Avis GFV-enligne : Devenir propriétaire de vignes et être rémunéré en bouteille

Parlons d’investissement dans le vin, ou plus exactement d’investissement dans les terres viticoles avec GFV-enligne.com qui propose des Groupements Fonciers Viticoles. Un produit qui regroupe des investisseurs au sein d’une société pour investir dans un vignoble. Nous le verrons dans cet article, les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) proposent une solution de diversification intéressante, notamment pour les passionnés de vin !

Vous cherchez des idées de placements ? Voici les meilleurs investissements.

Cet article est réalisé en collaboration commerciale avec GFV-enligne.com. Comme à mon habitude, j’ai eu une liberté totale de ton.

Mon avis sur GFV-enligne.com

Mon avis sur GFV-enligne.com est assez positif, le produit semble intéressant et la société réalise ce type de projet depuis plus de 10 ans et a déjà porté plus de 30 projets avec succès dont certains dans des terroirs prestigieux comme un projet sur une parcelle de vignes de Saint-Emilion Grand Cru récemment.

L’offre est variée, GFV-enligne.com a déjà proposé des terres viticoles dans la plupart des terroirs connus pour leur vin :

• Vallée du Rhône ;
• Sud-est de la France ;
• Bordeaux ;
• Bourgogne ;
• Champagne ;
• Alsace…

L’objectif de l’équipe est de sélectionner les terroirs les plus prometteurs pour améliorer le rendement sur le long terme grâce à la valeur du vin, mais aussi de la terre.

L’équipe est professionnelle, issue de la gestion de patrimoine mais avec une certaine expertise dans le domaine de la terre viticole. D’ailleurs, il faut savoir que les terres viticoles, tout comme les terres agricoles sont sous la responsabilité de la SAFER qui a la responsabilité de réguler les transactions.

L’avis des investisseurs de GFV-enligne.com

Globalement, les avis des investisseurs sur GFV-enligne.com sont très bons mais peu nombreux. Les investisseurs gratifient la plateforme de 4,5/5 avec 18 avis sur Trustpilot :

Les retours d’expériences sont positifs, un seul commentaire remonte un point négatif relatif à ce type d’investissement : le temps de mise en place de la structuration.

En effet, ce n’est pas un investissement « simple à mettre en place », entre la structuration, la mise en exploitation et  le temps de maturation des vins, vous recevrez vos premières bouteilles entre 1 et 2 ans après le financement.

Présentation de GFV-enligne.com

GFV-enligne.com est une plateforme spécialisée dans le foncier viticole via des Groupements Fonciers Viticoles (GFV), un modèle qui séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de diversification et/ou d’un investissement passion.

Depuis plus de 10 ans, la société structure des GFV :

• Sélection des domaines viticoles, parfois prestigieux
• Sélection de l’exploitant
• Mise en place du GFV et collecte auprès d’investisseurs

Les deals proposés sont triés selon des critères précis : notoriété des domaines, qualité du terroir, régularité de production. Concrètement, GFV-enligne.com permet de devenir copropriétaire de vignes et de percevoir un loyer en bouteilles ou en numéraire.

C’est un investissement accessible entre 5 000 et 10 000 €. Malheureusement, les tickets ne peuvent pas être beaucoup plus bas, puisque les GFV n’ont pas le droit de faire d’appel public à l’épargne, ce qui limite le nombre d’investisseurs dans chaque véhicule d’investissement.

Type plateforme	Groupements Fonciers Viticoles (GFV)
Agréments AMF	Aucun agrément pour les GFV
Pays	France 🇫🇷
Dirigeants et actionnaires de référence	Julien Dupont
Année de création	1990
Avis clients (Trustpilot)	4.5 / 5
Rendement cible distribué	3 à 6 % en bouteille 1 à 2 % en euros
Investissement minimum	5 000 € à 10 000 €
Montant financé	20 000 000 €

GFV-enligne.com : Investir dans des parcelles de vignes

L’investissement dans la terre viticole est très semblable à ce qu’il existe pour la forêt. La société GFV-enligne.com structure des deals visant l’acquisition de parcelles de vignes qui seront achetées au travers d’une structure que les investisseurs vont rejoindre.

