Choisir ses SCPI – Nous avons vu, dans les articles précédents, comment fonctionnent les SCPIs, la fiscalité associée et l’impact de la situation actuelle sur le marché de la SCPI. Après avoir lu tout ça, certains décideront de se lancer, mais sur quelles SCPI investir ? Comment faire sont choix ? Tentons d’apporter des éléments de réponses.

Le secteur des SCPI est vaste et permet d’investir dans différents modèles de placement. Il vous incombe de choisir la catégorie dans laquelle vous souhaitez investir. C’est une décision à prendre avec soin étant donné que la réussite de votre placement en dépend.

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devenez un associé de cette dernière, par conséquent, c’est le terme « associé » qui sera utilisé pour parler des personnes qui ont investis dans une SCPI.

Auteur et Partenariat

L’article ci-dessous a été écrit par Louve Invest dans le cadre de notre partenariat. J’ai tenu à ce que Louve Invest nous propose un article informatif. Charge à moi (Alexandre) de faire les liens pour mettre en avant le partenariat et les qualités du partenaire.

Cet article a été rédigé dans le cadre d’un partenariat rémunéré portant sur 6 articles avec Louve Invest. Par conséquent, Louve Invest sera citée et présentée dans l’article.

Le partenaire : Louve Invest

Louve Invest est un courtier de SCPI qui vous permet de souscrire à des sociétés civiles de placement immobilier avec un parcours de souscription fluide (vraiment, je l’ai essayé). Lorsque vous investissez au travers de Louve Invest, ce courtier est rémunéré par les SCPI pour l’apport d’affaires. Louve Invest partage une partie de ces revenus avec les associés sous la forme d’un Cash Back de 3 % des montants investis.

Dans le cadre de ce partenariat, Louve Invest vous permet de cumuler 2 bonus très intéressants :

3 % de cashback sur vos investissements*, si vous investissez 10 000 €, vous recevrez 250 € de bonus.
25 € de bonus supplémentaire pour votre premier investissement. Pour bénéficier du bonus, lors de votre inscription, saisissez le code parrain INVESTFACILES (Plus d’informations)

* Le cashback n’est pas possible sur les SCPI ne proposant pas de frais de souscription.

Choisir parmi les différentes catégories de SCPI

La SCPI est un fonds de placement immobilier en investissement collectif. Le principe est simple, des associés particuliers acquièrent des parts d’un parc immobilier à travers une SCPI. L’achat des parts peut s’effectuer à l’aide d’une assurance-vie, au comptant (en direct), à crédit ou encore dans un PER. Chaque associé perçoit des revenus locatifs au prorata du nombre de parts qu’il détient.

La SCPI de rendement

La SCPI de rendement est la plus courante, ces SCPI représentent 90 % du marché. Ce modèle de placement verse des dividendes à ses associés. Elle convient aux personnes qui recherchent des revenus passifs ou qui planifient d’avoir un complément de revenus pour le futur (retraite, par exemple).

Vous devenez propriétaire d’une fraction du parc immobilier diversifié détenu par la SCPI. Une société de gestion se charge de gérer votre investissement : la collecte de fonds, la location du bien, la perception des loyers et l’entretien de chaque bien. C’est également cette dernière qui se charge de vous verser un revenu suivant le nombre de parts que vous avez acquis. Ce versement s’effectue au trimestre (parfois chaque mois) et après déduction des frais.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement détaillé de la SCPI, je vous invite à lire cet article sur le sujet

Cette catégorie de placement se décline en différentes versions. Il y a :

les SCPI régionales
les SCPI de bureaux
les SCPI de commerces
les SCPI diversifiées
les SCPI spécialisées

Exemple SCPI de rendements — Exemples SCPI de rendements

La SCPI fiscale

Elle permet aux particuliers d’accéder à l’investissement résidentiel tout en réduisant leurs impôts au travers de dispositif de défiscalisation. Concrètement, les SCPI fiscales investissent dans des biens immobiliers ouvrant droit à des avantages fiscaux en contrepartie d’engagement de location sur des durées allant de 6 à 15 ans.

