Upstone est en grande difficulté : il y a t-il encore une espoir ?

Upstone est une plateforme de crowdfunding immobilier qui finance majoritairement des projets de marchand de biens. Sur ce type de projet, vous prêtez de l’argent à un entrepreneur dans l’immobilier qui vous rémunèrera avec des intérêts. Je pense que Upstone sera mon premier avis négatif sur le crowdfunding immobilier français. La plateforme semble avoir des difficultés sur plusieurs points clés, la société est par exemple connue pour avoir le record de retard du crowdfunding immobiler.

J’ai l’impression que l’équipe refuse tout bonnement de se remettre en cause sérieusement alors que tous les chiffres concourent à pointer le niveau de risque très élevé des investissements chez Upstone.

Upstone : mon avis sur la plateforme de crowdfunding immobilier

Mon avis sur Upstone est négatif à cause des nombreux points faibles de la plateforme. En dehors de rendements attractifs à plus de 12 % de moyenne sur ces dernières années (2022, 2023), la plateforme de financement participatif cumule beaucoup de problèmes :

• Plus de 80 % des projets en cours sont en retards et défauts ;
• L'une des descriptions de projet les moins bonnes du marché ;
• Une équipe qui ne se remet pas suffisamment en question ;
• Un service client quasi inexistant ;
• Et surtout : l’équipe ne protège pas ses investisseurs des retards.

Avant de développer ce dernier point, je tiens tout de même à signaler des évolutions positives ces derniers mois :

• Les descriptions se sont légèrement étoffées ;
• La communication autour des projets est plus régulière, mais elle n’est pas toujours pertinente.

Tous ces points font que j’ai abandonné l’investissement sur Upstone depuis 2 ans, bien que je continue de les suivre, notamment car je reste bloqué sur 2 projets très en retard.

Résumé de l'avis Upstone

En vidéo : mon avis Upstone

Investisseur, besoin d'un avis sur la plateforme Upstone avant de vous lancer ? Je vous invite à regarder cette vidéo Youtube, en complément de cette analyse. Notez bien que si cet article est mis à jour régulièrement, ce n'est pas le cas de cette vidéo qui n'est qu'un avis à un instant T (fin 2023), à savoir au moment de sa publication.

Pour avoir mon avis Upstone actuel, je vous conseiller de continuer votre lecture.

L’avis des investisseurs de Upstone

Globalement, les avis Uptstone sont plutôt moyens. Les investisseurs gratifient Upstone de 3,2/5 avec 63 avis sur Google :

Sur Trustpilot, les avis Upstone sont mauvais avec une note de 2,0/5, mais avec seulement 19 avis.

Les retours d'expérience sont globalement mitigés à négatifs pour Upstone, les témoignages sont nombreux à remonter :

• Les énormes retards de la plateforme ;
• Un manque criant de communication auprès des investisseurs ;
• Un support injoignable pendant des mois ;
• Des primes parrainages non versées.

Tous ces points expliquent également mon avis négatif : la plateforme semble totalement débordés par les événements.

Mes investissements personnels sur Upstone

Vous l’aurez compris : je ne suis absolument pas satisfait de mon expérience sur Upstone et je m’en désengage ! Heureusement pour moi, les premiers signes que j’avais identifiés comme étant problématique (description de mauvaise qualité) m’avaient permis de limiter mes investissements.

J’ai investi sur 3 projets, et les 3 ont connu des retards importants :

• Un de ces projets a été remboursé grâce à un refinancement sur la plateforme ;
• Les 2 autres sont toujours en cours.

Comme l’échantillon est petit, il n’est pas représentatif. De manière plus générale, nous voyons bien que la plateforme Upstone subit un taux de retard anormalement élevé.

Présentation générale et indicateurs de performance de Upstone

Upstone est une plateforme de crowdfunding immobilier assez ancienne puisque le premier projet date de 2016. Elle s’est fortement développée jusqu’en 2020 et connaît depuis une stagnation de ses collectes.

Elle jouit d’une image très moyenne voir négative auprès de la communauté à cause d’un nombre de retard stratosphérique. Le plus inquiétant est que le taux de retard était déjà conséquent, avant même les difficultés croissantes rencontrées par le secteur immobilier depuis mi-2022.