Ainsi, chacun des investisseurs devient « copropriétaire » de la parcelle achetée.

La société qui structure les deals trouve la parcelle, trouve l’exploitant qui signe un bail pour du très long terme (minimum 18 ans) et redistribue les loyers aux investisseurs.

L’objectif pour GFV-enligne.com est de trouver les vignobles les plus prestigieux possibles et d’avoir un exploitant reconnu pour valoriser au maximum.

Un rendement distribué sous forme de vin

Les rendements distribués sont des revenus fonciers. Cependant, le fermage (son nom technique) peut être versé en euros … ou en vin. D’ailleurs, il est d’usage que la rémunération en vin soit beaucoup plus intéressante pour l’investisseur :

• Rémunération en vin : 3 % à 6 % par an en moyenne ;
• Rémunération en euros : 1 % à 2 % par an.

Pour vous donner un exemple, pour une part qui se situera entre 5 000 et 10 000 € vous pourrez obtenir de 6 à 15 bouteilles par an selon le fermage.

Bien entendu, le rendement à long terme dépendra également du prix de la bouteille, si la réputation d’un vignoble s’améliore après acquisition, les rendements suivront puisque le bail est défini en nombre d’hectolitres et non en valeur de bouteille.

Que se passe-t-il pour le fermage s’il n’y a pas de récolte ?

Dans ce cas, le fermage reste dû est le vigneron devra payer en numéraire. C’est pourquoi la sélection de l’exploitant est importante. Ce dernier doit avoir les reins assez solides pour traverser des années difficiles.

Une possibilité de plus-value

Il ne faut pas oublier que vous achetez de la terre, et que cette terre à un pouvoir de valorisation qui dépend, en partie, de l’évolution de la réputation du terroir.

Généralement la plus-value potentielle est estimée entre 1 et 2 % par an. Cependant, certains terroirs ont vu leur valeur exploser au cours des 10 dernières années avec plus de 100 %, mais ce n’est pas la norme. Cependant, c’est sur ce point que votre expertise en vin pourrait se valoriser.

Il est aussi possible de réaliser une moins-value, je ne le répéterai jamais aussi : chaque investissement comporte des risques.

Une source de diversification

Les parcelles de vignes sont une source de diversification intéressante lorsque l’on atteint un certain niveau de patrimoine. Il s’agit à la fois de foncier qui se comporte, généralement, plutôt bien dans les crises (décorrélation de l’actif et faible volatilité).

Et avec le rendement sous forme de vin, vous êtes aussi exposé à cet actif.

De plus, cet actif peut être intéressant dans le cadre d’une transmission, nous le verrons un peu plus loin.

1 GFV = 1 terre viticole = 1 vigneron

Lorsque vous investissez dans un Groupement Foncier Viticole, vous investissez dans une seule parcelle viticole. Il sera intéressant de participer à plusieurs GFV pour diversifier les risques et ne pas être exposé à une seule parcelle.

Pour chaque véhicule d’investissement, vous aurez accès à un descriptif de la parcelle, mais aussi de l’exploitant et de ces pratiques.

Le rôle des GFV dans l’économie viticole

Les GFV ne sont pas seulement intéressants pour les investisseurs, ils jouent un rôle économique important.

 Ils représentent un levier pour les exploitants viticoles. En vendant leurs terres à un GFV tout en continuant à les exploiter via un bail à long terme (fermage), les vignerons dégagent des liquidités sans perdre le contrôle de leur domaine.

Cela leur permet de financer des investissements (nouveau chai, conversion bio, modernisation du matériel) ou d’assurer une transmission progressive de l’exploitation.

Enfin, pour les jeunes vignerons ou ceux souhaitant étendre leur domaine, les GFV peuvent faciliter l’installation en réduisant la charge foncière initiale, qui est souvent un frein majeur.

L’AG, un moment de convivialité avec le vigneron

Investir dans un GFV, c’est aussi un investissement passion. Une passion que vous pourrez partager chaque année avec le vigneron lors de l’assemblée générale du GFV. Une occasion de créer du lien avec d’autres passionnés et de goûter le fruit de votre investissement !

