Koregraf avis : une plateforme de crowdfunding immobilier en difficulté

Koregraf est une plateforme de crowdfunding immobilier française réglementée par l’AMF vous permettant d’investir à partir de 500 € dans des opérations de promotions immobilières ou de marchands de biens. Actuellement, la plateforme affiche des rendements à deux chiffres et aucune perte à date.

Après une présentation générale de Koregraf, nous étudierons les points forts et points faibles de la plateforme pour construire notre avis. Nous reviendrons, par exemple, sur le taux de retard de Koregraf qui doit être fortement nuancé, avant de passer au crible les avantages et inconvénients de la plateforme.

⚠️ Le 1er Avril 2025, Koregraf a annoncé mettre fin à son activité, il n'est plus possible d'y investir. La plateforme va assurer le suivi et le recouvrement des projets en cours.

Mon avis complet sur Koregraf en 2025

J'ai peu d'expérience avec cet acteur. Cependant, mon avis est très mitigé sur Koregraf à cause des pratiques passées (contrats beaucoup plus longs que les projets) et des taux de retards et défauts actuels qui me font particulièrement peur. En plus de cela, on sent que la plateforme n'est pas optimisée pour que les équipes puissent faire un travail efficace, ce qui explique certaines longueurs.

Il faut espérer qu'Inter Invest va investir pour améliorer les outils techniques, ce qui améliorera l'expérience investisseur et la réactivité de l'équipe, et espérer développer Koregraf à l'avenir.

Le changement récent de ticket d'entrée qui est passé de 2 000 € à 500 € est un point positif, tout comme le fait que tous les projets soit éligibles au PEA-PME.

Résumé de l'avis Koregraf

⚠️ Le 1er Avril 2025, Koregraf a annoncé mettre fin à son activité, il n'est plus possible d'y investir. La plateforme va assurer le suivi et le recouvrement des projets en cours.

L’avis Koregraf de la communauté des investisseurs

Les avis Koregraf sont très tranchés sur Google (3.3 sur 5 avec 46 avis), avec des investisseurs très satisfaits ou très mécontents, et une note finale assez moyenne.

Sur Trustpilot (2.6 sur 5, avec 53 avis), les retours d'expériences de Koregraf sont globalement mauvais.

Les retours d'expérience sont globalement négatifs sur Koregraf, les témoignages remontent principalement :

• Des retards et retards TRÈS importants ;
• Les problèmes de contrats dont la durée étaient tous à 36 mois, empêchant la plateforme d'entreprendre une recouvrement

Il y a assez peu d'avis, et la plupart des avis tournent autour de questionnement légitime sur la qualité de sélection des projets qui causerait un taux de retards record.

Présentation générale de Koregraf

Koregraf a été fondée sur un positionnement original : proposer aux promoteurs immobiliers une offre qui va au-delà du traditionnel financement participatif des fonds propres, avec une palette de services pour les promoteurs. Le financement des fonds propres reste néanmoins l’activité principale de la fintech bordelaise, et c’est ce sur quoi nous focaliserons le reste de la présentation.

Sur Koregraf, vous avez la possibilité d’investir en tant que personne physique (directement ou via votre PEA-PME) ou personne morale, le tout depuis un seul et même compte (avec plusieurs profils). Les souscriptions peuvent se faire sur réservation en amont de la collecte (pour sécuriser sa place) ou à l’ouverture de celle-ci.

L’investissement s’effectue en obligation simple avec remboursement in fine du capital et des intérêts. Les rendements proposés oscillent actuellement entre 10% à 12%. La durée des projets est variable, s’échelonnant de 6 à 24 mois.

