Avis RealT : la chute d’un pionnier de la tokenisation immobilière
Après 4 ans d’investissement sur la plateforme d’immobilier fractionné RealT, j’ai décidé de sortir de RealT début 2025 à la vue des difficultés croissantes et du manque de transparence… Bien m’en a pris puisque la situation s’est fortement dégradée jusqu’à l’entrée en liquidation de RealT.
Bien que la technologie de tokenisation soit prometteuse, la mise en oeuvre de RealT s’est avérée défaillante et devra probablement répondre de ses actes devant la justice.
Voici un article pour comprendre le fonctionnement et avoir mon avis sur l’immobilier fractionné.
Table des matières
RealT est entrée en liquidation
⚠️ RealT est entrée dans une phase de liquidation, ce n’est plus une plateforme active, elle va vendre ses biens et éventuellement rembourser les investisseurs s’il reste de l’argent après tous les créanciers à rembourser.
Notre avis sur RealT sans filtre
- Description de projets à améliorer
- Incertitude fiscale (aucun dogme fiscal existant)
- Gros soucis de gestion et administratif à Détroit
- Certains biens n’auraient jamais été achetés
Mon avis sur RealT est réellement négatif, la plateforme est maintenant inactive et entre dans sa phase de liquidation à cause de ses nombreux problèmes récents :
- Gestion locative défaillante ;
- Certains biens dans un état catastrophique;
- Certains biens n’auraient simplement jamais été achetés ou n’appartiendraient pas aux sociétés qui ont réalisé les levées de fonds.
Pour les investisseurs, cela veut dire que la société va vendre tous les actifs, rembourser tous les créanciers (impôts, travaux, retards de paiement d’assurances etc…) puis ensuite rembourser, éventuellement les investisseurs s’il reste de l’argent.
Présentation générale et fonctionnement de RealT
RealT est une plateforme d’immobilier fractionné qui propose des biens, principalement dans la Rust Belt (Détroit, Chicago, Cleveland etc.) aux États-Unis. Vous pouvez investir dès 50 $, ce qui rend la solution accessible à tous les utilisateurs, avec des rendements de 6 % à 11 % nets de loyer. Ce rendement élevé s’accompagne d’un niveau de risque relativement élevé puisqu’il s’agit d’un secteur géographique compliqué.
Quels types de biens sont proposés ?
Initialement, RealT proposait principalement des biens de faible qualité pour les locataires. Cette formule a fait leur succès puisque cela leur a permis d’afficher des rendements de 10 %, et encore plus sur certains marchés à leurs débuts.
Aujourd’hui, RealT propose des propriétés de tous types (de bonne et moins bonne qualité) dans différents états des USA, mais aussi au Panama ou en Colombie.
Que détient-on réellement avec RealT ?
Lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui détient et gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.
Cela a plusieurs conséquences :
- Vous n’êtes pas propriétaire direct, mais actionnaire d’une société ;
- Les loyers perçus sont des dividendes (ou des retours sur capitaux), d’après les derniers éléments que nous avons.
| Type plateforme | Immobilier Fractionné |
| Type d’immobilier | Rendement |
| Agréments | Régulation des actions |
| Pays | USA 🇺🇸 |
| Dirigeants et fondateurs | Jean-Marc Jacobson Remy Jacobson |
| Année de création | 2019 |
| Rendement locatif moyen | 10,4 % |
| Investissement minimum | 50 $ |
| Montant financé | 140 000 000 $ |
| Bonus parrainage | Aucun, 2 % pour le parrain |
RealT est-il fiable ? Non !
Je ne suis pas du genre à éviter les sujets compliqués, alors on va mettre les pieds dans le plat : c’est la merde sur RealT ! Mon objectif n’est pas de lister tous les problèmes actuels, mais bien de revenir sur quelques difficultés pour mettre en avant ce qui me gène aujourd’hui sur RealT.
La fiabilité de RealT est largement remise en cause avec de nombreuses négligences voire malversations :
- Une gestion défectueuse de son portefeuille immobilier dont certains biens insalubres;
- Des éléments déclaratifs / administratifs mis sous le tapis ;
- Une absence de transparence dans les faits (bilans, assemblée générale RWA, etc.);
- Des biens qui n’ont jamais été acheté ;
- Des biens qui n’appartiennent pas aux bonnes sociétés ;
- Non-ségrégation des fonds, tous les biens gérés par un « pot commun »
La plupart des éléments problématiques sont déterrés par la communauté progressivement, il y a fort à parier que des éléments complémentaires arrivent, ce qui donne une réelle impression de manque de sérieux / manque de process au sein de la société.