Est-il possible de revendre ses parts ?

Un point d’attention sur ces produits est la liquidité (facilité de revente), qui est limitée mais reste possible. Il faut rappeler que l’investissement en GFV n’est pas adapté à un investissement court ou moyen terme. Ce qui explique que ce point n’est finalement qu’un « petit » problème.

En effet, en cas de revente de part par un des associés du GFV :

1. Les parts seront d’abord proposées au vigneron exploitant ;
2. Ensuite aux associés déjà présents dans le véhicule ;
3. Et en dernier lieu, à de nouveaux investisseurs.

Tout cela, peut prendre quelques semaines à quelques mois.

Frais d’entrée

À la constitution du GFV, il y a un ensemble de frais liés à la structuration (bail, constitution de la société…) et la vente du foncier. Si je dois résumer :

• Entre 10 et 12 % de rémunération pour le commercialisateur ;
• 10 % de frais de notaire, de SAFER, constitution de la société, et frais de divers actes (bail, etc.).

C’est relativement élevé, mais assez similaire à l’écart que l’on observe en SCPI entre le prix de la part et la valeur de réalisation (environ 20 %). Ce sont des véhicules chargés en frais. C’est un point qui devra encore plus inciter à investir sur le très long terme.

Imposition et avantages fiscaux des GFV

C’est un des points intéressant des GFV : la fiscalité peut être particulièrement intéressante sur certains points.

GFV : des revenus fonciers

Les Groupements Fonciers Viticoles sont soumis à l’imposition des revenus fonciers, c’était dans le titre de ce type de véhicule, pas de surprise.

Cela viendra s’ajouter à vos potentiels autres revenus fonciers et vous serez imposé !

• Soit au régime réel (déduction des frais réels) ;
• Soit au régime micro (30 % d’abattement).

L’assiette imposable sera alors soumise à votre Taux d’Imposition Marginal (TMI soit 0, 11, 30, 41 ou 45 %) + prélèvements sociaux à 17,2 %.

Cette imposition s’applique également si vous recevez votre fermage sous forme de bouteilles de vin. Dans ce cas, la valeur globale des bouteilles reçu par part sera indiquée par le GFV dans un rapport fiscal fournit par le comptable du GFV.

La plus-value : même principe que pour l’immobilier

Le calcul de la plus-value est le même que pour l’immobilier classique. Si vous réalisez une plus-value, vous êtes imposé à :

• 19 % au titre de la plus-value immobilière ;
• 17, 2 % au titre des prélèvements sociaux.

Vous aurez le droit à des abattements pour durée de détention après 5 ans :

Durée de détention	Abattement sur la plus-value immobilière	Abattement pour les prélèvements sociaux
<= 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Après la 22e année	Exonération	9 %
Après la 30e année	Exonération	Exonération

Dans le cadre de la fiscalité, vous êtes également encouragé à investir sur le long terme, comme pour l’immobilier.

Abattement sur la succession pour les GFV

L’un des gros avantages des GFV est l’abattement de 75 % de l’assiette imposable dans le cadre d’une succession. Ainsi, 100 000 € de parts détenues impliquent une fiscalité sur seulement 25 000 €.

Il y a bien entendu quelques limites à cela :

• Le bénéficiaire doit détenir les parts au minimum 5 ans ;
• Plafond de 300 000 € par bénéficiaire pour bénéficier de l’abattement de 75 % :
  • Plafond porté à 500 000 € si la détention dure 10 ans ou plus ;
  • Au-delà, l’abattement tombe à 50 % ;
• Les parts doivent être détenues par le cédant depuis plus de 2 ans ;

Je vous résume cela sous forme de tableau :

Valeur des biens	Durée de conservation	Fraction exonérée
> 500 000 €	5 ou 10 ans	50 %
> 300 000 et <= 500 000 €	10 ans	75 %
	5 ans	50 %
<= 300 000 €	5 ans	75 %

Exonération partielle sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Ici aussi, il est relativement avantageux de détenir des parts de GFV. Ainsi, La valeur des parts de GFV est exonérée d’IFI à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 €.

