Quels sont les 7 risques du crowdfunding immobilier ?

Risques du crowdfunding immobilier. Cet investissement a de nombreuses qualités, mais n’est pas sans risque. Il est de votre responsabilité de bien comprendre les risques associés au crowdfunding immobilier avant de vous lancer. Illiquidité, problèmes de travaux ou encore défaut du porteur de projet… Dans cet article, je vous explique les principaux risques, ainsi que des astuces et bonnes pratiques pour réduire les risques et bien investir en 2024. 

À noter : plus le rendement potentiel est élevé (comme en crowdfunding immobilier) plus le risque l’est aussi. C’est une règle à ne jamais oublier ! 

Les 7 risques du crowdfunding immobilier 

Le crowdfunding immobilier est un moyen de financement participatif de projets de construction, de rénovation ou de division portés par un promoteur ou marchand de biens dont le fonctionnement est simple : 

• Le projet est proposé à la plateforme en ligne qui évalue ses qualités et le propose aux investisseurs si les critères qu’elle fixe sont respectés ; 
• Via cette plateforme, vous pouvez investir sur le projet immobilier ; 
• Le porteur du projet vous rémunère pour l’argent prêté (entre 8 et 13 %), et vous rembourse la somme investie à la fin du projet. 

Ce modèle de financement vous offre l’opportunité d’entrer sur des projets immobiliers dès 1 €, ce qui rend cet investissement accessible au plus grand nombre. Sachez cependant que les rendements potentiels proposés sont à mettre en lien avec les risques du crowdfunding immobilier :

• L’illiquidité
• Les autorisations administratives
• Les travaux
• La commercialisation
• Le défaut du porteur de projet
• La perte en capital
• Les catastrophes naturelles

Le risque d’illiquidité 

L’investissement en crowdfunding immobilier n’est pas liquide. Une fois que vous avez investi votre argent dans un projet, il est généralement difficile de revendre l’instrument financier (action ou obligation) avant que le projet ne se termine. Il faut considérer que vous ne pourrez pas récupérer la somme investie avant la fin du projet que vous financez, même si vous en avez besoin. 

Un projet immobilier est soumis à pas mal d’aléas, par exemple une commercialisation plus lente ou des travaux plus longs que prévu. Dans ce cas, un projet peut prendre quelques semaines/mois en plus, voire dans les pires cas des années de retard… Cela retardera l’accès aux fonds investis. 

Les difficultés à obtenir les autorisations administratives 

Les autorisations administratives, comme les permis de construire ou de travaux, représentent un risque en immobilier, et donc en crowdfunding immobilier.  

Avant qu’un projet immobilier puisse démarrer, il doit obtenir toutes les autorisations nécessaires, ce qui peut parfois être un processus long et incertain. Si un projet est en attente d’un permis, cela peut causer des retards voire remettre en cause le projet. Ces retards peuvent perturber le calendrier du projet, et l’allonger au-delà de sa date de fin prévue. 

De mon côté, je privilégie les projets ayant déjà obtenus l’ensemble des autorisations administratives nécessaires.

Le risque de travaux 

Les potentielles difficultés techniques des travaux 

Des difficultés techniques imprévues peuvent aussi surgir, par exemple : 

• Une mauvaise surprise découverte au moment de la rénovation ; 
• Ou une mauvaise anticipation du porteur de projet. 

Cela peut une fois encore allonger les délais et augmenter les coûts. ce qui impactera la marge du projet, pouvant aller jusqu’à entrainer une perte financière pour l’opérateur en cas de complications graves. 

Ces complications peuvent aussi dans certains cas empêcher la vente ou la location des propriétés au terme prévu, ce qui aurait pour effet de bloquer encore plus longtemps votre argent. 

La sous-estimation du coût des travaux 

Un risque majeur du crowdfunding immobilier est la sous-estimation du coût des travaux, ce qui entraîne une contraction de la marge de l’opération. 

Le budget initial alloué peut s’avérer insuffisant, en raison : 

• De dépenses imprévues dues à des difficultés techniques des travaux, comme nous l’avons vu juste au dessus; 
• Parfois d’une évaluation imprécise. L’entrepreneur est trop optimiste car il n’a pas encore signé de devis pour les travaux, et finalement le coût global des travaux est significativement plus important. 

Ce point est d’autant plus dommageable qu’il faut que l’opérateur ait de l’argent disponible pour financer les travaux supplémentaires, ce qui peut ne pas être le cas, entrainant des difficultés importantes sur le projet.

