Crowdfunding immobilier : Avis et comparatif pour 2024

Dans cet article, je vous donne mon avis sur le crowdfunding immobilier en 2024. Ce financement participatif connait une croissance fulgurante depuis 2015, avec des chiffres de croissances de 30 à 100 % chaque année. L’année dernière, il a permis de récolter plus de 1,6 milliards d’euros auprès de dizaines de milliers d’investisseurs de profiter d’un rendement brut moyen proche des 10 %. Cet article vous propose un avis complet sur le financement participatif de projets immobiliers.

Nous commencerons par une présentation du crowdfunding immobilier, je partagerai mon avis sur la situation actuelle (taux, inflation) de l’immobilier pour en comprendre son impact sur le crowdfunding. Cela me permettra d’aborder également les risques et la fiscalité. Je vous partagerai aussi une sélection des meilleures plateformes de crowdfunding.

Bref, restez bien jusqu’aux bout car cette analyse va être riche en informations !

Mon avis sur le crowdfunding immobilier en 2024

Des retards, mais une amélioration à prévoir !

Depuis début 2023, la situation se complique progressivement autour du crowdfunding immobilier, et cela se manifeste par :

• Une augmentation des retards ;
• Des défauts commencent à se montrer ;
• Et des pertes qui arriveront mécaniquement dans les mois et années à venir.

La source initiale du problème n’est autre qu’une surchauffe de l’économie, couplé aux difficultés d’approvisionnement provoquées par le contexte mondiale (pandémie, guerre), engendrant un emballement de l’inflation durant les années 2021 et 2022.

Or, les banques centrales ont pour mission de conserver l’inflation autour de 2 % dans nos contrées (USA, Europe, autres pays développés). Pour ce faire, elles agissent sur les taux directeurs, qui eux-mêmes vont agir sur les taux auxquels les banques vont vous prêter.

Les difficultés à financer ses projets immobiliers

En rendant le crédit plus cher et difficile à obtenir, les acheteurs se sont retrouvés avec un pouvoir d’achat en forte baisse. Prenons en exemple, un couple gagnant 4 000 € par mois qui cherche à acquérir un bien sur 20 ans :

• Dans cet exemple, nous prenons le taux d’endettement maximal soit 35 % soit 1 400 € de mensualité ;
• Début 2022, ils auraient emprunté 290 000 € avec un taux de 1,5 % TAEG ;
• Fin 2023, ils pourraient emprunter 212 000 € avec un taux de 5,0 % TAEG.

Soit une perte de pouvoir d’achat de 27 % !

L’impact des difficultés de financement sur le crowdfunding immobilier

La suite est simple à comprendre. Lorsqu’il y un choc sur le pouvoir d’achat, certains acheteurs retardent voire annulent leurs achats, ce qui conduit à une réduction du nombre de ventes. Si les biens ne sont pas vendus, les entrepreneurs ne peuvent pas rembourser les créanciers, après quelques mois les retards voire les défauts interviennent.

Nous sommes en plein dans cette phase, avec une explosion des retards.

Ces retards et défauts concerneront surtout les projets passés, ceux qui n’avaient pas du tout ou pas suffisamment anticipé cette situation. Ce sont les projets de 2021 à début 2023 qui concentrent l’essentielle des difficultés.

Je vais me mouiller un peu, et vous dire, selon moi, à quoi nous pouvons nous attendre pour ces projets financés ces dernières années :

Année de financement	Taux de retard	Taux de défaut*	Taux de perte**	Rendement moyen annuel
2021	15 à 20 %	6 à 8 %	3 %	9 à 9,5 %
2022	25 à 30 %	10 à 12 %	5 à 6 %	9 à 9,5 %
2023	20 à 25 %	8 à 10 %	3 à 4 %	10,5 à 11 %

* Il existe 2 type de défauts, le premier intervient lorsque la valeur de ce qu’elle détient est inférieure à la valeur de ses dettes. Généralement, cela se termine en liquidation judiciaire avec une perte, le second type de défaut est intervient lorsque la société n’est plus en mesure de payer ses créanciers car la société n’a pas le cas nécessaire à un moment donné. Dans ce cas, cela se termine par une procédure de sauvegarde ou de redressement et les dettes sont souvent rééchelonnées (pas ou peu de pertes, mais retard important).

