, etc.).
Les fondateurs de Realt
Sur le site de RealT, les frères Jacobson partagent leur histoire entrepreneuriale qui est composée principalement de société liée à la blockchain, mais également d’immobilier.
En recherchant, j’ai pu trouver plusieurs d’articles en lien avec les sociétés cités et les frères Jacobson. Il y a aussi un site web dédié à un projet immobilier important de Rémy Jacobson en Floride. Je trouve également des traces de Gary Krat qui est le dernier arrivé dans l’équipe dirigeante.
L’histoire de l’équipe dirigeante est cohérente et l’on trouve des traces de leurs anciennes sociétés associées à leur nom. Il n’y a pas de mauvaises surprises à ce niveau-là, non plus.
La communication de l’équipe
Cette équipe de fondateurs et les employés sont accessibles et proposent des échanges réguliers avec la communauté sur les réseaux sociaux (Discord, Telegram) et lors de conférence interactive bimensuelle sur YouTube en français ET en anglais. Ils proposent également des tutoriels.
De manière générale, ils ne cachent pas les difficultés qu’ils rencontrent et cette transparence donne une certaine confiance en l’équipe. Depuis mi-2022, l’équipe est plus sur la défensive et partage un peu moins d’informations que dans le passé. La concurrence qui se développe et la pression des investisseurs pour avoir des deadlines ne doit pas être étranger à cela.
À mon avis, RealT développe un produit novateur avec une équipe de taille modeste. Il y a parfois quelques couacs, voire quelques beaux ratés, ce qui engendre un peu de frustration du côté investisseur. Avec une vingtaine de personnes dans l’équipe, la qualité des nouvelles fonctionnalités s’améliore progressivement. Cependant, il faut garder à l’esprit que l’équipe évolue dans un environnement législatif et technique très changeant. Parfois, avant même qu’une fonctionnalité sorte, elle est obsolète et doit être redéveloppée.
Cependant, tout n’est pas rose, avec un nombre de propriétés croissant, RealT semble à la peine pour réaliser certaines tâches administratives de suivis de propriétés. Nous avons beaucoup de retard sur les réévaluations des propriétés et les assemblés générales obligatoires des sociétés « INC » sont en retard. Il va être temps pour eux d’agrandir leurs équipes.
Quels sont les frais de RealT ?
Les frais à l’achat
Lors de l’acquisition de tokens représentant des parts de propriétés immobilières, RealT applique des frais de 10 % sur le prix d’achat du bien. Ces frais couvrent plusieurs services offerts par la plateforme :
- Le sourcing et la sélection des biens ;
- La préparation des biens (rénovation, mise aux normes, etc.) ;
- La tokenisation.
Ces frais sont intégrés dans le prix du token et sont clairement détaillés dans le montage financier de chaque projet, accessible sur la fiche descriptive.
Les frais de gestion locative
Une fois le bien acquis et mis en location, des frais sont prélevés sur les loyers perçus :
- Les frais de gestion immobilière : 6 % à 8 % des loyers perçus ;
- Les frais de RealT : 2 % des loyers perçus.
Les frais de transaction
Si vous choisissez d’acheter des tokens avec votre carte bancaire, des frais supplémentaires peuvent s’appliquer pour compenser les frais de transaction bancaire (de 2 à 3 % selon les moments). De plus, des frais de change peuvent être facturés par votre banque si la transaction est en dollars américain.
En cas de paiement en cryptomonnaies, vous devrez payer les frais de transaction qui sont plus ou moins importants selon la cryptomonnaie et la chaine choisie.
Les frais à la revente
Si vous décidez de revendre vos tokens, plusieurs options s’offrent à vous :
- Vous pouvez revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine directement à RealT, avec un frais de 3 % sur le montant de la transaction ;
- Il est possible de revendre vos tokens sur le marché secondaire via la plateforme YAM. Les frais dépendent du réseau blockchain utilisé et des éventuels frais de transaction liés.
Quelle est la fiscalité pour les revenus de RealT ?
Après plus de deux ans de doute sur la question, RealT a eu une réponse ferme et nous a communiqué que les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières (des actions en l’occurrence). Cependant, il reste un doute sur la nature des revenus que nous percevons. La solution la plus simple est de considérer cela comme des dividendes en provenance des USA.
Pour les propriétés aux USA :
- Lorsque vous recevez vos « loyers », il s’agit de dividendes qui proviennent des USA :
- il faudra les déclarer comme des dividendes étrangers ;
- Les plus-values réalisées sur les maisons doivent être déclarées également ;
- Pour le moment, aucun prélèvement à la source n’est réalisé. Vous serez probablement prélevé à 30 % en France.
L’autre possibilité est due au fait que RealT explique que nous ne recevons pas des dividendes, mais des « return of capital ». Je vais prendre des pincettes ici, car il reste des zones d’ombre :
- Il s’agirait d’un remboursement du capital social de la société ;
- Dans ce cas, nous ne serions pas imposés immédiatement (comme c’est le cas aux US) ;
- Mais il est fort probable que nous soyons imposés plus dans le futur.
Il est important de préciser que personne n’est certain de la solution à choisir. Dans tous les cas, je vous conseille fortement d’ajouter une « mention express » (champs texte en fin de déclaration) à votre déclaration d’impôt pour expliquer votre position. Ainsi, en cas de redressement, vous ne devriez pas être pénalisé puisque vous expliquez de bonne foi vos doutes et votre parti pris.
Mon avis sur les axes d’amélioration possibles de RealT en 2024
Des informations complémentaires sur les biens présentés
Ces derniers mois, la plateforme d’immobilier fractionné a fait beaucoup d’efforts sur la clarté des informations, notamment sur les fiches de ventes d’immeubles. Cependant, j’ai partagé de nombreuses suggestions à l’équipe pour améliorer cette description.
Les ventes sont concentrées sur quelques villes (Détroit, Chicago majoritairement), il serait très intéressant pour les investisseurs d’avoir une analyse du marché de l’immobilier de ces villes. On pourrait y retrouver :
- Une analyse du marché de l’état, de la ville et du quartier ;
- L’évolution du prix dans la zone du bien ;
- Les dernières ventes de comparables ;
- Les gros employeurs et services à proximité ;
- La criminalité ;
- Etc.
En somme, une partie les informations utilisées et récoltées dans le choix des acquisitions par l’équipe de RealT.
