SCPI en assurance-vie : avantages et meilleurs contrats

Les SCPI sont connues pour distribuer un rendement relativement stable. Cependant, ces distributions sont soumises, par défaut, à une fiscalité lourde. C’est là que les assurances-vie interviennent, puisque posséder des SCPI en assurance-vie va réduire votre fiscalité, mais aussi augmenter votre liquidité. L’objectif de cet article est de comparer la détention en direct et au travers d’une SCPI pour comprendre les avantages de ces deux stratégies.

Je vais vous détailler les spécificités de la détention de SCPI au travers d’assurance vie, son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients. Mais aussi, vous proposer une sélection des meilleurs contrats d’assurances-vie pour détenir des SCPI. 

SCPI dans une assurance-vie vs. SCPI en direct : les différences

Investir directement dans des SCPI et investir dans des SCPI via une assurance-vie sont deux stratégies bien différentes, chacune ayant ses forces et ses faiblesses. 

Voici un tableau comparatif des SCPI en direct et via une assurance-vie : 

Critères	SCPI en direct	SCPI via assurance-vie
Choix des SCPI	Accès complet à l’ensemble du marché des SCPI (>100)	Choix limité aux SCPI sélectionnées par l’assureur (quelques dizaines au maximum)
Ticket d’entrée	Peu accessible (souvent >= 1000 €, parfois >5 000 €)	Plus accessible (à partir de 100 € à 500 €)
Rendement	100 % du rendement des loyers est distribué	100 % chez certains assureurs ou 85 % chez d’autres
Fiscalité	Après abattement (au réel ou au forfait), vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition, plus prélèvements sociaux (17,2%) Taxation des plus-values immobilières lors de la revente, avec abattements en fonction de la durée de détention.	Avantages fiscaux de l’assurance-vie :  – revenus capitalisés sans imposition immédiate – après 8 ans taxation uniquement lors des rachats avec abattements Fiscalité allégée sur les retraits, prélèvements sociaux prélevés lors des rachats. Avant 8 ans, soumis au PFU de 30 %
IFI	Imposable à l’IFI	Imposable à l’IFI
Délai de jouissance	3 à 6 mois de délai en moyenne	Délai de jouissance réduit, voire annulé. Généralement, entre 0 et 1 mois
Frais	Frais de gestion annuels	Frais de gestion annuels   Frais de l’assurance-vie : frais de gestion du contrat frais d’arbitrage frais de rachat anticipé
Frais de souscription	Élevés (7 à 12 %)	Selon le contrat, parfois réduits ou supprimés
Liquidité	Parfois long à revendre rapidement en cas de faible demande	Liquidité garantie par l’assureur, plus facile de récupérer son investissement
Succession	Pas d’avantages. Régime général	Avantages. Régime de l’assurance-vie
Effet de levier	Possible (attention aux risques et coût du crédit)	Impossible
Contraintes	N/A	Limitation de l’investissement en SCPI à un certain pourcentage de votre portefeuille total, généralement 50 à 70 %

Au vu des forces et des faiblesses de chacune de ces stratégies, on retiendra que : 

• La SCPI en direct vous permet d’accéder à différentes formes d’investissement comme la nue-propriété ou la pleine propriété (par exemple au travers d’une société). Elle offre également l’avantage de percevoir directement les loyers lorsque ceux-ci sont distribués, tout en laissant vous laissant libre de gérer votre portefeuille à 100 % ; 
• La SCPI via assurance-vie s’adresse principalement aux investisseurs cherchant à capitaliser avec un régime fiscal avantageux et une meilleure liquidité. Certes, elle permet de diversifier votre portefeuille, mais vous devez prendre en compte les frais d’entrée. Cet investissement doit être envisagé sur plusieurs années, au minimum. 

Je vais revenir sur tous ces points un peu plus tard dans cet article. 

Comment les parts de SCPI sont-elles gérées dans le cadre d’une assurance-vie ? 

Le cadre de gestion des SCPI au sein d’une assurance-vie est assez particulier et présente des spécificités. 

Concrètement, l’assureur achète les parts de SCPI et les intègre dans le contrat sous forme d’unités de compte. Il assure ainsi la liquidité des parts pour l’investisseur : en cas de rachat, c’est l’assureur qui se charge de racheter les parts. 

Cela vous permet de récupérer votre capital plus rapidement que si vous déteniez directement les parts de SCPI, la revente peut prendre de quelques jours à quelques mois selon la demande sur la SCPI. 

