Les 7 étapes de l’investissement locatif

Je peux vous résumer 95 % du contenu des formations vendu à prix d’or en 1 article. Depuis quelques années, de nombreux formateurs surfent sur la vague d’investissement locatif à haut rendement avec la location courte durée (Airbnb), la collocation ou les immeubles de rapport.

Ces formateurs ne vous mentent pas, l’immobilier est un moyen accessible de s’enrichir rapidement, grâce à vos locataires. Mais, qu’importe la forme de votre investissement à haut rendement, il n’y a que très peu de changement dans les étapes de l’investissement locatif se ressemblent :

1. Choisir vos critères de recherche
2. Visiter les biens
3. Rédiger une offre et signer le compromis
4. Trouver un financement immobilier
5. Signer acte la vente
6. Aménager le bien
7. Mettre en location

Nous allons parcourir les grandes lignes de chacune de ces étapes. À chaque étape, je vais vous donner les clefs pour que vous puissiez trouver ce que vous cherchez. En prime, vous retrouverez 12 astuces pour votre investissement !

S’enrichir grâce à l’investissement locatif ?

L’investissement locatif est un des moyens les plus rapides pour s’enrichir rapidement. En effet, grâce à l'emprunt immobilier, vous avez un effet de levier important qui vous permet de vous enrichir rapidement si votre investissement est un succès.

Investir dans la pierre est un placement réputé relativement sûr, qui résiste bien aux crises, notamment en France où la demande de logement est importante. De plus, la pierre est un bon moyen de diversifier de vos autres investissements comme la bourse (avec le PEA ou l’assurance vie) .

Pour couronner le tout, l’investissement immobilier permet de mettre à l’abri votre famille s’il vous arrive quelque chose. Dans ce cas, l’assurance du prêt payera le bien et votre famille profitera pleinement des loyers!

Cependant, ne l’oubliez pas, si un bon investissement peut vous enrichir rapidement, un mauvais investissement peut vous mettre en difficulté. Travaux importants, dégradations, mauvais payeurs ne sont pas que des légendes urbaines. Soyez prévoyant et prudent pour durer !

Étape 1 : Objectif et critères de recherche

La première des grandes étapes de l’investissement locatif consiste à définir le type d’investissement que vous souhaitez réaliser.Cela dépendra de plusieurs critères :

• Votre capacité d’emprunt
• Le temps que vous souhaitez consacrer à vos investissements
• Le type de bien visé
• La localisation
• La fiscalité (nu, meublé, Société Civile Immobilière)

Voici quelques exemples de réflexions que vous devez mener pour définir vos critères de recherche.

• La collocation et la location courte durée sont plus rentables, mais demande également plus d’efforts
• Plus le bien est proche, plus il sera facile de le gérer
• Il est parfois plus rentable d’investir à distance même si vous confiez la gestion
• Les immeubles de rapport permettent de grosses économies — absence de copropriété —, mais le budget est plus important

Toutes ces réflexions ont pour objectif de définir le type de bien que vous chercherez, votre budget et les villes ciblées. À titre d’exemple, ma recherche actuelle se concentre sur des petites surfaces (T1/T2) dans un budget de 100 000 € maximum dans un secteur bien précis. Je recherche également des petits immeubles de rapport de moins de 250 000 € dans un second secteur.

Maintenant, il vous reste deux choses à faire :

• Créez les recherches correspondantes à vos critères sur les différents sites de petites annonces.
• Allez voir les agents immobiliers des secteurs afin de leur expliquer votre recherche.

Pour définir votre budget, il existe plusieurs simulateurs de capacité d'emprunt. Pensez à ajouter 70% du futur loyer dans vos autres revenus.

Étape 2 : Visiter le bien

Vous avez trouvé une annonce, il est l’heure de visiter le bien. La visite du bien doit vous permettre de vérifier :

• L’environnement immédiat (quartier, transport, boutique, etc..)
• L’état actuel du logement et de la copropriété
• Les travaux à prévoir pour le mettre à vos standards
• Renseignez-vous sur les projets prévus dans le quartier auprès de la ville

Le conseil le plus précieux que l’on peut vous donner, c’est de vous projeter et de vous me demander si vous auriez aimé vivre dans cet appartement à un moment de votre vie. Si c’est le cas, faites une offre !

D’ailleurs, faites au moins 2 visites sur les biens pour lesquels vous êtes susceptible de faire une offre, dont une avec un artisan. Si le bien nécessite des travaux, il pourra estimer précisément les travaux.