L’inconnu de la fiscalité de RealT
La fiscalité à appliquer n’est pas encore claire, et il faudrait que RealT apporte quelques éléments supplémentaires pour permettre aux Français d’avoir moins de doute sur la fiscalité à appliquer. En plus de cette fiscalité, et une meilleure communication est importante :
- Être plus clair sur les déclarations faites par RealT aux USA ;
- Être plus clair sur les potentielles déclarations à réaliser par les investisseurs aux USA ;
- Proposer un relevé des dividendes (existe déjà) et un relevé des plus-values idéalement.
Améliorer la gestion administrative des propriétés
La gestion immobilière semble être bien réalisé comme en témoigne la faiblesse du turn-over, qui peut s’expliquer par le choix de RealT de ne pas réévaluer les loyers des propriétés dans un contexte d’inflation.
Cependant, j’ai quelques petites choses à redire sur la gestion administrative dans laquelle RealT ne met pas assez de moyens :
- Il y a des retards importants sur les réévaluations ;
- Nous attendons toujours les premières Assemblées générales des INC.
Il devient urgent de recruter une personne, au moins, dédiée à ces aspects.
Retrouvez mes avis et analyses des biens de la plateforme RealT
Je partage très régulièrement des analyses et descriptifs de projets de RealT mais aussi de biens d’autres plateformes d’immobilier fractionné / tokenisé et de financement participatif, notamment immobilier.
Pour avoir accès à ces analyses, je vous invite à rejoindre le canal Télégram de la communauté.
Les risques inhérents à la solution proposée par RealT
À mon avis, RealT propose des actifs sur plusieurs domaines risqués, les cryptomonnaies et l’immobilier. De plus, de nombreux défis attendent l’équipe de RealT dans les mois à venir. Le premier défi est réglementaire, toutes les activités autour de la finance décentralisée sont en train d’être régulées, apportant parfois des contraintes supplémentaires à RealT.
Ce premier risque s’accompagne d’un risque technique : la blockchain, un élément technique qui pourrait « planter ». Bien que cela ne soit jamais arrivé, RealT conserve une copie de ce qui se passe dans la blockchain pour limiter ce risque.
Le risque immobilier est probablement le risque le plus important à évaluer lors de vos investissements. Les produits proposés proposent certes des rendements relativement élevés, mais si ce rendement est élevé c’est que les marchés de cette zone sont compliqués. Prenons l’exemple de Detroit qui est une ville en reconstruction. C’est donc un pari : si la ville ne se relève pas, les prix des biens et les loyers pourraient flancher.
Dans le risque immobilier, il faut aussi intégrer les vacances locatives, que le bien puisse être dégradé lors de la location ou encore que la plupart des propriétés sont relativement âgés et nécessite des rénovations régulières.
Il est possible que RealT fasse faillite. C’est une start-up très prometteuse, mais de nombreuses start-up font faillite, c’est donc un risque à considérer. Rassurez-vous, vous ne perdrez pas vos tokens ou vos propriétés, mais cela compliquera la gestion, car il faudra :
- Définir un gestionnaire par propriété ;
- Et les investisseurs devront définir s’ils souhaitent continuer l’exploitation avec ce gestionnaire ou revendre le bien.
Mon avis final sur l’immobilier fractionné chez RealT en 2024
À mon avis, il n’y a aucun problème avec RealT sur les différents éléments que j’ai analysés. Bien que ce genre de business soit récent, il semble répondre aux obligations légales. J’ai pu vérifier le lien entre plusieurs projets vendus sur la plateforme et des biens immobiliers grâce aux registres notariaux. Même s’il y a des retards dans la publication des actes notariaux (due à l’administration), nous avons pu vérifier que RealT vend des maisons réelles.
Globalement, j’ai un avis positif sur RealT : le projet est avant-gardiste mais propose une alternative intéressant pour investir dans l’immobilier US. C’est pourquoi RealT occupe aujourd’hui une part importante de mon portefeuille de crowdfunding.
Pour finir, je vous invite à posez vos questions en commentaire si vous avez encore des points de doutes sur RealT.
Résumé de l’avis RealT
Points forts
- Une expérience utilisateur très agréable
- Dès 50 $
- Le nombre de propriété proposé
- Vacances locatives correct
- Fonctionnalité très riche grâce à la blockchain
- Le développement en cours du walletless
- Communauté très impliquée (outils de suivi, statistiques etc.)
Points faibles
- Description de projets à améliorer
- Aucune statistique fournie pas RealT
- Limite actuelle du Walletless
- Incertitude fiscale (aucun dogme fiscal existant)
- Investissement potentiellement peu liquide
- Risque de perte en capital
Disclaimer
Les liens vers RealT sont des liens d’affiliations/parrainages. La plateforme est une partenaire d’Investissement Faciles, cependant cet article ne fait pas partie du « deal ». Je suis donc libre de donner l’avis que je souhaite !
FAQ : les questions récurrentes pour mieux comprendre et investir sur RealT
Faut-il choisir la blockchain Gnosis Chain (ex-xDai) ou Ethereum ?
Ici, le choix est sans appel à mes yeux. Lors de la configuration de votre compte, il vous sera demandé de choisir la blockchain sur laquelle vous allez recevoir les loyers et les tokens. Il est fortement recommandé de choisir Gnosis Chain si vous n’utilisez pas le walletless.
Sur Gnosis Chain, vous pouvez faire quelques centaines de transactions avec 1$ alors qu’il vous faudra plusieurs dollars par transaction sur Ethereum.
Comment acheter des tokens RealT ? Plusieurs solutions possibles
La plus simple : acheter des tokens avec votre carte bancaire
Il est possible d’acheter vos tokens RealT directement en carte bancaire. Attention cependant aux frais de change qui sont appliqués par les banques traditionnelles qui peuvent vous coûter cher.
Il y a quelques solutions peu coûteuses :
- Boursorama Banque avec sa carte Ultim (parrainage possible) ;
- N26 ;
- Wise, que j’utilise régulièrement ;
- Revolut.
RealT est susceptible d’applique un frais supplémentaire pour compenser les frais de CB.
Le moins de frais : paiement en cryptomonnaies
Il est possible de payer dans différentes cryptomonnaies (BTC, ETH, USDT, LTC, xDai et USDC) via différentes blockchains. Vous avez quelques heures au maximum pour faire le payement à compter de votre réservation dans ce cas. Il est possible de payer depuis un de vos wallets ou depuis un exchange.
Pour réduire les frais, voici les possibilités les plus intéressantes à mes yeux :
- Payer en LTC pour profiter des frais de réseaux faibles. Vous pouvez passer par une exchange, mais il existe toujours un risque que le payement soit trop lent ;
- Payer en xDai ou USDC, soit grâce aux loyers collectés. Vous pouvez aussi alimenter votre portefeuille grâce à Mt Pelerin (lien de parrainage) qui propose un niveau de frais intéressant.
