4.6
(28)

Mon avis Upstone 2024 – Il s’agit d’une plateforme de crowdfunding immobilier qui finance majoritairement des projets de marchand de biens. Sur ce type de projet, vous prêtez de l’argent à un entrepreneur dans l’immobilier qui vous rémunèrera avec des intérêts.

Je pense que ce sera mon premier avis négatif sur le crowdfunding immobilier français. Upstone semble avoir des difficultés sur plusieurs points clés, la société est par exemple connue pour avoir le record de retard du crowdfunding immobiler.

Il y a des signes d’améliorations depuis quelques mois, mais j’ai l’impression que l’équipe refuse tout bonnement de se remettre en cause sérieusement alors que tous les chiffres concourent à pointer le niveau de risque très élevé des investissements chez Upstone.

Mon avis sur la plateforme de crowdfunding immobilier Upstone

Le ticket d’entrée à 100 € permet de rendre Upstone accessible à la très grande majorité des portefeuilles. À ce titre, je trouve que Upstone peut être un vecteur de diversification pour les petits portefeuilles.

Cependant, en dehors de rendements attractifs à plus de 12 % de moyenne sur ces dernières années (2022 et 2023), la plateforme a plus de points faibles que ses concurrentes :

  • Plus de 50 % des projets en cours sont en retards (et même les 2/3 en volume) ;
  • Une des descriptions de projet les moins bonnes du marché ;
  • Une équipe qui ne se remet pas en question ;
  • … et qui n’hésite pas à bloquer les comptes des personnes les critiquant ;
  • Un service client quasi inexistant ;
  • Et surtout : l’équipe ne protège pas ses investisseurs des retards.

Avant de développer ce dernier point, je tiens tout de même à signaler des évolutions positives ces derniers mois :

  • Les descriptions se sont légèrement étoffées ;
  • La communication autour des projets est plus régulière, mais elle n’est pas toujours pertinente.

Tous ces points font que j’ai abandonné l’investissement sur Upstone depuis 2 ans bien que je continue de les suivre, notamment car je reste bloqué sur 2 projets très en retard. Et vous allez le voir dans les détails de cet article, mon avis est globalement négatif.

Statut des projets Upstone
Statut des projets Upstone

Points forts

  • Investissement à partir de 100 € minimum
  • Les propositions d’investissement liquide
  • Taux élevés
  • Pas de perte pour le moment

Points faibles

  • Retard record sur cette plateforme > 50 % !
  • Mauvais service client
  • Projet de mauvaise qualité
  • Niveau de risque significativement plus important que sur d’autres plateformes similaires
  • Investissement illiquide (bloqué 12 à 48 mois)
  • Risque de perte en capital

En vidéo : mon avis Upstone 2024

Investisseur, besoin d’un avis sur la plateforme Upstone avant de vous lancer en 2024 ? Je vous invite à regarder cette vidéo Youtube, en complément de cette analyse. Notez bien que si cet article est mis à jour régulièrement, ce n’est pas le cas de cette vidéo qui n’est qu’un avis à un instant T, à savoir au moment de sa publication.

Pour avoir mon avis Upstone actuel, je vous conseiller de continuer votre lecture.

Mon avis Upstone 2024 sur Youtube

Présentation générale de Upstone

Upstone est une plateforme de crowdfunding immobilier assez ancienne puisque le premier projet date de 2016. Elle s’est fortement développée jusqu’en 2020 et connaît depuis une stagnation de ses collectes.

Elle jouit d’une image très moyenne voir négative auprès de la communauté à cause d’un nombre de retard stratosphérique. Le plus inquiétant est que le taux de retard était déjà conséquent, avant même les difficultés croissantes rencontrées par le secteur immobilier depuis mi-2022.

Malgré ses déboires, Upstone est régulée auprès de l’AMF en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP). En juillet 2023, Upstone affiche 120 projets financés totalisant plus de 86 000 000 euros collectés. La plupart des projets proposés concernent des opérations de marchands de biens : rénovation, division foncière ou d’immeuble.

Upstone est réputée pour ses taux très élevés pouvant aller jusqu’à 14 % de rendement. Parmi ces projets à haut rendement, on retrouve beaucoup de dossiers refusés sur d’autres plateformes de crowdfunding échouant finalement chez Upstone.

En 2022, le taux moyen était de 12,45 %. La durée moyenne affichée est plutôt courte mais les retards importants démontrent l’incapacité de la plateforme à juger de la durée réelle d’un projet.