Malgré ses déboires, Upstone est régulée auprès de l’AMF en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP). Upstone affiche plus de 95 000 000 euros collectés. La plupart des projets proposés concernent des opérations de marchands de biens : rénovation, division foncière ou d’immeuble.

Upstone est réputée pour ses taux très élevés pouvant aller jusqu’à 14 % de rendement. Parmi ces projets à haut rendement, on retrouve beaucoup de dossiers refusés sur d’autres plateformes de crowdfunding échouant finalement chez Upstone.

Le taux moyen est de 11,55 %. La durée moyenne affichée est plutôt courte mais les retards importants démontrent l’incapacité de la plateforme à juger de la durée réelle d’un projet.

Type plateforme	Crowdfunding Immobilier
Agréments AMF	PSFP (FP-2023-41)
Pays	France 🇫🇷
Dirigeant et actionnaire de référence	Arnaud Romanet La famille Bertojo (Jean-Claude et Félix)
Année de création	2016
Avis clients (Google et Trustpilot)	3,2 / 5 et 2,0 / 5
Taux d’intérêt moyen	11,55 %
Investissement minimum	100 €
Montant financé	> 95 000 000 €
Retard jusqu’à 6 mois (en montant)	6,39 %*
Retard > 6 mois / Défaut (en montant)	68,53 %* (Je ne blague pas !)
Procédure collective (en montant)	11,95 %*
Perte (en montant)	0 %**
Bonus parrainage	Aucun

Source : Indicateurs de performances Upstone
* Le taux de retard en montant correspond à : montant en retard / (somme des encours + de tous les retards)
** Le taux de perte en montant correspond à : montant des pertes / (somme des remboursements + pertes)

Upstone est-il fiable et régulé ? 

Oui. Upstone est une plateforme de crowdfunding immobilier régulée en France. Elle a obtenue l'agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) délivré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2023 (numéro d'immatriculation FP-2023-41). 

La qualité de la description et des projets sourcés par Upstone

Mon avis sur la qualité des projets est assez négatif, et la quantité de retards très élevée est assez représentative des projets sourcés par Upstone. Et cela se reflète dans le taux, il n’y a pas de secret : taux élevés = risques élevés.

En plus d’avoir des projets de qualité assez basse, les descriptions proposées sont parmi les plus mauvaises des plateformes de crowdfunding immobilier françaises….Et pourtant, il faut savoir que depuis 2022, il y a eu une amélioration assez importante.

Je ne comprends pas comment une plateforme peut négliger cet aspect-là alors que c’est le point le plus visible des investisseurs.

Mon avis catastrophique du service client d’Upstone

Autant j’ai pu être assez impressionné par le service client de La Première Brique, alors que ces derniers disposent d’un nombre d’investisseurs très important, autant je suis déçu par celui d’Upstone...

Sur l’ensemble des mes requêtes formulées (plusieurs emails, plusieurs dizaines de tentatives d’appel), la société Upstone n’a répondu que 2 fois. C’est de loin la plateforme avec le taux de réponse le plus faible.

Suivi de projet par Upstone

Le suivi de projet par Upstone a connu une période d'amélioration… mais est de nouveau CATASTROPHIQUE. De mon côté, sur mes 2 projets, je n'ai pas de nouvelle depuis 10 mois et 14 mois ! C'est un record toutes plateformes confondues pour des projets en difficulté. De plus, le souci de ce suivi réside également dans la pertinence des informations fournies.

Globalement, ce suivi n’est pas un point faible car je préfère avoir trop d’informations que pas assez, mais il serait intéressant de rationaliser le reporting pour passer plus de temps sur les gros points faibles du produit.

Protection des investisseurs : ne la cherchez pas sur Upstone !

Cette plateforme offre une protection quasi nulle à ses investisseurs. Si l’on reprend mes projets, ces derniers ont plus de 2 ans de retard malgré tout :

• Aucune pénalité de taux n’est appliquée à l’entrepreneur ;
• Aucune procédure de recouvrement n'a sérieusement commencé.

