Koregraf : mon avis sur cette plateforme de crowdfunding immobilier en 2024

Koregraf est une plateforme de crowdfunding immobilier française réglementée par l’AMF vous permettant d’investir à partir de 2 000 € dans des opérations de promotions immobilières ou de marchands de biens. Actuellement, la plateforme affiche des rendements à deux chiffres et aucune perte à date.

Après une présentation générale de Koregraf, nous étudierons les points forts et points faibles de la plateforme pour construire notre avis. Nous reviendrons, par exemple, sur le taux de retard de Koregraf qui doit être fortement nuancé, avant de passer au crible les avantages et inconvénients de la plateforme.

Mon avis complet sur Koregraf en 2024

À mon avis, Koregraf s’adresse surtout à des investisseurs avec une grosse surface financière car le ticket d’entrée est élevé, dès 2 000 €. Il vous faudra disposer d’au moins 40 000 € à 60 000 € en crowdfunding immobilier pour atteindre une bonne diversification. Cependant, l’accessibilité des projets au PEA-PME est un vrai plus.

En perte de vitesse depuis 2023, la plateforme table sur l’adossement récent au groupe Inter Invest pour rebondir en 2024. À mon avis, Koregraf a toute sa place dans un portefeuille crowdfunding diversifié.

J’ai peu d’expérience avec Koregraf. Globalement, c’est un acteur qui a plutôt bonne réputation pour les projets financés. Cependant, on sent que la plateforme n’est pas optimisée pour que les équipes puissent faire un travail efficace, ce qui explique certaines longueurs.

Il faut espérer qu’Inter Invest va investir pour améliorer les outils techniques, ce qui améliorera l’expérience investisseur et la réactivité de l’équipe.

Alexandre de Investissements Faciles

Résumé de l’avis Koregraf

Mes investissements sur Koregraf

En mai 2023, j’ai investi 2 000 € sur 1 projet qui suit son cours actuellement. Pour sécuriser ma participation au projet, j’avais effectué une demande de réservation par e-mail auprès du service client, qui a été traitée rapidement.

La communication sur le projet est régulière et claire (1 suivi en janvier 2024 et 1 en mars 2024). Je me suis inscrit sur Koregraf surtout pour tester la plateforme. Compte tenu du ticket d’entrée et de ma surface financière, je n’envisage pas d’autres investissements à ce stade.

Je n’ai jamais investi sur Koregraf, le ticket d’entrée à 2 000 € est relativement dissuasif.

Alexandre de Investissements Faciles

Présentation générale de Koregraf

Koregraf a été fondée sur un positionnement original : proposer aux promoteurs immobiliers une offre qui va au-delà du traditionnel financement participatif des fonds propres, avec une palette de services pour les promoteurs

Le financement des fonds propres reste néanmoins l’activité principale de la fintech bordelaise, et c’est ce sur quoi nous focaliserons le reste de la présentation.

Sur Koregraf, vous avez la possibilité d’investir en tant que personne physique (directement ou via votre PEA-PME) ou personne morale, le tout depuis un seul et même compte (avec plusieurs profils). Les souscriptions peuvent se faire sur réservation en amont de la collecte (pour sécuriser sa place) ou à l’ouverture de celle-ci.

L’investissement s’effectue en obligation simple avec remboursement in fine du capital et des intérêts. Les rendements proposés oscillent actuellement entre 10% à 12%. La durée des projets est variable, s’échelonnant de 6 à 24 mois.

