Avis RealT : la chute d’un pionnier de la tokenisation immobilière

Après 4 ans d’investissement sur la plateforme d’immobilier fractionné RealT, j’ai décidé de sortir de RealT début 2025 à la vue des difficultés croissantes et du manque de transparence… Bien m’en a pris puisque la situation s’est fortement dégradée jusqu’à l’entrée en liquidation de RealT.

Bien que la technologie de tokenisation soit prometteuse, la mise en oeuvre de RealT s’est avérée défaillante et devra probablement répondre de ses actes devant la justice.

Voici un article pour comprendre le fonctionnement et avoir mon avis sur l’immobilier fractionné.

RealT est entrée en liquidation

⚠️ RealT est entrée dans une phase de liquidation, ce n’est plus une plateforme active, elle va vendre ses biens et éventuellement rembourser les investisseurs s’il reste de l’argent après tous les créanciers à rembourser.

Notre avis sur RealT sans filtre

Présentation générale et fonctionnement de RealT

RealT est une plateforme d’immobilier fractionné qui propose des biens, principalement dans la Rust Belt (Détroit, Chicago, Cleveland etc.) aux États-Unis. Vous pouvez investir dès 50 $, ce qui rend la solution accessible à tous les utilisateurs, avec des rendements de 6 % à 11 % nets de loyer. Ce rendement élevé s’accompagne d’un niveau de risque relativement élevé puisqu’il s’agit d’un secteur géographique compliqué.

Quels types de biens sont proposés ?

Initialement, RealT proposait principalement des biens de faible qualité pour les locataires. Cette formule a fait leur succès puisque cela leur a permis d’afficher des rendements de 10 %, et encore plus sur certains marchés à leurs débuts.

Aujourd’hui, RealT propose des propriétés de tous types (de bonne et moins bonne qualité) dans différents états des USA, mais aussi au Panama ou en Colombie.

Que détient-on réellement avec RealT ?

Lorsque vous achetez des tokens sur le site, vous devenez propriétaire de parts de la société qui détient et gère ce bien. En effet, tokeniser une société est possible, mais pas un bien immobilier.

Cela a plusieurs conséquences :

• Vous n’êtes pas propriétaire direct, mais actionnaire d’une société ;
• Les loyers perçus sont des dividendes (ou des retours sur capitaux), d’après les derniers éléments que nous avons.

Type plateforme	Immobilier Fractionné
Type d’immobilier	Rendement
Agréments	Régulation des actions
Pays	USA 🇺🇸
Dirigeants et fondateurs	Jean-Marc Jacobson Remy Jacobson
Année de création	2019
Rendement locatif moyen	10,4 %
Investissement minimum	50 $
Montant financé	140 000 000 $
Bonus parrainage	Aucun, 2 % pour le parrain

RealT est-il fiable ? Non !

Je ne suis pas du genre à éviter les sujets compliqués, alors on va mettre les pieds dans le plat : c’est la merde sur RealT ! Mon objectif n’est pas de lister tous les problèmes actuels, mais bien de revenir sur quelques difficultés pour mettre en avant ce qui me gène aujourd’hui sur RealT.

La fiabilité de RealT est largement remise en cause avec de nombreuses négligences voire malversations :

• Une gestion défectueuse de son portefeuille immobilier dont certains biens insalubres;
• Des éléments déclaratifs / administratifs mis sous le tapis ;
• Une absence de transparence dans les faits (bilans, assemblée générale RWA, etc.);
• Des biens qui n’ont jamais été acheté ;
• Des biens qui n’appartiennent pas aux bonnes sociétés ;
• Non-ségrégation des fonds, tous les biens gérés par un « pot commun »

La plupart des éléments problématiques sont déterrés par la communauté progressivement, il y a fort à parier que des éléments complémentaires arrivent, ce qui donne une réelle impression de manque de sérieux / manque de process au sein de la société.

Selon moi, RealT ne peut plus être considéré comme pleinement fiable aujourd’hui.

Des propriétés non louées qui distribuent des loyers

Un élément intriguant depuis toujours est la régularité des loyers RealT, malgré le turnover naturel des locataires. La plupart des propriétés m’ont versé 3 ans de loyers sans discontinuer. Et l’on se rend compte aujourd’hui que :

• Une partie du portefeuille à Détroit n’était pas louée ;
• Des propriétés visiblement vacantes payent des loyers.