Selon moi, RealT ne peut plus être considéré comme pleinement fiable aujourd’hui.
Des propriétés non louées qui distribuent des loyers
Un élément intriguant depuis toujours est la régularité des loyers RealT, malgré le turnover naturel des locataires. La plupart des propriétés m’ont versé 3 ans de loyers sans discontinuer. Et l’on se rend compte aujourd’hui que :
- Une partie du portefeuille à Détroit n’était pas louée ;
- Des propriétés visiblement vacantes payent des loyers.
Il s’avère que nous n’avons JAMAIS eu de transparence quant aux versements des loyers par les locataires. Et je trouve que c’est une grave erreur de RealT. Il est NORMAL que dans ce type de propriété, il y ait des retards, des impayés et parfois de la vacance locative.
Les négligences régulières de RealT
Au-delà de Détroit, la communauté met régulièrement en lumière différents manquements de RealT, que ces derniers traitent après coup :
- Oublis de transferts de propriété ;
- Oublis de documents administratifs ;
- Oublis de diverses vérifications (état hypothécaire, CoC…).
Bref, de nombreuses et régulières négligences qui montrent l’absence de sérieux.
Comment fonctionnait la tokenisation d’un bien immobilier chez RealT ?
Certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise, les actions, est représenté par des tokens. Pour le reste, le principe est le même qu’une société « classique ».
Prenons un exemple :
- La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée ;
- Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens ;
- Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10 % de la société.
La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.
Point légal sur les actions tokenisées de RealT
Les tokens RealT sont considérés comme des security token car ils ont la particularité d’être directement lié à un véritable actif financier (les fameuses actions).
Dans ce cas, l’administration française considère que vous possédez ce que représente le token, c’est-à-dire une action et pas simplement une simple cryptomonnaie comme peuvent l’être le Bitcoin et l’Ethereum.
Comment vérifier que RealT achète bien les propriétés aux USA ?
Il est possible de vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, qui détient les actifs.
La structuration de RealT
RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.
Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chacune de ces sociétés est une société « fille » de la LLC principale. Elles sont indépendantes et possèdent uniquement le bien.
Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :
Depuis début 2022, RealT a fait de petits ajustements pour répondre à des contraintes réglementaires liées au nombre d’investisseurs étrangers croissant.
RealToken Inc.
Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :
- Lister le bien lors de la vente sur realt.co ;
- Gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales, etc.) ;
- Mettre en place les solutions techniques de paiement sur la blockchain.
RealToken LLC
Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.
Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer. Elles sont introuvables sur le registre des sociétés.
Lien entre la LLC Series et le bien immobilier
Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notariés.
Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :
- Prenons le bien à l’adresse 8342 Schaefer Highway à Détroit ;
- On peut trouver l’achat de la propriété par RealT à l’ancien propriétaire ;
- Puis le transfert de propriété de MICHIGAN REALTOKEN I LLC à la Series 9.
Comment trouver les informations pour d’autres propriétés RealT ?
Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration met environ 6 mois à ajouter les documents.
La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, on peut effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, il faut saisir le nom de la société dans le troisième champ de recherche.
Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :
Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.
Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».
Quels sont les frais de RealT ?
Les frais à l’achat
Lors de l’acquisition de tokens représentant des parts de propriétés immobilières, RealT applique des frais de 10 % sur le prix d’achat du bien. Ces frais couvrent plusieurs services offerts par la plateforme :
- Le sourcing et la sélection des biens ;
- La préparation des biens (rénovation, mise aux normes, etc.) ;
- La tokenisation.
Ces frais sont intégrés dans le prix du token et sont clairement détaillés dans le montage financier de chaque projet, accessible sur la fiche descriptive.
Les frais de gestion locative
Une fois le bien acquis et mis en location, des frais sont prélevés sur les loyers perçus :
- Les frais de gestion immobilière : 6 % à 8 % des loyers perçus ;
- Les frais de RealT : 2 % des loyers perçus.
Les frais de transaction
Si vous choisissez d’acheter des tokens avec votre carte bancaire, des frais supplémentaires peuvent s’appliquer pour compenser les frais de transaction bancaire (de 2 à 3 % selon les moments). De plus, des frais de change peuvent être facturés par votre banque si la transaction est en dollars américains.
En cas de paiement en cryptomonnaies, vous devrez payer les frais de transaction qui sont plus ou moins importants selon la cryptomonnaie et la chaîne choisie.
