Investir à crédit dans une SCPI avec l’effet de levier 

Investir en SCPI à crédit consiste à acheter des parts de société civile de placement immobilier avec un emprunt bancaire. Ce mécanisme permet d’accéder à l’immobilier locatif sans débourser la totalité du capital nécessaire. Les revenus fonciers générés par les parts achetées peuvent contribuer au remboursement du crédit. 

Si vous cherchez également des SCPI dans lesquels investir à crédit, penser à explorer notre classement des meilleures SCPI. 

Pourquoi acheter des SCPI à crédit plutôt qu’au comptant ?

L’effet de levier pour créer de la richesse 

En SCPI, les loyers perçus chaque mois ou chaque trimestre permettent de rembourser une partie du prêt contracté. Autrement dit, les revenus issus de l’investissement remboursent en grande partie le crédit. 

Cela crée une dynamique vertueuse : plus l’écart entre le rendement net de la SCPI et le taux du crédit est important, plus les loyers couvriront une part significative des mensualités, réduisant ainsi l’effort d’épargne de l’investisseur.  

Dans ce cas, l’effet de levier augmente la rentabilité sur les fonds apportés. 

Le levier améliore le rendement sur vos capitaux propres 

Prenons un exemple. Un investisseur souhaite acheter 200 000 € de parts de SCPI. Il dispose de 40 000 € d’épargne personnelle et emprunte les 160 000 € restants à un taux d’intérêt de 3 %. 

Si la SCPI offre un rendement de 6 % :

• L’investisseur perçoit 12 000 € de revenus annuels ;
• Il paye 4 800 € d’intérêts, il lui reste 7 200 € de loyer avant impôt ;
• Soit un rendement de 18 % sur les fonds apportés.

Attention à noter trois points. Plus l’effet de levier est élevé, plus le rendement sur fonds propres de l’opération sera élevé, mais :

• Plus le niveau de risque est élevé ;
• Plus le cashflow sera négatif ;
• Avec le temps, votre rendement sur fonds propres diminue naturellement.

Une charge fiscalement déductible

L’investissement en SCPI à crédit présente un avantage souvent méconnu : la possibilité de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt.

Lorsque les parts sont détenues via un compte-titres, les intérêts versés au titre du crédit sont considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers. Cette déduction permet de réduire le revenu foncier imposable, et donc la charge fiscale associée.

Quels crédits pour financer des SCPI ? 

 Lorsqu’on investit en SCPI à crédit, deux types de prêts peuvent être envisagés :

• Le crédit amortissable ;
• Le crédit in fine.

Le choix entre les deux dépend du profil de l’investisseur, de ses objectifs et surtout de sa capacité patrimoniale.

Le crédit amortissable

Le crédit amortissable est la forme de financement la plus courante. Il consiste à rembourser chaque mois une partie du capital emprunté, accompagnée des intérêts. À mesure que le capital diminue, les intérêts baissent également, ce qui rend ce prêt de plus en plus sécurisé pour la banque.

C’est le crédit “classique” que tout le monde connaît : le même fonctionnement qu’un crédit immobilier ou un crédit à la consommation.

Pour l’investisseur, le crédit amortissable présente plusieurs caractéristiques clés :

• La dette diminue à chaque mensualité, ce qui réduit progressivement le risque financier et les intérêts à payer ; 
• Il génère généralement un cashflow négatif, plus ou moins important selon la durée du prêt, car les mensualités incluent capital + intérêts 
• Un cashflow positif est presque impossible avec ce type de crédit. 

À noter : en France, les crédits sont très souvent à taux fixe, ce qui garantit une visibilité totale sur le coût du crédit, quel que soit le type de remboursement choisi.  

Le crédit in fine 

Le crédit in fine fonctionne différemment. Pendant toute la durée du prêt, l’investisseur ne rembourse que les intérêts. Le capital est intégralement remboursé à l’échéance, en une seule fois, souvent grâce à la revente des parts de SCPI ou, dans certains cas, d’autres actifs pris en garantie. 

