Dans le domaine de l’investissement immobilier, notamment en SCPI, vous devez maîtriser certains indicateurs pour évaluer la qualité d’un portefeuille. Parmi ces indicateurs, il y a la WALB (Weighted Average Lease Break). Cet article vous propose de découvrir en détail ce qu’est la WALB, son utilité, sa méthode de calcul, la compréhension du résultat et sa différence avec le WALT.
Qu’est-ce qu’une WALB ? Comment la calculer ?
La WALB, ou « Durée Moyenne Pondérée jusqu’à la première date de rupture des baux », est un indicateur qui mesure le temps moyen restant avant que les locataires puissent exercer leur première option de sortie.
Elle prend en compte le poids de chaque bail en fonction du loyer annuel, et offre ainsi une vision précise de la stabilité locative à court et moyen terme.
Autrement dit, la WALB permet de déterminer la durée moyenne pendant laquelle les loyers actuels sont garantis, en tenant compte des clauses de résiliation anticipée présentes dans les contrats de location.
À quoi sert la WALB ? Quelle est son utilité ?
Le calcul de la WALB vous permet d’évaluer le risque locatif associé à un portefeuille immobilier. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en SCPI, comprendre et calculer cet indicateur vous permet d’évaluer la solidité de vos futurs investissements.
Tout d’abord, une anticipation des revenus futurs. En effet, une WALB élevée indique que les locataires sont engagés sur des périodes plus longues avant de pouvoir résilier leur bail. Cela assure une certaine stabilité des revenus locatifs.
Comment calculer une WALB ?
La WALB est une moyenne pondérée, c’est-à-dire que dans son calcul, chaque bail est pris en compte proportionnellement à son poids financier dans le total des loyers.
Le calcul de la WALB se fait en multipliant la durée restante jusqu’à la première échéance possible de chaque bail par le loyer annuel correspondant, puis en divisant la somme de ces produits par la somme des loyers annuels totaux.
- WALB = (Σ (Durée restante jusqu’à l’échéance * Loyer annuel)) / Σ (Loyers annuels)
Plus simplement, pour faire votre calcul :
- Multipliez la durée restante de chaque bail par le loyer annuel correspondant ;
- Additionnez ces valeurs pour tous les baux (numérateur) ;
- Additionnez tous les loyers annuels de tous les baux (dénominateur) ;
- Divisez la somme des produits (durée × loyer) par la somme des loyers annuels.
Voici un exemple pour un portefeuille avec trois baux :
- Bail 1 : 4 ans restants, loyer annuel de 60 000 € ;
- Bail 2 : 2 ans restants, loyer annuel de 40 000 € ;
- Bail 3 : 5 ans restants, loyer annuel de 50 000 €
Dans ce cas, le calcul de la WALB est :
- WALB = [(4 * 60 000) + (2 * 40 000) + (5 * 50 000)] / (60 000 + 40 000 + 50 000)
- WALB = (240 000 + 80 000 + 250 000) / 150 000
- WALB = 570 000 / 150 000
- WALB = 3,8 ans
L’importance de la WALB en SCPI
Dans le cadre des SCPI, la WALB est permet d’apprécier la qualité et la pérennité des revenus locatifs. Selon le résultat de votre calcul, une WALB peut être faible (< 3 ans) ou élevée (> 5 ans), ce qui indique des situations différentes.
Qu’indique une WALB faible ?
Une WALB faible signifie que les baux arrivent bientôt à une échéance où les locataires peuvent choisir de partir. Cela peut entraîner :
- Une vacance locative ;
- Des coûts liés à la recherche de nouveaux locataires ;
- Très rarement, et seul point fort potentiel, une renégociation des loyers à la baisse.
Par exemple, une SCPI ayant acquis un actif à un loyer inférieur au marché peut profiter du renouvellement pour ajuster le loyer à la hausse.
Néanmoins, le plus souvent, une WALB faible représente un risque accru sur vos revenus futurs.
Que signifie une WALB élevée ?
Une WALB élevée indique que les locataires sont engagés sur des baux avec des échéances lointaines. Cela assure une stabilité des revenus locatifs et réduit le risque de vacance.
De plus, cela permet une meilleure planification des revenus et des investissements futurs. Un portefeuille avec une WALB élevée est souvent considéré comme moins risqué. C’est donc un signe positif !
Quelle est la différence entre la WALB et la WALT ?
Bien que proches, la WALB et la WALT (pour Weighted Average Lease Term ou « Durée Moyenne Pondérée des Baux) mesurent des aspects légèrement différents.
La WALB se concentre sur la durée moyenne pondérée jusqu’à la première possibilité de résiliation des baux.
En revanche, La WALT mesure la durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance finale des baux, sans tenir compte des options de résiliation anticipée. Elle offre une perspective globale à plus long terme.
Disclaimer
Cet article inclut une communication commerciale, en partenariat avec Iroko, et présente un lien vers le produit Iroko.
Alexandre est investisseur depuis 2016. Après 9 ans de carrière dans le développement de logiciels, dont 2 ans au sein d’une banque privée, il a décidé de partager son expérience d’investisseur en créant Investissements-Faciles en 2020. Fort de 4 années consacrées à la création de contenus, Alexandre vous apporte ses connaissances en crowdfunding, bourse ou encore sur les différents supports d’investissements (assurances vie, CTO, PEA …).