Les frais à la revente
Si vous décidez de revendre vos tokens, plusieurs options s’offrent à vous :
- Vous pouvez revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine directement à RealT, avec un frais de 3 % sur le montant de la transaction ;
- Il est possible de revendre vos tokens sur le marché secondaire via la plateforme YAM. Les frais dépendent du réseau blockchain utilisé et des éventuels frais de transaction liés.
Quelle est la fiscalité pour les revenus de RealT ?
Après plus de deux ans de doute sur la question, RealT a eu une réponse ferme et nous a communiqué que les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières (des actions en l’occurrence). Cependant, il reste un doute sur la nature des revenus que nous percevons. La solution la plus simple est de considérer cela comme des dividendes en provenance des USA.
Pour les propriétés aux USA :
- Lorsque vous recevez vos « loyers », il s’agit de dividendes qui proviennent des USA :
- il faudra les déclarer comme des dividendes étrangers ;
- Les plus-values réalisées sur les maisons doivent être déclarées également ;
- Pour le moment, aucun prélèvement à la source n’est réalisé. Vous serez probablement prélevé à 31,4 % en France.
L’autre possibilité est due au fait que RealT explique que nous ne recevons pas des dividendes, mais des « return of capital ». Je vais prendre des pincettes ici, car il reste des zones d’ombre :
- Il s’agirait d’un remboursement du capital social de la société ;
- Dans ce cas, nous ne serions pas imposés immédiatement (comme c’est le cas aux US) ;
- Mais il est fort probable que nous soyons imposés plus dans le futur.
Il est important de préciser que personne n’est certain de la solution à choisir. Dans tous les cas, je vous conseille fortement d’ajouter une « mention expresse » (champs texte en fin de déclaration) à votre déclaration d’impôt pour expliquer votre position. Ainsi, en cas de redressement, vous ne devriez pas être pénalisé puisque vous expliquez de bonne foi vos doutes et votre parti pris.
Disclaimers et rappel des risques
Ce contenu est destiné exclusivement à des fins pédagogiques, éducatives et informatives et ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement. Il ne s’agit en aucun cas d’une recommandation pour acheter ou vendre un instrument financier.
Il est important de rappeler que tout investissement présente des risques, de perte totale ou partielle des sommes investies et que les performances passées ne constituent aucune garantie pour l’évolution future. Avant d’investir, vous devez réaliser vos propres recherches et/ou consulter un conseiller financier professionnel.
Alexandre Lefevre investit en Bourse depuis 2016 et en crowdfunding immobilier depuis 2020, l’année où il a créé Investissements Faciles. Chaque trimestre, il publie le détail de ses investissements et les revenus qu’ils génèrent, montants à l’appui. Il vulgarise la bourse, le crowdfunding, l’immobilier et les différentes enveloppes d’investissements (PEA, CTO, PER, SCPI, …) et produit des analyses détaillées depuis 2020.
Bonjour,
Tout d’abord merci beaucoup pour votre article très intéressant,
partant dans une optique de holder, le casse tête inhérent a la revente ne me préoccupe pas pour l’instant, par contre j’aimerais bien comprendre, lors de l’achat en crypto, le bien a la vente est libellé en dollar, la facture aussi d’ailleurs, même si le contrat est paiement crypto, donc a mon sens je convertie du fiat en crypto pour effectuer l’achat et qui dit dit crypto > fiat boum badaboum flat tax a payer avant d’avoir commencer a faire des bénéfices, plus value, revente, etc, est ce que je me trompe ?
Hello Padraig,
Première chose, je ne suis pas fiscalite, donc ce que je dis est à prendre avec des pincettes est à vérfier.
Peut importe la manière dont est libellé ton achat, tu achètes une action (security token) donc si tu achète au travers de crypto que tu avais déjà dans le passé sur lesquelles tu as une plus value latente, oui tu devras payer la flat tax sur la partie de plus value.
C’est à voir comme un retrait de ton portefeuille crypto, tu auras la même taxe.
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour, merci pour cette présentation très complète. Et merci pour ton bon travail sur youtube.
Petite question sur la fiscalité (je sais que tu n’es pas fiscaliste mais au dés fois que tu as la réponse).
Donc les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières donc à ce titre il faut déclarer les loyers et les plus-values (quand y en a) comme des dividendes étrangers et ça me parait logique. Mais comme les loyers sont en USDC ou en Xdai, si on les convertit en Fiat cela veut dire qu’on paye aussi la flat Taxe. Donc il y a une double imposition ?
Merci pour vos éclaircissements.
Hello Fabien,
Je ne peux pas être certains que l’administration fiscale pensera comme moi.