Type plateforme Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF PSFP (FP-2023-41)
Pays France 🇫🇷
Dirigeant et actionnaire de référence Arnaud Romanet
La famille Bertojo (Jean-Claude et Félix)
Année de création 2016
Avis clients (Google et Trustpilot) 3,6 / 5 et  2,9 / 5
Taux d’intérêt moyen 11,59 %
Investissement minimum 100 €
Montant financé > 90 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant) 13,1%*
Retard > 6 mois / Défaut (en montant) 43,3 %* (Je ne blague pas !)
Perte (en montant) 0 %**
Bonus parrainage Aucun
Update : Octobre 2023

Source : Indicateurs de performances Upstone
* Le taux de retard en montant correspond à : montant en retard / (somme des encours + de tous les retards)
** Le taux de perte en montant correspond à : montant des pertes / (somme des remboursements + pertes)

Qualité de la description et des projets sourcés par Upstone

La quantité de retard très élevée est assez représentative de la qualité des projets sourcés par Upstone. Ce sont probablement les moins bons de toutes les plateformes de crowdfunding immobilier en France. Et cela se reflète dans le taux, il n’y a pas de secret : taux élevés = risques élevés.

En plus d’avoir des projets de qualité assez basse, les descriptions proposées sont parmi les plus mauvaises des plateformes de crowdfunding immobilier françaises….Et pourtant, il faut savoir que depuis 2022, il y a eu une amélioration assez importante.

Je ne comprends pas comment une plateforme peut négliger cet aspect là alors que c’est le point le plus visible des investisseurs.

Mon avis catastrophique du service client d’Upstone

Autant j’ai pu être assez impressionné par le service client de La Première Brique alors que ces derniers disposent d’un nombre d’investisseurs très important. Autant je suis déçu par celui d’Upstone.

Sur l’ensemble des mes requêtes formulées (plusieurs emails, plusieurs dizaines de tentatives d’appels), la société Upstone n’a répondu que 2 fois. C’est de loin la plateforme avec le taux de réponse le plus faible.

La palme de la plus mauvaise relation client

Si l’on ajoute à ce taux de réponse faible le fait que la plateforme bloque le compte de personnes s’exprimant négativement sur leurs produits, elle obtient haut la main la palme de la plus mauvaise relation client du crowdfunding immobilier.

Compte Upstone désactivé
Compte Upstone désactivé

Eh non, ce n’est pas une mauvaise blague : plusieurs investisseurs ont subi une désactivation de leur compte, tout comme moi depuis des mois. Sachez que j’ai tenté de les contacter, par formulaire, email et téléphone sans succès à ce sujet. C’est pourquoi je me décide à en parler aujourd’hui.

Si vous aussi votre compte est désactivé, n’hésitez pas à partager votre expérience, je sais que plusieurs membres de la communauté subissent la même désagréable expérience que moi.

Suivi de projet par Upstone

Le suivi de projet par Upstone a longtemps été très moyen, mais s’améliore progressivement. Il ne reste pas exemplaire mais il a le mérite d’être très régulier avec des actualités tous les 1 à 3 mois sur les projets en retard.

Le souci de ce suivi réside dans la pertinence des informations fournies. À vouloir communiquer des informations régulièrement, il y a parfois des informations peu pertinentes.

Globalement, ce suivi n’est pas un point faible car je préfère avoir trop d’informations que pas assez, mais il serait intéressant de rationaliser le reporting pour passer plus de temps sur les gros points faibles du produit.

Protection des investisseurs : ne la cherchez pas sur Upstone !

Cette plateforme offre une protection quasi nulle à ses investisseurs. Si l’on reprend mes projets, ces derniers ont plus de 18 mois de retard malgré tout :

  • Aucune pénalité de taux n’est appliquée à l’entrepreneur ;
  • Aucune procédure de recouvrement n’a sérieusement commencé.

C’est comme si vous aviez contracté un prêt immobilier et que la banque ne vous pénalisait pas pour avoir 18 mois de retard. Ça vous paraît lunaire ? C’est pourtant exactement ce que fait Upstone !

Projets en retards sur Upstone
Projets en retards sur Upstone

Avoir des retards est naturel dans l’immobilier car il y a trop d’éléments que l’on ne peut pas maîtriser à 100 %. Cependant, il faut avoir en tête que :

  • Lors de l’analyse de projet, il faut être prudent et ne pas annoncer des durées trop courtes par excès d’optimisme ;
  • En cas de retard, il est légitime d’appliquer des pénalités pour compenser le fait que l’argent soit immobilisé plus longtemps que prévu
  • Si l’opérateur est de mauvaise foi, rien n’oblige Upstone à accepter les prolongations.

Pour moi, il y a clairement un défaut d’expertise dans les analyses d’Upstone puisque depuis plusieurs années le problème est présent et que l’équipe n’ajuste pas ses grilles d’analyses.

Attention : dans les faits, Upstone prend certaines sécurités mais ne les communiquent pas aux investisseurs dans les présentations. Ainsi, il faut savoir que la plupart des prêts sont prolongeables de 12 mois.  Un prêt sur 12 mois, sera en réalité sur 24 mois à la discrétion de l’entrepreneur qui pourra activer une prolongation s’il le souhaite. Malgré cette sécurité, le taux de retard est ÉNORME.