C’est la solution la plus optimale pour éviter les frais de CB pris par RealT.
Pour optimiser la boule de neige : réinvestissement des loyers sur Gnosis Chain
Cette plateforme d’immobilier fractionné vous permet d’investir sur des tokens avec vos loyers de 3 manières :
- Le réinvestissement autotmatique dans une maison dédiée ;
- Payer avec les USDC ou XDAI sur Gnosis lors des ventes traditionnelles ;
- Rachat sur le marché secondaire (voir plus bas).
Le marché secondaire via la Finance Décentralisée (DeFi)
Deux solutions peuvent vous permettre d’acheter des tokens à d’autres investisseurs si vous êtes sur Gnosis Chain via l’échange avec le YAM, un dérivé de SwapCat géré par l’équipe RealT
Attention : vous devez être white listé sur les propriétés que vous essayez d’acheter. Si vous ne possédez pas encore le token, il faut faire une demande via RealT.
Définition : Que veux dire être « whitelisté » ?
Les propriétés sont achetables via des protocoles DeFi (LevinSwap, SwapCat etc..), pour des raisons légales évidentes. Pour ce faire, il est nécessaire de connaître l’identité de tous les acheteurs. C’est pour cela qu’il faut que RealT vous whitliste sur les propriétés.
Si votre identité est vérifiée, vous pouvez demander à vous faire whitelister sur toutes les maisons, possible via votre portefeuille sur le site internet de RealT.
Comment revente ses RealToken (token RealT) ?
Solution 1 : directement à RealT
Comme décrit au-dessus, il est possible de revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine à RealT contre des frais de 3 % de la valeur du token.
Revendre grâce au YAM et la Finance Décentralisée (DeFi)
Une des grosses forces de RealT est que les propriétés sont tokenisées. Par conséquent, vous pouvez revendre vos tokens grâce au YAM, un dérivé de SwapCat directement géré par l’équipe de RealT.
Comment sortir mes loyers RealT distribués en USDC/XDAI vers des euros ?
Il existe beaucoup de façon de faire, mais je vais vous donner la plus simple, utiliser la fonctionnalité de retrait de MtPelerin, que ce soit directement depuis l’application ou le BridgeWallet.
Il est également possible de :
- Déposer du xDai sur Ascendex ;
- Utiliser un bridge (comme Connext) pour passer par la Binance Smart Chain, puis Binance.
Disclamer : je détiens quelques actions MtPelerin pour profiter des avantages qu’elles donnent (Tokens MPS)
RealT a-t-il prévu de se diversifier dans d’autres pays en 2024 ?
Realt a proposé quelques propriétés au Panama et prévoit de s’étendre à l’Europe dans les mois et années à venir. Il est difficile de se projeter sur une date, RealT est au carrefour de plusieurs réglementations (cryptomonnaies, immobilier, crowdfunding) et chaque pays dispose de ses complexités juridiques.
Par exemple, le modèle actuel de RealT (actionnaire d’une société qui détient le bien), n’est pas viable en France et dans beaucoup de pays d’Europe car il existe une notion de société à prépondérance immobilière qui réponds à un cadre réglementaire particulier.
Il est possible que le modèle de RealT soit amené à évoluer pour répondre aux contraintes réglementaires des différents pays. Affaire à suivre !
Que se passe-t-il en cas de travaux sur une propriété RealT ?
Pour les petits travaux, il existe une réserve de maintenance qui permet de gérer ces travaux sans impacts majeurs sur le payement des loyers. Une réflexion est menée pour assurer la pérennité de cette cagnotte (l’alimenter avec les loyers par exemple).
Pour les rénovations plus profondes et importantes, il faut déjà savoir que :
- Les travaux de rénovation importants sont réalisés à l’achat ;
- RealT prend de bonnes assurances. En cas de sinistre, les investisseurs sont bien couverts.
Cependant, dans quelques années, cela sera inévitable. Si le fond de maintenance ne suffit pas, RealT avancera les fonds qu’ils récupèreront sur les futurs loyers. Nous aurons probablement quelques mois sans loyer. Ce point montre l’importance de la diversification.
Comment sont réévalués les propriétés et les loyers ?
La réévaluation des propriétés devait théoriquement être réalisé tous les ans et le token est réévalué en conséquence. Cependant, le coût élevé, notamment pour les immeubles, et les délais pour les réévaluations sont en train de leur faire revoir leur feuille de route sur ce point. J’apporterai des précisions quand des décisions seront prises.
En cas de réévaluation, RealT retire les 10 % de frais pris à l’achat de la valeur de la propriété. Si la valeur du bien d’augmente pas, la valeur du token perdra 10 %.
Pour les loyers, cela est différent. Aux USA, les loyers peuvent être réévalués librement à la fin du contrat de location (durée de 1 an en général).
La politique de RealT est :
- De tirer le maximum de leurs logements ;
- D’appliquer les réévaluations importantes (si l’indice de loyer augmente fortement) ;
- Mais d’être plus coulant pour les petites réévaluations pour fidéliser les locataires ;
- Les loyers subventionnés sont soumis à des règles de réévaluations strictes ;
- De faire les choses en bonne intelligence car la vacance locative coûte cher !
Quelle est la durée d’un investissement chez RealT ?
Il n’y a pas de date de fin prévue pour les investissements sur RealT. La plateforme en ligne peut mettre en vente les biens dès lors qu’ils ont une bonne opportunité. En tant qu’investisseur, vous pouvez revendre à RealT ou sur le marché secondaire (YAM).
Que se passe-t-il en cas d’impayés ou de vacances locatives ?
Vous ne recevez pas de loyer des lots inoccupés car les versements correspondent aux loyers nets perçus.
Est-ce que RealT est adapté aux investisseurs débutants ?
Oui, grâce au mode Walletless. Vous pourrez commencer à investir avec RealT sans avoir besoin de connaître les notions de cryptomonnaies ou de la blockchain.
Je souhaite investir en société, est-ce possible ?
Oui, RealT propose d’investir en société.
Alexandre est investisseur depuis 2016. Après 9 ans de carrière dans le développement de logiciels, dont 2 ans au sein d’une banque privée, il a décidé de partager son expérience d’investisseur en créant Investissements-Faciles en 2020. Fort de 4 années consacrées à la création de contenus, Alexandre vous apporte ses connaissances en crowdfunding, bourse ou encore sur les différents supports d’investissements (assurances vie, CTO, PEA …).