Personnellement, je considère que cela est imposé par les dividendes et donc que cela n’entre pas dans l’assiette crypto. Mais j’ai l’avantage de faire une distinction franche entre mon portefeuille RealT et le reste de mon portefeuille crypto. S’ils sont mélangés, c’est tout de suite beaucoup plus compliqué.
Pour cela, mon adresse avec mes tokens, sur le réseau Gnosis est réservé à mon activité RealT et RIEN D’AUTRES (pas de trading, pas de defi etc…)
Bien à toi,
Alexandre
Bonjour ,je ne comprends pas trop le problème de la fiscalité française …
Corrigez moi si j’ai tort.
-si on ne retire pas les token y a rien à déclarer .
-si on retire les tokens ,qu’on les mets en USDC et qu’on en retire au dessus de 305€ , là il faut effectivement déclarer !
Par contre, ce que je ne sais pas :
-faut il déclarer tout les an à l’administration fiscale française qu’on possède un compte étranger RealT avec le formulaire cerfa 3916 ???
Cordialement
Hello Claude,
Je ne suis pas fiscaliste et donc ma parole ne compte pas plus que la votre. Rapprochez vous d’un expert pour avoir une réponse définitive.
Cependant, je pense que vous avez tord :
1 – En achetant un token vous achetez une action
2 – Vous recevez des dividendes ou return of capital (là ma connaissance est limité pour le transposer en imposition française) sous forme d’USDC -en nature-
Donc
1 – Vous êtes soumis à la fiscalité des cryptomonnaies en achetant des tokens RealT en crypto car vous achetez des parts de sociétés et non une simple cryptomonnaie
2 – A défaut de savoir comment déclarer le return of capital, je me tourne vers les dividendes étrangers même s’ils sont payés en nature, je pense que tu serais redevables de la flat tax (ou voir convention bilaterale US/France)
Le sujet est loin d’être aussi simple. Beaucoup considère que RealT = Crypto alors que non, RealT = société qui détien de l’immo. Et l’enveloppe crypto n’est qu’un moyen technique de représenter tes actions.
Bien à toi,
Alexandre
N’étant pas familier avec le monde de la block chain , je voulais ouvrir un compte avec la solution walletless .
Le seul hic pour acheter des immeubles le seul paiement autorisé est la carte bancaire avec des frais de 2 % à chaque opération.
Il serait bien de pouvoir faire un virement Sepa de 1000 Euro par exemple qui serait un compte global et qui servirait à payer les immeubles au fil de l’eau, un peu comme le fait les sites français
HEllo Jean Louis,
Je comprends le besoin, il est cohérent, je t’invite à leur faire part de ta suggestion.
Je pense que ça leur demandera quelques développements mais l’évolution peut être cohérente.
BIen à toi,
Alexandre
Voilà la réponse de RealT
Bonjour,
Nous étudions la possibilité de trouver un partenaire pour faire ce genre d’opération mais pour le moment la seule possibilité est par CB pour les walletless
Hello,
Il est possible d’acheter des tokens via binance plutôt que wise ou revolut ?
Hello Seb,
Oui, tu peux acheter des tokens en crypto, je te conseille le LTC dans ce cas ou en stablecoin à partir de GnosisChain (xDai ou USDC).
Bonne soirée,
Alexandre
Bonjour,
y-a-t’il un tuto en français quelque part pour expliquer l’inscription & les démarches/risques, de façon simplifié pour les noobs ?
Hello Jay,
Je parle des risques dans l’article, pour l’inscription c’est assez simple, si tu n’es pas à l’aise avec l’anglais passe par google chrome qui te permet de traduire la page.
Pour le reste, je compte faire des vidéos pour expliquer les démarches.
Bien à toi,
Alexandre
Perso, je n’ai pas très confiance, au début j’ai failli être tenté mais les risques sont trop important par rapport aux bénéfices.
Déjà comme dit dans l’article, dès qu’on parle crypto et blockchain, il y a un risque et on l’a vu dernièrement avec le Luna/Terra et l’UST, même avec quelque chose de sécurisé des gens ont tout perdu, j’ai perdu aussi de l’argent mais 200 dollars c’est pas la mort.
Et le 2è gros risque, c’est lorsque j’ai vu que tous les logements, garages, parking,….étaient à Detroit, je me suis dit, ben c’est la ville qui a fait faillite et que les logements se vendaient à 1$, quelle assurance pour que des gens reviennent dans cette ville fantôme, c’est comme acheter une maison à Vegas ou à Dubai, faut être cinglé, ou blindé, sacahnt que ça finira en désert, bon je sais, pas demain mais c’est inévitable d’ici quelques dizaines d’années.
Hello Salva,
La sensibilité au risque est toute personnelle. Attention cependant à ne pas voir des risques qui n’existe pas.
