Pour évaluer les performances d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de rendement, le taux de distribution est essentiel. Cet indicateur, souvent le premier analysé par les investisseurs, reflète la rentabilité annuelle brute d’un placement. Cet article vous guide pour mieux saisir sa définition, son calcul et son importance, tout en explorant d’autres critères indispensables pour un choix éclairé.
Qu’est-ce que le taux de distribution d’une SCPI ?
Le taux de distribution, également connu sous l'acronyme TD ou anciennement TDVM, est un indicateur qui exprime, le montant des revenus distribués en pourcentage de la valeur de part de la SCPI par rapport au prix de souscription d’une part au 1ᵉʳ janvier de l’année concernée.
Cet indicateur est calculé net des frais de gestion et brut de fiscalité, et il mesure la rentabilité annuelle brute de l’investissement pour l’investisseur. Par exemple, un taux de distribution de 5 % signifie qu’un investisseur reçoit 5 € de dividendes pour 100 € de SCPI détenu, avant la fiscalité.
Selon l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), le taux de distribution moyen des SCPI en 2023 était de 4,52 %. Quant aux meilleures SCPI, elles peuvent facilement atteindre plus de 6 %, avec des records à plus de 8 % !
Cependant, il est important de noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À quoi sert le taux de distribution ? Quelle est son utilité ?
Mesurer du montant distribués aux investisseurs
Le taux de distribution permet d’évaluer les revenus générés par une SCPI et redistribués à ses associés sous forme de loyers.
Attention cependant, il ne reflète pas la performance globale de la SCPI. En effet, celle-ci inclut également la valorisation des parts, c’est-à-dire les éventuelles plus-values réalisées à la revente des biens immobiliers détenus par la SCPI.
Cet indicateur reste particulièrement utile pour comparer les SCPI dites “de rendement”, dont l’objectif principal est de fournir des revenus réguliers et attractifs.
Il offre aussi une base de comparaison rapide avec d'autres types de placements, comme l’assurance-vie en fonds euro ou les livrets bancaires.
Attention aux biais d’interprétation
Bien qu'un taux élevé puisse être séduisant, il est essentiel de l'analyser dans un contexte global !
Un taux de distribution élevé peut parfois masquer des faiblesses, comme :
- Une gestion qui puise dans les réserves pour maintenir artificiellement le taux ;
- Des actifs de moindre qualité ;
- Ou des frais de gestion élevés qui réduisent les revenus distribuables.
Vous devez coupler cet indicateur avec d’autres critères pour éviter les pièges, et surtout de le regarder à long terme pour voir s’il augmente ou diminue dans le temps.
Il est également important de le mettre en relation avec la valeur de la part :
- Si le rendement stagne et que le prix de la part diminue, cela peut indiquer un problème ;
- Si le rendement stagne mais que le prix de la part augmente, cela peut être un signe positif.
Comment calculer le taux de distribution d’une SCPI ?
La formule exacte du calcul du TD
Le taux de distribution est calculé en divisant la somme des dividendes bruts versés sur une année par le prix de souscription de la part au 1ᵉʳ janvier de l’année concernée, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Le calcul est le suivant :
- Taux de distribution = (Dividendes annuels par part / Prix de la part au 1ᵉʳ janvier) × 100
Ces informations figurent dans les rapports annuels des SCPI ou sur leurs fiches techniques.
Exemples pratiques
Une SCPI distribue 40 € par part, avec un prix moyen d’achat à 800 €. Son taux de distribution est de 5 % :
- Taux de distribution : (40 € / 800 €) × 100 = 5 %
Une autre distribue 50 €, mais avec un prix de part à 1 200 €, soit un taux de 4,16 % :
- Taux de distribution : (50 € / 1 200 €) × 100 ≈ 4,16 %
Ces deux exemples montrent que ce taux dépend autant du rendement brut que du prix d’entrée.
L’importance du taux de distribution en SCPI
Un indicateur important de performance
Les investisseurs en SCPI cherchent avant tout un revenu régulier. Ce taux reflète directement ce rendement annuel et devient ainsi un repère central. Il permet d'évaluer la performance financière de la SCPI en termes de revenus distribués.
Pourtant, il ne dit pas tout sur la santé financière de la SCPI.
Un impact sur la stratégie d’investissement
Les SCPI affichant un taux de distribution élevé attirent souvent les investisseurs à la recherche de revenus immédiats. Cependant, certaines SCPI adoptent une approche différente, comme celles investissant en nue-propriété, qui génèrent peu ou pas de revenus à court terme en raison de l'absence de loyers perçus.
À l'inverse, des SCPI avec un taux de distribution plus modéré mais disposant d'un patrimoine immobilier de qualité peuvent être privilégiées dans une stratégie de valorisation à long terme.
