L’investissement locatif est le coeur de métier initial de Baltis Capital. Ils vous proposent d’investir à leur côté pour des projets longs termes (5 à 7 ans) depuis 2016. C’est un opérateur expérimenté qui vous permet d’investir dans de l’immobilier patrimonial avec effet de levier et sans aucune gestion de votre part.
Disclamer : Baltis Capital est un partenaire d’IF. Cependant, cet article est écrit hors du cadre de ce partenariat. Retrouvez votre bonus pour un premier investissement en fin d’article.
De l’investissement locatif au crowdfunding immobilier
Baltis Capital a commencé avec l’investissement locatif en 2016. En quelques mots, cet investissement locatif vous permet de devenir actionnaire d’une société qui achète un bien immobilier, le loue pendant quelques années puis le revend.
Depuis 2020, Baltis Capital se diversifie dans le crowdfunding immobilier avec succès puisqu’ils ont déjà levé plusieurs millions d’euros et que le taux de défaut est de 0 %.
La société est dirigée par Alexandre Toussaint, qui en est le fondateur, vous le connaissez peut être puisqu’il intervient régulièrement dans différents podcasts ou émissions. Il est aussi la voix derrière le podcast Ma Tirelire.
Baltis Capital a pour actionnaire le groupe Magellim (qui détient une foncière avec 3,3 Milliards d’euros d’actifs), de nombreuses synergies se mettent en place avec Baltis Capital :
- le sourcing de projets
- la capacité de financement
- l’expertise dans la gestion d’un parc immobilier
Retrouvez mes analyses de projets
Baltis Capital est incontestablement une des plateformes qui apporte le plus d’attention à la description de leurs projets et propose les investissements parmi les plus intéressants, cela me permet de faire de belles analyses de projets sur ce canal Telegram gratuit.
Qu’est-ce que l’investissement locatif de Baltis Capital ?
C’est particulièrement simple, Baltis Capital vous propose d’investir dans un bien immobilier qui sera loué pendant la période de l’investissement, puis revendu au terme de celle-ci, comme un investissement locatif classique.
La société cible des biens patrimoniaux dans de grandes villes dynamiques françaises (Paris, Lyon, Lille, Strasbourg par exemple). Vous investissez DIRECTEMENT aux côtés de Baltis Capital. Lors que vous investissez, vous êtes actionnaire de la société qui va acquérir le bien (via une augmentation de capital). Lors de la revente, vous toucherez, une partie des bénéfices générés.
Ce n’est pas plus compliqué que cela !
Voici quelques informations générales supplémentaires :
- Ticket d’entrée de 1 000 €
- Vous êtes actionnaire de la société qui porte l’investissement
- Biens commerciaux patrimoniaux
- Rendement cible d’environ 9%
- Durée de 5 à 7 ans en moyenne
- Possibilité de revendre votre investissement
- Vous bénéficiez d’un effet de levier
- Diversifier son portefeuille avec de l’immobilier locatif de grandes villes
- Éligible PEA, PEA/PME et régime mère-fille
- Vous recevez 80 à 95 % de la plus-value immobilière à la revente, 5 à 20 % sont reversés à Baltis Capital
- Investissement 100 % passif, aucune gestion n’est attendue de votre part !
Point important à souligner, même s’il s’agit d’un investissement locatif, nous ne toucherez pas de rente mensuel. C’est lors de la revente que vous recevrez les bénéfices distribués sous forme de dividendes.
Exemple avec le prochain projet d’investissement locatif
Le 41 ème projet d’investissement locatif sera financé le Lundi 16 mai 2022. Pour l’occasion, Baltis Capital a créé la société Balticap 41 dont vous deviendrez actionnaire, pour acquérir un FranPrix dans un nouveau quartier de Nanterre (92).
Le projet a une enveloppe globale de 1 000 000 € découpé de la manière suivante :
- 1 000 € de capital social initial
- 379 000 € de levé de fond
- 620 000 € de crédit bancaire
Soit un levier bancaire de 2.6, pour 1 € investi, il y aura 2.60 € de dettes. Les mensualités du crédit sont couvertes par le loyer que va payer FranPrix.
Le million d’euros sert à financer :
- 900 000 € pour le bien immobilier
- 22 500 € de frais de mutation (notaire)
- 25 000 € de frais d’intermédiaire
- 25 000 € de frais Baltis Capital (2.5% de l’opération)
- Le reste permet d’avoir une trésorerie suffisante
Le bien
Dans la fiche projet, vous trouverez un ensemble d’information sur la ville, la situation du bien et le bien en lui-même, mais aussi sur le locataire et le constructeur, il y a environ 10 pages d’explications! Cela permet de se faire une meilleure idée de l’investissement.
Il s’agit d’un bien quasiment neuf (2020), par conséquent, il est encore sous garantie décennale. En cas problème, la décennale prendra en charge les travaux.
Le bilan financier
Vous retrouverez un ensemble d’éléments financiers afin de bien comprendre le montage et le calcul du rendement.
Vous retrouverez dans le détail :
- les coût initiaux
- les coûts prévisionnels durant la vie du bien
- les revenus (loyer)
- le financement bancaire
- le scénario de revente
- l’amortissement
Dans notre cas, le scénario de revente prévoir un prix de revente à 1 144 664 € soit environ 5 500 € / m² et un rendement brut d’environ 5%.
Il faut avoir conscience qu‘une bonne partie du rendement final se fait grâce à la plus-value, il est important de vérifier que le scénario de sortie est cohérent et que le prix d’achat est intéressant.