Ce montage permet souvent d’éviter le cash-flow négatif, car les mensualités sont plus faibles, ce qui peut améliorer la trésorerie de l’investisseur pendant la durée du prêt. En revanche, il est plus exigeant. 

Les banques demandent généralement une contrepartie solide, sous forme : 

• De nantissement d’un contrat d’assurance-vie ; 
• D’un portefeuille de titres ;
• Ou d’une épargne liquide.

On parle alors de crédit Lombard.

Le crédit Lombard 

Le prêt lombard permet d’utiliser un portefeuille financier comme garantie pour financer des parts de SCPI sans vendre ses actifs. Il s’adresse aux investisseurs avertis. 

Ce mécanisme prévoit un nantissement de valeurs mobilières (actions, assurance-vie). Les taux sont souvent compétitifs, mais la banque exigera une couverture importante (LTV autour de 70–80 %).

L’avantage majeur : les actifs donnés en garantie restent investis et continuent à produire du rendement, et générer plus de rendement que le coût du crédit. C’est tout l’intérêt de ce type de produit.  

Ce type de financement est donc réservé aux investisseurs disposant déjà d’un patrimoine déjà constitué. 

Crédit conso vs crédit immo vs crédit Lombard : quand utiliser lequel ? 

Voici un tableau comparatif des trois types de crédit pour investir en SCPI à crédit : 

Critère	Crédit immobilier	Crédit conso affecté	Prêt lombard (nantissement)
Montant typique	> 75 000 €	< 75 000 €	> 50 000 €
Taux d’intérêt	Bas   Le 15/06/25 : 3%	Élevé  Le 15/06/25 : 4% et +	Intermédiaire  Le 15/06/25 : 3 à 4%
Durée	Jusqu’à 20 ans	Jusqu’à 7 ans	3 à 15 ans
Formalités	Lourdes	Légères	Moyenne
Délais	Longs (plusieurs semaines à mois)	Rapides (quelques jours à semaines)	Moyen (plusieurs semaines)
Garanties demandées	Hypothèque, caution, assurance emprunteur	Aucune en général	Nantissement d’un portefeuille
Fiscalité (intérêts déductibles)	Oui	Oui, si crédit affecté	Oui
Cash flow	Légèrement négatif	Fortement négatif	Neutre ou positif
Profil cible	Investisseur structuré, projet long terme	Projet ponctuel, faible montant	Patrimonial, investisseur avec patrimoine

Chaque type de crédit présente des avantages et des contraintes spécifiques, qui doivent être alignés avec le profil de l’investisseur et l’objectif patrimonial poursuivi. 

• Le crédit immobilier maximise l’effet de levier sur le long terme, mais impose des formalités lourdes ; 
• Le crédit conso est simple et rapide, mais rarement rentable à cause de son coût élevé ; 
• Le prêt Lombard permet de mobiliser un capital sans vendre, mais nécessite un patrimoine financier solide. 

Il n’y a pas de “meilleur” crédit universel, mais un crédit adapté à chaque stratégie. 

Exemple chiffré d’un investissement à crédit  

Prenons un exemple chiffré à partir de ces hypothèses de départ :  

• Montant total investi en SCPI : 100 000 € ; 
• Apport personnel : 10 000 € (soit 10 %) ; 
• Montant du crédit : 90 000 € ; 
• Durée du crédit : 20 ans ; 
• Taux d’intérêt nominal : 3,0 % (assurance incluse) ; 
• Rendement brut SCPI estimé : 5,5 % (net d’impôt étranger) ; 
• Répartition des SCPI : 50 % France / 50 % Europe ;  
• Taux marginal d’imposition (TMI) : 30 % ; 
• Relalorisation des parts : 0 % (défensif). 

Pour cette simulation, nous sommes passés par le simulateur proposé par Epargnoo. Pour des raisons pratiques, il a fallu diviser par deux nos hypothèses de départ. Ainsi, il en ressort :

• Un effort d’épargne de 165 €/mois ;
• Des revenus mensuels potentiels de 424 € à terme, une fois le crédit entièrement remboursé et les parts de SCPI détenues en pleine propriété ;
• Un gain potentiel à terme de 53 292 € pour un investissement initial de 10 000 € :
• Un taux de rendement interne (TRI) annuel global de 8,7 %.