** Le taux de perte est le pourcentage de capital perdu sur la globalité des projets de crowdfunding immobilier. Si vous êtes bien diversifié, cela sera compensé par les intérêts perçus sur vos autres projets.

Dans mes projections, nous voyons bien que les projets financés en 2022 sont ceux qui souffriront le plus de la situation, c’est logique puisque ce sont les projets qui ont été achetés lorsque le marché était à son plus haut et dont les scénarios de reventes étaient les plus optimistes.

Dès 2024, j’ai de bonnes raisons de croire que la situation pourrait s’améliorer significativement.

De bonnes raisons d’être optimiste pour 2024 ?

Nous commençons à avoir un peu de visibilité sur la situation de l’immobilier, et par conséquent du crowdfunding immobilier :

• Les banques centrales ralentissent les hausses des taux voir les suspendent ;
  • Les premières baisses semblent même au planning de 2024 ;
• L’inflation retombe significativement.

Cette visibilité va permettre aux entrepreneurs de se projeter plus facilement : il est toujours plus facile d’entreprendre dans un environnement stable.

De plus, certains éléments vont aider le crowdfunding :

• La baisse du prix de l’immobilier va permettre aux marchands de biens et aux promoteurs de baisser les coûts d’acquisitions ;
• Les banques financent beaucoup moins les entrepreneurs dans l’immobilier, ce qui permet d’avoir des projets plus solides avec des garanties de premier rang en crowdfunding immobilier.

Attention : cela est soumis à l’hypothèse qu’il n’y a pas d’évènements majeurs qui conduirait à changer le contexte économique significatif dans les prochains mois. Si un événement venait à faire reprendre l’inflation par exemple, je devrais mettre ce scénario à jour.

Plus que jamais l’analyse de projet sera un point ultra important pour sélectionner les meilleurs projets.
À ce sujet, je vous invite une fois encore à rejoindre mon canal Telegram pour profiter de mes analyses journalières !

Pour aller plus sur le sujet, voici mon article sur les retards et défauts du crowdfunding en 2024, et perspectives en 2025.

L’avis des investisseurs sur les retards actuels des plateformes 

En lisant les avis des utilisateurs sur des plateformes de crowdfunding immobilier comme ClubFunding, Homunity, Anaxago, et WiSEED via TrustPilot, je remarque que les retards de remboursement sont une source majeure de mécontentement. 

Cette tendance semble exacerbée par la situation actuelle du marché : 

• Les critiques des investisseurs se concentrent principalement sur les plateformes qui cumulent des retards importants, parfois de plusieurs années par rapport aux prévisions initiales ; 
• Les plateformes les plus exposées aux critiques sont celles qui n’ont pas réussi à fournir une communication suffisamment concrète et régulière pour tenir les investisseurs informés. 

Je constate que les avis sont de plus en plus sévères, ce qui reflète une frustration croissante face à l’incertitude et au manque de transparence. 

Vidéo : mon avis sur le crowdfunding immobilier en 2024

Si vous souhaitez aller plus loin sur le sujet, je vous parle de tout cela dans cette vidéo :

Ma sélection des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier en 2024

Pour aller plus loin sur le sujet, voici mon classement complet des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier en 2024 !

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Définition et fonctionnement du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un modèle de financement participatif pour les projets de construction, de rénovation ou de division.

Mais concrètement, comment cela fonctionne ?

Un promoteur ou un marchand de biens qui souhaite faire financer une partie ou la totalité de son projet va le proposer aux plateformes. Elles vont en évaluer les qualités et le proposer aux investisseurs s’il le projet correspond à leurs critères.

Le principe de l’investissement en crowdfunding immobilier 

En échange de ce prêt, vous percevrez des intérêts sur le montant prêté. Le taux est fixé à l’avance et varie en fonction du risque et de la durée du projet.

À la fin de la période d’investissement, de quelques mois à plusieurs années, vous récupèrerez leur capital initial. Le remboursement est généralement effectué « in fine », ce qui signifie que la somme prêtée est remboursée en totalité à la fin de la période d’investissement, et non mensuellement comme un crédit immobilier.

Les intérêts sont eux payés soit :

• Périodiquement (mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel) ;
• Ou in fine, en fonction du projet et de la plateforme.