Merci pour cet article, très qualitatif !
Bonjour,
Intéressant mais n’y a-t-il pas un problème avec la SEC concernant que c’est un STO avec droit afférent ( droit de votes / dividendes etc) je ne trouve pas d’agrément concernant l’opérateur de l’offre comme agrément amf en France.
Merci
Hello gégé,
Il n’y a pas besoin d’agrément en France pour proposer cela à un public Français, RealT déclare bien ses opérations auprès de l’AMF, vous pouvez le voir au Document d’Information Synthétique disponible sur chaque vente.
Pour ce qui de la SEC, ça ne semble pas poser problème des informations dont je dispose, les formalismes (et les possibilités) d’investissement pour les Américains et les étrangers ne sont pas les mêmes ce qui explique la différence de traitement.
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour
Quelle est la fiscalité ? 30% ?
C’est à nous de déclarer ou à l’instar de plateformes de crowdfunding, RealT envoie toutes les infos à l’administration fiscale pour nous ?
Merci
Bonjour Eva,
La situation n’est pas encore totalement claire à ce sujet, les différents centres des impôts ne sont pas d’accord.
Je ne suis pas conseillé juridique, ce qui suis est simplement mon avis, merci de vous renseigner auprès de professionnel ou des impôts.
Cependant, factuellement :
– nous investissons dans des parts de sociétés (un token est une part d’une société qui elle détient le bien)
– RealT semble payer les impôts à la source américain (pour le moment)
Par conséquent, l’imposition des revenus locatif serait similaires au payement de dividendes par des sociétés US.
Bonne soirée,
Alexandre
Dans le dernier community call, celui du 24 février 2022, ils précisent que ce ne sont plus des dividendes mais bien une taxation sur le capital.
Vous pouvez le retrouver sur Youtube et contacter aussi la responsable fiscale de l’entreprise (en anglais) pour plus de précision
Je suis en train de retravailler l’article, et j’attends beaucoup d’informations de RealT car le community call était très frustrant. Sous entendu, prendre cette option de taxation sur le capital leur laisse 5 à 10 ans pour mettre les choses en place.
Sauf que si tu revends tout ou partie de tes investissements (c’est mon cas, j’en vendu parfois à bon prix, pour racheter d’autres choses moins cher), et bien je pense que la fiscalité devrait s’appliquer, car bénéfices sur le token en question.
Je suis en contact avec Sherri (la responsable compliance), j’attends ses réponses et je pense qu’elle a beaucoup de travail 😀
La mise à jour de l’article est prévu en Mars voir Avril selon le temps que mettent les réponses à arriver. Je ne veux pas dire de bêtise.
Bonne soirée,
Alexandre
Bonjour,
Je vous remercie pour tout ces éléments de réponses et du temps que vous avez su apporter afin de rassurer les francais.
Petite annotation qu’il manquerait à votre article,
Un lexique sur les différentes abréviations utilisées dans celui ci.
Surtout pour les débutants. Je sais que c’est encore du travail mais je pense que ça pourrait être intéressant.
Merci pour tout Cynthia
Hello Cynthia,
C’est vrai que RealT (et l’investissement en général) et plein de terme « savant », j’essaye de les éviter pour rendre cela le plus accessible, mais parfois c’est pas facile.
L’idée du lexique me plait et je vais probablement travailler dessus bientôt.
Merci pour ta suggestion !
Bien à toi,
Alexandre
Hello, en Belgique, on est pas taxes sur les plus-values. (Si on est un particulier qui fait une gestion normale). Donc d après ce que je lis ici, les plus-values sur la blockchain, c’est très intéressant. Mais cette histoire de loyers , qu’on réinvestis n’est pas très clair
Hello Amaury,
Tu n’es pas obligé de réinvestir tes loyers c’est un option proposée par RealT. Tu peux toucher tes loyers directement ou ils sont réinvestis dans des fractions d’une autre maison, cela permet d’amplifier l’effet boule de neige.
Bien à toi,
Alexandre
Les propriétés sont en général vendues largement au-dessus du prix du marché, ce qui accentue le risque en capital car on risque de revendre à perte.
Les maisons de réinvestissements sont particulièrement surcôtées par RealT.
Pour comparer les prix RealT avec ceux du marché, il faut impérativement prendre le coût total que l’on paye, tous frais inclus. Je mets 100 sur la table. Quelle valeur sur le marché ? 70 ? 100 ? 130 ?
Mais la plupart des investisseurs ne tiennent pas compte du prix total !!! Ils n’incluent pas les frais !
On ne peut pas calculer une rentabilité ou faire des comparaisons sans prendre les frais en compte ! Ce sont des calculs de Polichinelle !
Merci pour cet article. Comment créer un portefeuille crowdfunding ?
Hello Messad,
Je ne suis pas sûr de comprendre ta question. Si ta question est relative à RealT, je te conseille de partir sur le portefeuille que propose RealT sur xDai (celui qui a les meilleurs fonctionnalités aujourd’hui).
Si ta question est plus générique, que je parle de portefeuille crowdfunding sur mon site web, il faut plus le comprendre comme « enveloppe d’investissement ». J’ai un compte sur chacune des plateformes que je présente. Il n’y a donc pas un seul endroit où mettre de l’argent.
Si tu précises ta question, j’y répondrai volontier!
Bonne journée,
Alexandre
Bonjour Alexandre,
comment suis tu tes investissements RealT (Propriétés achétées, loyers…) et quelle procédure as tu utilisée pour revendre tes jetons ?
Bonne journée.
Bonjour Pierre,
Il y a un très bon site communautaire qui te permet de suivre tes investissements : https://dashboard.realt.community
Je couple ça à https://debank.com/ pour suivre les loyers reçus (il permet de suivre un portefeuille crypto de manière général, c’est top)
Dans les deux cas, tu n’as besoin que de l’adresse de ton portefeuille.
Pour revendre, 2 options, tu passes par la DeFi avec levinswap ou swapcat (swapcat déconseillé en ce moment, il y a des scammers) ou alors tu revends à RealT en passant par le site (demande au support), ils te prennent un frais de 3%.
Aujourd’hui, la liquidité est surtout assurée par RealT, ce qui est un peu dommage, mais des nouveautés sont prévus dans les mois à venir.
bonne journée
J’ai aussi un fichier excel qui me permet de saisir les loyers reçus et vérifier que tout va bien sur les maisons, il est un peu artisanal mais je le partagerai peut être un jour 🙂
Je le logiciel génial Portfolio Performance, gratuit et puissant pour suivre ses investissements
Hello Ted,
Il est intéressant et je l’utilise pour différents investissements, faut saisir beaucoup de données manuellement.
