SCPI en démembrement : pourquoi investir ? 

Connaissez-vous le démembrement de SCPI ? Les investissements immobiliers représentent une opportunité intéressante pour les entreprises souhaitant faire fructifier leur trésorerie. Parmi ces investissements, les SCPI se démarquent car elles permettent aux dirigeants d’entreprise de faire du démembrement temporaire en achetant à titre personnel la nue-propriété et en laissant l’usufruit à leur société (la personne morale). Ce que l’on appelle aussi le démembrement croisé. 

Dans cet article, nous allons expliquer en détail cette stratégie qui permet de dynamiser la trésorerie d’une entreprise tout en optimisant la fiscalité du dirigeant et de sa société. Il y a quelques termes compliqués, mais rassurez-vous, nous commencerons par expliquer tout cela avant d’aborder les mécanismes du démembrement croisé. 

Si vous n’êtes pas familier avec les SCPI, je vous redirige vers l’article qui vous explique le fonctionnement d’une SCPI. 

Qu’est-ce que le démembrement de SCPI ? 

Le démembrement temporaire en SCPI est le fait de séparer, sur une durée fixée par 2 parties, la propriété des parts de SCPI (la nue-propriété) et le droit de percevoir les revenus issus de ces parts (l’usufruit). 

La durée de démembrement peut s’étaler entre 3 et 20 ans, la durée idéale pour investir est souvent située entre 7 et 10 ans. 

Un autre démembrement, mais cette fois-ci permanent, est bien connu dans le monde de l’investissement immobilier, sous le nom de viager, dans lequel, il y a d’un côté le propriétaire du bien et de l’autre la personne qui a le droit d’occuper ce bien. 

La pleine propriété 

Acheter des parts de SCPI en pleine propriété fait que vous devenez propriétaire des parts à 100%, vous détenez ainsi la propriété ET les revenus générés. L’achat en pleine propriété de parts de SCPI est le cas le plus répandu. 

Pour simplifier votre compréhension retenez : 

• Pleine propriété = Nue-propriété + Usufruit 
• Séparer la Nue-propriété et l’usufruit = Démembrement 

Quels sont les deux types de démembrement en SCPI ? 

Le démembrement temporaire 

Le démembrement temporaire consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI pour une durée déterminée, généralement comprise entre 3 et 20 ans.  

Ainsi, pendant cette période : 

• L’usufruitier perçoit les revenus locatifs générés par les parts ; 
• Le nu-propriétaire détient la propriété des parts sans en percevoir les revenus. 

Au terme du démembrement, la pleine propriété est reconstituée automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans fiscalité supplémentaire. 

Le démembrement viager 

Le démembrement viager est établi jusqu’au décès de l’usufruitier. Contrairement au démembrement temporaire, la durée n’est pas prédéfinie.  

Cette forme de démembrement est souvent utilisée dans le cadre de la transmission patrimoniale. Par exemple, elle permet aux parents de conserver l’usufruit (et donc les revenus) tout en transmettant la nue-propriété à leurs héritiers.  

À la disparition de l’usufruitier, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires sans frais ni formalités supplémentaires.

Le démembrement en nue-propriété   

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

L’abusus, aussi appelé nue-propriété, c’est le droit de posséder le bien, mais sans en tirer les revenus. En SCPI, le nu-propriétaire est celui qui détient les parts de SCPI, mais ne perçoit pas les loyers ou autres revenus pendant la durée du démembrement. 

Dans la plupart des cas, la nue-propriété est acquise par des investisseurs particuliers fortement imposés sans besoin de revenus immédiats. Cela permet d’acquérir des parts de SCPI avec une décote et comme vous ne percevez pas de revenus, vous n’êtes pas imposés à l’impôt sur le revenu (IR). 

Plus subtil, si vous achetez une part de SCPI à 80 € en nue-propriété alors que la part classique vaut 100 €, vous récupérez 100% de la valeur à la fin du démembrement, soit 100 € sans aucune fiscalité. Les 20 € de valeur “récupérés” ne sont pas considérés comme de la plus-value et donc non-imposable  

Les avantages d’un démembrement SCPI en nue-propriété  

Un prix d’achat réduit 

En acquérant la nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix des parts, pouvant atteindre jusqu’à 45 % en fonction de la durée du démembrement. 

Une absence d’imposition sur les revenus 

Ne percevant pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux sur ces parts. Cela soulage la pression fiscale, mais fait aussi gagner du temps sur la déclaration de revenus. 

Aucune fiscalité à la reconstitution de la pleine propriété  

À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit sans imposition supplémentaire sur cette récupération. 