En 2023, le projet type est un projet entre 800 000 € sur 21 mois avec un rendement cible d’environ 10,5 %.

Quels sont les types de projets financés en crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier permet de financer des projets de quelques dizaines milliers d’euros à 5 millions d’euros. Ce financement peut correspondre au financement complet du projet ou venir en complément du financement bancaire.

Ainsi, il est tout à fait possible de faire financer en grande partie son projet immobilier via un financement bancaire, et de refinancer une partie des fonds propres engagés par le crowdfunding immobilier dans le cadre de projets importants.

Pour aller plus loin sur le sujet du crowdfunding immobilier, rejoignez notre communauté Telegram.

Que détient-t-on lorsque l’on finance un projet de crowdfunding immobilier ?

C’est une question très importante puisque cela conditionne :

• Le rendement ;
• Le niveau de risque.

En effet, dans plus de 95 % des cas, votre investissement se fera sous la forme d’une dette que la société contractera envers vous. Pour être exacte, ce sera surement une obligation que vous détiendrez.

Dans de rares cas, vous pourrez investir sous forme d’actions. Vous serez alors actionnaire de la société qui porte le projet aux côtés de l’entrepreneur et votre rémunération dépendra encore plus fortement du succès du projet.

Les dettes sont plus protectrices que les actions car les créanciers doivent être remboursé en priorité, les actionnaires récupérant ce qu’il reste (rien, si le projet se passe mal).

C’est pour cela que les montages en actions sont plus rémunérateurs pour compenser le risque pris.

Le rôle des plateformes de crowdfunding immobilier 

Tout d’abord, les plateformes de crowdfunding immobilier mettent en relation les promoteurs ou marchands de biens avec les investisseurs. Elles agissent comme des intermédiaires, ce qui facilite l’accès aux projets immobiliers. 

Elles évaluent et sélectionnent les projets immobiliers en fonction de critères stricts, et effectuent une analyse de la viabilité du projet, de la solvabilité du promoteur et des garanties offertes avant de le proposer aux investisseurs. 

Les plateformes de crowdfunding immobilier ne se contentent pas de servir de vitrines pour les projets. Elles jouent un rôle actif dans : 

• La gestion des investissements ; 
• La réduction des risques ; 
• La gestion des remboursements 

De plus, elles offrent souvent des outils d’analyse et de suivi. 

L’avis des investisseurs sur le crowdfunding immobilier en 2024

Si l’on fait un condensé des avis sur le crowdfunding immobilier sur Internet (sites spécialisés, forums, TrustPilot, etc.), les avis des investisseurs sont globalement positifs, bien que certains soulignent les risques associés à cette méthode d’investissement. 

Les points les plus mis en avant sont : 

• L’accès à des projets diversifiés ; 
• Un investissement simple ; 
• Un potentiel de rendement élevé ; 
• Mais un risque de perte en capital. 

À titre personnel, mon avis sur le crowdfunding immobilier rejoint cette perception générale. 

Pourquoi un promoteur ou un marchand de biens passe par le crowdfunding ?

Il y a deux raisons principales pour lesquelles les porteurs de projets font appel au crowdfunding immobilier :

• La première est le fait que le crowdfunding immobilier permet d’avoir un effet de levier de crédit plus fort ;
• La deuxième est que le crowdfunding immobilier est une source de financement beaucoup plus souple que le crédit bancaire.

Pour accroître son levier

Le crowdfunding immobilier permet de financer des projets en complément d’un emprunt bancaire. Dans ce cas, le porteur de projet devra mobilier moins d’apports pour réaliser le projet.

Prenons l’exemple d’un projet classique :

• 12 mois avec 1 000 000 € financé à 70 % par la banque ;
• Les recettes finales sont de 1 100 000 € ;
• Sans financement participatif, le porteur de projet devra donc investir 300 000 € de fonds propres (30 %) pour obtenir 100 000 € en 12 mois ;
• S’il décide de faire financer 200 000 € en crowdfunding immobilier, cela lui coûtera environ 30 000 € (10 % d’intérêt et 5 % de frais de mise en place). Le porteur de projet aura une marge plus faible de 70 000 € pour seulement 100 000 € investis.