Les risque de commercialisation et de baisse de prix 

Les risques de commercialisation résident dans la possibilité que les biens ne se vendent ou ne se louent pas aussi rapidement ou à un prix aussi élevé que prévu. 

Par exemple, un marché immobilier qui se dégrade ou des prévisions trop optimistes de l’entrepreneur qui porte le projet sont des situations qui peuvent diminuer l’attrait d’un projet pour les acheteurs potentiels ou les locataires. 

De plus, une baisse de prix peut survenir si l’offre dépasse la demande ou si les préférences du marché changent, ce qui pourrait entraîner une révision à la baisse des prix pour stimuler la vente ou la location.  

Les risques de défaut 

Le défaut du porteur de projet 

En crowdfunding immobilier, le défaut du porteur de projet est un risque réel. Si l’entreprise chargée du projet immobilier rencontre des difficultés financières ou opérationnelles significatives, cela peut entraîner l’interruption de la construction et l’impossibilité de rembourser les investisseurs.

Cependant, cette situation n’est pas une impasse. 

L’opérateur du projet a la possibilité de demander une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire. L’objectif est d’offrir à l’entrepreneur du temps à pour tout restructurer et potentiellement sauver notre investissement initial. Si malheureusement cette procédure ne suffit pas à rétablir la situation financière de l’entreprise, elle passera alors en liquidation judiciaire. 

Dans ce contexte, les garanties préalablement établies avec le porteur de projet sont déclenchées par les plateformes de crowdfunding afin de protéger les investisseurs.  Malgré tout, une procédure de liquidation judiciaire mène généralement à une perte partielle voire totale du capital investi.

Le défaut de la plateforme  

Il existe également un risque de défaut de la plateforme de crowdfunding elle-même. 

En effet, si la plateforme gérant les investissements fait faillite ou rencontre des problèmes légaux ou réglementaires, cela pourrait retarder la gestion et le paiement de votre capital et des rendements prévus. Cependant, depuis la mise en place du PSFP, les plateformes doivent mettre en place une procédure de gestion extinctive de la plateforme.

Pour faire simple, si la plateforme fait défaut, une autre plateforme ou un autre gestionnaire est prévu pour gérer l’ensemble des projets de la plateforme qui disparait.

Le risque de perte en capital 

En financement participatif, vous devez savoir que, dans les cas les plus extrêmes, vous pouvez ne pas récupérer l’intégralité de votre argent… 

Le risque de perte en capital se manifeste lorsque le projet immobilier financé ne se déroule pas comme prévu et est en défaut, et que malgré les procédures de sauvegarde ou de redressement, la société n’est pas « sauvable » et finit par être mise en liquidation. L’objectif de la liquidation est de revendre les actifs de la société (biens immobiliers, bureaux, etc.). 

C’est à cette étape que les garanties sont toutes activées pour récupérer un maximum de capital … mais parfois cela ne suffit pas et vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement. 

Cela peut résulter d’une multitude de facteurs : 

• Erreurs dans la gestion de la société; 
• Retards de construction ; 
• Défaut dans la réalisation ; 
• Baisse de la valeur du bien ; 
• Ou même la faillite ou le décès du porteur de projet… 

De manière générale, lorsque vous vous lancer dans l’investissement, vous devez être prêts à accepter de perdre une partie ou l’intégralité du montant investi. 

Les catastrophes naturelles 

C’est rare mais il faut tout de même le préciser. Les risques de catastrophes naturelles dans le crowdfunding immobilier existent et impliquent des dommages imprévus au projet (inondations, ouragan, incendies, etc.).

Ces événements peuvent engendrer : 

• De très gros retards dans la construction ; 
• Une augmentation des coûts ; 
• Un échec du projet par l’entrepreneur et donc un risque de perte ; 
• Voire entraîner la perte totale de l’investissement si les assurances adéquates ne sont pas mises en place. 

C’est un risque externe que ni les porteurs de projet ni les investisseurs ne peuvent contrôler, mais qui ajoute une couche d’incertitude… 

Rassurez-vous, tout n’est pas si noir. J’ai moi-même un bon avis sur ce type d’investissement. Pour parfaire vos connaissances sur le sujet, je vous invite à lire cet article sur les avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier.

Comment réduire les risques du crowdfunding immobilier ? 