De plus, l’assureur gère : 

• L’ensemble des flux financiers entre la SCPI et l’investisseur : 
• Le versement des loyers, pouvant être réinvestis ou distribués selon le contrat ; 
• La gestion des éventuelles plus-values en cas de revente des parts ; 
• Les aspects administratifs et fiscaux… 

…ce qui simplifie votre gestion. 

Cependant, en détenant des parts de SCPI via une assurance-vie, vous n’êtes pas directement propriétaire des parts, mais bénéficiaire des unités de compte associées. Ainsi, vous ne disposez pas des droits de vote lors des assemblées générales de la SCPI. 

Notez au passage que l’assureur peut fixer des plafonds sur la part de votre contrat pouvant être investie en SCPI, souvent pour des raisons de gestion du risque lié à la liquidité. Par exemple, ils peuvent limiter l’investissement en SCPI à un certain pourcentage de votre portefeuille total, généralement entre 50 et 70 %. 

Les étapes pour souscrire à des parts de SCPI via une assurance-vie 

Souscrire à des SCPI via une assurance-vie est relativement simple. Vous devez cependant bien analyser les portefeuilles dans lesquels vous souhaitez investir avant de vous lancer : 

1. Commencez par sélectionner une assurance-vie qui propose les SCPI que vous recherchez. Faites en sorte de choisir une SCPI avec des frais limités (frais de gestion, frais d’arbitrage, etc.) ; 
2. Lors de votre investissement, choisissez les unités de comptes (dont SCPI) dans lesquelles investir ;
3. Une fois vos SCPI choisies, déterminez le montant à investir. Contrairement à un investissement en direct, certaines assurances-vie permettent d’investir avec un ticket d’entrée beaucoup plus faible (à partir de quelques centaines d’euros) ; 

Comme le choix de SCPI est limité au sein d’une assurance-vie, il est possible d’ouvrir plusieurs assurances-vie pour trouver l’ensemble des SCPI qui vous intéressent. 

Quels sont les avantages d’investir en SCPI via une assurance-vie ?

Une fiscalité globalement allégée 

L’un des plus grands avantages de l’investissement en SCPI via une assurance-vie est sa fiscalité avantageuse, surtout après 8 ans de détention du contrat. Les gains générés par vos SCPI ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans l’assurance-vie. 

Ce n’est que lorsque vous effectuez des retraits (rachats partiels) que vous êtes imposé, et encore une fois, de manière avantageuse après huit ans : 

• Vous bénéficiez d’un abattement de 4 600 € par an sur les gains (9 200 € pour un couple) ; 
• Au-delà, les gains sont imposés à 7,5 % après cet abattement, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Comparé à l’imposition directe des revenus fonciers (soumise à votre tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux), c’est une économie considérable. 

Des frais de souscription réduits pour certaines SCPI 

Investir en SCPI via une assurance-vie peut vous permet de réduire les frais de souscription, c’est-à-dire les coûts prélevés lors de l’acquisition de parts (frais d’acquisition des biens immobiliers, frais de gestion, frais commerciaux). 

Pour faire simple : 

• En achat direct, les SCPI facturent souvent des frais de souscription élevés, entre 7 et 12 % du montant investi ; 
• Via une assurance-vie, ces frais peuvent être réduits, voire supprimés pour certaines SCPI, en fonction du contrat choisi. Tablez sur une fourchette entre 0 et 8 %. 

Dans tous les cas, gardez bien en tête qu’il faut conserver vos parts de SCPI suffisamment longtemps pour amortir vos frais d’achat. En effet, les SCPI sont des investissements à long terme. 

Un délai de jouissance souvent réduit 

Les SCPI ont un délai de jouissance, c’est-à-dire le délai avant de commencer à percevoir les revenus issus des loyers après avoir acheté des parts. Dans un fonctionnement normal : 

• En achat direct, ce délai varie de 3 à 6 mois en moyenne ; 
• Via une assurance-vie, ce délai peut être réduit, voire annulé dans certains cas. Généralement, il faut attendre entre 0 et 1 mois. 

Cela vous permet de percevoir les revenus locatifs plus rapidement. C’est un avantage majeur car cela améliore la performance globale de votre placement. 

Un ticket d’entrée plus faible 

Souvent, les SCPI en direct requièrent un investissement initial supérieur à 1 000 €, et pouvant même dépasser les 5 000 € ! Clairement, cela peut constituer un frein pour une partie des investisseurs… 

En optant pour une SCPI via une assurance-vie, vous pouvez vous positionner avec un capital de départ plus faible, entre 100 € et 500 €, parfois à partir de 50 € seulement. Cette accessibilité vous permet d’investir sur ce type de produit plus facilement. 