Grâce au crowdfunding immobilier, le rendement des fonds propres passe de 30 % à 70 % et libère 200 000 € de cash qui pourrait être utilisé dans d’autres projets !

Attention : comme pour l’investisseur, plus le rendement est élevé, plus le risque l’est également. La marge de manœuvre est réduite pour l’entrepreneur et le moindre dérapage peut lui faire perdre ses fonds propres.

C’est une source de financement plus souple

Il est de plus en plus courant de voir des projets financés entièrement par crowdfunding immobilier. Les coûts d’un emprunt auprès d’un partenaire bancaire sont pourtant moins élevés, mais possède des points faibles :

• Le temps de mise en place du financement ;
• Les limitations du financement (apports élevés, sélection de projets drastiques).

Les gros projets immobiliers prendront régulièrement plus de 6 mois à être financés dans une banque classique alors que les plateformes proposent de financer en 1 mois.

De même, les partenaires bancaires peuvent être réticents à prêter de l’argent à certains porteurs de projet. Par exemple, si ce dernier a déjà d’autres projets en cours, à un encours important, ou s’il est relativement débutant.

Les plateformes de crowdfunding immobilier acceptent un risque plus important, c’est pourquoi le rendement y est plus élevés.

Quels sont les risques associés au crowdfunding immobilier ?

Nous venons de le voir avec la situation actuelle, le financement participatif de projets immobiliers comporte des risques que nous constatons particulièrement en cette période difficile.

Je peux vous citer, par exemple :

• Le risque légal, certains projets attendent encore des permis de construire ou de travaux ;
• Le coût des travaux peut être sous-estimé ;
• Les potentiels difficultés techniques dues aux travaux ;
• Les catastrophes naturelles ;
• Le risque d’illiquidité :
  • Il est EXTREMEMENT difficile de revendre votre investissement,
  • La durée de projet dépend énormément de sa commercialisation, en cas de difficulté, le projet peut dériver facilement de 6 à 12 mois ;
• Le risque de dégradation du marché ;
• Le risque de faillite de l’opérateur, en cas de difficulté sur un autre projet

Durant cette période difficile, nous voyons aussi certains opérateurs mentir et tricher et ne pas respecter leurs engagements :

• Revente de l’actif sans remboursement des investisseurs par exemple ;
• Réalisation de faux documents…

…ce qui engendre des poursuites envers l’entrepreneur, et qui peutpeuvent mener à une perte pour l’investisseur si l’opérateur s’est par exemple servi de l’argent pour rembourser un autre créancier.

C’est pourquoi le choix des garanties est essentiel pour un projet de crowdfunding immobilier.

Les avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier

De prime abord, le crowdfunding, notamment immobilier, est un investissement relativement simple. Cependant, il est important d’en connaitre ses principaux avantages et inconvénients pour bien comprendre cet investissement.

Les points forts du crowdfunding immobilier

Financer des projets concrets

Si vous souhaitez avoir un impact sur la rénovation immobilière ou financer des projets dans une régions précises, c’est tout à fait possible avec le crowdfunding immobilier. De manière générale, le crowdfunding permet de financer l’économie réelle et d’avoir un impact direct sur un projet qui peut vous tenir à cœur.

C’est l’une des premières raisons qui m’a amené à m’intéresser au crowdfunding.

Facilité de diversification

Avec plus de 3-4 projets par jour ouvré (de la semaine) en moyenne, vous trouverez forcément et régulièrement des projets qui répondent à vos critères personnels.

Vous pourrez investir :

• Dans des projets de promotions immobilières ;
• Dans des projets de marchands de biens :
  • Division parcellaire ou foncière,
  • Rénovation,
  • Simple achat-revente ;
• Dans différentes régions géographiques :
  • Toutes les régions Française,
  • Les départements d’Outre-mer,
  • Et même parfois des projets à l’étranger.

D’ailleurs, il y a fort à parier que l’un des développements à venir se fera au travers de projets à l’étranger grâce au PSFP qui harmonise le crowdfunding à l’échelle européenne.

Pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Même si, in fine, l’argent sert à financer un projet immobilier, vous détenez une obligation qui est un titre financier. Ce que vous investissez en crowdfunding immobilier n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et vous serez soumis à la Flat Tax sur vos gains.