Type plateforme	Crowdfunding immobilier
Agréments AMF	FP-2023-34
Pays	France 🇫🇷
Dirigeant	Benoit PETIT (PDG) Arnaud LE PRINCE (DG)
Actionnaires	Inter Invest (majoritaire) Crédit Mutuel Arkéa BNP Développement
Année de création	2014
Avis clients (Trustpilot / Google)	2,9 et 3,6
Taux d’intérêt moyen brut	9.3 %
Investissement minimum	2 000 €
Montant financé	284 000 000 €
Montant de l’encours	166 000 000 €
Retard jusqu’ à 6 mois (en montant)	3,4 % *
Retard > 6 mois / procédure collective (en montant)	13,1 % **
Perte (en montant)	0 % **
Bonus parrainage	Aucun

Source : Indicateurs de performances
* Les retards actuels sont calculés par : Montant en retard / (Somme de l’encours + de tous les retard)
** Les pertes sont calculées par : Montant des pertes / (Somme des projets remboursés + Pertes)

Un taux de retard à nuancer fortement

Les résultats de Koregraph sont à nuancer significativement car jusque début 2023, les contrats obligataires de Koregraf prévoyaient une durée d’emprunt de 3 ans, sans tenir compte de la durée réelle des projets.

Un projet avec une durée estimative de 12 mois par exemple n’était pas déclaré en retard tant que le cap des 36 mois n’était pas franchi, ce qui améliorait artificiellement le taux de retard. De fait, il fallait attendre 36 mois pour pouvoir commencer une procédure de contentieux sur un projet de 12 mois n’ayant toujours pas été remboursé.

Ainsi, en cas de défaut, les projets 2021 (84 millions d’euros collectés) et 2022 (70 millions d’euros collectés) ne commenceraient à être comptabilisés comme des retards qu’à partir de 2024 et 2025, respectivement.

Eh oui, sans retard contractuel, pas de motif valable pour exiger le remboursement de la dette ! Comprendre ce point est FONDAMENTAL.

Koregraf peut être convaincu qu’un projet va droit dans le mur, mais ne pourra lancer une procédure de contentieux tant que le retard contractuel n’est pas acté. En clair, tant que la société de projet n’a pas fait défaut ou bien soit entrée en procédure collective avant l’expiration du délai contractuel.

Il faudra scruter de près l’évolution des retards de la plateforme sur 2024 et 2025. En tout état de cause, le nombre de retards « réels » est sous-estimé actuellement dans les indicateurs de performance.

Rachat par Interinvest : une opportunité de rebond pour Koregraf

Le rachat de Koregraf par Interinvest en mars 2024 intervient dans un contexte difficile :

• Départ d’anciens dirigeants historiques ;
• Collectes à l’arrêt ;
• Mécontentement d’une partie des investisseurs…

Cette reprise en main par le groupe indépendant Interinvest peut cependant donner de nouvelles marges de manœuvre et un nouvel élan à Koregraf.

Interinvest est un groupe établi, affichant plus de 30 ans d’expérience dans la structuration, la distribution et la gestion de solution d’investissement (surtout en Girardin, mais aussi épargne retraite, investissement dans PME et immobilier en nue-propriété). Intervinvest gère actuellement plus de 4 milliards d’encours et s’adresse à une clientèle très patrimoniale également (68 000 clients depuis 1991) au travers d’un vaste réseau de partenaires (1200), de quoi pouvoir dynamiser la collecte de Koregraf.

L’adossement à Inter Invest offre également une assise financière à Koregraf, en difficulté actuellement. La reprise par Inter Invest s’accompagne enfin de l’arrivée de nouveaux dirigeants expérimentés au poste de PDG et DG, aux côtés d’un des co-fondateurs resté en poste (gage de continuité).

Les avantages de Koregraf

Éligibilité au PEA-PME

Les projets Koregraf sont tous éligibles au PEA-PME (sauf cas très exceptionnels). Depuis votre espace client, vous avez la possibilité d’enregistrer votre compte PEA-PME très simplement.

Le principal avantage du PEA-PME réside dans sa fiscalité puisque vos revenus ne seront assujettis à aucune taxation tant que vous n’effectuerez pas de retrait. Pratique pour faire jouer à plein l’effet boule neige des intérêts composés ! Plus de détails dans l’article dédié.