Par exemple, si vous achetez une part en nue-propriété pour 70 € alors que la pleine propriété vaut 100 €, à la fin du démembrement, vous récupérez l’usufruit et la valeur totale de la part (100 €), sans avoir à payer d’impôt supplémentaire sur cette reconstitution de pleine propriété. 

Toutefois, en cas de revente des parts, une imposition sur la plus-value s’applique si le prix de revente dépasse celui de la pleine propriété initiale. 

Par exemple, si vous achetez une part en nue-propriété à 70 € pour une valeur en pleine propriété de 100 €, et que la revente se fait à 110 €, vous serez imposé sur la plus-value de 10 € (110 € – 100 €). 

Exonération de l’IFI 

Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui allège la fiscalité patrimoniale. 

Les inconvénients d’un démembrement SCPI en nue-propriété  

Une absence de revenus immédiats 

Durant la période de démembrement, l’investisseur ne perçoit aucun revenu locatif, ce qui peut être un frein pour ceux recherchant des revenus complémentaires à court terme. 

Une immobilisation du capital 

L’investissement en nue-propriété nécessite de pouvoir se passer de liquidités pendant la durée du démembrement. 

Une moins bonne liquidité 

Les parts de SCPI en nue-propriété sont moins liquides que les parts en pleine propriété, rendant la revente avant terme plus complexe. 

Les décotes en nue-propriété 

La décote sur le prix des parts en nue-propriété dépend de la durée du démembrement. Plus la durée est longue, plus la décote est importante. 

Voici quelques exemples indicatifs : 

• Démembrement sur 5 ans : décote d’environ 20 % à 25 % ; 
• Démembrement sur 10 ans : décote d’environ 30 % à 35 % ; 
• Démembrement sur 15 ans : décote pouvant atteindre 40 %. 

Ces pourcentages varient en fonction des SCPI et sont fixés par les sociétés de gestion selon des clés de répartition spécifiques. 

La nue-propriété : pour quels investisseurs ? 

Plusieurs types d’investisseurs peuvent être intéressés par la nue-propriété : 

• Les particuliers fortement imposés ; 
• Les investisseurs préparant un projet à long terme (retraite par exemple) ; 
• Ceux recherchant une optimisation patrimoniale. 

Pour être plus précis, elle est particulièrement adaptée à ceux dont la tranche marginale d’imposition est élevée (30 %, 41 % ou 45 %) et qui souhaitent réduire leur pression fiscale en ne percevant pas de revenus imposables pendant la durée du démembrement. 

De plus, vous pouvez bénéficier de l’exonération d’IFI et en capitalisant sur une potentielle revalorisation des parts de SCPI. 

Le démembrement en usufruit

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est la somme de l’Usus et du Fructus, donc du droit à utiliser le bien et à en percevoir les revenus dégagés. En SCPI, l’usufruitier perçoit les dividendes générés par la SCPI pendant la durée du démembrement. 

Les investisseurs en usufruit de SCPI perçoivent la totalité des loyers, mais ne possèdent plus rien à l’issue de la période de démembrement. 

Au-delà du risque limité d’investir en SCPI, les motivations à investir en usufruit de SCPI sont surtout liées à une fiscalité avantageuse (via usufruit temporaire). 

Les avantages d’un démembrement SCPI en usufruit  

Rendement élevé sur capital investi 

L’investissement en usufruit nécessite un capital réduit par rapport à la pleine propriété, tout en permettant de percevoir 100 % des revenus locatifs, ce qui augmente le rendement sur fonds propres. 

Optimisation fiscale pour les sociétés 

Les entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peuvent amortir comptablement l’usufruit sur la durée du démembrement, réduisant ainsi le résultat imposable de l’opération. 

Investissement à court ou moyen terme 

L’usufruit temporaire est adapté aux investisseurs recherchant des revenus sur une période définie, sans volonté de détenir le capital à long terme. 

Les inconvénients d’un démembrement SCPI en usufruit 

Absence de capital à terme 

À l’issue du démembrement, l’usufruitier ne récupère pas son investissement initial, puisque l’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété. 

Fiscalité sur les revenus 

Les revenus locatifs perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire le rendement net pour les particuliers fortement imposés. 

Risque de fluctuation des revenus 

Les revenus locatifs ne sont pas garantis et peuvent varier en fonction des performances de la SCPI. 

Les décotes en usufruit 

Le coût de l’usufruit est inversement proportionnel à celui de la nue-propriété. Contrairement à l’usufruit, la décote se réduit avec le temps.  