Le crowdfunding immobilier : des rendements bruts élevés

C’est un des principaux attraits du crowdfunding, surtout en ce moment avec des rendements entre 10,5 % et 11 % en général.

Il est assez rare de trouver des investissements qui offrent sur le papier un rendement brut aussi élevé. Nous le verrons un peu plus loin, ce rendement est forcément proportionnel aux risques.

Investir dans l’immobilier n’a jamais été aussi facile

Après des formulaires d’inscription qui prennent 5 à 10 minutes pour être remplis, vous pourrez investir en quelques secondes sur différents projets.

Sur certaines plateformes, il est même possible de se faire prélever et recevoir les remboursements directement sur votre compte en banque. Vous n’aurez même pas à envoyer l’argent que vous avez investi.

Les inconvénients à investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est un investissement illiquide

C’est le principal inconvénient de cet investissement, une fois que vous avez investis, vous devez attendre le dénouement du financement, il ne sera pas possible de se faire rembourser ou de revendre votre obligation.

Certaines plateformes commencent à obtenir les agréments nécessaires (PSI) à mettre en place un marché secondaire pour améliorer la liquidité.

Si le rendement est élevé … le risque également      

Le crowdfunding immobilier n’est pas exempt de risques. Si les projets financés ne portaient que peu de risque, il serait financé par des banques qui proposent des taux moins élevés.

Il y a toujours des points à risques sur les projets qui peuvent mener à l’échec de ce dernier et à une perte partielle ou totale pour l’investisseur.

Investir en crowdfunding immobilier, c’est aussi s’exposer aux risques de l’immobilier

Les risques liés à l’immobilier sont nombreux et peuvent être de plusieurs natures :

• Des travaux imprévus ;
• Des difficultés à obtenir des autorisations administratives ou des assurances ;
• Des difficultés de commercialisation ;
• Une mauvaise estimation du marché et du prix de revente ;
• Et dans des cas plus extrême, mort du porteur de projet ou d’un acheteur (oui, c’est du vécu !).

Avec le crowdfunding immobilier, vous vous exposez aussi aux risques portés par les sociétés et les porteurs de projets :

• Procédure de sauvegarde / redressement :
  • À cause du manque de liquidité,
  • D’une dette trop importante,
  • D’erreurs de gestions ou business ;
• Manque d’honnêteté de l’opérateur.

Le besoin d’analyse et de sélection des projets

Ce sont tous ces risques qui doivent mener à faire une analyse des projets afin de ne pas y investir les yeux fermés. Il est important de vérifier de nombreux points des projets :

• L’obtention des autorisations administratives ;
• La pré-commercialisation ;
• La localisation du projet ;
• Le prix de revente ;
• Les travaux (complexité, chiffrage).

À ce sujet, je réalise de nombreuses analyses de projets sur mon canal Telegram.

Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier ?

Bien choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier est important, vos résultats en dépendent. Certaines plateformes d’investissement sont beaucoup plus exigeantes que d’autres sur les projets qu’ils présentent aux investisseurs.

L’historique des performances du crowdfunding immobilier

La plupart des plateformes françaises de crowdfunding en général et crowdfunding immobilier plus particulièrement sont membre de l’association Finance Participative France (FPF). Cette dernière œuvre pour mettre en avant la finance participative et améliorer la perception de ces investissements du grand public.

Un des gros chantiers de cette association est d’améliorer la transparence du crowdfunding. Pour cela, le FPF a défini un format standard de statistiques de performances. Il invite ces membres à diffuser des statistiques selon ce format défini. Ce qui permet à chacun de comparer objectivement les performances de chaque plateforme, vous trouverez généralement un lien en pied de page où vous trouverez les indicateurs en recherchant sur un moteur de recherche « indicateurs de performances Clubfunding » pour Clubfunding par exemple.

Ces indicateurs sont primordiaux, mais pour avoir des résultats significatifs, il faut que la plateforme existe depuis au moins 5 ans et ait financé au moins 100 projets. Plus le nombre de projets sera important, plus les statistiques seront représentatives.

Attention : les plateformes connaissent actuellement leur première vraie crise immobilière, et les pertes mettent plusieurs années à être actées. Les résultats de la crise actuelles ne seront connus qu’après 2025.