Type plateforme	Crowdfunding immobilier
Agréments AMF	FP-2023-34
Pays	France 🇫🇷
Dirigeant	Benoit PETIT (PDG) Arnaud LE PRINCE (DG)
Actionnaires	Inter Invest (majoritaire) Crédit Mutuel Arkéa BNP Développement
Année de création	2014
Avis clients (Trustpilot / Google)	2,6/5 et 3,3/5
Taux d’intérêt moyen brut	9.4 %
Investissement minimum	500 €
Montant financé	> 300 000 000 €
Retard jusqu’ à 6 mois (en montant)	10,30 %*
Retard > 6 mois (en montant)	33,22 %*
Procédure collective (en montant)	36,53 %*
Perte (en montant)	0 %**
Bonus parrainage	Aucun

Source : Indicateurs de performances
* Les retards actuels sont calculés par : Montant en retard / (Somme de l’encours + de tous les retard)
** Les pertes sont calculées par : Montant des pertes / (Somme des projets remboursés + Pertes)

Koregraf est-il fiable et régulé ? 

Oui. Koregraf est une plateforme de crowdfunding immobilier régulée en France. Elle a obtenue l'agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) délivré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2023 (numéro d'immatriculation FP-2023-30). 

Des taux de retards et défauts très importants

Maintenant que les contrats de 3 ans sont arrivés à échéance, il est possible de faire un état des lieux du niveau de retard et de défaut réels de la plateforme… et c'est très négatif :

• Plus de 80 % de retards + défauts ;
• Plus de 30 % de défauts;

Bien que la situation des promoteurs soit particulièrement compliquée en ce moment, ces chiffres sont alarmants et montrent que dès lors que l'on offre la possibilité aux porteurs de projet de ne pas rembourser avec de fortes contraintes, ils essayent de se dégager de leurs obligations. Cette situation n'est due qu'aux erreurs de Koregraf, et ils vont devoir travailler dur en recouvrement pendant des années pour se relever de tout cela.

La mauvaise situation de Koregraf me conforte dans mon analyse : il est important de contraindre le porteur de projet par un contrôle des flux financiers afin de limiter les risques en crowdfunding.

Rachat par Interinvest : une opportunité de rebond pour Koregraf

Le rachat de Koregraf par Interinvest en mars 2024 intervient dans un contexte difficile :

• Départ d’anciens dirigeants historiques ;
• Collectes à l’arrêt ;
• Mécontentement d’une partie des investisseurs…

Cette reprise en main par le groupe indépendant Interinvest peut cependant donner de nouvelles marges de manœuvre et un nouvel élan à Koregraf.

Interinvest est un groupe établi, affichant plus de 30 ans d’expérience dans la structuration, la distribution et la gestion de solution d’investissement (surtout en Girardin, mais aussi épargne retraite, investissement dans PME et immobilier en nue-propriété). Intervinvest gère actuellement plus de 4 milliards d’encours et s’adresse à une clientèle très patrimoniale également (68 000 clients depuis 1991) au travers d’un vaste réseau de partenaires (1200), de quoi pouvoir dynamiser la collecte de Koregraf.

L’adossement à Inter Invest offre également une assise financière à Koregraf, en difficulté actuellement. La reprise par Inter Invest s’accompagne enfin de l’arrivée de nouveaux dirigeants expérimentés au poste de PDG et DG, aux côtés d’un des co-fondateurs resté en poste (gage de continuité).

Les avantages de Koregraf

Éligibilité au PEA-PME

Les projets Koregraf sont tous éligibles au PEA-PME (sauf cas très exceptionnels). Depuis votre espace client, vous avez la possibilité d’enregistrer votre compte PEA-PME très simplement.

Le principal avantage du PEA-PME réside dans sa fiscalité puisque vos revenus ne seront assujettis à aucune taxation tant que vous n’effectuerez pas de retrait. Pratique pour faire jouer à plein l’effet boule neige des intérêts composés ! Plus de détails dans l’article dédié.