C’est comme si vous aviez contracté un prêt immobilier et que la banque ne vous pénalisait pas pour avoir plus de 2 ans de retard. Ça vous paraît lunaire ? C’est pourtant exactement ce que fait Upstone !

Avoir des retards est naturel dans l’immobilier car il y a trop d’éléments que l’on ne peut pas maîtriser à 100 %. Cependant, il faut avoir en tête que :

• Lors de l’analyse de projet, il faut être prudent et ne pas annoncer des durées trop courtes par excès d’optimisme ;
• En cas de retard, il est légitime d’appliquer des pénalités pour compenser le fait que l’argent soit immobilisé plus longtemps que prévu
• Si l’opérateur est de mauvaise foi, rien n’oblige Upstone à accepter les prolongations.

Pour moi, il y a clairement un défaut d’expertise dans les analyses d’Upstone puisque depuis plusieurs années le problème est présent et que l’équipe n’ajuste pas ses grilles d’analyses.

Attention : dans les faits, Upstone prend certaines sécurités mais ne les communiquent pas aux investisseurs dans les présentations. Ainsi, il faut savoir que la plupart des prêts sont prolongeables de 12 mois. Un prêt sur 12 mois, sera en réalité sur 24 mois à la discrétion de l’entrepreneur qui pourra activer une prolongation s’il le souhaite. Malgré cette sécurité, le taux de retard est ÉNORME.

C’est une pratique communément acceptée en crowdfunding immobilier lorsque cela est annoncé clairement dans l’analyse de projet. Cependant lorsque cette pratique n’est pas clairement affichée comme chez Upstone, je la déplore car l’investisseur ne va généralement pas lire le Contrat d’Émission Obligataire dans lequel cette possibilité de prolongation est indiquée.

Upstone essaye d’innover

Un point réellement positif d’ Upstone c’est qu’ils essayent de créer de la nouveauté, comme par exemple les projets Solu’up et Solu’Pro vous permettant d’investir dans un produit liquide qui distribue des intérêts mensuellement. 

Vous pouvez par exemple :

• Investir 1 000 € à 8 % pendant 8 mois ;
• Pendant 8 mois, vous toucherez 6,67 € bruts par mois ;
• Vous demandez ensuite le remboursement ;
• Et vous serez remboursé le 9^ème mois sans toucher les intérêts de ce mois-ci.

La fusion Immocratie / Upstone

En juin 2023, la fusion entre Immocratie et Upstone a été annoncée. Comme nous pouvons le voir grâce aux éléments fournis par Pappers par exemple, Upstone a « absorbé » Immocratie puisque les fondateurs d’Immocratie ont apporté leurs actions et se retrouvent très minoritaires.

Ce changement va permettre de mutualiser les moyens de ces deux petites plateformes. Nous pouvons donc espérer que cela améliore légèrement le service rendu avant que ces dernières soient finalement regroupées sous le nom Upstone.

Cependant, je ne m’attends pas à des changements importants :

• Immocratie était une petite équipe et il n’est pas certain que les deux fondateurs rejoignent Upstone et y restent ;
• De plus, Immocratie est surement la seconde plateforme avec le plus de dossiers en souffrance (toute proportion gardée) et ne fait pas partie des plateformes de référence.

Quels sont les frais de Upstone ?

 Comme la plupart des plateformes de crowdfunding, Upstone n'impose pas de frais aux investisseurs. En effet, la plateforme ne facture aucun frais d’inscription, de gestion ou de transaction aux investisseurs. Cependant, si vous êtes résident fiscal français, vous devrez vous acquitter des impôts directement pris à la source, avec le prélèvement forfaitaire (flat tax) de 30 % lorsque vous recevrez des intérêts.

La plateforme se rémunère exclusivement auprès des porteurs de projets avec une commission au succès de la collecte.  

Comment s’inscrire sur Upstone ?

L’inscription sur Upstone est simple. Il vous suffira de débuter le processus d’inscription par ce lien. La plateforme vous demandera un certain nombre d’informations et de documents pour justifier votre identité et l’origine de vos fonds :

• Pièce d’identité ;
• Justificatif de domicile ;
• En fonction de l’origine des fonds, vous aurez possiblement d’autres justificatifs à fournir.