Le montant minimum d’investissement en crowdfunding immobilier

Nous en avons parlé précédemment, le montant de l’investissement doit vous permettre de diversifier suffisamment. Le minimum de projet est 20. Si vous avez moins de 20 000 € à investir dans les mois à venir, préférez des tickets d’entrées de maximum 1 000 €.

Ce palier de 1 000 euros par projet n’est pas choisi au hasard, de nombreuses plateformes intéressantes proposent un investissement minimum de 1 000 €. Cependant, il existe des plateformes intéressantes proposant un prix d’entrés inférieurs

Comment choisir ces projets de crowdfunding immobilier en 2024 ?

De ces différents risques découlent de bonnes pratiques pour sélectionner ces investissements de crowdfunding immobilier en réduisant le risque.

En plus des critères cités ci-dessous, l’expérience du promoteur ou du marchand de bien est un critère important à prendre en compte.

La diversification : le point le plus important en crowdfunding immobilier !

La diversification est l’élément clef de tout type d’investissement. Elle se présente sous plusieurs aspects.

Le nombre de projets

Le plus évident est le nombre de projets : visez au minimum 20 projets (idéalement 30 à 40 projets). Si vous avez 20 000 € à investir au total, vous ne devrez pas dépasser les 1 000 € par projet. Cela vous permet de faire un premier filtre sur les plateformes qui correspondent à votre budget.

Cela ne veut pas dire que vous devez investir vos 20 000 € le plus vite possible. Vous devriez étaler votre investissement pour faire une sélection fine de vos investissements.

La typologie des projets

Pensez à investir dans différents types de projets. Vous devez aussi bien investir dans des projets de marchand de biens que de promoteur. Même au sein des marchands de biens vous pouvez trouver des projets de division et de rénovation.

Au sein de votre poche de crowdfunding, il peut être intéressant d’investir second type de plateforme qui finance des projets d’énergie renouvelable, avec par exemple Enerfip ou Lendosphere. Cela permet de réduire son exposition à l’immobilier et de s’exposer à des risques différents.

Ce type de projet est insensible aux cycles de l’immobilier.

Autres axes de diversification

Vous pouvez aussi investir sur des projets :

Aux 4 coins de la France, voire de l’Europe ou du monde. La diversification géographique est primordiale. Qui plus est, cette diversification sera facilitée par le PSFP qui va permettre aux plateformes qui le souhaite d’agir au niveau européen ;

• Sur plusieurs plateformes, entre 3 à 5. Ne vous limitez pas à une seule plateforme,
• Avec des typologies d’actifs variées (logement, commerce, hôtellerie, etc.).

Vous l’aurez compris, ne vous spécialisez pas dans un type de projet particulier essayez de voir large.

La commercialisation : le nerf de la guerre en immobilier

Vous pouvez faire le plus beau projet du monde, si ce dernier ne se vend pas ou s’il ne correspond pas aux attentes et besoins des potentiels acheteurs, le projet sera un échec.

C’est pourquoi la pré-commercialisation est TRÈS importante dans le cadre d’un projet puisque cela :

• Rassure sur l’adéquation entre le besoin local et l’offre ;
• Permet de sécuriser une partie du chiffre d’affaires de l’opération.

Cependant, toutes les pré-commercialisations ne se valent pas :

• Une offre d’achat peut facilement être annulée ;
• Un compromis (ou une promesse) avec des conditions suspensives également.

Ceci est particulièrement vrai dans une période compliquée puisque en 2023, 30 à 50 % des potentiels acheteurs ne parviendront pas à décrocher leur crédit et feront annuler la vente.

C’est pour cette raison qu’il faut diviser la pré-commercialisation en 2 catégories :

• La pré-commercialisation certaine et quasi-certaine :
  • Vente actée (VEFA dans le neuf),
  • Compromis sans condition suspensive ;
• La pré-commercialisation hypothétique :
  • Toutes les offres d’achats,
  • Les compromis avec conditions suspensives ;

Personnellement, lorsque j’analyse un projet, je considère la « pré-commercialisation hypothétique » comme de simples marques d’intérêts pour le projet puisque les acheteurs peuvent encore sortir facilement de la vente.