Qualité des présentations de projet

La présentation des projets est claire et détaillée. Vous pouvez accéder depuis votre espace client à une description synthétique du projet, de l’opérateur et de la structuration de l’opération. Depuis la rubrique « documents » vous accédez à toute la documentation nécessaire relative à :

• L’opérateur (KBIS, comptes annuels, statuts,…) ;
• L’opération (grille de commercialisation, arrêté de permis de construire,…) ;
• L’investissement (FICI, contrat obligataire) ;
• Ainsi qu’une note détaillée du projet.

Quelques éléments figurent uniquement dans la note détaillée téléchargeable, et mériteraient d’être affichés dès la description synthétique du projet :

• Points forts / points faibles de l’opération ;
• La marge nette du projet ;
• Les fonds propres opérateur.

Les éléments sur la commercialisation sont précis mais il manque peut-être des indications sur l’existence ou pas de conditions suspensives pour les lots commercialisés, mais non actés.

Une expérience utilisateur fluide et « user-friendly »

À mon avis, il s’agit-là d’un point fort de la plateforme Koregraf. La navigation sur l’espace client est intuitive : on prend vite ses marques.  Les process sont fluides (inscription, investissement, alimentation / retrait). La possibilité de réserver sa place sur chaque collecte en amont de l’ouverture est un plus. Il manque peut-être une option d’authentification à deux facteurs (2FA) pour sécuriser sa connexion.

Capitalisation des intérêts

Autre avantage, Koregraf prévoit dans ses contrats une capitalisation des intérêts, ce qui n’est pas le cas sur d’autres plateformes. En clair, si vous investissez sur un projet de 24 mois avec remboursement in fine du capital et des intérêts, les intérêts échus au bout de la 1^ère année seront capitalisés et produiront eux-mêmes des intérêts (intérêts sur intérêts). De quoi augmenter le rendement interne de votre investissement.

Les inconvénients de Koregraf

Plusieurs indicateurs de suivi du portefeuille manquants

La quantité d’indicateur à votre disposition pour piloter vos investissements est maigre :

• Solde ;
• Capital investi en cours ;
• Nombre de projets en cours ;
• Nombre de projets remboursés.

On peut difficilement faire moins !

Selon moi, il manque quelques indicateurs clés, par exemple :

• Montant total investi ;
• Montant total remboursé ;
• Intérêts perçus à date ;
• Taux d’intérêt moyen brut.

Quelques diagrammes serait également les bienvenus, ventilant par exemple le capital restant dû par type d’opération (promotion, marchand de biens, …) par statut du projet (en cours, retard < 6 mois, retard > 6 mois, procédure collective), par porteur de projet ou bien encore par zone géographique. De même, un prévisionnel de cashflow serait appréciable.

Un suivi de certains dossiers qui interroge

Plusieurs investisseurs reprochent à Koregraf un manque de rigueur dans le suivi des dossiers. Il est vrai que la gestion de certains dossiers interroge. Les investisseurs des projets Noirmoutier (achat d’une maison) et Kehruel (achat d’un terrain) ont été informés 1 an après le début des collectes qui dataient de mars 2022 que les fonds levés n’avaient pas servi à financer l’achat de la maison et du terrain.

Koregraf indique pourtant effectuer un suivi de ses projets tous les 6 mois a minima. Visiblement le travail n’a pas été fait sur ces 2 dossiers.

D’autres investisseurs pointent du doigt la passivité de Koregraf dans la gestion des contentieux. Un effort de communication supplémentaire de la part de Koregraf serait peut-être nécessaire toutefois pour bien expliquer le déroulé des procédures de contentieux qui suivent plusieurs étapes et prennent du temps.

Un service client parfois peu disponible et réactif

De même, ce point faible provient des avis que j’ai pu lire en ligne. Je suis pleinement satisfait du service client qui a toujours répondu de manière claire et rapide à mes questions.

Certains investisseurs se plaignent du manque de réactivité du service client qui reste injoignable par téléphone et ne répond aux e-mails que tardivement après relance. D’autres investisseurs au contraire témoignent de leur satisfaction du service client.