Les points forts et faibles de cet investissement
Avec son offre d’investissement locatif, Baltis Capital propose un investissement intéressant :
- Vous serez actionnaire de la société propriétaire du bien
- Des frais cohérents : 2,5% de l’opération + 3 000 € par an + 5 à 20 % de la plus-value immobilière
- Un alignement des intérêts : Baltis Capital participe entre 1 et 20 % du financement et rémunération à la plus-value immobilière
- Une stratégie patrimoniale
- Bénéficiez du levier bancaire, même pour les profils pouvant accéder difficilement au crédit !
- Revente possible (liquidité)
- Investissement long terme, moins de cash drag.
- 100 % passif pour l’investisseur
Il reste tout de même quelques points faibles :
- Durée longue 5 à 7 ans
- Liquidité non garantie
- Taux de rendement non contractuel, le prix à la revente est important dans le rendement final
- L’investissement locatif au travers d’une société est lourdement fiscalisé en France (impôt sur la société sur la plus-value comptable puis impôts sur les dividendes)
Des informations supplémentaires
Je me suis posé pas mal de questions lorsque l’on m’a présenté ce type d’investissement, voici les principales réponses
Quels seront mes droits comme actionnaire?
Effectivement contrairement à certains concurrents, vous êtes actionnaires de la société, vous détenez les droits associés à ce statut. Par conséquent, vous :
- participerez à la validation des comptes
- voterez en ligne pour les décisions importantes (travaux, changement locataire, distribution de dividendes, revente)
- aurez le droit de poser vos questions au sujet de l’investissement
Puis-je revendre mon investissement ?
Oui, c’est possible, Baltis Capital organise un marché de gré à gré (entre personnes) et s’occupe de la totalité des papiers. Vous définissez le prix de revente, vous pouvez être conseillé par Baltis Capital pour définir un prix cohérent.
Ce service est entièrement gratuit, mais attention, la revente n’est pas garantie, il est possible que personne ne veuille racheter vos parts des semaines voir jusqu’à la fin de l ‘investissement !
Les intérêts de Baltis Capital sont-ils alignés avec ceux des investisseurs?
Baltis Capital a essayé de définir une structure de frais qui aligne leurs intérêts à ceux des investisseurs. Ainsi les frais sont décomposés de la manière suivante pour le projet exemple .
- Les frais initiaux ne sont pas très élevés : 2.5% du montant total de l’opération
- 3 000 € de frais de gestion par an
- 5 à 20% de la plus-value immobilière à l’issue du projet
Plus la plus-value sera importante, plus Baltis Capital et les investisseurs seront rémunérés.
De plus, Baltis Capital investi systématiquement au côté des investisseurs entre 1% et 20 % du montant du projet.
Que se passe-t-il si le marché n’est pas favorable au moment de la revente prévu ?
Si dans 6 ans nous sommes au beau milieu d’une crise immobilière, personne n’aura intérêt à revendre le bien dans de mauvaises conditions de marché, il sera alors possible d’attendre quelques mois un marché plus favorable.
Et, plus globalement, si les conditions de marchés évoluent ?
La gestion de l’investissement est dynamique, par exemple si :
- les taux d’emprunts deviennent plus favorable, le crédit peut être renégocié
- le locataire n’est pas aussi bon que prévu, un nouveau peut être mis en place
- les loyers augmentent dans la zone, renégocier le bail
- des travaux de valorisation sont possibles, ils seront proposés aux actionnaires
Quelle est la fiscalité ?
Les bénéfices seront versés sous forme de dividendes, ce sera la fiscalité associée aux dividendes qui sera appliquée :
- si vous investissez en direct, le Prélèvement Forfaitaire Unique (30 %) ou TMI + Prélèvement sociaux
- si vous investissez au travers de votre PEA ou PEA/PME, c’est la fiscalité avantageuse du PEA qui est appliqué
- si vous investissez au travers d’une société, vous serez imposé sur vos bénéfices
Gagnez 100 € pour votre premier investissement
Baltis Capital est partenaire de Investissements-Faciles. Ils me permettent de vous offrir un bonus exceptionnel de 100 € avec le code IFBALTIS. Il suffit de le renseigner à l’inscription ou dans votre profil! Pour en savoir plus, je vous invite à visiter la page dédiée au partenariat.
Mon avis sur cet investissement locatif
Baltis Capital est un acteur sérieux et l’investissement locatif est un produit très intéressant, il vous permet d’être propriétaire au travers d’une société. La structure de frais est équilibrée, elle permet un alignement des intérêts et ne vient pas pénaliser l’investisseur.
A mes yeux, ce sont les deux critères les plus importants. Pour faire simple, Baltis Capital réussit à proposer un produit juste et équilibré, là où Bricks, par exemple, échoue avec des frais importants et l’absence de propriété.
Cependant, il s’agit ici d’un véritable investissement immobilier, il est impératif de l’aborder comme tel :
- faire sa propre étude de marché
- comprendre les risques d’un investissement immobilier
- en immobilier, les 3 points les plus importants sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !
Cependant, le montage proposé a tout de même quelques points faibles :
- La liquidité est limitée et vous ne recevrez pas de revenu pendant la période d’investissement
- La performance sera fortement liée au prix de sortie, par conséquent à la qualité du bien choisi et de la gestion réalisée
Les risques
Baltis capital a une page dédiée aux risques des investissements proposés sur leur plateforme, je vous invite à la consulter.