Une meilleure liquidité 

La liquidité est un autre facteur déterminant car elle facilite la vente de vos parts afin de récupérer votre capital. En plus de pouvoir plus facilement sortir de l’investissement, cela peut vous éviter d’être contraint d’attendre ou encore de subir une moins-value : 

• En achat direct, il peut être difficile de revendre des parts de SCPI rapidement selon les conditions de marché ; 
• Via une assurance-vie, l’assureur garantit la liquidité des parts.  

Cela signifie qu’en cas de besoin, vous pouvez plus facilement racheter vos parts et récupérer votre investissement, même si cela implique des frais de rachat. 

D’autres avantages liés à l’assurance-vie 

Cette stratégie profite également des avantages spécifiques à l’assurance-vie, comme : 

• Des avantages successoraux (en cas décès) ; 
• Une gestion facilitée des revenus générés ; 
• Ou encore la possibilité de rachats partiels programmés… 

Pour en savoir plus, je vous invite à lire mon article sur le fonctionnement de l’assurance-vie. 

Quels sont les inconvénients d’investir en SCPI via une assurance-vie ?

Des frais additionnels 

Bien que les SCPI via une assurance-vie bénéficient souvent de frais de souscription réduits, sachez que l’assurance-vie elle-même génère d’autres frais. 

Les principaux sont : 

• Les frais de gestion du contrat (de 0,5 % à 1 % par an selon l’assureur) ; 
• Les frais d’arbitrage ; 
• Et parfois des frais de rachat anticipé. 

Ces coûts s’ajoutent aux frais inhérents à la gestion des SCPI… 

Certains contrats retiennent également une partie des loyers perçus par les SCPI (généralement entre 10 et 20 %). Cependant, je vous invite à bannir les assurances-vie qui pratiquent ces retenues, car elles affectent directement votre performance ! 

Notez au passage que ce n’est pas le commercialisateur de l’assurance-vie qui décide de ces prélèvements, mais bien l’assureur derrière le contrat. 

Un choix limité de SCPI 

Lorsque vous investissez directement dans des SCPI, vous avez un accès complet à l’ensemble du marché des SCPI qui comporte aujourd’hui plus de 200 SCPI de rendement, de plus-values, avec avantage fiscaux etc… 

En revanche, dans une assurance-vie, le choix de SCPI se limite généralement à moins de 10 SCPI sélectionnées par l’assureur. Cela peut limiter votre capacité à choisir les SCPI les plus adaptées à votre stratégie. En ce sens, il ne faut pas hésiter à ouvrir plusieurs assurances-vie pour couvrir votre stratégie. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur tous les types de SCPI, voici mon article dédié. 

L’effet de levier est impossible en assurance-vie 

Contrairement à l’investissement direct, il est impossible de recourir à l’effet de levier (financement à crédit) dans le cadre d’une assurance-vie. En achat direct, de nombreux investisseurs financent l’achat de parts de SCPI via des crédits immobiliers pour maximiser leurs rendements grâce à l’effet de levier. 

Comme cette option n’est pas disponible dans une assurance-vie, cela peut limiter votre capacité à augmenter votre exposition à ce type de placement immobilier. 

Attention aux risques liés à l’effet de levier. 

Les impacts fiscaux : SCPI via une assurance-vie vs. SCPI en direct 

La fiscalité des SCPI dans une assurance-vie 

Une fiscalité à la sortie du contrat 

C’est au moment où vous réalisez des rachats partiels ou totales que la fiscalité s’applique. Les gains sont soumis à la fiscalité propre à l’assurance-vie, qui devient particulièrement avantageuse après huit ans de détention.

Cas particuliers	Imposition
Gains jusqu’à 4 600 € (9 200 € pour un couple)	Prélevé uniquement de 17,2 % de prélèvements sociaux
Versements jusqu’à 150 000 € et gains > 4 600 €	7,5 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux
Versements > 150 000 € et gains > 4 600 €	Prélèvement forfaitaire unique (PFU)* de 30%

Transfert facilité en cas de décès 

Les avantages successoraux de l’assurance-vie sont également à considérer. Les capitaux transmis dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie bénéficient d’une exonération d’impôt jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, pour les primes versées avant 70 ans. 

Cette particularité rend l’assurance-vie un outil de transmission patrimoniale très efficace, en comparaison avec une détention en direct de SCPI, soumise aux droits de succession. 

Impact sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) 

L’autre avantage notable des SCPI en assurance-vie est leur impact réduit sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). 