Luna/Terra et RealT n’ont absolument rien en commun (L’un est un stable coin, basé sur une chain, l’autre de la tokenisation de l’immmo).
Si tu veux limiter les risques, il faut réinvestir ou retirer tes loyers pour récupérer l’argent, comme ça le risque technique est réduit.
Avec RealT, tu possèdes des parts de société, ce ne sont pas juste des tokens lambda. En cas de soucis sur Gnosis ou Ethereum, il y a des solutions.
Aujourd’hui 75% des appartements (et non 100%) sont effectivement à Détroit et c’est un des points faible du produit car Détroit est une ville qui a subit une crise que peu de grande ville ont connu.
Cependant, je pense que tu mélanges certaines choses. Les maisons à 1$ était des maisons abandonnées à retaper. Ici on a des maisons bas de gamme, mais entretenue.
Et avec l’electrification du parc automonbile (qui nécessite des chaines de montage spécifique), plusieurs Marques ont déjà annoncé leur retour à Détroit. On ne retrouvera peut être pas le rayonnement d’antan, mais cela va créer des emplois et remettre la ville sur pied. Ca c’est la théorie, il y a beaucoup de risque à détroit, l’immobilier reste un marché risqué.
RealT nous promet de la diversification, nous verrons bien ce que cela va donner.
Excellente journée,
Alexandre
4.5
Merci beaucoup pour votre site très clair, honnêtement je pense de plus en plus à investir mes bénéfices Commerciaux et les informations fournies ici tendent à me rassurer dans ce sens.
Hello Amandine,
RealT est sérieux,il faut vérifier que tu acceptes bien tous les risques associés.
Excellente journée,
Alexandre
Bonjour, je viens de m’inscrire sur real T. comment investir ? je veux commencer avec 500 doll. Vaut-il mieux tout mettre sur un bien ou diviser la somme sur plusieurs biens ?
merci d’avance
Hello Magusteiro,
Tout dépend de ton patrimoine, si tu as 5 000 € de patrimoine financier, investir sur 5 biens me semble intéressant pour diversifier, si tu as 50 000 de patrimoine 1 ou 2 suffira.
Bonne journée,
Alexandre
Ok dac merci. Comment fais tu pour estimer que le bien est intéressant ?
Hello,
Comme pour de l’immobilier Français, localisation du bien, des commerces, prix mètre carré, état du quartier, transport en commun etc…
Alexandre
Bonjour, j’aimerais bien rentrer sur l’achat de token chez RealT mais je n’arrive pas à savoir si on doit faire une déclaration d’impôts annuelle auprès du fisc américain. Ça changerait vraiment la donne car vu la complexité, il faudrait prendre un comptable américain, ce qui annulerait les bénéfices
Hello Chris,
C’est une bonne remarque, la partie US est géré par RealT. On attends plus d’info à ce sujet. Ils doivent nous faire des posts de blog depuis quelques semaines. Je vais les relancer sur le sujet.
Excellente journée,
Alexandre
Hello Alexandre,
Pourquoi conseilles-tu de n’en prendre qu’un ou 2 ?
Pourquoi la stratégie changerait-elle si le patrimoine augmente ?
Même avec un patrimoine de 50000e, il est plus sûr d’investir dans le plus de biens possibles pour diminuer les risques non ?
Merci
Hello Americ (pour la 3ème fois :D),
Je ne sais pas à quelle phrase tu fais référence.
RealT est sur un marché relativement risqué (le gros de ces propriétés est sur Détroit), il est préférable de commencer doucement, pour comprendre.
Et être raisonnable, mettre 10 % de ton patrimoine est déjà une allocation agressive. Par contre, si tu passes de la phase de tests, à la phase d’investissement, il faut effectivement diversifier sur quelques propriétés.
Je pense qu’une dizaine minimum dans plusieurs villes est intéressant pour réduire le risque.
Excellente journée,
Alexandre
Hello Alexandre,
Je parlais de ton commentaire un peu plus haut où tu disais: « Tout dépend de ton patrimoine, si tu as 5 000 € de patrimoine financier, investir sur 5 biens me semble intéressant pour diversifier, si tu as 50 000 de patrimoine 1 ou 2 suffira. »
Pour moi peu importe le patrimoine il faut diversifier le plus possible pour diminuer les risques, c’est pour ça que je ne comprenais pas pourquoi tu n’en recommandais qu’un ou 2 dans le cas où le patrimoine est plus élevé ?
