Quels sont les frais d’une SCPI ?

Cet article détaille, point par point, tous les frais en SCPI afin d’évaluer précisément leur impact sur votre investissement. Souscription, gestion, retrait, transmission, travaux : ces coûts, souvent mal compris, peuvent peser lourd.

En complément, nous vous invitons à consulter notre comparatif des meilleures SCPI.

Les frais d’une SCPI : en résumé

Voici un tableau récapitulatif des principaux frais d’une SCPI :

Type de frais	Montant indicatif
Frais de souscription	10 % – 12 % du prix de la part Certaines entre 0 % et 5 %
Frais de gestion annuelle	9 % – 15 % du montant des loyers
Frais d’achat et de vente	Environ 1 % – 6 %
Frais de suivi des travaux	1 % – 6 % du montant des travaux
Frais de cession de parts	0 % – 5 % de la valeur du bien Jusqu’à 11 % TTC (cas spécifiques)

Les SCPI sans frais d’entrée appliquent aussi généralement des frais de retrait de 3 % à 6 %.

De plus, il faut compter, selon les cas, des droits d’enregistrement d’environ 5 %, notamment lorsque la cession se fait dans un cadre non géré par la SCPI (vente de gré à gré).

Les frais de souscription d’une SCPI

Les frais de souscription sont également appelés « frais d’entrée », ou « commission de souscription ». Lorsqu’un investisseur acquiert des parts de SCPI, il doit généralement s’acquitter de frais initiaux compris entre 10 % et 12 % du prix d’achat par part. Il existe des SCPI sans frais d’entrée.

Ces frais se matérialisent par la différence entre le prix d’achat et le prix de retrait. Ils ne sont donc pas payés directement à l’achat, mais retenus au moment de la revente des parts.

Ils visent à rémunérer la société de gestion, ainsi que les intermédiaires (conseillers, plateformes) chargés de commercialiser la SCPI.

Les SCPI sans frais d’entrée

Certaines SCPI innovent en supprimant totalement les frais de souscription traditionnels (ex. : Iroko Zen, Remake Live, etc.).

Pour compenser ce modèle, elles appliquent généralement des frais de gestion plus élevés, pouvant atteindre jusqu’à 18 % des loyers encaissés (ex. : Novaxia Néo).

Elles instaurent parfois des frais de retrait de 3 % à 6 % si les parts sont revendues trop tôt (souvent dans les 3 à 5 premières années), afin d’inciter à une détention longue.

Les SCPI sans frais d’entrée peuvent séduire les investisseurs mais nécessitent d’examiner attentivement l’ensemble des frais avant d’investir. En réalité, ces SCPI compensent souvent l’absence de frais initiaux par :

• Des frais de gestion plus élevés ;
• Des frais d’acquisition indirects intégrés dans le prix des actifs ;
• Ou encore des frais de retrait importants en cas de sortie anticipée.

En bref : si l’on investit avec un horizon de 10 ans ou plus, ces SCPI ne présentent généralement aucun avantage significatif par rapport aux SCPI classiques.

D’ailleurs, nous avons réalisé un comparatif chiffré très parlant à ce sujet dans notre article sur les SCPI sans frais d’entrée.

Les frais de gestion en SCPI

Ce sont les frais liés à la gestion quotidienne du parc immobilier détenu par la SCPI.

Ils couvrent :

• La recherche de locataires ;
• La gestion des baux ;
• Le suivi administratif ;
• Ainsi que l’entretien courant des immeubles.

Plus globalement, ils rémunèrent le travail de mise en location du parc. Percevoir des loyers quand tout est loué, ce n’est pas sorcier, mais remplir les locaux vacants, négocier les bons baux, et sécuriser des locataires solides, là c’est un vrai travail de fond.

Prélevés sur les loyers bruts encaissés, avant leur distribution aux associés, ces frais sont généralement compris entre 9 % et 13 %, avec certains cas spécifiques atteignant jusqu’à 18 %. Pour les SCPI sans frais d’entrée, il est plutôt question de 15 % à 18 %.

Le taux de distribution affiché par une SCPI est déjà net de ces frais. Ils sont donc directement intégrés au rendement communiqué.

Les frais d’achat ou de vente

Ces frais correspondent aux coûts supportés par la SCPI lors de l’achat ou de la vente de biens immobiliers dans le cadre de la gestion de son portefeuille, dont les frais de recherche.

Calculés en pourcentage de la valeur des actifs immobiliers gérés, ils sont directement liés à la taille du patrimoine détenu. Ils servent à rémunérer les intervenants impliqués dans les opérations : notaires, agences, experts, conseils…

Selon les SCPI, ces frais peuvent s’appliquer à l’achat, à la cession, ou aux deux :

• Pour les SCPI classiques avec frais d’entrée, ils se situent généralement entre 1 % et 3 % du montant des opérations ;
  • Ex : Cristal Life applique 2,5 % du prix de cession :
• Pour les SCPI sans frais d’entrée, ces frais sont souvent intégrés ailleurs (notamment dans le prix des actifs) et peuvent atteindre 3 % à 6 %, voire plus.
  • Ex : Iroko Zen applique 5 % du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5%.