Au-delà de ce seuil, cette exonération tombe à 50 % de la valeur des parts.

Autrement dit, si un investisseur possède des parts de GFV pour une valeur de 80 000 €, alors seulement 20 000 € doivent être inclus à la base imposable de calcul de l’IFI.

Les points d’amélioration possibles

Une expérience en ligne à améliorer

Ce type de produit (et ce n’est pas exclusif à GFV-enligne.com) est encore significativement en retard sur la digitalisation de l’expérience utilisateur.

C’est dommage : cela pourrait attirer un public plus jeune et réduirait également les coûts pour la société.

Choix des exploitants viticoles

Je tiens à rappeler que le choix des exploitants, par GFV-enligne.com se fait avant tout sur leur réputation, leur solidité et la qualité de leur travail et de leurs productions, ce qui reste les principaux critères à regarder.

Cependant, il faut être prudent quant à certaines pratiques dans le domaine viticole, mais plus globalement dans le bio en général. Il n’est pas rare que certains exploitants utilisent des techniques dites de « Biodynamie » et d’autres techniques pseudoscientifiques.

Globalement, ses pratiques n’ont pas d’impacts négatifs sur la production, mais peuvent être sujettes à des dérives sectaires dans lesquelles pourraient tomber des exploitants.

Quels sont les risques d’investir en GFV ?

Aléas climatiques et autres risques d’exploitation

Un aléa climatique (gel, grêle, sécheresse) ou une maladie de la vigne peut impacter le volume et la qualité de la récolte. Ce risque est structurel dans tout investissement lié à l’agriculture.

Dans le cadre des GFV, si votre fermage ne peut pas être payé en vin, il sera alors payé en numéraire. Il est crucial que l’exploitant partenaire soit solide et rigoureusement sélectionné.

Il est également possible que l’exploitant fasse faillite ou arrête simplement son activité, dans ce cas il sera nécessaire de relouer la parcelle à un nouvel exploitant.

Risque de liquidité

Les parts de GFV sont peu liquides : il n’existe pas de marché secondaire organisé. La revente peut prendre du temps, dépendant de la demande. De plus, il est possible que le prix soit renégocié à la baisse.

Risque de dépréciation de la valeur de la part

La valeur d’une part de GFV n’est pas garantie et peut connaître une baisse. Elle dépend principalement de la valeur des terres viticoles détenues par la société.

Or, même si le foncier viticole a historiquement bien résisté, il peut subir des variations liées à la conjoncture du domaine (perte d’appellation, baisse de notoriété du domaine, changement de réglementation), ou plus globalement à l’évolution du marché du vin.

Une absence de régulation par l’AMF

Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) ne sont pas régulés par l’AMF car ils ne relèvent pas des placements financiers classiques, mais du droit rural et foncier. Un GFV est une société civile à objet agricole, dont le but principal est la détention et la mise en fermage de terres viticoles.

Autrement dit, on n’achète pas un produit financier, mais des parts de propriété dans une société qui détient des vignes. Ce type d’investissement est donc considéré comme un placement dans des actifs tangibles.

En conséquence :

• Les GFV ne sont pas soumis au contrôle de l’AMF ;
• L’information précontractuelle dépend de chaque opérateur (transparence, qualité des documents, etc.) ;
• Le démarchage est encadré, mais pas régulé par l’AMF.

FAQ : Parfaire votre avis sur GFV-enligne.com

Disclaimers et rappel des risques

Ce contenu est destiné exclusivement à des fins pédagogiques, éducatives et informatives et ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement. Il ne s’agit en aucun cas d’une recommandation pour acheter ou vendre un instrument financier.

Il est important de rappeler que tout investissement présente des risques, de perte totale ou partielle des sommes investies et que les performances passées ne constituent aucune garantie pour l’évolution future. Avant d’investir, vous devez réaliser vos propres recherches et/ou consulter un conseiller financier professionnel, nous vous conseillons Prosper Conseil.