Il s’avère que nous n’avons JAMAIS eu de transparence quant aux versements des loyers par les locataires. Et je trouve que c’est une grave erreur de RealT. Il est NORMAL que dans ce type de propriété, il y ait des retards, des impayés et parfois de la vacance locative.

Les négligences régulières de RealT

Au-delà de Détroit, la communauté met régulièrement en lumière différents manquements de RealT, que ces derniers traitent après coup :

• Oublis de transferts de propriété ;
• Oublis de documents administratifs ;
• Oublis de diverses vérifications (état hypothécaire, CoC…).

Bref, de nombreuses et régulières négligences qui montrent l’absence de sérieux.

Comment fonctionnait la tokenisation d’un bien immobilier chez RealT ?

Certains pays permettent de tokeniser l’actionnariat d’une entreprise. Dans ce cas, le titre de propriété de l’entreprise, les actions, est représenté par des tokens. Pour le reste, le principe est le même qu’une société « classique ».

Prenons un exemple :

• La société Investissements Faciles décide d’être tokenisée ;
• Elle passe par une société spécialisée qui l’aide à représenter ces actions par 1 000 tokens ;
• Si une personne possède 100 tokens, elle est propriétaire de 10 % de la société.

La tokenisation est tout à fait possible dans les états l’ayant reconnu, dont les États-Unis où RealT a été créé. Vous l’aurez compris, ce point n’est pas un problème.

Point légal sur les actions tokenisées de RealT

Les tokens RealT sont considérés comme des security token car ils ont la particularité d’être directement lié à un véritable actif financier (les fameuses actions).

Dans ce cas, l’administration française considère que vous possédez ce que représente le token, c’est-à-dire une action et pas simplement une simple cryptomonnaie comme peuvent l’être le Bitcoin et l’Ethereum.

Comment vérifier que RealT achète bien les propriétés aux USA ?

Il est possible de vérifier, grâce aux outils fournis par les institutions américaines, qui détient les actifs.

La structuration de RealT

RealT est découpée en deux sociétés principales, RealToken Inc. la société commerciale et RealToken LLC qui possède les biens.

Chacun des biens est dans une Series (voir LLC Series sur Wikipédia et ce lien), chacune de ces sociétés est une société « fille » de la LLC principale. Elles sont indépendantes et possèdent uniquement le bien.

Voilà un schéma qui regroupe le fonctionnement global de RealT :

Depuis début 2022, RealT a fait de petits ajustements pour répondre à des contraintes réglementaires liées au nombre d’investisseurs étrangers croissant.

RealToken Inc.

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken Inc. Cette société est immatriculée au Delaware (7282442). C’est la société commerciale de RealT, elle permet de :

• Lister le bien lors de la vente sur realt.co ;
• Gérer l’administratif (tokenisation, contractualisation, création des structures légales, etc.) ;
• Mettre en place les solutions techniques de paiement sur la blockchain.

RealToken LLC

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l’existence de RealToken LLC. Cette société est immatriculée au Delaware (7282914) et est composée de Series.

Chaque Series est prédestinée à recevoir un bien. L’investisseur est donc propriétaire de parts de cette Series LLC. Un petit détail d’importance, le Delaware permet de créer des Series sans avoir à les faire enregistrer. Elles sont introuvables sur le registre des sociétés.

Lien entre la LLC Series et le bien immobilier

Cependant, chacun peut vérifier le lien entre les Series LLC et les biens immobiliers grâce aux registres d’actes notariés.

Vous trouverez la trace des sociétés qui achètent ces biens dans vos contrats. Avec le nom de ces sociétés, nous pouvons reconstituer le lien entre RealT et les propriétés de la manière suivante :

• Prenons le bien à l’adresse 8342 Schaefer Highway à Détroit ;
• On peut trouver l’achat de la propriété par RealT à l’ancien propriétaire ;
• Puis le transfert de propriété de MICHIGAN REALTOKEN I LLC à la Series 9.

Comment trouver les informations pour d’autres propriétés RealT ?

Sachez que vous ne trouverez pas l’information de toutes les propriétés, l’administration met environ 6 mois à ajouter les documents.

La manière la plus simple de retrouver la société qui fait office d’intermédiaire dans l’opération immobilière est de regarder dans l’offre d’achat présente dans le contrat. (Voir paragraphe « OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE »). À partir du nom de la société, on peut effectuer une recherche dans le registre notarial et pour cela, il faut saisir le nom de la société dans le troisième champ de recherche.