Comme toute plateforme d’investissement, cette plateforme est soumise à des régulations, contre le blanchiment d’argent notamment. La procédure d’inscription complète prendra entre 5 minutes et 15 minutes selon votre aisance et votre compte sera validé en quelques heures la plupart du temps.

Découvrir des alternatives à Upstone et mes avis sur les projets

Je partage très régulièrement des analyses et avis de projets de mes plateformes préférées, possibles alternatives à Upstone. Si vous souhaitez découvrir des projets d’autres plateformes de crowdfunding immobilier, je vous invite à rejoindre le canal Telegram de la communauté.

Des risques à ne pas négliger sur Upstone

Il est important de rappeler qu’Upstone vous permet d’investir dans du crowdfunding immobilier, un produit qui est risqué. C’est d’autant plus vrai que l’immobilier a connu en 2022 et 2023 une période difficile.

Vous l'imaginez, avec un niveau de retard aussi important, le risque de perte en capital est particulièrement présent sur la plateforme Upstone. En cas de difficultés importantes, il est possible que l’opérateur soit en défaut et que les garanties ne suffisent pas à rembourser votre capital.

Comme pour tout investissement en crowdfunding vos investissements sont illiquidité. Il n’y a pas de marché secondaire, il est particulièrement difficile de revendre ses obligations

Il est important de noter que ces risques sont inhérents au crowdfunding en général, mais que je considère ces risques encore plus présents sur une plateforme qui a un taux de retard conséquent. Les pertes ne se manifestent potentiellement plusieurs années après le début d'un retard.

Pour les projets qui se finiront mal, l’opérateur ne sera pas en capacité de vous rembourser payer la totalité de la somme due. Dans ce cas :

• Upstone pourra activer les garanties prises (garanties personnelles, hypothèques, nantissements) pour récupérer l’argent dû ;
• Si l’opérateur est en défaut de paiement, Upstone représentera les investisseurs pour obtenir le meilleur remboursement possible lors de la liquidation de la société.

Avec mon expérience sur Upstone, j’ai du mal à faire confiance à la société pour recouvrir efficacement les projets en difficulté. Comme la société subit depuis quelques mois ses premiers défauts, je suis curieux de découvrir s’ils sauront recouvrir efficacement ces projets.

Conclusion de mon avis Upstone

Vous l’aurez compris au cours de cet article, mon avis sur Upstone est très mitigé, c'est donc une plateforme que j’évite :

• Un nombre de retards énorme (> 80 %) ;
• Une équipe qui n’assure pas les fonctions élémentaires du support ;
• Des projets de moins bonne qualité que la concurrence.

Bien qu’il y ait des signaux positifs depuis quelques mois, il est nécessaire que la plateforme améliore significativement l’expérience investisseur sur certains points :

• Augmenter le niveau d’exigence des dossiers sélectionnés ;
• Améliorer significativement la présentation des dossiers pour permettre à l’investisseur d’effectuer un choix éclairé ;
• Améliorer significativement le support et répondre systématiquement aux investisseurs (même si c’est par la négative).

Il est triste de constater qu’une plateforme accessible à quasiment tous les investisseurs prenne aussi peu soin de son image et de ses investisseurs. Si vous souhaitez investir en crowdfunding immobilier, je vous déconseille Upstone. Cependant il existe des alternatives intéressantes !

Résumé de l'avis Upstone

Quelles alternatives à Upstone ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigé sur :

• La Première Brique: une plateforme qui propose de nombreux projet de marchands de bien, elle est accessible dès 1 € ;
• Clubfunding : une plateforme de crowdfunding immobilier avec une super expérience investisseur ;
• Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une très bonne expérience utilisateur ;
• Monego: une plateforme de crowdfunding immobilier avec un bon historique, elle est accessible dès 100 €.

Si vous souhaitez découvrir d’autres idées, retrouver mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

Comment suivre Upstone ?

Pour être tenu au courant des collectes, vous avez 4 canaux à privilégier :

• Le site web : https://www.upstone.co/
• Twitter : https://twitter.com/Upstone
• Facebook : https://www.facebook.com/upstone.realestate
• LinkedIn : https://www.linkedin.com/company/upstone/.

Foire aux questions : parfaire votre avis personnel sur Upstone