SCPI sans frais d’entrée : mon avis et les meilleures opportunités

Depuis quelques années, les SCPI sans frais d’entrée sont de plus en plus nombreuses. Comme les SCPI classiques, elles permettent de diversifier votre patrimoine et de bénéficier de revenus locatifs sans les contraintes de la gestion immobilière directe. Avec une différence notable, aucune commission de souscription ! 

Dans cet article, je vais vous donner mon avis sur les SCPI sans frais d’entrée, ses avantages et inconvénients, ainsi qu’une liste des meilleures pour vous lancer. Ce sera aussi l’occasion de vous expliquer l’ensemble des frais associés aux SCPI. 

Mon avis sur les SCPI sans frais d’entrée 

Depuis quelques années, nous voyons apparaître de nouvelles SCPI, sans frais d’entrée. Selon moi, c’est une approche intéressante. La principale raison est qu’elles font se rejoindre les intérêts de la SCPI et des investisseurs. 

En effet, la société de gestion est moins motivée à collecter massivement des fonds et plus à optimiser la gestion du patrimoine existant. Cependant, notons quelques points d’attention… car tout n’est pas rose ! 

Ces SCPI sans frais d’entrée ont souvent d’autres frais importants : 

• Des frais d’acquisition des biens plus élevés (en quelque sorte des frais d’entrée cachés) ; 
• Des frais de travaux ; 
• Ou encore des frais de sortie en cas de revente anticipée des parts. 

De plus, les frais de gestion annuels sont généralement plus élevés que ceux des SCPI classiques, jusqu’à 18 % des loyers encaissés contre 10 à 12 %, ce qui peut impacter votre rendement net sur le long terme. 

Quelles sont les meilleures SCPI sans frais d’entrée ? 

Voici un tableau comparatif des 3 meilleures SCPI sans frais d’entrée : 

SCPI	Société de gestion	Capitalisation	Taux de distribution	Acheter ces SCPI
Iroko Zen	Iroko	629 000 000 €	7,12 %	Louve Invest : jusqu’à 3 % de cashback +25 € en cliquant sur ce lien
Remake Life	Remake AM	521 000 000 €	7,79 %
Novaxia Neo	Novaxia	423 000 000 €	6,51 %

Iroko Zen est une très bonne SCPI qui propose un portefeuille immobilier diversifié, tant en types d'actifs qu'en localisation géographique, avec des biens de taille moyenne offrant une bonne liquidité. Avec 198 locataires, le risque locatif est bien réparti. 

Remake Live vise une revalorisation à la fois des loyers et de la valeur des biens, avec une part de 5 à 10 % dédiée à des projets à vocation sociale. Elle est accessible en assurance-vie. 

Novaxia Neo propose un portefeuille très concentré sur les bureaux. Elle est axée sur l'amélioration énergétique des biens. Cependant, elle manque de fonctionnalités et sa WALB est faible, indiquant une durée moyenne des baux restants courte. 

À la lumière de ma dernière étude sur les SCPI, Iroko Zen et Remake Live ont ma préférence. Pour en savoir bien plus, voici mon article sur les meilleures SCPI en 2024, dans lequel j’analyse, critère par critère, 15 d’entre elles (avec et sans frais d’entrée). 

Quels sont les avantages d’une SCPI sans frais d’entrée ? 

Aucune commission de souscription ! 

L'absence de frais d’entrée permet d'investir la totalité de votre capital, augmentant ainsi votre rendement potentiel dès le départ. 

Moins de temps pour amortir la souscription 

Sans frais initiaux à amortir, l'investissement devient rentable plus rapidement, ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs à court ou moyen terme. Néanmoins, la SCPI est un investissement généralement long terme, avec des frais de sortie si vous revendez vos parts trop rapidement. 

Le souci, c’est que les SCPI sans frais d’entrée compensent souvent cette absence par des frais d’achat plus élevés sur les actifs sous-jacents ou des frais de gestion annuels plus importants. 

Cela peut impacter la rentabilité nette à long terme, surtout si la stratégie de la SCPI nécessite une rotation importante de son portefeuille d’actifs. 

Quels sont les inconvénients d’une SCPI sans frais d’entrée ? 

Globalement, les autres frais d’une SCPI sans frais d’entrée sont plus élevés que ceux d'une SCPI classique ! 

Des frais de gestion plus élevés 

Pour compenser l'absence de frais d’entrée, les SCPI sans frais peuvent appliquer des frais de gestion annuels plus importants, pouvant aller jusqu'à 18 % des loyers encaissés. 

Des frais de sortie anticipée 

C’est un léger inconvénient puisque c’est un investissement à considérer à long terme. 