Hello Aymeric,
Diversifier est utile, sur-diversifier ne l’ai pas et tu te compliques la vie pour le suivi de tes investissements, c’est pour cela qu’il faut trouver un équilibre.
En sur-diversifiant, tu feras aussi une sélection moins drastique des biens ou projets dans lesquels tu investis puisque tu en cherches beaucoup et au final tu augmenteras très légèrement ton taux de défaut.
Bonne journée,
Alexandre
Merci pour votre retour d’expérience bien détaillé. Cela change des personnes qui n’ont jamais mis un pied sur la plateforme et qui parlent d’arnaque. Pour ma part je vais mettre quelques billes dessus pour me faire mon propre avis.
Hello Jim,
Effectivement, il ya pas mal de fausses idées qui circulent par méconnaissance et par peur de la nouveauté. C’est bien dommage, il y a beaucoup de potentiel. Reste à savoir comment ce type d’investissement va passer l’épreuve de la régulation !
Cependant, il est bon d’avoir un esprit critique, RealT est la première plateforme de tokenisation immobilière que j’ai regardé et j’ai eu de la chance quand je vois le nombre de plateforme de qualité bien moins importante qui apparaissent ces derniers mois.
Alexandre
Article très intéressant. J’étais justement entrain de me documenter sur RealT.
Ma seule question repose sur la dépendance des investisseurs à la société RealT. Si celle-ci venait à disparaitre, certes les sociétés LLC et les biens seraient toujours la mais personne pour s’en occuper. Pas de loyer et impossible de récupérer sa mise . Est ce que vous confirmez??
Merci d’avance
Fab
Hello Fab,
Je ne confirme pas. Une chose est sûre, il y aura une période de flottement, mais tu es actionnaire de ces sociétés, des gestionnaires devront être élus ou les biens revendus.
Si la prorpriété n’est pas revendu, il faudra s’attendre à une baisse des loyers car le nouveau gestionnaire prendra ça part du gateau nécessairement (celle de RealT est vraiment ridicule actuellement).
En espérant avoir répondu à ton interrogation.
Alexandre Lefèvre
Bonjour,
J’ai commencé à investir modestement avec RealT, suite à une vidéo de Grand Angle Crypto. je suis assez emballé.
Je me pose la question de l’effet de l’inflation sur la valeur des biens (les loyers, eux sont sensés augmenter de concert :
Le coût de crédit devant (a priori) augmenter avec l’inflation qui semble s’installer durablement, le cout des biens ne risque pas de baisser du fait de la perte en pouvoir d’acaht des acheteurs de biens immo?
Et quid du taux de change euro/dollar, des frais de transferts xDAI en fiat (euros), plus flat tax 30% sur les plus values…
As-tu étudié le sujet?
J’ai fait un calcul sur un tableur, en réinvestissant les loyers hebdo : on bénéficie des intérêts cumulés, rien de nouveau.
Mais pour des petites sommes (quelques centaines d’euros par mois), il faut attendre des années avant de lancer le train et avoir assez de loyer à réinvestir automatiquement dans d’autres biens, et mieux vaut mettre une grosse somme (des milliers d’euros, voire plus) dès le départ. Est-ce intéressant d’emprunter pour faire de l’effet de levier?
Autre chose : il ya (rarement) des biens dédiés à la location de courte durée (comme en floride, près de chez Mickey), avec des rendements affichés à 20 %. Est-ce vraiment plus risqué (vacance locative, ouragans etc.) ? As tu un avis ?
Merci pour ton travail, je viens de découvrir ton site, qui m’a fait découvrir d’autres domaines et techniques d’investissements.
Hello Benoit,
Que de questions !
Il s’agit d’un investissement immobilier et est sujet aux mêmes risques. Le risque des taux de crédit qui remontent et fait baisser le pouvoir d’achet des acheteurs en est un.
Comme il s’agit d’immo US, tu es aussi exposé au risque de change EUR/USD.
Les frais de transferts EUR/xDai sont faible avec MT Pelerin par exemple (500 $ par an sans frais, au delà frais de 1.3% de mémoire).
Pour la taxation, nous sommes dans le flou, j’ai tendance à considérer cela comme des dividendes US. Selon cette hypothèse, le pire des cas est la flat tax de 30%. Mais je ne suis pas expert, ce n’est qu’un avis !
Concernant la problématique de l’effet boule de neige, il y a une excellente fonctionnalité chez RealT, c’est le réinvestissement automatique dans une maison spécifique. Même si tu gagnes 20 cts par semaine, ces 20 cts seront automatiquement réinvestis dans des fractions de tokens. L’effet boule de neige est en marche dès les premiers tokens !
