Présentation RealT – Je vous partage mon gros coup de cœur pour RealT. Pour ceux qui me suivent sur les réseaux sociaux, j’en parle depuis quelques jours. Il est temps de vous en dire plus à propos de RealT et la Tokenisation de l’immobilier. Qu’est-ce que RealT ? Comment fonctionne RealT ?

Avant de faire la présentation de RealT, je vais revenir sur la notion de blockchain et de tokenisation. Rassurez-vous, ce sera court et je vais vulgariser mes propos.

Pour rendre ce type d’investissement accessible à tous, RealT abstrait un maximum ces problématiques pour l’investisseur lambda, il vous permet d’investir sans rien avoir à faire d’autre que de choisir le portefeuille (wallet) proposé par RealT.

Je suis très excité par toutes les possibilités (actuelles et futures) offertes par RealT. Je vais tenter de rester objectif.

La blockchain

La blockchain est un registre distribué. Depuis des centaines d’années, l’administration utilise des registres pour savoir par exemple à qui appartient une portion de terre (cadastre), et les banques utilisent des registres pour enregistrer les mouvements d’argent réalisés.

Si je vais faire mes courses à carrefour, au moment du payement, la banque écrit dans son registre « Retirer 50€ à Alexandre et ajouter 50 € à Carrefour ».

La blockchain remplace tout cela de manière sécurisée et décentralisée. Chacune des personnes qui souhaitent interagir avec ce registre distribué en récupère une copie.

Si une personne malintentionnée s’amuse à modifier le registre de la blockchain en insérant de fausses transactions, chacune des autres personnes ayant à disposition le registre distribué sera là pour refuser ce changement, car il ne correspondra pas à au registre de référence qu’ils ont récupéré. Chaque nouvelle transaction doit être approuvée par un certain nombre de personnes pour être intégrée à la blockchain.

La tokenisation

La tokenisation consiste à exploiter la blockchain pour gérer la division d’un bien. Un bien peut ainsi être divisé et vendu sous forme de token.

Prenons l’exemple de l’immobilier. Si une maison est divisée en 100 tokens et que vous en possédez 3, vous détiendrez alors 3 % de cette maison. Les tokens sont intégrés à la blockchain (le registre) ce qui prouvera que vous êtes propriétaire de 3% de la maison.

C’est exactement ce principe qu’utilise RealT !

Propriété tokenisé par RealT
Propriété tokenisée par RealT

La tokenisation dispose de nombreux avantages :

  • Elle rend plus accessible l’achat d’investissement (immobilier, œuvre d’art…).
  • Les marchés sont ouverts 7 J/7 et 24 h/24, sans limites géographiques.
  • La revente est simple et moins coûteuse (pas d’intermédiaire)
  • Vous pouvez fractionner vos tokens, par exemple, vous pourriez revendre 0,25 (25 %) d’un token
  • La blockchain apporte une grande transparence et de la fiabilité
  • L’accès aux possibilités offertes par la finance décentralisée (DeFi)

Présentation de RealT

RealT propose d’exploiter la blockchain pour tokeniser l’immobilier. Ainsi, elle rend accessible l’immobilier américain à partir de 50 $.

Pour le moment, RealT opère exclusivement aux États-Unis et principalement dans le Michigan dans la ville de Detroit ce qui leur permet de proposer des rendements supérieurs à 10 % en louant les biens vendus. Ils ont pour objectif d’être présents dans tous les États-Unis et, à terme, dans le monde entier.

Vidéo de présentation de RealT

Ils ont annoncé très récemment qu’ils allaient effectuer leurs premières ventes à Chicago dès janvier 2021.

La société RealT est divisée en plusieurs pôles :

  • Un premier, est la recherche et l’achat de bien immobilier, au travers de sociétés immobilières (Michigan RealToken I LLC par exemple)
  • Un second pôle gère la mise à disposition du bien aux investisseurs, de la mise en ligne à la partie contractuelle (RealToken Inc.)
  • Le dernier est un ensemble de sociétés qui héberge les biens sous forme de Series LLC (dont RealToken LLC est la LLC parente). Chaque Series est indépendante et RealToken LLC n’a aucun droit sur ces dernières.

Je ferai un article plus complet au sujet de RealToken pour comprendre le fonctionnement global de RealT. J’ai fait énormément de recherches et je vais avoir une discussion avec le responsable marketing de l’entreprise.