Koregraf indique avoir augmenté ses effectifs Relations Investisseurs courant 2023 et revu ses process pour assurer davantage de disponibilité et un meilleur suivi des demandes en attente.

Quels sont les frais de Koregraf ?

 Comme la plupart des plateformes de crowdfunding, Koregraf n'impose pas de frais aux investisseurs. En effet, la plateforme ne facture aucun frais d’inscription, de gestion ou de transaction aux investisseurs. Cependant, si vous êtes résident fiscal français, vous devrez vous acquitter des impôts directement pris à la source, avec le prélèvement forfaitaire (flat tax) de 30 % lorsque vous recevrez des intérêts.

La plateforme se rémunère exclusivement auprès des porteurs de projets avec une commission au succès de la collecte.  

Comment s’inscrire sur Koregraf ?

L’inscription sur Koregraf est simple. Il vous suffira de débuter le processus d’inscription par ce lien. La plateforme vous demandera un certain nombre d’informations et de documents pour justifier votre identité et l’origine de vos fonds :

• Pièce d’identité ;
• Justificatif de domicile ;
• En fonction de l’origine des fonds, vous aurez possiblement d’autres justificatifs à fournir.

Comme toute plateforme d’investissement, cette plateforme est soumise à des régulations, contre le blanchiment d’argent notamment. La procédure d’inscription complète prendra entre 5 minutes et 15 minutes selon votre aisance et votre compte sera validé en quelques heures la plupart du temps.

Les risques à comprendre avant d’investir sur Koregraf

L'investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu'il convient de connaître :

Risque d’illiquidité

L’investissement sur Koregraf s’effectuent au travers d’obligations non cotées sur des projets durant en moyenne 2 ans. En l’absence de marché secondaire, il vous sera très difficile de revendre vos obligations avant la fin du projet pour récupérer votre capital de manière anticipée si besoin.

Risque de retard

Le remboursement de vos obligations est conditionné par la réussite du projet immobilier. Même si vos obligations ont une échéance de paiement fixée contractuellement, des retards peuvent survenir (travaux, commercialisation), qui allongeront la durée de vos remboursements.

Risque de perte en capital

En cas d’échec du projet ou de difficulté financière, le porteur de projet peut se retrouver dans l’incapacité de rembourser le capital. Koregraf activera alors les garanties pour défendre vos intérêts, mais il se peut que vous ne récupéreriez pas l’intégralité de votre capital.

Mon avis final sur Koregraf

⚠️ Le 1er Avril 2025, Koregraf a annoncé mettre fin à son activité, il n'est plus possible d'y investir. La plateforme va assurer le suivi et le recouvrement des projets en cours.

Si vous investissez sur Koregraf, il faut prendre soin de bien analyser le projet ainsi que les contrats. Les antécédents de la plateforme incitent à la prudence. Cependant, l'abaissement du ticket d'entrée à 500 € et l’accessibilité de l’intégralité des projets au PEA-PME sont de vrais plus.

Le rachat de Koregraf par Inter Invest en mars 2024 donne de nouvelles marges de manœuvre à la plateforme pour rebondir, après des résultats en berne sur 2022 et 2023 et une confiance écornée auprès d’une partie de ses investisseurs.

Les indicateurs de performances de Koregraf seront à scruter de près dans les 2 années à venir, avec l’arrivée progressive des anciens projets au terme des 36 mois de durée contractuelle, ce qui risque d’augmenter significativement les retards.

Résumé de l'avis Koregraf

Quelles alternatives à Koregraf ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j'ai rédigés sur :

• Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une super expérience investisseur ;
• Homunity : une plateforme de crowdfunding immobilier leader dans les projets de promotion ;
• Monego: une plateforme de crowdfunding immobilier avec un bon historique ;

Si vous souhaitez découvrir d'autres bonnes alternatives, retrouvez mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

Foire aux questions : parfaire son avis sur Koregraf