RealT va permettre l’effet de levier d’ici peu en mettant tes tokens de maison en collatéral … wait and see. Faire un crédit conso pour ça, je ne peux que le déconseiller, RealT est super intéressant, mais la tokenisation immobilière est encore assez récente, et ils doivent encore faire leurs preuves, je ne m’endetterai pas pour ça. Surtout avec le risque de change, et l’immobilier US qui est beaucoup plus volatile qu’en France.
Pour le bien près de chez Mickey, les 20 % sont la rentabilité annualisée du mois de Novembre (ThanksGiving au US), au mois d’octobre nous avions 7.5%. Chaque mois les revenus de ce bien vont fortement varier du fait du type de location. IL faut donc être prudent. Je pense que la rentabilité à 7.5 – 8% sera la règle et les mois à 20 % (annualisé) l’exception.
Merci pour ton retour qui fait plaisir !
Bonne soirée,
Alexandre
1.5
Bonsoir ! Merci beaucoup pour cette article. Je découvre votre site en m’informant sur RealT avec enthousisame.
Une question toute bête : Pourquoi passent-ils par l’ethereum ? J’avoue ne pas saisir cette nuance. Merci !! 🙂
Hello Matthias!
Ils passent par Ethereum ou xDai selon ton choix. Dans les deux cas, tu as la force de la blockchain et des applications décentralisées. Il est fortement conseillé de choisir xDai car les frais y sont ridicules.
Ethereum a été l’unique réseau disponible jusque début 2021, mais avec l’explosion des frais, il a été nécessaire pour eux de trouver une autre solution.
Voilà pour le petit historique. Si tu as des questions plus précise n’hésite pas 🙂
Excellente journée,
Alexandre
5
Bonjour Alexandre,
comment suis tu tes investissements RealT (Propriétés achétées, loyers…) et quelle procédure as tu utilisée pour revendre tes jetons ?
Bonne journée.
Bonjour Pierre,
Il y a un très bon site communautaire qui te permet de suivre tes investissements : https://dashboard.realt.community
Je couple ça à https://debank.com/ pour suivre les loyers reçus (il permet de suivre un portefeuille crypto de manière général, c’est top)
Dans les deux cas, tu n’as besoin que de l’adresse de ton portefeuille.
Pour revendre, 2 options, tu passes par la DeFi avec levinswap ou swapcat (swapcat déconseillé en ce moment, il y a des scammers) ou alors tu revends à RealT en passant par le site (demande au support), ils te prennent un frais de 3%.
Aujourd’hui, la liquidité est surtout assurée par RealT, ce qui est un peu dommage, mais des nouveautés sont prévus dans les mois à venir.
bonne journée
J’ai aussi un fichier excel qui me permet de saisir les loyers reçus et vérifier que tout va bien sur les maisons, il est un peu artisanal mais je le partagerai peut être un jour 🙂
Je le logiciel génial Portfolio Performance, gratuit et puissant pour suivre ses investissements
Hello Ted,
Il est intéressant et je l’utilise pour différents investissements, faut saisir beaucoup de données manuellement.
Alexandre
Hello Alexandre,
j’aimerais également un outil pour suivre les investissements sur ce site.
Pourrais-tu partager ton fichier excel pour avoir une base ?
Merci
Hello Aymeric,
Mon reporting est vraiment complexe (il me sort pas mal de statistique) et demande une certaine formation. Cela à peu de sens de le fournir comme cela.
Excellente journée,
Alexandre
Hello,
C’est justement pour les formules complexes et la structure du document que ça m’intéresse car partir de 0 risque d’être complexe quand on a pas l’habitude avec Excel.
Hello Aymeric,
Complexe également dans le sens qu’il n’est pas partagable en l’état, il faudrait faire un gros coup. Je le partagerai un jour, le moment n’est pas encore venu.
Excellente journée,
Alexandre
Merci pour cet article. Comment créer un portefeuille crowdfunding ?
Hello Messad,
Je ne suis pas sûr de comprendre ta question. Si ta question est relative à RealT, je te conseille de partir sur le portefeuille que propose RealT sur xDai (celui qui a les meilleurs fonctionnalités aujourd’hui).
Si ta question est plus générique, que je parle de portefeuille crowdfunding sur mon site web, il faut plus le comprendre comme « enveloppe d’investissement ». J’ai un compte sur chacune des plateformes que je présente. Il n’y a donc pas un seul endroit où mettre de l’argent.
Si tu précises ta question, j’y répondrai volontier!
Bonne journée,
Alexandre
Bonjour
Quelle est la fiscalité ? 30% ?