À noter : notre partenariat avec Epargnoo vous permet de profiter d’un bonus pour votre premier investissement :

• 100 € avec le code parrain IF100 ;
• 3 à 4 % de cashback sur les SCPI éligibles ;

Si vous le préférez, Louve Invest propose aussi des solutions.

SCPI à crédit et fiscalité : quels avantages ?

Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers

Investir en SCPI à crédit permet de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt. Lorsqu’elles sont détenues en direct via un compte-titres, les intérêts payés chaque année peuvent être soustraits des revenus fonciers, ce qui réduit la base imposable et l’impôt dû.

Exemple : pour 5 000 € de revenus et 2 280 € d’intérêts déductibles, seuls 2 720 € seront soumis à l’impôt.

Cette stratégie est donc particulièrement efficace pour les contribuables fortement fiscalisés. Elle permet d’amortir une partie de la pression fiscale en combinant effet de levier et déduction.

Attention : cette optimisation n’est possible que pour des SCPI détenues en direct. Pour les SCPI en assurance-vie, pas de levier possible !

Crédit in fine et stratégie de défiscalisation  

L’intérêt principal du crédit in fine n’est pas fiscal mais financier : en ne remboursant pas le capital pendant la durée du prêt, les mensualités sont réduites, ce qui permet de générer un cashflow généralement positif.

Les intérêts d’emprunt sont bien entièrement déductibles de vos revenus fonciers. Mais l’économie d’impôt reste partielle :

• Si vous déduisez 1 000 € d’intérêts avec une TMI de 30 % ;
• Cela vous fait économiser 300 € d’impôt et 172 € de prélèvements sociaux ;
• Résultat : 472 € récupérés pour 1 000 € dépensés.

Ils ne doivent donc jamais être considérés comme un levier d’optimisation fiscale en soi. Moins vous payez d’intérêts, mieux c’est.

Par exemple, un investisseur imposé à 41 % économise 410 € par an pour 10 000 € d’intérêts déductibles, contre 300 € pour une TMI à 30 %.

Ce montage permet de :

• Maximiser le levier fiscal ;
• Conserver une grande souplesse sur la gestion du capital.

Comment optimiser son investissement en SCPI à crédit ?

Plusieurs optimisations sont possibles pour réduire sa fiscalité et améliorer sa rentabilités globales lorsque vous investissez en SCPI à crédit.

Diversifier entre plusieurs SCPI pour lisser les risques

La diversification passe par le choix de SCPI complémentaires :

• Par les secteurs d’activité qui réagissent différemment aux cycles économiques :
  • Santé, logistique, bureaux, commerce, résidentiel, etc. ;
• Par les zones géographiques pour diluer les risques locatifs et réglementaires :
  • En France et dans d’autres pays, en Europe ;

En répartissant intelligemment son capital entre plusieurs SCPI, l’investisseur réduit sa dépendance à un seul marché et peut aujourd’hui investir dans toute l’Europe.

Optimiser son crédit pour les SCPI

Allonger la durée du prêt permet de réduire les mensualités et donc de limiter l’effort d’épargne mensuel. C’est une option particulièrement utile pour les investisseurs avec une capacité d’épargne limitée.

Fiscalement, une durée longue augmente le total des intérêts déductibles, mais ce n’est pas toujours un avantage :

• Cela réduit le rendement sur vos fonds propres, car vous payez plus d’intérêts.
• C’est un arbitrage à faire en fonction de votre situation personnelle.

Par exemple, un investisseur avec 10 000 € de revenus mensuels peut accepter un cashflow temporairement négatif de 1 000 €, ce qui ne serait pas soutenable pour d’autres.

En résumé : l’allongement de la durée doit s’adapter à votre capacité d’effort, pas à une logique fiscale isolée

Toutefois, cet avantage doit être mis en balance avec le coût total du crédit, qui augmente avec la durée.

Le choix du taux : en France, le taux fixe s’impose 

Le choix entre taux fixe et taux variable entre aussi en jeu.