Lors de la visite, vous vérifiez tous les détails, vous achetez le bien en état. Si la toiture est abîmée, mais que vous n’y faites pas attention, ce sera à vous de payer la réparation (ou votre part en copropriété). C’est aussi pour cela que l’œil avisé d’un artisan est précieux.

NB : Des questionnaires de visite sont disponibles gratuitement sur internet, pour commencer ils sont super !

Étape 3 : Rédiger une offre et signer le compromis

C’est une des étapes de l’investissement locatif les plus importantes, la signature de l’offre puis du compromis. Pourquoi est-ce si important ? Car ces documents qui vous engagent légalement, il faut respecter un formalisme.

L’offre d’achat

Vous pouvez négocier à l’oral, mais METTEZ A L’ÉCRIT le résultat de cette négociation. Une offre doit contenir :

• Votre identité complète (nom, adresse, lieux et date de naissance)
• Un descriptif du bien (adresse, type, taille et prix)
• Le moyen de financement, si vous investissez à crédit stipulez-le
• Une date d’expiration de l’offre

Vous et le vendeur devez signer cette offre. Si vous ne le faites pas, le vendeur pourra continuer de faire visiter le bien pour trouver plus offrant.

Une fois cette offre signée, contactez dans la foulée votre notaire (ou trouvez-vous-en un) afin de mettre en route la signature du compromis et commencez à prospecter sérieusement pour le financement.

Le compromis de vente

Le compromis est un document assez standard et tout bon notaire vous guidera correctement. Il y a cependant quelques astuces à connaître :

• Vous pouvez réduire les frais de notaire
  • Déduisez la valeur des meubles du montant de l’achat
  • Prenez à votre charge les frais d’agences, vous les déduirez également
• Vous devez mettre des conditions suspensives sur l’obtention
  • D’un permis de construire ou d’autres autorisations administratives pour vos travaux
  • De votre crédit, en limitant le montant, la durée et le taux maximum

Une fois le compromis signé, vous avez un délai de 10 jours de rétractation, après ce délai vous serez définitivement engagé.

Étape 4 : Trouver un financement

Le financement est une étape vitale de l’investissement locatif, vous cherchez un partenaire qui vous suivra pour 15 à 25 ans.

C’est aussi une des étapes les plus fastidieuses. En effet, c’est principalement de la paperasse, mais il y a quelques conseils faciles à appliquer pour optimiser vos chances et votre financement :

• Ne vous limitez pas à une banque
  • Si vous passez par un courtier, demandez-lui les banques qu’il sollicite et sollicitez-en d’autres
  • Si vous recherchez vous-même, consultez plusieurs banques, faites jouer la concurrence
• Préparez un dossier complet, il faut que le dossier complet soit amené dès votre premier rendez-vous pour montrer votre sérieux.
• Pour obtenir et négocier de bonnes conditions :
  • Faites plaisir à votre banquier, acceptez de prévoir l’ouverture de certains produits (Plan Épargne Logement, assurance vie, Plan Épargne Action, etc..)
  • Amenez en apport les frais de notaire et bancaires
• Soignez votre compte en banque avant l’achat, les banques prennent les 3 derniers relevés de compte :
  • Éviter les jeux d’argent
  • Remboursez totalement vos crédits autres qu’immobiliers
  • Montrez votre capacité à d’épargner
  • Réduisez un peu vos dépenses
• Adaptez votre tenue et votre attitude
  • Habillez-vous correctement pour le rendez-vous
  • Montrez que vous maîtrisez le sujet de l’investissement immobilier

Étape 5 : Acte authentique de vente

L’acte de vente officialise le transfert de propriété du bien. Juste avant de signer l’acte, visitez une dernière fois le logement. Vérifiez que le bien est conforme aux visites que vous avez réalisées il y a plusieurs mois (une vente dure 3 mois à 6 mois).

Si vous constatez des dégradations, prenez des photos et avertissez votre notaire immédiatement. Le notaire peut mettre en place un séquestre sur le montant de la vente jusqu’à ce que le vendeur fasse les réparations et repousser la date de vente.

Étape 6 : Les travaux

À cette étape de l’investissement locatif, vous avez choisi vos artisans, cependant, il est bon de rappeler quelques bons conseils lors de ce choix :

• Si vous n’avez pas votre équipe d’artisans, faites des devis avec plusieurs artisans pour chaque corps de métier
  • Ne choisissez pas forcément le moins cher, un travail de qualité se paye
• Visitez le bien avec les artisans avant l’offre d’achat pour établir votre budget global précisément
• Prévoyez 10 % de marge de sécurité sur le devis, vous vous protègerez des mauvaises surprises, votre artisan peut vous fournir des devis surestimés que vous pourrez fournir à la banque
• Prévoyez des indemnités de retard sur le contrat

Pensez bien à adapter la gamme et la finition de vos travaux à vos objectifs, vous ne devez pas mettre la même finition pour un appartement à louer en Airbnb que pour un appartement à louer en nu.