Choisir des projets de crowdfunding immobilier avec de bonnes qualités financières

Comme nous l’avons vu, dans le cadre d’un financement avec le concours d’une banque, elle sera remboursée en premier car elle aura pris les garanties de premier rang et les investisseurs du crowdfunding en second lieux. Ensuite seulement, c’est au tour des entrepreneurs de se payer (remboursement des fonds propres et marges).

Par conséquent, plus la marge prévue est élevée et plus les fonds propres sont élevés, plus le projet sera sécurisant pour l’investisseur. Le niveau de fonds propres indique aussi le niveau d’implication financière des entrepreneurs dans leurs projets.

Il est bien entendu nécessaire de vérifier que les hypothèses du projet sont correctes :

• Prix de revente ;
• Estimation des travaux ;
• Durée du projet ;
• Etc.

L’âge du dirigeant

Eh oui, vous verrez des projets de personnes très âgées (70 ans et +), car les banques sont plus frileuses de financer ce genre de profils. Certes nous vivons plus vieux aujourd’hui, mais les chances décéder ou de tomber gravement malade pendant la durée du projet s’accroissent avec l’âge.

Il faut donc être pragmatique : si la personne âgée est irremplaçable dans l’entreprise (solopreneur ou seul actif dans la société), les conséquences peuvent être terribles et mener à de grosses complications.

Adapter sa typologie de projet en temps de crise

À chaque crise, la même typologie de biens souffre : les surfaces commerciales et tertiaires, alors qu’au contraire, nous aurons toujours besoin de nous loger. Pour réduire les risques, il est donc préférable dans les périodes difficiles de concentrer vos efforts sur les projets résidentiels quitte à sacrifier un peu de diversification.

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit : même en période de crise, il vaut mieux un bon projet dans de l’immobilier tertiaire qu’un mauvais projet dans l’immobilier résidentiel

Quelles sont les garanties prises lors d’un projet de crowdfunding immobilier ?

L’objectif du crowdfunding n’est pas de faire un chèque en blanc à un entrepreneur de l’immobilier en espérant être remboursé. Pour réduire le risque d’impayé, les plateformes prennent des garanties.

Le contrat (sous forme d’obligation)

La première garantie est le contrat, le plus souvent, il sera généralement sous forme d’une obligation (dette). Ce titre de dette vous permet de réclamer votre dû même en cas de faillite puisque vous êtes créancier de l’entreprise (sans garantie d’obtenir un remboursement à 100%).

Les autres garanties en financement participatif

En complément, les plateformes de crowdfunding immobilier prennent d’autres garanties, par exemple :

• Une hypothèque sur le bien immobilier du projet ou sur un autre bien ;
• Une caution personnelle des dirigeants de l’entreprise ;
• Garantie à la première demande auprès d’une autre société du dirigeant ;
• Un nantissement d’actifs du dirigeant.

L’objectif de ses garanties est double :

1. Récupérer le plus d’argent possible en cas de problème sur le projet ;
2. Forcer l’entrepreneur à nous rembourser pour qu’il ne soit pas tenter d’utiliser l’argent pour financer d’autres projets ou rembourser d’autres dettes.

Le sujet des garanties du crowdfunding immobilier est riche : je vous incite à lire notre article dédié.

Sélection de plateformes de crowdfunding immobilier pour les petits budgets

La Première Brique 

La Première Brique se distingue par son accessibilité car elle permet aux investisseurs de se lancer dès 1 €. Avec un rendement moyen de 11,0 % et un taux de retard relativement bas, La Première Brique est très appréciée de la communauté. 

Baltis 

Baltis propose des projets immobiliers avec une diversité intéressante et des descriptions soignées. Vous pouvez profiter d’un rendement attractif de 10,6 % en moyenne, tout en ayant la possibilité d’intégrer leurs investissements dans un PEA-PME. 

WiSEED 

WiSEED est l’une des plateformes historiques du crowdfunding en France. Elle offre une large palette de projets, incluant l’immobilier, les énergies renouvelables et les PME. La plateforme subit tout de même beaucoup de retards, j’invite à faire une sélection drastique des projets. 

Liste de plateformes de crowdfunding immobilier à partir de 1 000 €

Anaxago 

Anaxago se démarque par son expérience utilisateur de qualité. Cette plateforme se concentre sur des projets immobiliers, offrant des rendements stables autour de 9,2 %.