C’est une pratique communément acceptée en crowdfunding immobilier lorsque cela est annoncé clairement dans l’analyse de projet. Cependant lorsque cette pratique n’est pas clairement affichée comme chez Upstone, je la déplore car l’investisseur ne va généralement pas lire le Contrat d’Émission Obligataire dans lequel cette possibilité de prolongation est indiquée.

Avis positif : Upstone essaye d’innover !

Un point réellement positif d’ Upstone c’est qu’ils essayent de créer de la nouveauté, comme par exemple les projets Solu’up et Solu’Pro vous permettant d’investir dans un produit liquide qui distribue des intérêts mensuellement. 

Vous pouvez par exemple :

  • Investir 1 000 € à 8 % pendant 8 mois ;
  • Pendant 8 mois, vous toucherez 6,67 € bruts par mois ;
  • Vous demandez ensuite le remboursement ;
  • Et vous serez remboursé le 9ème mois sans toucher les intérêts de ce mois-ci.

Mes investissements personnels sur Upstone

Vous l’aurez compris : je ne suis absolument pas satisfait de mon expérience sur Upstone et je m’en désengage ! Heureusement pour moi, les premiers signes que j’avais identifiés comme étant problématique (description de mauvaise qualité) m’avaient permis de limiter mes investissements.

Mon portefeuille Upstone
Mon portefeuille Upstone

J’ai investi sur 3 projets, et les 3 ont connu des retards importants :

  • Un de ces projets a été remboursé grâce à un refinancement sur la plateforme ;
  • Les 2 autres sont toujours en cours.

Comme l’échantillon est petit, il n’est pas représentatif. De manière plus générale, nous voyons bien que la plateforme Upstone subit un taux de retard anormalement élevé.

La fusion Immocratie / Upstone

En juin 2023, la fusion entre Immocratie et Upstone a été annoncée. Comme nous pouvons le voir grâce aux éléments fournis par Pappers par exemple, Upstone a « absorbé » Immocratie puisque les fondateurs d’Immocratie ont apporté leurs actions et se retrouvent très minoritaires.

Ce changement va permettre de mutualiser les moyens de ces deux petites plateformes. Nous pouvons donc espérer que cela améliore légèrement le service rendu avant que ces dernières soient finalement regroupées sous le nom Upstone.

Cependant, je ne m’attends pas à des changements importants :

  • Immocratie était une petite équipe et il n’est pas certain que les deux fondateurs rejoignent Upstone et y restent ;
  • De plus, Immocratie est surement la seconde plateforme avec le plus de dossiers en souffrance (toute proportion gardée) et ne fait pas partie des plateformes de référence.

Découvrir des alternatives à Upstone et mes avis sur les projets

Je partage très régulièrement des analyses et avis de projets de mes plateformes préférées, possibles alternatives à Upstone. Si vous souhaitez découvrir des projets d’autres plateformes de crowdfunding immobilier, je vous invite à rejoindre le canal Telegram de la communauté.

Exemple de description de projet sur Telegram
Exemple de description de projet sur Telegram

Des risques à ne pas négliger sur Upstone

Il est important de rappeler qu’Upstone vous permet d’investir dans un produit relativement risqué qu’est le crowdfunding immobilier. C’est d’autant plus vrai que l’immobilier connaît actuellement une période difficile.

Vous l’imaginez, avec un niveau de retard aussi important, le risque de perte en capital est particulièrement présent sur la plateforme Upstone. En cas de difficultés importantes, il est possible que l’opérateur soit en défaut et que les garanties ne suffisent pas à rembourser votre capital.

Comme pour tout investissement en crowdfunding vos investissements sont illiquidité. Il n’y a pas de marché secondaire, il est particulièrement difficile de revendre ses obligations

Il est important de noter que ces risques sont inhérents au crowdfunding en général, mais que je considère ces risques encore plus présents sur une plateforme qui a un taux de retard conséquent. Les pertes ne se manifestent potentiellement plusieurs années après le début d’un retard.

Pour les projets qui se finiront mal, l’opérateur ne sera pas en capacité de vous rembourser payer la totalité de la somme due. Dans ce cas :

  • Upstone pourra activer les garanties prises (garanties personnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer l’argent dû ;
  • Si l’opérateur est en défaut de paiement, Upstone représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

Avec mon expérience sur Upstone, j’ai du mal à faire confiance à la société pour recouvrir efficacement les projets en difficulté. Comme la société subit depuis quelques mois ses premiers défauts, je suis curieux de découvrir s’ils sauront recouvrir efficacement ces projets.