Alexandre
Hello Alexandre,
j’aimerais également un outil pour suivre les investissements sur ce site.
Pourrais-tu partager ton fichier excel pour avoir une base ?
Merci
Hello Aymeric,
Mon reporting est vraiment complexe (il me sort pas mal de statistique) et demande une certaine formation. Cela à peu de sens de le fournir comme cela.
Excellente journée,
Alexandre
Hello,
C’est justement pour les formules complexes et la structure du document que ça m’intéresse car partir de 0 risque d’être complexe quand on a pas l’habitude avec Excel.
Hello Aymeric,
Complexe également dans le sens qu’il n’est pas partagable en l’état, il faudrait faire un gros coup. Je le partagerai un jour, le moment n’est pas encore venu.
Excellente journée,
Alexandre
Bonsoir ! Merci beaucoup pour cette article. Je découvre votre site en m’informant sur RealT avec enthousisame.
Une question toute bête : Pourquoi passent-ils par l’ethereum ? J’avoue ne pas saisir cette nuance. Merci !! 🙂
Hello Matthias!
Ils passent par Ethereum ou xDai selon ton choix. Dans les deux cas, tu as la force de la blockchain et des applications décentralisées. Il est fortement conseillé de choisir xDai car les frais y sont ridicules.
Ethereum a été l’unique réseau disponible jusque début 2021, mais avec l’explosion des frais, il a été nécessaire pour eux de trouver une autre solution.
Voilà pour le petit historique. Si tu as des questions plus précise n’hésite pas 🙂
Excellente journée,
Alexandre
Bonjour,
J’ai commencé à investir modestement avec RealT, suite à une vidéo de Grand Angle Crypto. je suis assez emballé.
Je me pose la question de l’effet de l’inflation sur la valeur des biens (les loyers, eux sont sensés augmenter de concert :
Le coût de crédit devant (a priori) augmenter avec l’inflation qui semble s’installer durablement, le cout des biens ne risque pas de baisser du fait de la perte en pouvoir d’acaht des acheteurs de biens immo?
Et quid du taux de change euro/dollar, des frais de transferts xDAI en fiat (euros), plus flat tax 30% sur les plus values…
As-tu étudié le sujet?
J’ai fait un calcul sur un tableur, en réinvestissant les loyers hebdo : on bénéficie des intérêts cumulés, rien de nouveau.
Mais pour des petites sommes (quelques centaines d’euros par mois), il faut attendre des années avant de lancer le train et avoir assez de loyer à réinvestir automatiquement dans d’autres biens, et mieux vaut mettre une grosse somme (des milliers d’euros, voire plus) dès le départ. Est-ce intéressant d’emprunter pour faire de l’effet de levier?
Autre chose : il ya (rarement) des biens dédiés à la location de courte durée (comme en floride, près de chez Mickey), avec des rendements affichés à 20 %. Est-ce vraiment plus risqué (vacance locative, ouragans etc.) ? As tu un avis ?
Merci pour ton travail, je viens de découvrir ton site, qui m’a fait découvrir d’autres domaines et techniques d’investissements.
Hello Benoit,
Que de questions !
Il s’agit d’un investissement immobilier et est sujet aux mêmes risques. Le risque des taux de crédit qui remontent et fait baisser le pouvoir d’achet des acheteurs en est un.
Comme il s’agit d’immo US, tu es aussi exposé au risque de change EUR/USD.
Les frais de transferts EUR/xDai sont faible avec MT Pelerin par exemple (500 $ par an sans frais, au delà frais de 1.3% de mémoire).
Pour la taxation, nous sommes dans le flou, j’ai tendance à considérer cela comme des dividendes US. Selon cette hypothèse, le pire des cas est la flat tax de 30%. Mais je ne suis pas expert, ce n’est qu’un avis !
Concernant la problématique de l’effet boule de neige, il y a une excellente fonctionnalité chez RealT, c’est le réinvestissement automatique dans une maison spécifique. Même si tu gagnes 20 cts par semaine, ces 20 cts seront automatiquement réinvestis dans des fractions de tokens. L’effet boule de neige est en marche dès les premiers tokens !
RealT va permettre l’effet de levier d’ici peu en mettant tes tokens de maison en collatéral … wait and see. Faire un crédit conso pour ça, je ne peux que le déconseiller, RealT est super intéressant, mais la tokenisation immobilière est encore assez récente, et ils doivent encore faire leurs preuves, je ne m’endetterai pas pour ça. Surtout avec le risque de change, et l’immobilier US qui est beaucoup plus volatile qu’en France.
Pour le bien près de chez Mickey, les 20 % sont la rentabilité annualisée du mois de Novembre (ThanksGiving au US), au mois d’octobre nous avions 7.5%. Chaque mois les revenus de ce bien vont fortement varier du fait du type de location. IL faut donc être prudent. Je pense que la rentabilité à 7.5 – 8% sera la règle et les mois à 20 % (annualisé) l’exception.
Merci pour ton retour qui fait plaisir !
Bonne soirée,
Alexandre
Article très intéressant. J’étais justement entrain de me documenter sur RealT.
Ma seule question repose sur la dépendance des investisseurs à la société RealT. Si celle-ci venait à disparaitre, certes les sociétés LLC et les biens seraient toujours la mais personne pour s’en occuper. Pas de loyer et impossible de récupérer sa mise . Est ce que vous confirmez??
Merci d’avance
Fab
Hello Fab,
Je ne confirme pas. Une chose est sûre, il y aura une période de flottement, mais tu es actionnaire de ces sociétés, des gestionnaires devront être élus ou les biens revendus.
Si la prorpriété n’est pas revendu, il faudra s’attendre à une baisse des loyers car le nouveau gestionnaire prendra ça part du gateau nécessairement (celle de RealT est vraiment ridicule actuellement).
En espérant avoir répondu à ton interrogation.
Alexandre Lefèvre
Merci pour votre retour d’expérience bien détaillé. Cela change des personnes qui n’ont jamais mis un pied sur la plateforme et qui parlent d’arnaque. Pour ma part je vais mettre quelques billes dessus pour me faire mon propre avis.
Hello Jim,
Effectivement, il ya pas mal de fausses idées qui circulent par méconnaissance et par peur de la nouveauté. C’est bien dommage, il y a beaucoup de potentiel. Reste à savoir comment ce type d’investissement va passer l’épreuve de la régulation !