Certaines SCPI sans frais d’entrée imposent des frais en cas de revente des parts avant une certaine période (généralement entre 3 et 5 ans). Cela peut limiter votre flexibilité d’investisseur et doit être pris en compte si vous envisagez une revente anticipée. 

Où acheter des SCPI sans frais d’entrée ? 

Louve Invest 

Louve Invest est une plateforme en ligne qui propose un cashback de 3 % sur vos investissements et un bonus de 25 € lors de votre premier achat. C’est une solution pratique pour diversifier votre portefeuille avec un ticket d'entrée réduit. 

Pour bénéficier du bonus, inscrivez-vous par ce lien ! 

Epargnoo 

Epargnoo offre également la possibilité d'investir dans des SCPI sans frais d’entrée, avec un cashback de environ 3%. La plateforme est user-friendly et facilite le processus d'investissement. 

Un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) 

Un CGP peut vous accompagner dans votre démarche, en vous proposant des solutions adaptées à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux. Il pourra vous informer sur les aspects fiscaux et juridiques de votre investissement. 

Directement chez le gestionnaire 

Il est également possible d'acheter des parts de SCPI sans frais d’entrée directement auprès de la société de gestion. Cette option peut nécessiter plus de démarches administratives, mais elle vous permet de traiter directement avec le gestionnaire. 

Rappel : qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Une Société Civile de Placement Immobilier vous permet d'investir dans l'immobilier sans gérer directement les biens inclut dans son portefeuille immobilier : 

• Vous achetez des parts de la SCPI : 
• La SCPI se charge d'acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif ; 
• Les revenus locatifs sont redistribués selon le nombre de parts détenues. 

Je vous invite à consulter mon article sur le fonctionnement des SCPI. 

Qu’est-ce que la commission de souscription d’une SCPI ? 

La commission de souscription, ou frais d’entrée, est un montant prélevé lors de l'achat de parts de SCPI. Elle sert à couvrir les frais commerciaux, marketing et administratifs de la société de gestion. 

Ces frais peuvent représenter jusqu'à 12 % du montant investi pour les SCPI classiques, ce qui peut retarder le seuil de rentabilité de votre investissement. C’est en ce sens que les SCPI sans frais d’entrée sont intéressantes. 

Quelles différences entre une SCPI classique et une SCPI sans frais d’entrée ? 

La principale différence réside dans… les frais prélevés à l’entrée ! En effet, les SCPI classiques prélèvent une commission lors de la souscription, ce qui réduit le montant effectif que vous investissez dans des biens immobiliers. 

Les SCPI sans frais d’entrée limitent ce coût initial, ce qui vous permet d'investir la totalité de votre capital dès le départ. Attention cependant ! Ces SCPI compensent souvent l'absence de frais d’entrée par : 

• Des frais d’acquisition des biens plus élevés ; 
• Des frais de gestion annuels plus importants. 

De plus, des frais de sortie peuvent s'appliquer en cas de revente anticipée des parts. 

Existe-t-il des SCPI sans aucun frais ? 

Non, il n'existe pas de SCPI sans aucun frais. Même les SCPI sans frais d’entrée facturent des frais de gestion et d'autres coûts liés à la gestion du patrimoine immobilier, par exemple : 

• Les frais de travaux ; 
• Les frais d’achat et de vente des actifs ; 
• Ou encore les frais de sortie en cas de revente anticipée des parts. 

Quels sont les frais d’une SCPI ? 

Voici un tableau comparatif des frais globaux entre les SCPI classiques et les SCPI sans frais d'entrée : 

Frais	SCPI classiques	SCPI sans frais d'entrée
Frais d'entrée (commission de souscription)	7 % à 12 % du montant investi	0 %
Frais de gestion annuels	8 % à 12 % des loyers encaissés	Jusqu'à 18 % des loyers encaissés
Frais d'acquisition ou de cession d'actifs	0 % à 6 %	Potentiellement plus élevés
Frais de suivi et de pilotage de travaux	0 % à 6 % HT du montant total des travaux	Similaires, parfois plus élevés
Frais sur les plus-values de cession	0 % à 5 % de la valeur du bien	Généralement similaires, peuvent varier
Frais de sortie (en cas de revente anticipée)	Généralement 0 %	Frais applicables si revente avant 3 à 5 ans

Comme on peut le constater, outre les frais d’entrée, les SCPI sans frais ne sont pas les mieux loties… Maintenant, regardons plus en détail de quoi il en retourne. 

Les frais d’entrée d'une SCPI

Ce sont les commissions prélevées lors de l'achat de parts, servant à couvrir les frais de commercialisation et de recherche de biens immobiliers. Dans les SCPI classiques, ils peuvent représenter entre 7 % et 12 % du montant investi. 