Voici des exemples de clés de répartition : 

• Démembrement sur 5 ans : l’usufruit coûte environ 25 % (décote de 75 %) ; 
• Démembrement sur 10 ans : l’usufruit coûte environ 35 % à 40 % (décote de 60 % à 65 %) ; 
• Démembrement sur 15 ans : l’usufruit coûte environ 50 % (décote de 50 %). 

Ces clés varient selon les SCPI et sont fixées par les sociétés de gestion. 

L’usufruit : pour quels investisseurs ? 

Plusieurs types d’investisseurs peuvent être intéressés par l’usufruit : 

• On retiendra particulièrement les entreprises souhaitant faire travailler leur trésorerie excédentaire sur quelques années. 

En effet, les sociétés souhaitant optimiser leur trésorerie tout en bénéficiant d’avantages fiscaux grâce à l’amortissement de l’usufruit. De plus, L’usufruit permet de percevoir des revenus réguliers dès le début de l’investissement, sur une période définie. 

La fiscalité de l’usufruit en société 

Du côté de l’entreprise, cela va dépendre du statut de celle-ci, et si elle est imposée à l’IR (à l’Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (à l’Impôt sur les Sociétés). 

Société à l’IR 

Si nous considérons une société imposée à l’IR, les revenus locatifs générés par des parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers (comme pour une personne physique). 

Société à l’IS 

Considérons maintenant, une société imposée à l’IS qui acquiert l’usufruit de SCPI pour 5 ans. Elle acquiert la valeur de 20 000 € d’usufruit de SCPI sur 5 ans : 

• Sur 5 ans, la décote dépend des SCPI, on la fixe à 20% pour l’exemple ;
• La pleine propriété vaut 100 000 € ;
• Si l’on considère un rendement de 5%, les revenus perçus s’élèvent à 5 000€ par an ; 
• Soit 25 000 € sur 5 ans.

D’un point de vue comptable, vous réduirez le résultat imposable de votre société car vous pourrez amortir chaque année une partie de la valeur investie initialement, soit 4 000 € par an (20 000 € / 5 années de démembrement) . 

Voici un petit tableau récapitulatif de cette simulation d’un placement de trésorerie en usufruit temporaire sur un cas avec des “chiffres ronds” : 

Nature du placement	Achat de l’usufruit temporaire (5 ans) de SCPI pour 20% de leur valeur en Pleine Propriété (100 000 €)
Montant investi	20 000 €
Revenus annuels	5 000 € / an (rendement de la SCPI : 5% sur 100 000 €)
Total des revenus sur 5 ans	25 000 €
Valeur du capital en fin de période	0 € (l’usufruit est « rendu » au nu-proprétaire)
Amortissement total	20 000 € (4 000 € x 5 ans)
Gains net constatés sur 5 ans	5 000 € (25 000 € – 20 000 €)
Impôt sur les sociétés (si bénéfice)	1 250 € (25 % * 5 000 €)
Trésorerie disponible en fin de période	23 750 €

Autre exemple chiffré d’un usufruit temporaire avec la SCPI Activimmo : 

L’amortissement est égal au Montant initial de l’usufruit (UF) divisé par 7 ans. 

Le Cash Flow net correspond au montant annuel net de fiscalité reçu. 

Dirigeant : optimisez votre fiscalité avec le cumul nue-propriété et usufruit 

Dans une recherche de placement à long terme, le dirigeant d’entreprise : 

• Peut prendre la nue-propriété de la SCPI, en tant qu’investisseur particulier, et acheter des SCPIs à bon compte ;
• Et prendre l’usufruit avec sa société pour investir et optimiser sa trésorerie d’entreprise. 

Cette opération est aussi appelée démembrement croisé. Ainsi, le dirigeant bénéficie des avantages liés à la propriété (plus-value) et l’entreprise, elle, peut profiter des revenus locatifs de la SCPI en optimisant sa trésorerie et sa fiscalité. 

Cette stratégie offre également un excellent moyen pour les dirigeants d’entreprise d’optimiser leur fiscalité, nous y reviendrons en détail plus loin. 

À l’issue de la période du démembrement temporaire de SCPI, l’usufruit est restitué au dirigeant, et celui-ci peut ainsi jouir des revenus liés à ses parts de SCPI. 

Il est cependant important de souligner que le démembrement temporaire de SCPI est une stratégie appropriée pour les dirigeants d’entreprise disposant d’une trésorerie à immobiliser sur le long terme. 