Comment investir

La plateforme propose régulièrement de nouvelles opportunités d’achats, pour être tenu au courant des prochaines ventes, suivez-moi sur Twitter. Pour y avoir accès, il est nécessaire de remplir les KYC (valider votre identité) et de fournir l’adresse d’un wallet qui permettra de stocker les RealTokens. Si vous en n’avez pas, RealT vous en propose un directement intégré (top pour les débutants !)

Les opportunités se présentent sous la forme suivante :

Présentation d'une propriété dans le marketplace
Présentation d’une propriété dans le marketplace

D’un coup d’œil, vous voyez ainsi la propriété en question, son adresse, le prix total, le prix du RealToken et le rendement attendu.

En rentrant dans le projet, vous voyez quelques photos des propriétés ainsi que les éléments factuels et comptables.

Détails d'une vente RealT
Détails d’une vente RealT

Vous avez quelques éléments factuels sur le type de bien. Dans notre cas, c’est une maison individuelle (« Single Familly ») mais il s’agit aussi parfois d’immeubles. Vous trouvez d’autres informations, comme la taille du bien, le nombre de chambre et si le bien fait partie du programme Section 8.

Le programme section 8 est un programme fédéral d’aides aux familles défavorisées aux USA. Si le bien fait partie du programme section 8, l’état paye tout ou partie du loyer !

Les éléments comptables vous apportent des précisions sur le prix du bien et les loyers attendus. Le plus souvent, les biens sont déjà loués lors de la mise en vente sur la plateforme, il s’agit donc du loyer actuel du bien.

Il ne reste plus qu’à choisir le nombre de tokens à acheter pour la propriété choisie et passer à la caisse. Les RealTokens et les futurs loyers seront reversés sur le wallet que vous avez renseigné.

Détail des frais

Le montant global de la transaction comprend des montants complémentaires au prix d’achat :

  • Si le bien a besoin de rénovation, les frais de rénovation
  • Les frais de mise en vente par RealT (10%)
  • Une réserve de maintenance pour les petits travaux (2 mois de loyer)

Sur la location, vous pouvez voir les frais suivants :

  • Les frais de gestion du bien par une agence (6 à 8%)
  • Les frais de RealT (2%)
  • Les taxes
  • L’assurance propriétaire

Comme vous pouvez le remarquer, RealT se rémunère à la fois sur la vente (10 % du montant total) et sur les loyers (2%).

Un ÉNORME potentiel et de nombreuses applications dans le futur

Au-delà de l’opportunité très intéressante d’investir pour quelques dizaines d’euros dans des propriétés aux États-Unis, RealT vous fait entrer dans le monde de la finance décentralisé !

Mon portefeuille RealT
Mon portefeuille RealT

Vos loyers peuvent vous apporter des intérêts en utilisant la blockchain pour prêter votre argent avec Compound ou Aave. Vous pourrez aussi réinvestir automatiquement ces montants dans d’autres propriétés, ou encore emprunter de l’argent en garantissant le prêt avec vos propriétés.

[EDIT Avril 2021] Le réinvestissement automatique est en place, ainsi que le marché secondaire à base de pool de liquidité.

Tout cela bien entendu sans passer par une banque et cela est d’une simplicité déconcertante !

RealT – Quelques conseils

Aujourd’hui, la majorité des investissements de RealT se trouve à Detroit, ce n’est pas pour autant que vous devez investir sur tous les projets. Vous vous retrouverez anormalement exposé à Detroit. Il faut rappeler que Detroit est une ville qui a été lourdement sinistrée (la ville a fait faillite !) lors de la crise de 2008-2009. Elle représente une opportunité, mais aussi un risque !

L’équipe de RealT en a conscience et va lancer des ventes à Chicago dès janvier 2021  et compte continuer à diversifier les investissements!

Par ailleurs, les fondateurs et les membres de l’équipe RealT le répètent sans arrêt, ne mettez pas toutes vos économies dans RealT. Diversifiez vos investissements cela est très important. La diversification est la clef d’un bon portefeuille d’investissement (action, obligation, autres cryptomonnaies, etc..).