Attention : une vision partielle si le TD est utilisé seul !
Se concentrer uniquement sur ce taux peut masquer des failles :
- La mauvaise qualité des actifs ;
- Une mauvaise gestion locative : vacance locative, gestion des baux, choix des locataires, etc. ;
- Un recours excessif au report à nouveau qui peut signaler un déséquilibre financier.
La qualité des actifs et la gestion locative sont primordiales pour la gestion à long terme, et d’autant plus importantes pour l’investissement en SCPI qui est avant tout un placement à long terme !
Il est donc primordial d’évaluer des indicateurs de solidité financière comme :
Pour aller plus loin, nous vous invitons à consulter cet article sur les meilleures SCPI.
Quelles sont les SCPI avec les meilleurs taux de distribution ?
Voici un tableau des 10 SCPI avec les meilleurs taux de distribution en 2024 :
| SCPI | Taux de distribution | Stratégie | Géographie |
| Comète | 11,18% | Diversifiée | Europe / Monde |
| Osmo Énergie | 9,33% | Diversifiée | France / Europe |
| Iroko Zen | 7,32% | Diversifiée | France / Europe |
| Transitions Europe | 8,25% | Diversifiée | Europe |
| Alta Convictions | 6,50% | Diversifiée | France / Europe |
| Epsilon 360 | 6,55% | Diversifiée | France |
| Upêka | 7,96% | Diversifiée | Europe |
| Remake Live | 7,50% | Diversifiée | France / Europe |
| Cristal Life | 6,51% | Diversifiée | France |
| Cristal Rente | 5,06% | Commerces | France |
L’impact du démembrement de propriété sur le taux de distribution d'une SCPI
Le démembrement d'une SCPI impacte directement son taux de distribution. Cette stratégie consiste à séparer l’usufruit (droit de percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit de posséder les parts).
Selon vos objectifs, vous pouvez choisir de détenir uniquement l’usufruit ou la nue-propriété, avec des implications différentes sur le TD de la SCPI.
Le taux de distribution en usufruit
Les détenteurs de l’usufruit perçoivent la totalité des revenus locatifs pendant la durée du démembrement, mais ne bénéficient pas de la revalorisation des parts. Par conséquent, pour ces investisseurs, le taux de distribution reste pleinement représentatif du rendement.
Le taux de distribution en nue-propriété
Les investisseurs en nue-propriété ne perçoivent aucun revenu pendant la durée du démembrement. Le taux de distribution est donc nul pour eux. En contrepartie, ils acquièrent leurs parts à un prix réduit et bénéficient de la revalorisation potentielle des parts à la fin du démembrement.
Cette configuration peut expliquer pourquoi certaines SCPI affichent un taux de distribution plus bas lorsqu'elles ont un pourcentage important de parts en nue-propriété dans leur portefeuille.
Les autres indicateurs importants d’une SCPI
Le taux de distribution reste un excellent point de départ pour évaluer une SCPI. Il offre une vision rapide de la rentabilité, mais ne suffit pas pour juger de la qualité globale. Faire des choix éclairés nécessite une vue d’ensemble.
L’analyse doit inclure d’autres éléments comme :
- La valeur de reconstitution ;
- La WALT (Weight Average Lease Term) ;
- Le RAN (Report à nouveau) ;
- La LTV (Loan-to-Value) ;
- Etc.
Quelles différences entre le TD et l’ancien TDVM ?
Le Taux de Distribution (TD) et le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) sont deux indicateurs utilisés pour mesurer le rendement d'une SCPI, mais ils diffèrent dans leur méthode de calcul.
Le TD est calculé en divisant le montant des dividendes bruts versés sur l'année par le prix de souscription moyen de la part sur l'année, puis multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage.
L'ancien TDVM était calculé en divisant le montant des dividendes bruts annuels par le prix de souscription de la part au 1er janvier de l'année, puis multiplié par 100.
Ainsi :
- Le TD prend en compte les variations du prix de la part au cours de l'année, offrant une mesure plus précise et représentative du rendement réel pour l'investisseur ;
- Le TDVM ne prenait pas en compte les variations du prix de la part durant l'année, ce qui pouvait donner une image moins précise du rendement.
Alexandre est investisseur depuis 2016. Après 9 ans de carrière dans le développement de logiciels, dont 2 ans au sein d'une banque privée, il a décidé de partager son expérience d'investisseur en créant Investissements-Faciles en 2020. Fort de 4 années consacrées à la création de contenus, Alexandre vous apporte ses connaissances en crowdfunding, bourse ou encore sur les différents supports d'investissements (assurances vie, CTO, PEA …).