C’est une manière simple et efficace de diversifier les placements de l’entreprise, en investissant dans un parc immobilier de qualité sans avoir à gérer la location ou la maintenance. Cela permet également de bénéficier d’une source de revenus réguliers et stables sur le moyen terme, donc de renforcer la santé financière de l’entreprise. Nous détaillons tous les avantages dans le paragraphe suivant. 

Quels sont les avantages du démembrement de SCPI ?

Une optimisation de la trésorerie de l’entreprise 

Le démembrement temporaire de SCPI permet aux dirigeants d’entreprise de rentabiliser la trésorerie. En effet, le capital investi en SCPI va générer des revenus locatifs réguliers. Grâce à cette stratégie, l’entreprise peut ainsi disposer d’un flux de revenus réguliers, qui contribuent à la stabilité financière de celle-ci. 

Une optimisation de la fiscalité de l’entreprise  

Assimilé à une immobilisation incorporelle, l’investissement en usufruit de SCPI est amortissable sur 5 ans, ce qui permet d’ajouter chaque année une charge équivalente à 1/5ème de la valeur investie. Cet amortissement viendra abaisser le résultat imposable de la société et permettra de dégager une économie d’impôt. 

Une optimisation de la fiscalité de l’entreprise 

En optant pour le démembrement temporaire de SCPI, les dirigeant d’entreprise peuvent également optimiser leur propre fiscalité. Ne percevant aucun revenu, ils ne seront soumis à aucune imposition pendant la durée du démembrement. 

Cette opération est particulièrement avantageuse pour les dirigeants qui se situent dans une tranche d’imposition importante. 

De plus, ils récupèreront 100% de la valeur des parts de SCPI au terme du démembrement sans aucune fiscalité. Le remembrement est indolore fiscalement. Dans l’hypothèse d’une revalorisation du prix de la part, ils demeureront toutefois imposés sur la plus-value. 

Cerise sur le gâteau, pendant la phase de détention en nue-propriété, les parts de SCPI ne sont pas assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Du côté de l’entreprise, cela va dépendre du statut de celle-ci, et si elle est imposée à l’IR (à l’Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (à l’Impôt sur les Sociétés). 

Exemple : 

• Prenons une SCPI avec une clé démembrement à 70% sur 10 ans ;
• Sur 10 000€ d’achat de parts de SCPI, le dirigeant va en acquérir la nue-propriété pour 7 000 € ;
• Il ne touchera aucun loyer (puisque c’est l’usufruitier, son entreprise qui touchera les dividendes) ;
• Au bout de 10 ans, il récupère la pleine propriété des parts de SCPI ;
• Le dirigeant a payé 7 000 € pour avoir des parts valant 10 000€ après 10 ans et ceci est net d’impôt. 

En plus de ce gain net d’impôt vous profiterez d’une potentielle revalorisation du prix de la part qui est en moyenne de 1.5 % par an. 

Une diversification du patrimoine 

Investir en SCPI permet aux dirigeants d’entreprise de diversifier leur portefeuille immobilier sans gestion. En SCPI, la gestion de la SCPI est déléguée à une société de gestion qui assure une gestion efficace du patrimoine. Cette stratégie permet également de mutualiser les risques et d’éviter une concentration immobilière sur un seul bien. 

Quels sont les inconvénients liés au démembrement de SCPI ? 

Une certaine complexité dans la mise en place 

Le démembrement temporaire de SCPI peut sembler complexe pour les dirigeants d’entreprise qui ne sont pas experts en la matière. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel (CGP, courtier ou son expert-comptable) pour éviter les éventuelles erreurs qui pourraient impacter négativement la rentabilité de l’investissement. 

Une complexité dans la déclaration fiscale 

Le démembrement temporaire de SCPI est soumis à une réglementation complexe et évolutive. Il faut se faire accompagner pour éviter les erreurs dans la déclaration. 

Le risque de baisse du rendement 

Il est important de souligner que cette stratégie peut être sensible à la conjoncture économique. En cas de difficultés économiques, les SCPI peuvent voir leurs revenus varier, le rendement de l’opération pourrait être moins intéressant que projeté initialement. 

Il y a même un risque de perte en capital, notamment pour la société. Cependant, vous pouvez limiter ce risque en choisissant soigneusement vos SCPI. D’où l’importance d’être bien accompagné pour ce type d’investissement. 

Un placement peu liquide 

N’investissez que les sommes dont vous êtes certains de ne pas avoir besoin pendant la durée de démembrement. Les parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit sont peu liquides. 

Si vous investissez des sommes trop importantes, vous pourriez vous retrouver avec des problèmes de liquidités personnelles ou mettre en difficulté votre entreprise. 