Qualité des présentations de projet

La présentation des projets est claire et détaillée. Vous pouvez accéder depuis votre espace client à une description synthétique du projet, de l’opérateur et de la structuration de l’opération. Depuis la rubrique « documents » vous accédez à toute la documentation nécessaire relative à :

• L’opérateur (KBIS, comptes annuels, statuts,…) ;
• L’opération (grille de commercialisation, arrêté de permis de construire,…) ;
• L’investissement (FICI, contrat obligataire) ;
• Ainsi qu’une note détaillée du projet.

Quelques éléments figurent uniquement dans la note détaillée téléchargeable, et mériteraient d’être affichés dès la description synthétique du projet :

• Points forts / points faibles de l’opération ;
• La marge nette du projet ;
• Les fonds propres opérateur.

Les éléments sur la commercialisation sont précis mais il manque peut-être des indications sur l’existence ou pas de conditions suspensives pour les lots commercialisés, mais non actés.

Une expérience utilisateur fluide et « user-friendly »

À mon avis, il s’agit-là d’un point fort de la plateforme Koregraf. La navigation sur l’espace client est intuitive : on prend vite ses marques.  Les process sont fluides (inscription, investissement, alimentation / retrait). La possibilité de réserver sa place sur chaque collecte en amont de l’ouverture est un plus. Il manque peut-être une option d’authentification à deux facteurs (2FA) pour sécuriser sa connexion.

Capitalisation des intérêts

Autre avantage, Koregraf prévoit dans ses contrats une capitalisation des intérêts, ce qui n’est pas le cas sur d’autres plateformes. En clair, si vous investissez sur un projet de 24 mois avec remboursement in fine du capital et des intérêts, les intérêts échus au bout de la 1^ère année seront capitalisés et produiront eux-mêmes des intérêts (intérêts sur intérêts). De quoi augmenter le rendement interne de votre investissement.

Les inconvénients de Koregraf

Ticket d’entrée à 2 000 €

Koregraf détient la palme du ticket d’entrée le plus élevé des plateformes de crowdfunding immobilier, avec un minimum d’investissement à 2 000 €. Cela nuit à l’accessibilité de la plateforme. Il vous faudra disposer d’au moins 40 000 € à 60 000 € en crowdfunding pour atteindre une bonne diversification.

À mon avis, ce seuil d’investissement élevé s’explique par des contraintes de ressources (il faut les équipes Relations Investisseurs pour absorber les demandes clients avec un ticket d’entrée très accessible. Voyons si la donne ne change pas avec l’arrivée d’Inter Invest. Ce pourrait être un des leviers pour redynamiser la collecte.

Plusieurs indicateurs de suivi du portefeuille manquants

La quantité d’indicateur à votre disposition pour piloter vos investissements est maigre :

• Solde ;
• Capital investi en cours ;
• Nombre de projets en cours ;
• Nombre de projets remboursés.

On peut difficilement faire moins !

Selon moi, il manque quelques indicateurs clés, par exemple :

• Montant total investi ;
• Montant total remboursé ;
• Intérêts perçus à date ;
• Taux d’intérêt moyen brut.

Quelques diagrammes serait également les bienvenus, ventilant par exemple le capital restant dû par type d’opération (promotion, marchand de biens, …) par statut du projet (en cours, retard < 6 mois, retard > 6 mois, procédure collective), par porteur de projet ou bien encore par zone géographique. De même, un prévisionnel de cashflow serait appréciable.

Un suivi de certains dossiers qui interroge

Plusieurs investisseurs reprochent à Koregraf un manque de rigueur dans le suivi des dossiers. Il est vrai que la gestion de certains dossiers interroge. Les investisseurs des projets Noirmoutier (achat d’une maison) et Kehruel (achat d’un terrain) ont été informés 1 an après le début des collectes qui dataient de mars 2022 que les fonds levés n’avaient pas servi à financer l’achat de la maison et du terrain.