Vous avez donc un modèle d’investissement qui s’applique sur le long terme. Un pourcentage est déduit de vos impôts suivant la durée d’investissement que vous avez choisi. La société de gestion se charge d’assurer toutes les démarches relative à votre investissement. Actuellement, il existe 4 types de SCPI fiscale :

la SCPI Malraux porte sur des biens à rénover et offre une défiscalisation allant de 20 à 30 % suivant la période et la zone de location, avec un montant de travaux inférieur à 100 000 euros par an
la SCPI Pinel porte sur des biens neufs ou entièrement rénovés suivant la norme de construction RT 2021 , les biens se trouvent en zone tendue (zonage A, A bis ou B1) et offre une réduction d’impôt de 10,5, 15 et 17,5 % en fonction de la période de location choisie qui est de 6, 9 et 12 ans. Plus d’information sur le dispositif Pinel.
la SCPI Denormandie utilise le même modèle que l’investissement en loi Pinel, c’est-à-dire que les biens à acquérir sont dans l’ancien et situés dans un quartier ancien et dégradé
la SCPI de déficit foncier qui a pour vocation de réaliser un placement dans l’immobilier à rénover. Le montant investi va servir à réaliser de travaux dit de « déficit foncier ». Une partie de la somme investie pourra ainsi être déduire de vos revenus fonciers globaux

En exemple plus précis, nous pourrions donner la SCPI Kyaneos Denormandie 3. Jérémie Rouzaud, le fondateur de Kyaneos poursuit un objectif assumé de décarbonation du secteur résidentiel. Cette SCPI :

met en place un ambitieux programme de rénovation énergétique qui a également pour objectif de faire croître la valeur du patrimoine immobilier.
s’inscrit dans le dispositif dit « Denormandie » et permet de bénéficier de 18% du montant investi en réduction d’impôts sur une période de 9 ans.
vise un rendement annuel de 3 à 4% (rendement que le gérant a déjà démontré notamment sur les SCPI Kyaneos Denormandie 1 et 2) en plus des réductions d’impôts

La SCPI de capitalisation

Ce modèle de placement est également appelé la SCPI de plus-value ou de valorisation. Ce modèle de placement représente près de 2 % du marché des SCPI (90 milliards d’euros). Contrairement aux deux précédents modèles d’investissements que nous avons vus, la SCPI de plus-value ne verse peu ou aucun revenu locatif à ses associés.

En l’absence de revenu versé, aucun impôt n’est à régler. C’est alors la valorisation du patrimoine sur le long terme qui vous permet d’obtenir du rendement. Des revenus peuvent toutefois être versés lors de la réalisation d’une plus-value suite à une vente d’immeuble, dans ce cas les revenus perçus sont net d’impôts, les taxes ont déjà été prélevés par le notaire.

Dans ce modèle, la SCPI prend possession de biens résidentiels décotés possédant un important potentiel de plus-value dans le temps. Ce sont souvent des biens en viager, en nue-propriété ou de type loi 1989/1948.

Les SCPI de capitalisation sont sans garantie de performance ou de capital. Ses rendements sont globalement stables et ils restent indépendants de l’évolution des différents marchés financiers car nous agissons dans le secteur du résidentiel. Une analyse de vos objectifs vous aidera à choisir votre placement idéal dans une SCPI de capitalisation.

Sur ce type de placement, vous n’aurez des impôts que sur la plus-value, ce que nous détaillons dans cet article si vous souhaitez avoir de plus amples informations sur l’optimisation fiscale en SCPI.

Rappel sur les différents rôles d’une société de gestion

Maintenant que nous avons vu les grands types de SCPI, regardons l’un des points majeurs lorsqu’il est question de choisir sa SCPI : la société de gestion. La société de gestion est l’entreprise qui gère la SCPI et son immobilier pour vous. Elle a un rôle très important dans le bon déroulement de votre investissement.

Une société de gestion spécialisée dans les SCPI exerce en toute transparence, elle doit obtenir un agrément de l’AMF pour exercer, et a plusieurs missions :

Déterminer de la stratégie d’investissement

Le rôle d’une société de gestion est avant tout de prospecter sur le marché immobilier afin de trouver des biens à acquérir. Chaque société de gestion dispose d’une équipe dédiée à la stratégie d’investissement. Les principaux éléments décidés en interne sont :

les actifs immobiliers à cibler en fonction du contexte de marché (bureaux, commerces, locaux d’activité, résidentiel, ephad, hôtels, centre médicaux etc…)
les emplacements à privilégier (en France et / ou à l’étranger)
les biens immobiliers à arbitrer.