Soyez inventif, car l’administration se montre créative dans la saisie du nom de la société. Par exemple pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, je trouve 4 résultats différents :

Vous pouvez aussi faire des recherches à partir du terme Series #XX ou Series XX où le XX représente le numéro de la LLC Series.

Voici le résultat pour MICHIGAN REALTOKEN I LLC, vous trouverez une vingtaine de résultats aujourd’hui dont des « Quit Claim Deed » et des « Warranty Deed ».

Quels sont les frais de RealT ? 

Les frais à l’achat 

Lors de l’acquisition de tokens représentant des parts de propriétés immobilières, RealT applique des frais de 10 % sur le prix d’achat du bien. Ces frais couvrent plusieurs services offerts par la plateforme : 

• Le sourcing et la sélection des biens ; 
• La préparation des biens (rénovation, mise aux normes, etc.) ; 
• La tokenisation. 

Ces frais sont intégrés dans le prix du token et sont clairement détaillés dans le montage financier de chaque projet, accessible sur la fiche descriptive. 

Les frais de gestion locative 

Une fois le bien acquis et mis en location, des frais sont prélevés sur les loyers perçus : 

• Les frais de gestion immobilière : 6 % à 8 % des loyers perçus ; 
• Les frais de RealT : 2 % des loyers perçus. 

Les frais de transaction 

Si vous choisissez d’acheter des tokens avec votre carte bancaire, des frais supplémentaires peuvent s’appliquer pour compenser les frais de transaction bancaire (de 2 à 3 % selon les moments). De plus, des frais de change peuvent être facturés par votre banque si la transaction est en dollars américains. 

En cas de paiement en cryptomonnaies, vous devrez payer les frais de transaction qui sont plus ou moins importants selon la cryptomonnaie et la chaîne choisie. 

Les frais à la revente 

Si vous décidez de revendre vos tokens, plusieurs options s’offrent à vous : 

• Vous pouvez revendre jusqu’à 2 000 $ de tokens par semaine directement à RealT, avec un frais de 3 % sur le montant de la transaction ; 
• Il est possible de revendre vos tokens sur le marché secondaire via la plateforme YAM. Les frais dépendent du réseau blockchain utilisé et des éventuels frais de transaction liés. 

Quelle est la fiscalité pour les revenus de RealT ?

Après plus de deux ans de doute sur la question, RealT a eu une réponse ferme et nous a communiqué que les tokens RealT sont à considérer comme des valeurs mobilières (des actions en l’occurrence). Cependant, il reste un doute sur la nature des revenus que nous percevons. La solution la plus simple est de considérer cela comme des dividendes en provenance des USA.

Pour les propriétés aux USA :

• Lorsque vous recevez vos « loyers », il s’agit de dividendes qui proviennent des USA :
  • il faudra les déclarer comme des dividendes étrangers ;
• Les plus-values réalisées sur les maisons doivent être déclarées également ;
• Pour le moment, aucun prélèvement à la source n’est réalisé. Vous serez probablement prélevé à 31,4 % en France.

L’autre possibilité est due au fait que RealT explique que nous ne recevons pas des dividendes, mais des « return of capital ». Je vais prendre des pincettes ici, car il reste des zones d’ombre :

• Il s’agirait d’un remboursement du capital social de la société ;
• Dans ce cas, nous ne serions pas imposés immédiatement (comme c’est le cas aux US) ;
• Mais il est fort probable que nous soyons imposés plus dans le futur.

Il est important de préciser que personne n’est certain de la solution à choisir. Dans tous les cas, je vous conseille fortement d’ajouter une « mention expresse » (champs texte en fin de déclaration) à votre déclaration d’impôt pour expliquer votre position. Ainsi, en cas de redressement, vous ne devriez pas être pénalisé puisque vous expliquez de bonne foi vos doutes et votre parti pris.

Disclaimers et rappel des risques

Ce contenu est destiné exclusivement à des fins pédagogiques, éducatives et informatives et ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement. Il ne s’agit en aucun cas d’une recommandation pour acheter ou vendre un instrument financier.

Il est important de rappeler que tout investissement présente des risques, de perte totale ou partielle des sommes investies et que les performances passées ne constituent aucune garantie pour l’évolution future. Avant d’investir, vous devez réaliser vos propres recherches et/ou consulter un conseiller financier professionnel.