Cependant, en France, le choix ne se pose presque pas : les crédits sont majoritairement proposés à taux fixe, ce qui garantit une visibilité totale sur la charge du crédit pendant toute sa durée.

De plus, il est possible de renégocier ou de faire racheter son crédit si les taux baissent, sans subir les risques d’un taux variable. Le taux fixe est donc à privilégier, notamment pour un investissement long terme comme les SCPI.

Utiliser des SCPI européennes pour réduire le fortement fiscal

Investir dans des SCPI européennes permet de réduire la pression fiscale sur les revenus fonciers.

Contrairement aux SCPI investies exclusivement en France, les SCPI qui perçoivent leurs loyers à l’étranger sont exonérées de prélèvements sociaux (17,2 %). De plus, la déduction des intérêts d’emprunt reste pleinement applicable, même si les revenus sont issus de l’étranger.

Cette combinaison rend les SCPI européennes particulièrement attractives pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, notamment ceux en TMI élevée.

Quels sont les principaux risques à connaître ?

Risque de baisse des revenus de la SCPI

Même si les SCPI offrent une mutualisation des risques, certaines peuvent connaître des baisses plus ou moins temporaires de revenus. Cela dépend de la qualité de gestion.

• Vacance locative ;
• Renégociation de loyers ;
• Ou instabilité sectorielle…

… peuvent aussi impacter la distribution.

Les SCPI récentes, en phase d’investissement, mettent parfois plusieurs années à générer des flux réguliers, ce qui peut décevoir les attentes initiales.

Une SCPI qui baisserait ses revenus accroîtrait le cashflow négatif en cas d’achat à crédit. Il faudra alors compenser cet écart avec son épargne personnelle, d’où l’importance de toujours prévoir une marge de sécurité.

Risque de liquidité en cas de revente anticipée

La revente de parts de SCPI n’est jamais garantie dans un délai court. Selon la SCPI et la conjoncture, le délai peut varier de quelques jours à plusieurs mois. En cas de tension sur le marché (baisse de la demande, afflux massif de vendeurs), le délai peut dépasser 6 mois, voire s’allonger significativement.

En période de crise immobilière ou de tension sur le marché, les retraits peuvent être fortement ralentis. L’investisseur se retrouve alors bloqué, sans possibilité de récupérer ses fonds rapidement.

Le risque est encore plus marqué avec un crédit in fine, qui nécessite une épargne parallèle suffisante pour faire face à un remboursement final, même en cas de moins-value.

Risque de défaut de remboursement

Un défaut de remboursement peut survenir si l’investisseur sous-estime l’effort d’épargne réel ou subit une baisse de revenus. 

C’est pourquoi il faut établir un budget prévisionnel, fondé sur une simulation complète en considérant :

• Les revenus du foyer (nets et stables) ;
• Les charges fixes et le coût de la vie ;
• Les mensualités du crédit ;
• La fiscalité applicable (TMI, prélèvements sociaux) ;
• Le rendement des SCPI ;
• Une marge de sécurité en cas d’imprévu (baisse de revenus, dépenses exceptionnelles, etc.).

Attention également à ne pas se baser sur le rendement actuel des SCPI, souvent temporairement élevé pour les véhicules récents.

Risque d’endettement et impact sur la capacité d’emprunt 

Investir en SCPI à crédit augmente mécaniquement le taux d’endettement du foyer, même si le montage génère un cashflow positif. 

En France, les banques évaluent la capacité d’emprunt selon un ratio strict :

•  (Toutes les mensualités de crédits) / (Tous les revenus du foyer)

Ce ratio intègre les revenus issus de l’investissement, mais un cashflow positif ne permet pas pour autant de réduire le taux d’endettement.

Résultat : un crédit SCPI peut pénaliser l’obtention d’un futur prêt immobilier, notamment pour l’achat d’une résidence principale, même si le montage bien réalisé.

Il faut anticiper ses projets patrimoniaux futurs avant de s’endetter, pour éviter de se retrouver bloqué par un taux d’endettement artificiellement élevé.

FAQ : pour aller plus loin sur les SCPI à crédit