À noter : certaines SCPI appliquent aussi des frais supplémentaires en cas de plus-value à la revente, par exemple si celle-ci dépasse 5 % ou 10 % du prix d’achat initial.

Les frais de suivi / pilotage des travaux d’une SCPI

Ces frais sont prélevés lorsqu’une SCPI engage des travaux significatifs sur ses immeubles, notamment dans le cadre de rénovations, mises aux normes ou valorisations.

Calculés en pourcentage du montant total des travaux, généralement entre 1 % et 6 %, ils couvrent la gestion opérationnelle des chantiers :

• Coordination des entreprises ;
• Suivi budgétaire ;
• Contrôle de la conformité technique et réglementaire.

Les frais de cession de parts de SCPI

Dans la majorité des cas, il n’existe pas de frais de cession spécifiques lorsque l’investisseur revend ses parts via la société de gestion (notamment dans une SCPI à capital variable). Les opérations sont gérées en interne, sans coût additionnel pour l’investisseur au moment de la revente.

En revanche, si la revente se fait en dehors du circuit classique, via le marché de gré à gré (vente directe entre particuliers), la société de gestion applique une commission forfaitaire correspondant à des frais de dossier.

Cette commission, fixe quel que soit le nombre de parts, est généralement à la charge de l’acquéreur. En cas de donation ou succession, les frais appliqués sont similaires, car la mutation de propriété reste traitée hors du processus habituel.

Les frais de retrait

Les SCPI qui ne pratiquent aucuns frais de souscription appliquent souvent un mécanisme de frais de retrait pour décourager les sorties rapides. Ces frais concernent principalement les SCPI à capital variable à souscription gratuite.

Ils sont appliqués en cas de revente dans les premières années (souvent entre 3 et 5 ans), et peuvent représenter entre 3 % et 6 % du montant retiré (estimation issue des pratiques constatées).

Ce dispositif vise deux objectifs :

• Encourager une détention longue, en cohérence avec la stratégie immobilière ;
• Protéger la SCPI contre les sorties massives susceptibles de déséquilibrer sa trésorerie.

Passé ce délai, la revente devient gratuite, sauf frais de cession éventuels.

Où trouver les frais d’une SCPI ?

Les frais associés à une SCPI sont obligatoirement précisés dans la documentation réglementaire du produit.

Voici où les frais sont généralement détaillés :

• Note d’information ou DIC (Document d’Information Clé) ;
• Statuts et bulletin trimestriel ;
• Site internet de la société de gestion ;
• Plateformes de distribution (courtiers, marketplaces).

Pourquoi s’intéresser aux frais des SCPI ?

Les frais réduisent mécaniquement la rentabilité de l’investissement, et leur poids est parfois sous-estimé. Un taux de distribution brut affiché à 5 % peut facilement chuter à 3,8 % nets une fois intégrés les frais de gestion et l’effet des frais de souscription amortis sur quelques années.

De plus, la compréhension des frais reste approximative pour une large partie du public, ce qui expose à de mauvaises surprises à la revente. Les commissions de retrait, les frais de pilotage de travaux ou les droits d’enregistrement sont rarement anticipés alors qu’ils peuvent être significatifs.

Exemple chiffré de l’impact des frais d’une SCPI sur 10 ans

Pour bien comprendre l’impact des frais sur la rentabilité réelle d’une SCPI, prenons un cas concret sur 10 ans :

• Montant total investi par les investisseurs : 10 M€
• Acquisition de deux biens immobiliers :
  • Montant total : 13,5 M€
  • Dont 50 % off-market, ce qui peut suggérer un accès à des opportunités non accessibles au grand public
• Travaux réalisés : 1,5 M€
• Revente de l’un des deux biens :
  • Prix de vente : 5 M€
  • Plus-value > 5 % sur le prix d’achat (non précisé ici)
• Rendement locatif brut annuel : 7,5 %

En prenant ces hypothèses de départ, voici les 10 SCPI avec les frais les plus bas.

SCPI	Frais estimés
Epsilon	2 000 000 €
Remake Live	2 100 000 €
Novaxia Neo	2 106 000 €
Activimmo	2 190 000 €
Transitions Europe	2 310 000 €
Iroko Zen	2 311 000 €
Log In	2 335 000 €
Épargne Pierre Europe	2 367 000 €
Optimale	2 376 000 €
Foncière Des Praticiens	2 391 000 €

Retrouvez dès à présent notre comparatif complet (format Excel) des meilleures SCPI, afin de comparer celles qui alignent les frais les plus compétitifs.