Cependant, il est bon d’avoir un esprit critique, RealT est la première plateforme de tokenisation immobilière que j’ai regardé et j’ai eu de la chance quand je vois le nombre de plateforme de qualité bien moins importante qui apparaissent ces derniers mois.
Alexandre
Bonjour, je viens de m’inscrire sur real T. comment investir ? je veux commencer avec 500 doll. Vaut-il mieux tout mettre sur un bien ou diviser la somme sur plusieurs biens ?
merci d’avance
Hello Magusteiro,
Tout dépend de ton patrimoine, si tu as 5 000 € de patrimoine financier, investir sur 5 biens me semble intéressant pour diversifier, si tu as 50 000 de patrimoine 1 ou 2 suffira.
Bonne journée,
Alexandre
Ok dac merci. Comment fais tu pour estimer que le bien est intéressant ?
Hello,
Comme pour de l’immobilier Français, localisation du bien, des commerces, prix mètre carré, état du quartier, transport en commun etc…
Alexandre
Bonjour, j’aimerais bien rentrer sur l’achat de token chez RealT mais je n’arrive pas à savoir si on doit faire une déclaration d’impôts annuelle auprès du fisc américain. Ça changerait vraiment la donne car vu la complexité, il faudrait prendre un comptable américain, ce qui annulerait les bénéfices
Hello Chris,
C’est une bonne remarque, la partie US est géré par RealT. On attends plus d’info à ce sujet. Ils doivent nous faire des posts de blog depuis quelques semaines. Je vais les relancer sur le sujet.
Excellente journée,
Alexandre
Hello Alexandre,
Pourquoi conseilles-tu de n’en prendre qu’un ou 2 ?
Pourquoi la stratégie changerait-elle si le patrimoine augmente ?
Même avec un patrimoine de 50000e, il est plus sûr d’investir dans le plus de biens possibles pour diminuer les risques non ?
Merci
Hello Americ (pour la 3ème fois :D),
Je ne sais pas à quelle phrase tu fais référence.
RealT est sur un marché relativement risqué (le gros de ces propriétés est sur Détroit), il est préférable de commencer doucement, pour comprendre.
Et être raisonnable, mettre 10 % de ton patrimoine est déjà une allocation agressive. Par contre, si tu passes de la phase de tests, à la phase d’investissement, il faut effectivement diversifier sur quelques propriétés.
Je pense qu’une dizaine minimum dans plusieurs villes est intéressant pour réduire le risque.
Excellente journée,
Alexandre
Hello Alexandre,
Je parlais de ton commentaire un peu plus haut où tu disais: « Tout dépend de ton patrimoine, si tu as 5 000 € de patrimoine financier, investir sur 5 biens me semble intéressant pour diversifier, si tu as 50 000 de patrimoine 1 ou 2 suffira. »
Pour moi peu importe le patrimoine il faut diversifier le plus possible pour diminuer les risques, c’est pour ça que je ne comprenais pas pourquoi tu n’en recommandais qu’un ou 2 dans le cas où le patrimoine est plus élevé ?
Hello Aymeric,
Diversifier est utile, sur-diversifier ne l’ai pas et tu te compliques la vie pour le suivi de tes investissements, c’est pour cela qu’il faut trouver un équilibre.
En sur-diversifiant, tu feras aussi une sélection moins drastique des biens ou projets dans lesquels tu investis puisque tu en cherches beaucoup et au final tu augmenteras très légèrement ton taux de défaut.
Bonne journée,
Alexandre
Merci beaucoup pour votre site très clair, honnêtement je pense de plus en plus à investir mes bénéfices Commerciaux et les informations fournies ici tendent à me rassurer dans ce sens.
Hello Amandine,
RealT est sérieux,il faut vérifier que tu acceptes bien tous les risques associés.
Excellente journée,
Alexandre
Perso, je n’ai pas très confiance, au début j’ai failli être tenté mais les risques sont trop important par rapport aux bénéfices.
Déjà comme dit dans l’article, dès qu’on parle crypto et blockchain, il y a un risque et on l’a vu dernièrement avec le Luna/Terra et l’UST, même avec quelque chose de sécurisé des gens ont tout perdu, j’ai perdu aussi de l’argent mais 200 dollars c’est pas la mort.
Et le 2è gros risque, c’est lorsque j’ai vu que tous les logements, garages, parking,….étaient à Detroit, je me suis dit, ben c’est la ville qui a fait faillite et que les logements se vendaient à 1$, quelle assurance pour que des gens reviennent dans cette ville fantôme, c’est comme acheter une maison à Vegas ou à Dubai, faut être cinglé, ou blindé, sacahnt que ça finira en désert, bon je sais, pas demain mais c’est inévitable d’ici quelques dizaines d’années.
Hello Salva,
La sensibilité au risque est toute personnelle. Attention cependant à ne pas voir des risques qui n’existe pas.
Luna/Terra et RealT n’ont absolument rien en commun (L’un est un stable coin, basé sur une chain, l’autre de la tokenisation de l’immmo).
Si tu veux limiter les risques, il faut réinvestir ou retirer tes loyers pour récupérer l’argent, comme ça le risque technique est réduit.
Avec RealT, tu possèdes des parts de société, ce ne sont pas juste des tokens lambda. En cas de soucis sur Gnosis ou Ethereum, il y a des solutions.
Aujourd’hui 75% des appartements (et non 100%) sont effectivement à Détroit et c’est un des points faible du produit car Détroit est une ville qui a subit une crise que peu de grande ville ont connu.
Cependant, je pense que tu mélanges certaines choses. Les maisons à 1$ était des maisons abandonnées à retaper. Ici on a des maisons bas de gamme, mais entretenue.
Et avec l’electrification du parc automonbile (qui nécessite des chaines de montage spécifique), plusieurs Marques ont déjà annoncé leur retour à Détroit. On ne retrouvera peut être pas le rayonnement d’antan, mais cela va créer des emplois et remettre la ville sur pied. Ca c’est la théorie, il y a beaucoup de risque à détroit, l’immobilier reste un marché risqué.
RealT nous promet de la diversification, nous verrons bien ce que cela va donner.
Excellente journée,
Alexandre
Hello,
Il est possible d’acheter des tokens via binance plutôt que wise ou revolut ?
Hello Seb,
Oui, tu peux acheter des tokens en crypto, je te conseille le LTC dans ce cas ou en stablecoin à partir de GnosisChain (xDai ou USDC).
Bonne soirée,
Alexandre
Bonjour,
y-a-t’il un tuto en français quelque part pour expliquer l’inscription & les démarches/risques, de façon simplifié pour les noobs ?