C’est à nous de déclarer ou à l’instar de plateformes de crowdfunding, RealT envoie toutes les infos à l’administration fiscale pour nous ?
Merci
Bonjour Eva,
La situation n’est pas encore totalement claire à ce sujet, les différents centres des impôts ne sont pas d’accord.
Je ne suis pas conseillé juridique, ce qui suis est simplement mon avis, merci de vous renseigner auprès de professionnel ou des impôts.
Cependant, factuellement :
– nous investissons dans des parts de sociétés (un token est une part d’une société qui elle détient le bien)
– RealT semble payer les impôts à la source américain (pour le moment)
Par conséquent, l’imposition des revenus locatif serait similaires au payement de dividendes par des sociétés US.
Bonne soirée,
Alexandre
Dans le dernier community call, celui du 24 février 2022, ils précisent que ce ne sont plus des dividendes mais bien une taxation sur le capital.
Vous pouvez le retrouver sur Youtube et contacter aussi la responsable fiscale de l’entreprise (en anglais) pour plus de précision
Je suis en train de retravailler l’article, et j’attends beaucoup d’informations de RealT car le community call était très frustrant. Sous entendu, prendre cette option de taxation sur le capital leur laisse 5 à 10 ans pour mettre les choses en place.
Sauf que si tu revends tout ou partie de tes investissements (c’est mon cas, j’en vendu parfois à bon prix, pour racheter d’autres choses moins cher), et bien je pense que la fiscalité devrait s’appliquer, car bénéfices sur le token en question.
Je suis en contact avec Sherri (la responsable compliance), j’attends ses réponses et je pense qu’elle a beaucoup de travail 😀
La mise à jour de l’article est prévu en Mars voir Avril selon le temps que mettent les réponses à arriver. Je ne veux pas dire de bêtise.
Bonne soirée,
Alexandre
Bonjour,
Je vous remercie pour tout ces éléments de réponses et du temps que vous avez su apporter afin de rassurer les francais.
Petite annotation qu’il manquerait à votre article,
Un lexique sur les différentes abréviations utilisées dans celui ci.
Surtout pour les débutants. Je sais que c’est encore du travail mais je pense que ça pourrait être intéressant.
Merci pour tout Cynthia
Hello Cynthia,
C’est vrai que RealT (et l’investissement en général) et plein de terme « savant », j’essaye de les éviter pour rendre cela le plus accessible, mais parfois c’est pas facile.
L’idée du lexique me plait et je vais probablement travailler dessus bientôt.
Merci pour ta suggestion !
Bien à toi,
Alexandre
Hello, en Belgique, on est pas taxes sur les plus-values. (Si on est un particulier qui fait une gestion normale). Donc d après ce que je lis ici, les plus-values sur la blockchain, c’est très intéressant. Mais cette histoire de loyers , qu’on réinvestis n’est pas très clair
Hello Amaury,
Tu n’es pas obligé de réinvestir tes loyers c’est un option proposée par RealT. Tu peux toucher tes loyers directement ou ils sont réinvestis dans des fractions d’une autre maison, cela permet d’amplifier l’effet boule de neige.
Bien à toi,
Alexandre
Les propriétés sont en général vendues largement au-dessus du prix du marché, ce qui accentue le risque en capital car on risque de revendre à perte.
Les maisons de réinvestissements sont particulièrement surcôtées par RealT.
Pour comparer les prix RealT avec ceux du marché, il faut impérativement prendre le coût total que l’on paye, tous frais inclus. Je mets 100 sur la table. Quelle valeur sur le marché ? 70 ? 100 ? 130 ?
Mais la plupart des investisseurs ne tiennent pas compte du prix total !!! Ils n’incluent pas les frais !
On ne peut pas calculer une rentabilité ou faire des comparaisons sans prendre les frais en compte ! Ce sont des calculs de Polichinelle !
Merci pour cet article, très qualitatif !
Bonjour,
Intéressant mais n’y a-t-il pas un problème avec la SEC concernant que c’est un STO avec droit afférent ( droit de votes / dividendes etc) je ne trouve pas d’agrément concernant l’opérateur de l’offre comme agrément amf en France.
Merci
Hello gégé,
Il n’y a pas besoin d’agrément en France pour proposer cela à un public Français, RealT déclare bien ses opérations auprès de l’AMF, vous pouvez le voir au Document d’Information Synthétique disponible sur chaque vente.
Pour ce qui de la SEC, ça ne semble pas poser problème des informations dont je dispose, les formalismes (et les possibilités) d’investissement pour les Américains et les étrangers ne sont pas les mêmes ce qui explique la différence de traitement.
Bien à toi,
Alexandre
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