Même si je suis très excité par les opportunités que représente RealT, j’ai actuellement moins de 1 % de mon portefeuille sur cette plateforme et vais rester à moins de 5 % pour les mois à venir. Aujourd’hui, j’attends des ventes sur d’autres villes pour ne pas être dépendant de Detroit.

Éviter les frais de changes

Lorsque vous achetez des biens sur RealT, ces derniers sont libellés en dollars, si vous achetez avec une carte de payement d’une banque classique, vous aurez des frais importants. Vous avez le choix entre plusieurs solutions pour réduire les frais et même gagner de l’argent (oui, c’est possible !).

Pour économiser sur les frais de changes, voici 2 solutions très connues : TransferWise et Revolut. Personnellement, je change plusieurs milliers d’euros chaque mois, et j’utilise Transfertwise. Revolut reste intéressant si vous changez moins de 1 000 euros par mois.

Pour gagner de l’argent sur vos investissements, l’astuce consiste à utiliser des cartes avec cashback comme Binance. Avec Binance, il est facile d’obtenir 3 % de cashback et cela peut monter jusqu’à 8 % !

NB : Ces astuces fonctionnent aussi si vous partez en vacances dans un pays disposant d’une autre monnaie que celle de votre pays.

Est-ce une arnaque ? (Spoiler : Je ne pense pas)

Si je fais cet article, c’est que j’ai récolté des informations me faisant penser que ce n’est pas une arnaque.

Par exemple, j’ai réussi à tracer des opérations immobilières sur les registres du Michigan (État de Detroit) qui impliquent des vendeurs et les différentes sociétés de RealT. Ces ventes correspondaient au niveau du prix, de l’adresse et aux contrats établis.

De plus, les fondateurs ont une grosse expérience de l’immobilier et on trouve des traces de certains d’entre eux dans des articles de presse par le passé.

De mon point de vue, RealT n’est pas une arnaque. Vous pouvez retrouvez plus de détails sur ma démarche de recherche dans un second article consacré à RealT. J’en profite pour partager le moyen de faire le lien entre RealT, vos tokens et une maison.

Les risques

RealT propose des actifs sur plusieurs domaines risqués, les cryptomonnaies et l’immobilier. De plus, de nombreux défis attendent l’équipe de RealT dans les mois à venir.

Le premier défi est réglementaire, toutes les activités autour de la finance décentralisée sont en train d’être régulées, apportant parfois des contraintes supplémentaires à RealT.

Le deuxième gros point est le choix de la ville dans laquelle a lieu la majorité des investissements : Detroit. Detroit est une ville en reconstruction c’est donc un pari, si la ville ne se relève pas, les prix des biens et les loyers pourraient flancher.

Par exemple, le rendement attendu est basé sur le loyer encaissé au moment de la vente. Il ne prend pas en compte les éventuelles dégradations ou la vacance locative. Pour le premier point, des solutions sont en train d’être pensées et seront mises en place en 2021.

Il est possible que RealT fasse faillite. C’est une start-up très prometteuse, mais de nombreuses start-up font faillite, c’est donc un risque à considérer. Rassurez-vous, vous ne perdrez pas vos tokens ou vos propriétés. Mais cela compliquera la gestion, car il faudra définir un gestionnaire par propriété et les investisseurs devront définir s’ils souhaitent continuer l’exploitation avec ce gestionnaire ou revendre le bien.

En bref

Voici comment je résumerai RealT en quelques points :

  1. Une entreprise qui utilise le potentiel de la blockchain et des smartcontracts pour vendre des propriétés à haut rendement à des investisseurs, sous forme de token.
  2. Les investisseurs peuvent investir dès 50$ dans des propriétés aux USA (et ailleurs dans le futur) et recevoir des rendements de plus de 10 % grâce aux loyers.
  3. RealT vous permet d’entrer dans le nouveau monde de la finance décentralisée.
  4. Ces investissements comportent bien entendu des risques, prenez le temps de lire le chapitre dédié
  5. C’est subjectif, mais je suis vraiment emballé par ce que propose RealT et tout me semble légitime.

Maintenant, c’est moi qui ai besoin de vous, si vous êtes intéressé, passez par mes liens RealT pour vous inscrire et montrer que je suis un partenaire sérieux pour l’équipe de RealT. Je pense que je peux avoir une collaboration vraiment intéressante avec eux. De plus, je reçois une récompense équivalente à 2% de vos investissements.