Hello Jay,
Je parle des risques dans l’article, pour l’inscription c’est assez simple, si tu n’es pas à l’aise avec l’anglais passe par google chrome qui te permet de traduire la page.
Pour le reste, je compte faire des vidéos pour expliquer les démarches.
Bien à toi,
Alexandre
N’étant pas familier avec le monde de la block chain , je voulais ouvrir un compte avec la solution walletless .
Le seul hic pour acheter des immeubles le seul paiement autorisé est la carte bancaire avec des frais de 2 % à chaque opération.
Il serait bien de pouvoir faire un virement Sepa de 1000 Euro par exemple qui serait un compte global et qui servirait à payer les immeubles au fil de l’eau, un peu comme le fait les sites français
HEllo Jean Louis,
Je comprends le besoin, il est cohérent, je t’invite à leur faire part de ta suggestion.
Je pense que ça leur demandera quelques développements mais l’évolution peut être cohérente.
BIen à toi,
Alexandre
Voilà la réponse de RealT
Bonjour,
Nous étudions la possibilité de trouver un partenaire pour faire ce genre d’opération mais pour le moment la seule possibilité est par CB pour les walletless
Bonjour ,je ne comprends pas trop le problème de la fiscalité française …
Corrigez moi si j’ai tort.
-si on ne retire pas les token y a rien à déclarer .
-si on retire les tokens ,qu’on les mets en USDC et qu’on en retire au dessus de 305€ , là il faut effectivement déclarer !
Par contre, ce que je ne sais pas :
-faut il déclarer tout les an à l’administration fiscale française qu’on possède un compte étranger RealT avec le formulaire cerfa 3916 ???
Cordialement
Hello Claude,
Je ne suis pas fiscaliste et donc ma parole ne compte pas plus que la votre. Rapprochez vous d’un expert pour avoir une réponse définitive.
Cependant, je pense que vous avez tord :
1 – En achetant un token vous achetez une action
2 – Vous recevez des dividendes ou return of capital (là ma connaissance est limité pour le transposer en imposition française) sous forme d’USDC -en nature-
Donc
1 – Vous êtes soumis à la fiscalité des cryptomonnaies en achetant des tokens RealT en crypto car vous achetez des parts de sociétés et non une simple cryptomonnaie
2 – A défaut de savoir comment déclarer le return of capital, je me tourne vers les dividendes étrangers même s’ils sont payés en nature, je pense que tu serais redevables de la flat tax (ou voir convention bilaterale US/France)
Le sujet est loin d’être aussi simple. Beaucoup considère que RealT = Crypto alors que non, RealT = société qui détien de l’immo. Et l’enveloppe crypto n’est qu’un moyen technique de représenter tes actions.
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour, merci pour cette présentation très complète. Et merci pour ton bon travail sur youtube.
Petite question sur la fiscalité (je sais que tu n’es pas fiscaliste mais au dés fois que tu as la réponse).
Donc les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières donc à ce titre il faut déclarer les loyers et les plus-values (quand y en a) comme des dividendes étrangers et ça me parait logique. Mais comme les loyers sont en USDC ou en Xdai, si on les convertit en Fiat cela veut dire qu’on paye aussi la flat Taxe. Donc il y a une double imposition ?
Merci pour vos éclaircissements.
Hello Fabien,
Je ne peux pas être certains que l’administration fiscale pensera comme moi.
Personnellement, je considère que cela est imposé par les dividendes et donc que cela n’entre pas dans l’assiette crypto. Mais j’ai l’avantage de faire une distinction franche entre mon portefeuille RealT et le reste de mon portefeuille crypto. S’ils sont mélangés, c’est tout de suite beaucoup plus compliqué.
Pour cela, mon adresse avec mes tokens, sur le réseau Gnosis est réservé à mon activité RealT et RIEN D’AUTRES (pas de trading, pas de defi etc…)
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour,
Tout d’abord merci beaucoup pour votre article très intéressant,
partant dans une optique de holder, le casse tête inhérent a la revente ne me préoccupe pas pour l’instant, par contre j’aimerais bien comprendre, lors de l’achat en crypto, le bien a la vente est libellé en dollar, la facture aussi d’ailleurs, même si le contrat est paiement crypto, donc a mon sens je convertie du fiat en crypto pour effectuer l’achat et qui dit dit crypto > fiat boum badaboum flat tax a payer avant d’avoir commencer a faire des bénéfices, plus value, revente, etc, est ce que je me trompe ?
Hello Padraig,
Première chose, je ne suis pas fiscalite, donc ce que je dis est à prendre avec des pincettes est à vérfier.
Peut importe la manière dont est libellé ton achat, tu achètes une action (security token) donc si tu achète au travers de crypto que tu avais déjà dans le passé sur lesquelles tu as une plus value latente, oui tu devras payer la flat tax sur la partie de plus value.
C’est à voir comme un retrait de ton portefeuille crypto, tu auras la même taxe.
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour,
je reviens sur cette hsitoire de fiscalité (c’est la période (-: ) . Prenons un exemple très simple. Je ne fais que toucher mes loyers en USDC. De ce que j’ai cru comprendre après avoir parcouru les commentaires et ton channel telegram, il semblerait logique de déclarer cela comme des dividendes étrangères et de payer les impôts correspondants. Du coup le jour où je vais revendre mes USDC, je dois aussi payer des impôts dessus, ça fait une double imposition, non ?
Hello Pascal,
En théorie oui, malheureusement.
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour Alexandre, merci pour cet article très complet!
Est-il maintenant possible de récupérer son solde en mode walletless ou ce n’est pas encore d’actualité?
Merci par avance pour ta réponse 🙂
Hello Laura,
L’article vient d’être modifié et est donc à jour à ce sujet. Comme indiqué, pas de solution pour retirer pour le moment, cependant Jean-Marc Jacobson a récemment dis sa volonté de vouloir avancer sur ce point. Peut être qu’une solution verra le jour dans les prochains mois.
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour Alexandre,
Pour rebondir sur la demande de Laura qui s’interroge sur la possibilité de retirer un jour son solde depuis un wallettless, est-ce qu’il y a un risque que Realt ne puisse ou ne veuille développer cette fonctionnalité ? Et dans ce cas comment serait-il possible de récupérer son solde ? Uniquement en revendant à Realt ses tokens ? Sachant qu’il y a des frais de 3% il me semble. Sans oublier que le marché secondaire n’est pas ouvert au wallettless il me semble.