Bien se former pour comprendre cet investissement 

En investissement, la formation est cruciale. Vous devez tout d’abord vous former un peu sur l’immobilier afin de comprendre les difficultés possibles sur un projet et pouvoir les anticiper. 

Pour réussir vos placements en crowdfunding immobilier, vous devez comprendre : 

• Son fonctionnement ; 
• Les termes financiers et légaux ; 
• Sa fiscalité ; 
• Ainsi que les mécanismes de rendement et de risque associés. 

Les ressources présentes sur notre site devraient vous fournir une bonne partie des connaissances nécessaires pour bien investir. 

Analyser les projets proposés 

Analyser chaque projet est indispensable ! Cela vous permet d’évaluer :  

• La solidité du Business Plan ; 
• La précommercialisation ; 
• La marge financière de l’entrepreneur ; 
• Les fonds propres ; 
• Les autorisations administratives ; 
• La pertinence dans les travaux ; 
• Ou encore le prix de sortie… 

Certaines personnes, comme Investissements Faciles, partagent leurs analyses de projets, vous pouvez les retrouver sur Telegram et WhatsApp. Cependant, cela ne vous exonère pas de vous faire votre propre avis, votre argent, votre responsabilité.

Diversifier vos investissements 

On ne le répètera jamais assez : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. En investissant dans plusieurs projets, vous répartissez les risques pris en crowdfunding immobilier. Si l’un des projets rencontre des difficultés, votre investissement global est moins affecté. 

À mon sens, vous devez visez au minimum 20 projets (idéalement 25 à 30 projets). 

Avoir une bonne diversification de son patrimoine 

Le crowdfunding immobilier a des rendements potentiels élevés, mais cela s’accompagne de risques tout aussi importants. C’est pour cette raison que ce type d’investissement doit avoir une certaine place dans votre portefeuille d’investissement global : à hauteur de 10 à 20 % maximum. 

Pour ce qui est des montants à investir sur chaque projet, il vous suffira de diviser l’enveloppe que vous souhaitez détenir à terme par le nombre de projets visés (20 minimum). 

Investir sur plusieurs plateformes 

Vous devez passer par différentes plateformes de crowdfunding pour investir. Cela vous permet non seulement de diversifier les types de projets mais aussi de réduire les difficultés potentielles en cas de défaut d’une plateforme. 

Je recommande d’investir sur 3 à 5 plateformes différentes. 

Dans tous les cas, vous devez vérifier la réputation et la fiabilité de chaque plateforme et vous construire un avis personnel avant de vous engager. 

Quelles plateformes de crowdfunding immobilier choisir ? 

Les critères pour bien choisir et réduire les risques

Avant de diversifier vos investissements sur plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier, vous devez bien les choisir. À mon avis, la régulation de la plateforme par l’AMF est un pré-requis indispensable pour réduire le risque pris. 

Pour les sélectionner, vous devez vous baser sur des critères objectifs : 

• L’historique de performance de la plateforme. Le taux de retard, le taux de défaut et le taux de perte sont des indicateurs qui peuvent en dire long sur le sérieux et la qualité d’analyse de la plateforme ; 
• La qualité et la pertinence des projets proposés ; 
• La possibilité que certains projets soient éligibles au PEA-PME ; 
• La qualité des descriptions de projets. Privilégiez les projets qui ont des descriptions étayées. 

Ce dernier point est important. Choisir les projets sur lesquels vous investissez est primordial puisque, malheureusement, tous les projets ne se valent pas !  

Malheureusement, et malgré toute la bonne volonté des plateformes, leurs intérêts et ceux des investisseurs ne sont pas alignés.   

• Elles sont rémunérées lorsque la somme est levée ; 
• Nous, investisseurs, sommes rémunérés si le projet se déroule bien. 

Il est de notre responsabilité de faire une analyse sérieuse ! 

Sachez que je partage très régulièrement les analyses des meilleurs projets et plateformes de crowdfunding sur Telegram et WhatsApp. 

Ma sélection des meilleures plateformes pour 2024 

La liste que je vous présente est une petite sélection de mes plateformes préférées. Il faudra faire vos propres recherches pour trouver celles qui sont les plus adaptées à votre situation personnelle : 

Si vous cherchez d’autres plateformes intéressantes pour investir, voici mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding en 2024. 

FAQ : mieux comprendre le crowdfunding immobilier et ses risques