Ces équipes jouent donc un rôle important dans la capacité de la SCPI à maintenir, voire à augmenter au fil des ans les loyers versés aux porteurs de parts ainsi que la valeur patrimoniale des biens détenus .

Elle réalise également la négociation des nouvelles acquisitions immobilières qui vont constituer le patrimoine de la SCPI. Par la suite, la SCPI se charge de régler toutes les taxes ainsi que les droits de mutation liés à aux achats immobiliers.

Se charger de l’entretien des biens acquis

Pour qu’un bien puisse accroître sa valeur ou la garder, il doit être bien entretenu. Tous les travaux d’entretien courant sont pris en charge au niveau de la société de gestion. Elle prend notamment en charge le chiffrage et les programmes des différentes interventions futures telles que le chauffage, la toiture et le ravalement.

S’occuper de la gestion locative

Lorsque vous investissez dans une SCPI, la société de gestion se charge de trouver les locataires et des visites visant à conclure un contrat de location.

La réception des dossiers de candidatures et la sélection des futurs locataires font aussi partie intégrante de ses fonctions. Puis, elle se charge également de la négociation des loyers et l’élaboration du contrat de bail ainsi que du renouvellement de ce dernier. En tant que bon gestionnaire, elle recouvre de façon régulière les loyers et prend les mesures nécessaires en cas d’impayés.

Gérer la trésorerie et ventiler les dividendes

La société de gestion doit chaque année faire un arbitrage entre :

le revenu versé aux porteurs de parts
le montant des loyers mis en réserve (Report A Nouveau ou RAN)
le montant des provisions pour gros entretiens PGE à constituer

Cet arbitrage est effectué en fonction des recettes locatives de la SCPI, de ses charges et de la stratégie de la société de gestion. Par exemple pour ce dernier point, certaines sociétés de gestion ne conservent pas report à nouveau.

Puis une fois la collecte des loyers réalisée, la société de gestion en charge de votre placement vous les reverse. Cette opération s’effectue généralement tous les trois mois (parfois tous les mois). Le montant versé est proportionnel au nombre de parts détenu. Ces derniers sont nets de frais.

Informer les associés

C’est une des obligations règlementaires, la société de gestion communique envers ses associés tout au long de l’année. Cela se fait à travers des bulletins d’informations semestriels ou trimestriels et un rapport d’activité annuel complet reprenant notamment :

les investissements et cessions intervenus au cours de l’année
l’activité locative (taux d’occupation, principales entrées et sorties, poids des locataires etc..)
le compte de résultat et bilan financier de la SCPI
l’inventaire complet et détaillé du patrimoine immobilier de la SCPI

Chaque année, la société de gestion est tenue d’organiser l’Assemblé Générale qui présentent les résultats et permet de prendre les grandes décisions. Pour toute information complémentaire, la société de gestion reste à la disposition de ses associés.

Sélectionner sa société de gestion avec soin

Il est judicieux d’opter pour une bonne société de gestion lorsque vous investissez dans une SCPI. Une société de gestion doit avoir des compétences en matière d’analyse financière, de gestion de risques, de gestion locative, de recherche d’opportunités d’investissement, de sélection des biens et de suivi régulier des marchés financiers. La qualité de ses prestations est un point essentiel.

Il y a donc plusieurs critères de sélection pour trouver le bon interlocuteur.

Tout d’abord, il est crucial de vérifier que la société de gestion est expérimentée et possède une solide expertise en immobilier. Il est également essentiel d’évaluer la qualité du portefeuille de la SCPI et de s’assurer que la société de gestion a la capacité de gérer les risques liés à l’investissement immobilier (exemple : normes du secteur de la santé, SCPI européenne). En effet, le gérant doit être capable d’analyser le marché sur lequel il se positionne et de constituer un portefeuille diversifié en termes de risques locatifs.

De plus, le choix d’une société de gestion avec une stratégie d’investissement claire, cohérente et transparente est un critère important pour garantir la performance de la SCPI.

Enfin, il est conseillé de se renseigner sur la réputation de la société de gestion, en particulier sur son historique de performance et sur les avis des associés actuels ou passés.