Hello Frédéric,
Je te mentirai si je te dis que le risque est de 0. Mais il y a un énorme intérêt pour eux à permettre aux gens qui ne veulent pas s’intéresser à la blockchain d’investir… Car ça permettra de multiplier par 10 le nombre d’investisseurs qui pourrait s’y intéresser.
Bien à toi,
Alexandre
Salut Alex !
Pour la taxation des loyers de RealT que l’on reçoit en USDC c’est considéré comme des dividendes US avec flat tax de 30%.
Mais comment ne pas être imposé une seconde fois sur ces loyers si on décide de convertir ces USDC vers de l’euro (considéré alors comme une cession de cryptomonnaies contre de la monnaie avec une flat tax de 30%) ? Alors que logiquement cette conversion du dividende uniquement devrait être considérée comme une taxation sur gain de change ?
Jon
Hello JOn,
Ce sont des bonnes questions sur lesquelles il n’y a pas de réponse définitive de l’administration donc je ne peux absolument pas te répondre sans partir dans des spéculations.
Cependant, il parait illogique que la nature de tes dividendes (USDC au lieux de $) te fasse subir une double taxation. Maintenant encore la logique et l’application bête et méchante de la loi … je suis pas certains que la logique soit un argument suffisant pour le fisc.
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour
J’ai une question sur la rentabilité de ce placement pour les investisseurs français. Le taux est annoncé à environ 9,50% mais la dessus il faut tenir compte des frai de transaction bancaire pour le change, du risque de change eur/$, des frais de RealT, et de la flat taxe.
Tenant compte de tout cela j’ai l’impression qu’il ne reste pas grand chose?
Un avis ?
Merci
Pascal
Bonjour Pascal,
Ce sont des taux bruts à chacun sa fiscalité, je ne me permettrai pas d’indiquer des taux nets.
Ce taux brut inclus les frais de RealT bien entendu.
Pour ce qui est des frais de changes et de ramp off (sortir l’argent de la blockchain), tu as des solutions peu onéreuses dont l’impact est négligeable sur le long terme. Avec des cartes qui te permettent d’avoir moins de 0,5 % de frais de change (revolut, boursorama, wise) et pour le ramp off avec Mt Pelerin, tu peux retirer sans frais jusqu’à 500 chf par an et les frais passent à 0,9 – 1,3 % au-delà.
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour Alexandre,
Je m’interroge sur le fait de passer par un Wallet ou par le Wallettless proposé par Real T.
Quel est le meilleur choix possible entre les deux ? Le Wallettless possède t-il encore des blocages ?
Merci par avance pour ton aide,
Hello Thibault,
Aujourd’hui le Walletless est encore limité, les développements sont un peu long.
Si tu as les connaissances, permet plus de choses.
Bien à toi,
Alexandre
Merci pour cet article !
Normalement si on met dans la déclaration d impots FR qu on est taxe sur les dividendes on prend moins de risque en cas de changement de régulation ? Saurais tu si c est rétroactif ? C est juste ton avis bien sur 🙂
Bonjour Adrien,
Ce sera rétroactif sur 3 ans probablement, mais si tu expliques dans la mention spéciale pourquoi tu a fais ce choix et bien, tu ne devrais pas avoir de pénalité, tu payeras (ou te fera rembourser si tu as trop payé) le différentiel.
Bonne journée,
Alexandre pour Investissements Faciles
Salut !
Merci pour cet article !
J’avais vu que RealT pouvait exceptionnellement recréer tes token si tu avais perdu l’accès sur ton code wallet et « desactiver » les token perdus comme ce sont des NFT, est ce que c’est le cas ? je ne retrouve plus l’article qui en parle..
J’ai une peur de perdre la seed de mon wallet et si cette action est possible je trouverai ca très rassurant !
John
Bonjour John,
Ce ne sont pas des NFT mais des tokens classiques qui représente des actions (donc des security token), il y a effectivement un moyen récupérer les tokens mais c’est une solution d’urgence que l’équipe utilise qu’en dernier recours.
Il faut savoir que tu peux aussi utiliser le walletless (comme ça pas de clef privé à gérer) ou le futur (dans les semaines – mois à venir) abstract account, qui te permettra à terme d’utiliser tout l’environnement RealT sans avoir à gérer la clef privé.
Bonne journée,
Alexandre pour Investissements Faciles
Bonjour,
J’avais perdu l’accès à mon ancien portefeuille metamask et le support de Realt a récupéré tous mes tokens. Un grand merci à leur service client !
Hello Xavier,
Merci pour ton retour d’expérience, c’est important ce genre de témoignage !
Alexandre
Realt est une société qui se cache derrière son service client uniquement disponible via le Tchat !! Ils vous vendent des tokens pour financer l’acquisition de biens immobiliers dans des villes pas toujours sexy avec des promesses de ROI à plus de 10% !!! Quand leurs locataires disparaissent ou que le bien immobilier disparaît (comme pour un incendie), vous ne touchez plus de loyers et vous n’êtes pas indemnisés pour la perte de loyers alors qu’eux, qui sont assurés grâce à votre achat de token (voir liste des frais compris dans l’acquisition d’un bien), ils vont toucher l’assurance et vous , propriétaire de tokens, rien du tout !!! C’est purement une escroquerie !!!!
Ils vont soit vendre le terrain, sur lequel le bien était bâti, ou bien reconstruire dessus sous une nouvelle entité, pour noyer les pistes et puis ni vu ni connu, vous avez participé à une levée fond et vous vous retrouvez avec des tokens qui ne valent plus rien, et sans aucune rentabilité, puisque plus de loyers perçus…
[Censure de la fin du message qui était menaçant envers les équipes de RealT]
Hello Leixx,
Je pense que tu comprends mal le fonctionnement de RealT. Tu es « co propriétaire » d’un bien. Bien entendu que si le bien brûle, tu n’as plus de loyer. Je suis sur ce même bien (Jefferson).
Et non, les revenus de l’assurance ne vont pas à RealT, ce n’est pas RealT qui est assuré, mais la société qui porte le bien (société dont tu es actionnaire). C’est donc elle qui bénéficie des remboursements et toi indirectement.
En fonction de la conclusion de l’affaire avec l’assurance on aura un remboursement. Le délai estimé est d’un an. On pourrait bien être remboursé assez largement voir à 100 %. Bref, loin de l’escroquerie que tu décris en définitive.
Et restons courtois, s’il te plait, j’ai supprimé tes menaces, si tu recommences, je serai contrainte de bloquer tes commentaires à l’avenir.
Alexandre