Koregraf indique pourtant effectuer un suivi de ses projets tous les 6 mois a minima. Visiblement le travail n’a pas été fait sur ces 2 dossiers.

D’autres investisseurs pointent du doigt la passivité de Koregraf dans la gestion des contentieux. Un effort de communication supplémentaire de la part de Koregraf serait peut-être nécessaire toutefois pour bien expliquer le déroulé des procédures de contentieux qui suivent plusieurs étapes et prennent du temps.

Un service client parfois peu disponible et réactif

De même, ce point faible provient des avis que j’ai pu lire en ligne. Je suis pleinement satisfait du service client qui a toujours répondu de manière claire et rapide à mes questions.

Certains investisseurs se plaignent du manque de réactivité du service client qui reste injoignable par téléphone et ne répond aux e-mails que tardivement après relance. D’autres investisseurs au contraire témoignent de leur satisfaction du service client.

Koregraf indique avoir augmenté ses effectifs Relations Investisseurs courant 2023 et revu ses process pour assurer davantage de disponibilité et un meilleur suivi des demandes en attente.

L’avis Koregraf de la communauté des investisseurs en 2024

Les avis Koregraf sont très tranchés sur Google (3.6 sur 5 avec 41 avis), avec des investisseurs très satisfaits ou très mécontents et une note au final assez moyenne.

Sur Trustpilot (2.9 sur 5, avec 35 avis), les avis Koregraf sont moins tranchés, mais la note reste très moyenne.

Les risques à comprendre avant d’investir sur Koregraf

L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu’il convient de connaître :

Risque d’illiquidité

L’investissement sur Koregraf s’effectuent au travers d’obligations non cotées sur des projets durant en moyenne 2 ans. En l’absence de marché secondaire, il vous sera très difficile de revendre vos obligations avant la fin du projet pour récupérer votre capital de manière anticipée si besoin.

Risque de retard

Le remboursement de vos obligations est conditionné par la réussite du projet immobilier. Même si vos obligations ont une échéance de paiement fixée contractuellement, des retards peuvent survenir (travaux, commercialisation), qui allongeront la durée de vos remboursements.

Risque de perte en capital

En cas d’échec du projet ou de difficulté financière, le porteur de projet peut se retrouver dans l’incapacité de rembourser le capital. Koregraf activera alors les garanties pour défendre vos intérêts, mais il se peut que vous ne récupéreriez pas l’intégralité de votre capital.

Mon avis final sur Koregraf en 2024

À mon avis Koregraf a toute sa place dans un portefeuille crowdfunding diversifié, mais s’adresse surtout à une clientèle très patrimoniale du fait de son ticket d’entrée très élevé à 2 000 €, qui je l’espère sera abaissé prochainement. L’accessibilité de l’intégralité des projets au PEA-PME est un vrai plus.

Le rachat de Koregraf par Inter Invest en mars 2024 donne de nouvelles marges de manœuvre à la plateforme pour rebondir après des résultats en berne sur 2022 et 2023 et une confiance écornée auprès d’une partie de ses investisseurs.

Les indicateurs de performances de Koregraf seront à scruter de près dans les 2 années à venir, avec l’arrivée progressive des anciens projets au terme des 36 mois de durée contractuelle, ce qui risque d’augmenter significativement les retards.

Résumé de l’avis Koregraf

Quelles alternatives à Koregraf ?

Comme vous êtes susceptible de rechercher des alternatives intéressantes pour diversifier vos investissements, je vous propose de regarder également les avis que j’ai rédigés sur :

• Anaxago : une plateforme de crowdfunding immobilier et de private equity avec une super expérience investisseur ;
• Homunity : une plateforme de crowdfunding immobilier leader dans les projets de promotion ;
• Fundimmo : une plateforme de crowdfunding immobilier importante qui propose des projets de promotion .

Si vous souhaitez découvrir d’autres bonnes alternatives, retrouvez mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding.

Foire aux questions : parfaire son avis sur Koregraf en 2024