Conclusion de mon avis sur Upstone

Points forts

  • Investissement à partir de 100 € minimum
  • Les propositions d’investissement liquide
  • Taux élevés
  • Pas de perte pour le moment

Points faibles

  • Retard record sur cette plateforme > 50 % !
  • Mauvais service client
  • Projet de mauvaise qualité
  • Niveau de risque significativement plus important que sur d’autres plateformes similaires
  • Investissement illiquide (bloqué 12 à 48 mois)
  • Risque de perte en capital

Vous l’aurez compris au cours de cet article, Upstone est une plateforme que j’évite :

  • Un nombre de retards énorme (> 50 %) ;
  • Une équipe qui n’assure pas les fonctions élémentaires du support ;
  • Des projets de moins bonne qualité que la concurrence.

Bien qu’il y ait des signaux positifs depuis quelques mois, il est nécessaire que la plateforme améliore significativement l’expérience investisseur sur certains points :

  • Augmenter le niveau d’exigence des dossiers sélectionnés ;
  • Améliorer significativement la présentation des dossiers pour permettre à l’investisseur d’effectuer un choix éclairé ;
  • Améliorer significativement le support et répondre systématiquement aux investisseurs (même si c’est par la négative).

Il est triste de constater qu’une plateforme accessible à quasiment tous les investisseurs prenne aussi peu soin de son image et de ses investisseurs. Si vous souhaitez investir en crowdfunding immobilier, je vous déconseille Upstone. Cependant il existe des alternatives intéressantes !

Quelles alternatives à Upstone ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigé sur :

  • La Première Brique: une plateforme qui propose de nombreux projet de marchands de bien, elle est accessible dès 1 € ;
  • Clubfunding : une plateforme de crowdfunding immobilier avec une super expérience investisseur ;
  • Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une très bonne expérience utilisateur ;
  • Wiseed : une plateforme historique qui propose de plus en plus de projet de promotion immobilière, elle est accessible dès 100 €.

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

Suivre Upstone

Pour être tenu au courant des collectes, vous avez 4 canaux à privilégier :

Foire aux questions – Avis Upstone

Lorsque vous prêtez de l’argent à une société au travers d’Upstone, vous détenez une ou des obligations. Une obligation est un titre financier qui représente une dette de la société émettrice envers vous.

Arnaud Romanet et La famille Bertojo (Jean-Claude et Félix) sont les actionnaires principaux d’Upstone. La famille Bertojo est une famille faisant partie des 500 plus grosses fortunes de France et travaillant dans le secteur de l’immobilier.

Upstone est régulée en France auprès de l’AMF comme Prestataire de Service de Financement Participatif (PSFP) sous le numéro FP-2023-41.

Upstone propose un taux moyen de 12 % / an avec des paiements d’intérêts in fine ou mensuel selon les projets. Le rendement est entendu brut de fiscalité et de potentielles pertes.

Non, l’investisseur ne paye pas de frais pour investir sur Upstone, ce sont les entrepreneurs levant des fonds qui payent des frais en fonction du montant levé.

Non, Upstone ne permet pas d’investir au travers du PEA-PME.

Les investissements sont annoncés entre 3 mois à 18 mois généralement. Cependant, les retards sont légion et il est plus prudent de tabler, comme pour les autres plateformes de crowdfunding entre 6 et 30 mois.

Ce sera très difficile, Upstone ne propose pas de de marché secondaire. Il faut considérer cet investissement comme illiquide.

La fiscalité du crowdfunding immobilier est simple, vous êtes soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) soit 30 % sur les intérêts que vous recevrez. Il existe des moyens de réduire cette imposition pour certains profils :

  • Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 11 % maximum
  • Si vous cotisez à un système de santé étranger (certains frontaliers par exemple)
  • Si votre résidence fiscale est à l'étranger

Le faible taux de réponse du support fait qu’il peut être compliqué de mettre en place cette adaptation à votre fiscalité.

Oui, une très grande partie des étrangers et résidents fiscaux étrangers peuvent investir sur Upstone. Les seules limitations portent probablement sur les pays sous sanctions.

Par ailleurs, si vous êtes résident fiscal étranger, les intérêts versés par Upstone sont versés bruts et il est de votre responsabilité de déclarer ces revenus dans votre pays de résidence fiscale.

Upstone n'est qu'un intermédiaire, les contrats sont noués entre vous et la société émettrice des obligations, vous n'êtes donc pas dépendant d’ Upstone pour vous faire rembourser. Cependant, les projets qui se passent moins bien (retard, voire défaut) seront plus difficiles à gérer.

Avez-vous apprécié ce post ?

Clique sur une étoile pour voté !

Note moyenne 4.6 / 5. Nombre de vote : 28

Aucun vote, sois le premier à votre !

Désolé que tu n'ais pas aimé le contenu

Améliorons ensemble cet article !

Dis moi ce que tu n'as pas aimé et ce que je peux améliorer ?