Pour les SCPI sans frais d’entrée, ils sont à 0 %, avec des frais de sortie en cas de sorti avant une certaine durée. 

Les frais de gestion annuelle 

Prélevés annuellement, ils couvrent les coûts de gestion courante du patrimoine immobilier : 

• Administration ; 
• Collecte des loyers ; 
• Travaux. 

Ils varient généralement entre 8 % et 12 % des loyers encaissés, mais peuvent être plus élevés pour les SCPI sans frais d’entrée, jusqu'à 18 %. 

Les frais d’acquisition ou de cession d’actifs 

En plus des honoraires notariaux, des droits de mutation, des frais d’enregistrement et des commissions des agents immobiliers, ce sont les coûts engagés lors de l'achat ou de la vente des biens immobiliers détenus par la SCPI. 

Ils sont généralement compris entre 0 à 6 %. 

Dans le cas des SCPI sans frais d’entrée, ces coûts peuvent être plus élevés pour compenser l'absence de commission initiale payée par l'investisseur.  

Les frais de suivi et de pilotage de travaux 

Ces frais correspondent à la rémunération que perçoit la SCPI pour le pilotage et le suivi des projets : 

• De rénovation ; 
• De réhabilitation ; 
• Ou d'amélioration des biens immobiliers du portefeuille. 

Ils représentent généralement entre 0 % et 6 % hors taxes du montant total des travaux effectués. Notez au passage qu'ils sont distincts du coût des travaux eux-mêmes (honoraires des architectes, maîtres d'œuvre, ingénieurs et consultants). 

Les frais sur les plus-values de cession 

Lorsqu'un bien immobilier est vendu avec une plus-value, c'est-à-dire à un prix supérieur à son coût d'acquisition, des frais peuvent être prélevés sur le gain réalisé.  

Ces frais sur les plus-values de cession rémunèrent la société de gestion pour sa performance dans la valorisation et la gestion active du patrimoine immobilier. 

Ils sont généralement compris entre 0 % et 5 % de la valeur du bien. Cependant, peu de SCPI sont intéressées par la plus-value. Généralement, les frais sont appliqués uniquement sur le prix de cession. 

Les frais de sortie  

Ils s'appliquent lorsque les investisseurs décident de vendre leurs parts de SCPI. Ils couvrent les coûts administratifs liés à la revente. 

Les frais de retrait sont généralement de 0 % du montant de la transaction. Cependant, dans le cas des SCPI sans frais, si vous revendez vos parts tôt, vous pouvez être soumis à des frais supplémentaires. 

Comment optimiser les frais d’une SCPI ? 

Choisir un courtier en SCPI avec cashback 

Opter pour des plateformes en ligne ou des courtiers proposant des frais réduits peut diminuer le coût total de l’investissement. Par exemple, des courtiers proposent de vous reverser une partie des commissions sous forme de cashback : 

• Louve Invest : cashback de 3 % sur les investissements et un bonus de 25 € lors du premier achat en cliquant sur ce lien ; 

Investir en SCPI via une assurance-vie 

Certaines SCPI sont accessibles via des contrats d'assurance-vie. Plusieurs avantages à cette stratégie, par exemple : 

• Des frais de souscription réduits (0 à 10 %) ou supprimés pour certaines ; 
• Une fiscalité avantageuse (abattement sur les gains entre autres) ; 
• Un délai de jouissance souvent réduit, etc. 

Cependant, le choix de SCPI est limité et les rendements peuvent être moindres, car certains assureurs ne reversent pas la totalité des loyers. 

Pour en savoir plus, voici mon article sur les SCPI en assurance-vie. 

Conclusion : investir dans une SCPI sans frais, une bonne idée ? 

À mon avis, les SCPI sans frais d’entrée présentent une alternative intéressante, bien qu’encore jeunes et donc sans assez de recul, pour investir dans l'immobilier sans subir les coûts initiaux souvent élevés des SCPI classiques.  

Elles permettent d'investir la totalité de votre capital dès le départ et d’amortir votre investissement plus rapidement. Cependant, vous devez analyser attentivement l'ensemble des frais associés, notamment : 

• Les frais de gestion annuels souvent plus importants ; 
• Ainsi que les frais annexes. 

Ils peuvent impacter votre rendement net sur le long terme. De fait, l’absence de commission de souscription n’est pas la promesse de payer moins de frais… 

Avant d'investir, prenez le temps de comparer les différentes SCPI sans frais d’entrée, évaluez vos objectifs patrimoniaux et n'hésitez pas à consulter un professionnel pour vous accompagner dans votre démarche. 

Disclaimer  

Cet article inclut une communication commerciale, en partenariat avec Louve Invest, et présente des liens vers Louve Invest.