Finple  

Finple est spécialisée dans l’immobilier et les entreprises, avec des rendements moyens de 8,13 %, et des projets diversifiés, y compris certains à capital garanti. Elle se distingue par la qualité des descriptions de projets et un faible taux de pertes. 

Homunity 

Homunity propose une large gamme de projets immobiliers de promotion immobilière. Elle offre un rendement moyen attractif de 9,8 %, Toutefois, la présentation manque parfois de détail, et il ne faut pas hésiter à contacter le support. 

Clubfunding 

Clubfunding offre des rendements compétitifs, avec des coupons versés mensuellement, ce qui est apprécié par les investisseurs à la recherche de revenus réguliers. Attention au taux de retards significatif : il faut faire une sélection drastique des projets !

Pour aller plus loin sur le sujet, voici mon classement complet des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier en 2024 !

La fiscalité du crowdfunding immobilier en France

Les gains du crowdfunding immobilier sont des revenus de capitaux. À ce titre, ils sont soumis à la même imposition : le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax.

Le prélèvement forfaitaire unique (PFU)

Le prélèvement forfaire unique est une imposition très commune, cette dernière s’applique sur une grosse partie des revenus d’actifs (intérêts, dividendes, etc..).

Il s’agit d’un prélèvement de 30 % décomposé de la manière suivante :

• 12,8% d’impôt sur le revenu ;
• 17,2% de prélèvement sociaux.

Les prélèvements sociaux sont également sous-décomposés de la manière suivante :

• 7,5 % d’impôt de solidarité ;
• 9,2 % de Cotisation Sociale Généralisée (CSG) ;
• 0,5 % de Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS).

Par exemple, vous avez placé 10 000 € en moyenne à 10 % sur toute l’année, vous allez générer 1 000 € d’intérêt qui seront soumis à 300 € de PFU, vous aurez un revenu net d’impôt de 700 €.

Les cas particuliers de cette fiscalité

Il existe plusieurs cas particuliers que je partage dans mon article sur la fiscalité du crowdfunding :

• L’investissement au travers du PEA-PME permet d’optimiser votre fiscalité ;
• Les personnes qui peuvent bénéficier de la dispose de prélèvement (condition de ressource) ;
• Si vous êtes dont la tranche d’imposition 0 ou 11 % en cochant la case 2OP ;
• Les frontaliers utilisant la sécurité société de leur pays de travail (Suisse, Luxembourg par exemple) ;
• Les résidents fiscaux dans d’autres pays.

Dans les deux cas, c’est à vous d’avertir les plateformes afin qu’elles ne vous prélèvent pas ou adapte les prélèvements. Vous devrez bien entendu justifier de votre situation.

Les nouvelles formes d’investissements immobiliers en 2024

Depuis début 2023, il existe de nouvelles formes d’investissement immobilier similaires à du crowdfunding. La différence majeure réside dans ce que nous finançons.

Contrairement au crowdfunding immobilier, nous allons financer l’achat d’un bien immobilier dans un but locatif et les intérêts perçus sont généralement liés aux revenus locatifs. C’est un moyen dérivé d’investir dans l’immobilier, au même titre que les SCPI.

Dans ce cas, c’est la plateforme qui se charge de trouver le bien, le rénover (si besoin) et en assurer la gestion au quotidien. Ce modèle pourrait être comparer à une SCPI que vous vous constitueriez par vous-même en bénéficiant de la fiscalité des revenus du capital (flat tax à 30%).

Bien que ce type de financement semble trouver un public grandissant car le niveau de risque est plus faible, il est encore trop récent pour avoir un véritable retour d’expérience.

En résumé : mon avis sur le crowdfunding immobilier pour 2024

Comme vous pouvez le constater, le crowdfunding immobilier demeure une option d’investissement pertinente pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille dans le secteur de l’immobilier. Il est cependant indispensable de vous :

• Armer de connaissances -> Bien comprendre le fonctionnement du crowdfunding immobilier ;
• Rester vigilant -> D’appréhender et comprendre les risques pour mieux les éviter ;
• Et de privilégier une approche stratégique et réfléchie -> Construire une stratégie d’investissement basé sur de la diversification.

En respectant ces principes, le crowdfunding immobilier peut s’avérer un complément judicieux à votre stratégie d’investissement globale.

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