Pendant les travaux, allez régulièrement sur le chantier afin de le suivre. À la fin des travaux, visitez le chantier et signalez le moindre souci afin que les artisans corrigent cela.

Étape 7 : La mise en location

Vous touchez au but ! Vous avez acheté votre bien, fais les travaux, et maintenant il vous reste la dernière des étapes de l’investissement locatif : la mise en location. Pour cela, il y a plusieurs étapes :

• Réaliser des photos de qualité professionnelle, inspirez-vous des photos d’Airbnb
• Rédigez soigneusement une annonce détaillée pour aider votre futur locataire à se projeter
  • Information générique
  • Le détail du mobilier
  • L’environnement
• Faire visiter le bien
• Choisir son locataire
• Prendre une assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO)

Sur le site PAP, vous retrouverez plus de détails sur le contenu d’une annonce idéale.

Avant de faire visiter votre bien, demandez l’ensemble des papiers nécessaires à la vérification de la capacité financière du locataire :

• Une pièce d’identité
• Son contrat de travail
• Ses trois derniers bulletins de salaire
• Son dernier avis d’imposition
• Les trois dernières quittances de loyer du logement qu’il a occupé

Légalement, vous ne pouvez pas demander d’autres pièces, retrouvez ces informations sur le site de service public. Vérifiez les documents fournis par le locataire, les faux sont nombreux.

Pensez à prendre une assurance propriétaire non-occupant. Et si c’est un de vos premiers biens, il faut envisager une assurance GLI (Garantis Loyer Impayé).

11 astuces supplémentaires

1. [Étape 1] Pensez à vous informer sur le LMNP (Loueur Meublé Non Profesionnel), un des statuts fiscaux les plus avantageux fiscalement aujourd’hui.
2. [Étape 1] Les notaires peuvent vous apporter de très bonnes affaires, ce sont aussi eux qui gèrent les successions par exemple.
3. [Étape 2] Pour vérifier la rentabilité de votre investissement, utilisez des outils adaptés comme rendementlocatif.com.
4. [Étape 3] Lorsque vous préparez la signature du compromis, négociez le montant du séquestre, beaucoup de vendeurs acceptent de réduire le montant.
5. [Étape 2 et 4] Vous pouvez faire des projections après travaux facilement avec kozikaza.com.
6. [Étape 4] Demandez un report de mensualité un peu plus long que la durée de vos travaux, vos premiers loyers permettront de reconstituer votre épargne.
7. [Étape 4] Si la banque vous prête avec des conditions intéressantes, à condition de prendre son assurance, acceptez ! Vous pourrez en changer quand vous voulez.
8. [Étape 4] Si vous n’arrivez pas à obtenir un financement sur 25 ans, vous pouvez le plus souvent obtenir 20 ans avec une modularité du prêt, cela vous permettra de rallonger légèrement votre prêt et diminuer les mensualités.
9. [Étape 6] Ne faites pas de travaux bas de gamme, cela vous coûtera plus cher à long terme, vous devrez changer des pièces et faire des travaux plus régulièrement. Ce sont des tracas et des périodes sans locataire supplémentaires.
10. [Étape 2 et 6] Attention, l’état met en place une politique punitive contre les propriétaires de passoires thermiques. Si vous achetez un logement en catégorie F ou G, vous devez prévoir des travaux d’isolation (fenêtres, isolation intérieure ou extérieure, chauffage à inertie thermique).
11. [Étape 7] Pour les jeunes et les personnes en situation précaire, l’état peut se porter garant au travers de la garantie Visale.
12. [Étape 7] Il est possible de vérifier l’avis d’imposition fourni par votre locataire grâce à l’outil de vérification mis en ligne par le gouvernement.

Conclusion

Nous avons parcouru l’ensemble des étapes de l’investissement locatif, le but était de vous proposer une marche à suivre. Vous pourrez trouver facilement des articles ou des vidéos dédiés à chacune de ces étapes sur internet.

Je vous conseille fortement le livre l’investissement immobilier locatif intelligent (lien affilié) qui est très facile à lire et pose de bonnes bases.

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