En effet, seules les parts de SCPI dont la proportion d’actifs immobiliers dépasse 20 % de l’actif total du contrat d’assurance-vie sont prises en compte pour le calcul de l’IFI. Si la part immobilière est inférieure à ce seuil, l’exposition à l’IFI peut être fortement limitée, voire inexistante. 

Critères	SCPI en direct	SCPI via assurance-vie
Inclusion dans l’IFI	Intégralement dans l’assiette de calcul	Seuls les actifs immobiliers représentant plus de 20 % du contrat sont pris en compte
Plafond d’exonération	Aucune exonération spécifique	Exonération si la part des actifs immobiliers est inférieure à 20 % du contrat
Gestion de l’impôt	Directement intégrée dans la déclaration	Soumis à la proportion d’actifs immobiliers du contrat d’assurance-vie

La fiscalité des SCPI en direct 

La fiscalité des SCPI en direct est assez complexe car elle dépend du type de revenus générés (revenus fonciers, plus-values immobilières, etc.) et du statut fiscal de l’investisseur (personne physique, personne morale). 

Pour faire simple : 

• Elles sont soumises à l’impôt sur les revenus fonciers, selon votre tranche marginale d’imposition, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Cela peut entraîner une charge fiscale importante, surtout si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, supèrieure ou égale à 30 %… Ce qui correspondrait, dans ce cas à 47,2 % (30% de TMI + 17,2 % de PS) après un abattement forfaire ou vos déductions de dépenses réelles. 

Il est toutefois possible d’optimiser cette fiscalité en investissant en, par exemple, en nue-propriété ou au travers de l’assurance vie. Pour en savoir plus, voici mon article sur la fiscalité des SCPI. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Une définition de la SCPI 

Une SCPI (pour « Société Civile de Placement Immobilier ») est un véhicule d’investissement qui vous permet, en tant que particulier, d’investir dans un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés. Vous ne détenez pas le bien, seulement une part de ce portefeuille. Cela vous donne droit à une partie des revenus locatifs générés par ces biens. 

Le fonctionnement d’une SCPI 

Une SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs, qu’elle utilise pour acheter des biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences de santé, etc.). Ces biens sont ensuite loués à des entreprises ou à des particuliers, et les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. 

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui s’occupent de toute la gestion (recherche de biens, gestion des locataires, versement des loyers). 

Les risques associés aux SCPI 

Investir dans l’immobilier via des SCPI n’est pas sans risque. Voici les principaux : 

• Le risque immobilier : 
  • En cas de ralentissement économique, la valeur de vos biens et les revenus locatifs des SCPI peuvent diminuer. Cela affecterait vos rendements ; 
  • De plus, des dépenses imprévues comme des réparations urgentes peuvent réduire la rentabilité de votre investissement ; 
• Le risque de liquidité : les parts de SCPI ne se revendent pas aussi rapidement. En période de crise ou de baisse de la demande. En passant par une assurance-vie, ce risque est moindre ; 

Pour en savoir plus, je vous invite à lire mon article sur les SCPI. 

Sélection des meilleures assurances-vie pour SCPI en 2024 

Pour ce qui est des critères pour sélectionner la meilleure assurance-vie pour investir en SCPI, jetez un œil au frais, à l’absence de frais d’arbitrage, ou encore à ses options de gestion. De plus, elle ne doit pas pratiquer de retenue sur les loyers. Bannissez celles qui le font ! 

Voici quelques contrats d’assurance-vie qui ont ma préférence en 2024 : 

Contrat	Assureur	Nombre d’UC	Nombre de SCPI disponibles	Frais de gestion sur les UC
Linxea Spirit 2	Crédit Agricole Spirica	+700	22	0,50 %
Placement Direct Vie	SwissLife	+1 200	13	0,50 %
Lucya Cardif	BNP Paribas Cardif	+2 300	6	0,50 %
Corum Life	Corum	9	3	0 %

• Linxea Spirit 2 est idéale si vous souhaitez investir dans l’immobilier, avec plus de 40 fonds, tout en profitant de frais attractifs ; 
• Placement Direct Vie convient aux investisseurs désireux de se concentrer sur les unités de compte, et les SCPI, mais en évitant les ETF ; 
• Lucya Cardif est adapté pour investir dans les SCPI grâce à l’absence de frais d’entrée, de sortie ou d’arbitrage ; 
• Corum Life s’adresse aux investisseurs souhaitant investir exclusivement dans les produits Corum (et ses SCPI), sans aucun frais de gestion sur les UC. 

Pour en savoir plus, je vous invite à consulter mon comparatif complet des meilleurs contrats en gestion libre du marché.