N’ayez pas les yeux plus gros que le ventre. Les dirigeants d’entreprise sont particulièrement exposés au fait d’avoir une situation imprévisible qui demanderait un besoin de cash. 

Le démembrement de SCPI : le cas classique d’un particulier

L’investissement en SCPI en pleine propriété est le placement le plus connu et utilisé.

Néanmoins, il est aussi possible d’acquérir uniquement la nue-propriété ou l’usufruit des parts de SCPI. Ce démembrement de SCPI peut avoir lieu sur un laps de temps prédéfini, il s’agit d’un démembrement temporaire de SCPI.

Comme son nom l’indique, il consiste en une dissociation, sur une durée fixée, de l’usufruit et de la nue-propriété sur une SCPI, c’est un cas différent du démembrement viager (qui est plus connu, surtout dans l’investissement immobilier classique).

Nu-propriétaire et usufruitier vont tous les deux tirer avantage du démembrement de SCPI :

• Le nu-propriétaire va acheter la part de SCPI avec une décote (pouvant aller jusqu’à 45% en fonction de la SCPI et de la durée du démembrement). Ne percevant aucun revenu, il ne sera pas assujetti à l’IR pendant le démembrement et récupéra 100% de la valeur des parts de SCPI à son terme sans aucun impact fiscal ;
• L’usufruitier va percevoir 100% des loyers de la SCPI pendant la durée du démembrement avec un investissement de départ moindre. N’étant pas propriétaire, il ne sera pas exposé aux fluctuations du marché immobilier et à une potentielle baisse du prix de la part de SCPI. En revanche, il paiera des impôts sur les dividendes touchés.

Au travers de ce point vous comprenez qu’une personne fortement taxée bénéficiera du démembrement de SCPI au travers de l’acquisition de part en nue-propriété puisqu’il n’aura aucun revenu (et impôts sur ces derniers). Elle pourrait obtenir un rendement net plus élevé de cette manière.

Pour connaître la répartition du prix d’achat entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, il existe la clé de démembrement qui permet de définir le pourcentage du prix à payer par le nu-propriétaire, le reste étant à la charge de l’usufruitier :

Voici les 10 meilleurs rendements en nue-propriété parmi les SCPI proposées par Louve Invest, ces rendements sont exprimés net d’impôt puisque le remembrement est indolore fiscalement.

Où acheter des SCPI ?

Il existe plusieurs façons d’investir dans des SCPI. Une première option consiste à passer directement par les sociétés de gestion des SCPI ciblées. Cependant, cela peut être chronophage car il faut monter un dossier pour chaque société.

Pour simplifier ce processus, il est possible de passer par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), un conseiller en investissement financier (CIF), ou encore des courtiers en ligne.

Ces options permettent d’accéder à un large éventail de SCPI en ne constituant qu’un seul dossier.

De plus, certains courtiers comme Louve Invest ou Epargnoo offrent des avantages financiers sous forme de cashback ou de bonus :

• Louve Invest : Cashback de 3 % sur les investissements et un bonus de 25 € lors du premier achat en cliquant sur ce lien ;
• Epargnoo : Cashback de 3 à 4 % et 100 € de bonus supplémentaire avec le code parrainage IF100 ;

Ces plateformes facilitent la souscription en ligne avec un processus fluide et rapide.

Conclusion sur le démembrement de SCPI

Le démembrement croisé de SCPI est un moyen d’optimiser la fiscalité du dirigeant d’entreprise et de sa société.

Elle permet à l’entreprise d’investir une partie de sa trésorerie dans un investissement relativement peu risqué tout en faisant bénéficier à son dirigeant d’une réduction sur le prix d’achat des SCPI.

Cette réduction sur le coût d’une part de SCPI peut être vu comme un moyen très indirect de sortir de l’argent de sa société avec un frottement fiscal faible. Cette solution peut être ajustée selon les moyens de l’entrepreneur et de l’entreprise pour maximiser l’efficacité du montage.

Si vous souhaitez découvrir d’autres moyens d’optimiser la fiscalité et l’utilisation des SCPI dans votre patrimoine, je vous invite à lire l’article en lien.

Disclaimer

Cet article a été rédigé par Louve Invest et constitue un contenu publi-rédactionnel dans le cadre d’une collaboration commerciale portant sur 6 articles avec Louve Invest. Par conséquent, Louve Invest est citée et présentée dans l’article. Cela nous permet de vous proposer 25 € pour votre 1er investissement + 3 % de cashback sur la plupart des SCPI.