Frais d’entrée des SCPI : faut-il vraiment en avoir peur ?
Non, mais à condition de comprendre deux choses. Une SCPI vous coûte toujours quelque chose, sous une forme ou une autre. Et, dans la plupart des cas, ces frais ne deviennent réellement pénalisants que dans un cas : si vous sortez trop tôt. Le vrai sujet des frais d’entrée des SCPI n’est donc pas « frais ou pas frais », mais votre horizon de détention.
Table des matières
Frais d’entrée des SCPI : de quoi parle-t-on vraiment ?
Les frais d’entrée « classiques » (leur vrai nom, les frais de souscription des SCPI) tournent entre 8 et 12 % du montant investi, soit 9,24 % en moyenne selon l’IEIF : l’équivalent d’un peu plus de deux ans de rendement.
Leur particularité est mal comprise, et elle joue dans les deux sens.
- D’un côté, ils sont inclus dans le prix de la part : vos dividendes se calculent sur la totalité de votre versement
- Ainsi, 10 000 € placés à 5 % rapportent bien 500 € par an, frais compris.
- De l’autre, ils sont supportés à la revente : vous revendez à la « valeur de retrait », soit le prix de la part minoré des frais.
Autrement dit, dès le premier jour, votre capital récupérable est déjà amputé de ces 8 à 12 % : vous ne les « récupérez » via les loyers encaissés et la revalorisation de la part. C’est exactement pour ça qu’une sortie rapide peut faire mal (on y revient plus bas).
Cela dit, le détail de tous les frais d’une SCPI mérite un article à part ; ici, on se concentre sur l’entrée.
« SCPI sans frais d’entrée » : vraiment sans frais ?
Le 0 % affiché ne fait pas disparaître le coût, il le déplace selon les cas vers :
- Une commission d’acquisition prélevée sur chaque immeuble acheté. Ces frais sont généralement payés par la SCPI à la société de gestion. Elle rogne indirectement la performance, pas votre versement ;
- Par exemple : 3,6 % chez Iroko Zen, 5 % chez Remake Live
- Des frais de gestion plus élevés
- par exemple : 18 % TTC des loyers chez Remake, contre 10 à 12 % ailleurs ;
- Une pénalité de sortie si vous partez tôt (6 % avant 6 ans chez Iroko Zen*, avant 5 ans chez Remake Live).
Epsicap Nano (ex Epsilon 360), elle, joue l’entre-deux avec des frais affichés réduits à 5 %.
Sur une SCPI sans frais comme Remake Live, vous revendez vos parts au prix d’achat, sans commission de souscription après 5 ans. Dans le cas contraire, si vous partez tôt (avant 5 ans pour Remake Live) et la part vous est reprise à avec une décote de 5 %.
| Type de SCPI | Frais affichés à l’entrée | Autres coûts d’acquisitions | Pénalité de sortie |
| Classique | 8 à 12 % | Commission d’acquisition 0 à 2 % | — |
| Iroko Zen | 0 % | Commission d’acquisition 3,6 % | 6 % avant 6 ans* |
| Remake Live | 0 % | Commission d’acquisition 5 % | 5 % avant 5 ans |
| Epsicap Nano (ex Epsilon 360) | 5 % (réduits) | Commission d’acquisition 5 % | — |
* A partir du 01/09/2026
Pour comparer les modèles en détail, je vous recommande ma sélection de SCPI sans frais d’entrée.
Quand les frais d’entrée deviennent-ils vraiment un problème ?
Toujours dans le même cas : quand vous sortez trop tôt.
Le coût des frais d’entrée fond avec la durée de détention
Prenons 10 000 € avec 10 % de frais. Si vous revendez au bout de 3 ans, ces 10 % étalés pèsent environ 3,3 % par an : sur une SCPI qui sert 5 %, votre rendement réel fond. Gardez les mêmes parts 15 ans, et ces 10 % ne coûtent plus que ~0,7 % par an ce qui les rend moins douloureux.
C’est ce que l’on appelle la dilution : plus la durée s’allonge, plus le coût d’entrée s’écrase. D’où la règle de bon sens : investir en SCPI se pense sur 10 ans minimum. Et attention :
- Sous 5 ans, même une SCPI « sans frais » pourrait vous coûter sa pénalité de sortie.
- Cette dilution ne joue que sur les frais d’entrée. Les frais de gestion, eux, sont annuels : ils ne se diluent pas et impacte chaque année le taux de distribution net.
En somme, le rendement affiché n’est jamais le rendement réel : regardez toujours le taux de distribution net de tout frais.
Comment réduire les frais d’entrée d’une SCPI ?
Vous disposez majoritairement de 3 leviers :
- Le cashback : par exemple,Louve Invest rembourse environ 3 % (jusqu’à 5 % lors d’offres ponctuelles) du montant investi et Epargnoo propose aussi une offre de remboursement d’une partie des frais.
- L’assurance-vie : certains contrats donnent accès à des SCPI avec frais réduits, et une fiscalité différente selon votre situation.
- Le temps : allonger votre horizon reste le levier le plus puissant. Comme nous l’avons vu, plus la durée de détention est longue, plus les frais d’entrée rapportés à l’année diminuent.
Pour trouver la SCPI la plus performante aux meilleures conditions, je vous recommande de consulter les meilleures SCPI du marché.
Rappel : les SCPI sont des placements de long terme, à capital et rendement non garantis. La valeur des parts peut aussi bien monter que baisser.
Questions fréquentes
Non, pas directement. Les frais de souscription sont intégrés au prix de la part : ils ne se déduisent pas de vos revenus fonciers. Seule exception utile : à crédit, les intérêts d’emprunt restent, eux, déductibles des revenus fonciers.
Au moins 8 à 10 ans, idéalement plus. C’est la durée nécessaire pour amortir les frais d’entrée et lisser les cycles de l’immobilier. En dessous de 5 ans, le placement perd une bonne partie de son intérêt.
Ni l’un ni l’autre d’office : comparez la performance nette, pas l’étiquette. Sur le long terme, l’écart de frais d’entrée se dilue. Ce qui tranche, c’est le rendement net réellement délivré. Une SCPI « avec frais » très performante peut battre une « sans frais » moyenne.
Alexandre Lefevre investit en Bourse depuis 2016 et en crowdfunding immobilier depuis 2020, l’année où il a créé Investissements Faciles. Chaque trimestre, il publie le détail de ses investissements et les revenus qu’ils génèrent, montants à l’appui. Il vulgarise la bourse, le crowdfunding, l’immobilier et les différentes enveloppes d’investissements (PEA, CTO, PER, SCPI, …) et produit des analyses détaillées depuis 2020.