Voici 2 exemples de société de gestion reconnues :

La Française Real Estate Partners, filiale du crédit mutuel, qui gère plusieurs SCPI (LF Europimmo, LF Opportunité Immo, LF Grand Paris Patrimoine… ) qui investissent dans des actifs immobiliers diversifiés tels que des bureaux, des commerces et des entrepôts. Ses SCPI ont régulièrement des performances satisfaisantes et sont souvent plébiscitées par les associés
Perial Asset Management est une société de gestion indépendante spécialisée dans l’immobilier. Elle gère plusieurs SCPI, dont PFO2, PFO et PF Grand Paris, qui ont toutes reçues le label ISR (Investissement Socialement Responsable). La société a pour objectif d’offrir à ses associés des rendements attractifs tout en réduisant les risques liés à l’investissement en immobilier grâce à une stratégie d’investissement rigoureuse. Elle est également reconnue pour sa gestion rigoureuse des locataires, sa transparence en matière de frais et son suivi régulier de la performance de ses SCPI.

Faire attention à la valeur des actifs qu’elle gère

La performance d’une société de gestion en SCPI s’évalue à travers la valeur des actifs qu’elle gère. Surveiller la valeur des actifs d’une SCPI est important pour les associés qui détiennent des parts dans un portefeuille immobilier diversifié géré par une société de gestion. Voici quelques méthodes pour surveiller la valeur des actifs d’une SCPI :

Consultez les rapports trimestriels ou annuels

Les sociétés de gestion de SCPI publient généralement des rapports réguliers qui présentent la composition de leur portefeuille immobilier et les performances financières de la SCPI. Ces rapports permettent de suivre l’évolution de la valeur des actifs et de prendre des décisions d’investissement en conséquence.

Suivre les indicateurs pertinents

Nous avons détaillé de nombreux indicateurs à suivre sous le paragraphe de cet article, et voici en résumé les grandes lignes d’une méthodologie et des indicateurs à suivre :

🔍 Les performances passées

Les fameuses qui ne préjugent pas des performances futures.

✅ Évolution du prix de la part (valeur de souscription et de retrait)

✅ Rendement avec le Taux de Distribution (TD)

✅ Taux de Rendement Interne (TRI) si la SCPI a plus de 5 ans

✅ Taux d’Occupation Financier (TOF)

✅ Report À Nouveau (RAN)

✅ Niveau d’endettement

🔍 Les Perspectives

✅ Plus-value potentielle (suivi de la valeur de reconstitution)

✅ Stabilité des dividendes versés

🔍 La situation

✅ La capitalisation

✅ Le poids moyen des actifs

✅ Le dynamisme des collectes

✅ La cohérence collecte / investissements

✅ La liquidité de la SCPI / Le nombre d’associés

🔍L’accessibilité

✅ Le montant de souscription minimale

✅ Les frais d’entrée

✅ Le délai de jouissance des parts

✅ Les moyens de souscription

Si vous voulez commencer à comparer, Louve Invest a déjà regroupé une bonne partie de ces indicateurs sur un fichier en ligne nommé Open Data.

Utilisez des sites spécialisés

Il existe des sites web spécialisés qui proposent des informations sur les SCPI et leur performance, notamment la valeur des actifs qu’elles gèrent. Ces sites peuvent fournir des graphiques, des données chiffrées et des analyses pour aider les associés à suivre la performance de leur SCPI.

Par exemple, Louve Invest, le partenaire de cet article, vous propose un nombre d’informations importants, par le fichier cité ci-dessus, ou au travers de sa plateforme d’investissement.

Établissez un registre des actifs

Pour les plus motivés, vous pouvez également établir un registre des actifs de leur SCPI pour suivre la valeur exacte des actifs immobiliers qu’elle détient. Ce registre peut être mis à jour régulièrement en fonction des rapports de la société de gestion et d’autres sources d’information.

Surveillez le marché immobilier

La valeur des actifs immobiliers peut être influencée par les fluctuations du marché immobilier. Les associés peuvent donc suivre l’évolution du marché immobilier en général pour avoir une idée de la performance de leur SCPI.

Voici par exemple quelques sites qui peuvent vous y aider :

Le site de BNP Paribas Real Estate propose une rubrique dédiée aux études de marché dans le domaine de l’immobilier d’entreprise. Vous y trouverez des analyses, des prévisions et des perspectives sur les marchés de l’immobilier de bureaux et de commerce.
Le site de CBRE propose également une rubrique d’études de marché dans le domaine de l’immobilier d’entreprise. Vous y trouverez des analyses et des rapports sur les marchés de l’immobilier de bureaux, de commerce et d’investissement.
Le site de JLL France propose des études et des analyses sur les marchés de l’immobilier de bureaux, de logistique et de commerce. Vous y trouverez aussi des rapports et des prévisions pour les différents marchés de l’immobilier.

Se pencher sur la variété des actifs exploités

Ce paramètre fait partie des nombreux points à prendre en considération lors de l’évaluation du patrimoine immobilier. Si elle touche différents secteurs d’activités, c’est un atout majeur pour vous. La pluralité de ses actifs en gestion renforce sa stratégie de diversification tant sur le plan géographique que sur le plan sectoriel.

Se renseigner sur son ancienneté

La diversité des actifs et l’encours sous gestion sont des références pour mesurer la performance d’une société responsable de la gestion des portefeuilles d’une SCPI.

L’ancienneté est aussi un critère qu’il faut prendre en compte. Les plus anciennes du marché français ont été créées dans les années 60 et 70. D’autres ont fait leur apparition dans les années 80. Toutefois, de jeunes sociétés méritent l’attention des investisseurs en SCPI compte tenu de leurs performances et de leurs compétences. Elles ont l’avantage de pouvoir construire une stratégie plus adaptée à la situation actuelle alors que les anciennes SCPI doivent composer avec les biens qu’elles détiennent.

Distinguer les deux types de sociétés de gestion existantes

Certaines sociétés de gestion de SCPI sont des entités indépendantes, tandis que d’autres sont des filiales de grandes institutions financières.

Par exemple, Amundi Immobilier est une filiale d’Amundi, une société de gestion d’actifs détenu majoritairement par le groupe Crédit Agricole. Groupama Gan REIM, quant à elle, est une filiale de Groupama, une compagnie d’assurance mutuelle. A l’opposé vous trouverez Epsilon Capital (avec sa SCPI Epsilon 360) qui est une petite société de gestion indépendante basée en province.

En faisant la différence entre le fonctionnement de ces deux catégories, vous définissez le modèle de gestion de votre investissement.

Les sociétés de gestion indépendantes

En général, les sociétés de gestion indépendantes ont souvent une expertise et une connaissance approfondie dans des niches spécifiques du marché immobilier, car elles se concentrent uniquement sur la gestion de SCPI. Elles peuvent également avoir une plus grande flexibilité dans leur prise de décision, étant donné qu’elles ne sont pas liées à une grande institution financière. Par contre, elles peuvent manquer de ressources financières et de moyens pour investir dans des technologies de pointe pour améliorer leurs processus. De plus, elles peuvent être plus vulnérables en cas de fluctuations économiques.

Les grandes institutions financières

Les filiales de grandes institutions financières, elles, ont généralement accès à des ressources financières importantes, leur permettant de se développer rapidement et de proposer une gamme de produits plus diversifiée. Elles peuvent également bénéficier de synergies avec d’autres entités de leur maison mère. En revanche, leur taille peut également être un handicap, car elles peuvent avoir des processus plus rigides et être moins flexibles dans leur prise de décision.

Notons que ces forces et faiblesses ne sont pas exclusives, et que chaque société de gestion doit être évaluée en fonction de ses propres qualités et de ses performances antérieures.

Une activité régulée

Enfin, n’oublions pas que toutes les sociétés de gestion sont régulées par l’autorité des marchés financiers ou AMF. Ce dernier joue son rôle de gendarme : il surveille les activités des sociétés de gestion et sanctionne celles qui ne suivent pas les règles en vigueur. Aujourd’hui, l’AMF est le seul organisme habilité à délivrer un agrément aux SCPI. La liste de toutes les sociétés de gestion ayant reçu leur agrément est consultable sur le site internet de l’institution.

Un rappel sur les frais de gestion et de souscription

Les sociétés de gestions facturent différents frais. Entre autres, il y a les frais de gestion annuels, les frais de souscription.. Vous retrouverez tous les détails sur notre article ( voir notre article précédent)

Les frais de gestion (8 à 12%) et les frais de souscription (8 à 12 %) sont inévitables lorsque vous investissez dans une SCPI. Certaines nouvelles SCPI comme Novaxia Néo, Iroko Zen, Remake Live, Epsilon 360 ont des frais de souscription plus faibles voire de 0%, en contrepartie, ces dernières proposent des frais de gestion plus élevés (12 à 18 %).

Rappel sur le partenaire

L’article ci-dessus a été écrit par Louve Invest dans le cadre de notre partenariat.